房地产市场调查与四

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房地产项目投资分析

第四讲

房地产市场调查与研究

2第一节房地产市场调查研究概述房地产市场调研的概念运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场状况方面的各种情报资料，通过对过去与现在营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其未来发展、制定正确的决策提供可靠的依据。3第一节房地产市场调查研究概述

房地产市场调查的作用●市场调查有助于房地产企业确定正确的方向●市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代●市场调查有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划●市场调查有助于项目投资者实施正确的价格策略●市场调查有助于房地产企业改善经营，提高经济效益总之，没有市场调查，房地产项目投资寸步难行！4第一节房地产市场调查研究概述

市场调查研究的一般原则●准确性原则

●时效性原则●全面性原则

●针对性原则

●创造性原则

5第一节房地产市场调查研究概述

房地产市场调查研究的误区●轻视调研（市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？）

●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？）

●盲目调研

（不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）

6第二节房地产市场调查程序

房地产市场调查阶段划分

房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段7第二节房地产市场调查程序房地产市场调查的步骤一、准备阶段二、实施阶段三、分析和总结阶段1.提出问题，确定目标2.初步情况分析（非正式调查）3.制定调查方案、计划4.建立调查组织5.收集第二手资料6.收集第一手资料7.数据的分析与解释8.编写调研报告9.总结、反馈8第二节房地产市场调查程序

房地产市场调查准备阶段●提出问题，确定目标

●初步情况分析（非正式调查）●制定调查方案、计划

9第二节房地产市场调查程序

●提出问题，确定目标

解决以下几个问题：1、为什么要做这项研究（研究背景）2、想要知道什么（确认目标）3、结果有什么用（衡量价值）

以江西龙南项目为例……

10第二节房地产市场调查程序

●制定调查方案和计划

讨论：调查什么以及怎么调查？

以南沙项目为例，明确目的范围和方法……

11第二节房地产市场调查程序12第二节房地产市场调查程序13第二节房地产市场调查程序调研计划表(示例)项目内容调查目的为何要做此调查，需要了解些什么调查方法采用询问法、观察法或实验法等调查区域被调查者居住地区、居住范围等调查对象、样本对象的选定、样本规模等调查时间、地点调查所需时间、开始日期、完成日期、地址等调查项目访问项目、问卷项目（附问卷表）、分类项目等14第二节房地产市场调查程序调研计划表(示例)（续）项目内容分析方法统计的项目、分析和预测方法等提交调查报告报告书的形式、份数、内容等调查进度表策划、实施、统计、分析、提交报告书等调查费用各项开支数目、总开支额等调查人员策划人员、调查人员、负责人姓名和资历等15第二节房地产市场调查程序

房地产市场调查实施阶段●建立调查组织

●收集第二手资料●收集第一手资料

16第二节房地产市场调查程序样本设计中几个需要考虑的问题：1.调研总体调研总体又称为母体，是指要调研的对象的总和。明确调研总体有助于保证抽样的规范和样本的合格。

2.样本单位样本单位就是抽样的基本单元，有时是个人，有时是家庭，有时是公司。

3.抽样框抽样框是代表调研总体对象的样本列表。

17第二节房地产市场调查程序样本设计中几个需要考虑的问题：4.抽样设计根据调研方法的不同而采取的不同抽样技术，可分为随机抽样和非随机抽样。

5.样本规模样本规模是指所抽取的样本量的多少。

18第二节房地产市场调查程序

房地产市场调查分析和总结阶段●数据的分析与解释

●编写调研报告●总结、反馈19第二节案房搁地产市吓场调查累程序调研报固告包括抬的主要槽内容有雹：●调查目脚的、方舞法、步乌骤、时敌间等说防明；●调查对霉象的基勤本情况溜；●所调弯查问枯题的虽实际影材料配与分轧析说瞧明；●对调盏查对虫象的牢基本殃认识连，做赔出结谁论；●提出屯建设持性的干意见肠和建袄议；●统计资攀料、图膜表等必挎要附件盛。20第三厦节则房烂地产骡市场咬调查舱研究鞭的主恩要内润容住宅工市场郊调研办公我楼市旬场调桥研商业会用房巨市场倦调研21第三节揭房沈地产市鹅场调查宏研究的捧主要内握容住宅膨市场昼调研住宅卖市场特性：1、住宅铺产品结算构复杂丸，附带梢相关因结素多2、住挑宅的用区位游或地习段、就价格络差异丛明显3、购买炭频率较面低、购腥买决策捉复杂4、住耽宅市躺场与歇消费浆者的半长期垒收入昼关系那较为雹密切5、消栋费者对的购帆买决秘策与念融资罢机制锣相关6、住宅屑购买和当持有决冲策与人趁们的资辱产组合浓状况联歪系密切22第三虾节飞房振地产付市场铺调查益研究递的主暮要内斑容住宅市亦场调研住宅市瓣场调研澡的关键点：1、地姿区经础济分历析2、人同口统硬计特崇征分修析（慢见美挤国西贵雅图璃研究蛋报告饥）3、供求伐关系分篮析（三澡种类型泉及其判距断）4、价格位分析5、购剩买力雅分析6、消欺费者酷偏好追分析壁（见键时代哭地产愚南海若里水聪项目帆提案幸）7、竞争拢分析8、产品布分析23第三供节闲房老地产是市场手调查觉研究豆的主烤要内仍容办公楼木市场调纤研办公楼垃市场特性：1、与夹地区扎经济父增长掏前景其密切茄相关(世界最灵贵的写尸字楼在记纽约、兼伦敦、妙巴黎、栽东京和钢香港，底近期中束国大陆姥写字楼吗租金持贪续看涨)2、区沃位质桌量对膛办公读楼市室场的拨影响搅大3、办公经楼沿重沸要交通扒线呈带喉状或在疾城市中笛心区、剑次中心参区块状拨分布、故集聚效夹应明显4、办公甜楼本身回与客户杂品质的诱一致性5、受律交通智、通哑讯等速基础沾设施激配套给情况宽的影写响（洲珠江怀新城兰中轴微线地各下将成建设晋直接露通达粉白云破机场聚的登限机快售线）24第三藏节诸房枝地产刚市场虾调查呀研究惩的主递要内星容办公宁楼市得场调伐研办公楼宋市场调母研的关键点：1、地区醒经济分融析经济增康长、消验费水平耕、人均存收入、差优势产总业与劣杂势产业集情况等2、产效品分康析是起伤点也马是终喷点可以慨分为逐甲、灶乙、脉丙、持丁等漂四级招，研忍究包悠括区敌位质哀量、盲建筑情成新臂度、英可租套面积谜比率增、楼诊层及丢层高团、硬单件设贯施、呈租金霜水平遭、免保租期啄及租绿金递谋增速偷度、咐租户稼分析尸等25第三节线房粪地产市晨场调查位研究的遵主要内使容办公胞楼市需场调滨研办公启楼市武场调吓研的关键刷点：3、市屯场区慈分析区位乳通达匀度、罢商服隙设施激完备溪度等4、需依求分喝析宏观呜层面慰，项富目所氏在区止域总注需求怠；微宴观层泛面，欠结合驾项目蒜特征馅确定鲜潜在灰客户甲的数加量和菠定性椒特征5、供迈给分艇析现场沈观察酷获得绝现存统各级扇写字连楼的鸭总面筋积、乎已出拿租面膝积、梢空置桑面积护等数共据；育各种孕渠道记估算迈未来读的供伟应量（参见旋高力报栗告）26第三节店房昌地产市蛙场调查傅研究的淘主要内捡容办公忆楼市抛场调捞研办公楼两市场调授研的关键饮点：6、市淘场吸宴纳速餐度分慨析吸纳耍速度庄是联资系供弦求分付析和奏竞争框分析蝴的中放间环迎节7、竞悼争分握析27第三节况房御地产市蚁场调查笛研究的音主要内唯容办公足楼市培场调逢研办公楼择市场调企研的注意数事项：1、研究奖方法选拒择因为篇要访厌问机记构，吃比较食难入艰手，收要建拳立人崇脉；患受规星划等该影响是大，爸要留纠意政槐府有碍关部皆门的康动向2、抽链样方登法不同细算分市场能差异巨夏大，故仍抽样多纲使用分堂层抽样枝的办法芳，特征释变量取悲区域和淋等级。球需求分漫析中，陪潜在消日费者也概可使用侧分层抽堡样的方名法进行28第三泄节醋房币地产骡市场才调查罪研究杀的主么要内没容商业孙用房籍市场妖调研商业用趁房市场特性：1、对鸡商业芦用房白的需珍求是舟一种肚引致疤需求划（为拍什么涛北京给路开花六福曾金铺宪会成头功，宾但到兔了沙降河大戴街就拢不行奏，到饮了芳管村东侄塱，饲就剩花下金写六福寻了？印）2、与笑地区耍经济筋发展让状况侵密切酿相关3、与人吐口聚集圣度密切购相关（暖人口红润利同样牌对商业啦物业有烧影响）4、受中剥等收入消家庭的佣收入水贺平和需敲求偏好社影响较怒大5、受交骆通状况钓的影响侄较大（所人民路困的萧条脾）29第三节指房怪地产市治场调查煌研究的桥主要内龄容商业糠用房笑市场格调研商业屈用房训市场旋调研味的关键且点：1、地获区经记济分传析经济增毅长、消今费水平牙、人均汽收入、掠优势产掠业与劣欲势产业纷情况等30第三节蔽房彼地产市犹场调查锤研究的殿主要内昌容商业著用房竹市场售调研商业用若房市场极调研的关键奥点：2、商业定用房产达品分析内、外芦部分析内部歌分析镰包括兔：营蛙业面蛇积、碗仓储缴面积赚、设能备用算房、弱管理款办公沉面积疯、停宽车场焰等其答他面止积外部滤分析迷包括默：周锣边街峡道系鲜统、责所处守具体钞位置割、顾捎客如录何通拜达，迎与交麻通路霜线及俗枢纽攀关系岸、交旋通流江量及锹人流第量等31第三节绿房兼地产市馋场调查墨研究的蚁主要内角容商业用驾房市场霜调研商业用逝房市场浆调研的关键倡点：3、商别业经背营领博域分科析注意商挂业经营弦上的集嚼聚效应柜（食街恐、专业宋市场）究，面对摇集聚，丘你可以园选择……32第三节匹房捆地产市雀场调查弄研究的私主要内财容商业帜用房猛市场脚调研商业用跪房市场忠调研的关键阶点：4、竞争堵分析两个层茎次：直接抗层次发，商来业用巴房投简资者女之间坊为争夫夺租堆户的穴竞争辟，广纽奉大商叔业中乎心与Un愤i-洁Ma畏ll之间的粥竞争间接拣层次谷，经宴营商炒品或厌劳务继的经稀营者案之间艘的竞昂争，茫即经扬营者互争夺猾一般满消费宇者或客顾客庙的竞悉争，M记与KFC竞争两者凤相互刮影响33第三节针房板地产市池场调查肯研究的尘主要内迅容商业忠用房猴市场引调研商业万用房油市场午调研者的关键湖点：5、市场胸容量分舒析确定商险业用房碰所经营慈的商品碧和劳务妖准备面壮对的顾衬客特征况和规模攻，包括服潜在顾侄客收入超水平、液消费支挺出、消鼠费频率翻、额度恒；潜在无顾客的毯人口特镇征和行醒为特征挣等还要据估算眠本项掠目预帆计市沟场占范有率见吉灭之岛薯案例34第三湾节随房果地产洋市场梨调查躲研究辆的主究要内痛容商业用论房市场到调研商业必用房抓市场扒调研仙的关键点：6、供琴求关央系分艰析分为两森个层次咐：销售良商品和杠劳务的枯供求关像系分析诵与商业盲用房本看身的供敲求关系思分析例如：步珠江新渔城还能晴不能增增加五星塔级酒店趁？35第三笼节生房晕地产盗市场牙调查辛研究合的主洒要内蒸容商业威用房鼻市场无调研商业日用房首市场傅调研妄的关键充点：7、商篇业用革房需义求潜址力分锹析最后一陷步，也虾是最重塌要一步援，在前镜期研究斜基础上芒估计供可求缺口物、确定列市场租朱金变化蚀趋势及只项目的彩财务评质价指标36第三聚节执房历地产拴市场恒调查杨研究慰的主伏要内棕容商业兴用房并市场愚调研商业用望房市场碗调研的注意事他项：1、研究冬方法选神择直接未到现座场观习察往耍往收题效甚覆微，抗要有痛内线2、抽样视方法多使用候判断抽遣样的方政法，做猎典型调惧研37第三节夫房搂地产市狗场调查搭研究的够主要内讽容市场毅环境先调研●宏观姥环境三调研●区域环辣境调研●项目受微观臣环境遮调研38第三节宣房庄地产市炊场调查坑研究的汁主要内考容宏观产环境筐调研经济环茂境政策浸环境人口环生境城市在发展姥概况文化掏、行铜业、题技术由等各生种环苗境39第三节菌房包地产市花场调查仓研究的醋主要内钉容区域惑环境杯调研区域肥规划灶、景权观、师交通蒜、人浸口构留成交通条订件研究影响圾区域撞发展羊的其管他因有素研欣究（早历史缘瑞、文认化等岛）区域内睁总体价忆格水平炒与供求跟关系分得析40第三械节菠房颂地产尚市场刘调查会研究堆的主售要内标容项目微供观环境终调研用地非状况欲及开嫁发条伐件分那析项目张所在束地周扫边环岸境分惊析（据主要拼针对芝配套因设施桶情况槽、人口君数量猪和素义质分东析等）对外糕联系族程度陪、交水通组低织分鄙析41第三节幸房锡地产市童场调查处研究的篇主要内兆容消费佩者调括研●消费信者的今购买丽力水率平●消费者裳的购买跟倾向●消费者其的共同票特性42第三节挠房鸣地产市佣场调查贷研究的三主要内杨容消费者月调研要模解决的研几个问熊题：买家是干谁(W亮ho影)？袭购买佣者（Occ舅upa赖nt）买什么(W萌ha裤t)？屈购征买对袋象(O腿bj雷ec蜘t)为什么项买(Wh谢y)？转购买目庭的(Ob厅jec摄tio牌n)参与隐购买(Wh瓦om)？蔑购偏买组织(O帝rg礼an说iz赞at面io佳n)什么爹时候普买(W开he序n)购买时咽机(O调cc技as融io龟ns澡)在哪里缝买(Wh估ere恒)？蒸购买筹地点(Ou丢tle枣t)如何脑购买(Ho话w)？盏购买行耳为(Op蠢era牲tio验n)43第三节屯房焰地产市灿场调查悔研究的根主要内吩容竞争楼泡盘调研（一类梦是与所府在项目尾处在同盾一区域耽的楼盘采；另一晓类是不抖同区域敢但定位曲相似的缝楼盘）●产品糊（区塘位、圈产品圾特征织、分报期开耻发情相况、额交楼秋时间付等）●价格（苍单价、闸总价、秃付款方邻式等）●渠道桶（售瓶楼部颤、媒统体选津择、遗广告交投入焰强度候、诉扫求点别等）●促销（促销楚手法等需）●销售情秆况（销尊售率、胜销售顺扬序、客钳户群分从析等）●物业管铸理（管狸理内容勤、管理骗情况、蚂管理费芬以及管肠理公司忆等）44第三趣节咬房年地产骂市场异调查甲研究棍的主滩要内家容竞争跟对手瞒调研●确定调禁研内容●分析，教评价竞郑争对手赞的优势弟与劣势●为机构傅调整及恼开发战互略提供鸦准确依埋据45第四壮节捷房绪地产克市场严调查学方法括分类按调在查目怕的分平类探测捆性调抚查、谷描述备性调汁查、驰因果馒性调蜜查、弃预测分性调勺查按调查屯范围和镇对象分夺类全面普应查、重列点调查骨、随机滨抽样与幅非随机读抽样按调浴查资辆料的质来源禁分类收集洪第二设手资些料的爱案头绘研究回和收妈集第考一手客资料贱的初躁级研仙究46第四念节现房各地产张市场耕调查掏方法适分类按调水查目锄的不泉同：探测性便调查又称非键正式调岭查。帮莲助找出中问题的肢症结所声在，然难后再作棵进一步劣研究，刷以明确搬调查对忘象，确估定调查权重点，请选择调技查方法唇，寻找娘调查时罩机。回布答的是“可以荡做什父么”的问部题。描述性寄调查指对确旷定调查娇的问题损通过收锣集资料芳、做更奥深入、敞更全面株的分析六，确认改问题真闭相，并呈对问题请的性质蚀、形式皮、存在起、变化傅等具体镇情况做珍出现象吗性和本仪质性的什描述。恋回答的镜是“是什洪么”的问长题。因果暴性调炎查是对茶导致泄研究限对象博存在紧或变颠化的热内在夺原因饶和外案部因俘素的头相互触联系烤和制增约关套系做火出说宜明，窜并对慎诸因夺素之徒间因半果关品系、摄主从枕关系纲、自井变量训与因湾变量笔的关牌系进俩行定揪量与贱定性述的分孟析，居指出粉调查受对象比产生暂的原谱因及垮其形欧成的铁结果躬。回北答的“为什耍么”的问题斯。预测怪性调动查是在经咬过调查末研究的率基础上殿，对市缸场的发军展趋势货及其未筛来变迁亲形态、袖变迁原望因、变秃迁时间佣进行估蛇算、预窃测。回悉答的是“将来攻怎么镰样”的问题柳。47第四节亲房均地产市车场调查汪方法分叫类按调查跃范围和额对象不躲同：全面尺普查全面岛普查优是指抵对调亮查对诸象总首体所云包含挑的全志部单捏位无聚一例信外地券逐个迁进行殖调查锐。重点贿调查在调亭查对笨象中仗选择痰一部使分对匙全局蹈具有发决定质性作则用的泊重点叛单位病所进平行的偶调查三。随机抽围样是从挥母体梯中任某意抽售取样躺本，猜根据朋调查庸样本源空间畏的结域果来答推断肉母体缩慧的情姓况。迅（简尘单随脏机抽则样、氧分层滑随机扫抽样呢、分州群随庆机抽客样）非随刻机抽内样是指岁市场坟调查臣人员捞在选聚取样欢本时旋并不安是随剩机选暴取，栏而是冻先确免立某虚个标铁准，佣然后占再选薄取样势本，寻这样挡，每抚个样蜜本被单选择话的概制率并妥不是律相等挨的。顿（任嘱意抽样样、惕判断拆抽样头、配效额抽摆样）48第四节倾房神地产市敲场调查绸方法分俭类随机抽谎样简单殖随机毙抽样使用随隙机选择骂的方法规，保证初总体中盟的每一抬个成员疲被选中烛的机会冶都相同汽。分层详随机蜓抽样即对鸭整体鼻按某远种特妈征（虹如年鼓龄、馅收入堂、职大业等冬）分冈组（掘分层趣），酷然后删从各圣组（傅层）乡丰中随致机抽旗取一羞定数羊量的别样本隔。分群吉随机薯抽样即将早总体差按一援定特染征分辩成若件干群借体，德随机晨抽取疗其中捧一部涂分作熊为样物本。49第四节艇房辅地产市咽场调查罩方法分喇类随机抽利样分层随兼机抽样Vs分群随潮机抽样分群主抽样腥是将捷样本注总体衡划分饺为不谜同群天体，颜这些舅群体贼间性碧质相戏同，岭然后爽再将菌每个交群体挡进行爸随机拥抽样医，这甚样，彩每个聚群体犁内部诸存在开性质请不同点的样知本，参即“群间廉差别小神，群内套差别大暴”；分层纯抽样耀则是槐将样消本总肠体划状分为冤几大缠类，原这几驰大类扎之间晶是有图差别挎的，附每一稿类则凡是由振性质断相同份的样恢本构主成。辉即“层臣间差族别大钞，层室内差怎别小汇”。50第四群节行房伤地产顺市场严调查代方法趋分类非随机冤抽样任意种抽样又称寒偶遇慨抽样废，即篮市场皂调查您人员婶根据躲最方箱便的净时间妙、地强点，样在调比研对蚀象范惭围内晌任意吗选择伏一定当数量素的样杰本进龟行调键查。判断抽勉样又称阶目的模抽样报，即北市场滥调查苍人员耕根据泳自己奸的主劝观意冷愿、覆经验厉和知再识，惯从总羽体中偶选择服具有快典型致代表惭性样企本作斗为调权查对聚象的律一种泰抽样从方法兆。配额浙抽样首先将风总体中身的所有焦单位按酷一定的强标志分渔为若干披类（组猜），然锦后在每披个类（互组）中奖用任意棋抽样或史判断抽纤样方法长选取样雪本单位顿。采用配肤额抽样息，事先惊要对总缩慧体中所慢有单位缓按其属勿性、特势征分为持若干类壁型，然吃后按各划个控制经特征分社配样本印数额。51第四嫂节酸房派地产孔市场许调查校方法烫分类按调查菌资料来路源的不眯同：案头研算究又称问为二仁手资失料研贞究，厦是指奏利用库第二吩手资扁料来颤进行窝部分汤或全是部的涂研究境工作螺。初级治研究又称忠为第娱一手语资料改的研棋究。劣必须膜在制节订详贵细的鸭调查主方案准的基初础上来，由拴调查戚人员仰通过佳访问斧、实碑验或庸观察隆方法蚂来获升取资剪料。1.观休察法（如它直接冬观察其、亲虽自经缠历、耻痕迹侮观察坐、行免为纪植录等罗）2.实异验法3.询问口法（如小聪组座谈啄法、深斥度访谈灰法、投通影技法滨、面访蕉调查法推、电话果调查图法、邮寄调冶查法等）（注丹意每霸种方低法的傅定义渴、应谷用范确围和限优劣舌）参熔见教骑材p1闻20秒-1浮2452第四节绳房宗地产市炒场调查凑方法分话类按调查院结果的套不同性容质分类避：定性研丘究传递了颠一种看款法或直氧觉，可瞧以为定夏量研究械提供作向进一步允深入探借索的关丸键性信乘息，为邀定量调诞研指明逮方向。惭可分为借直接调坝研和间鹅接调研责两种。定量研究定量研耐究的方巨法主要婚包括询移问法中破的入户嗓面访调争查、邮废寄调查航、电话膀调查、挣留置问海卷以及嫌实验法促等。53第五节嫌房秆地产市即场调查碎问卷设酸计问卷赏功能能将败所要奔调查都的问耍题明布确地孙传达疮给被腊调查鸡者；设法家取得业对方浙合作导，最敢终取宜得真屯实、赵准确朗的答统案。问卷聋设计侮原则●目的值性原惑则：要求奇在问日卷设版计时升重点则突出●可接劣受性轰原则肚：要能馆地比汁较容觉易地缘瑞让被奴调查竿者接括受●顺序公性原畜则：要讲究洗问卷的道排列顺礼序，使期问卷条创理清楚●简明纲性原蜡则:内容要窃简明、茂调查时悟间要简莲短、形亡式要简伍明易懂灾、易谈●匹配眨性原淡则：要使铁被调谁查者漆的回惧答便糟于进裁行检缩慧查、最数据歪处理邀和分研析54第五节阅房谈地产市仙场调查跳问卷设庙计问卷梦的一快般结谈构●问卷惠标题●问卷型说明●被链访者基本中情况●调查掌主题殖内容●编码●作业这证明抗的记樱载（参见烘教材P1劣45页）55第五混节害房胶地产逮市场味调查宪问卷弃设计调查岔问卷厘的提绸问形越式●封闭式秆提问封闭式谎提问是卵指事先席已设计冲出了问躲题的各诵种可能窜的答案贝，被调础查对象诞只要或消只能从菠中选择叉一个或葱几个现允成答案款的提问遇方式。照这种提至问方式词便于统副计，但扶回答的盗伸缩性慨较小。56第五纺节栋房犹地产政市场也调查焰问卷夜调查妙问卷晚的提来问形池式●封闭姨式提窑问（刊续）二项选苗择法：提出一缓个问题院，仅有平两个答餐案可供谱选择。例：侵“请揭问您晃是否嫌打算于在近密年内附购房汽？”是（）否（多项选择法：提出一个问题，给出两个以上的答案，被调查对象可从中任选一项或几项作为回答。例：“请问您打算购买的住宅类型是什么？”（单选）多层住宅（6层或以下），没有电梯（

）多层住宅（6层或以下），有电梯

（

）小高层住宅（约8—10层）

（

）高层住宅（超过10层）（）

57第五节石房指地产市核场调查班问卷设笛计调查外问卷互的提猎问形晒式●封闭隔式提仅问（往续）例：“在购买商品房时，您认为品牌得重要性如何？”很重要（）较重要（）一般（）不太重要（）

很不重要（

）

58第五洪节腰房客地产过市场信调查采调查照问卷吉的提仓问形践式●封闭臭式提谈问（竞续）语意差钻别法尘：列出两盖个语意龟相反的跨词，让店被调查衬对象做去出一个滨选择。例：自“请稠问您肃对XX花园小续区的看留法如何羊？”（知每对只该选1个旅）建筑新姿颖（雀）柿建筑风质格陈旧技（施）品味阻高尖（椅）质品味摸低（漂）户型设缘瑞计合理同（浸）短户型设贯计不合聚理（盯）价格合算理（）价格偏勺高（）59第五节景房笼地产市拍场调查优问卷设拣计调查问葵卷的提条问形式●开放式梢提问开放式旨提问是依指对所饱提出的玻问题，挖回答没艳有限制娱，被调虚查对象庆可以根猫据自己冬的情况春自由回跑答。此动种提问煎方式，阁答案不缺惟一，个不易统饱计，不剪60第五筝节册房神地产暮市场庙调查斥问卷盗的提首问形捏式●开放式经提问（鸣续）自由麦式：被调查碑对象可伙以不受他任何限坛制回答学问题。例：请蜻给出给够您印象绿最深刻主的一个让房地产鸣广告（巷）。语句完医成式：提出疗一个劲不完症整的济句子歼，由富被调扔查对股象完巩成该走例：如果您欲购房，您购房的主要理由是

。字眼联想式：调查人员列出一些词汇，每次一个，由调查对象说出或写出他所联想到的第一个词。例：当您听到以下词句时，首先会想到什么？丽江花园（

）祈福新村（

）

碧桂园（）

61第五节节培房求地产塔市场制调查斤问卷序设计调查臭问卷修的提填问形搬式●开放式仅提问（寒续）顺问崭式：要求蔬被调呀查对敢象根搭据自打己的催态度墨来评协定问抓题的眼例：购房时您所看中的因素依次为（请根据您认为的重要程度分别标上序号）地段（）价格（）配套（）环境（）设计（）服务（）品牌（）其他：_________()62第五通节地房披地产奴市场脆调查邮问卷蛋设计调查问大卷的提秀问形式●开放式聪提问（柿续）过滤江法为：又称“漏斗法”，是货指最恭初提乏出的辟问题适较为顷广泛门，离触主题灾较远富，再足根据掠调查槐者回单答的伙情况嫩逐渐梅缩小奶提问例：请问您近年内打算购房吗？是（）否（）如果是，您打算购买住宅的建筑面积为：_________63第五芝节寺房轰地产呜市场序调查额问卷馋设计问卷设螺计中应秤注意的税几个原唤则●原则1：避免使考用术语签和缩略

例：你是否认为现在房地产开发企业的DCR普遍过低？●原则2：避免用不确切的词或指代不清的词

例：你最近是否打算购买新房子？你在哪里出生？

●原则3：避免带有偏见的提问

例：你是否认为开发商应该降低高昂的房价？

64第五节宿房演地产市牢场调查胳问卷设肯计●原则4：避免捞双向问舅题例：挨你是缸否打予算明模年卖掉毒现在闹居住险的房悦子，再购买一个房点子呢？●原血则5：避免迷带有付导向嘉性的左问题例：很多剪专家胃都认普为上海粘的房痰价超苏出了航正常亿水平踢，你佩同意南●原则6：避免提出超越被调查者回答能力的问题

例：你家去年在买菜上一共花了多少钱？

65第五节辅房勤地产市呜场调查持问卷设着