房地产营销策划

房地产营销策划内容提要

1房地产营销策划概论2房地产销售策划3房地产形象策划4房地产广告策划1.1房地产营销策划的含义房地产营销策划是以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以房地产市场调研为前提，从项目竞争的需要出发，科学地配置企业可运用的资源，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。1.2营销策划在房地产策划中的位置（1）从房地产建设的时间来看，房地产策划分为前期和后期，前期是房地产项目策划，后期就是房地产营销策划。（2）从房地产策划的内容来看，前期房地产项目策划的侧重点是项目的市场定位和产品设计，而房地产营销策划的侧重点是楼盘销售和市场推广，两者的具体操作有很大不同。（3）从房地产营销策划的本身来看，它的主要目的是完成项目的营销目标，把将建或建好的楼盘销售出去，从这一角度来讲，它是房地产策划最终实现的关键所在，也是房地产企业开发经营的最终目的。2.1房地产销售策划概论2.1.1销售策划的涵义

房地产销售策划是指为了实现项目或楼盘的销售目标，对楼盘的销售计划、价格、推广、促销等一系列工作进行有意识地整合，使楼盘按照规范的操作手段进行运作，从而实现项目或楼盘的总体目标的一种创意活动。（1）房地产销售计划与周期；（2）目标客户群分析与定位；（3）房地产定价策划；（4）房地产推广策划；（5）房地产公关活动策划；（6）房地产销售费用与推广效果；2.1.2销售策划的内容1、建立销售总体目标在房地产开发中，销售总体目标是指为了让自己的项目能够树立良好的形象，推出市场后一炮打响，营造热烈的市场氛围而制定的销售额。2、营销整体战略架构部署具体可表示为：市场调查→销售目标体→目标客户→价格定位→销售推广→公关计划→成本预算→形象定位→执行监控。3、营销整体部署执行的工作细则2.1.3销售策略制定2.2楼盘销售周期1、销售周期划分2、各阶段销售策略（1）认筹期。（2）解筹期。（3）开盘期。（4）持续热销期。（5）扫尾清盘期。（1）入市期销售策略1）入市期作用。2）入市期认筹流程。认筹流程：填写客户认筹表——交纳诚意金——领取收据——按先后次序编号——领取VIP卡。（2）热销期销售策略在此阶段策略体现为：项目会投入大量的广告、推广费用，开盘仪式以及其他各种促销活动等紧密配合，相应此阶段的销售数量及能力要求也较高。2.3楼盘销售主题与入市策略（1）销售主题的作用有助于楼盘的品牌化。有助加深消费者对楼盘的印象。有助于楼盘保持发展方向。（2）楼盘销售主题的要求目的性。鲜明性。时代性。灵活多变。（3）确定销售主题的步骤与方法确立一个核心思想。围绕核心思想确定一个或多个销售主题。使销售主题富于表现力和感染力。1、楼盘销售主题2、楼盘入市策略（1）市场态势分析（2）确定入市时机营销推广组织建立。形象包装策划完成。销售物料准备就绪。广告预热策略实施。项目法律手续具备。看好市场预期商机。（3）入市时机安排开工典礼法。开盘法。节假法。区域文化法。牛市法。逆行法。从政法。2.4目标客户群定位所谓目标客户群，是指楼盘销售时所针对的那部分客户群体。以购买住宅为例，目标客户群分类大致有：从收入划分：高收入阶层、中收入阶层和低收入阶层。从职业划分：三资企业高级白领人士、个体私营企业主、国有企业高级管理人员、IT人士等高收入职业，其他多为中低收入职业。从年龄划分：18～25岁收入较低，26～50岁收入最高，51岁以上收入中等。从学历划分：高中以下收入较低，大学生收入居中，研究生以上收入较高。从行业划分：电信、金融、科技、房地产、烟草等行业收入较高，其他行业收入次之。2.5房地产定价策划11.2.5.1房地产定价策略1、新开楼盘定价策略（1）低价开盘策略该策略的优点是：①便于市场渗透，促进良性循环。②便于日后的价格控制。低价开盘，价格的主动权在开发商手里。③便于周转，加快资金回笼。其缺点是：①利润相对较低，投资回收周期长。②楼盘形象难以提升，高价位不一定代表高品质，但高品质是需要高价位来支撑的。

该策略主要优点：①便于开发商获取较大的利润，树立楼盘的品牌形象，创造企业的无形资产；②高价开盘后，后期逐步调低价格，消费者也会感到一定的实惠，其缺点是：①若价位偏离当地主流价位过多，则难聚人气，有时会形成有价无市；②楼盘销售速度会受到较大的影响，导致资金周转缓慢；③日后的价格调控余地很小。

（2）高价开盘策略一般来说，具有下列特点的新开楼盘可以采用高价策略。1）具有竞争楼盘所没有的明显特点，如有更为先进、合理、经济的户型设计；有新采用的付款方式、产品配套等。2）产品的综合性能较佳。3）开发量适合，开发商信誉好。4）在一定时期内，这一类型的楼盘供应相对缺乏，企业可以期望通过高价策略获得较多的利润时，也可以采用高价开盘。

中价开盘策略一般适用于房地产市场状况较为成熟稳定，竞争偏弱，成交量较大的区域内的楼盘，开发企业希望在现有状况下保持其市场占有率，谋取其中的利润。当然也适合于新进入的房地产企业。（3）中价开盘策略（1）低开高走定价策略所谓低开高走定价策略，就是根据项目的施工进度和销售进展情况，每到一个调价时点，就按预先确定的幅度有计划的调高一次售价的策略。多用于中低档项目的期房销售，尤其适用于宏观经济转好阶段或人气较旺的待售楼盘。运用这种策略必须掌握一定的技巧。a.掌握好调价的频率和幅度，调价频率的关键是吸引需求，一般是以一周为一个周期，调价幅度的关键是“小幅递增”一般每次涨幅在3%～5%之间。2、整体销售过程定价策略b.调价初期可配以适当的折扣或优惠政策作为过渡，有新生客源时再撤销折扣。c.提价要精心策划，高度保密，才能收到出奇制胜的效果。d.提价时要勾勒新的卖点，刺激消费信心，提价后要加大对已经购买的业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，向亲戚朋友宣传，起到口头传播的作用。e.最差的单元一定要在开盘初期推出来，并应尽最大的努力将其卖掉，这是保证后期顺利发售的先决条件。（2）高开低走定价策略

所谓高开低走定价策略类似“撇脂定价法”其目的是开发商在楼盘上市初期以高价开盘销售，迅速从市场上获取丰厚的利润，然后逐步降低，力求尽快回笼资金。高开低走定价策略一般适用于以下两种情况：适用于一些高档商品房，开发商在以高价开盘取得成功后，基本完成了预期的营销目标后市场竞争趋于平缓，希望通过降价将剩余部分迅速售出，回笼资金。适用于楼盘或小区销售处于宏观经济周期的衰退阶段，或者由于竞争过度，高价开盘并未达到预期效果，开发商不得不调低售价，以推动市场吸纳物业，尽早收回投资。（3）稳三定价三格策三略这种三价格三策略三是指三在整三个发三售期三间，三楼盘三的售三价始三终保三持相三对稳三定，三既不三大幅三度提三价，三也不三大幅三度降三价。三对于三开发三规模三较小三，以三及房三地产三市场三状况三稳定三的区三域，三宜采三取稳三定价三格策三略。根据三不同三的销三售状三况，三适当三在不三同的三销售三时间三上采三用不三同的三销售三技巧三，以三促成三价格三策略三的顺三利推三行和三价格三的最三终实三现。如：三①折三扣和三折让三策略三。②三心理三定价三策略三。③三差别三定价三策略三。④三产品三组合三定价三策略3、三时点三定价三策略2.三5.三2三垂直三价差三和水三平价三差的三确定1、三垂直三价差三的确三定（1三）垂三直价三差的三含义三及分三布规三律所谓三垂直三价差三指同三一幢三建筑三物中三不同三楼层三之间三的价三格差三异，三通常三以每三平方三米的三单价三差额三来表三示。（2）影三响垂三直价三差的三因素1）市三场状三况。2）均三价水三平。3）客三户的三购房三习性三。（3）楼三层的三购房三习性一般三而言三，无三论一三楼是三作为三住宅三还是三商场三来使三用，三其价三格制三定的三方式三大多三以二三楼以三上平三均单三价的三倍数三来计三算。三倍数三的大三小视三环境三，配三套设三施，三绿化三宽度三或庭三院大三小来三确定三。2、三水平三价差三的确三定（1三）水三平价三差的三含义所谓三水平三价差三是指三在同三一楼三层不三同户三别的三每平三方米三的价三格差三异，三在同三一水三平层三面，三已经三排除三了楼三高的三差异三。在制三定水三平价三差时三，须三先确三定同三一水三平层三面的三户数三或单三元数三。（2）影三响水三平价三差的三因素朝向三。采光三。私密三性。景观三。格局三。2.三6三销三售推三广策三划2.三6.三1三销售三推广三的概三念销售三推广三也称三营业三推广三和销三售促三进，三是指三通过三采用三不属三于公三关促三销、三广告三促销三、人三员促三销的三那些三促销三活动三，用三以刺三激目三标顾三客，三使其三对企三业的三销售三活动三产生三有利三促进三或响三应，三即企三业人三员对三销售三有积三极性三、购三买者三对产三品有三强烈三购买三欲望三和要三求。2.三6.三2三销售三推广三的类三型（1）刺三激购三买欲三望的三销售三推广三。（2）建三立客三户信三息的三销售三推广三。（3）调三整中三间商三销售三的销三售推三广。（4）消三除销三售障三碍的三销售三推广三。2.三6.三4三销售三实施1、三制定三内部三认购三销售三操作三方案（1三）内三部认三购目三的①能三从内三部认三购中三获取三客户三，从三而更三清楚三地掌三握客三户的三购房三意向三及市三场需三求。②通三过内三部认三购，三开推三介会三等营三销手三段让三社会三认识三和了三解项三目，三是一三种正三式销三售的三技巧三，也三是项三目前三期的三必要三工作三。③给三售楼三员在三培训三中一三个亲三临现三场实三习的三机会三，可三以运三用所三学知三识方三法、三技巧三去接三待客三户，三回答三客户三的提三问，三从而三不断三锻炼三售楼三员，三提高三其业三务水三平和三业务三素质三，为三以后三走向三正式三销售三打下三坚实三的基三础。④内三部认三购时三，以三最优三惠的三价格三出售三商品三房给三对项三目有三信心三的客三户，三令其三得到三最大三收益三，同三时聚三集人三气。（2）内三部认三购时三间综合三工程三进度三以及三经营三推广三的进三度，三把内三部认三购期三定为三某年三某月三某日三至正三式发三售前三。（3）人三员安三排售楼三员：三负责三内部三认购三期间三客户三推广三、接三待及三项目三介绍三，签三订认三购书三，收三集楼三市信三息并三及时三向上三级汇三报，三记录三客户三档案三等工三作。销售三公关三：开三发客三户，三跟踪三目标三客户三，整三理客三户档三案，三收集三内部三认购三期间三销售三信息三，定三期调三研市三场走三势，三结合三项目三提出三对策三。其他三人员三：配三合工三作，三协助三售楼三处推三进销三售。（4）销三售场三地安三排销售三场地三安排三主要三是价三格表三和楼三书两三个方三面。（1）工三作流三程及三内容市场三调研三，收三集、三整理三信息三是一三个不三可间三断的三工作三，公三开发三售期三间继三续进三行市三场调三研，三继续三完善三潜在三客户三档案三，掌三握潜三在客三户的三整体三数量三指标三。通过三媒介三、广三告等三综合三宣传三诱导三消费三者对三项目三的需三求。通过三开工三典礼三和推三介会三，向三消费三者诉三求项三目信三息引三导消三费者三的消三费欲三望，三从而三实现三购房三。客户三直接三上访三或潜三在客三户上三访时三，热三情、三详细三地向三客户三介绍三楼盘三情况三，并三着重三强调三购买三期楼三的好三处和三投资三价值三。巧妙三处理三客户三异议三，业三务员三或销三售主三管多三次协三调达三成交三易。与客三户签三订认三购协三议书三，按三有关三程序三收取三定金三、首三期房三款。对已三认购三业主三进行三跟踪三服务三，在三他们三当中三建立三良好三口碑三，以三老业三主带三新客三户。2、正三式开三展公三开发三售（2）收三款方三式现金三收款支票三收款银行三存折客户三提供三账号（3）工三地参三观公开三发售三期间三，销三售人三员可三应客三户要三求，三带客三户到三工地三现场三参观三，现三场向三客户三讲解三项目三情况三，以三加深三客户三对项三目的三信心三。（1）定三价方三案根据三可行三性研三究报三告一三系列三经济三指标三及项三目立三项后三的再三一轮三市场三调研三结果三，反三复比三较周三边重三点项三目和三竞争三对手三的价三格销三售政三策，三考虑三项目三成本三又考三虑项三目市三场接三受能三力，三拟定三项目三销售三定价三。（2）付三款方三式和三进度付款三方式三和进三度，三与优三惠比三例相三联系三，设三计时三体现三以下三原则三：各三种方三式现三值相三等；三付款三方式三不同三；无三折扣三。3、三公开三发售三推广三策略2.三6.三5三销售三控制1、三价格三控制2、三客源三控制客源三控制三关键三点是三扩大三客流三，策三略是三：巩三固忠三诚客三、稳三定意三向、三抢夺三中间三客、三挖掘三潜在三客、三引来三参观三客。3、三房源三控制进行三房源三控制三的目三的是三使项三目达三到该三阶段三的销三售率三，保三证后三期销三售高三潮的三实现三及价三格提三升。三房源三控制三必须三用四三种办三法结三合进三行。（1）房三源控三制配三合策三略进度三控制三法。销量三控制三法。价格三控制三法。时间三控制三法。（2）房三源控三制推三盘策三略尽可三能挤三牙膏三般控三量节三点放三盘，三制造三“人三多粥三少，三房多三客少三”的三抢购三氛围三。（3）房三源控三制现三场管三理策三略房源三控制三现场三管理三策略三主要三是指三按照三销售三工作三进度三总表三与销三售控三制表三等来三进行三房源三控制三。（1）房三号的三策略三控制一般三情况三下，三房号三控制三可以三采取三“劣三房先三推、三好货三可居三”的三次序三进行三。（2）房三号的三现场三管理售前三一定三统一三安排三房号三（经三书面三确认三），三对整三层保三留、三交叉三保留三、自三然保三留进三行计三划。三对外三有统三一的三售价三与房三源结三合的三资料三，每三天关三注房三号的三变化三。4、房三号控三制进行三促销三的有三效控三制是三达到三促销三目标三同时三又降三低由三于促三销产三生的三副作三用的三有效三手段三。促销三活动三必须三把握三以下三几个三原则三：（1三）必三须目三标明三确、三主题三突出三。（2三）选三择恰三当的三时机三。（3三）活三动必三须具三有广三泛的三受众三参与三。（4三）活三动开三展必三须有三个性三。（5三）活三动必三须全三程进三行把三控。（6三）促三销活三动控三制可三采用三VI三P卡三、折三扣、三送、三奖、三多种三付款三方式三等形三式进三行调三整。5、促三销活三动控三制3.三1三房三地产三形象三策划三概论3.三1.三1三形象三策划三的涵三义项目三形象三或者三说楼三盘形三象是三指楼三盘文三化物三质形三态，三是指三项目三在人三们心三目中三形成三的总三体印三象和三评价三。楼三盘竞三争优三势的三形成三往往三是首三先依三靠楼三盘形三象的三影响三力。项目三形象三策划三是指三对楼三盘的三形象三、命三名、三视觉三、理三念、三行为三各子三系统三的规三范与三整合三的过三程，三通过三CI三S项三目识三别系三统来三实施三。形象三策划三的内三容房地三产形三象策三划的三内容三主要三有：（1三）房三地产三形象三定位三；（2三）楼三盘命三名策三划；（3三）楼三盘形三象设三计；（4三）楼三盘形三象包三装3.三2三房三地产三形象三定位3.三2.三1三形象三定位三涵义房地三产形三象定三位是三指为三房地三产的三具体三项目三或楼三盘塑三造一三个恰三当的三公众三形象三，透三过这三样的三形象三体现三楼盘三的各三方面三优势三和卖三点，三经过三形象三的表三现和三推广三，达三到房三地产三项目三的营三销目三的。3.三2.三2三形象三定位三内容形象三定位三内容三主要三包括三对产三品与三客户三的诉三求。（1三）项三目形三象主三题。（2三）建三筑立三面形三象定三位。（3三）市三场推三广形三象定三位。（4三）视三觉识三别形三象定三位。3.三3三楼盘三命名三策划3.三3.三1三楼盘三名称三的分三类以楼三盘名三称的三内容三来分以楼三盘名三称的三形式三来分楼盘三名称三的分三类（1）地三段位三置类三。（2）异三域风三情类三。（3）田三园山三水类三。（4）财三富尊三贵类三。（5）前三卫时三尚类三。（1）楼三盘总三名。（2）建三筑（三单体三）名三称。（3）道三路名三称。（4）组三团名三称。3.三3.三2三楼盘三命名三的方三法1、三地理三位置三命名三法地理三位置三是房三地产三营销三策划三的一三个硬三性指三标，三如果三项目三本身三有很三强的三地理三位置三优势三，命三名时三就可三以考三虑添三加位三置标三示性三词组三，向三客户三传达三项目三所在三位置三、产三品属三性等三主要三信息三，让三人们三听到三或看三到后三，一三目了三然。2、三品牌三形象三命名三法突出三产品三生产三者的三字号三和信三誉，三突出三品牌三形象三，加三深消三费者三对企三业的三全面三认识三。以三企业三品牌三名称三命名三，可三达到三以最三少的三广告三投入三获得三最佳三的传三播效三果。3、三楼盘三连锁三命名三法由于三先期三开发三的楼三盘得三到了三市场三认可三，取三得了三成功三，则三可以三将品三牌楼三盘名三称与三地域三名称三结合三统一三。4、三楼盘三特色三命名三法命名三是能三体现三楼盘三的特三色可三以反三映楼三盘的三个性三。5、三目标三客户三命名三法有的三开发三商对三新开三楼盘三的命三名，三是锁三定顾三客群三体，三根据三目标三客户三群体三的特三征来三命名三，使三楼盘三名字三与顾三客的三身份三特征三相符三，也三是销三售楼三盘成三功的三有效三方法三。6、三名称三字数三命名三法楼盘三的命三名就三如同三起人三名一三样，三命名三时采三用二三、三三、四三个字三甚至三更多三字，三要根三据实三际情三况，三仔细三斟酌三定夺三。7、三民族三特色三命名三法楼盘三名称三多富三于民三族民三间色三彩，三在音三、形三、义三上讲三究民三族风三俗和三地方三特色三。8、三中西三合璧三命名三法许多三楼盘三命名三取自三国外三与国三内风三景优三美、三风光三宜人三地命三名，三中西三结合三、五三彩缤三纷让三人如三置身三于异三国或三异地三风情三中9、三时尚三创意三命名三法此类三命名三讲究三时尚三创意三，领三先时三代潮三流。三楼名三怪异三，字三义艰三涩，三追求三新潮三，3.三4三楼三盘形三象设三计楼盘三形象三设计三是房三地产三形象三策划三的核三心部三分，三它帮三助房三地产三项目三在楼三盘理三念、三楼盘三形象三以及三楼盘三的整三个优三势传三递给三公众三，让三消费三者对三楼盘三产生三良好三的印三象。对楼三盘形三象的三设计三，一三般是三通过三CI三S，三即企三业形三象识三别系三统来三完成三。MI三（理三念识三别系三统）三是C三IS三的核三心和三原动三力，三是其三他子三系统三建立三的基三础和三依据三。BI三（行三为识三别系三统）三是C三IS三的动三态识三别形三式，三它以三MI三作为三核心三和依三据。VI三（视三觉识三别系三统）三是C三IS三的静三态识三别系三统，三是企三业理三念精三神和三行为三规范三的具三体反三映，三它是三最直三观、三最具三体、三最富三于传三播力三和感三染力三的子三系统三。3.三5三楼三盘形三象包三装3.三5.三1三楼盘三形象三包装三的涵三义楼盘三形象三包装三是指三为促三进销三售、三倡导三新的三生活三理念三，运三用一三定的三技术三手段三、工三具和三策略三对房三地产三内外三形象三、销三售现三场形三象和三概念三性地三产形三象的三设计三和实三施过三程。3.三5.三2三形象三包装三阶段三策略1、三楼盘三包装三整体三策略楼盘三包装三细分三表概念包括内容楼盘包装地盘包装楼盘范围内的一切广告宣传及销售设施和用具（硬件）广告幅、板、旗、牌、售楼处、样板房、人工景观销售包装“软件”的包装销售人员的管理、谈吐、语言、着装、气氛的营造、活动、表演施工建设包装施工现场的整体管理涉及开发商的实力、销售进度、建设质量等问题，需作好统筹计划安排管理组织包装对工程进度，销售进度总体的筹划和把握何时动工，加快进度，何时封顶，何时全面竣工，何时入伙2、三入住三工地三前期三阶段三楼盘三包装三策略（1三）外三墙广三告主要三包括三常规三模式三与创三新模三式两三类。（2三）户三外广三告看三板主要三包括三常规三模式三与L三OG三O设三计。3、三施工三阶段三楼盘三包装三策略（1三）入三口牌三楼。（2三）施三工进三度板三。（3三）充三气拱三门4、三预售三阶段三楼盘三包装三策略①路三旗。三②小三彩旗三。③三景观三庭园三。④三售楼三处。5、三收尾三阶段三楼盘三包装三策略树立三入住三率广三告板三，把三销控三表做三大胜三于任三何一三种宣三传方三式。三逐步三回撤三各种三包装三工具三，有三步骤三地撤三回路三旗、三彩旗三、充三气拱三门、三文选三板等三，注三意清三洁。三同时三，应三设告三谢板三。1、三项目三整体三形象三包装2、三开发三商形三象包三装3、三楼盘三外在三形象三包装（1）体三现楼三盘的三文化三品味（2）使三楼盘三品牌三化。4、三楼盘三内在三形象三包装（1）街三区功三能的三充分三利用三与延三伸。（2）楼三盘区三域布三局。（3）楼三盘的三配套三设施三功能三。（4）房三型结三构的三合理三化和三人性三化。5、现三场销三售形三象（1）销三售人三员形三象。（2）现三场售三楼处三形象三。（3）现三场样三板房三形象三。（4）现三场工三地形三象。3.三5.三3楼盘三形象三包装三的内三容3.三5.三4三售楼三处包三装设三计1、三售楼三处选三址原三则一是三位置三显眼三，有三利于三展示三项目三形象三，最三好迎三着主三干道三（或三主人三流方三向）三，在三进行三营销三活动三时，三易于三吸引三过往三人流三。二是三交通三便利三，有三利于三置业三者快三捷到三达。三是三位置三相对三固定三，与三施工三时序三高度三结合三，营三销中三心位三置要三相对三固定三，与三施工三场地三容易三隔离三、现三场安三全性三较高三，不三能因三为施三工时三序的三推进三而经三常变三动。（1）售三楼处三室内三外展三示设三计。（2）售三楼处三功能三分区三提示接待三台（三区）三。展示三项目三环境三与主三题区三。模型三展示三区。洽谈三区。签约三处。（3）售三楼处三大门三横眉三设计三。营三销中三心大三门横三眉设三计主三要是三项目三名称三。2、三售楼三处设三计布三置（4）售三楼处三形象三墙设三计。（5）台三面设三计。三根据三销售三中心三室内三空间三进行三弧形三、方三形等三造型三设计三。（6）展三板设三计。三展板三更多三地是三告诉三客户三项目三的优三点，三而是三不创三造抽三象的三、客三户不三明白三的艺三术作三品。（7）售三楼处三导视三牌。首先三是服三务于三客户三的，三在设三计方三面应三与营三销中三心的三颜色三相称三，同三时体三现项三目的三特色三与内三涵，三对营三销中三心功三能区三进行三指引三。（1）销三售人三员服三装设三计提三示。三销售三人员三着装三应给三人热三情周三到、三亲善三友好三的感三觉。三服装三设计三一定三要求三款式三美观三大方三，有三利于三提高三工作三效率三。（2）销三售用三品系三列设三计名片三。折页三。宣传三单张三（主三题海三报）三。户型三单张三。楼书三。3、销三售人三员与三物料三包装3.三5.三5三工地三现场三包装工地三环境三包装三主要三包括三楼体三、围三墙、三交通三指示三、绿三化、三现场三办公三室、三工棚三等方三面的三包装三。工三地环三境策三划技三巧掌三握：三楼体三广告三要少三而精三；围三墙广三告要三主题三新、三个性三强；三交通三指示三广告三要位三准图三简；三环境三绿化三要分三批分三量，三现场三办公三室要三简易三灵活三，工三棚要三整洁三环保三。1、三建筑三物主三体2、三工地三围墙3、三主路三网及三指示三路线4、三环境三绿化环境三绿化三包装三要充三分考三虑养三护、三维护三的难三易程三度，三依据三工期三进度三与营三销活三动需三要进三行建三议包三装，三切记三：逐三步包三装、三不能三一步三到位三。4.三1三房三地产三广告三策划三内容广告三策划三的内三容主三要有三：房地三产广三告策三划流三程；房地三产广三告目三标确三定；房地三产广三告主三题与三表现三；房地三产广三告媒三体选三择与三运用三；房地三产广三告设三计与三创意三；房地三产广三告预三算与三安排三；房地三产广三告效三果与三反馈三。4.三2三房地三产广三告阶三段划三分1、三预热三期的三广告三策略这个三阶段三的广三告策三略是三信息三提示三强化三攻击三策略三，营三造并三提升三有效三时机三。这个三阶段三需要三进行三全面三的形三象包三装，三并包三括适三量的三预告三性广三告策三略实三施。2、三强销三期的三广告三策略该阶三段的三广告三策略三是全三面总三攻策三略（三报纸三、电三视、三电台三为主三要媒三体进三行配三合）三。3、三持销三期的三广告三策略在持三续销三售阶三段时三间较三长，三销售三相对三比较三困难三，对三整个三项目三是否三能够三实现三成功三销售三尤为三关键三。4、三尾盘三期广三告策三略在尾三盘期三，一三般不三以华三丽广三告，三而以三朴实三的宣三传为三理点三，可三以全三面、三系统三、连三续地三以装三修、三入住三