房地产开发经营与管理二

绪论房地产估价师考试科目：《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》。第一章房地产投资及其风险基本内容：第一节投资与房地产投资第二节房地产投资的形式与利弊第三节房地产投资的风险第四节风险与投资组合基本要求：掌握：投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。熟悉：房地产投资的形式及利弊。了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响第一节投资与房地产投资一投资二房地产投资一投资（一）投资的概念投资：是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。（二）投资的分类1.短期投资和长期投资分类标准：投资回收期短期投资的特点：资金周转快、流动性好、风险相对较小、收益率较低长期投资的特点：回收期长、短期变现能力差、风险较高、盈利能力强注：两者可以相互转化2.直接投资和间接投资分类标准：投资人是否能直接控制其投资资金直接投资特点：资金所有者和资金使用者为同一个人或机构间接投资特点：资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不体现投资人的意志。3.金融投资和实物投资分类标准：投资对象存在形式金融投资：投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取投资或投机收益的行为。例如：投资股票，基金、期货、信托、存款、票据、外汇、彩票等实物投资：投资者为获取预期收益或经营某项事业预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产），以形成实物资产的行为。例如：固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资4.生产性投资和非生产性投资分类标准：投资的经济用途生产性投资：是指投入到生产建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。例如：固定资产投资和流动资产投资非生产型投资：投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。例如：学校、政府办公楼等的投资（三）投资的特征（1）投资是一种经济行为（2）投资具有时间性（3）投资目的是获取报酬（4）投资具有风险性（四）投资的作用1.投资是一个国家经济增长的基本推动力2.投资与企业发展密切相关3.投资可以促进人民生活水平的提高4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、房地产投资（一）房地产投资及其目的1.房地产投资的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。2.房地产投资的目的实现财富值的最大化，降低投资组合的总体风险（二）房地产投资的特点1.区位选择异常重要2.适于进行长期投资3.需要适时的更新改造投资4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5.变现性差6.容易受政策影响7.依赖专业管理8.存在效益外溢和转移（三）房地产投资的物业类型1.居住物业2.商用物业（经营性物业、收益性物业或投资性物业）3.工业物业4.酒店与休闲娱乐设施5.特殊物业第二节房地产投资的形式与利弊一房地产直接投资二房地产间接投资三房地产投资的利弊一房地产直接投资（一）房地产开发投资房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资包括：商品房建设投资：是指房地产开发企业（单位）开发建设供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。土地开发投资：是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。（二）房地产置业投资置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。二房地岸产间接返投资（一）液投资房讽地产企井业股票禁或债券（二）养投资房牲地产投森资信托亭基金（三英）购约买住氏房抵雅押支肾持证还券三房地病产投资崖的利弊（一）峡房地产料投资之垒利1.相对只较高稼的收枪益水统平2.易于茫获得俭金融托机构花的支梢持3.能抵乱消通灿胀的店影响4.提高缘瑞投资蓝者的迎资信睡等级（二慨）房讲地产违投资档之弊1.投资数且额巨大2.投资回志收周期笨较长3.需要专守门的知炕识和经丹验第三节莲房地易产投资深的风险一致房地页产投图资风冠险的杂概念二房橡地产投携资的系笨统风险三件房地亏产投辉资的想个别哀风险四风可险对房师地产投泛资决策宝的影响一房乱地产缴投资网风险挠的概热念（一减）风捉险的水定义1定义：未获得并预期收仿益可能花性的大减小2衡量屈风险堵的数猛据：标准差出（正比凶）标准差/期望悦值（猾正比俭）3针对铺风险同的决摸策方逐法：决策所树法践、决避策表邪法4对不肯确定饺性的冲决策戴方法迫：小中厘取大稿法、捞大中硬取大西法、挥最小吹最大起后悔容值法鞠。（二始）风银险分锐析的补目的1）预期缠收益有蒸多少，枯出现的蔬可能性奖有多大县？2）相对仔于目标忧收益、锣融资成玩本或机杰会投资评收益来毙说，产划生损失粪或超过便目标收踏益的可紫能性有扶多大？3）预肺期收绣益的被变动乒行和距离散甘型如另何？二房地青产投资狐的系统壶风险（一捧）通虑货膨欠胀风眯险通货陷膨胀丈风险折又称之购买纹力风圆险，是指投耳资完成栋后所收专回的资务金与初豪始投入鹿的资金坊相比，挠购买力匙降低给弯投资者缠带来的该风险（二）甲市场供傅求风险市场供断求风险是指投谨资者所稿在地区阿房地产碧市场供幻玉求关系汤的变化翠给投资库者带来辱的风险徐。（三）牵周期风秘险周期砌风险是指房治地产市农场的周艰期波动简给投资棵者带来堪的风险烟。（四航）变否现风市险变现激风险是指李急于近将商名品兑狸换为你现金弃时由眉于折鬼价而胃导致岭资金财损失尼的风我险。（五僵）利凝率风层险一是导钉致房地冰产实际司价值的限折损例如趣：现酬在有芝一物川业，财在将累来的3年内筝每个洁月会期收入运一笔蓄租金A则在利婶率为i的情重况下壁现在煎这宗衔物业筑的价蕉值是贡多少残？二是会绝加大投妥资者的举债务负盯担，导春致还贷尼困难例如行：开埋发商螺甲贷乳款P万元吓开发仍物业研，在盒利率赌为i的情况杏下每月示要还款A万元。三利率提谢高还会共抑制房浆地产市崭场上的桂需求数窄量，从逝而导致习房地产泊价格下惜降。（六）壶政策风维险土地埋供给尝政策季、地吵价政露策、沟税费虎政策风、住朱房政柴策、共价格转政策鸣、金测融政勉策、膨环境触保护以政策（七嘉）政示治风纺险（八刃）或底然损叔失风作险或然吼损失张风险和是指喜火灾箩、风界灾或于其他堡偶然匹发生雅的自赢然灾册害引拦起的脾置业并投资学损失三房夕地产棍投资科的个汽别风斩险（一）怪收益现病金流风锅险收益万现金能流风氏险是指房爪地产投耐资项目宝的实际管收益现嗽金流未意达到预阻期目标错要求的蠢风险。（二）倒未来运指营费用舒风险未来运电营费用厌风险是指物残业实际顷运营费栋用支出劣超过预讯期运营候费用而信带来的氏风险。（三寻）资贷本价圆值风洪险预期羡资本扮价值觉和现咏实资志本价分值之叠间的屑差异孩即资它本价地值的泳风险（四）财比较风纪险比较风合险又称山机会成葡本风险航，是指炸投资炸者将趟资金售投入晨房地用产后肿，失叛去了甜其他敬投资竭机会摔，同搞时也宵失去蝴了相巧应可六能收施益时爱，给愧投资消者带忙来的网风险恒。鱼与邀熊掌王不可议兼得（五膨）时难间风会险时间散风险是指嘴房地料产投签资中刚与时商间和贱时机臭选择业因素殊相关肢的风连险。（六）道持有期董风险持有期释风险是垂指与房泽地产投丽资持有棕时间相柴关的风讲险四盯风弱险对锐房地熔产投干资决渠策的主影响（一）赤投资者览根据不廉同类型题房地产向投资风浊险的大皆小，确追定相应优的目标碰投资收欢益水平蜂。例如：能承常受较价低风倚险和隐收益闭水平库的长忘期投君资者唐，通颗常选鱼择收推益型隔房地榨产投痛资；能承受倘中等风供险和收迫益水平娱的投资哑者，通安常选择表收益加筛增值型姓房地产揭投资；能承紫受较瞎大风李险，隐期望伏获得稻较高逮收益符的投醋资者窃，选耗择机束会型厚房地触产投即资（二）重投资者芽尽可能扩规避、执控制和疾转移风土险随堂来练习1下列变不属律于投捐资特织性的易是（例）卧。A．投资汪是一种愿有目的加的经济复行为B．投资释具有时响间性C．投蕉资的占目的罗在于母得到堆报酬D．投资惩具有稳续定性2进行场取地平整仗、道路悼、给水怨、排水冈、供电昼、供热挖、通讯辜等工程骆所完成电的投资,属于（且）。A．商品李房建设此投资B．土地驱开发投编资C．其箭它投捧资D．其它奸开发投球资3高尔夫翠球场属逐于（涛）。A．居率住物贡业B．商用哲物业C．工府业物跨业D．特殊受物业4公寓蝴内的退租客奇希望耀获得断洗衣冰服务画，那锈就可纺以通困过增诞加自驱助洗柴衣房退、提戴供出抱租洗烘衣设裳备来袖解决稀这一耕问题右。这芳里指挠的是售房地复产投款资的槽（评）特壶性。A．固队定性B．差异层性C．适枕应性D．相译互影纲响性5政府在多道路、稠公园、唉博物馆栽等公共所设施方俯面的投恒资，能则显著地骂提高附铸近房地略产的价网值。这银里指的销是房地店产投资江的（许）特性察。A．固鼠定性B．差异督性C．政策羞影响性D．相定互影甩响性6按照吊租客蕉的意脑愿及剃时调辱整房输地产混的使虚用功浪能，添是房娇地产好投资此中的翻（拆）。A.相互影漆响性B.适应胖性C.不一样瞧性D.保值红性与员增值吃性7某投漏资商怪预测侄到大最型公搅共设嫌施的承投资阳建设党计划韵，并栽在附去近预洞先投披资，顾最后顺取得挥巨大铅成功诉，则害该投带资商挂利用涉的是嗓房地构产投识资特熟性中运的（记）哈。A．政戒策影吧响性B.专业管虑理依赖饺性C.各异性D.相互咏影响模性8某城市圈规划将戏火车站信由该城逼市的A区迁至B区，则B区的障商业梨物业杀投资思将会连增加伴，这偏主要仰是由哀于房牢地产怠投资绞具有纸（居）。A.位置固姑定性B.各异跃性C.适应性D.相互煤影响获性9(脂)的市息场最莲具潜骡力，讯