房地产集团成本管理应知应会

成本管理应知应会集团成本管理部2020年08月目录

1成本合约体系介绍

2成本合约管控要点

3项目总监职责定位

4项目总监工作提示1成本合约体系介绍中海成本合约体系体系建设沟通机制◆

组织架构图

管理架构：总部/区域/地区

岗位架构：6/5/5

◆

总

部：三中心六岗

◆

区

域：四组五岗

◆

地

区：三组五岗检查机制组织架构中海成本合约体系体系建设沟通机制检查机制组织架构

总部成本管理部：是制度及流程编制、修订者，负责业务标准化工作、信息化体系建设等，其发出制度是职能线最高“宪法”。

检查中心：半年检、专项检、日常检

区域成本管理部：负责区域内业务线建设，是专业模块实施细则和操作指引的编制、修订者

检查组：季度检、专项检、日常检

地区合约管理部：是总部、区域各项制度及实施细则、标准化要求、信息化系统的执行主体。中海成本合约体系体系建设沟通机制检查机制组织架构制度层级（4个一级制度，

2017年09月发布）

◼

【成本合约职能线总则制度】

◼

【项目成本管理办法】、【工程合约管理办法】、【物资管理办法】专业层级（21个三级指引，

9项专业指引、

9项岗位指引、

3项管控指引，2017年12月

发布第一批）

◼

成本业务：【成本管理工作指引】、【区域成本管理岗岗位指引】

◼

合约业务：【QDSS管理工作指引】、【合同管理工作指引】、【重要分包招标指引】等

◼

物资业务：【集中采购招标工作指引】、【集采外物资询价工作指引】等

◼

检查业务：【检查工作指引】

◼

文档业务：【文档管理工作指引】标准化（

6类标准模板，成本科目/分判口径/合同标准化/清单标准化统一）

◼

【成本合约标准表格】、【合约策划标准模板】、【定标报告模板】、【招标及合同标准

模板】、【结算标准模板】、【集采招标及定标标准模板】中海成本合约体系体系建设沟通机制检查机制组织架构

成本◆

V1可研阶段成本◆

预备会（V2成本）◆

启动会（V2成本）◆

竣工阶段（V4成本）◆

成本追加

招标◆

超大额投标单位◆

超大额定标会◆

直接议标

结算◆

超大额结算

物资◆

部分物资合同审批◆

集采合同外/非标审批提示成本合约业务线需要沟通的工作很多，务必提前启动，充分预留时间！需要到集团沟通的工作部门成本投标、中标、定标（万元）合同评审、签署（万元）变更评审、价款审批（万元）支付（万元）结算（万元）工程非集采物资工程非集采物资工程设计工程非集采物资工程非集采物资总部V1V2V4追加＞5000部分专业除外＞1000//////工程合同额＞5000万，超±300万-区域V3V3.2V5＞500且≤5000部分专业除外＞200且≤1000＞500＞200＞20＞20＞200＞200合同额≤500超±10%或超±20；＞500且≤5000超±5%或超±100；＞5000，超±200超±10%或±20地区/≤500≤200≤500≤200≤20≤20≤200≤200不超限不超限◼

权限分级管控，各级高效协同中海成本合约体系体系建设沟通机制检查机制组织架构◼

地区考核、过程评价、职能线评价，构建职能线稳固考评模式。中海成本合约体系体系建设沟通机制检查机制组织架构检查成绩半年日常检专项检集中检日常

情况登记

月度

梳理总结

业务实质

外延业务年终

集中检查

日常检半年评分

专项检半年评分

集中检年终评分检查成绩年终

专业加强

导向纠偏

重点难点

以点带面全面综合深入夯实2成本合约管控要点宗旨：成本可控适配合约规范有序物资整合全面检查体系独立成本管控要点QD管控要点AB招标管控要点合约管控要点集采管控要点CDE2成本合约管控要点……投资管理

营销管理部

设计管理

创新业务

设计管理部部部部成本管控要点全过程成本管理目标成本管理一级二级三级责任部门01

土地成

本

……

……

投资管理

部03

建安成

本

……

……

合约管理

部勘探测绘

费项目管理

部报建费

……报建部

02

前期费用

调研评估费

设计费可行性研

营销定位

环境评估

设计定位

创新业务

究费

调研费

费

调研费

调研费

/商业公司

报建部

研策中心

✓

合约管理部是建安成本责任部门项目全成本◼

成本科目

总部发布的《2017年版房地产开发项目成本科目》，包括项目开发过程八个一级科目，并明确各末级科目主要责任部门。工程管理

费项目管理

部工程保险费、预决算编审费合约管理

部工程水电费、检验

试验费项目管理

部工程管理

费查验销项

费工程管理

部工程合同

印花税财务资金

部工程验线

查丈费

报建部卖场物管

费营销管理

部成本管控要点全过程成本管理目标成本管理成本类型

刚性成本弹性成本固定成本暂定成本1建筑工程、2防水工程、3防火门工程、4其他门窗工程、5常规机电工程、6消防工程、7钢结构工程、8大堂门工程、9空调工程、10采暖工程、11交通标识工程、12停车场管理系统、13室内环境监测一前期工程、二桩基工程、三岩土工程、四配套工程1人防工程、2直饮水系统工程、3中水系统工程、4有线电视工程、5电信及网络系统工程、6热水器工程、7泛光照明工程、8机械停车工程、9其他工程一室外工程1入户门工程、2外立面门窗工程、3保温工程、4外立面装饰工程、5栏杆工程、6公共部位装饰工程、7安防系统工程、8电梯工程、9地坪处理工程、10外遮阳工程、11物管用房装饰工程◼

成本科目

◼

建安成本二、三级成本科目分类成本管控要点全过程成本管理目标成本管理➢

适度严控——•固定成本：批复时严格控制，执行中优化无效成本

•➢

适配优化——

•暂定成本：批复时坚持合理投放，执行中结余及时释放，严禁挪作他用弹性成本：基于客户敏感点弹性适配，不敏感、弱敏感点减配◼

客户敏感点成本投入

➢➢➢

三类敏感点，此类工程客户敏感度在60%以上，所有项目均需保证此类成本投入，包括：室外

绿化工程、入户大堂装饰工程、室外部品工程、安防智能化工程、地下大堂装饰工程；二类敏感点，此类工程客户敏感度在50%-60%之间，正常项目保证成本投入，限价风险项目或快销型项目适当成本投入，包括：电梯厅装饰工程、入户门工程、外立面门窗工程、电梯工程；一类敏感点，此类工程客户敏感度在50%以下，所有项目均应规避无效成本的投入，严控此类工程的成本，包括：地坪处理工程、外立面装饰工程、栏杆工程、外遮阳工程、外墙保温工程等。◼

建安成本分类管理成本管控要点全过程成本管理目标成本管理◼

成本适配提升项目价值

提升价值（Value）的四种途径：

V（Value）=

F（Function）

/

C（Cost）a、V

↑

=F↑

/

C——

项目价值挖掘，成本用在刀刃上b、V

↑

=F↑

/C↑——

增加敏感成本投入，大幅提高产品性能c、V

↑

=

F

/

C

↓——

优化无效成本，产品性能不受影响d、V

↑

=

F

↓

/

C

↓——

限价应对策略，优化刚性成本，弹性成本适当减配价值、性价比产品、功能/性能、服务、品质费用/成本成本管控要点全过程成本管理目标成本管理

V1可研阶段结算阶段V2启动会

阶段

全生命周

期

暂定价成本反馈

虚拟工作站

成本后评估

V5◼

全过程“策、控、评”管控体系◼

“全生命周期”闭合管控体系策控评成本刻度、成本适配，保证收益最大化、成本总额可控情况下，优先保障前期客研、后期客服敏感点的成本投放，注重成本的投入产出比全成本、全方位、全过程的动态成本管理体系成本后评估，围饶历次成本控制目标的变化加以分析，重点分析实际成本与V2\V4的差异原因，总结经验，为后续项目的成本测算提供数据参考

暂定量

成本反馈

V3施工图

阶段

暂定项成本反馈

V4

竣工

阶段项目发展过程投资决策阶段

（V1）项目定位阶段

（V2）竣工及结算阶段

（V4/V5）（买地阶段）成本估算；项目经济性评价。

定位选择性价比最好的产品；制定产品目标与发展计划；制定目标成本。

设计最经济合理的方案；材料设备的合理选型；限额设计；图纸质量和时间保证；目标成本的细化。选择合适的合作商与价格；制定完备的合同，促成双赢局面；变更签证管理；实时动态成本监控。结算；索赔处理；项目后评估。施工图设计阶段

（V3）成本管控要点全过程成本管理目标成本管理◼

各阶段成本关注点成本三管控三要点全过三程成三本管三理哪个三阶段三对房三产投三资影三响最三大？——三结论三：项三目定三位决三策是三关键三因素三（V三2成三本）项目三定位目标三成本三管理成本三管控三要点全过三程成三本管三理目标三成本三管理◼动态三成本三监控三及建三安成三本超三支预三警及三通报10三5%三+10三5%10三2%99三%对目三标成三本超支三5%三以上的项三目进三行橙色三通报对目三标成三本超支三2%三-5三%的项三目进三行黄色三通报对目三标成三本超支三2%三以内的项三目进三行蓝色三通报对动三态成三本接三近目三标成三本（≤-三1%）存三在超三支风三险项三目进三行预警地区每季三度上报三成本三合约三台账。地区每季三度召开三成本三分析三会；区域每半三年会同三地区三公司三召开三成本三分析三会;成本三管控三要点全过三程成三本管三理目标三成本三管理◼成本三追加三原则010203040506市场三原因调整三项目三配置三、户三内装三饰标三准；三增加三示范三单位三、样三板房三或销三售中三心。地质三原因地质三原因三导致三基础三工程三等成三本发三生较三大变三化。市场三价格三变化建筑三市场三价格三涨/三跌幅三剧烈三且在三合同三中约三定或三相关三规范三发生三重大三变化三导致三建安三成本三发生较大三变化三；项目三规划三方案三变化项目三规划三方案三调整三导致三建安三成本三发生三较大三变化三。精品三共建三原因项目三精品三共建三导致三建安三成本三发生三较大三变化三。其他三原因其他三客观三原因三导致三成本三发生三较大三变化三。工程新材三料新工三艺设计创意三化品质三化营销加卖三点提档三次运营高速三发展节三奏市场价格三涨政策三限➢全员三成本三意识三——客服客户三满意度提三升✓成本三意识三，是三成本三管理三工作三落地三重要三体现三，它三不仅三是成三本合三约职能三线的三意识三，而三是公三司整三体的三意识•成本三、运三营：确保三利润三、关三注市三场、三及时三检讨••设计三、营三销：优化三方案三、控三制指三标、三加大三对标工程三、客三服：质效三平衡三、投三放合三理、三切中三要点成本严控三适配扩大三优势推动方式全员意识成本意识成本三管控三要点全过三程成三本管三理目标三成本三管理成本三管控三要点序号类型发星标准发星类型发星数量1成本管理成本报批阶段，申报金额准确合理，成本优化到位，资料提供及时完善，过程沟通顺畅，在启动会评审会前一次性完成审核。12成本执行过程中不断提出优化建议，研讨优化措施，且落实到项目中，使成本合理节余（季度排名第一），对项目盈利起到了重要作用的。13区域所辖地区，半年内申报的所有项目建安成本，审减额平均≤2%，区域积极主动参与项目成本优化。14且切实落实到项目中，使成本合理节余（季度排名第一），对项目盈利起到了重要作用。15成本报批阶段，申报金额严重偏离（审减比例>5%），成本未能有效控制资料提供滞后且缺失，经多次沟通无实质效果。，16建安成本出现严重的不合理结余（季度排名第一）或动态成本超启动评审会批复成本指标，视情况严重程度。17区域所辖地区，半年内申报的所有项目建安成本，审减比例平均>5%；未能有效参与成本优化等工作。1成本三管控三要点全过三程成三本管三理◼过程三评价目标三成本三管理成本三管控三要点QD三管控三要点12招标三管控三要点合约三管控三要点集采三管控三要点3452成本三合约三管控三要点QD三管控三要点管理三目标管理三原则◼QD三SS三：深三化合三作商三“选三、用三、育三、留三”全三链条三管控三模式✓选——三阳光三入围三，阶三梯发三展思三路，三有效三补充三合作三资源三。✓用——三量化三评估三，强三化过三程管三控，三建立三全面三评价三模型三。✓育——三培养三资源三，探三索优三质优三价，三优秀三单位三鼓励三共赢三。✓留——三构建三体系三，分三类分三级管三理，三打造三中海三战略三供方三。某省三在当三年公三布的三因恶三意索三赔、三欠(为三规避三经营三风险三、降三低管三理成三本、三且建薪筑等导三致的三施工三企业三失信三名单三里共实际三执行三机构三负责三人以三及项三目负三责人三、技三术负三责人三、质三量负三责人三、安三全负QD三管控三要点管理三目标序号1234原则三要求实名三推荐禁止三挂靠认定三挂靠工程三主导管理三原则◼管理三原则三-Q三DS三S资三格预三审制度三、指三引等三内容全员三推荐三，无三论是三工程三局或三省市三建筑三公司三，亦三无论三国营三或民三营企三业。必须三实名三推荐三的专三业：土方三、基三础、三总包三、机三电、三门窗三、精三装修三、景三观等推荐三奖励三：最三终评三为地三区A三级，三总包三推荐三人奖三励1万三元，分三包奖三励5千三元。推荐三责任三：推三荐单三位存三在挂三靠、三法律三风险三，招三标期三间舞三弊，三须承三担责三任。明确禁止三以挂三靠形式三入围三我司三各级三名册资质三放宽三，发三展战三略合三作商三)有4三3家三，结三果在三当地三我们三某地三区公司三里竟三然有三17三家在三使用三，其三中责人三中出现三非本三单位三员工三的人三员。还有三总经三理、三项目三总监三推荐三的单三位。工程三管理三部对三入库三有一三票否三决权，对三拟入三库单三位的三施工三质量三、单三位实三力等不认三可，三该单三位不三能入三库。QD三管控三要点管理三目标序号原则三要求制度三、指三引等三内容1充分三竞争三原则2新老三结合三原则3均衡三搭配三原则4档次三一致三原则单位三数量三工程三≥2N三+2三(N三为标三段)，展三示区三≥2N三+1，物资三≥2N三+1三；按新三发文三，总三包工三程须三2N三+3三，重三大工三程视三情况三增加三1家三（即三2N三+3三）。工程三超过三50三0万三，物三资超三过2三00三万的三投标三单位三选择三（展三示区三除外三），当为三1-三2个三标段三时，三N类三至少三1家三；当三为3三-4三个标三段时三，N三类至三少2三家。总包三工程三，应三尽量三按国营三与民三营互三相搭三配、外地三企业三与本三地企三业搭三配，保证搭三配均三衡性三及竞三争充三分性三。对于三装修三、景三观等影响三设计三效果的分三判，三或质量三对项三目影三响巨三大的分三判，投标三单位三选择三时，三应尽三量保证三档次三一致三、水三平一三致，三保证三公平三竞争。管理三原则◼管理三原则三-Q三DS三S入三围选三择QD三管控三要点管理三目标序号原则三要求制度三、指三引等三内容5推荐三回避三原则6能力三评估三原则7属地三优先三原则推荐三人不应三参与三考察三意见三会签（不三影响三流程三审批三人对三入库三流程三的审三批）三。单次三招标三，同三一推三荐人三所推三荐合三作商不能三超过三2家（成三本职三能线三除外三）。跨多三个地三区或三区域三合作三商，三应充三分评三估该三单位三跨地三区承三接的三实力三与能三力，对于三全国在建三体量三过大三或存三在较三多未三结算三项目三的合三作商三，应三谨慎三选择。当单三位在三各方三面情三况相三同时三，应优先三考虑三在工三程所三在地有相三关施三工业三绩，且履三约情三况佳三的单三位。严禁三相互三有关联三关系三或管三理业三务的三合作三商资三源入三围同三一次三招标。8关联三禁止三原则对于三禁止三的“一三人多三牌”三或“三一牌三多人三”情况三，按三照《三承建三商经三营模三式管理细三则》三进行三管理三。管理三原则◼管理三原则三-Q三DS三S入三围选三择QD三管控三要点管理三目标序号原则三要求制度三、指三引等三内容1多维三度评三价工程三实测三实量三、客三服维三修及三满意三度、三合约三结算三埋单三、设三计效三果达三成等三。234分类三型评三价分类三别把三控战略三单位对于三总包三、重三大分三包、三物资三等不三同类三别的三合作三商，三采取三差别三化评三价体三系。潜在三(R三)—三新入三(N三)—三试用三(P三)—三合格三(Q三)—三不合三格(三D)三；各类三别单三位均三在系三统备三案留三底；三掌握三各地三资源三保证三情况三、单三位合三作概三率。在维三持原三有定三级体三系情三况下三，增三加战三略单三位方三案。战略三单位三仅在总包三、精三装、三景观三、门三窗（三四大三类）专业三中评三选。战略三单位三由集三团评三定，三地区三公司三可向三集团三申报三推荐三战略三单位三。综合三评估三（总三包、三精装三）：超三过6三0%三的合三同达三到集三团前三35三%，三未出三现集三团后三35三%；交付三评估三（总三包、三精装三，门三窗、三景观三）：超三过6三0%三的合三同达三到集三团前三35三%，三未出三现集团后三35三%；三不能三出现三地区三C级三情况三；战略三单位三方案：免交三投标三保证三金、三预付三款保三函、三过程三付款三提高三10三%、三中标奖励三金、三优质三优先：多一三次议三价的三权利三，最三终可三以以三不高三于原三始最三低标三价格三承接三。管理三原则◼管理三原则三-Q三DS三S评三价与三定级成本三管控三要点QD三管控三要点12招标三管控三要点合约三管控三要点集采三管控三要点3452成本三合约三管控三要点合适三的过程合适三的价格招标九个三合适合适三的图纸合适三的工期合适三的方案合适三的节奏合适三的成本合适三的单位合适三的支付510152025标准三刻度合理三目标15天20天开标三即定可更三快时效三目标质量三要求招标三管控三要点招标三模式中标三原则招标三过程◼招标三管理三的“三九个三合适三”招标三管控三要点招标三模式中标三原则招标三过程为什三么不三能整版三换图若整三版换三图，三需按三新图三对照三招标三图计三算变三化，三计算三工作三量大三，易三产生人三为偏三差复核三困难三，成三本不三可控利于三施工三方寻三找索三赔点结算三时间三长01020304◼总价三包干总价三包干三招标三的前三提是三图纸三质量总价三包干三是行三业内三成熟三公司三的通三行做三法，三是规三避合三作方三二次三经营三的不三二法三门；需要三设计三、工三程、三合约三、报三建各三职能三高度三搭接三、流三水作三业，三以保三证各三项工三作都三有合三理的三时间三来保证三工作三质量三，尤三其是三图纸三质量三必须三保证三，施三工图三与招三标图三完全三不一三致，三总价三包干三就是三空谈三。招标三管控三要点招标三模式中标三原则招标三过程◼暂定三量招三标✓勘察三、桩三基、三检测三、维三修类三可采用三模拟三清单三定标✓售楼三准备三工程等特三殊原三因，三须先三行审三批✓总包三暂定三量招三标：满足三一定三条件三，召三开暂三定量三招标三立项三会总包三暂定三量招三标前三提1)2)3)4)5)6)7)8)9)首批三供货三时间三较全三景计三划提三前2三0天（三含）三以上三；可有三效缩三减无三证施三工时三间，三规避三无证三施工三相关三经济三处罚三及施三工合三同纠三纷风三险；设计三文件三达至三扩初三设计三深度三；施三工图三出图三时间三明确三且原三则上三不晚三于全三景计三划时三间；已有三经地三区公三司评三审的三年度三统一三建筑三做法三表；定稿三的工三程规三范（三含合三约界三面表三）；场地三地质三条件三、地三下管三线、三周边三自然三及社三会环三境稳三定；工程三推演三已完三成并三落实三评审三意见三；综合三考虑三3)三～7三)条三，开三办费三具备三包干三条件三；具备三满足三要求三的投三标单三位资三源。某公三司总三包在三现场三实际三不具三备开三工条三件时以各三种理三由着三急定三标，三并且三是在三没有三详细图纸三算量三的情三况下三以暂三定量三的形三式定三标，最后三实际三开工三时间三已经三是在三定标三后一三年半三。两个三节点三相差三如此三之长三的时三间，三实在三不知当初三一定三要不三惜以三暂定三工程三量的三形式三来定总包三的目三的是三什么三。招标模式适用范围竞争性谈判对于高精尖产品或由于特殊限制等情况，只能由两家单位参与投标的，通过竞争性谈判程序确定中标单位。垄断工程对于实行政府行业垄断不能招标；产品或服务拥有专利无替代性专门工程；通过垄断招标程序确定中标单位。直接委托因时间紧迫、场地布置限制、标的物类似或紧急抢险等特殊情况下等原因，按正常招标手续将不可避免给公司造成重大损失或风险扩大时，通过直接议标程序确定中标单位。招标三管控三要点招标三模式中标三原则招标三过程◼竞争三性谈三判、三垄断三、直三接委三托某地三区公三司同三一个三项目三一期三招标三时将三土方普通三招标三模式三，自三相矛三盾，三经不三起推三敲。➢特别三提示三谨慎三对待三垄断三合作三商，三辨别三真假三，要三经得三起审三计与三推敲三！招标三管控三要点招标三模式中标三原则招标三过程◼坚持三最低三价中三标原三则✓对投三标单三位进三行严三格的三把关三，禁三止无三能力三、无三诚意三、无三信誉三的单三位；✓保持三良好三的投三标单三位结三构，三新老三搭配三，保三持良三性的三竞争三，防三止被三围标三、串三标；✓避免三不同三档次三的单三位一三起竞三标，三造成三毫无三竞争三性；✓最低三标的三价格三不一三定就三是合三理的三，价三格不三到位三还得三继续三谈；✓废掉三最低三标一三定要三慎之三又慎三；✓中海三没有三综合三评分三定标三法，三只有三最低三价中三标。某地三区公三司总三包招三标，三违反三公司三制度三，采三用综三合评三分法定三标，三未使三用最三低价三中标三原则三，最三后的三结果三是商三务标价三最高三的单三位综三合得三分最三高，三因为三靠技三术标三拉分三而中标三。而三技术三标打三分是三在商三务标三开标三后再三进行三的评三分。看着三商务三标结三果排三序来三打的三技术三标的三分，三这样三的打三分很难三是真三实的三反应三各投三标单三位技三术标三的情三况，三而沦三为了一三种“三调节三”的三手段三，失三去了三评标三的公三平性三原则三。某地三区公三司在三次低三标较三最低三标高三出2三00三0多万三的情三况下三，不三去将三次低三标价三格拉三到与最三低标三一致三，而三是以三标段三划分三为由三直接定三标。三结果三该单三位在三中标三价高三出2三00三0多万三的情三况下三，材三料调三差款三一分三不少三给，还在三成天三要索三赔，三现场三也干三不动三。招标三管控三要点◆不允三许隐三藏合三同外三费用三，不三可将三管理三费用三转移三、摊三派至三工程三合同三，避三免审计风三险，三否则三很有三可能三被定三义为三“小三金库三”、三在其三他科三目列三支管三理费三用等违规三情况三；◆总部三层面三将会三对工三程量三清单三及开三办费三进行三专项三审计三，发三现问三题将三进行三追责三。◼合同三外费三用◆招标三过程三中的三开标三、评三标、三议标三合约三主管三领导三为绝三对负三责人三；项三目总三监则是三技术三标评三审的三主要三负责三人。三项目三总在三完成三单位三入围三后，三所有三涉及三商务标三的流三程不三再参三与，三且不三得打三听开三标结三果，三不得三打听三评标三情况三；◼招标三管理三分工序号类型发星标准发星类型发星数量1招标管理总包招标合理策划、过程顺畅、结果正常，定标时效满足全景计划要求且控制在15以内，有力助推项目发展。12对全景计划监控不力，非合约因素对定标时间影响超过10天，未采取有效措施，无明显改观。13定标出现其中一种情况：1）定标过程出现标序跳越，疑似串标等不合理现象，以致重新调整结论；2）总包工程全景计划逾期且施工图定稿到定标资料提交时间超过30天。1招标三管控三要点◼过程三评价成本三管控三要点QD三管控三要点12招标三管控三要点合约三管控三要点集采三管控三要点3452成本三合约三管控三要点合约三管控三要点付款三管理结算三管理序号123原则三要求合同三付款三：里程三碑节三点付三款合同三付款三：付款三周期三一个三月合同三付款三：合同三例外三事项三付款制度三、指三引等三内容⚫原则三上应三按里三程碑三付款三模式三签订三合同三，⚫付款三形象三进度三达到三里程三碑付三款的三节点即可三支付三。⚫一个三月中三完成三多个三付款三节点三的，三应合三并付三款；⚫两次三付款三申请三的间三隔期三未达三到一三个月三时，三应延三至下三一节三点支付三。⚫原则三上不三允许三出现三例外三事项三付款，若三确属三特殊三原因三，单三独申请三。⚫原则三上最三后一三期付三款严三格掌三握，最后三一期三合同三内工三程款三到结算三款前三只能三付款三一次三。变更三管理◼合同三付款三管理三原则禁止未签三署合三同进行三付款禁止透支三形象三进度提前三付款禁止变更三未确三认审三批打“三白条三”支三付禁止未完三成政三府及三内部验收三支付三竣工三款合同三付款三四个三禁止三：合约三管控三要点付款三管理变更三管理结算三管理原则要求制度、指引等内容变更管理：一事一指令一事一确认一事一结算⚫工程指令先评审、后下发；严控口头指令；⚫指令完工后及时申报，完成完工确认；⚫完工确认后及时申报，完成价款审批。✓过程三结算各阶三段审三批时三效标准三刻度3个三月（含三2个三月申三报时三间）申报三30三天7天申报三30三天28三天1.三2个三月1.三8个三月完工三-完三工确三认完工三确认三-价三款审三批合约三管控三要点付款三管理变更三管理结算三管理合约三管控三要点付款三管理变更三管理结算三管理◼变更三管理三注意三事项1）重点三关注三评审三及发三出的三及时三性；2）禁止三一份三变更三拆多三份，躲三避过三程审三批；3）对变三更内三容进三行判三断，三是否三属实三，是三否我三司承担三责任三；4）重视三项目三工程三指令三与签三证质三量。各层三审核三意见不三得简三化为“同三意”三、“三属实三”、三“工三程量三属实”等词三语或三无任三何审三核意三见而三只作三签名三。◼出现三非常三规埋三单的三项目三往往三双方三均有三责任三，一方面三管理三项目三管理三混乱三、价三款确三认不三及时三、资料不三齐全三；另三一方三面，三也给三分包三商创三造了三索赔机会三，即三便合三同再三严也三没有三用。合适三的争议三处理合适三的关联三扣款合适三的变更三比例合适三的结算三时效合适三的结算三成本结算六个三合适质量三要求024681012标准三刻度6个三月20三18三年9个三月16三、1三7年10三.2三个月时效三目标三（总三包）合约三管控三要点付款三管理变更三管理结算三管理◼结算三管理三：过三程结三算是三重点合适三的过程三变更成本三管控三要点QD三管控三要点12招标三管控三要点合约三管控三要点集采三管控三要点3452成本三合约三管控三要点土建类（19）精装类（28）设备类（20）铝塑门窗五金件厨卫收纳/室内收纳电线电缆塑钢型材室内门新风系统瓷砖胶入户门配电箱地坪漆铝板入户门柴油发电机防水材料电子锁太阳能热水器外墙涂料机械锁开关插座保温装饰板洁具龙头散热器内墙涂料浴霸家用空调分体机游乐设施集成吊顶家用空调多联机外墙砖卫浴小五金水泵劈开砖高档水槽可视对讲管材管件厨房电器监控设备阀门高档厨电停车场系统屋面瓦高端龙头消防报警设备木地板电热水器充电桩网络地板燃气热水器冷水机组工程保险室内灯具商业空调末端淋浴屏墙地砖商业速通门密封胶原石及薄板电梯人造石非标箱元器件室内石材壁挂炉外墙石材墙纸电动窗帘电动晾衣架净水器垃圾处理器集采三管控三要点11三%1%88三%工程三合同非集三采物三资集采三物资签约三金额三占比集采三管控三要点职责三：1）强标三准化三原则：严三格推三行设三计标三准化三体系三，非三标选三型要三慎重三；一二三2）双向三投诉三原则：双三向评三价（三半年三）、三双向三投诉三，共三同检三讨，三合作三共赢三；3）质量三管控三原则：项三目是三物资三产品三质量三的第三一责三任人三，应三加强三管控三，总三部将通三过飞三检等三形式三，予三以协三助，三杜绝三“以三次充三好、三货不三对板三”等三现象三。业务三：1）事前三审批三原则：集采三外、三标准三外、三自行三采购三类流三程事三先审三批原三则；2）全面三管理三原则：加三强工三程管三理中三对甲三供、三甲指三、甲三限品三牌的三控制三，严防被三承建三商“三钻空三子”三。意识三：1）强化三成本三意识三：不应三随意三选择三高于三本项三目适三用的三品牌三及产三品。三若遇三到特殊三情况三非选三不可三，在三样板三房等三选型三前必三须完三成集三采品三牌非三标准三审批三方可选用三。3项目三总监三职责三定位项目三制下三的组三织架三构➢项目三总监为项三目开三发团三队的三第一责三任人三，负三责组三织和三协调三设计、三报建三、合三约、三工程三、营三销、客服三、财三务等三开发三全面三工作三；➢项目三制下三设项目三合约三经理，为项目三开发三“7三+1三”模三块之三一。➢地区三合约三管理三部从三管理三架构三上设三置三三个组三：项目三组、招三采组三、物三资组三；➢项目三合约三经理属于三项目三组，三负责三项目三合约三管理工三作，三编制三在合三约管三理部三统一三管理三。3、项目三总监三职责三定位总监三职责三定位管理三动作三定义职责三边界三说明3.三13.三23.三33.三1–总三监职三责定三位项目三总监三为项三目开三发团三队的三第一三责任三人负责三组织三和协三调设三计、三报建三、合三约、三工程三、营三销、三客服三、财三务等三开发全面三工作计划三推进按全三景计三划要三求，三推动三完成三各阶三段建三安成三本批三复，三推动三完成三各项三招标三、合约三执行三及采三购协同三组织业务三线间三沟通三、计三划前三后协三同、三管理三边界三衔接审核三审批工程三款支三付、三变更三审核三、结三算审三核等一二三四主要三工作三内容成本三批复全景/专项三计划合约三策划招标三配合合同三执行变更三管理合同三结算项目三后评三估单项三业务三分解职能三线间三配合工程设计报建营销客服财务物业前期中期后期项目三总监推进三组织合约三部经三理效果三把控合约三线专三业工三作项目三相关三关键三业务成本三、计三划、三策划三、付三款变更三、结三算职能三线间三配合（双三向）3.三1–总三监职三责定三位项目三发展三时间三轴3、项目三总监三职责三定位总监三职责三定位管理三动作三定义职责三边界三说明3.三13.三23.三33.三2–管三理动三作定三义•承担三主要三职责，完三成具三体工三作，三同时三可能三需要三其他三职能三部门三参与三或配三合•负责三工作三由责三任人三具体三实施三或牵三头组三织，三并参三与相三关流三程的三审核/审批•例如三：项三目总三监负三责全三景计三划管三理•承担三主要三职责三，负三责协三调有三关资三源，三与其三他岗三位/职能三部门共同三完成的工三作•组织三工作三责任三人一三般不三进行三具体三工作三实施三，但三需要三把控三效率三和效三果•例如三：项三目总三监组三织编三制招三标技三术要三求•不承三担主三要职三责，三但须三主动三了解三工作三进展三，协三调主三办部三门按三计划三完成•由职三能线三主办三，但三属于三项目三发展三重要三环节三的工三作•例如三：项三目总三监推三动启三动会三按节三点召三开，三推动V2阶段三成本三审批•不承三担主三要职三责，三但作三为中三间环三节参三与此三项工三作，三并承三担相三关责三任•配合三工作三一般三不属三于项三目发三展主三线，三但应三按相三关职三能线三要求三完成•例如三：项三目总三监参三与承三建商三评价三、议三标定三标•未明三确规三定的三边际三管理三工作三，由三于与三其他三职能三部门三有业三务或三职能三交叉三，需三要同三步推动，三并明三确牵三头人•项目三发展三过程三中出三现的三偶发三事件三需要三协调三解决三，以三免影三响发三展目三标达三成•例如三：项三目总三监协三同项三目合三约纠三纷谈三判的三组织三实施负责组织推动配合协同3、项目三总监三职责三定位总监三职责三定位管理三动作三定义职责三边界三说明3.三13.三23.三3–项三目前三期成本三批复全景三计划合约三策划ABC岗位项目总监合约管理部经理项目合约经理项目启动会管理职责推动启动会按节点召开，推动V2阶段成本审批组织V2阶段建安成本审批负责编制V2阶段建安成本；协助完成地勘定标成本三批复三（启三动会三）A工作三内容成本三批复工作三分解基础三测算项目三策划设计三方案报建三条件盈利三预测业务三线间三需求工程设计报建营销财务项目三总监推动三提供–项三目前三期岗位项目总监合约管理部经理项目合约经理全景计划管理职责负责全景计划管理，推动节点达成配合全景计划管理，负责成本合约专项计划管理，组织节点达成配合项目总监进行全景计划、成本合约专项计划管理，负责成本合约专项计划编制全景三计划B工作三内容全景/专项三计划三管理工作三分解全景三计划三管理专项三计划三编制计划三调整计划三跟踪计划三达成业务三线间三需求工程合约三（招三标）设计营销报建项目三总监负责制定执行–项三目前三期岗位项目总监合约管理部经理项目合约经理合约策划管理职责推动合约策划合理编制组织合约策划编制负责编制项目合约策划，并经合约管理部讨论审核定稿合约三策划C工作三内容合约三策划三管理工作三分解工期三计划工程三策划设计/配置项目三需求业务三线间三需求合约工程设计营销报建项目三总监三推动提供三必要三条件–项三目前三期招标三配合合同三执行变更三管理DEF–项三目中三期岗位项目总监工程经理合约管理部经理项目合约经理投标单位参与投标单位推荐、考察、资格预审；投标单位审核负责投标单位考察、资格预审；参与投标单位推荐组织投标单位考察、资格预审；负责投标单位筛选、审核配合组织投标单位考察、资格预审履约评价参与履约评价和承建商评级负责履约评价评级，参与承建商评价会议组织履约评价评级工作，定期组织承建商评价会议负责发起承建商过程履约评价流程，协助组织承建商评价会议招标三配合三——三承建三商管三理D工作三内容承建三商管三理工作三分解单位三推荐预审/考察投标三单位三审核履约三评价承建三商评三级业务三线间三需求合约工程设计营销客服项目三总监参与征询三意见–项三目中三期岗位项目总监工程经理合约管理部经理项目合约经理招标配合推动完成招标工作；组织编制技术要求；参与议标、定标、合同审核、合约交底工作配合招标工作；负责编制技术要求；参与议标、合同交底组织发标、开标、分析、议标；审核评标报告；协调上会时间；组织定标、合同评审、合约交底工作配合招标工作，负责协助招标管理岗完成过程相关工作招标三配合三——三招标三条件D工作三内容招标三配合工作三分解招标三计划技术三标评三审招标三要点合同三审核合约三交底业务三线间三需求合约三（招三标）工程设计营销客服项目三总监推进–项三目中三期岗位项目总监合约管理部经理项目合约经理合同执行负责审核工程款支付；协同合约纠纷谈判的组织实施；参与索赔工作；审核工程款支付；参与合约纠纷谈判；组织索赔与反索赔工作；负责发起工程款支付流程；协助组织合约纠纷谈判；协助收集索赔与反索赔依据，负责索赔与反索赔工作；合同三执行E工作三内容合同三执行工作三分解工程三款支三付合约三纠纷三处理索赔/反索三赔业务三线间三需求合约三（招三标）工程客服设计项目三总监推进审核组织–项三目中三期岗位项目总监合约管理部经理项目合约经理变更管理推动并审核设计变更、工程变更、暂转固测算，审核价款确认流程参与设计变更、工程变更审核；组织完成暂转固工作；审核价款确认流程参与设计变更及工程变更审核、协助暂转固测算及负责发起价款确认流程变更三管理F工作三内容变更三管理工作三分解变更三评审暂转三固价款三确认变更三梳理三会动态三成本三监控业务三线间三需求合约三（招三标）工程设计项目三总监组织推动–项三目中三期合同三结算项目三后评三估GH–项三目后三期岗位项目总监合约管理部经理项目合约经理合同结算推动并审核合同结算组织完成合同结算审批工作负责编制合同结算书合同三结算G工作三内容合同三结算工作三分解结算三时效结算三计划结算三谈判结算三审核业务三线间三需求合约工程设计客服项目三总监推动3/三6个月三，结三利配合–项三目后三期岗位项目总监合约管理部经理项目合约经理项目后评估组织项目后评估组织完成项目成本后评估负责编制成本后评估报告项目三后评三估H工作三内容项目三后评三估工作三分解分析三成本三差异编制三评估三报告总结三宣贯业务三线间三需求合约工程设计营销客服项目三总监组织/推动经验三教训三输出–项三目后三期4项目三总监三工作三提示4-三项目三总监三工作三提示三——三责任三与权三利一二三四五成本三合约三管理三是公三司以三及项三目的三主要三管理三工作三；成本三指标三控制三及合三约正三常有三序是三项目三运营三的关三键目三标职责三：跨三职能三线的三工作三，需三要项三目总三监在三各环三节把三关与三推进权利三：工作三计划三审核三、目三标成三本审三核、三投标三单位三选择三、技三术标三评审三、参三与定三标、三承建商评三价评三级、三付款三审批三……责任三：工作三计划三达成三、动三态成三本控三制、三合同三过程三执行三……权责三落脚三点—三—相关三审批三流程三具体三明确合理三成本三意识三，成三本提三升不三盲目合理三偏紧三、余三量集三中、三规划三成本三。全员三抠成三本意三识，三全面三省成三本意三识全员三全面三成本三控制三意识，成三本控三制等到三要批三复售三价时三才发三现已三经精三装，三且该三地区三还为三限不只三是成三本管三理部三、合三约管三理部三的事三，需三要全的各三种潜三能，三同时三严格三执行三总部三弹性三成本三的分三档次三、分三类型三控制三标准三。成本三超支三红线三意识4-三项目三总监三工作三提示三——三成本三“三三意识三”工作三中注三意节三约成三本和三深一二三某项三目展三示区三花了三近4三00三0万三的成三本，那是三亭台三楼阁三、小三桥流三水、三鸟语三花香三。到了三做大三区景三观，三仅剩三了不三到4三00三元/m三2标三准，三落差三极大三。启动三会阶三段档三次、三成本三较可三研阶三段提三升，三应挖三掘价三值，三切忌三盲目三。重视三展示三区方三案和三大区三整体三的匹三配，三避免三过豪三华售三楼处三导致三落差三过大三；遵循三“二三八法三则”三，避三免非三核心三区域三高举三高打三，特三别是三在限三价区三域更三要避三免；以市三场为三导向三，动三态对三精装三标准三等弹三性配三置进三行检三讨，三提升三项目三盈利三水平三。•某地三区公三司报三规方三案与三启动三会版三方案三出现三了重三大调三整，却未三及时三上报三，等三到定三总包三时发三现面三积都三对不三上；•某地三区公三司毛三坯改三精装三售楼三并展三示，三也未三及时三上报三，体员三工的三共同三参与三，要三在各三职能三线价区三域，三精装三并无三额外三批价三；入挖三掘降三低刚三性成三本•某地三区公三司整三个方三案因三报规三住宅三业态三都调三了，三也不三上报，三等到三定总三包时三才发三现业三态都三发生三重大三变化三，收三益也直三线下三降，三几个三月后三才重三新上三启动三会。提升三档次三、事三前审三批。评审三会前三后方三案调三整、三报建三条件三变化三等，三主动三上报三。不三能以三进度三为由三，把三“生三米煮成三熟饭三”。关于三项目三发展三成本三的各三环节三工作三均应三围绕三实现三公司三确定三的成三本利三润率三为第三一原三则。站在三公司三的角三度，三只有三赚钱三的项三目才三是好三项目三。注意三垄断三工程三鉴别在对三于地三区垄三断性三工程三，应三充分三了解三判断三当地三市场三的垄三断程三度，，提不应三以协助报三建、三政府三关系三好等三一些三原因三，将三非垄某桩三基工三程招三标时三要求三即刻三开工三，实，断性三工程三上报三成为三垄断三性工三程4-三项目三总监三工作三提示三——三合约三工作三重点1无法三监管三。一二三四五投标三单位三引进三严格三把关项目三总监三要对三总包三等重三要合三作单三位的三引进三严格三把关三，防三范风三险；某项三目景三观工三程预三计进三场时三间7三月底三，要求三2月三初景三观工三程定三标前六三个月，三后中三标单三位弃三标，三重新三招标三。导致三费用三增加三，甚三至合三同履三约出三了问三题也际受三施工三许可三证影三响延三期半三年，三桩基单位三提出三大额三窝工三及材三料上三涨索三赔。合