房地产开发报建流程与技巧

开发报建全流程和实用技巧阶段性成果的要素房产证预售证竣工验收施工证工程证总规目录一.引言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守一.引言—名词解释报建建设单位在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证实以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。开发将各研究成果（知识）、资源应用某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。一.引言—房地产法律法规1房地产宏观管理类：如中华人民共和国土地管理法共计10个2土地类：如国家土地管理局土地登记规则共计54个3房地产开发规划类：如房地产开发企业资质管理规定共计47个4房屋拆迁基本政策类：如城市房屋拆迁管理条例共计12个5住房改革基本政策类：如国家安居工程实施方案共计21个6房地产税收类：如中华人民共和国契税暂行条例共计36个7涉外房地产类：如外商投资开发经营成片土地暂行管理办法共计5个一.引言—行政部门城乡规划局消防大队国土资源局住建局市政局环保局发改委派出所、街道办园林局市政府、区政府供水、供电人防办卫生局、工商局民政局房产局交警大队一.引言—行政许可行政部门依据法律法规/部门规章用行政许可的方式对房地产开发的全称进行监控行政许可

是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对方的申请，经依法审查，通过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认行政相对方从事某种活动的法律资格或法律权利的一种具体行政行为。一.引言开发报建的职能有那些？一.引言及时性合法性有效性前瞻性定位——项目的守卫军作用——以配合公司争取最大利益为工作出发点，及时完成各开发环节的手续，全程协调对外关系，建立集团与政府各职能部门沟通的桥梁。目录一.引言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守二.开发资质二、取得《资质证书新成立公司当年取得暂定资质一、注册公司取得营业执照深圳市华南城房地产发展有限公司深圳市华南城房地产有限公司二.开发资质1

房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。2

根据《房地产开发企业资质管理规定》，新成立公司必须取得暂定房地产开发资质证书，才能从事房地产开发经营业务。《房地产开发企业资质证书》是进行房地产开发建设的基本条件。《房地产开发企业资质证书》二.开发资质—申请条件

(一级资质)

15注册资本不低于5000万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营5年以上。2近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。3连续5年建筑工程质量合格率达100％。4上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。6工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度8二.开发资质—申请条件

(二级资质)

16注册资本不低于2000万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营3年以上。2近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。3连续3年建筑工程质量合格率达100％。4上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。6工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度8二.开发资质—申请条件

(三级资质)

17注册资本不低于800万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营2年以上。2房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。3连2年建筑工程质量合格率达100％。4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。5工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。6具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度7二.开发资质—申请条件

(四级资质)

18注册资本不低于100万元。未发生过重大工程质量事故。1从事房地产开发经营1年以上。2已竣工建筑工程质量合格率达100％。3有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；4工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。5具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度6目擦录一.引言二.开发资处质三.流程图四.报建闯程序五.注意疾事项六、扩道德型行为具规范证及职意业操国守20三、谎流程幸图—xx乘xx地区报霸建全景箭图资质雪证书国有土载地使用绪证建设肤用地致规划障许可拖证建设工跟程规划邮许可证建筑工姓程施工刚许可证预售许需可证确权竣工备喉案证建设耳项目绸投资栋立项环保真批复节能审列查人防审疮批书散装千水泥\墙材施工堪单位还备案勘察直设计语备案建设叉监理因备案交易赚中心质量岛监督呀管理安全丝式监督舰管理造价市管理工资保攻障金组织观设计烟方案防雷验事收环保巨验收电梯验和收人防螺验收规划验爪收消防验衫收节能验矩收安全哭验收正式怜水电用验收燃气另验收超容/公建/配套费引核算与翼缴交施工狭图审新查修建脊性规舰划总尊图审款查施工百报建放线桂、验瓶线面积测涝绘消防墨、防单雷土地分枪割实测目偷录一.引勿言二.开发资锡质三.流程图四.报建问程序五.注意事寺项六、济道德清行为愉规范防及职哲业操响守四.报建程熊序主体目的事项提交文件投资开发部投资中心资源获取1.市场判断2.地块位置3.获取成本项目分析报告本阶段,如果弟需要兰寻找幕合作荡伙伴,签定闷合作架意向,协议稼及合饼同书市场疾前期胖判断懒只是愚宏观系方面客的粗爽略判秧断,仅从鹿所在励区域嫌的市呀场供木求与的潜力扇及投玻资回悄报分钉析进同行判缝断取得土晒地开工脆建设规划设爱计立项开盘销致售竣工大验收四.报建租程序办理《国有涛土地飞使用萍权证》过户谅手续开工建石设规划设摔计取得县土地开盘销犬售竣工验复收立同项一、建斗设用地烘使用权庆公开转抹让合同细签订二、筝取得银交易渣证明翅书三、缴旅纳税费四、在埋所属国乡丰土分局蒸办理《国有土独地使用护权证》1、工商喜企业散查询榜资料妙、公颤司章宇程2、土地权肤利书3、土地仓使用垦权用烛权转摘让合张同4、房地产件土地转骂让登记寺申请表5、土地使警用权公巴开交易敢证明书关键倦词：阴交易秘证明版书粪缴纳寒税费盗土粉地证四.报建程谁序事项审批部门协办部门办理时限（天）总规平面图规划局有资质设计单位30天关键沉词：井设计扩要点烛土央地证办理《总规麦平面魔图》需准备施：申请表国有肉土地罩使用瓣证设计要婚点图纸及修电子版开工建酱设规划欧设计取得配土地开盘销呀售竣工坦验收立巩项四.报建程卵序事项审批部门协办部门办理时限（天）建设工程方案电子报批规划局1.设计中心2.有资质设计院关键词恋：总规大审核刚方案设地计办理《建设戒工程鉴方案津审查》需准备箩：规划齿建设巩计方膊案图屑（3套）电子文洗件开工触建设规划白设计取得乒土地开盘捕销售竣工验迅收立傅项四.报建社程序事项审批部门协办部门办理时限（天）立项发展与改革局1.财务中心2.有资质立项单位30天关键蓄词：趁总规配审核商可虫行性互报告虾命名逼批复办理《立项》需准渡备：取得环禾保局建忍设环评遮批复委托球有资朴质单词位编恐制可议行性耽报告项目总桑投资25嚷%资本白金证殊明、玩项目匹命名抚批复泄书规划局问批复的《修建带性详军细规城划总驳体规农划图》开工哗建设规划钥设计取得姜土地开盘销述售竣工验琴收立也项四.报建倦程序事项审批部门协办部门办理时限（天）环评环保局1.有资质环评单位30天关键词眯：总规摊审核血立项批肺复办理《环评》需准断备：委托有次资质单今位编制《建设项圾目环境士影响评炒价报告攻书》取得棒发改聋局的许立项呀批复规划局惜批复的《修建性经详细规邻划总体困规划图》开工和建设规划设掠计取得芒土地开盘销痰售竣工声验收立怜项四.报建程帝序事项审批部门协办部门办理时限（天）项目命名地名办销售中心品质部10天关键词贺：命名息总服规批复办理《项目命图名》需准化备：填写《深圳市籍地名命国名、更体名审批酷表》建筑物贡住宅区弊命名申手请书建设恒用地德规划多许可恳证、住土地您使用烘证规划括部门盛批准攀的总渐平面视图及虽三线涨图建筑阴物住僚宅区负平面饮四至秩图开工怒建设规划筋设计取得推土地开盘销葡售竣工愈验收立洋项四.报建宿程序事项审批部门协办部门办理时限（天）建设工程规划许可证规划局1.设计中心、财务中心2.有资质的设计院15天办理《建设工萍程规划京许可证》需准述备文亚件如陆下：建设扣项目刑规划形审批贡报表规划局酿批复的框设计方养案、设涌计要点揉及三线贷图规划址局批滨复的上电子聋报批至文件建筑笋工程省施工滴设计啦图纸坚及电恶子文很件控制中性详洁细规抵划指疫标缴交降公建练配套芬费及印超容发费等础费用关键词贪：退让脉间距辰日照分篮析朝控规指内标电提子报批劈燕意见继配套费开工建抬设规划设孕计取得土讲地开盘给销售竣工验纪收立勉项四.报建匹程序事项审批部门协办部门办理时限（天）建设工程质量、安全监督办理质监局1、审图公司2、监理单位3、工程项目部15天办理《质量训、安物全监棒督办关理》需准叙备文蓬件如杰下：工程项蔽目质量营、安全叫监督登崭记申请辽表生产和抽文明施膜工组织皆设计及住施工现咸场平面抛布置图榆，脚手荒架、深侮基坑支译护、模燥板工程秆、施工右用电、升起重吊斑装、提谅升架装去拆等专剩项方案监理渗规划喂方案永、实南施细扭则、枣地基饮勘测斤报告施工夏、监盖理、孩勘察克企业猴资质程证书园，施文工单蹄位安塌全生录产许吐可证安全第鞋一责任乡丰人任命徒书、项刷目管理尺安全责之任协议延书、建占设与施德工单位提安全生份产责任烘书审图钉合格骨证及误盖审塑图章窜的图敞纸（叼建施腾、结粪施、江水电巴施）关键那词：它组织亩方案社盖审莲图章马图纸开工建鬼设规划债设计取得嘱土地开盘销初售竣工船验收立梨项四.报建行程序事项审批部门协办部门办理时限（天）施工许可证住建局1、财务中心2、施工、设计、监理、勘探等单位30天办理《建设巨工程屠施工肃许可掏证》需准鼠备文躁件：立项再批复、工程穴规划掠许可录证、烟消防夫审核塔意见扔、施蠢工图锡审查阶合格庙书、绕人防箭审查随意见恼书设计、孟施工、絮监理合腾同备案运资料建设旷工程代工资斑保障眼金存物款证闲明设计敞、施业工、级监理吊、勘纯探、衰防雷赵等单录位资检质证质量智安全忌监督宾报监啄资料区审批。。农。。关键掌词：丙穿插津作业逼协缩慧调配覆合溪工图资保盒障金火施工旋图审亦查图开工建福设规划近设计取得土育地开盘销返售竣工竭验收立雀项四.报建旷程序事项审批部门协办部门办理时限（天）预售许可证住建局1、财务部3、项目部7办理《商品房屋预售许叮可证》需准窗备文恨件：立项批西复、监吩管协议总平面屑图、建取设工程政规划许晨可证、施工许牙可证开发土企业洋资质遮证已解负压《国有东土地限使用臣证》现场进汽度：高系层达到甘三分之占二，低甩层达到科封顶……开工建摧设规划设培计取得稀土地开盘销三售竣工怠验收立爆项关键岔词：债提前仓审批再协类调配胖合夕土地伞证解模压究现场铁进度四.报建程浆序事项审批部门协办部门办理时限（天）规划验收规划局1、设计中心2、工程项目部20办理《规划敞验收》需准程备文痒件：建设撒工程控规划饺验收肺申请舌表建设林工程负规划置许可性证及拴批复报建图征（已盖迅规划局扒审核章宵）建设毫工程溉放线米报告粉、验刃线批竹复书竣工测香量图及参电子文携件土地乏使用推证开工摇建设规划腾设计取得标土地开盘懒销售竣工验拐收立酒项关键词鞠：现场旗具备验赚收条件各竣沃工测量薄图面倦积在允佳许误差侮内四.报建程册序事项审批部门协办部门办理时限（天）竣工验收备案登记住建局各子单位部门协调出具各项验收文件15开工建属设规划汉设计取得土影地开盘央销售竣工验迁收立撤项关键滋词：促穿插俩作业禁各辟专业后验收德协调船配合办理《建设工灵程竣工嫂验收备配案登记》需准备校文件：规划验颈线建设勺工程匪规划迈验收止合格恳证市政滑工程从（永蝇久水纵电、量道路亚排水艘工程组）消防、春人防、刮环保燃气菠、电则梯、犬电讯麻、防丝式雷等店专业撑验收施工许惧可证、瓶施工图栋审查合逗格证、妇住宅质和量保证樱书、住孔宅使用刷说明书排、工程磁质量保筝修书安监忆站《建设工爸程安全哭评价书》建设单吓位已按岩合同约睛定支付赞工程款博的证明《建筑霞工程巧竣工斗验收抄备案舟表》核发………溪…四.报建龙程序事项审批部门协办部门办理时限（天）回退新型墙体材料专项基金散水办1、财务中心2、采购部30开工风建设规划诱设计取得土搁地开盘销岗售竣工验皱收立曾项关键刃词：放购买阵墙材鸡发票办理《回退新坝型墙材够专项基盲金》需准默备文里件：退回显新型屡墙体销材料逐专项荷基金嗓申请义书已预肺交新支型墙鞠体材晋料专恒项基萌金专话用票肾据（旁交回滋原件执）建筑击工程谦新墙刃材使研用验发收备底案表购买新连型墙体焰材料的样合法发认票新型罗墙体钳材料偷出厂问合格郑证四.报建程洒序事项审批部门协办部门办理时限（天）申请返还建设工程工资保障金1、建设局2、劳动和社会保障局1、施工单位、监理单位2、财务中心3、工程项目部30开工谋建设规划缴设计取得橡土地开盘炕销售竣工启验收立食项关键词氧：工人桶每月工气资表东调配魔费办理《申请返打还建设唉工程工验资保障侧金》需准备南文件：返还讲建设枯工程暖工资岭保障相金申到请表建设龟工程顺验收腐竣工吼备案深表施工冲单位阴出具孩无拖少欠工吼资证腥明建筑企怎业用工拘备案表毒、花名歉册、工倒人每月旁工资签敬收表原干件建筑休业劳晒动合撤同（尼全体君员工徐）施工单钢位必须帖按规定愤缴纳使桂用流动庭人员调张配费四.报建程搬序事项审批部门协办部门办理时限（天）商品房产权权属证明书国土资源局30开工蜡建设规划设贿计取得争土地开盘统销售竣工验还收立欠项关键词什：办理《商品淡房产碑权权揪属证炭明书》需准备烦文件：填写商真品房产填权权属森申请表土地证忙、预售火证、工挖程规划农许可证议、设计滥要点及胖三线图羊、规划滋报建总州平面图俊、规划屡验收批忠复书、栗建设工料程竣工关验收备公案登记扎证由公安牛部门核回准地址猾明细的意门牌证盖明实测见面积芒明细合表目协录一.引言二.开发丛资质三.流程图四.报建述程序五.注意事狱项六、躬道德看行为殖规范吐及职症业操熄守五.注意事标项房地产仿开发过枪程中从录政府部脖门取得抄的变主要歼证件有:1《建设用地规划许可证》2《国有土地使用证》3《建设工程规划许可证》4《建设工程施工许可证》5《商品房销售(预售)许可证》6《竣工备案合格证》五.注意事壮项-思考&研讨如何加阻快项目问的报批城进程？五.注意事柿项-如何加慈快项目隐报批进替程1质量控制：设计图纸质量出图时间图纸变更人员证书；1开发作业：周密计划穿插作业有效沟通2快速决策：时间紧凑提前做好审批工作56…………61现场配合：现场进度现场接待3合作伙伴配合：人员证件资质证书单项备案市场准入4五.注意事译项-思考&研讨如何处嫌理无证施脾工？五.注意别事项-如何处被理无证沿施工431234567技术处荡理上级叛关系协调现场配疑合诚信原象则属地闲关系协调及时著有效沟通责任召意识目后录一.引言二.开发资启质三.流程阴图四.报建程寻序五.注意事素项六、道晋德行为势规范及羡职业操笨守六、轨道德俯行为伸规范默及职波业操攻守1、忠诚像老蝴板一勾样热熟爱公屈司李嘉诚鸟先生曾圆经说过前：“做套事先做薪人，一堤个人无跳论成就铸多大的掘事业，厚人品永抱远是第捡一位的抬，而人伍品的第诞一要素幸就是忠亮诚。”2、咽敬业作为一采名员工颈要时时订处处考改虑企业摔的利益远，时刻寨关注企筛业的发删展，把搬自己的律工作干幼好，积换极参与期企业管剩理。在领导所的心目舱中，好助员工应匪该具有骨强烈的碑主人翁煎意识，趴关心集独体，关揭心企业汁的发展尖；在工蝇作中及历时发现皂并反馈炭生产、应技术、倾管理等压各方面删存在的涛问题，船能提出宾合理化阳建议。3、服从常言制道：屿恭敬轰不如文从命爸。对于哄命令农，首离先要极服从户，执畏行后快方知店效果踪蝶；还祥未执丹行，葡就发辫挥自云己的请“聪快明才能智”峰，大劲谈见肌解和丛不可征执行愧的理挨由，锦走到泉哪里凶都是线不受迁欢迎个的角匹色。遵对于族有瑕裂疵的边命令毁，首松先还产是服铁从，你在服妥从后演与领墨导交碰流意汤见，肝就是红完成航任务悟后的宰总结控。这民种总目结是赵尤其中可贵短的，须它让炮你更丢成熟称、更赴优秀咽，并微逐步驾显露饺出你玻的价枕值。企业就叠是如此惊，在服的从、执鸟行、总厦结的过日程中攻鱼克一个踩个目标佩，并相览应调整炎策略，印为完成荷下一个洲任务做俗准备。倍服从是功成功的厚第一步绕，服从勿是对领去导最好拘的赞美犹。道德芹行为帐规范菌及职养业操卷守4、培诚信“言前必信歪，行饮必果隆，诺倾必诚饥”这辱是人贡与人匆、与垦社会狭交往倚过程静中的饿立身核处世蕉之本多。5、拴自信自信，涌作为一略种人格押素质，愉是决定毒员工应态对变革魂的能力叠高低的夏关键。赏你的自帆我感觉峰会在很拥大程度仓上影响筹着别人液如何看选待你。6、非微笑微笑蕉传达牲友好锤和善该意。岛一个诉微笑奸虽然发只能挎在你翁脸上敌停留草几秒灾钟，框但却谎深深腰地烙姑在对扣方的旋心中地。7、主剂动有两种恳人永远陡无法取婶得成功睁：一种归人是只色做上司谎交待的载事情，膨另一种该人是做列不好上暂司交待摇的事情涨。——主动努去做那上司鹊没有群交待嘱的事炎情，贼并把淘这些片事做航好，歌你就卵能提司升自蜘己在狮上司页心目棚中的赔位置巧，就羡会被队调升裙到更饿高的范职位欲，获支得更虑大的忌成功客。8、斤思考娘，变挤通“直路茫不通，汇走弯路锁”，相居信办法毁总比问朴题多。道德行径为规范曾及职业幼操守9、鼠没有是任何避借口兆！——战场上偿，借口巨就是无近情的子快弹，找旧借口贻鹿误战机逮就会饮乳弹亡命晴；商场蚁上，借露口就是全钱包的膜漏洞，耀找借口手错过商疲机就会再钱财尽蕉失。工芒作就是确不找任凉何借口箭地去执序行。10、亏永不排言败永不蛾言败缺是让留你付挠出劳那动、合付出御汗水捕之后锁，能念无怨俘无悔耍地承滚受失拣败；甜永不验言败况是让愁你重宣视失茄败、白吸取肃教训方、总锋结经盈验，屈再次罚整装声待发金。11、沟敞通、协耀作沟通就止是传达披、倾听思、协调亚。1+像1＞2，这皱就是换优秀抛团队熔的核咐心思母想。12、宠跟辱不惊逢，以忍茅求尊人生寇在世轮，大色可不宫必把肝别人治的态尼度太欧当一尚回事,如果哗你因兴失宠惑于某自人而罩自暴么自弃毅，或悟因受上辱于掌某人搂而自绪怨自碧艾，嘴甚至拨由此抽做出写种种园极端舰的举仗动，爪其目得光是之否太迎短浅象了些师？胸社怀是车否太茅狭窄滤了些稀？为机人处矛世，甲对任夕何事荡都应伤当拿昨得起旧，放搞得下轿，想装得开.宠辱不筹惊，以蝇忍求尊龟是一门拾人生艺镇术，更闭是一种馒处世智衔慧。13、学擦习、学验习、再罩学习一个有喘理想的生人只要集不辞辛堆苦，默彻默地在纱自己脚适下多垫肺些“砖头”，就一礼定能够醒看到自拴己渴望始看到的头风景，笨摘到挂搂在高处棍的那些波诱人的堡果实.道德铜行为思规范种及职怜业操愧守14、回创新什么叫冈创新？《伊索寓种言》里的异一个敏小故蹲事给晒我们宿一个峰形象唐的解销释：一个暴荷风雨的忘日子，剩有一个坟穷人到克富人家兴讨饭。“滚开纽奉！”仆饿人说，线“不要场来打搅兄我们。施”穷人说减：“只唐要让我衔进去，之在你们含的火炉补上烤干蹦衣服就牧行了。窄”仆人罗以为这粮不需要知花费什毛么，就批让他进倡去了。这个币可怜鞭人，妥这时缘瑞请厨猛娘给院他一练个小挨锅，涌以便粪他“惰煮点倡石头牺汤喝牵”。“石冤头汤腿？”燃厨娘书说，昂“我提想看疲看你斧怎样仔能用词石头始做成更汤。慨”于浸是她览就答裁应了墙。穷屡人于羽是到柜路上喊拣了且块石储头洗啦净后芦放在助锅里蓝煮。“可叮是，脱你总傲得放鞋点盐停吧。朽”厨服娘说介，她令给他粮一些咽盐，进后来泳又给少了豌悉豆、毯薄荷婆、香贝