房地产前期策划纲要简报

振业集团横岗六约项目前期策划纲要简报提案机构：深圳市同致业房地产顾问有限公司振业集团第一部分片区房地产市场概况

（一）、横岗概况概况

横岗镇是深圳市东部重镇，是深圳通往惠州、梅州、汕头等地的交通要道，距深圳市中心18公里，总面积81．2平方公里。分别与东莞市、深圳盐田区、罗湖区、深圳龙岗区中心城、布吉镇、龙岗镇、平湖镇等接壤市场概况

92年以前，横岗镇只有零星小规模的房地产开发项目，初步形成市场萌芽。在92—93年初始有7个房地产项目取得土地并登记开发，总建筑面积约26万m²，直到99年以后才有新世界广场、新亚洲广场、康乐花园等项目陆续推出并热销。（二）、横岗镇房地产市场概况

横岗房地产市场目前的主力消费群体包括：消费能力较强的在横岗工作和生活的企业、政府机构中高层管理人员、公务员及其亲朋好友；与本地有亲缘关系的外籍人士。（三）、市场消费群体分析（四）、按其家庭年收入可分：

为高收入（12万以上），中等收入（7~12）万），中低收入（7万以下）三类，其购房意向及现在居住情况大致如下：按其家庭年收入可分高收入类中等收入类中低收入类

希望购买廉价商品楼和私人房，对交通、周围配套要求高。

希望购买廉价商品楼和私人房，对交通、周围配套要求高。

希望购买高标准高品质住宅，要求环境优美，安全性高，配套全，房型多为复式或大面积公寓套房。（五）、市场总体评价

横岗镇目前房地产市场尚处于一个比较初级的发展阶段。（六）、区域市场发展条件分析

1、

优势分析

（1）

地理位置优势逐步明显

（2）交通条件日益完善

（3）

优越的生态环境优势

（4）消费市场容量优势

（5）

市政、生活设施配套逐步完善

（6）

丰厚的土地资源优势

（7）价格优势2、劣势分析

（1）、非规范性市场的冲击

（2）、交通瓶颈的限制

（3）、缺乏名牌地产商介入引导

（4）、市场形象孤立，市场认同度低认同第二部分项目分析

本地盘位于横岗镇六约片区，由三块宗地构成总建筑面积416765.9平方米，规划可建面积541796平方米。规划建筑容积率小于1.3，建筑覆盖率小于25%，绿化率要求高于40%。如此优越的规划要素非常符合开发超大规模居住型社区的理想需要。本地盘由三块被现有可更改市政道路分割的地块构成，整体地块东侧隔路与为大型旧有居民“统建上楼”住宅社区“梧桐花园”相临，西面和北面为旧有居民的部分民宅和待开发土地，东南侧紧邻深惠公路。地块现状为生地一、项目地盘分析二、地盘现场环境三、项目开发条件SWOT分析

四、小结

第三部分项目概念提示及定位

本项目作为“横岗地王”的超大规模住宅项目的整体市场初期形象进入市场，如何树立自己鲜明的产品主题和规划主题是项目成功领跑市场的关键。

深圳首个山畔休闲超大规模住宅社区一、核心产品定位1、顺应区域市场发展走势2、打造项目个性含量3、充分利用先天自然优势4、扩容未来市场吸纳空间5、项目自身规划要求

二、定位依据及阐述：三、核心产品概念结构平台

在确定了本项目核心产品定位后，面对激烈的市场竞争态势。本项目要想在市场中创造出全新的市场空间，必须赋予核心产品更高层次、更加丰富的产品内涵和生命力。基于此，我司建议搭建本项目最佳的核心产品概念结构平台即四、

核心主题文化诠释当高功能价值物业形成后，再赋予其高文化价值，实现两个价值标高的理想结合，其所产生地经济效益和社会效益将无限提升。我司提出“新世纪Sport生活革命”就是为本项目创造出的高价值增量。

五、核心主题文化诠释

六、核心主题文化延展示例

1、

Ｓ——Sport

运动（1）在项目地块分区组团规划中，对于不同组团确定代表各自组团形象的运动主题项目如：网球运动组团、高尔夫运动组团、水上运动组团等；（2）设置共享社区体育运动空间如：运动广场、极限运动场等；

(3)在社区文化和社区活动中始终围绕“全民健身”作为中心；

2、Ｐ—Ｐan劣ti班so挑cr孟ac薪y理想平油等社区（1）完善宰、便利卡、集中禁、仓储盆式的商棉业购物养设施；（2）便干捷的昆公共众交通两配套旦；深邻港直盾通巴推士；（3）高来品牌殃的物拼业管滤理公率司提袄供高民质素开的整狡体社区服益务；（4）园林寸规划、虾设施配粗套在不旦同档次愉组团设图计上实屠现均翁好性松。3、O——Or吴ga伞ni慈sm孩s洋ha怨bi渗t生态（1）利用辈现有小庸山丘设恩计小型三高尔夫蔽果岭或咏环型慢跑缸道；（2）全蹄方位轧使用疯大量神的高查科技流含量查的环扒保型户建筑材料应；（3）在整奇体规划时过程中节充分考草虑对地伍块现有趴自然条件彩和地势疤地貌的庆保护。4、R——Rec征upr海eat荣e休闲（1）将园卧林、建练筑设计雷和休闲队功能紧介密联系如稼：设亦计花昆墙迷稳宫、孙脚底生按摩氧旱泉、屋掏顶花框园等望；（2）将部苦分会所啊功能设鸽施采用知特性设摊计如：利鲁用废匆旧的泡火车凶车厢蒸设成渔酒吧佩或咖啡屋。5、T——Tem泥per杆ame中nt音律（1）将音趟乐、艺颜术的培疾训内容页加入未所来社区贷配套学校票的教学婚内容中宰，引入施知名的痰艺术学校加哭入其估中，痛成立尾钢琴垮、舞帆蹈、末绘画浪等丰富内容便；（2）将音甘乐、艺尊术主题首融入园覆林规划肾如：设散计小型杨的音济乐喷设泉、分艺术腰画廊捞等等修。七、核心品息牌延展替定位在本项秩目的初闯期规划袭时以“亚浪太村雕”生稳态住谦宅品占牌体抛系标勺准进盈行，同时进尊行“亚太异村”生桂态住宅咬品牌体珍系认证窝申报，进而字实现压和强液化项摊目在神生态喝住宅佳、环拘保开颠发项幸目品鸟牌的河感召妈力。“亚烤太村欲”生倍态住脆宅是锦由全猴国工伤商联午住宅浇产业哗商蔬会和难中国欧太平伞洋经们济合汤作理林事会初（PEC拣C）中国竟委员会判工商委足员会联体合发起拥的一个挥住宅联矛合品牌茂建设项繁目.1、国剧际品腾牌国际挠会所国际牙学校国际开亩发及管魔理模式2、住宅薪性能认滋证标准国家《商品季住宅创性能弯认定古管理灰办法》国家遇康居度示范骄工程诵的有另关3、生态收环境认匪证标准国家禾生态耀住宅纱指标旁体系“亚太违村”的报国际生请态指标南体系客户定吐位客户群体购房目的购房偏好已在龙岗长期居住、家庭经济实力强的居民自用物业档次、优越的自然景观、超大规模社区、深圳关内工薪阶层自用优越的自然人文环境、完善配套、优越的物业文化主题内涵、价格利好片区内高收入来源人士及私营业主阶层自用、度假物业档次、优越的自然景观、超大规模社区香港及周边地区中产阶层、长期来往于深港两地经商人士和部分中低收入阶自用、度假物业档次、完善配套、优越的自然人文景观、相较于香港同类物业较低的物业价格深圳关内部分中高收入阶层度假物业档次、优越的自然人文环境、优越的物业文化主题内涵命名粗建议：“山海宗”：得天独县厚的自视然环境桃和自然倍景观优地势，暗扣“愤山海龙浙岗”的粮整体区而域特征。“锦”：丰富纽奉的生此活空福间、亲居住敌形态沉、高闻质量效的人喉文活冲动主怪题、咽园林狭环境讨的创送造力狡和形燥象力租，以恨及社迅区生访活。“城”充分说央明了本斜项目超红大规模竖的生活魔居住空步间。“山海伍、城污”与“星海摧名城”、“鸟翠海祖花园伍”在名挪称上煮能够耽形成忌连续亭性，霜进而窗充分窜发挥削品牌港互动叔性。振业每-钓--速山海名锦城第四部洗分爹项目规汗划建议一、项裕目开发烤规划战金略思路我司能对于药本项溪目的下开发返规划将作出浙了一蠢个战阶略性沟构想宏即：慨以“横印岗片爽区第绪一社尼区”为项势目发速展平惩台，炮以“SP罚OR叛T生活候革命哥”为项遇目整犯体文流化主势题：以“生态践、品味筹、精品申、品牌论”为核心佳市场支秒持力。“高举仗品牌开爸发领跑误大旗、打造深歼圳休闲慨地产航何母”（一哪）整垫体规予划构阳想根据“对山海生侧态家园蛛”的整轨体构想顿在小区腥规划中彻重点考扔虑“亲许山水进社区少”的景观击营造。射将山、嫁水、园告林、运摸动场、伪建筑等倦等的一围切融为腿一体，轻创造“天人叙合一”的生终活空扭间。将三个泼分区进晌行相互朽呼应、赔同时相岩互独立思的整体汽规划。抓将各分培区规划纹为不同模档次蜘、不和同风余格、念不同什运动穗主题的建耻筑组轧团，除从而稳便于折分阶液段的休开发黄推广浑。（二驰）、抄户型旷设计允构想浆的考且量因咬素户型衡比例户型面积（M²）比例一房一厅一卫36—402%小二房二厅一卫60—6310%二房二厅一卫68—7215%小三房二厅一卫83—8510%小三房二厅二卫89—9220%三房二厅二卫98—10215%小四房二厅二卫108—11010%Townhouse125--13010%Townhouse或单体别墅160--2105%（三）梯、装修例标准在本侮项目馆的销伸售过湾程中晌以毛尊坯房察标准尊交楼竖，同扶时提殿供两瞒到三盒种不运同档板次的仇装修唇标准琴基本蒸能够哀满足妄未来沟项目凯的销趋售需让要。（四）朴、园林畏设计构判想注重回售归自然艺，强调薯环境空亩间以人斑为本、丽创造亲歇和、自斗然的健疯康生活休方式，窜结合“霉休闲、绘运动、著度假、程健康”班的核心兽主题。（五班）、凭社区迫配套商业配套社区配套社区健康中心交通条件教育配套设施社区会所（六）美、物业四管理第五部旋分硬营销推讯广主题摔战略一、整仪体推广阵战略（二释）、龙推广滑阶段衣控制（三碰）、华营销戴推广果核心唤卖点总体项滩目宣传堵卖点主蜡题：（斗综合概蛋括，偏氧重感性俱）山海心辱情、悠腰悠人生（四件）、央分享铅性营狼销卖韵