房地产基础知识大全

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销售人员培训主讲：闵新闻房地产培训课程第一章房地产基础知识基本概念房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，房地产又称不动产、物业。 （1）土地 （2）建筑物及地上定着物

房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。房地产的特性：

A、房地产的自然特性 1、不可移动性2、独一无二性 3、寿命长久性4、数量有限性

B、房地产的经济特性 1、用途多样性2、相互影响性 3、价值高大性4、易受限制性 5、难以变现性6、保值增值性房地产市场分类：一级市场——政府出让土地予开发商的市场； （也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场 （也称“一手楼”市场）；三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场 （也称“二手楼”市场）。土地使用年期居住用地七十年工业用地五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年商业、旅游、娱乐用地四十年综合用地或者其他用地五十年序号税费名称税(费)率计算基数收取对象征收部门1销售营业税5%销售价售方财税部门2城市建设维护税0.05%销售价售方财税部门3印花税0.05%*2每证另贴花5元销售价双方买方财税部门4企业所得税15%所得额售方财税部门5土地增值费20%或40-100％土地增值额售方国土部门6登记费0.1%登记价买方国土部门7契税按各城市规定成交价买方财税部门注:1.房地产转移登记按登记额0.1%收取,超过1千万元,超过部分按0.05%计;2.房地产抵押登记按登记价0.01%取费,每项最少不少于100元;3.房地产变更登记每项取费20元.房地产二级市场转让税费房地产价格：是土地价格和建筑物及其附 属物价格的统一，是土地价 值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑 面积的价格，它可以反映房 地产价格水平的高低。楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的 土地价格。楼面地价=土地总价格/总建筑面积 =土地单价/容积率房地产价格特征：

A、房地产价格的权益性 B、房地产价格的两重性 C、房地产价格形成的长期性 D、房地产价格的个别性

房地产价格构成房地产价格1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润土地价格房屋价格用地面积：用地方案图中划定的面积。建筑面积：建筑物外墙或结构外围水平投影面 积。容积率：指项目规划用地范围内总建筑面积与 总建设用地面积之比。建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围 内所有建筑基底面积之和与规划建 设用地面积之比。套内建筑面积：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。套内使用面积：指房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算。阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面积之和。套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共有墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。共有建筑面积：指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊公有建筑面积与不应分摊共有建筑面积。应分摊共有建筑面积分摊系数：为整幢建筑物的应分摊共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。应分摊的共有建筑面积：为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。商品房销售面积商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称为套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和整幢房屋建筑面积整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物。绿化率：指规划建设用地范围内的绿地总面积 与规划建设用地面积之比。净高：等于层高减去楼板厚度。层高：指下层楼板顶面或底面到上层楼板顶面 或底面之间的垂直距离。开间：通常指房间宽度。进深：通常指房间长度。熟地：指具备开发建设条件，立即可以建设 的土地（经过开发如“三通一平”， “七通一平”等）生地：未经开发的土地三通一平：水通、电通、路通及场地平整（项目开始条件）。七通一平：道路、电力、通讯、供水、排水、煤气、暖气及场地平整。房地产证：是证明房产权属的合法证明。在二手楼宇办理抵押登记或转让时，须提供房地产证。房地产证由规划国土部门统一办理。现时房地产证有红本和绿本之分，红本为商品房，绿本为福利房、微利房或集资房。商品房：指疲在以闭市场劣地价驻获得粥的土决地上斜建造舰的可良自由锅转让辽或出雕租的筑建筑示物，粱其权倘益包哄含建悲筑物遮的所齐有权跨和所伏占用旧土地胸的使宇用权被，二筛者合尊一，匆不可疫分割始。地评上建惜筑物蛾的所目有权桃依赖村于土牧地的笛使用贿权，诊土地渐使用窜权的区性质天、用链途和焦年限肤决定物了房悲屋所箭有权躲的性块质、泼类别貌、年敌限。安居房：是指貌实施国怀家“安但居（或轮康居）次工程”亏而建设锦的住房从（属经曲济适用条房的一将类）。拢是党和传国家安吧排贷款杀和地方线自筹资册金建设陈的面向集广大中蝴低收入主家庭，苹特别是醋对人均砍住房4忆平方米瞒以下特串困户提奥供的销烦售价格阶低于成君本、由届政府补开贴的非摊盈利性觉住房。房改房：按弃照国吉家房旱改有搭关售东房政巾策以守标准厨价、管优惠剩价、细成本捷价向昌符合归分房视条件滚和已智取得俯住房树使用猴权的青住户柳出售碰的公仍有直望管和杏自管摸住宅符。集资房：指改泼变住房丸建设由牵国家和醉单位全冰包的制最度，实督行政府歉、单位播、个人纲三者共屈同承担税，通过妖筹集资孩金，进恋行住房母建设的肤一种方洁法。职挥工个人仆可按房勇价全额使或部分些出资，抛政府及铅相关部绣门在用镜地、信欣贷、建额成供应者、税费宗等方面豆给予部偷分减免品。经济硬适用贱房：指具鸽有社会花保障性翠质的商窃品住宅贯，具有雨经济性罚和适用饰性的特伞点。发展岁商应帆具备辆的开饮发批亭文《土千地使祥用权遮出让首合同妻书》《房箱地产眼证》《建设坛用地规猴划许可驴证》《建设绸工程规而划许可肌证》《建设饥工程施辈工许可泛证》《商品筹房预售众许可证钱》《建设掌工程竣歉工验收猎证书》五证《国有营土地使马用证》《建设窜用地规户划许可般证》《建命设工痰程规沟划许蜘可证威》《建耳设工牌程施年工许描可证优》《商裹品房预预售赵许可麦证》购房凤者将茂签署隶的法抬律文团件认购书胆——预饿售前之旗购房意瓶向书买卖合纺同——旬正式签言署之房柔屋买卖饼合约按揭贷膜款合同送——申境请银行鸣按揭之益文件保险境合同说——蛾为按垫揭配议备之迟房屋链保险逐文件住户公逐约——匹入住后棍业主物殖业管理玻条文申请军银行玩按揭按揭成素数通常在摆七成内摧；最高纠为八制成。按揭违年限通常泼在2辩0年滥内；最高仗为3炎0年肉。首期缝款通常碑为总沙楼款登之三僚成；最少嘴为两相成。所谓趣一成仍或半幼成：1、发霞展商提血供免息目贷款；2、首栽期三成闻之分期备支付；办理按梯揭需提挡供以下铃资料（参考拦）——个持人身份陪证明——个设人收入扩证明——首臣期款收茄据——房注地产买被卖合同——阵资产辉证明崭（月重供款埋超过左60臭00仆元或物贷款墓