房地产基本术语及项目开发基本流程

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房地产基本术语

项目开发基本流程

房地产基本术语

我们先来了解一下！！！房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让权等）。房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小院且遮挡严重尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。城市居住区

城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区

居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

居住组团

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

配建设施

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

公共活动中心

公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。如健身设施、业主会所……

业主会所

业主会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池（最好是室内）、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。

会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

宅间小路

宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

房屋产权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

产权证书

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

大产证

大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。大产证是开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。

小产证

小产证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。小产权就是没有产权本，上市买卖是不受法律保护的。如果遇到政府拆迁等行为，也是得不到任何保障和补偿的。房地产转让

房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为：

房地产转让主要包括下列方式:

1.买卖；

2.交换；

3.赠与；

4.以房地产抵债；

5.以房地产作为出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的；

6.因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的；

7.法律、法规、规章许可的其他方式。商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方为转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。

房屋契税

是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。

产权置换

产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。

房地产按揭

“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译，住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。

房产碍价格宪术语均价“均价估”，顾挎名思义都当然是览楼盘的辉平均价跳格，它傲代表一泄个项目绒的整体童价位水衰平。但辅购房者直会发现载，用标蛙着的“畜均价”当来买房吃，往往左想买的抹房子与轨打出的旷“均价全”有很距大差距当。“均派价”到薄底是什杯么样的时一个价闷格？僚“均价厕”不是茶简单的欺算术平短均值，包而是发读展商根秤据当前秒的市场凶情况专私门制定败的，以探收回成涉本并获角得利润抹的价格燃，是“镰楼盘均圆价”。楼盘均迎价一个锄楼盘话在推罚向市断场时霉，先卵有“魄均价泡”，熊通过促它来吃计算日出每粗栋楼罚中的色每个谊单元啊户型在的价恒位，就它是渴整个属楼盘丛销售算价格溪控制船的一碧个重矮要标拼准，钓是这维个楼旁盘售叉价的路平均能值。根据戏这个任平均脱值，苹在给厅每一棕户定挎价前粪，先小定出杜要销让售的隙小区零中每浓一栋涨楼的陕均价脱，在拔这里丙就要铃应用位到价悟差系头数，棚它是崇根据损每栋锡楼在林总平惰面中梯的位叮置不厅同、债朝向捉不同另、景叙观不储同等愚定出卫来的城。用伤拟定厉的均诵价乘扬以每乞栋楼梅的系建数，小得出猛这栋课楼的鸦销售启平均箱价。均价一牢般不是奶销售价飞。（但林也有例晌外，前舒段时期使某高层暖物业推行出的“担不计楼米层、朝有向，以28牢00元／平昂方米统锈一价销随售”，佩即以均刚价作销矿售价，济也不失澡为引人假瞩目的斗销售策穴略起价起价也青叫起步仆价，是戏指某物仪业各楼吴层销售怖价格中叮的最低吸价格。漆多层住挖宅，不世带花园殃的，一岂般以一随楼或顶幕楼的销烂售价为锋起价；据带花园驶的住宅冻，一般家以二楼储或五楼僚做为销号售的起照价。高肺层物业声，以最献低层的美销售价诉为起步贺价。房打产广告舰中常表潜为“××振×元／倦平方荷米起井售”肢，就苏是以穿较低段的起调价来议引起愤消费抢者的吗注意知。预售岂价预售渔价也修是商局品房刊预（寸销）践售合询同中交的专伸用术慌语；貌预售宇价不腔是正暗式价史格，偷在商拘品房芹交付添使用北时，矩应按絮有批露准权没限部靠门核宫定的鄙价格里为准菌。一次性达买断价市（趸繁交）一次利性买鸦断价撤是指瓶买方汤与卖早方商畅定的悄一次晓性定停价。布一次挠性买网断价钓属房幕产销无售合屠同中倚的专菠用价亮格术骡语，愤确定跑之后怀，买独方或云卖方区必须痛按此惨履行构付款路或交浇房的秤义务吹，不光得随塘意变铁更。定金定金是肯指当事前人约定刮由一方煌向对方蜂给付的汤，作为萍债权担需保的一粥定数额网的货币扶。根据我密国发法阶通则和《担保法》八十阵九条专规定掘，定致金应膊当以免书面归形式齿约定员，当楼事人贴在定价金合五同中趁应约青定交蒙付定交金的洞期限肚。定金划合同漠从实邀际交逐付定补金之袖日起见生效并，定堂金的菊数额香由当侵事人森约定有，但齐不得侄超出润合同赶标的焦额的20%。如果缴购房搁者交低了定舍金之欣后改晒变主够意决督定不湿买，船开发鄙商有法权以我购房蛮者违顶约为航由不脂退定溉金；远如果伏开发稻商将感房屋征卖给司他人刃，应乎当向捞购房肢者双身倍返北还定举金。糠”订金订金是董在购房复者与开桃发商就粱房屋买皇卖的意冬向初步斧达成协犁议后，岁准备进牲一步协鞠商前签习订的临叛时认购饭协议，牲通常的活做法是传在约定粱所选房早号、面晴积、房似屋单价龟及总价陆款后，誓约定一雹个期限吃，买方尸需在此沾期限内英与卖方垒签署正醉式合同蹲。买方支尝付订金轿即取得筹在此期东限内的笑优先购邪买权，辞在约定孙的时间丧内，卖必方不得牢将该房披屋售予柱他人。脂如购房国者在约渐定期限融内决定如不购该典房屋，妻有权向望开发商是要回该露购房订笋金。违约金违约友金是嘱指违捧约方振按照适法律污规定凳和合瓜同的都约定火，应令该付何给对蛇方的累一定贸数量拐的货分币。隐违约技金是严对违杰约方海的一匙种经肿济制盼裁，值具有纠惩罚附性和震补偿早性，骄但主历要体落现惩耐罚性冤。只田要当撕事人县有违恰约行京为且痒在主启观上元有过傍错，育无论慢是否佳给对哭方造哭成损拔失，管都要舍支付崖违约图金。建筑面郑积住宅草的建虏筑面吩积是登指建诞筑物喝外墙休外围像所围熄成空怪间的遇水平粒面积牛，如晃果计唇算多怪、高挂层住络宅的三建筑护面积沿，则嘱是各桃层建员筑面领积之滩和。建筑面句积包含肢了房屋嗓居住的全可用面宫积、墙阶体柱体撕占地面轧积、楼售梯走道疑面积、吵其他公游摊面积父等。建筑设笔计术语容积偶率容积竖率是击建筑亏总面桶积与市建筑炼用地猛面积稍的比蚀。容积词率=总建筑涨面积÷总用地讽面积例如绍，在1万平贼方米办的土包地上令，有40测00平方火米的愧建筑求总面群积，疮其容宣积率热为0.4。容积率灰越低，泉居民的笑舒适度评越高，肯反之则定舒适度尿越低。容积旧率高叹，密双度大的高婆层建筑杀群使用看面积住宅艺的使峰用面谊积，担指住奋宅各胀层平屡面中程直接络供住斗户生肉活使竿用的伪净面桨积之炸和。讨计算播住宅宰使用餐面积胁，可拣以比辰较直欧观地柴反应屑住宅驶的使虾用状调况，锐但在揉住宅令买卖定中一斗般不袖采用任使用填面积触来计都算价推格。计算使颤用面积健时有一诊些特殊睁规定：熟跃层式撑住宅中躲的户内规楼梯按果自然层障数的面省积总和用计入使沃用面积穗；不包押含在结乌构面积梁内的烟锅囱、通危风道、刃管道井屡均计入插使用面秒积；内芽墙面装海修厚度巴计入使窜用面积张。公用面歉积住宅内的公牺用面沉积是硬指住工宅楼漠内为泰住户肺出入献方便沈、正犬常交沿往、唉保障负生活挤所设荣置的棋公共懒走廊渔、楼惭梯、党电梯叹间、惊水箱钢间等衰所占亦面积挥的总盒和。疑开发滑商在仅出售惠商品蚂房时脑计算墨的建善筑面评积存支在公小共面嗓积的警分摊霸问题漠。公摊讽面积商品菌房分捎摊的缩慧公用炉建筑毙面积氧主要俘由两妨部分杨组成赶：1．电就梯井望、楼暑梯间绘、垃躬圾道励、变么电室爽、设米备室沫、公攀共门列厅和僻过道例等功故能上红为整建楼建掀筑服磁务的瓜公共碗用房暮和管仪理用秆房的底建筑脖面积奸；2．各踢单元撤与楼越宇公但共建刘筑空乞间之肃间的炮分隔深以及宣外墙歪（包套括山妖墙）而墙体详水平脆投影点面积井的50％。竣工面悟积竣工面殖积是指成竣工的畏各幢房恋屋建筑湾面积之酿和。房氏屋建筑帽的竣工合应是按仗照设计茫要求全和部完工矮，经验激收合格扰的建筑碰。公用栋建筑油面积公用刘建筑参面积乱不包乳括任厦何作婚为独尝立使牌用空饭间租赴、售游的地乎下室糖、车夹棚等赖面积餐，作带为人蜓防工扒程的驾地下强室也若不计逐入公甩用建纤筑面宅积。乡丰一般间公用句建筑蜂面积档按以筝下方跟法计傅算：愚整栋垄建筑爆物的佳面积豆扣除舰整栋盗建筑秒物各热套（禽单元隙）套逼内建阴筑面活积之角和，疾并扣斜除已戒作为姿独立斧使用店空间晌销售罢或出沾租的顿地下辱室、芽车棚奸及人交防工昼程等杨建筑拢面积崭，为核整栋洲建筑佣的公盏用建塌筑面坏积。销售面锄积销售面炎积是指桐商品房烘按“套麻”或“牧单元”撇出售，圈其销售快面积为余购房者匙所亦购买字的套内败或单元匙内建筑荐面积（惜以下辣简称套培内建筑法面积）阶与应分棍摊的共帮有建筑死面积之肚和。辅助面滤积辅助面待积是指羞住宅建宋筑各层梁中不直脊接供住丢户生活秆的室内称净面积雨。包括僚过道、牵厨房、解卫生间蛙、厕所猛、起居弃室、贮惊藏室等骨。共有建街筑面积忙分摊系捡数整幢建亡筑物的叉共有建脾筑面积汁与整幢负建筑物嚼的各套袋套内建央筑面积绑之和的懂比值，傻即为共塔有建筑帅面积惑分摊系崇数。绿化隙率绿化海率是洪指项论目规四划建悲设用陕地范磁围内够的绿妥化面齿积与琴规划胳建设资用地誉面积持之比桶。对捧购房弟者而帖言，暂绿化脖率高金为好稼。进深在建曲筑学题上是抵指一船间独务立的宣房屋祖或一集幢居茅住建深筑从明前墙租皮到立后墙盛壁之锈间的寇实际植长度萍。进牲深大辣的住虑宅可涛以有能效地榨节约工用地桃，但幕为了搅保证门建成出的住果宅可幸以有导良好个的自飘然采魔光和溪通风孝条件眉，住剩宅的猫进深宾在设烤计上过有一勿定的绩要求冲，不碗宜过男大。目前朽我国标大量壮城镇至住宅弃房间猫的进婚深一薪般要缺限定柱在5米左仔右，棍不能杆任意棚扩大词。层高层高是迟指住宅盏高度以铃“层”焰为单位广计量，闻每一层贱的高度精国家在顶设计上现有要求俱，这个归高度就压叫层高稠。它通所常包括伟下层地硬板面或风楼板面刘到上层皂楼板面扫之间的虹距离。开间住宅设及计中，蹦住宅的右宽度是竞指一间瘦房屋内机一面墙键皮到另低一面墙演皮之间睁的实际铸距离。童因为是咽就一自散然间的引宽度而讨言，故倍又称开守间。住宅晋开间农一般栋不超钩过3.0米——荡3.嘉9米，治砖混辟结构净住宅史开间笼一般累不超拒过3.3米。两规定较龄小的开伶间尺度吹，可缩盼短楼板冤的空间福跨度，鸭增强住霸宅结构块整体性乏、稳定异性和抗松震性。寻开间5米以上意，进深7米以偿上的剩大开皆间住径宅可良为住共户提天供一醒个40—观—50平方米汪甚至更努大的居滚住空间抚，与同钞样建筑雹面积的畜小开间贱住宅相吵比，承书重墙减络少一半罢，使用调面积增绒加2%，便于牵灵活隔贤断、装厕修改造顾。阳台阳台洁是指谢供居到住者挤进行非室外乡丰活动赖、晾件晒衣跑物等疏的空押间。平台平台击是指渠供居惜住者小进行虑室外疲活动小的上忠人屋就面或晋由住虽宅底菠层地裁面伸旋出室络外的姐部分毕。走廊走廊带是指李住宅溉套外葵使用销的水渣平交具通空滔间。地下室地下室阳是指房鸦间地面屑低于室株外地平袖面的高征度超过步该房间悟净高的1/2者。过道过道饭是指纪住宅纪套内顾使用探的水蓝平交绢通空国间。▼隔断隔断腐是指俊专门去作为不分隔失室内按空间分的不疲到顶僵的半驾截立茅面。玄关某一般池与厅厉相连产，由于异功能朝不同阿，需调度宽装饰手氏段加以舍分割。即便是滤自己人掘回家，也要有剥一块放榴雨伞、继挂雨衣歪、换鞋、距搁包的越地方。登平时，玄关也纤是接受障邮件、决简单会塔客的场已所。玄关玄关就猴是登堂波入室第蜓一步所缺在的位星置，它帽是一个龄缓冲过厦渡的地草段。居昨室是家就庭的“喉领地”例，讲究寨一定的持私密性再，大门声一开，运有玄关乒阻隔，睛外人对隐室内就译不能一践览无余疯。居住区魔用地居住区拔用地是剩指住宅亡用地、肾公建用稼地、道圈路用地巴和公共跨绿地等译四项用夕地的总去称。公共服随务设施每用地公共周服务扔设施蛙用地高一般葱称公听建用粉地，泪是与姐居住李人口氏规模骄相对剪应配捞建的历、为哀居民壮服务极和使汁用的现各类妖设施脑的用旁地，听应包茶括建拌筑基裹底占顾地及茧其所耕属场沫院、戏绿地栋和配阵建停场车场价等。道路喘用地道路坊用地归是指皂居住妥区道挪路、喂小区必路、坑组团宾路及学非公确建配泳建的搞居民刺小汽火车、腾单位锐通勤庙车等掀停放蜻场地众。公共喊绿地公共过绿地爷是指误满足泼规定锁的日权照要债求，济适合对于安茫排游哲憩活渣动设牵施的理、供芽居民夹共享贸的游岩憩绿束地，沾应包统括居烧住区愤公园陆、小苏游园有和组寒团绿箭地及蜡其他晋块状离带状刑绿地爽等。道路红挪线道路邻红线孙是指咬城市回道路河含凡居住匹区级殖道路红用地飘的规颠划控嘉制线罪。建筑线建筑网线一造般称烛建筑氏控制剥线，美是建丈筑物袖基底跑位置我的控槽制线猪。入伙（剖入住）通：入伙炉（入拖住）严是指症物业亚管理裳企业迫向业皆主／票用户筹移交束户内挨管理禾责任府的过遮程，衔是业他主(用户)首次宰接收宋自己仓的物贴业，划标志识着小筐区物品业管谜理建塌设正钥式启惠动，痛物业孤管理穴企业筹和业励主、醋用户咱共同补管理彻和相夜互监顾督局封势已啊然形蹲成。房地杆产项咱目嘉开发音建设阅流程一、土横地的基挤本知识国有结土地司使用匠权出既让年顷限住房用凭地70年工业用罩地50年科教、默文体、育卫生用么地50年商业、固旅游、总娱乐用谅地40年综合或坦其他用嘴地50年军事页、政擦府机馒关用虽地长都期土地翻制度店及土三地权岩利体裂系：（1）土僚地公术有制:所有各者、魄使用散者、纹行使逝权力球者、偶城乡裕二元大体制（2）土璃地权策利体放系：城市市恭区的土露地属于塞国家所识有。农鼓村和城虚市郊区洽的土地历，除由亦法律规猎定属于凯国家所银有的以奸外，属桶于农民脑集体所表有；宅握基地和够自留地欺、自留平山，属劲于农民津集体所舍有。所有向权使用器权他项睁权利国家所柱有集体劝所有国有楚土地方使用童权农地承妨包经营利权集体建设用芹地使用雨权土地权利体系土地用熔途管制何制度国家实霉行土地淡用途管迷制制度与，国家加编制土夏地利用犬总体规闯划，规雀定土地酸用途，幻玉将土地捏分为农用地杜、建设蹄用地和企未利用孙地。农用告地是指直此接用于捆农业生虚产的土末地，包厅括耕地丘、林地甚、草地唯、农田赔水利用叫地、养箩殖水面列等；建设用烘地是指建应造建筑纽奉物、构万筑物的销土地，泻包括城旱乡住宅缺和公共轮设施用冻地、工株矿用地伶、交通阻水利设裙施用地刷、旅游惕用地、王军事设冶施用地升等；未利扯用地是指农灿用地和乔建设用保地以外籍的土地仁。土地审据批制度1、农用专地转用毙审批（1）概念路：农用图地依法教、依规炉划转建晋设用地（2）批准跳权限：国务院梨审批省、蛋自治破区、慕直辖始市人桨民政烂府审腐批设区座的市号、自辞治州胳人民酿政府痰审批用途偷管制像的核写心2、土冶地征构收审油批权傲限国务蚂院省、自论治区、毯直辖市笋人民政金府国务院键的审批阴权限（1）基本洗农田（2）基追本农旅田以次外的掏耕地渔超过35公顷的（3）其柜他土进地超贸过70公顷薄的省级人涂民政府准的审批歪权限征收除简国务院女审批权间限以外卸土地的咽，由省就级人民拼政府批鼓准（1）低笨于35公顷古面积访的耕烂地（杰不包以括基隐本农访田）（2）低于70公顷面财积的其异他土地注：景其他仙土地鹊是指批耕地挖（含肆基本垫农田碧）以肥外的驴土地臂。包括除熟耕地以乌外的农凉用地（脖包括园乳地、林充地、牧咽草地等见）、建设伪用地阴和未杨利用学土地码等二、取览得土地凑的程序（一旬）招瓣、拍蓬、挂逐取得（二）拐城中村行改造取堪得（三叶）内炼部运扮作取脚得（一疑）招守、拍逢、挂忠取得获取土府地信息茎（网络邮、社会纯关系谋、其陆他媒暂介）土地市场调研土地供撇应量和脂存量调惑查（区跃域）地块心瑕疵达调查桨（权绪属纠流纷）市政配汤套情况地上优附着耍物和筝地下叛管线然调查规划狗设计是要点地块睡所在冈区域乌的地育价和征房价应调查城市纲总体山规划服分析城市近登三年的竖开竣工桥面积和震商品房销量达分析参与招宁、拍、蜻挂出具滨报告初步锅设计成本浸测算新项目毁投资决娘策会议2、城匪中村特改造鼓取得获取土飘地信息土地墓市场究调研组织土蚀地局集希体建设罚用地转庭用为国有觉建设用热地（报剃省政府终批准）由村踢委与仍村民礼逐一下签订窜拆迁秀补偿备协议制定匠拆迁移补偿唇方案形成鞋改造良决议体，报润市政铜府批菠准组织测挑量评估瓦并出具箭报告组织违召开票村支辅两委随会，碎党员代表凭会议，隐村民代庸表会议决策岁会议秀（通段过后混）出具扣报告成本库测算初步设剑计同村延委会往接触取得土丝式地后组朵织拆迁招拍筐挂90%以上通胁过签订鲁合作意纺向3、内尽部运陪作取葵得征用土地匪局组克卷报扑批发放补或偿款组织招表拍挂依据区捎域基准猜地价确东定成交忌价格，珠取得土霜地确定地雁块(城市互规划窝内的长集体陪土地旱、耕睛地，焦非基先本农乖田)三、偿房地什产开伏发的缺流程（一）晚房地产忍开发基柔本知识（二井）房树地产压开发帮基本集流程（一）爸房地产樱开发基忘本知识1、房酷地研产元的铁特炭性独一无腥二性不可移饮动性寿命长所久性数量恭有限略性用途多侍样性相互其影响村性易受限锋制性价值枪高大苏性难以变域现性保值格增值腐性2、房地蓬产业与娃建筑业滩的区别建筑菠业是欺物质绍生产布部门害，属笔于第蚂二产涝业房地产筝业兼有岗生产（与开发）蓄、经营姨、管理掉和服务篇等多种趴性质，率属于等直三产业房地产缴业可分奇为投资例开发业应和房地桶产服务嗽业房地产衫中介服住务业包灰括房地讯产咨询愉、房地厅产价格没评估、粉房地产络经纪3、建杏筑物波的分摄类根据精中华古人民象共和雾国城费乡建怨设部败标准《民用建循筑设计相通则》JGJ稻37烫-87第条削民馅用建筑遮高度与柿层数的掌划分住宅建织筑按层牺数划分蚕为：1～3层为低凤层；4～6层为多递层；7～9层为中璃高层；10层以孝上为泥高层权。公共建哈筑及综缝合性建乱筑总高苏度超过24m者为高融层（不起包括高泡度超过24阿m的单层毒主体建伤筑）。建筑疼物高缓度超冻过100愿m时，男不论盈住宅夸或公浪共建搬筑均歇为超凤高层贪。4、民征用建刑筑物贸的分逝类按建筑致高度分一般富情况戚下，应根据维楼盘敏的用称途不第同可历分民跑用和渡商用岁，根摇据楼榆房的艰高度婆不同沾又分涉为低层、多层、小高凉层、高层和超高来层。1-3层称纯低层4-6层为多阳层7-1瓶2层为小踢高层12层以上秀为高层总高撇度为既１０姐０米绿以上钉为超疗高层项。5、按建网筑形态荣化分别墅：辜独栋、免双拼、迫联排住宅：旬板楼、凝塔楼商业穗、办携公：贤商场司、市伟场、果写字贷楼、哪酒店6、房刻地产巾开发涝的证陷件1、核准易或备案缴证（固刚定资产互投资）2、土疮地证3、建失设用江地规相划许烤可证4、建设傻工程规激划许可东证5、建搂筑工少程施到工证6、商品桐房预售贞许可证7、房兆地产满开发慌主要寇涉及慌政府驴部门市（县隶）政府缎、发改爸局、土买地局、天建设局质、规划细局、房产管神理局、坐安监局盟、公安祸消防、桥人防、霜防震、着气象局响、环保局伤、地税四局、自它来水公害司、电踢力局、修通信公夕司、燃气干公司胁、广盐电局掉、工寒商局凶、水顶利局喇、财膝政局痕等8、房地态产涉及差税费（1）涉及废房地产茎购置的裂：包括很契税、学印花税豪及交易些手续费幅。（2）涉霞及房骆地产梢出售纽奉的：愁包括绝营业穿税、味城市我维护年建设钱税、移教育任费附颂加、秆土地怨增值刑税、壶企业纲所得惹税、仅个人旦所得病税、煎印花爽税及援交易得手续贯费。（3）涉及丹土地购掌置的：炮土地出恼让金、状地上附亮着物补使偿款（二医）房伐地产才开发协基本落流程1、河棒北省滥房地息产开被发项穴目行午政审迹批流测程示盾意图2、房剖地产两项目甜开发衬建设贸流程剖图1、河北熟省房地柜产开发今项目行貌政审批矮流程示紧意图国土资五源部门晓提供膊具备出让繁条件做的土地环保挥部门提供重审定射的规划环常境影栗响评价郊文件地震余部门提供宪地震迅安全性评价碗文件规划部山门提出刚悄性规划挺条件国土牙资源洗部门由进行殃国有望土地目使用夹权出杯让（剖招拍乐挂）竖，合法建栋设用地告毕准书废、国有滩土地使们用权证由书普通商乘品住宅史固定资瞎产投资国项目备滩案规划础部门顶发放建设翠用地割规划解许可众证（1日）编制孕修建寸性详绞细规艺划或建界设工荒程设纹计方齿案总篮平面图、然建设工屋程设计贝方案施工士图左设计规划焦部门贡审定套修建取性详炊细规仇划或对建设工启程设籍计方沿案总最平面铜图、奖建设脾工程设计方猾案（3日）建设、电规划、迟市政、浙绿化、杰城管、陵消防、甲人防、地震么、环殃保、局气象厘、技浪术监践督、跳教育旦、文尺物、支水利饼、安监弄、国侨家安解全等锋有关掀职能匙部门昨联合扭审图拢、备妈案（3日）审图帽机构军进行施工固图审返查规划部殖门核发纲建设工恶程规划牵许可证汇（2日）已审液定的煮修建租性详步细规矛划（倒或建排设工父程设惨计方脂案总休平面成图）察、建乘设工秋程设灶计方龙案规划内许可阶亏段。其中澡行政审批吹、办理时间共计为9日政府实施政务信息全程公开监察部门实施全程行政监察66组织盲施工毛单位驻、监理单惊位招标招标文教件备案僵，招标罪投标锅情况书面报锐告，招标合同另备案建设工匹程质量网、安组全监督弦手续备制案排水部骆门核发然城市排水陷许可斧证【2日】市容环轮卫部门这对城市建赞筑垃圾处置娱核准建设柏部门挽核发建筑艇工程脚施工走许可筐证【2日】1、提景供土猛地使经用权证、范工程界规划身许可纷证2、提枝供施萝工图研纸审其查合晋格斗书；3、已办鞠理工程开质量、速安全喜监督手捧续；4、建跟设资铃金已痰落实1、提咏供土峡地使徐用权筹证、示建设穗工踪蝶程规览划许举可证天、施租工许烘可证巧；2、投入够开发建贯设的资闪金达到口工程建叠设总投惨资的25笨%以上3、已浙有商姓品房桐预售碗方案房产跟部门陶核发商品脱房预疏售许宏可证【2日】商品房预售合同备案房地咽产开夏发企叹业组舍织设计航、施尸工、绪工程碑监理使等有关单叫位进行汽竣工验咬收规划萝、建增设、傻市政赌、绿尿化、慰城管拉、消惹防、人防然、地狡震、遇环保仿、气中象、站技术苍监督因、教育糟、文卸物、甩水利内、安架监等助有关葱职能超部门联撑合进声行竣超工验访收、配认可【3日】建设工包程竣工架验收备弟案规划验线；规胆划条件、越工程质量挑、施工安全从林开工至竣工的监督施工戴许可阶添段。其中瞧行政审批敞、办理他时间共惩计为4日竣工美验收阶段加。其中荣行政审匹批、办理、伟验收时个间共计座为5日政府实施政务信息全程公开监督部门实施全程行政监督67项目推赚广、销卵售项目队获取项目启逢动规划盛设计施工建巩设竣工霞验收项目止交付权证贿办理2、房接地产昨项目叨开发炸建设路流程剖图项目获取项目发可行屋性研植究调号研当地眨房地绪产市的场形双势；政府优虾惠政策破、投资草环境；当地能消费浇水平眉；人口组杏成；地理努位置馋、交横通；项目离