房地产工程现场精细化管理

房地产管理之

工程现场精细化管理在万科内部，本门课程针对的培训对象主要是项目经理和作为有项目经理潜质的工程管理人员，通过本课程的培训能够帮助相关人员：第一、对现场管理有一个整体概念和认识，理清系统思路；第三、能将自己与现场相结合，找到一套适合于自己的现场管理方法论（方法和手段）。第二、能够基本做到有能力预测问题和发现问题；前言

本课程的重点集中在对现场管理的系统认识和方法论上，在整门课程之中围绕：（一）现场管理是一个大系统，对内涉及到各个专业部门，对外涉及到各个参建单位以及客户、政府资源等所有相关干系人；（二）在这个大的系统中，有着各种各样的矛盾，这就要求我们必须具备识别这些矛盾的能力，尤其重要的是我们必须具备解决这些矛盾的方法和手段；（三）按照事物的发展阶段，识别出在不同阶段的矛盾特殊性，也就是要抓住主要矛盾，以便于我们在具体工作过程之中有的放矢的去解决应该重点关注的问题；课程重点（四）在把握住主要矛盾的同时，还要关注全局。也就是在每一阶段既要抓住主要问题和解决主要问题，还要关注次要问题，否则次要问题也会随着条件的变化演变发展成为主要问题；（五）预则立，不预则废，弄清项目前期策划的重要性以及方式方法；（六）项目过程管理的经验、技巧。第一部分什么是现场管理第二部分项目准备阶段

第三部分项目实施阶段

第四部分项目交付阶段

第五部分总结及案例分享

目录第一部分什么是现场管理第二部分项目准备阶段

第三部分项目实施阶段

第四部分项目交付阶段

第五部分总结及案例分享

我们看到的工程现场质量保证工期保证客户需求风险防范安全文明成本控制销售配合现场管理——就是要解决项目管理各要素之间的矛盾！我们在现场经常面对的问题是什么？公共资源合作伙伴现场管理定义：

基于企业的战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，最终为客户提供满意的建筑产品。现场管理本质上是对项目进行经营管理的过程什么是经营？

——提供令客户满意的产品

——保证公司盈利目标的实现什么是管理？

——有效预测问题、发现问题、解决问题

——借助及组织各种资源完成预订目标房地产企业与施工企业现场管理的差异是什么？

目标过程客户每个项目都是相似的，每个项目又都是不同的发现主要矛盾并去解决它，是一个项目现场管理成功的关键现场管理的“秘诀”

坚持把正确的事做正确第一部分什么是现场管理第二部分项目准备阶段

第三部分项目实施阶段

第四部分项目交付阶段

第五部分总结及案例分享

先有正确的人才有正确的事选择正确的人（对内：团队）项目经理采购主管成本主管质量技术工程师土建工程师水、电工程师项目秘书万科如何打造项目管理团队？选择正确的人（对外：合作资源）总包监理景观装修。。。。万科是如何选择合作队伍呢？什么是正确的事？案例

旧城改造（云南巧家、北京本山、开封汴京）案例武汉**广场公寓调整层数案例围墙加高事件案例雨污水分流什么是正确的事？满足客户要求符合公司利益具备项目条件19客户要倘求高质填量/高品情质的喂产品随时了锋解房子丢的情况按时交航房增值雨（物挑业等陆）服吓务客户要求公司目标项目条件公司目止标客户要求公司目标项目条件质量是泳万科的借生命线/房地当产企举业生经存与沿发展士的基桐础均好中差加速/快速封开发酬、周河转社会梁责任/建立渴企业忧或项收目口逼碑项目疑条件客户要求公司目标项目条件施工许约可（施遮工图、成策划书筋、政府识许可、梢资金）场地挤限制妖（出礼入道臣路、角可利扯用场粱地、值居民截影响驰）管理效秤率（团锤队素养阵、执行删力、合匪作资源劣整合）什么是闪正确的给事？客户要虎求公司弊目标项目条忍件最大网化怎么“决定朵正确叉的事”？对一件傅事是否养正确的嘉不同判雕断合理性速评价：弹完成的善可能性挖、付出门的代价资源快分析护：遥内碑部因亭素（早职能确部门材支持支度）似；外久部因乎素（漫施工纸单位阻能力蹦及要变求）内部沟妥通：弦公司杀要达到决的目标此，面临质的困难糠，实现联此目标羊的资源模保证外部棒沟通活：厌施浮工单侮位要蛙求、胆资源茂调配缓措施计划调亩整：企确定卡新的工偏作目标知、为所拼有项目打关系人盯设定工庸作任务今节点，扔建立监其控体系风险继预控亦：断质勤量保剪证措誉施、袄施工终单位激索赔曾、安乎全文么明保陕证正确放的事--怖--城-谋定栗而后挪动，浴项目损策划第一薄部分益什么哗是现塌场管感理第二部全分覆项础目准备域阶段第三部养分杆项言目实施享阶段第四部柏分偿项挣目交付竹阶段事第五掏部分裹总结及挖案例分腹享正确孝的方爆法持续的尝执行设计营前期串介入案例：便新疆万绍科在进么行规划知方案设饼计过程需中，工渡程各专取业（土司建、设对备）均梢会密切搬关注并私参与到会设计工宪作当中巾去，及避时与设痒计师及斧设计单袍位通过晕会议、食邮件等预沟通相课关技术严问题，谜以从根页本上保廉证最后截的设计约成果具斧有技术赌可行、址施工便败利、经白济适用篮。图纸授预审援与会舍审图纸预捉审由质量沿技术工停程师组饲织各专熔业工程您师（精如总包投、监理尿前期介破入也参笔与）对推设计单药位的阶保段性设理计成果抚进行预返审查，艰目的是贸及时检滚讨并发极现一些炭大的原环则性问雁题和“错差辉碰漏”，为简正式恒出施滤工图施打下节基础过。图纸径会审施工图渔出图后寻，由质腥量技术许工程师瘦组织设旺计师、公各专业惜工程师常、总包括、专业抗分包、赢监理及锻设计单杂位共同己对施工吼图纸进慌行最后魂的专业慕和标注育性审查赚，从根恋本上保差证施工煎图质量秤，为后够期施工食奠定基集础。图纸会胶审最忌雀讳的就兔是走过执场！必寺须重视总和认真啊！开工审吼批万科阶项目渠自20弟10年开绸始必宰须全侧部履绞行开坚工审妻批手烟续，疮无审龟批手潜续不英得开荡工，揭违规涌开工裙者从欲公司春第一祝负责扁人到堂项目松经理衫均在嘱全集求团进雾行通途报批辆评并坊纳入答绩效庙考核左，最葡终影州响个奔人的冈年终洪绩效贯和奖钳金。万科馅项目掏开工园审批屑必须枣具备特以下态条件偏：由政滔府授学权的吉第三馋方审映图机糠构出哗具的施工如图审砌查合烟格证项目管狸理策划劣书（重点哨是总平售、计划越、质量巧和风险帮）项目装诞修标准龄（A\雹B\赴C及单锹位面科积的止装修消费用遍）特别洒条款亚：不熔得使隆用加酬楼板势偷面猎积合理齐工期万科从06年开始甩在全集睁团推动求标准（方合理）棋工期，20税10年以前幼规定任援何项目那如果要唇赶工，密工期压演缩时间认都不得挑超出总吧工期的10%。从20捉10年底开饼始取消10%的说法宪，即是临说不得察压缩合亮理工期漆。目前闹万科正身在全集毅团试点谊新的提印效课题《穿插作洽业法》，预计20照13年可负以全佛面实抓施。技术忙交底案例2：日本鞠工地早愿会制度图纸交柴底、合退同交底敲、规熊范交底向专男业工街程师秀交底向监理冶、总包妻交底向班源组、占工人夫交底案例1：万是科实兰测实绳量交苹底设计变粱更管理坚与现场缩慧签证不可避油免、尽量鹿避免、规范茧及时案例：族设计变栗更和现蕉场签证逃带来的耀困扰决定成姥本高低序的因素产品机定位40交%产品甩设计30蒜%招标采吵购15痰%组织脖策划10%现场管贡理5%管理研投入丸的精贪力产品定辟位5%产品设堡计20如%招标洽采购15悔%组织策轨划0%现场之管理60炒%过程范控制---墓-材料狭选用集团战泪略合作哭集中采美购制度材料设脖备供应糕商认证旋评估制矿度品牌产死品大厂产略品经过考聋察的产救品地域差缠别地方规幸定原材料港产地满足技术标准和环保要求适应地域特点质量稳定可靠材料选用原则过程控次制--协--材料皮封存材料样扛板间材料封放样材料注对样现场罗专设鉴一间僻材料挣样板屑间，阔由材狠料工趁程师判负责甜管理撕，分晓类别恒贴标帖签有足序陈演列，蔬并建何立材应料样夜板入私库台杆帐。各任何测人进舞入材村料样恰板间嗽，都顶必须渴有材秀料工位程师穴陪同企，任痛何对剂已确掏定样析板的经变动市都必再须通慎过材骗料工隙程师陈。招标洪完成戏后，欲项目伸经理标部应帅要求奴工程\合约部谜或材料巨供应商样提供封霞样材料洒，同时闷存档合予同或定字样时所巷规定的毯技术规燃格、要饿求。对掩非甲供薯的其它端重要材爆料，也准应进行杆材料封匹样。甲供制和三针方供郊货材旱料进袖场时扣，甲臣方工厉程师雪和监培理人晌员均汗可调只出样怠板到株现场变进行弓对样编，用销完后蜻及时辣归还客。已驾有封净样的姿材料稍第一医次进祸场时好，必牺须进渴行现严场对向样，耗并对尿现场屋对样业情况袄做出观书面昼记载宾。过程奋控制---河-材料障进场啊验收甲供材傲料乙供材民料工程师屈组织监姥理公司醉、承建吗商对材络料当场班进行对狱样；检牛查供应斧商是否粥按要求啦提供了唯合格的皱产品合魂格证明傲、质量凑检验报边告；安杰排监理赞公司根宝据国家送规范、敢万科技跨术标准犁、合同勺要求对午材料进园行抽样在送检。承包商俘必须向慕监理公土司进行及报验，珍验收要彼求必须盘符合国宗家规范瓦、现行欧技术标披准、政娇策、法淋规规定赤的要求偿；重要愚的乙供胀材料：薯如钢筋纤、水泥阅、砌块但，项目梢经理部很会同监劲理公司通将另行拿进行抽唤样检查辟，由项娇目部人侵员见证辨取样送覆检。过程控苦制---桐-样板引嘱路工艺士样板椒：目的服：确讯定工岂序质很量标交准，享控制嫁大面隐积施辰工范围：泄每一道帅关键工移序时间挎：关次键工泽序施利工前要求：导样板的昆施工工递艺和质脖量合格凯后，才没能大面惠积施工宴。注意事灰项：工茫艺样板雕的实施辈时间必警须尽量帆提前，柏给设计嘱修改和弯工艺改秧进预留区足够的马时间。施工纳样板疯间：范围筐：每剃一家烈总包夺单位爪、每兰一种德户型作用恨：1、检验百各家总奥包单位慰及分包群商的质懂量水平谜，及早演发现质根量缺陷2、让召各承浪包商厕明白反万科招的质司量要垃求。3、经念过验柳收的测施工铃样板孝间作榴为施域工的盟质量津标准宰。过程闹控制---流-样板籍引路过程睛控制--贿--样板逢引路交楼标爪准间：解决粘设计乘缺陷敏和功够能问让题完成时洗间：在脖大面积护装修施亏工开始感前完成剃标准筒：按屑交楼姜标准拍完成挪整套悄房间要的全涂部施魄工作用：嗓检验设精计合理务性、材质料部品井效果，俯确保工槽程产品维满足营逐销、设童计要求讨和客户鲁正常使吼用要求配。过程控音制---生-实测绞实量万科决全集巨团所和有项证目100骑%推动实蚕测实量结合励第三万方“飞行谈检查”结果实戚施“拉闸”制度操作指安引即为累万科在妹质量方按面的企众业标准绘，其要盖求显著递高于国牲家标准实测丧实量壮结果雕与一霜线公抗司老半总及疫项目膊人员动的绩启效考堆核挂表钩项目辅组织秃架构乐设置垄中专秤门设眨置“质量技偷术工程槽师”实测晕实量平稳定遮在90分以上韵，且保织持了持寒续提升观感质坝量超过70分，驴仍需犯改进过程控赞制--笔--成品誓保护讨论霸：成里品保四护的槐必要僵性和毁作用成品保乓护方案脚审核合理安援排工序实施指并维伐护成品保眯护样板晌验收成品拒保护洞交验各负范其责泛的原兼则过程控枕制---虹-工序检弃查目的：脖工序检转查表的课建立主斑要是填爬补过程朝控制的初空白，亦使之在稠分步骤激验收中难规定更艘具体。内容痕：确膀定项全目工晨程师纪和监诸理公腥司的要检查躁比例敲；简筐要阐晚述该锐施工渡步骤虫需控血制的燃主要芽技术低要点调。执行口：编狂制完徒善的帆工序蚀检查斩表应盒作为般合同葬签订检的附旬件，虎要求辞监理宇公司版和承森包单层位按咐工序叼检查坏表格垂要求背进行锐验收愚工作的。过程控资制--质量通涌病要解决负质量通踢病，一完是重视还，二是局要有科栗学的方电法过程颗控制--很--计划管蒜理计划肯可分扶为：一级计龄划：公惹司年度老计划二级稠计划诊：各束项目坦里程突碑节匆点计恩划三级计锐划：各谋项目（瘦详细实辟施）计粗划过程控惹制--慨--计划院管理二级计然划编制经验分辆享：流骄程图过程控父制--美--计划管贡理项目唯喉一不变侨的规律辛就是“变化”理性而声冷静的唯对待“变化”分析宰和确变认“影响”申请鼻并调袭整计撇划运用pro农jec攻t做好敬项目推动态款计划特管理过程控戚制---乡丰-安全岔管理安全管桶理的关馒键在于摘：方案合棕理、措鼠施到位分专烛业、丘分区中域、驶责任志管理严格的谦过程监加控、检瓶查到位眼明恰腿勤汁，高疏度责限任感可视至化建筑业每年由于伤害事故丧生的从业人员超过千人！损失逾百亿！过程意控制---鸟-文明施承工文明章施工牵的关娱键在疲于：合理牢的投趋入制定朴预案劣和奖效罚措许施监督预遇案的落发实与执壮行让所伏有参炭与人野养成呼工完衡场清朵的习翁惯定期当和不道定期突的检芽查、气奖罚剪分明管理榴人员墙高度元的责姓任感过程控字制---洪-开放迫日确定红开放巴区域治和范谢围制定包专项违方案后和计理划全员劈燕参与替（包很括施释工单睬位和旗监理循单位宫）各专钉业协咱同一仍致，形责任寸到人提前陶通知舌并提智供开暴放信狐息，召让客晕户和策准业祖主有啊所了络解并瓶充满他期待必要射时进哀行彩络排微笑待君客，服子务到位至少两炸次客户竖开放日过程控天制---价-示范系区讨论图：以雷销售趴为龙款头？餐项目律对销寄售最热重要音的支私持在制示范炕区过程控尚制---永-对供方山的管理约输出从产层品开氧发的村流程涨：拿编地—设计——报建——建造——销售——投诉起处理——物业管购理中不镰难发现销，几乎屋每个环栽节都离许不开与康我们合梅作的供芹方，如踪蝶果供方贡提供的植产品和培服务能宾满足我拴们的要动求，则结我们的其工作质陷量和效扁率就会移大大提键高。过程评估客户理念管理流程工艺标准后评估XX公司供方项目团队

供方施工班组供方高层避免涛问题番重复不发生案例：伍某公司稻在制定您质量满慈意度提唤升计划燃时，发府现连续掀两年客品户质量誉投诉前楚三位的殿问题均洗为——墙面海空鼓身、门斗窗渗瞎漏、绵铝合脆金门类窗划贸痕。钱而相运关的讽技术攀标准长早就愁发布赞了，挥工程蛙部经苹理很而苦恼瓶。这是名为什红么呢歪？地下蜂室防脂水怎么葵做？从蛙三期提治水躁，碧糕山临日海渗翼水，陡山水繁龙庭香渗水篮，。视。。卖。案例裕：绿久城在往质量匙管理地上的兰经验姑借鉴熔：1、“绿城纪房产骨缺陷宋汇编”——将项目揭过程中曲出现过且的质量忍缺陷汇芬编成册诸，作为紧后续项绍目操作抖的警示膏册，并妥作为监灿理公司盲进行质好量过程悉管理的骆依据；2、组压建“业主质忌量监督束小组”——当项槽目预剂售达悠到30彩%时，邀提请8~1胀0位业分主组叼成质毙量监朵督小颈组，隔每两阴个月语进行执一次急检查新。业势主质才量监殃督小古组和说项目肺公司壁工程饶管理夹部、竞监理悉公司宝、集颂团高变层不针定期灭巡查唉共同辰组成国全方晓位的许质量享控制物体系纹。避免仿问题址重复糕发生案例况：新戏疆万侄科原掌计划膜在4月1日开怒始基矮坑开避挖，椅但因到为规占划报铅批的询原因稀一再君后延搂，项蹈目事陕务部赔、设勿计部每相互驻推诿妥，甚帮至找骑原因耳到了顶总办肝和总宏经理鸡身上显了，年那这矛责任帖究竟宾该由刘谁负通责呢趴？谁该狭为结池果负常责？谁该手为结脊果负电责？图纸拖互了，是税设计部厅门的责赛任！成本给甜的钱太鹿少了，质没法搞亮好现场阻！营销总瘦是没完伸没了的侦要展示叼区，现微场乱套斯了！采购择部选赴的单谷位太言差了泻！“不关译心是意最大袍的罪弦恶”——特里雅莎修歇女（197暗9年诺牙贝尔枪和平岛奖得太主）现场盛是项砖目业四务链树的引立擎现场责阔任感造伍就健康并的对立准关系，蒸通过适针当的冲迈撞来提歼高业务违质量某项阶目实持施室脆内空胆气质赴量检推测，茎委托谦当地尺一具匪备检句测资块格证你书的容单位抱来做芬，结欠果是冻检测瞒指标测全部已合格烈。后驱期，佳集团逃进行候空气将质量摘抽检敬，另错外选芦择了头一家谦同样害具备粪资格碎的检雀测单诞位，驳检测陷结果余却是窑甲醛粮、TV据OC两项指溜标超标虹。经分奔析发现铺，原检朵测单位章在实施瞎检测时穷未严格更按国家疏标准规偏定的办蓄法实施碰，检测扫前封闭多时间不催够就取欧样导致帝结果偏给差。技术能内力是现诉场管理来的前提我们揪的人验员不毁专业如，不剥了解捐空气答质量垒检测太程序抚，无叮法实裙施管微理；检测键单位莫认为桌我们浩需要指的仅仍是检霉测报盖告，蚀帮我珍们把蜂问题“消灭”了。案例1：专业能陕力是工恰程人员捷基本的域价值体袋现现场氧管理着不是桂单纯楚的沟扭通协鸡调，端否则陕客户谨关系弓人员贝比我粒们更剑具有然竞争风力对技向术问偶题有勉发言喜权才罚能与擦合作韵方平撞等对毕话技术能认力是现金场管理左的前提让问题躁可视化案例胖：把事情少一次就灭做对公开问库题：让美所有人驾知道问为题将发森现问快题的筒责任宇落实则到人依靠袖团队掉解决肾问题可视老化不扑是找齐责任榴人有效叫利用石资源现场居管理波不是精仅依猛靠甲忙方的钞身份浆就行必要的糠换位思舱考有利饥于合作要求必励须足够缝明确现场协馆调合作浸单位置的管犯理协凶调--棍--锐--覆--总包景、监拌理、异分包坝、材忘料供档应商公司内论部及职贡能部门挑间的协惑调---普---敞--设计射、工存程、粱营销份、客蝴服政府关驼系的管鬼理协调---舱---刃--建设偏、质硬检、坟安检采、交罢通、锐城管垄断症资源牢的配载合协壳调--互--乌--吊--供水、兼供电、逐供暖、毅消防、扬人防社会监罩督管理榴协调---琴---停---媒体（励包括新弄媒体）昂、公众对合婆作单伟位，叉平等叉，尊谣重是蛇前提对内域部职责能部屿门，祝既要拍客观沸、更秤要效避率对政府旅部门，敏腿勤、千嘴勤、晌眼更勤对垄额断资血源，神合作菜、公矿平、双实事爆求是对社会舟监督，挣引导、冒欢迎、呆创口碑建立良好的人际关系知人之心自信之心积极之心主动之意诚恳之意建立弃良好赌人际针关系“三心二晨意”图60衡量砍项目段现场爆管理洞能力华的尺彼度持续力被是现场伶管理成缓功的关罩键！安全速度质量成本+X持续力()第一部常分凤什疾么是现吃场管理第二部撞分凶项弱目准备敬阶段宅第三详部分屯项目实漏施阶段第四太部分念项目捎交付姓阶段第五蛙部分杨总结盏及案椅例分疾享关注客故户体验客户叙对质诱量感针知的竿维度客户喂认为练表现陷房屋洋质量映的主父要维凶度是品质感（细部煮效果、芽品牌材贼料及设关施）案例苦：某棚项目厨在客虑户开虾放日装活动群及客碑户预肢验房页时，买客户吐提出逼了大违量问义题，曾由于孙内部跃信息捞传递刘原因家，这债些问雷题没填有及赵时得竞到整企改；膀交楼韵时客络户发某现自适己前揪次提帝出的妇问题磨完全单没有勒得到唤整改初，结患果情臭绪非栗常激陶动，百最后形引发帐了群叶诉。交付嫂阶段辫的快挽速反顺应直印接影挤响客庄户认把知案例垒：盖阿勒普拾进行蔽的质息量满略意度前调查割显示佣，当独客户笨发现鹿问题处后，神如果轮我们领的整临改反解应及刺时、凡且能虏够一麻次性筋解决冒问题往，客鹅户的奴质量患满意粗度反极而会胞出现衡提升报。交付阶桑段是项亭目管理舰的最后屑一道防伸线客户预重验房可饲以提升到客户体痰验，但哨前提是桌质量具醋有基本钥保证快速、规有效的已维修能颈够挽回剪客户的腊信任及时圣进行雅项目找交付酷总结交付阶殿段及时挡总结管犬理经验飞将对后视续项目便产生重掏要影响躬。第一鲁部分眠什么贿是现衣场管特理第二温部分跟项目姥准备阶阶段锋第三吓部分绪项目例实施烧阶段侧第四痰部分乖项目钱交