房地产开发程序与管理

RealEstateDevelopment1第一节房地产开发的概念一、房地产开发的涵义

房地产开发

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。

房地产开发是不断地重新配置建造环境以满足社会需要的一种活动。

房地产开发是对地下设施和地上设施进行综合开发，配套建设。

以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

——《中华人民共和国城市房地产管理法》RealEstateDevelopment2第一节房地产开发的概念一、房地产开发的涵义

房地产开发房地产开发提高了土地使用的社会经济效益

房地产开发是开发企业的投资活动

房地产开发是城市规划的实施过程

房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发RealEstateDevelopment3第一节房地产开发的概念二、房地产经营的涵义

经营

产品和服务提供者以市场为对象，以产品、服务的生产和交换为手段，为实现企业的目标而进行的一系列有组织的活动。

房地产经营

指房地产开发、流通、管理、服务全过程的经营。

两者关系

房地产开发是房地产经营的一种形式。房地产开发就是房地产经营。RealEstateDevelopment4第一节房地产开发的概念三、房地产开发的特点从投资角度：

开发成本高，投资量大

开发建设期长，投资周转慢

市场具有地区性和分散性

需求具有稳定性

涉及面广，综合性强RealEstateDevelopment5第一节房地产开发的概念三、房地产开发商及其合作伙伴

土地所有者或当前的土地使用者

政府及政府机构

金融机构

建筑承包商

专业顾问消费者或买家RealEstateDevelopment6第二节房地产开发的主要程序遵循房地产开发程序的原因：

1、房地产产品的形成内在的规律性

2、减少投资风险，使开发项目顺利进行

3、城市政府审批制度阶段划分：

1、投资机会选择与决策分析

2、前期工作

3、建设阶段

4、租售与资产管理阶段RealEstateDevelopment7一、投资机会选择与决策分析第二节房地产开发的主要程序投资机会选择市场分析投资决策分析投资机会筛选投资机会寻找项目财务评价开发企业合作对象咨询公司项目财务评价8用地分析立项、选址征地、拆迁、安置、补偿《建设用地规划许可证》开发商、咨询公司发改委规划国土有关部门规划管理局土地部门《土地使用权证》寻找预租（售）客户进一步市场分析开发成本估算承包商选择开发公司、代理公司开发商、咨询公司开发商、造价咨询招标代理机构保险公司项目保险事宜方案设计《建设工程规划许可证》市政设施接驳谈判、协议规划管理局有关部门筹集开发资金勘察规划建筑设计院金融机构二、前期工作RealEstateDevelopment9三、建设阶段第二节房地产开发的主要程序施工组织管理与控制竣工验收、交付使用开发、施工、监理多部门RealEstateDevelopment10四、租售与资产管理阶段

第二节房地产开发的主要程序销售、租赁计划、推广销售、租赁物业经营、管理房地产咨询公司房地产代理公司开发、物业公司RealEstateDevelopment11严格地讲，土地使用权取得方式：

1、行政划拨（土地使用权出让金免）

2、出让

3、转让

4、土地或房地产租赁第三节土地使用权的获取RealEstateDevelopment12一、土地使用权出让

定义：是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第三节土地使用权的获取RealEstateDevelopment13划拨、协议方式出让深圳：1987.11.25(土地招标)、（拍卖）

“第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。

《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》第三节土地使用权的获取RealEstateDevelopment14一、土地使用权出让（一）协议方式

指国有土地的所有者或其代表，作为出让人与要求使用国有土地者，即开发企业作为受让人，就出让土地使用权所涉及有的关事项，如出让土地的面积、年限、用途、出让金等反复协商，达成一致意见后，由出让方向受让方出让国有土地使用权的一种出让方式。第三节土地使用权的获取15一、土地使用权出让（一）协议方式用地申请复核、协商签订土地出让合同1、土地的座落、四至、地形等；2、开发项目建设条件：①项目性质、规模和开发期限。②规划控制指标及规划设计要求。③基础设施和公共服务配套建筑的建设要求。④基础设施和公益设施建成后的产权界定。⑤项目拆迁补偿安置要求。⑥项目经营方式等；3、出让年限、出让金评估值及付款方式；4、出让合同文本；5、其它特殊要求及有关规定。程序第三节土地使用权的获取RealEstateDevelopment16一、土地使用权出让（二）招标拍卖挂牌第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

第三节土地使用权的获取RealEstateDevelopment17一、土地使用权出让（二）招标拍卖挂牌

1、招标拍卖挂牌公告出让人的名称和地址；出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；第三节土地使用权的获取RealEstateDevelopment18一、土地使用权出让（二）招标拍卖挂牌

1、招标拍卖挂牌公告招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金；其他需要公告的事项。武汉市挂牌出让国有土地使用权公告第三节土地使用权的获取Re珍al梨E分st守at献e薯De录ve驱lo贪pm只en恐t19一、土让地使用享权出让（二圈）招挥标拍牺卖挂裳牌2、招标南方式招标谷：是叫指市略、县陈人民黄政府即土地繁行政减主管损部门脉发布纹招标侵公告勤，邀侦请特定或者不特迟定的公民尾、法旁人和捷其他卵组织参加灶国有魄土地管使用疯权投假标，俘根据拾投标别结果趁确定蓝土地绢使用城者的悼行为旦。第三节豆土箱地使用户权的获誉取Re返al奶E良st个at晶e敢De退ve批lo跪pm迎en在t20一、铜土地绑使用教权出份让（二）券招标拍使卖挂牌3、拍卖挨方式是指博政府援或其贫代表蝴，作茧为拍舒卖人曾在特愧定时评间，殖特定地的公冻开场挣合，睬组织佛符合廉条件牛，有津意受笔让土机地的连开发诊企业坚来竞锯投一沙定年锻期的仰土地轧使用可权。第三喂节门土余地使到用权申的获睛取Rea谈lE贫sta悦te蚊Dev敞elo良pme学nt21一、锈土地裤使用闷权出除让（二）上招标拍烈卖挂牌4、挂辛牌方昨式是指出月让人发尺布挂牌别公告，愚按公告芬规定的厅期限，仇将拟出除让的土征地的交底易条件沃在指定葵的土地喂交易所猫挂牌公名布，接锻受竞买印者的报跳价申请设并更新虾挂牌价丹格，根特据挂牌巷期限截痛止时的筐出价结对果确定旋土地使寺用权受具让人的祖一种土方地出让惯方式。第三节牛土贸地使用角权的获矿取Rea帆lE毁sta早te伯Dev订elo巴pme千nt22一、乌土地蛙使用女权出棉让（二三）招闸标拍庙卖挂板牌4、挂溜牌方且式具体程竿序是：1）发布毕挂牌公沾告2）挂牌划竞卖第三炸节祝土撤地使牌用权屋的获愚取Re坡al缝E乱st谢at舰e款De壁ve番lo雾pm拼en滩t23一、土间地使用唐权出让（二）滔招标拍节卖挂牌4、挂牌舒方式3）成扭交一个竞干买人：报价高响于底价略，并符迅合其他殖条件的罩，挂牌笔成交两个或锄者两个厅以上的叹竞买人：出价稠最高者滥为竞得毙人，出泼价相同良时，先霜提交报毯价单者包为竞得绝人，但祸报价低锈于底价鹊者除外两个或规两个以浩上的竞筒买人要迷求报价矿的：现场赠竞价位，出挠价最廉高者毙为竞阔得人索。不成交祖：无应才价者险、竞起买者舰的报个价低析于底递价、位不符暴合其第他条蛮件，岗挂牌王不成乖交4）吃签约第三屿节宗土仗地使钉用权碗的获途取Re穿al报E县st讲at叫e杰De识ve懂lo悔pm吉en混t24二、土铜地使用截权转让1、以出让方祝式取得凭的土风地使驳用权帖的转圣让土地使进用权转醒让时，望原土地怀使用权模出让合肆同载明畅的权利孕、义务门随之转臣移土地使春用权转险让，只篮是对原而权利剩孕余期限洞的转让改变讨原出右让合岗同约顿定的千土地穷用途浅的转往让，培必须顷取得步主管咽部门异的同略意，川签订诊土地鸣使用俗权出间让合惜同变三更协超议，伙并调姑整出冷让金转让宿时，校房屋但已经竖建成帐的，木原使穿用人搂应持盯有房税屋所修有权赠证书花，并胁先行污办理轻房屋种所有兔权变辫更登豆记，艇而后链再凭秋变更征后的璃房屋弱所有谜权证朱书，悬申请怖土地筹使用村权变旅更登懒记第三披节查土尘地使穿用权坏的获卧取Re兼al共E兆st乎at露e梦De棒ve颤lo烛pm邪en副t25二、蔬土地公使用叼权转澡让2、以划拨勒方式取得的款土地使帽用权的骂转让以划拨方砖式取得土脆地使用抵权的，蔬转让房罢地产时命，应当质按照国营务院规泻定，报竖有批准妹权的人挨民政府呆审批。懒有批准娃权的人腾民政府浑准予转奴让的，岛应当由升受让方浴办理土药地使用生权出让拘手续，秒并依照琴国家有猴关规定药缴纳土头地使用印权出让倍金以划响拨方逢式取披得的颂土地党使用羽权，峰转让勒房地似产报死批时苍，有财批准侮权限法的人栋民政约府可胀以不办理捕土地使职用权出刘让手续的，义转让投方应总当按庸照规号定的乔将转倒让房必地产包所获楚收益吉中的土地牌收益械上缴细政府抚或者宿作其领他处秃理第三翠节供土触地使鹿用权想的获汽取Rea望lE报sta令te奔Dev昂elo遥pme轿nt26三、止土地记使用颈权出双让合举同1、合米同正雅文的侮主要逐内容第三节典土堆地使用禁权的获恨取Re局al昼E蒸st惨at泰e粗De婚ve掩lo堪pm免en矮t27四、土尾地使用餐权出让暖价格与鞋用地类久型划分1、土地山使用权暮出让价故格及其巧含义土地使赚用权出岗让金毛地价熟地离价第三映节典土往地使肚用权撕的获过取Re胖al倾E叙st困at晓e踩De答ve海lo抢pm喝en股t28四、逃土地凤使用北权出南让价犯格与芒用地遵类型忍划分2、土地布使用权拾出让过他程中的随用地类宪型划分居住用淘地商业坡用地工业高用地公共稼设施判用地市政沿公用红设施早用地其他用扫地第三冒节暂土义地使杠用权佳的获裳取Re鞭al爪E济st锣at昏e息De沈ve姐lo放pm丘en爸t29五、旧层城区房杠地产开闷发的特腾点1、开幸发前框景2、旧城荒区状况中与开发扛条件六、留新城腊区房先地产婚开发论的特胳点1、开发膝前景2、新城蛙区状况懒与开发策条件第三武节当土划地使超用权驼的获刷取Rea车lE拌sta屿te什Dev仗elo肚pme模nt30第四蓄节鼠城嘱市规记划及涉其对大房地抖产开衣发的训影响一、认城市穿规划志的作狼用和掠任务城市设规划残，是城庙市政弊府为逼了确嚼立城脱市性尾质、耕规模忙和发楼展方巾向，香实现蜂城市冠经济骂和社带会发亿展目疮标，朴合理窄利用攀城市侄土地清、协滨调城泛市空镰间布岛局和宵各项玩建设效的纲辣领性疼文件治。主要任杜务是：研究气确定冷城市威的性核质、烘发展春目标字和发棵展规鹅模（扫包括万人口次规模梨和用望地规纽奉模）禾；确机定城纤市布永局形手式和朽功能鼠分区哭；制建定城绑市道巧路和赞交通借系统矛规划德，城牢市园镇林绿真地系龄统规津划，变城市续给水际、排肆水、誓防洪览、供络电、脾供热佳、燃肾气供银应、科邮电益等专沾项工就程规俩划以蛇及城辨市各套项工明程管坛线设植计。惊此外贼，还计制定且主要凝公共士建筑孔位置迹的规聪划方市案、廊地震章设防钉城市载的防齐震规汁划、侨城市迟改建鄙规划担等。Re掩al角E但st稀at沃e译De箭ve镰lo休pm排en乞t31第四盛节膝城插市规注划及高其对妨房地漆产开旦发的弃影响二、督城市舒规划放及与铺其他圾规划越的关仔系1、层次城市坚规划城市总答体规划城市分捆区规划控制能性详座细规戴划修建暑性详佣细规怨划城市总体规划城市详细规划Rea驳lE技sta妹te耽Dev艇elo南pme舅nt32第四节左城爆市规划蛮及其对骨房地产葡开发的稍影响二、城论市规划腹及与其敢他规划贴的关系2、内丘容3、城庙市规便划的笛动态矛变化4、与其瓶他规划典的关系纳入班国民支经济巡寿和社德会发塔展规泳划，链应与愈国土字规划洒、区增域规啦划、晌江河丈流域感规划欺、土拦地利胆用总朝体规摔划相球协调眉。Re盾al野E银st丽at宏e掘De书ve拐lo适pm象en胃t33第四节乒城迟市规划际及其对抖房地产拼开发的薯影响三、城堤市规划甜建设用怖地的分寨类1、居住温用地2、公驱共设苦施用晕地3、工袭业用途地4、仓切储用腿地5、市坚政公泛用设凉施用吓地6、绿返地Re帅al泰E轿st如at简e她De穷ve担lo娃pm达en尚t34第四节泻城背市规划移及其对辱房地产纲开发的凑影响四、者开发棚项目桐规划皇设计鼻方案是中的逮主要葛技术凡经济票指标1、居坚住区景开发更项目睛技术茎经济榴指标居住技区总铲用地饿、居瞒民每狱人占朝地、淡居住弓区总溜建筑株面积屯、总浪户数兼、平矿均每碧户居匙住建伪筑面密积、址居住途建筑摧密度夫、容唇积率箩、人梨口毛范密度骗、人胀口净贴密度臭、平叛均层鸦数、乳高层骨比例疏、住补宅间鞋距、拉居住菌区平侦均造脊价、羊建设城周期2、非耀居住殊区开扯发项佛目技炕术经戚济指张标建筑容续积率、亡总建筑斯面积、陪地上建老筑面积农、建筑纷密度、售规划建坊设用地酷面积、白建筑高厉度、绿瓜化率、衡停车位叮个数、霜有效面启积系数Rea歪lE鞭sta也te油Dev叮elo爆pme互nt35第四节牵城挺市规划徐及其对主房地产折开发的据影响五、土衰地出让里和房地臂产开发紫过程中欣的规划处管理1、土地胡使用权艺出让控制储性详叹细规霜划土地苍出让土地宴使用养权出隶让合忠同附闻件：1、规划再设计条室件：面积、职使用性萍质、容乏积率、饮建筑密符度等。2、附既图：区位鞋和现唐状、关坐标金、标变高、恩道路徒红线纤坐标指和标他高、枯建筑伍界限剩以及非地块点周围滥地区命环境倦与基年础设落施条右件。Re叹al袋E类st学at壤e广De镜ve变lo弦pm花en忙t36第四节波城拌市规划海及其对银房地产巩开发的姓影响五、缎土地渡出让攀和房隙地产吊开发溉过程医中的锣规划浇管理1、土地还使用权果出让控制性想详细规科划土地咬出让土地关使用辉权出情让合墨同附合件：1、规划描设计条姨件：面积愈、使爽用性够质、暴容积隐率、源建筑糕密度哑等。2、附图的：区位和堂现状、抢坐标、表标高、希道路红罗线坐标埋和标高灯、建筑乡丰界限以宴及地块愧周围地贤区环境农与基础围设施条家件。Re巾al阿E蔑st司at驰e辫De剩ve滨lo炮pm救en庭t37第四节村城截市规划找及其对摸房地产新开发的便影响五、土超地出让狱和房地羽产开发患过程中坟的规划间管理2、房地桑产开发主要钓体现漠：选始址、纲建设保用地硬规划诱许可驴证、孤建设核工程嚷规划任许可签证、鼓验收弱等Rea杜lE邻sta间te浊Dev纪elo备pme笋nt38第四节嘱城脖市规划籍及其对孔房地产深开发的金影响开发商戒申请开发商扣提交：立项用文件淡、用扣地申扶请、博工程芦情况施说明诵、选赞址要状求、蒜拟建国方案咏、1/2疑000、1/5胆00地形仇图及坟其他鞭材料聋。1、选址、定点审批审核征询意腹见发《选址规疤划意见组通知书》审核开发商毛提交：征询赵意见虏表、肿征地梢和拆疯迁安帆置补锯偿方夜案及劲土地旧部门杯盖章样的征乞地协管议、恼项目弄初步浩设计寇方案优、批津准的细总图等或用肯地图恳。Re鲜al穴E典st百at贤e伐De速ve反lo类pm住en震t39第四轨节唯城肯市规俩划及犁其对哥房地校产开逗发的甚影响开发净商申痕请开发学商提摄交：计划部非门的征邀地计划腿、市政候府批准皮的征用滋农地文令件、1/2推000或1/5软00地形图仍、《选址规熟划意见挣书》及其酒他材攀料。2、申请建所设用地竭规划许饥可证阶定段审核主要炉规定乏：用地云性质狗、位该置、戚界限生。发《建设用牙地规划谈许可证》Re僻al蔑E效st霉at但e路De荣ve钥lo泪pm胆en递t40第四节器城泥市规划勤及其对壁房地产庙开发的丙影响开发冠商申赚请开发商鱼提交：计划任际务、开迁发商对突拟建项饭目说明闷、方案厦示意图丙、地形复图、控忌制性规浩划方案售及其他摄相关资萄料。3、规划态设计谁条件俱审批印阶段审核主要规渔定：用地性歪质、位导置、界讨限。下发《规划碎设计慎条件荒通知限书》及用地斜红线图Re村al限E险st锡at炕e腿De县ve床lo届pm莲en雅t41第四晃节尺城仁市规誓划及叮其对棕房地趁产开蒙发的暑影响开发商潮提交：2个及役以上方案开设计洋、方重案报我审表臂、总确平图珍、平崖立剖榴面图妻、设扒计说吧明书虹及其季他相雷关资隶料。4、设计束方案乔审批狗阶段开发商醉申请修改坏、调争整发《规划倚设计乔方案牵审批档通知荡书》审核Rea葡lE厌sta膝te染Dev屿elo济pme背nt42第四患节评城贫市规电划及负其对涂房地障产开蓄发的申影响开发樱商提喷交：年度唉施工第任务专批准识文件运、工遭程施猛工图扒纸、盼工程劈燕档案轻保证厨金证伯明、骡其他蒙行政容主管尼部门察审查议意见辉及相身关协差议等蓝资料趋。5、建设工火程规划摇许可证利阶段开发比商申厌请综合图愚会签发《建设工完程规划列许可证》6、竣工验颠收阶段检查验披收Re云al殿E贺st膏at吓e则De错ve窑lo榨pm况en欧t43第五节汗房负地产开盾发法律菌体系一、尼房地测产开遣发法棕律体铁系～：由线法律、残行政法之规、部讲门规章胁、规范悬性文件戒和技术秃规范等蜘构成。作用：保富障房驱地产株开发扣活动饿的健督康有午序的蚁发展扎。Re剧al济E井st妄at唤e淋De叛ve夺lo屈pm膨en籍t44第五节慢房雨地产开崖发法律数体系一、讨房地且产开客发法降律体肾系1、按立杠法层次房地产揭开发法律房地团产开帝发法规房地搏产开都发规章房地产将开发其他如相关偏法规Rea骗lE楚sta雹te周Dev小elo峰pme枕nt45第五继节凤房天地产插开发横法律忌体系一、房游地产开碌发法律步体系2、按目法律晓的内争容房地产丽开发的基本法律房地亭产前期阶长段的法冈律规分范房地榴产开透发建设而阶段法律规坐范房地效产开中发交易贷服务吩阶段法律规诱范房地委产产权登设记管理的法蓄律规寨范Rea米lE所sta屠te昨Dev旱elo矛pme盘nt46第五运节霜房抢地产府开发档法律只体系二、房膊地产开较发基本瞒制度（一）柔房地产传开发经堂营管理学制度1、项目命资本金厕制度“从19蔽96年开顺始，也对各隆种经鬼营性相投资猎项目怪，包升括国景有单浴位的足基本掀建设雄、技翁术改滨造、轻房地名产开堵发项帮目和箩集体粪投资至项目断，试恳行资乔本金熔制度爆，投眼资项失目必牵须首芽先落法实资伪本金袜才能思进行燃建设胃。……。公喝益性投叨资项目呀不实行捷资本金节制度。”——国务籍院《关于固烈定资产贵投资项搞目试行劳资本金蓬制度的料通知》（国我发［199峡6］35号）Re脾al映E它st粮at哈e纵De互ve密lo谎pm悼en止t47第五节仆房栗地产开尾发法律卧体系二、房衣地产开刑发基本颤制度（一洁）房数地产旁开发间经营啦管理袖制度1、项今目资范本金电制度资本金俊：是指在页投资项狂目总投捕资中，涂由投资蒙者认购营的出资杏额，对伸投资项择目来说赢是非债录务性资广金，项贯目法人给不承担既这部分差资金的愧任何利败息和债趟务。出资方歪式：货币、宰实物、李工业产枕权、非樱专利技螺术、土崖地使用屯权Rea各lE资sta饥te袋Dev麦elo困pme极nt48第五知节流房腔地产史开发蚂法律惯体系二、房庄地产开武发基本种制度（一乏）房争地产贪开发桂经营颤管理梢制度1、项目助资本金神制度“钢铁梁项目资搏本金比霞例由25％及准以上新提高蜂到40％及以摊上；水位泥、电父解铝、房地浆产开勤发项捷目（不含巾经济适术用房项兔目）资刺本金比轮例由20％及侦以上筑提高层到35％及以上。”——正《国务兄院关壤于调判整部物分行补业固裕定资爷产投迈资项代目资挖本金大比例讯的通肯知》（国发[20叉04]纽奉13号）Re痰al陶E疼st闪at地e李De饮ve残lo带pm奋en置t49第五节逐房摧地产开贵发法律偏体系二、房驰地产开波发基本插制度（一寒）房蹲地产掀开发呜经营犯管理伟制度2、“两优书”制悟度“第目三条直房驰地产嫩开发瓜企业换在向范用户项交付广销售谊的新跑建商楚品住阀宅时稻，必爬须提牺供《住宅质沃量保证刚书》和《住宅使否用说明店书》。《住宅质墙量保证兼书》可以作呼为商品蜻房购销晌合同的知补充规旺定。”——《商品抛住宅峰实行斧住宅船质量修保证否书和腊住宅自使用温说明哈书制私度的佳规定》建设送部建恐房[1话99堡8]胶10扑2号Rea灵lE弹sta最te柏Dev桶elo编pme躲nt50第五节吼房糠地产开匙发法律膜体系二、房穿地产开扮发基本孔制度（一）斜房地产依开发经屈营管理谋制度住宅质颜量保证沿书是房地策产开发掠企业对疾销售的口商品住万宅承担技质量责腿任的法境律文件榆，房地园产开发戴企业应秋当按住午宅质量丸保证书运的约定娇，承担腰保修责训任。应当包局括以下裳内容：（1）工介程质烟量监座督部姥门核屑验的质量闹等级；（2）地基基斜础和主谎体结构在合理里使用寿焰命年限千内承担渐保修；亿（3）正常衔使用情撕况下各部位默、部甜件保从修内厅容与绸保修写期：屋面答防水3年；丧墙面贪、厨渔房和愿卫生持间地弦面、稻地下每室、颠管道恰渗漏1年；墙晒面、顶缎抹灰层谢脱落1年；Rea仍lE音sta恒te叶Dev基elo梳pme堂nt51第五节岸房雀地产开林发法律桨体系二、标房地浓产开沟发基虹本制眯度（一）良房地产虑开发经驶营管理舌制度住宅使信用说明图书应当迫对住秆宅的材结构曾、性背能和佩各部寺位（危部件纠）的客类型敢、性脊能、求标准厌等作枕出说警明，洁并提愉出使尝用注费意事粱项。一般渗应当第包含竖以下拿内容乳：（1）开尊发单援位、丙设计捆单位忠、施反工单酱位，底委托遇监理故的应慕注明巨监理阅单位避；（2）结扰构类横型；鸣（3）装仗修、唉装饰什注意肿事项尾；（4）上水猜、下水伍、电、撒燃气、醒热气、忙通讯、绪消防等泰设施配跨置的说犁明；（5）有脏关设然备、窑设施谨安装伯预留抛位置持的说位明和缎安装夸注意芒事项叮；（6）门、才窗类型评，使用忽注意事土项；（7）配电猎负荷；捧（8）承重育墙、堵保温墙拣、防水妹层、阳你台等部望位注意弱事项的瓜说明；巧（9）其他怒需说明罩的问题杆。Rea喝lE榴sta将te舟Dev霜elo勺pme叹nt52第五节见房伟地产开羊发法律漫体系二、房版地产开巧发基本沙制度（一）拉房地产王开发经脆营管理条制度3、项目惨手册制承度要求房傻地产开览发企业比应当将紫房地产励开发项秋目建设量过程中典的主要俗事项记录怠在房旦地产研开发放项目佩手册升中，题并定授期送司房地苗产主浅管部毒门备般案。Rea匀lE安sta作te肿Dev锅elo示pme散nt53第五节套房砖地产开仆发法律桌体系二、房脂地产开受发基本嫁制度（一奸）房联地产汁开发销经营句管理全制度4、商品崖房预售宣许可制恨度“第六条商品臂房预男售实墨行许罪可制义度。开发洞企业若进行震商品休房预追售，抱应当铁向房疑地产妙管理侍部门既申请晒预售展许可铃，取已得《商品衣房预南售许描可证》。”——《城市商坛品房预疲售管理惭办法》（19派94年建设边部令第40号发话布，200睬4年修订饱）Re霞al惹E胸st笼at杂e化De疗ve站lo恶pm区en咽t54第五节患房熄地产开题发法律驱体系二、房阀地产开夜发基本在制度（一壮）房雁地产移开发扫经营悠管理穗制度商品房拢预售应总当符合谣下列条些件：1、预售苹人已取设得房地殃产开发加资质证泉书、营锤业执照镇；2、按照壳土地管题理部门蜻有关规箱定交付若土地使童用权出射让金，府已取得搁土地使伯用权证筋书；3、持有趣建设工棉程规划率许可证队和建设各工程施隶工许可水证，并津已办理楚建设工绞程质量容和安全贼监督手挥续；4、已场确定莫施工姿进度萌和竣册工交狐付使挖用时档间；5、七作层以陵下的熄达到蒜主体的工程梢封顶恳；七负层以李上的芒，主格体工涨程须夹建到面工程框预算逗投资娘总额缩慧的三篮分之蓬二以馒上层类数；6、已挣在项绳目所洪在地膨商业详银行华开设吹商品叠房预剖售款乱专用悬账户屈；7、法扎律、售法规戏规定偏的其拢他条趣件。Re化al升E虎st多at享e猜De拜ve漫lo甘pm螺en摆t55