房地产开发项目全过程管理三

2014年1月16日房地产开发项目全过程管理

全过程管理原理简介计划与控制原理系统原理目标管理原理PDCA循环原理执行力原理程序化原理建设工程项目管理规范2目标管理原理目标管理中的SMART原则

1.目标必须是具体的（Specific）；2.目标必须是可以衡量的（Measurable）3.目标必须是可以达到的（Attainable）；4.目标必须和其他目标具有相关性（Relevant）；5.目标必须具有明确的截止期限（Time-based）；

3计划与控制原理一定的主体，为保证在变化着的外部条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，采用一定的方法，对被控对象进行监督、检查、引导、纠正的行为过程。街道挖沟——取土烧砖——引水成渠——运送建材——修建皇宫——废料填沟——平整建街北宋皇宫修复工程[丁渭工程]——系统原理PDCA循环原理6系统思想目标管理动态控制PDCAPDCA执行！项目目标执行力原理

----影响项目执行的主要因素人员、制度、流程、文化等方面的问题都有可能导致缺乏执行力的结果。1.缺乏执行意识2.缺乏执行型项目文化3.缺乏执行能力4.文件自身存在问题5.执行机制6.项目经理7.执行过程问题8程序化原理流程的定义：为达到期望的管理或业务目标，在一定输入资源基础上，通过明确的组织、人员执行并产生特定输出结果的一系列的管理或业务活动。9输入资源输出结果（目标）活动1活动2活动5活动3活动4流程边界流程“流程”的六个要素：目标、输入资源、人员（岗位）、活动、活动间的相互作用（协作关系）、输出结果。对内：顺畅的内部管理秩序公平的评价体制有效的执行准则清晰的职责和责任知识和经验的积累对外：高度的顾客满意高度的顾客信任度和忠诚度有责、有序、有效流程管理带来什么？10房地产公司精细化流程11

80％房地产企业管理水平没有达到规范化阶段，20%房地产企业正在致力于从规范化向精细化管理转变创业期成长期成熟期发展阶段衰退期

手工作坊粗放式规范化精细化精益化没有流程建立流程完善流程优化流程房地产开发项目全过程管理主要内容一、简要流程二、行政审批事项三、市场定位四、设计管理五、造价控制六、进度控制七、营销策略八、风险管理与对策一、简要流程1、开发设想2、可行性研究3、申请项目用地4、项目设计5、征地及拆迁安置6、筹措开发资金7、建设工程招标8、施工管理9、市场营销与策划10、物业管理1、开发设想（1）关键工作（2）市场走向，变化趋势（3）发展前景（地块）（4）市场需求2、可行性研究（1）总论：项目背景、项目概况（2）需求分析与建设规模（3）场址选择（4）场地周边道路交通研究（5）方案比选（6）推荐方案（7）节能设计专篇（8）劳动安全卫生消防（9）组织机构与人力资源配置（10）项目实施进度（11）投资估算与资金筹措（12）经济效益评价和财务分析（13）社会评价（14）研究结论与建议3、申请项目用地（1）房地产开发的基础（2）划拨（3）出让（4）签署《土地使用权合同/协议》（5）土地备案《土地证》（6）申领《房地产开发项目手册》4、项目设计（1）方案设计（2）初步设计（3）施工图设计（4）《建设用地规划许可证》（5）《建设工程规划许可证证》5、征对地及蜘拆迁术安置（1）现场缎土地测赞量划界（2）在划突定用地就范围内乞征地及金拆迁安裙置6、筹措兽开发资鸡金（1）制查定资退金使值用计紧划（2）选配择确剪定合哗理融缩慧资方干案7、建设济工程招敢标（1）编追制招讯标计辞划（2）选叙择招恩标代车理机专构或歇自行肿招标（3）编制偶招标文选件等（4）选择味项目承楼包商（5）选村择项雄目监军理单馆位8、施权工管删理（1）规划寒放线、禾验线（2）《建设迎工程瞧施工蜓许可弄证》（3）施秘工监薯理（4）开盾发商堂项目追施工疗管理（5）质喊检安凤监监糕督备瓦案（6）人防扫、市政稼、园林倦、消防策、节能莫等分项淡验收（7）综政合竣粥工验持收9、市场披营销策诸划（1）取敌得《销售要许可倡证》（2）市场艺调研（3）确最定销筐售目重标和幻玉手段（4）确混定销筑售方揪式（5）制定拉销售合上同（6）准惯备销锤售宣叔传资纪料（7）培训坊销售人幻玉员（8）参样加必站要的命房展会会（9）选择失广告方扰式（10）办理卸按揭贷如款（11）产权扁登记备硬案10、物铅业管栋理（1）房粘地产椒延伸屈出的矛新行舱业（2）房垫地产挡开发疼的延昨续与松完善（3）贯穿拖房地产搬开发全踏过程二、行眠政审批跑事项1、选址岁定点2、规迷划总重图审姨查3、初步御设计与茶施工图污设计审鬼查4、规耗划报扛建图婶审查5、施工斧报建6、商絮品房植预售写许可7、综合坛验收备拼案8、权属避初始登竖记1、选址滴定点（1）发改赌委审查但可行性症研究报弟告和进图行项目学立项（2）国土泉局进行牢土地利酷用总体寄规划审殃查（3）建物委办乔理开蚂发项林目建躺设条荒件意臣见书（4）环颠评报斥告（5）市旅政园侧林人姐防等碰专业永审查（6）规贵划局洗办理独项目泛选址蛇意见嘉书2、规划者总图审乒查（1）人防挣办进行猴人防工菠程建设或布局审洽查（2）国携土局偿土地椒预审（3）公安持消防、壮环保局减、园林幻玉局等专采业审查（4）规坑划局惧对规测划总恢图审做查，橡核发《建设用片地规划循许可证》（5）规追划局叉确定透规划腾条件3、初步罚设计和职施工图框设计审饺查（1）规划挨局对初脉步设计凭规划要筝求审查（2）消防况初步设诞计审查（3）人防罪初步设服计审查（4）土地箭局用地绕预审（5）市政陶园林等寺专业初衰步审查（6）建偶委制探发初磨步设虚计批净复（7）建蚁委对捡施工惰图设教计文辱件政逆策性有审查（8）审录图机张构《施工跑图设颂计文旱件审仪查报孙告》4、规划仿报建图栽审查（1）消防闭设计审匠查（2）人兰防设献计审仇查（3）建映委、猫市政蚊园林丙等专塑业设械计审转查（4）规划急核准缴稠费，核肥发《建设案工程宝规划绳许可师证》（副本洽）5、施主工报趁建（1）施礼工报馆建登血记（2）招征标备隙案确械定施征工队震伍和疑监理邻单位（3）核发《建筑工及程施工根许可证》6、商数品房炒预售眠许可预售吴登记顿，办咸理《商品房荣预售许动可证》（1）证明割材料A、已纪交付猪土地沸出让科金，土取得《土地波使用捏权证》B、《建设奋工程确规划剃许可裂证》《施工词许可世证》C、预售归房屋面帽积测绘衔，明确千施工进芝度和竣蛇工日期（2）《营业执姐照》《资质证像书》（3）工程贝施工合贡同（4）商孕品房炼预售全方案7、建设暑工程竣钩工综合悲验收备棕案（1）质监园站竣工芳验收备斧案审查（2）政趋府行用政事忌业性欠收费白核实回验收（3）规旅划、工市政仆、园滨林、婆消防床、节束能、猫人防御等专猪业验耍收，毛核发《建设工违程规划京许可证》（正本摩）（4）建委泊综合各归部门验筑收，出脑具备案避证明8、房地晚产权属猫初始登么记（1）房煮地局袋核准活新建于房屋委所有冠权初浆始登咐记（2）开发捉商应提苏交材料A、申乏请书B、营业贱执照C、土再地证D、建设丢用地规图划许可勾证E、建种设工疾程规贱划许喊可证F、施辟工许配可证G、房屋伐竣工验橡收资料H、房屋旗测绘成滔果I、按乳规定参应当低提交婆的其杯他文狱件三、本市场抓定位1、定欲位分罩析2、具苗体策至略3、定位溪要点1、定伯位分萌析（1）价值俩分析：第一、逢准确的微市场定锈位是楼园盘畅销接的先决零条件；第二、册精准的葡市场定借位具有欲很强的汽市场冲牺击力。（2）概念事分析：包括市绵场细分算（前提乔和基础反）、市倒场调研袖（核心腹）、品塑牌形象蛮培育和六买点打价造（关蕉键）。2、具燃体策盒略一般包氏括企业还层面的寄战略定艳位，项棕目层面武的产品让定位和铺品牌定概位。（1）战寨略定睬位：站在难企业佣定位普的最爬高层舟，解给决的座是企属业“赠做什钞么”竭、“语不做趣什么歇”、狂“怎锐么做摧”三米个问塘题。如地产播大鳄万站科，其抵战略定言位遵循蛮“先做洁减法在锦做加法盗”的思裕路，“弟三流的锋地块，现二流的他项目，惜一流的他品牌，伸一流的轨企业”绕。（2身）产吓品定绪位：姥是品休牌定安位和程公司赔定位四的物冰质基裂础。通常对包括嫌项目肾开发饶定位光、价猪格定珍位、晕品质挤定位农。产品衰定位咏策略瓜共有追九种垄：高额质高袋价、馅高质论中价普、高背质低外价；时中质含高价卵、中僚质中衡价、融中质昂低价墙；低拍质高存价、泉低质能中价冤、低尚质低晴价。在众多蚀购买因废素中，球价格因臭素占30%，可见更，价格旬始终是烤消费者狡最关心畜的要素陵之一。（3）品牌镜定位：贫包括概洒念定位辩和形象蔽定位。概念定袜位和形韵象定位生均从产较品的使解用价值忆出发，巾但又不独局限于顽其使用些价值，聪不仅仅晚停留在绍实惠、己多功能朗、耐用盏上，更拣讲究品振味，要扎求产品岗既有实勿用功能故、艺术壁功能，练又要有件情感功对能，从涉而给消顿费者以岛美感和击遐想。烛这就要时求房地抱产企业确在定位估时，要慕有新思役想、新泊内涵、址新概念声，赋予遥房子灵欲魂。同析时，采级用差异川化的传证播方式但，使项激目脱颖粱而出。3、要纪点分移析（1）根来据目被标客慎户群孟的需储求做封出细甘分（2）言匙语精厚炼，衡切中爱要害（3）充疾分结莫合项发目情艺况并诞与其炊相吻豪合四、粉设计库管理房地产盼开发项由目设计浩管理具捷有特殊就性。在昂前期策猛划和设谢计过程述引入项纠目管理害的概念忙，对项额目策划涉和设计矩过程中施范围的酸界定、算时间、忆成果、款风险和摧质量的波管理，浊会起到州积极的厨作用。两方厕面的孟好处牙：一贫是使去项目攀设计抹的监绳控过漂程具含体化居、操总作简啊便、血理性台、有保序；怎二是锦有助僚于决井策的展理性槽化和疾有助送于对伏设计恐进度剃、成柏果和凤质量术的控喷制。1、方案纪设计；2、施控工图昌设计1、项宫目方美案设次计管缓理（1）管呜理流吴程：捆拟定刚招标令设计量任务情书，拾方案除招标荒，方烈案评绕审与苏咨询忍，方晌案定执案，伞出方路案报号建文胸本，纵方案眉报建料。（2）招标彻与定案炊：一般舞采用招妻投标的啦方式，畅集众家塞所长。星从基本伟方案确判立到最恩终方案尽的形成断是一个遗多轮次严方案反查复过程妹。（3）设并计沟抄通：讲内部僵沟通珠、与帝设计差公司尖沟通梨、与狱政府辱部门骑沟通目。（4）风便险管侨理：递打政受策擦贴边球热，违耽规操击作；患委托赵和筛桶选设症计公敌司的煤风险鼓；技叶术的猴选用很。（5）进度恒控制：佛方案阶承段设计施周期过倍长，留经给施工片图设计蛙阶段的汽周期较酿短，因占此，在纤项目设盐计阶段外总体的捕时间管任理上，惭一定要迟严格控浊制关键弯点的时舟间安排闻。2、项侦目施饱工图腔设计牢管理由于驳方案叠已经毒确定幸，施迈工图肝设计姑工作晋流程竹相对磁简单谊有序六。（1）施工陕图设计诞管理流躲程：委栽托设计恰、拟定弯技术措细施、中间过碎程质量痰与进度撞控制、成锤果审链查、析成果否报建腔、联旨合技用术交谜底等蚕。（2）三纠个关缸键环念节：息选择冈施工刷图设织计负往责人狮是首拉要的技关键章环节错；第脆二个僻关键挑环节滨是中描间过干程控亦制；供第三辉个关弊键环适节是乎成果耻审查导。五、掩造价扰控制如何求颗生存、讨求发展毛是摆在帖房地产膝开发企乞业面前车的一个征重要课捕题。如午何降低厅工程成悠本，提援高企业校工程投治资收益权，有效阳地控制华工程造令价是关录键。下面从堪四个阶驳段探讨苍房地产乓开发项寸目的造坦价控制传：1、设计庙阶段2、招稻投标屠阶段3、施潜工阶愉段4、竣陕工结杰算阶和段1、项目青设计阶政段的造翠价控制影响项平目投资拴最大的喜阶段是跃设计阶淡段。在初似步设锹计阶钥段，色影响拳项目什投资喊的可盾能性倾为75%缸~95潮%；在技术撞设计阶昂段，影讽响项目泻投资的流可能性有为35累%~滋75缴%；在施工咱图设计涂阶段，息影响项崖目投资押的可能供性为5%~早35%。很显听然，蚂项目间投资篇控制誓的关澡键在涂与施鸡工前茅的投尺资决况策和浩设计狐阶段勉。有资料呜分析，逮设计费剃一般只赔相当于络建设工舅程全寿电命周期息费用的1%以下，宰却对工辩程造价稳的影响特度占75录%。对于汪工程惰造价付的控深制要膜立足油于实与现控遭制，贡即主糕动控耀制。侍尽可蹈能减汽少或享避免角目标猫值与伏实际具值的班偏离迎。我们蒸的造桥价控败制不淡仅要勾反映塑投资芹决策伙，反班映设害计、醋发包井和施繁工，堡被动组地控唯制造日价，役更要泄主动胡地影尾响投按资决拖策，尾影响碗设计陶、发狸包和佩施工针，主淹动地独控制奖工程榆造价颜。要有葡效地摘控制草工程漫造价洁，应梅从组哑织、羡技术以、经挽济、茅合同狂与信过息管叉理等京多方订面采炭取措慨施，拐但是爸技术炼与经挠济相没结合伍是控孙制工但程造润价最尽为有村效的睡手段温。设计师阶段张是投这资控酬制的夹关键驻环节饼，设触计的槽节约口是最梯大的滤节约校，设邪计确罩定了南工程灯造价芽，预标算和童结算念只能拢是计跳量并师不能乳改变军工程术造价出。因此烛，工魔程造鞠价的鄙控制乳要以蹦设计染阶段芬为重竖点。暴一份干好的垃设计卖方案摘，不境仅要束取得古良好惠的社钟会效丝式益，吹还应薪具有至经济握的合烫理性枯。长期颠以来速我们加开发还企业装对建疯设项和目设幸计阶蛙段的躁经济时合理妥性重母视不悲够，荐搞前器期的煤只管胆催图觉不管宰设计待方案漠需要治花多广少钱舍，而色搞预幅算的肺只按剪设计烤图纸调来算霉账，州不懂盈施工期，不度管设蚊计方上案在易经济宗上是茎否合喜理。开发商悦往往把务控制工誓程造价垦的主要江精力放叮在了施携工阶段斧审核施得工图预较算上，略或在编海制合理经工程标司底和结克算工程侧价款细饿账上。下面旱共同般探讨陵一下遭在设之计阶垮段如庙何控馅制工霜程造决价，煌主要永有五雄个方到面控雾制措妈施：（1）实努行设济计方也案招鞠投标翠制度漆。引进竞剑争机制咳，加强孔设计管列理控制肢，选择遭优秀的贤设计单利位，来狭保证设众计的先讲进性、白合理性作、准确辛性，避号免因设鲁计质量卵问题出耳现工程踏洽商。（2）实行席限额设衡计。什么涛是限裕额，鲁如何庆确定泰合理堂的限盘额就仿成了霉问题极的关吸键。举一粉个例剖子说困明：俯清华射大学图教师够住宅切工程洪，总帐成本420键0元/平米，衬去除土谨地等其炒他费用批，用于砍建安的需费用为12宅60元/平米孕，这石就是创设计胸限额逐。（3）开伶展价瞒值工务程的六应用堡。价值=功能/成本城即低“V=蚕F/厅C”第.“用最我少投扮资，饺争取长最大惨效益米”的发五种纤方法婶：A：保贵持开睁发项悔目功设能不朵变，贝降低撒项目资投资掀；B：投资屿不变，孤提高项湿目功能概；C：投资皂虽有所蚊增加，谨但功能良提高幅资度更大铃；D：降低轻一些次角要功能叼，使成屠本大幅五降低；E：运用很新科技何、新技蔑术，既拨提高功润能，又卧降低投犯资。价值秃工程贸的主脊要特精点是特：从音使用爸者的到功能童需求析为出星发点医，对部所研破究的践对象室进行酬功能割分析阳，使橡设计颠工作处做到皆功能脑与造孟价统惊一，废在满括足功激能要套求的哈前提危下，让降低答成本腐。（4）加摔强图猴纸会至审工葛作。把工岂程变秧更的港发生路尽量累控制穷在施龟工之瓣前。宰在设捐计阶涛段，晌克服横设计螺方案疾的不哀足或填缺陷妻，所云花费激的代屯价最适小，讯效果述最好降。在遗设计梳出图蜜前，墙对图起纸技钳术上栗的合捷理性持、施寸工上秀的可测行性字、工魄程造丸价的差最经俩济性让进行补审核笨，以赏求得阀提高致设计井质量将。避波免因睁设计哪考虑锄不周匹或失浆误给欢施工权带来享洽商溪，造位成经高济损紫失。（5）加强益设计洽时商管理伟。杜绝成不合秋理的让设计狱洽商摔。减遗少由消于设枣计人迅员责行任心但不强望所发新生的迈洽商票，给佣工程塞增加猴成本统。2、招棵投标番阶段侦的造椅价控白制建设工竟程招投蚀标，目浓的是引如进竞争炎机制，房诚降低工轮程成本冬。对于总之包单位撞和监理举单位的改选择，喘需要委镜托招标告代理机失构完成筐备案。我们脂的工乓作重局点：（1）施工挨队伍考坐察（业赴绩、资举信、技末术装备别，项目狭经理，祝负债情悦况等）胃；（2）确定拥招标条沾件；（3）评标缴定标标赵准；（4）编莲制工证程标忌底（拴招标萄控制链价）（5）编制计标书；（6）确拾定合稠同条射件与久合理汪工期傍。3、施愚工阶大段的嗓造价傻控制（1）施肝工阶舱段成弟本控怜制的忠关键舌（三己个方那面）遗：一是现合理察控制械工程弦洽商治，二是傍严格犁按流纺程审平查承充包商呆的索涝赔要退求，三是做豆好材料裳设备的志加工订仇货。（2）由唱开发章商引表起的羞变更械主要拼是：设计变旱更、施态工条件填变更、而进度计忙划变更呆、工程蛛项目变猾更等。（3）控病制变沉更的娇关键理在开突发商辨。应建患立工概程变萍更签助证管娇理制桶度，疗明确趋工程贡、预慕算等芝有关沸部门需、有换关人块员的笑职权酬、分确工，列确保队变更舰签证荒的质现量，屯杜绝恳不实己和虚佛假签量证的屿发生遍。为了确村保工程优变更和捐签证的辆客观、师准确应危做到：饱（1）强痒调办众理工曾程变折更签泉证的杯及时宜性。秋一般辈要求可自变拿更签专证发和生之镜日起20天内场办妥亩。（2）对邮变更浅签证翼的描冶述要舟求客器观准懂确。隐蔽牢签证桨要以忠图纸撞为依俊据，虫标明爽被隐冒蔽部年位、革项目泄和工厕艺、点质量臂完成毛情况补；如摊果被给隐蔽浸部位汽的工包程量适在图假纸上泄不确售定，遍还要言标明延几何亚尺寸分并附冶上简之图。施工图摘以外的真签证，饱必须写曲明时间嫁、地点珍、事由销、几何低尺寸或键原始数门据，不孝能笼统造地签注昨工程量寄和工程四造价。签证态发生录后应这根据浇合同届规定易及时霞处理首，审绵核应队严格拖执行顷合同售约定集，经丹办人碧员不顾得随豆意变恳通。披预算摊人员叛要广找泛掌支握人找材机接市场咏行情另。4、竣恩工结压算阶答段的纱造价亿控制控制唉工程培造价员的最强后一才道关烤是竣取工结幼算。按照萝甲乙载双方租在施笑工合倘同中焦的约脆定，少根据疮竣工好图结基合隐讲蔽签环证、们现场报签证炸和设沈计变丧更进遥行审役核计本算，筒审查这是否零按图裂纸及说合同逼规定馋全部餐完成县工程等项目划，是歪否有叉丢、匹拉项浅的工弯程。雕认真召核实赢每一有项工残程变宿更签施证是强否真存正实世施，障该增项的增球，该上减的柜减，江实事姜求是堡。为了撑合理辆确定专工程许造价红，计帅价必鹅须准翼确。共预算才人员赴不但亿要熟吨练掌顿握工顾程量逐的计研算规菌则，美分部暂分项鼻工程徐单价搂的构甘成，盒还要缘瑞掌握飘编制弱原理潜和内灶在联弓系，症同时胶还要棋坚持智到现扶场了征解情寨况，菊掌握好工程们动态忌，对耕特殊读材料胞进行衰市场开询价惜，掌揪握价伍格动贫态，剃提高炭计价祥的准页确性殖。从多年走的工程林造价工知作经验史来看，克在工程幅竣工结召算中洽键商漏洞东很多，矿有的是惯有洽商闭没有施极工，有碎的是有塔施工却男没有洽滩商；还砍有的是级洽商工许程量远晓远大于室实际施斧工工程桐量，诸垒如此类慨很多很柜多。因求此在结籍算时，跳要有耐武心、细岁致的工虽作方法续，认真敬核算工分程量，奇先把量奋算准，侄不要怕货麻烦，杏多下现轰场核对选。为了保淋证竣工奥结算少穗出纰漏倒，应实茫行竣工换结算复切审制度边和工程担款支付毙会签制咸度，确告保竣工油结算质原量和投觉资收益炎。六、进顽度控制进度控鼓制是房逆地产开快发项目穿的主要截控制目傲标之一但，它直殖接关系努到房地榴产开发刺项目成唇为真正茅商品进惭入市场外的时间斤，关系察到开发阅商的经虑济利益浮，同时秤也关系柳到消费纽奉者的利焦益。房地产劣开发项惕目总进祸度计划禽具有系诵统性和紧复杂性伪，需要舟全面统格筹、整堪合所有棍合作方网资源后遮运用项跳目管理明原理进跟行系统程编制，俊由于涉绣及不确晋定性因瞎素太多漏，需要催多轮次弱反复推动演，才概能形成眯一个整抱体计划惑。这里惹提几螺项重饶要工脱作：径土地过摘牌源，办烈理土挺地证找（黄胖证）冠，规抛划许犹可证位（报辽批文疗本和才施工宣图设译计）趋，施坛工许栗可证字（总倒包和鉴监理比招标先），隙预销垮售许垄可，毕开盘汪时间糟，交旗房时占间（支竣工瓣验收守）。在工答程实块施阶悉段，颂工程患施工补进度侄能看蛛得见袄比较矩形象央，能符被理犁解和慕受到蛙重视添，这漠里从姑三个四方面坏探讨寸施工药进度怎控制麦。1、进度骄控制概嗽述2、主偷要措供施3、影锐响因龄素分墙析1、进度蜓控制概逃述（1）进顾度控制肥是指在续项目的固工程建搏设中执行经审拖核的墨施工染进度薄计划皂，利讽用相蜓应手水段定期检絮查施工扛实际舌进度格状况候，与骨原计麦划进匹行比挠较，喂找出尘进度睛偏差兼，通坛过对矩偏差泉产生询的原准因及衡影响狮工期胁目标扒程度膀的分析，监督施工单愈位及时落采取措学施调整贤进度计档划并执屡行调整炸后的进携度计划绞。如此伍不断循黑环，直坑至实现卷既定的熟工期目疗标按期竣水工，或者猴在保证匀工程质显量和不引增加投妻资的条增件下，顶缩短施她工工期倒，提前次竣工。进度控沟制的目卖标：按期竣笼工/提前竣电工？！（2）进皆度控铅制的议主要制任务房地产欲企业在傅进度管怨理过程督中的主榆要任务威：确定项目的笋建设工盼期及施牧工中各摊阶段的商进度目屿标；审批施工饲单位得的进赛度计仍划，风并对悬施工找进度折计划挠及有交关工训程建元设的爱计划偶系统捞实施温有效垫的控毅制；定期滴检查工程建粉设的实换际进度桥，并与溪计划进因度的目蛋标进行赶比较找榆出进度顾偏差；分析进度偏骗差产生抬的主要娇原因及湖对工期确目标的田影响程冻度；监督施工单液位尽快展采取相用应措施吩调整进伐度计划敬，以保印证工期窗目标按消期实现附。（3）影筛响进桶度的类因素搬分析施工酷单位孙的原剪因：盛由于混施工惑承包嗽单位查的责骆任造迹成工方期拖戏延的英情况义很多展。比方骗：未雀按监芹理工辈程师捧所批及准的炭施工率进度滨计划粉完成厉相应毁的任无务，做不能压按合宴同约疏定的纱工期偶完工激；工程谅质量蒜未达京到合协同规竭定的令标准闭及规裙范要焰求，宾返工渠造成榴工期际拖延新；施工培单位顿供应清的材隔料及软设备叉未按啄进度罩要求扣到场抛，或养到场详后经临监理只检验孕未达质到合能同规售定的妈质量握标准应，重寇新采伸购影版响工糕期；组织管忙理不力岛，施工豆单位内伙部或与乓项目各那参与者松沟通不团畅，协求调不利磁等。凡是施胀工单位伯自身原想因造成卷的工期丽延误都狮不能得揉到工期渗顺延和戴经济补畏偿。项目业签主的原瓦因：应提叶供的距施工蜂准备贯工作杯完成脊不足严。未按砍期提只供施吊工所求需的使技术直资料气。未按科合同掀约定协供应贡由业的主负挽责采泥购的误材料磨与设榆备。工程师量的劣变化跃和工烧程变腐更。凡是由美于业主庆的原因刚造成的币工期延熄误，施滩工单位萌可以进奸行工期降索赔和乖经济索铅赔。（4）进度祸控制的滚基本原利理动态控千制原理信息反扔馈原理弹性并原理网络计谜划原理系统思想目标管理动态控制PDCAPDCA执行！项目目标（5）进度黎控制的润方法常用的泪方法：挎横道图圣（甘特事图）比榨较法横轴表庙示时间碑，纵轴胞表示活极动(项目)，线距条表盲示在蹈各个鉴期间全上计划和实护际的桶完成无情况怖。它直民观地市表明任务计属划在什庆么时伍候进缴行，威及实概际进薪展与助计划泥要求德的对东比。下面举挣两个图捷例说明疲：2、进度路控制的委主要措晓施（1）设利计及与设计语前准格备阶撞段主删要控享制措右施A、组奶织措湿施：伶专人摔负责盐；抓锋主要普工作搭环节筝；组宇织好扯会议宗。B、管沟理措派施：榆编制隙进度咬计划愧，理凯清工货作关握系，蛾加强级协调杏配合造，找鹿出关队键工斧作。C、经识济措饱施：携资金罚需求矩计划轻，明还确付盼款数蹦量及嚷时间到，严煎格履夹行合阿同，签设计弄单位锦要接铲受总党工办谜或设竿计部律的进枯度控峡制，便总工横办或滴设计餐部应诞严格减按设遣计合毫同控工制设献计工叙作的处进度敢，加授强对垫设计呆图纸惹及说蚕明的问审核添。2、进猴度控漠制的小主要券措施（2）建暂设项迷目施昼工阶餐段进尖度控愤制A、组织愿措施：企组建一臣个精干院的项目归部，划订分每个躲项目人盘员的工胞作职责伯和权限尤。B、经济窃措施：困工程款付拨付执亭行合同案约定；厨按合同盲约定进遣行奖励洽和处罚栽；实行捕资金支影出预测锐，做好循资金需断求计划肾。C、技饿术措甜施：炸技术谢是项晚目的奏重要秩生产凭要素螺。做集好对申施工躺图纸近的评任审和获会审悼工作照；做谣好技怠术交真底工插作（嫂具体诊、有煤针对票性和猛操作堪性）饭；做毛好施值工预龙检，幅形成宜习惯伙，监黎理到扮位。3、施刃工进竞度影幼响因薯素分舞析（1）影矛响因残素：设计变册更与设摧计图纸衡；资金讲；施工手现场条枣件；勘腿察资料征（地勘亏报告）就；设计罢施工采欺用的技且术合理垦性；勘泉察设计彩单位、恨监理单棒位、施均工总承启包、以萄及专业吗分包队梨伍的选浪定；施汪工现场愤水电供虾应；材纱料设备新供应及听相关专垂业协调判；各专乐业工序浓交接；奇社会环屯境；突冤发事件分影响。（2）因素葡分析：找出影曾响进度蒸的直接僵因素；再向盏下分显析出跃影响交进度荐的重箩要因辜素；最后乞分析壁确定纸影响受进度鹿的决萍定因冠素。七、营橡销策略房地舍产营崖销是船房地蜜产开圈发企锣业以援企业甚经营饱方针址，目乐标为床指导州，通夫过对趟企业泻内外腥部经见营环瓣境，义资源筛的分晒析，仔找出饭机会股点，偏选择跟营销凳渠道蜘和促饱销手书段，炉经过备创意德将物朽业与戚服务朱推向肾目标影市场重，以怀达到拜市场退占有筑，促壤进和真引导蛮房地棚产开削发企根业不养断发风展的求经济服行为封。从某拔种意延义上抢讲，尊房地张产营竭销是索在对黎市场擦的深踩刻理樱解的涛基础礼上的勺高智禾能的离策划哀。它资蕴含光在房嫩地产极企业禽生产该开发柿经营盐的全杆过程团，由楼市场耀调查废、方违案制辞定和德建筑爆总体券设计断、价烈格定蛮位、唯广告秘中介逼服务剖、售涂后服菊务以工及信扯息反傅馈等任组成揪。由于龟房地爸产具听有投讽资价贩值大乞，不大可移倍动性后及区捉位性凶等特价点，验其销拨售难可度比堤一般险商品屠要大疗得多步。为枝了成屯功而辈有效勇地把索房地秤产产偿品销望售出丛去，饭必须沸根据浊营销徒目标爽及营谨销市蒜场的样特点斜，采搂取一枯系列蜻营销偶策略巨。通销常包竖括以爪下五漏种：1、产品陵策略2、价料格策尘略3、渠道挡策略4、促销沾策略5、战温略组捎合1、房旦地产燃营销刘产品陈策略房地骄产产汽品可橡以分你为三芬个层葡次：（1）核妈心产叨品。钳它是汽购买毁者实文际上躲要购镰买的侧主要腹服务宜，购咳房者研的家怎庭感岁、安说全感柏、成马就感腔。（2）有形仁产品。降构成房之地产产诱品的品牢牌，特卡点，式枝样，质殃量等。（3）延催伸产臣品。课附加亡在有陈形产维品上盒的各妄种各厌样的进服务向，如氏物业跟管理螺。房地舍产营鲜销产铺品策眼略的歇四个无方面论：（1）房地前产品牌包营销（2）房地肢产产品概的特色饿营销（3）消典费者畏居住袖环境硬的打日造（4）房怜地产呈产品庄文化能营销2、房奇地产毯营销梨价格肉策略掌握换房地宰产产拴品的前定价时方法臣，灵预活运茶用各恋种定幸价的剂策略尸是开凡展房剑地产野市场佩营销也活动花的主舟要手创段。沸在这变里让距我们者共同葬探讨消房地圆产定蛾价方芬法、怒定价符比例瞒和价蹦格调缠整策余略。（1）房地倘产定价息方法：A：市场农比较该法是指茅将估低价对刷象与叫估价奏时点膛近期鹿有过坦交易菠的类自似房般地产亲进行石比较其，对淹这些妙类似岔房地鞠产的区已知宋价格蛾作适堵当的蜡修正蓬，以搜此估恰算估样价对扒象的劳客观佛合理剑价格追或价宴值的拐方法腰。市场散比较缓法是坏房地甘产估筹价最鞠重要脸、最涝常用草的方别法之与一，斑也是崖一种引技术侦上成次熟、沙最贴镰切实扫际的初估价腊方法脑。B：成本猴法C：收益法D：剩余法无论毫哪种枝定价宝方法墓，均往应随搁行就铸市，摆最大校限度蜘地获搬取市抓场份择额。具体执俗行有低驻价、高店价、内料部价、泻一口价昨、优惠且价等战焦略。（2）定头价比蹈例：毛楼层事系数会、朝兰向系杏数、翻商铺A：楼守层系盟数。一般来拘说，先殊设一个麦标准层臭，高层好一般定六在1/六2高度，蕉多层一坦般3~4层（9层以下置）为最说好。确李定一个扬楼层系暮数，标读准层以竭上一般握每层加咏价比例0.8货%，标眯准层隆以下颈每层割下调0.星5%。B：朝向裕系数。一般说己来，海姜景、江甩景、湖盆景、街昨景给人帜以视觉秋上的享缓受，朝此向系数掀大，为8%~乖10%；而面机临马路驱边因其贺噪声大礼，尘埃助多，朝浓向系数损低，为3%络~5验%。楼盘惑的南、蜜北两个胜方位，钳如无景搬观差别邪，一般亦南边售答价高于支北边。C：商铺凯的定价左。由于剩一般娘顾客别购物胃习惯榆在首压层，碎因此搬首层垃商铺灭定价蚁一般单是住稻宅平失均价砌的3倍以璃上。酱车位哨的每犹平方估米定读价一荣般相亦当于朽住宅慰的70窑%。（3）价格典调整策竟略A：直该接的法价格漂调整槽。房屋鸟价格殃的直烘接上双升或疏下降廊。a：基价匙调整。言就是对全一栋楼示的计算词价格进刃行上调岸或下降雹。b：差冲价系拆数的兽调整悠。就今是根毫据实刻际销扰售的同具体贷情况建，对赏原先绳所设尽定差扒价系肚数进诊行修颗正，氧将好符卖单间元的经差价凝系数呆再调胡高一莫点，康把不算好卖腰单元个的差鼠价系双数再阴调低索一点答。B：优惠待折扣。在限定蕉的时间爪范围内叠，配合刮整体促户销活动盒计划，呈通过赠质送、折永让等方还式对客去户的购怀买行为催进行直熊接刺激夏的一种她方法。3、房昼地产苦营销汗渠道鼻策略（1）企业养直接推歪销：直服销或自老销（2）委发托代虹理推利销：夜委托娘代理纽奉商销栏售（3）网络需营销：被搜房网睡、中房沸网，打静破地域爷限制，区远程信俯息传播群，双向闸交流，锈图文并登茂，内良容生动受，模拟取室内装正饰和家振具布置块。（4）房社地产南超市林营销需：沿孩海发旱达地凑区率全先出埋现的蚁一种私全新铅的营绘销渠折道。敢一个哥以超玩市为称显著坑特征许的商会品零却售方村式。效是中告国楼量市营桃销理饮念、排方式尾的一啊次改布革和个突破绸。4、房蔽地产脆营销续促销穷策略房地闲产促醒销策青略是址房地涨产开销发商推为了作推动缘瑞房地折产租钢售而部面向赌消费富者或滩用户塞传递铃房地疾产产愚品信胸息的集一系克列宣滩传、疲说服请活动浪。通过这恢些活动使帮助消详费者认病识房地蒜产产品嫁的特点余与功能竖，激发炭其消费坐欲望，悼促进购猎买行为铁，以达件到扩大杯销售的箭目的。（1）广免告促慈销（2）人贱员促圈销（3）公河共关钩系（4）营穿业推锡广5、房地垄产营销擦策略与纳战略组榴合（1）前们期的评战略芳策划长：在项目桃开发前口期，战你略策划揉的目的置在于打播造楼盘架的核心丧竞争力得，推广洗楼盘形午象。应从某三方拉面把各握：蛙A、威对楼拌盘的型属性留定位半；B谜、市描场调症查，胞把握扭方向粒；C佳、楼劲盘的蛮主题好确立奥及形裕象推席广。（2）中期忘的战术遗配置：A、常关注抬营销高的“拳体验异场”关；B丧、把句服务健落实纵到客舍户中卡去；点C、恢实惠朵永远绝是购础房的锦第一除动力屡。（3）后好期的忧营销典控制全：主要是阴对楼盘甚价位的销控制和跌形象整烟合的控亭制。八、房来地产开械发项目于的风险董管理与总对策1、风险晃分析：房地产肌开发项峰目的风垮险，实辣际上是验开发商唱实施开葛发过程先中固有娱的风险腿，主要腔表现在臂以下五俘个方面裂：（1）项缠目的忍定位叮风险则；（2）项杨目的盖投资钓支持怨能力宪风险品；（3）项码目的摧合约乐履行耀能力棵风险揪；（4）项鹊目开吨发建氧设的耗“创耕新”健风险慨；（5）项目哈的政策傻风险。2、风蝴险管煮理对邪策：（1翻）建牌立或犁附设岁企业构经常运性信裹息收舞集和历处理认机构扮，研脊究国季家和瞎区域盐经济烛政策垃、行怨业政加策，敲对本厦地区减各个燃区域毛的规非划、舞土地督、项羊目、跟适宜候项目陡情况误，做眠及时遭准确赶的分尝析，油为企劫业经恰营决穿策提语供准办确依映据。（2）“楼决策败失误央后果颜”的父严重亚性，良要求舌我们已企业似的决萝策层膨必须畏由合国理知漏识结酸构的运高级汽经营圈管理眼、技寇术管押理人炊员组骆成，切必须开具备泛一定屈的本元行业漫专业帆、综巩合知搬识和圈风险朵识别民、判赤断、茄处理酷能力偏，必穴须具男有计畜划、惧组织粥、沟服通、绣协调雾能力惩，熟反悉行鞠业工壶作的结基本勇规律嗓，了奥解国彼家及食地方油政府钥相关男行政哄主管握部门勉颁布屠的法纤律法猛规、土规范获性文细件规仿定。万简单娇地说累就是场懂技拆术、传知法郊规、口会管抵理、粮善经艘营。（3）积碗极推送进企竿业的柜科学监化、杨规范营化、近法制尼化建吸设，血逐步革实现载企业朵的体争系化筑、制倘度化分、程架序化俭管理捞，制皇定符休合质迷量管捐理标星准的胞企业初标准州、工辆作程楚序、槽工作恶流程侨，建誓立现猾