任务三土地增值税

任务三土地增值税教学目标知识目标：掌握土地增值税税的征收制度以及应纳税额的计算。能力目标：能对土地增值税涉税业务提出筹划思路和筹划方案。素质目标：具有与税务机关和业务往来单位的良好沟通能力。（一）土地增值税的概念

土地增值税是对“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物“并取得收入”的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（二）土地增值税的征税范围【总结】土地增值税属于收益性质的土地税，因此只有在发生权属转移且有增值的情况下才予征收。同学们在理解的基础上，关注出让与转让、企业改制。事项土地增值税不征征土地使用权出让★土地使用权转让★转让建筑物产权★继承

★赠与（1）赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业赠与其他人改制整体改制一般企业房地产开发企业合并分立投资、联营房地产开发企业将部分开发房产自用或出租出售或视同出售（如抵债等）房地产交换个人互换自有居住用房企业互换合作建房建成后自用建成后转让出租★抵押抵押期间抵押期满“且”发生权属转移代建★评估增值★（二）土地增值税的征税范围【例题·单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。A.出租住房的孙某B.转让国有土地使用权的甲公司C.出售商铺的潘某D.出售写字楼的乙公司【答案】A（二）土地增值税的征税范围【例题·单选题】（2015年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。A.房地产的出租B.企业间房地产的交换C.房地产的代建D.房地产的抵押【答案】B（二）土地增值税的征税范围【例题·多选题】（2015年改）甲房地产公司将开发的商业楼对外投资，该商业楼开发成本4800万元，评估作价5240万元，协议约定，甲公司参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险。甲企业将开发的商业楼对外投资，应缴纳的有（）。A.增值税B.土地增值税C.契税D.企业所得税【答案】ABD（三）土地增值税的应纳税额计算1.适用税率

土地增值税适用4级“超率

累进税率”。2.计税公式土地增值税＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额【注意】转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

（三）土地增值税的应纳税额计算【例题·单选题】（2016年）甲房地产公司2016年11月销售自行开发的商品房地产项目，取得不含增值税收入20000万元，准予从房地产转让收入额减除的扣除项目金额12000

万元。已知土地增值税率为40％，速算扣除系数为5％，甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算列式中，正确的是（）。A.（20000－12000）×40％－20000×5％＝2200（万元）B.（20000－12000）×40％－12000×5％＝2600（万元）C.20000×40％－12000×5％＝7400（万元）D.20000×40％－(20000－12000）×5％＝7600（万元）【答案】B

（三）土地增值税的应纳税额计算3.新建项目具体扣除标准转让项目具体扣除项目扣除标准新建项目房地产开发企业拿地①取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本＋契税）建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用利息明确利息＋（①＋②

）×5％利息不明确（①＋②）×10％销售④与转让房地产有关的税金城、教（不包括印花税）、不得抵扣的增值税（2018年新增）优惠⑤加计扣除额（①＋②）×20％非房地产开发企业拿地同同建房同同销售不同城、教、印、不得抵扣的增值税（三）土地增值税的应纳税额计算【理解】房地产开发企业销售的新房属于期房，因此销售印花税与房屋开发费用属于同一会计期间，印花税已在开发费用中扣除故不允许单独再扣除；非房地产企业销售的新房属于现房，因此印花税虽然也计入管理费用当中但与房地产开发费用显然不属于同一会计期间，故允许单独扣除。【记忆提示】请同学们按照企业建房的费用发生顺序记忆，同时注意房地产开发企业与非房地产开发企业的不同。【注意】税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，予以免税。（三）土地增值税的应纳税额计算4.计算步骤（1）确定收入——题目给出（2）确定扣除项目金额①取得土地使用权所支付的金额——题目给出②房地产开发成本——题目给出③房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确④与转让房地产有关的税金——题目给出（注意印花税迷惑）⑤计算加计扣除（3）确定增值额——（（1）－（2））（4）确定增值额与扣除项目的比率（（3）/（2））（5）找税率（6）算税额应纳税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

（三）土地增值税的应纳税额计算5.销售旧房具体扣除标准转让项目具体扣除项目扣除标准存量项目房屋房①房屋及建筑物的“评估价格”重置成本价×成新率地②取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用据实扣除销售③与转让房地产有关的税金据实扣除土地地同上同上销售同上同上（三）土地增值税的应纳税额计算【例题·单选题】（2013年）甲公司开发一项房地产项目，取得土地使用权支付的金额为1000万元，发生开发成本6000万元，发生开发费用2000万元，其中利息支出900万元无法提供金融机构贷款利息证明。已知，当地房地产开发费用的计算扣除比例为10％。甲公司计算缴纳土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用的下列计算中，正确的是（）。A.2000－900＝1100（万元）B.6000×10％＝600（万元）C.2000×10％＝200（万元）D.（1000＋6000）×10％＝700（万元）【答案】D（三）土地增值税的应纳税额计算【例题·单选题】下列各项房地产销售环节中缴纳的税金中，属于房地产开发企业在计算土地增值税时已在管理费用中扣除，而不再单独扣除的是（）。A.增值税B.城市维护建设税C.教育费附加D.印花税【答案】D（三）土地增值税的应纳税额计算【例题·多选题】下列各项中，属于房地产开发企业在计算土地增值税时可以扣除的项目有（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.与转让房地产有关的税金D.财政部确定的其他扣除项目【答案】ABCD（三）土地增值税的应纳税额计算【例题·多选题】（2016年）根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房及建筑物，在计算土地增值税时，准予扣除的项目有（）。A.转让环节缴纳的税金B.取得土地使用权所支付的地价款C.评估价格D.重置成本【答案】ABC（四）土地增值税的税收优惠1.纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，予以免税；超过20％的，应按全部增值额缴纳土地增值税。【注意】房地产开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算土地增值税的税额。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。【注意】因上述原因而“自行转让”比照国家收回处理。3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。4.“居民个人”“转让住房”免征土地增值税。（四）土地增值税的税收优惠【例题·单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，免征土地增值税的是（）。A.由一方出地，另一方出资金，企业双方合作建房，建成后转让的房地产B.因城市实施规划、国家

建设的需要而搬迁，企业自行转让原房地产C.企业之间交换房地产D.企业以房地产抵债而发生权属转移的房地产【答案】B（四）土地增值税的税收优惠【例题·多选题

】（2016年）根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，应予缴纳土地增值税的有（）。A.纳税人进行其他房地产开发的同时建造普通标准住宅，不能准确核算增值额的B.企事业单位转让旧房作为经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的C.纳税人建造高级公寓出售，增值额未超过扣除项目金额20％的D.因国家建设需要依法征用、收回的房地产【答案】AC

（五）土地增值税的纳税清算1.符合下列情形之一的，纳税人“应当”进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管税务机关“可以要求”纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在“85％以上”，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满“三年”仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。【记忆提示】应当进行清算的情形是纳税人的开发项目已经完全转让。（五）土地增值税的纳税清算【例题·单选题】（2014年）根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，不属于纳税人应当进行土地增值税清算的是（）。A.直接转让土地使用权的B.房地产开发项目全部竣工并完成销售的C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的D.取得房地产销售（预售）许可证满3年尚未销售完毕的【答案】D案例分析【举例】某房地产企业开发

普通标准住宅，已知支付的土地出让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供

金融机构证明）；当年住宅全部销售，取得销售收入9000万元；缴纳城建税和教育费附加495万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％，房地产开发加计扣除比率为20％。则该企业应缴纳的土地增值税为多少案例分析【答】（1）住宅销售收入为9000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：①取得土地使用权所支付的金额＝2840＋160＝3000（万元）。②住宅开发成本为2800万元。③房地产开发费用＝（3000＋2800）×10％＝580（万元）。④与转让房地产有关的税金＝495（万元）。缴纳的印花税已在管理费用中扣除。⑤加计扣除＝（3000＋2800）×20％

＝1160（万元）。转让房地产的扣除项目金额＝3000＋2800＋