房地产项目成本运营全景图梳理

运营全景图梳理2017年5月16日24个成本相关的运营节点分析1引言：了解运营全景图的意义2运营全景图梳理324个成本相关运营节点分析4总结CONTENTS目录引言：了解运营全景图的意义是否经常遇到项目突如其来的各种需求而疲于应付？1234是否经常扮演消防员的角色到处救火？是否因自己工作滞后导致项目进度延误而受到批评？为什么明明已经尽了全力，却依然没有把工作做好？为什么会这样！引言：了解运营全景图的意义工作没有计划性没有从全局角度去考虑自己的工作，只是被动性的接受领导安排，或者坐等项目提出需求，才开始开展相关工作。上游部门跟踪把控意识不强在关门节点确定的情况下，导致自己工作时间被一再压缩，进而引发种种问题。工作没有形成系统性没有能够清楚了解自己所做的工作，在房地产开发系统中的位置，作用，意义那么，我们该怎么应对？引言：了解运营全景图的意义交付可研深耕专业显性成本真实成本基准成本隐性成本项目管理项目运营设计产品力结算总结采购招标营销定位计划管理成本适配竞品分析提炼经验成本服务运营运营服务经营运营全景图梳理243569781011112131415161718192021222324第二部分：24个成本相关运营节点分析节点1：项目定位完成OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02输入条件：营销部提供：市场分析、物业组成、目标客户、设计部提供：产品意象、产品类型、设施建议、建筑景观装修风格建议；运营部提供：运营计划；成本部提供：成本标准等。工作开展时间：项目定位会前5天编制完成，土地获取前30天确定节点定义：通过集团运营决策委员会产品策划小组评审，并举办项目定位会完成可研测算输出成果：《城市市场调研报告》、《可研报告》、《项目定位报告》、《目标成本（可研版）》关键词：毛利润、内部收益率、预估售价、产品定位、基准地价、启动资金获利倍数、资金峰值出现时间、资金成本率、地价房价比、权益划分、股权债券划分责任部门：投资管理部（主导）营销部+成本部（参与）第二部分：24个成本相关运营节点分析节点2：概念设计方案完成节点作业定义开展时间产品适配模型确定隐性成本控制关注点+矩阵分析表+立面测算表输入条件输出成果通过公司概念方案决策会设计部提供：项目概念后规划方案评审，包含规划总图、项目分期、住宅与商业产品分布及户型选型、建筑意象、景观意象、精装标准等。产品适配模型通过公司概念方案决策会《项目隐性成本控制细则书》《成本优化矩阵分析表》定位会决策后30天内责任部门：设计管理部关键词：土地、产品、客户、适配体系+精装标准第二部分：24个成本相关运营节点分析节点3：取得人防设计意见OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02输入条件：营销提供：楼市分布图及市场调研报告，锁定当地同等产品定位楼盘及同类产品区域销售前三名工作开展时间：获取土地证后15天责任部门：项目开发运营部项目营销部节点定义：取得结建防空地下室设计意见书竞品楼盘调研输出成果：《街对面竞争对手成本报告》关键词：结合区域调研修订配置标准及建造标准第二部分：24个成本相关运营节点分析责任部门：区域公司关键词：示范区成本节点4：示范区实施计划确定（如有）节点作业定义：示范区实施计划（包含设计、营销、施工、报批、采购、物业等方面）通过区域公司审批，报备运营决策委员会输出成果：《示范区目标成本》输入条件：设计部提供：示范区建筑、景观、室内概念方案，客户到访动线，时间计划，各阶段展示效果策划，示范区管理方案；成本部：拿地目标成本；确定示范区成本控制第一责任人和团队成员开展时间：示范区计划确定后7个工作日内完成01OPTION02OPTION示范区目标成本、确定分摊形式03OPTION04OPTION第二部分：24个成本相关运营节点分析节点5：规划设计方案报建完成输入条件：开展时间：输出成果：节点作业定义：010203建造标准04通过公司规划方案决策会，提供政府主管部门认可的完整的设计成果，并与项目开发运营部沟通至具有决定权的政府评审会上通过，取得规划方案批复（同意）。设计部提供：项目详细规划设计方案，包含总图深化、建筑概念方案、竖向设计、管网方案、停车系统、消防设计、景观系统规划；成本部提供：竞品成本报告等。规划方案在概念方案后30天确定，规划设计方案确定后15天上会决策《建造标准》+《限额指标》+《规划方案优化建议书》责任部门：项目事务（开发）部、设计管理部关键词：限额设计、方案优化建议第二部分：24个成本相关运营节点分析责任部门：项目运营部、成本部关键词：报批报建、配套、税务费节点6：取得《土地证》输入条件：开发部提供：当地报批报建收费标准，政府配套收费文件节点作业定义：用地证、土地证办理完成输出成果报批报建及税费分析表报批报建费+配套费+税务费（契税）梳理开展时间：取得土地证后30天完成第二部分：24个成本相关运营节点分析节点7：取得《建设工程规划许可证》节点作业定义开展时间目标成本（方案版）确定输入条件输出成果提供政府主管部门认可的完整的设计成果，并与项目开发运营部沟通至政府主管部门在图纸上盖章，以《建设工程规划许可证》上的签发时间为考核依据。设计部提供：总规划方案报批完成+项目分期建议书+建造标准决策会完成；成本部提供：调研报告+示范区成本+费用《目标成本审批表》

总规方案报批后15个工作日内完成责任部门：项目开发运营部、设计管理部（主导）关键词：产品单方成本、项目总成本、6类成本划分第二部分：24个成本相关运营节点分析节点8：全套施工图完成输入条件：开展时间：输出成果：节点作业定义：010203设计限额对标指标分析04取得施工图审查意见合格书、人防工程施工图设计文件审查合格书，盖章施工蓝图（含人防施工图）签发到项目（含装修点位图）。设计部：全套施工图完成全套施工图完成30天内标准层钢筋含量、混凝土含量、窗地比、地库层高、停车效率、体型系数、立面系数责任部门：设计管理部关键词：对标开工审批第二部分：24个成本相关运营节点分析责任部门：区域公司运营部、工程部、成本部关键词：清单、目标成本、合约规划节点9：总承包施工单位确定节点作业定义：通过公司定标会，确定中标单位（需取得项目所在地施工备案资质），发中标通知书输出成果通过公司定标会，确定中标单位（需取得项目所在地施工备案资质），发中标通知书《目标成本执行版》采购计划、优化计划、结算计划、付款计划、项目全过程控制台账、月报体系输入条件：设计部：全套施工图提供，或地库开挖图提供；工程规划许可证获取、施工组织设计评审合格时间垫层施工前30天确定总包单位全套施工图评审后35个工作日完成《目标成本执行版》01OPTION02OPTION确定总包单位目标成本（执行版）全过程监控机制、月报体系的建立03OPTION04OPTION第二部分：24个成本相关运营节点分析责任部门：项目开发运营部关键词：总量包干节点10：土方开工02输入条件项目工程部：1、详勘报告2、地库开挖图3、现状地形方格网4、土方自平衡方案5、实施技术方案04输出结果中标通知书01节点定义土方开挖03开展时间土地获取，修订详细规划通过，地库选型完成，提供地库开挖图后15天内确定土方单位第二部分：24个成本相关运营节点分析节点11：示范区开放OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02输入条件：示范区通过公司验收工作开展时间：示范区对外开放180天内完成示范区所有结算责任部门：项目开发运营部节点定义：示范区通过公司验收，并整改完成时间示范区结算输出成果：示范区通过公司验收，结算完成、示范区数据库分析关键词：示范区结算、示范区成本复盘第二部分：24个成本相关运营节点分析节点12：主体结构达到预售条件节点作业定义开展时间总包预算定案输入条件输出成果主体结构进度达到取得预售许可证的要求主体结构达到预售条件总包包干补充协议全套施工图出具90天内完成总包预算定案责任部门：项目开发运营部关键词：总包包干补充协议第二三部分三：24个成三本相三关运三营节三点分三析责任部门：设计管理部关键词：测算+清单节点13：全三套装三修施三工图三完成输入条件：全套装修施工图完成开展时间：装修方案决策会5天内确定点位，公共部位方案及室内方案评审通过前10天完成方案测算，满足目标成本，精装全套施工图出具60天，完成施工清单编制，精装部品定样后10天编制部品招标清单，如为战略直委签订合同节点作业定义：销售样板完成及交房标准审批完成后2个月,或实楼样板实施前2个月完成精装施工图，时间以先到为准输出成果点位评审、交房标准、精装方案测算、精装对标、部品订单、精装总包清单精装三测算三分析+精装三部品三定样三单+精装三招标三清单第二三部分三：24个成三本相三关运三营节三点分三析责任部门：设计管理部关键词：测算+清单节点14：景三观施三工图三完成02输入条件设计部：景观施工图完成04输出成果景观方案测算+景观部品定样单+景观招标清单+定标报告01节点定义可用于施工及招标的施工图。03开展时间景观方案决策10天结合扩出图完成测算，景观施工图15天确定部品定样，景观图纸60天完成招标清单，如战略直委签订合同景观三方案三测算+景观三部品三定样三单+景观三招标三清单第二三部分三：24个成三本相三关运三营节三点分三析节点15：主三体结三构封三顶OP三TI三ON三0三1OP三TI三ON三0三3OP三TI三ON三0三4OP三TI三ON三0三2输入条件：主体结构封顶工作开展时间：保温在主体封顶后15天确定责任部门：项目开发运营部节点定义：从正负零结构施工开始，到结构封顶，经工程管理部现场验证确定三立面三施工三单位输出成果：确定保温、外墙单位关键词：保温清单第二三部分三：24个成三本相三关运三营节三点分三析节点16：装三修房三实楼三样板三间节点作业定义开展时间部品三定样三计划+实楼三样板三间+实景三体验三区输入条件输出成果由所三有拟三招标三入围三企业三完成三全部三主力三户型三装修三房实三楼样三板间三施工三，经三工程三管理三部验三收完三成装修三房实三楼样三板间三计划。实楼三展示三区资三源启三动、三实楼三展示三区样三板定三样、三实楼三展示三区资三源确三定预售三许可三证获三取30天以三后，三主体三达到10层以三上责任部门：项目开发运营部（主责）区域工程部、设计部（协助）关键词：部品定样计划+实楼展示区资源入围第二三部分三：24个成三本相三关运三营节三点分三析节点17：外三脚手三架拆三除输入三条件三：开展三时间三：输出三成果三：节点三作业三定义三：010203涂料+门窗+栏杆+管网单位确定04由各三项目三提出三申请三，经三工程三管理三部现三场验三证，三完成三脚手三架拆三除，三塔吊三、井三架拆三除完三成，三达到三室外三配套三进场三要求外脚三手架三拆除外墙三脚手三架拆三除后10天内三确定三涂料+门窗三单位三，20天内三确定三栏杆+管网三单位+3三0天内三立面三部品三及所三有室三外工三程全三部确三定，40天内三设备三安装三主材三全部三确定建筑三立面三、安三装部三品/施工三单位三确定责任部门：项目事务（开发）部、设计管理部关键词：中标清单+合同第二三部分三：24个成三本相三关运三营节三点分三析责任部门：区域工程部关键词：精装招标节点18：精三装修三施工三单位三确定节点作业定义：通过公司定标会，确定中标单位（需取得项目所在地施工备案资质），发中标通知书输出成果：通过公司定标会，确定中标单位（需取得项目所在地施工备案资质），发中标通知书输入条件：外墙落架完成，室内砌体抹灰地面完成后，实楼样板验收合格、全套施工图完成具备总价包干条件开展时间：墙面抹灰完成地面完成01OPTION02OPTION精装三修单三位确三定03OPTION04OPTION第二三部分三：24个成三本相三关运三营节三点分三析责任部门：项目开发运营部、成本部关键词：订单+合同均完成节点19：精三装修三单位三进场输入条件：精装修单位进场。开展时间：施工单位进场10天后完成精装部品+分包节点作业定义：精装修、总包单位书面签署土建精装移交记录，经工程管理部验证输出成果精装部品订单+精装分包合同精装三部品+分包三确定第二三部分三：24个成三本相三关运三营节三点分三析责任部门：客服部、项目开发运营部关键词：中标清单+合同节点20：第三一次三工地三开放三日+雨污三水管三网施三工完三毕02输入条件雨污水单位施工完成04输出成果景观合同01节点定义工艺工法样板间客户开放时间完成日（取消入户参观）03开展时间雨污水单位施工完毕30前确定景观资源景观+道路三单位三进场第二三部分三：24个成三本相三关运三营节三点分三析节点21：室三外配三套、三园建三完成节点作业定义开展时间梳理三动态三成本三、确三定结三算计三划，三建筑三安装三部品三类结三算完三成输入条件输出成果室外三配套三管网三及景三观完三成，三以绿三化工三程完三成室外三配套三、园三建完三成梳理三动态三成本三判断三待发三生，三明确三结算三成本三及算三计划三、建三筑按三照部三品结三算完三成室外三配套三、园三建完三成确三定结三算计三划责任部门：项目开发运营部关键词：精装修结算第二三部分三：24个成三本相三关运三营节三点分三析责任部门：项目开发运营部关键词：建筑安装部品结算节点22：装三修房三施工三完成节点作业定义：完成精装施工及施工方自检输出成果：精装部品+甲分包结算输入条件：装修房施工完成开展时间：装修房完成30天内完成精装部品及甲分包结算01OPTION02OPTION精装三部品+甲分三包结三算启三动03OPTION04OPTION第二三部分三：24个成三本相三关运三营节三点分三析责任部门：项目开发运营部、成本部关键词：结算全部完成节点23：取三得《竣工三备案三证