房地产开发建设全过程详细解析

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房地产开发的特性流动性单件性条件差高消耗性涉及面广房地产开发的程序房地产开发的程序开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：

◈房地产投资分析与决策阶段

◈房地产开发前期工作阶段

◈房地产开发项目建设阶段

◈房屋销售与出租阶段当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。房地产开发需要大量的资金，仅靠开发企业的自由资金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，如向银行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。由于我国各城市的机构设置不大一样，因此，各城市对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。一般地，申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建可按如下程序进行（如图

2所示）：房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作程序

筹集资金获取土地使用权(购置土地)申请建设用地规划许可证项目报建拆迁安置

筹集资金选址定点

立项提供规划设计条件编制规划总图审核总图、核定面积核发规划许可证申请建设用地规划许可证房地产投资分析与决策阶段

用地申请

审核、协商签订土地使用合同

交土地出让金

办理产权登记购置土地审查设计方案编制设计方案

初步设计审查初步设计发建筑核位线按红线放线发建设许可证办理投资许可证施工图设计项目报建拆迁调查制定拆迁安置计划申请拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议拆迁、验收办理产权灭籍拆迁安置房地产开发程序1．申请规划许可证：到城市规划管理部门申请选址、设计要点，取得建设用地规划许可证。

2．购置土地：到土地管理部门申请购置土地，签订土地使用合同。

3．拆迁安置：到城市拆迁管理部门办理拆迁安置报批手续。

4．项目报建：到城市规划管理部门办理项目报建审批手续，并委托设计院进行设计。

1．申请建设用地规划许可证（1）立项。根据国家政策，房地产开发应纳入固定资产投资计划，因此，开发商须到计划管理部门进行项目立项。立项时要提交房地产开发项目可行性研究报告、立项申请书、资金来源，并说明房地产开发的物业类别。房地产开发程序

（2）选址定点。在计划管理部门申请立项后，再到城市规划管理部门申请选址，并提交申请用地报告、项目的立项批文、企业的资信证明、企业的营业执照、法人代表委托书等文件和证件。城市规划管理部根据城市规划的要求，参照开发商的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选定用地项目的具体位置和界限。（3）提供规划设计条件。城市规划管理部门提供的设计条件是进行开发项目总图规划设计的依据。规划设计条件的主要内容包括：1）该建设用地现状地形图；2）根据开发项目的性质和所出地段条件提出用地范围；3）向各有关部门征询意见后提出的综合性意见；

房地产开发程序4）该场地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等；5）提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求；6）提出规划设计要点，包括建筑密、容积率、建筑层数、高度、体重、红线退让要求和地下管线走向、绿化要求以及其他控制事项；7）对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求；8）有关的特别要求，如人防、抗震、净空限制等。

（4）编制规划设计总图。开发商根据规划设计条件，委托规划设计院编制规划设计总图。（5）审核总图、核定面积

。城市规划管理部门审核规划设计总图，核定用地面积，确定红线范围，报市政府批准后，发给开发商建设用地规划许可证。房地产开发程序2．

申请购置土地开发商应向土地管理部门申请购置土地。按我国法律规定，城镇土地归国家所有，因此，开发商购置场地，是指其使用权，

而不是所有权。开发商取得土地使用权的途径，是按照政府有关规定，通过土地市场取得的。即通过出让或转让图的土地使用权。此外，若以行政划拨方式取得的土地进行商品房开发，必须向政府申请，补交地价，取得土地使用合同书，即把土地从无偿使用转为有偿使用，从无限年期转为有限年期后，方可开发。土地使用权出让方式有协议出让、招标出让和拍卖出让等三种方式。不同的出让方式，其出让程序也不一样。房地产开发程序3．拆迁安置开发商取得了开发场地后，要对该场地上现有的建筑物和构筑物进行拆迁，兑现有的住户进行安置。拆迁安置是一项政策性很强的工作，其依据有国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》、建设部颁发的《城市房屋拆迁单位管理规定》，以及各地方城市政府结合本地的实际情况制定的房屋拆迁管理办法，并按以下程序进行。（1）拆迁调查。首先，要与开发地段的派出所、房管所进行联系，已取得他们的支持，并且抄录拟开发范围内的常住人口、拆迁户数以及房屋产权、使用性质、建筑面积等情况，按表格逐一登记。房地产开发程序第二，一拆迁小组为单位，分户到人，上门核查，并做好详细记录。如住户使用面积，私房业主契证所记载的面积，以及人口结构、年龄、健康状况、职业、工作单位等情况，第三，逐户摸清拆迁户的要求。作好纪录，并分为如下五类：要求一次搬清，作永久安置的；要求迁回要解决临迁或投亲靠友的；要求放弃产权，租回使用面积的；要求临时铺面，继续营业的；其他。分类的目的是为了给补偿安置迅速提供真实资料。房地产开发程序

（2）制定拆迁安置计划。每个动迁人员在对自己所承担的被拆迁人安置、补偿的决定全部熟悉后，要进行分析，以片为单位，逐户安置房源和作出拆迁的补偿决定。这里，既要考虑工商、企业、事业单位、私房、侨房的动迁难度，又要靠率安置不成过高的住户，还要考虑哪些单位或住户市较容易动迁的，哪些住户或单位是可以交叉进行动迁的，哪些住户先动，什么时候较为适宜等，都应有个计划。（3）申请核发房屋拆迁许可证。开发商在取得规划、土地管理部门批准的红线图和用地文件以及完成拆迁安置方案（包括还间房屋的地点、资金、房屋平面图或购买商品房安置被拆迁人的购房合同）后，可以向拆迁管理部门申请核发房屋拆迁许可证，并按规定缴纳管理费。房地产开发程序拆迁房屋不得超越规划管理部门划定的红线范围和拆迁管理部门规定的期限。（4）拆迁公告。召开拆迁动员大会，公布拆迁公告。拆迁管理部门在发放拆迁许可证的同时，应将拆迁人、拆迁房屋及其范围、法律依据、拆迁期限以公告形式予以公布。另外，还应书面通知房产、公安、工商等有关部门。（5）拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议书。拆迁协议书应明确补偿形式和金额、安置用户面积和地点、搬迁过渡方式和期限、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。（6）动迁、验收。拆迁补偿手续办妥后，负责拆迁人员应立即填写登记表，经主管领导签发，送工程部门拆房。原则上，搬迁一间，拆卸一间，可为动迁工作起推动作用。房地产开发程序

（7）办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证。拆迁人应将所订拆迁协议书送拆迁管理部门备案，同时到房产部门办理被拆迁房屋产权灭籍手续。在有工程部门负责办理工程报建手续。

4.开发项目设计的组织与委托房地产开发商的投资决策最终通过设计成果反映出来，合理的设计不尽充分体现投资者的意图，而且是对投资者决策方案的完善和补充。（1）要选择较好设计单位。在委托设计时，应注意以下事项：

1）设计资格。要委托具有设计资格的设计单位进行开发项目的工程社及，不得委托无证设计单位或私人进行设计，否则，城市规划与建筑管理部门将不予承认。房地想产开首发程巷序2）设刺计等狭级。动目前经我国浙的建兰设工城程设线计单斗位共筛分为米甲、珠乙、先丙、但丁4个等级饭。开发笨商应根蒸据拟开富发项目参的性质铅、高度塞、规模盗，对照4个等级何确定要护求，进经行委托颂。一般疤不得超隐过设计嘴。3）设迷计范始围。根我国常建设尸工程羊设计好单位盈的资胳格证愚书上恨都注害明了氧该设典计单誓位的三承揽直设计兵范围藏，如旦规定驰该设洪计单犬位是体承接躲民用庄建设竞工程赴、工姥业建括设工遭程，怀还是乞某个勤系统乘内的浑建设暑工程拿项目膏。在武委托锅设计语时，蝇开发愤商应篇予注双意。（2）要合叙理地确歇定各项屋技术经虫济控制可指标。奇规划中爆的各项钱技术经存济指标娇，是衡推量规划茎设计的烫质量以枝及开发驴项目经候济效益贴好坏的露重要标价准和依享据。在虫规划设之计之前脊，一币些重要石的控制失指标已春由土地终管理部段门和规架划管理辅部门给阿出，房地边产开乘发程栋序如开茶发用州地的笨总面茫积、懂容积盈率、迈控制逝高度急、建巡寿筑密断度、厌绿地狗率等阳，还驻有一剖些指放标则周由开呼发商争根据熊开发诵项目泉的要己求提歼出，价作为氧规划楚的依笼据，武如户副室比错、高锅层比健例、且各类绍型的端居住挑面积速、总抖造价努、建糟筑工征程单灶方造欠价等愉。上防述各绵项技之术经粪济指宵标，姥要综袍合考次虑，助既要探保证创开发矮商效暂益，宗又要微符合镇有关直管理鲁部门内的要摊求，事以取默得良忍好的哄社会驳效益捐和环旺境效鬼益。（3）评程价和燃选择沈设计轿方案蕉。设壤计方普案是惰根据致城市农规划车管理柿部门掀提供薪的规票划设湖计条愚件和俩开发吉商对越该开放发项始目的苹要求倍，由城设计付单位秤提出屑的初扶步设驰想，妻一般串用文袖字说罪明和调图纸汪或模座型表重示。嫁其中泛规划疼设计碑方案探包括认开发说项目恼的用搬地范壁及其街位置范图、共现状棒图、佛规划挡总平终面图敌和交臣通组请织示眯意图心、住范宅标惜准层监平面粥图和姻住宅驱正立警面图联、公宪共建淘筑房地茶产开跟发程热序平面狂图和恋立面革示意酿图、符主要尼街景缸示意查图、漫透视秋图或丝式模型仅、设注计说间明书烈（包似括各骄项技冰术经躁济指瓶标）涝。建疯筑设看计方仍案包携括总须平面懂位置纪图、方平面计图、敌立面岂图、惩主要餐剖面营图的造草图蚊和建摊筑单晚体透从视图胳以及誉设计锣说明嫂书。袋由设补计单赠位提径出的调设计拴方案狸不少格于两颂个，趣以供很开发腥商在艘对多上个方没案比在较的哈基础突上，飘选择仓最有炼方案奴，并谎作为状推荐蛙方案乌报送拒规划怨管理烤部门辞审定微。开侨发商做还可项以邀羡请多厕个单摇位参叼加设责计竞绣赛，杰经过负专家拐和规虾划管纠理部缺门的识评议蜻审定姿，确派定设悉计方年案或厨提出条对方院案的晴修改搅意见赴。被海审定亭的规流划设忠计方互案作焰为市旬政工示程设否计和甚建筑齿单位鼻设计包的依烧据；季建筑躲设计智方案甲被省绪定后猴，可庆进入肉下阶域段的抵初步虚设计捞和施圾工图末设计阶。房地产柔开发程解序（4）设舒计审归查。富开发往商对竿设计假单位旗提交姑的正绳式设洁计图娇纸，鲜要认闪真审疗查，姿熟悉焰图付纸和栗设计毫要求捷，如框发现饺有错贱误或劳遗漏帖，应绿及早辫通知急设计赠单位径修正那、或芝补充爸。5.项目误报建在土地案使用权男购置的但申请过幼程中，垄已提出增规划设扁计方案救，该方礼案只是迷粗略的染反映开截发项目薪概况，伴不能作慕为施工嘴的依据伏。项目丽报建实营在原规谦划设计览方案的保基础上禾，由开所发商委捉托规划蜻建筑设考计单位霜提出个阳单体建兰筑的设弄计方案杏，并对障其布局效进行定肺位，对互开发项份目用地聪范围内绕的道路畜和各类河工程管办线作更即深入的烫设计，悼使其达钢到施工旧的要求滩。由于钞报建的因建筑设秧计方案榨经城市幅规划管兆理部门国和消防饿处、抗庆震办、包人防部瓶门、环妇卫部门突、供水宅供电管未理部门膜审查通姑过后，躲可进一铲步编制艰项目的哈施工图彩和技术静规定，芳再报城锐市规划赔管理部抛门及有甘关专业圆管理部海门审批容。其具梢体步骤纹为：房地产决开发程竖序（1）编虏制和间审查把设计宏方案涉。开浙发商赛在取卫得土碎地使灿用权魂后，倘根据秃城市漫规划守管理悉部门北提出街的设家计要佳求，幅委托盒建筑脑设计线院编疾制设尼计方验案。丘并将誉设计滥方案赛报城脉市规宫划管咐理部伏门审胞批。屑如果镇是高扰层建孝筑，崭、还饮要征病求消冤防管都理部蒸门的闹意见来。（2）编制巴和审查骗设计方朋案。方笛案审查社通过后窄，委托赞设计院筹进行项失目的初院步设计逗（对高唉层建筑侵）。并进将初步浸设计报晶城市规牲划管理陶部门，酬由规划铜管理部鹅门组织晃抗震办景、人防孤办、环粪卫、供仆水、供守电等部狱门对初两步设计渗进行汇告审。（3）施项工图息设计蛛和发罪核位现红线戒。初跌步设鉴计审洋查通肾过后农，委悔托设乏计院躲进行倘施工挽图设艳计。驰并将梁施工裳图报选城市婆规划廉管理述部门版，由僻规划项管理兵部门级发建陵筑核挺位红匠线。房地产邪开发程薄序（4）到计久划管理稻部门申打请投资票许可证旁。开发茫商须提江交如下森文件：运核位坏红线、姥土地使俭用合同洁、土地挖使用证哪、拆迁佳验收单版、项目修总平面尘、可行独性研究用报告、首进度计爸划、申装请、资否金审计荡文件。（5）发淘建设撇许可自证。裳到城垃市规愉划管时理部膜门领牲取建宣设工今程许挖可证捡。一两旦开轧发商吩取得泻了城雕市规矮划管火理部妹门颁承发的闲建设首工程燥规划惑许可吹证，吼该项召目就现获得斥了允漠许建态设的辆法律恒凭证狼。房地煎产开罚发程玩序（三）临房地产创开发项取目建设史实施阶乌段房地产取开发项鞋目的建册设实施牵，是由森建筑施预工企业船完成的姻，施工嗓企业是姥开法项期目建设拒实施的基直接指其挥者和聪生产者用。在此党阶段，跪开发商板的主要编工作有（1）通皮过招战标投帮标选沿择施叶工企点业；酒（2）以稀投资察者、药组织尚者、兵监督垄者的赖身份粘进行捞项目标工程悦管理膏与控粪制；堤（3）竣工幼验收。在此炒阶段挺，开桑发项袋目的如投资哪支出恼最大团，所文占的璃时间莫周期爹最长袜。因每此，尤加强纲开发钳项目无建设别实施劣阶段菊的管勾理，平对于朗开发旱商实斑现预忠期的染开发旁效益搏是非附常重云要的遵。房地产筝开发程珠序根据懒我国炼的工封程建康设管突理体供制改序革的训精神身，建善设工执程项涛目要魄实行宅监理还制，廊即委可托专持业化戴、社坟会化翁的监绕理公缓司对挣项目强的建帮设进哭行监稿理。鼠当前国，我张国的毕建设轿监理芽重点南在工崖程的滤施工寇阶段弯，并陕积累纤了一薄些经廉验，潮因此句，开楚发商煌可以专委托爱监理苏公司鸦根据贺工程丝式承包兔合同劝对工墨程施滤工建远设进含行全霞面的钉监理愈。1.开发工使程施工来招标施工招讲标必须软具备下仍列条件绞（1）工程覆项目已它获计划滑管理部突门批准忌，并已清列入建彻设计划脂；（2）有垦经国变家批座准的删设计行单位元负责查设计厉的施坐工图饼纸和热工程榜概算闯或预叉算；房地产美开发程飞序（3）开存发用惭地的意使用谈权已葛有偿膏获得安，施血工前份期工蜜作（秆包括也三通邻一平快）已颂经落穗实或紫准备屈就绪厕；（4）开拜发资革金、鹅主要禁建筑储材料惑和主皇要设虚备分佣期交挥货及鹊协作慕配套皮条件炊均以案分别柿落实掩；（5）有蔽当地唉城市筝规划扫管理晓部门戏核发纽奉的建穴设工译程规并划许纲可证郑。采取碍竞争姿方式详的施币工招于标程邪序如贯下：（1）拟凤定招容标方幸式，刘准备酿招标格文件狂。招岸标文矮件是掏开发坑商说避明招祖标工储程要按求和龟标准认的书济面材杰料。乐可由属开发蜂商自详行准吹备，凯也可食委托容咨询仍机构速代办歼。（2）编叮制标太底。暗标底驾及招那标工天程的跪预期炭价格蔬，是肢评标芹的主逃要尺戚度之芽一。趟编制洒标底护是招哈标的均一项接重要把准备志工作姑，可泳以有程开发负企业柳自己迈编制驰，也秧可委糊托可盛信赖傅的技顺术咨爪询公霉司或蕉设计艇单位魔编制石。从来编制火到招封标工顺作的铜各环宅节，妨标底抚都必旱须严麻格保冲密。房地产症开发程我序（3）向玩招标扫主管申部门眠（如补市招愧标办副公室亭）申我请招晌标。（4）发赚布招把标通执告或色邀请摇投标你函。嚷招标蛇申请陪经批可准后第，开阁发商害即可蹦发出唤招标征通告奥或邀欲请投忧标函修。采右取公满开招但标方剧式时途，应漫视工素程性恋质和葡规模枝在当悔地或辜全国诞性报愈纸或西公开凭发行辽的专鼓业刊也物上娘发布描招标朴通告笨；采丈取选枣择性援招标严方式创，应寻向预蜻选定沸的承制建单株位发茶出邀解请投丈标函宰。房地辜产开氧发程移序（5）对承功包企业浮的资格依进行审番查。即毫了解承肾包企业血的技术束和财务蚂实力以强及管理僚经验，逗限制不吐符合要凤求的承稿包企业略盲目参传加投标士。审查榜工作通慰常在发意售招标欠文件之每前进行绕。审查蚁合格者菊才准许仙购买招伪标文件炭。（6）发送认招标文狭件。经亲过资格遗审查，昌对审查搬合格的喷承建单漫位发送战招标文觉件。发笼送形式斥有现金技购买和回免费发埋送两种央。（7）招标冷工程交除底及答书疑。开椅发商发栏出招标慈文件，笔各投标讯的承包占企业踏阻勘建设痕场地之伟后，应川邀集各站承包企市业的代避表开会页，进行属工程交溉底，并僚解答疑帐问。工亿程交底瞧的内容狼，主要淘是介绍眠工程概径况，明拢确质量头要求、耳验收标遍准及工乳期要求免，说明惯开发商续工料情富况，材台料款和王工程款打的支付妻办法以座及投标普注意事仗项等。绪承包企拥业对招比标文件列中的疑议问，一丝式般应预掌先以书丝式面形式渴提出，忧也可在愚交底会娇上临时朵口头提贯出。开妥发商对袜所提疑息问应一铅律在答粗疑会上姥公开解塞答，并零以书面鸦记录方看式，印肺发给各止投标者鸣，作为线招标文芦件的补镜充。房地产痕开发程咏序（８笑）开组标、瓶评标氏和决彼标。以上所凡述为公评开开标骑，个别俱情况也多有采用羽秘密开殃标的。制开标方墙式一般装都在招五标文件访中明确烤说明。１）开歪标。开址标是在持投标截亡止后，渐根据招傲标文件雀中规定笑的时间蓄和地点期，邀请魄个投标租者和当恢地公正撑机构及信有关部电门的代廉表参加功，当中搜打开标轻箱，由眨工作人顷员对经你公证人恒员检查冷并确认夸密封完营好、封满套书写项符合规咽定的标绵书逐一浮拆封的刮过程。恶投标文孩件即标任书拆封恐后，工庸作人员忍应宣读片其中要顺点，并桂在预先馒准备的饼表册上越逐项登撑记。登绪记表册战由读标谨人、登注记人和袭公证人硬签名，掌作为开救标的正杜式记录镰，由开纯发商予匹以保存纽奉。２）怎评标胃。开矮标后沙应先滔排除叹无效有标书寸，然费后由钳评标系小组跟从工野程技支术和比财务晚的角吃度审莲查评子议有防效标扶书，毫此过际程称灶为评抚标。宵其评削审的贵原则悟是保诸护竞刘争，磨对所闸有投陪标的益承包僻企业伍一视球同仁猾。评叹审的趟标准障是拥拌有足剑以胜场任招写标工缘瑞程的泥技术创和财昂务实荒力，知信誉扯良好跑，报音价和房地萍产开筛发程宇序理。标书经爽评审后底，应按卡标价从值低到高闸的顺序秀列出清油单，并惧写出评城标报告胞，推荐获二、三凶家候选剖的中标精的单位意，交给射招标决柱策人做兆出最终制抉择。３）决炸标。开脏发商对烈投标者其所报的务投标文倘件进行镰全面的础审查、肌评比、替分析，响最后选沉定中标局者的过座程叫做学决标。一般不须太复杂胃的工程夺可在开乖标后当键场决定竹中标者趋，同时欺公布标灵底，并渐通知未歼中标者男退还招别标文件户、领回暑押金的宴时间和杆地点。稠规模较昆大、内电容复杂疏的工程统，则应收由招标貌决策人演分别与置评标小亚组推荐进的候选故中标单平位，就扮技术力杆量、施苦工方案献、机械薪设备、昼材料供催应及决花定标价皂的其他李因素进蓝行调查耕和磋商诉，全面仆衡量，倾择优决领标。决标坏后应卖立即险向中甘标者串发出到中标乓通知摄。中退标通测知书啄发出傲之后届，开覆发商顾与中渔标的背承建愈单位联应在洋约定舌的期遭限内患就签带订合庆同进蔑行磋躬商，轻双方齿就合飞同条诵款达陡成协礼议后折，签摇订合涌同。房地掀产开柜发程脏序2.开发际项目变工程弊管理绒与控烛制开发项桃目施工水管理，薯是由建抓筑施工笨企业对渡开发项罩目进行额施工的表生产管轮理。开柿发项目革工程管潜理与控侮制，则情是开发临企业为范了保证集项目施孝工顺利闪进行所红从事的腊有关管薪理工作唇，包括没配合施球工企业谱做各项拨施工准回备工作币，如按喉时腾出块施工场两地，完约成场地奇的三通稳一平，年及时提虎供设计刑图纸和析订购有怪关设备着等；对低项目的掘费用、踢进度和里施工质敌量进行躲控制；笑合同管见理；有煮效的协派调各有杰关单位顿的关系嚼，如设梢计单位详与施工瘦单位的指关系，妄土建单侮位与设沙备安装颠单位的候关系，僚施工单养位与材丈料、设逼备供应露单位的砍关系。投资洗控制讯、进目度控询制和秧质量膀控制轮是项晴目工兵程管挖理与醋控制善的重匙要内资容，车也是铲监理辈公司头的主脆要职算责，春因此虑，要狂发挥宣监理届公司绩的优顽势，连加强两对工跨程施夏工阶帽段的盐投资芬、进规度和懂质量惭控制胸。（１）个施工阶笨段的投寨资控制批。施工数阶段投士资控制俯的任务比是尽量横减少承芝包合同债价款以尼外增加裹的工程详费用；统全面履厚约，减莲少对方裂提出索剩赔的机禽会；按谨合同支菌付工程岩款。为托此，开纳发商要谨做到：房地舌产开衔发程奔序１）托熟悉樱图纸絮、设课计要娘求、沾合同踩价款投，分可析工省程费自最容授易突烦破的贼环节展，明蓝确投急资控汽制的再重点折。２）按注工程进免度将总请投资目算标进行慌分解，妨确定阶企段的投兴资分目挎标，将剂其作为及阶段投蚂资控制动的依据誓。３）裙严格躬按工馅程计省量支父付工发程进醉度款胜。对染已完奥工成估要按块合同做规定魔及时言计量屑，对衫承包熊方超肉出设仓计图缩慧纸要僚求增绞加的留工程惧量和里自身没原因到造成巧返工陡的工贺程量这，不肉予计升量，玻其费漂用由埋承包换方自耀负。４）按询合同规虫定办理潮工程结全算，掌悬握工程反投资动究态，分许析费用悄超支的塘原因，域提出控虏制投资症的措施卵。５）适正确犬处理炒索赔捏。（２纪）施券工阶虾段的壳进度溉控制染。施枪工阶筒段进暮度控去制的盲主要炼内容皇有：１）编畅制项目陆实施总览进度表黑计划，绕并以此酱作为控挖制其它扶计划的派依据，稀包括施掩工单位麦的计划揉和开发浆商自己嚼制订的班有关计年划，如挡施工房地产兆开发程威序制订的给施工进冷度计划残、有开辛发商提抗供的材纯料和设宽备的供特应计划虹。２）根剃据项目仆的总控体制进度掠目标，课审核施尊工单位比提交的段施工进伤度计划绝、施工物方案和弃施工总街平面图扒，即使差否符合弱总工期迟控制目罢标的要给求；施睁工进度化计划、敬施工方延案和施叼工总平追面图是雾否协调赞、合理奇。３）聋做好适开工恰前的斩准备投工作乞。一愧是要吨按合蒙同要批求，追开发终商要演做好占有关容开工徒前的圣准备压工作也。二扔是检钓查和扛督促忆施工策单位栽开工夺前的演准备暴工作谱，能唉否满处足工略程进按度要冒求。４）按呆合同规宫定及时卷向施工击单位支秀付备料歼款和工篮程进度扎款。为塌此，开杀发商要从根据资注金的不炕同渠道楚，组织宽落实资羽金到位辞，以保铲证工程炉建设的盾进度款风、设备绳和材料洗款按时狂支付。５）定奇期的检愧查施工蚊单位工丈程计划棵的实施乳情况，汽督促审想查施工雪进度报载表，核蜓实工程蒜实物量歇，鉴认堡工程款党凭证。房地产科开发程蒙序６）及天时处理款好工程替设计问朝题。如昨设计需钳要补充昆、完善寇、变更岸或材料疤代用等处，应抓酸紧联系用，要求那设计单盾位及时巩给与解相决，尽且力做到惊不影响棋工程进慌度。７）见组织造施工方现场盟协调辩会。８）卡在工过程建吃设施驶工的羊全过塘程中如，做宏好单磁位工煮程的拦分部刃、分墙项检忆查验波收工荣作，欧检查宴是否堡完成饼设计购图纸敲和合套同范扫围的你全部唉工程浊内容税。工刃程质案量检艳验评歌定是膏否全祥部达堵到合块格以原上标昏准，纵经市双质检准部门鲁检查鼠评定贡质量炉等级嘉，才匪能签拐订竣纽奉工日葡期。（３）参施工阶青段的质屡量控制瓦。施工惠是形成咏工程实柱体的阶沿段，也音是形成飘最终产沈品质量派的重要转阶段，店施工阶盯段的质峡量控制兵是工程某项目质坦量控制宅的重点迁。其主墓要内容榨有：１）除疮了在施岩工招标娃中，要勉审查承巧包商的药技术资霸质外，凡在施工己过程中尿，还应修对承包叙商的技艘术资质桥进行连易续不断烈的审查仍和评价竟，督促袄承包商储更换不览称职人悠员。房地产四开发程狸序２）订糠立现场屿质量管草理制度弹，包括劫现场会恳议制度春、现场漏质量检假验制度倍、质量郊统计报刚表制度休、质量透事故报已告处理孝制度等平，以保陪障项目运质量控漏制的有尝效进行发。３）京对项迎目施誉工所厅需材严料（谷原材泰料、阿半成坚品、您构配想件）层应进返行严疑格的香质量棒检查辰与控叼制。记对项限目中坡采用泉的新梯材料宫、新绿结构渴、新点技术娘均应苹审核泛其技抓术鉴河定书伪。凡闻未经方试验衰或无捆技术刻鉴定拘书者席，一尺律不起得在羊项目应中使尽用。４）拿检核六土地吉现场怎的测互量标吓桩、屋建筑巧物的五定位楼放线倘及高蓝程水煌准点不。５）局组织仪设计品交底羞和图挨纸会止审，畜保证谦设计盛师与宋承包丘者之浙间的彼沟通疤与交袍流。６）什督促真、协队助承徒包单渠位完戒善工争序质仓量控患制，获严格牵工序湖间交仍接检富查，舞主要丘作业辱工序狮包括之隐蔽剩作业济的检农查、敏验收敢。在尼重要落的工龙程部慨位或裤专业抬工程撤中，霞建立佳质量猴控制耐点，给进行数材料站试验定或技学术复副核。狸对完天成的溪分部糕（分男项）刑工程坏，按雕相应永质量申评定房诚标准叫和办酱法进还行检房地射产开臭发程梢序查、仓验收杰。７）采阔取一切旗必要措悼施（包锄括下达剩停工令演）制止嘉下属情耻况：第脏一，隐剖蔽作业娃未经查赵验承包吨单位就千擅自封谣闭、掩闸盖；第喉二，子承包商薄擅自变摧更设计益，或使根用无合悉格证的淋工程材斤料，或匠擅自变贪更工程患材料进赠行施工议等；第视三，未羡经技术谋资质审翻查的人懂员进入妇现场上滔岗施工笛；第四伸，承包扔单位对疮已发生典的质量且事故未轨进行处晶理，或散未提出叹有效补躲救措施兄就继续景作业。８）侨按规超定的谨质量当评定瓜标准残及办柏法，示对完州成的取单位乱工程后、单坡项工严程进乘行检闹查验糟收。汁审核卫承包象单位搏提供侍的竣下工图芦、质轰量检寄验报许告及瞧有关罩技术悄文件专，督劫促承升包单循位进屑行质逝量回透访，督实行巡寿质量细保修尺。整绘理有膛关项亲目质辫量的葡技术卧文件强，并毒编目逝、建附档。３．土项目耐的竣牙工验诵收。泰项目别的竣特工验厨收与真交接问，是态实现处开发杨投资裁向使艳用价棚值转泡化的棚标志刚，是封开发各商实作现其御经营圆效益老的基更础。有从质制量控返制角吓度说物，项鸡目竣痒工验可收工户作是启确保循项目植质量搁合乎倒标准台的最房地裕产开呢发程施序后一关灵。因此辽应高度猴重视这策项工作丑。（１拿）开渔发项浪目竣奴工验耀收的草依据驳。开拴发项球目竣拨工验伙收的展依据捎包括首以下奴几方锈面的顶内容林：１）鸭有关锣合同脏、标尼准、块规范坊。如符开发抵商与程承包裂商签耀订的衰工程驻合同腥、土冷建工朴程验修收标涉准、排建筑菌安装猎施工葱验收究规范育等。２）工锋程资料股：经批鸦准的有辱关建设冰文件；戚施工图挨纸和说访明书；新图纸会呀审记录肿、设计迹变更和递技术核判定单；忠测量定松位记录贱、沉降席及变形岩记录；私隐蔽工朱程记录裤、工程管事故的味发生和编处理记赔录；有雀关技术婚或设备什的资料朗及验收孝记录等属。３）工邻程实体舒。指已滔符合竣屈工验收忍条件的源已完工班工程。（２）徐项目竣桂工验收帅程序。蕉开发项陆目竣工蝇验收程社序如图泊３所示奏。项目竣工承建商竣工验收开发商审查验收申请报告开发商现场初验开发商、质检站组织正式验收确定交接日期设计者、承建商质量回访与保修承建商工程资料准备资料不完备初验不合格房地脂产开请发程啄序（四）礼房屋销妇售与出钳租阶段实际上啄，房屋艇的销售涉工作并贸非在房福屋竣工倡验收后积进行。泼为了缩火短房地鹅产开发交的投资喷周期，番在可行励性研究晚阶段就著要研究铁房屋的献销售计躲划，从要选择场是地开始镰，开发田商已开浇始寻找爹购房者塔或成租搂人；在吵开发项侄目的施剃工过程仔中，应柜通过各出种媒介懒做好项茅目的销基售广告芝和宣传既工作；待当项目粘施工进壤行到一抓定程度卵时，应右及时进拜行房屋爆的预售炭工作；低竣工验粥收后申签请办理斤房地产歪产权登忌记。如果开悟发商进脸行房地莫产开发谁是为了孙长期投垒资，即读开发房粮地产是佣为了出伯租，那唤么在项直目竣工羡验收后遭便要开轻始出租阵。为了稀逐渐收港回投资渠并获得评利润，碧开发商往必须确烦定合适央的租金畜，制定向好出租时经营计安划。房地驻产开控发程烟序（5）对承尽包企业劲的资格鄙进行审坡查。即醒了解承抹包企业套的技术涛和财务细实力以疗及管理骆经验，塔限制不谨符合要歇求的承票包企业灭盲目参划加投标萍。审查祥工作通贝常在发贵售招标访文件之秩前进行洞。审查考合格者针才准许捕购买招固标文件飘。（6）发送州招标文竖件。经笑过资格梁审查，俩对审查句合格的剥承建单俗位发送书招标文皮件。发僻送形式赠有现金亏购买和盼免费发伴送两种泡。（7）招标查工程交毁底及答扮疑。开曾发商发粒出招标今文件，灵各投标婆的承包伍企业踏矛勘建设煎场地之预后，应溉邀集各尝承包企笔业的代材表开会坐，进行行工程交托底，并明解答疑继问。房地产雕开发程秃序1．房地屿产营销逆计划。挽房地产樱营销计输划一般卵包括以坏下内容烛；（1）营俩销计我划的昏目标舅。目纹标可帜被确突定为您在最枯短时粪间内本实现利润最志大化，竿或是力茅求以某怪种形式趣保留房籍地产中惠剩余权员益。例董如，房陷地产销庆售商可沃以同买准主签定筐一个长擦期管理痰合同，评受托管垫理房地忠产等等肾。（2）确定壤潜在的昨租户或泛买主。横这方面故的信息过一般可坊以从市猎场调查离和市场述分析过救程中取谱得。潜寒在客户规的线索夹来自于倦日常工磁作或得匹自一些养文字资迎料——或两者董兼有。在计划毫中必须帝说明预舱计能吸倦引买主及或租户喜的价格禁或租金扭水平。炉通过分饥析租户初或买主泊的情况怨和预计盾的租金保或价格肠水平，缸就能确等定基本染市场。柔基本市闷场可以欲是临近店地段、体城市地涨域、全夸省乃至柄全国甚亿至境外织。房地产虾开发程拒序（3）选择摊营销技吸术。可舞供选择恩的营销抱技术有极：1）直烧接在樱所需队出售砖的房妥地产曲上挂唱牌销妻售。业这种旋方式荐适用先于房访地产典需求蔑特别威大时县。2）在爸报纸可上刊堵登出哗售广新告。3）公伸开张隆贴、候悬挂抢广告蒙。4）印发宪综合介择绍公司谈及所售丝式物业情迅况的小怒册子。5）在龄电台件或电枪视上罚作广深告。6）向临鉴近地区设的居民正和企业伴单位打集电话或婆上门推班销。究竟选土择哪种锄技术较巡寿为合适鼠，取决兼于营销侍人员的掩判断。房地帮产开树发程酒序2．房晃屋的伸销售链。房烫屋的脏销售典分为敞预售举和现躬房销炸售。（1）房植屋的还预售叉。由朵于房茫地产钓开发江一次渴性投族资较定大，圆且风末险甚挣高，东因次沉，开胁发商禁会在裕房屋妈的建殊设期州将其闲预售叙，以则获得婶资金掏的部兼分回榆收，汤买家会则通殿常会阳因购近买预乒售中污的房乏屋而污得到稠其升垒值所欣带来探的收颜益。开发商奶在进行门预售房搞前，一本般应向归当地有斜关部门析提出申慢请，获岔准后方匪可预售爸房屋。正预售房霜屋须具逝备的条哪件是：1)开发系商已循取得佛“土刷地使庙用证搂”和奔“建拘筑许族可证冈”及铺“开浮工许其可证络”；桌外销撒房屋童还应顷取得伯“外苹销许足可证裳”。2）房芹屋建尊筑合廉同已叶签订晒。3）在银霜行设立救有代收嚷房屋预议售款的叛专门账牛户。房地产段开发程载序4）应申提出跳预售裳款的炼监管鲁机构耻（银绸行或晚律师膨事务锋所）沾，监拨督方刮案。5）应馋具备断经银膏行或雪注册甜会计干师审杂核的老，除宫用地懂价款己外，给投入良开发鼠建设详的资悦金已透达到国总投宜资的25%的验资抢证明。6）政芳府有蚂关部迫门认均为应暴提供马的其饼他文爷件。房屋故销售液必须窝签订《房地产秀预售合闸同》。《合同》应订明僚价格条望款。开膛发商在维房屋竣继工之前绑，按预相售合同票所的收村的预售嫌款，必腥须先用罢于支付蜜及清偿扬该预售跌房屋的辅一切建琴筑费用荐后，才旷能另作神他用。祝一般来侍说，在袜预售合肌同生效换后，买驳主应在匹一定的瓜期限内境，向房太管部门誉办理预国购登记龙。开发蜓商在办写理房地证产总登氧记后，蜂应在一野定期限樱内，与桶买主签泽订《房地产盆转让合席同》。房屋蹲竣工后超，买主幼应按期堤持有关柴证明文最件到房践管部门载办理变专更登记诱，领取枯房地产暴证件。房地产典开发程象序（2）现摧房销哗售。愁开发济商将春已建剃的建羽筑物原同建阳筑物帐使用养范围座内占绢用的鸡土地淘使用位权同柜时出它售给约买主以，即务为现肢房销吐售。央现房醉销售姑一般钥由开完发者魄和买框主自靠由协丧商，暖达成短协议宜。经乔过以富下三明道手墨续：棉到房寇屋交缝易所狗签订昆房地祸产转漏让合杯同；李到公职证处汗对房差地产椒转让见合同房诚进行摆公证继；凭悲经过袭公证丸的房涛地产科转让棍合同盗，办迹理房要地产禽产权舰的转太移登等记，稿换发送房地傅产证瓶。（3）购买饶房屋的礼付款方届式。1）一次宅性付款泡和分期弄付款。仪一次性特付款即雕买主在躁签订正助式合同伙后一次尘性支付撤所有楼康款，这哪种形式奋开发者础最了预月见到，俘故开发宅者通常膨会以正香常楼价那的折扣舞出售给融买主。傻分期付狱款方式椒是指买洋主在楼乞宇建设变期内分舱阶段向后开发者徐支付楼顿款，其病具体的姿支付比泼例和时串段可以棚有所不猫同，不魄过，全疼部楼款垂必须在虹入伙时迎付清。房地愤产开貌发程叛序2）楼驼宇抵些押贷缠款。险楼宇调抵押茶贷款野，俗榆称“脉按揭躺”是张指买屯主以锁所购蛛买的勾楼宇子作抵怠押，孕现货奴以房费地产枣证，室楼花馋以预射售合逼同书忆作抵伯押物党交银项行，谋银行宽以此贡为条尘件提削供购众楼贷矛款，月让买往主能驼一次肆性把腐楼款旺付给阵开发握者。肿而买殃主按务规定彻的还烈款方荒式及效期限潮，分肃期还摄款予萌银行兆，银弹行从柏中收摧取利爽息及牙手续填费。房地产提销售或琴出租后闻，应做串好销售殊或出租穴后的服爸务和管棉理工作标。如果淹开发项忌目是住俗宅小区点，应成票立或委榆托物业裳管理公防司完成首。如果酬是单幢龙建筑，嚼可组织浊大楼管充委会。蜘无论何迟种形式曲均需与版当地派抄出所、凶居委会晃、绿化朝、环卫堡等部门凤联系，叙办理门欣牌号码赔、户口渣迁入、志绿化、寻环卫和攻治安等芒事项。房地产拼开发的换程序投资揪机会废选择寻找侍投资罩项目贝常用鄙的方久法有穿：1）在费房地弹产管孙理部裙门寻饿找其浓准备庄推出糖的地抛块；2）在优有关章新闻环媒体历上刊区登广炕告，爽寻找甜合作胀地块蛛和出目让睛地块腾；3）在四有关晕咨询缓、中宁介机景构寻缸找项降目；4）直包接寻践找拥谈有土暮地使假用权权的单六位。房地产对开发的绵程序初步披可行炒性研艺究所谓刊初步双可行持性研膏究是招指在驼规划似参数倚尚未型获得压政府布批准闭的前水提下聪，由滩专业呈职能廉部门霸按照历项目泉所在职地区必和市免场一霞般条侨件以偷及常赠规性称规划轧指标伯和项木目的融特点缴，就凑其投艺资效围果和赞可能孕出现钓的技倾术问码题进谅行研露究，抱编制摇初步咽可行蜜性研