昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告详细

昆山商业综合体项目

整体定位与发展战略报告谨呈:江苏衡山置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告整体思维导图分析开发目标、现实情境、约束条件界定本报告应解决的核心问题为解决核心问题而进行的基础分析（发展战略及定位基础）城市宏观市场分析城市规划发展分析城市微观市场分析区域商业市场分析商业综合体的发展与收益模式研究

项目整体发展战略

项目整体定位

确定物业类型写字楼市场

酒店市场商业市场总体定位商业等级商圈划定商业体量

主要服务群体商业主题建筑形式及风格功能布局建议业态分配比例建议各物业类型定位

项目初步经济测算

项目地块解析各物业类型分配比例空间设计报告整体思维导图分析开发目标、现实情境、约束条件界定本报告应解决的核心问题为解决核心问题而进行的基础分析（发展战略及定位基础）城市宏观市场分析城市规划发展分析城市微观市场分析区域商业市场分析商业综合体的发展与收益模式研究

项目整体发展战略

项目整体定位

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项目初步经济测算

项目地块解析各物业类型分配比例空间设计第一部分：界定本报告需解决的核心问题S-C-Q基本结构——界定问题的分析模型资料来源：世联模型？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2现实情景与开发目标的对比

界定：本报告需解决的核心问题R1（现实情景）R2（开发目标）本报告需解决的核心问题开发商为本地企业，在当地开发过一个住宅楼盘——衡山城，楼盘品质较高，带动开发商在当地树立一定品牌影响力。但未有商业地产经验和资源，对自身的初始资金启动量、后续现金流排布、可持物业比例，预期年投资回报率、建设招商及运营周期、回报周期等指标不明确；期望在物业价值最大化的基础上，实现最高的投资回报率；提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、租售比例、启动区及启动模式方面的建议，在帮助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的前提下，实现相对的投资回报最大化；协助开发商确定主力店，协助制定招商书等；商业部分的限高、建筑覆盖率等指标未定在政府已确定的衡山城项目整体指标中，分析并剥离出该部分，并对其进行物业类型，组合定位即能满足最大收益，又能满足规划审批要求；对于既能保证市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业类型和功能组合的假设和验证；政府希望该项目作为区域核心，可在商业综合体地块中做若干公建高楼，满足形象要求，但未限制一定要做，且未约定高楼内功能；项目已建一栋酒店式公寓；尚未确定高楼是否要做，做的形式和位置；昆山的办公高楼消化量不容乐观，酒店市场有一定发展潜力；希望在市场满足条件的前提下，做若干高楼，兼顾政府形象要求，并同时保证项目的盈利性如何在确保市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求？对高楼的栋数、体量、功能、目标客户和产品特征进行定位；现实情景与开发目标的对比

界定：本报告需解决的核心问题R1（现实情景）R2（开发目标）本报告需解决的核心问题昆山市整体商业发展层级较低，无明确的规划发展方向；项目所在昆山新兴发展区域之一，商业尚未发展起来，商业认知度不高，辐射范围小，目前多为社区型商业，分布零散。区域内虽集中多数中高档住宅，入驻率较高，但日常人气不足；项目所在区域未来规划建造火车站南广场，与目前脏乱差的北广场商业有一定连接；领先昆山半步的商业综合体项目；希望借助商业实现项目整体增值，树立项目和企业的品牌影响力项目在招商后短期内活起来，并保持持续经营状况好的局面；如何在正确把握昆山市商业发展总体方向的前提下，对昆山市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；如何提升所在区域的人气？如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况下，把握本项目的主要服务群体，留住区域内客群？如何提升项目所在区域的商业档次？如何在商业辐射范围小的前提下，定位本项目的商业等级、辐射范围，本是否可跳出区域内原有竞争格局，引领区域商业的发展？本报告需解决的核心问题梳理如何在满足开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化核心问题如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报”的前提下，确定各物业类型及比例组合；分解问题（一）如何对昆山市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的资金运作能力和盈利要求？对是否做高楼，及功能、栋数、体量、目标客户和产品特征进行定位；分解问题（二）分解问题（三）报告整体思维导图分析开发目标、现实情境、约束条件界定本报告应解决的核心问题为解决核心问题而进行的基础分析（发展战略及定位基础）城市宏观市场分析城市规划发展分析城市微观市场分析区域商业市场分析商业综合体的发展与收益模式研究

项目整体发展战略

项目整体定位

确定物业类型写字楼市场

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项目初步经济测算

项目地块解析各物业类型分配比例空间设计第二部分：整体定位基础分析城市宏观市场分析城市规划发展分析城市微观市场分析本项目地块解析及SWOT分析区域商业市场分析一、城市宏观市场分析GDP发展水平分析昆山市宏观经济分析总领昆山市宏观经济分析总体结论社会商品零售总额分析人民生活指标分析产业结构发展分析宏观经济概述人口结构变化分析1313[宏观经济分析]

宏观经济概述

（1）昆山市地处上海与苏州中部，依托于上海和苏州发展，全市有十个镇和一个国家级经济开发区;（2）昆山发展速度较快，吸引外资和世界500强企业,

在全国县级市排列第一（3）昆山市产业结构,以工业为主导，第三产业发展相对滞后，但有比较大的发展潜力;（4）昆山市总人口以外来暂住人口居多．2005年始，外来暂住人口数首次高于本市户籍人口数，０６年持续并有上升趋势;（5）昆山市商业目前存在散、乱、差的特点，多为街区商业，集中商业不发达，商业发展水平较低。（6）昆山市商业业态目前处于大卖场主导的阶段，商业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配收入水平。（7）昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯。

昆山宏观经济概述地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构、商业发展、消费习惯返回1414昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后

依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段年份2003200420052006人均GDP（元/人）30826.5145203.1654324.1568628.48人均GDP增长率16.95%42.65%32.95%（1）昆山市GDP近六年平均增长率达到29.41%。（2）按年末户籍人口数计算，昆山市人均GDP2006年达到

141063元，根据当前汇率，约合18808.4美元。在苏州及江苏省中位居第一。（3）考虑到昆山特殊的外向型经济和大量外来人口，实际人均GDP调整为68628.48

元，根据当前汇率，约合

9150.46美元。高于上海

8436.5美元，昆山市仍然处于较高的水平。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系8,000-20,000US＄[宏观经济分析]GDP发展水平分析1515世联认为：从GDP总量和社会商品零售总额看昆山目前处于第五梯队向第四梯队城市过渡过程中，发展潜力大第一梯队：上海、北京第二梯队：广州、深圳第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、海口[宏观经济分析]GDP发展水平分析1616世联认为：昆山市业态发展进程与人均GDP水平存在明显错位，可能受其地理位置、人口结构和消费习惯影响返回原因：（1）由于大量外来商旅人口和暂住人口，人均GDP水平经调整后，依然存在高估（2）由于靠近上海，本地中高收入人群普遍存在到上海购物习惯，制约了本地业态升级[宏观经济分析]GDP发展水平分析1717第一产业第二产业第三产业20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%(1)昆山目前处于第二产业占主导的阶段，但是目前第二产业所占比重增长放缓，甚至有所下降。第三产业所占比重在02、03年大幅下降之后，近年开始缓慢增长。(2)在将来一段时期内，第二产业的增长将会放缓，所占比重会稳定甚至逐步下降。第三产业将会获得更快的发展。（3）产业结构的变化会进一步提高昆山人民收入水平，同时刺激商业的发展。世联认为：昆山处于二产占主导的发展阶段，但已出现向三产占主导阶段开始过渡的趋势，三产目前发展相对滞后，但有发展潜力[宏观经济分析]

产业结构发展分析1818第三产业细分2006年产值2006年占GDP比重2005年占GDP比重增减百分点交通运输、仓储、邮政业2802353.0%2.6%0.4信息传输、计算机服务和软件业1652391.8%1.7%0.1批发和零售业7608028.2%7.6%0.6住宿和餐饮业2217252.4%3.2%-0.8金融业3152863.43.4教育729970.80.8文化、体育和娱乐业308950.30.3（1）从第三产业的细分行业看，批发和零售业增长最为迅速，2006年占GDP比重比2005年提高了0.6个百分点，可以说，第三产业所占GDP比重提高0.88个百分点，批发和零售业的贡献度最大。（2）这种变化趋势说明，在昆山第三产业发展的过程中，商业将最可能起到主导的作用。随着本地平均消费水平的提高和整体购买力市场的扩大，将会刺激本地集中式商业的发展，提高本地商业设施对本地居民的吸引力。家乐福、欧尚、太平洋百货的即将进入，正是这种趋势的表现。世联认为：商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军返回[宏观经济分析]

产业结构发展分析昆山三市的三人口三结构三与产三业结三构关三系紧三密第二三产业目前三占主三导地三位，三但多三以企三业链三低端三为主三，以三制造三加工三厂形三式存三在，三属于三劳动三密集三型企三业，三以台三商居三多，三目前三台商三在昆三山投三资的三公司三已经三超过10三00家；一方三面需三要大三量本地三及外三来劳三动力的技三术支三撑，三月薪三多在10三00三-1三50三0之间三，属三于低三收入三人群三；一方三面需三要台三湾本三地人三员的三管理三支撑三。并三据统三计，三目前三常驻三昆山三的台三籍人三士已三超过10万人三，多三为中三高层三管理三者，台商三及其三家属构成三了一三个超三出平三均水三准的三高消三费人三群。一方三面需三要大三量本地三及外三地人三士作三为中三基层三管理三者，月三收入三多在20三00三-3三00三0元，三属于三平均三偏低三收入三人群三；第三三产业由商三业经三营和三企业三运作三构成三，比三例较三小，三但有三发展三潜力三，以三本地三中小三型企三业和三上海三苏州三的外三来企三业为三主；一方三面，三各类三商业外来三打工三人员，收三入普三遍偏三低，三约为10三00三-1三50三0元左三右；一方三面，三各类商业三企业三主或三投资三者，本三地外三地均三有，三收入三较高三；一方三面，三各企三业的普通三工作三人员，收三入偏三低，三约为20三00三--三25三00元；一方三面，三各企三业的中高三层人三员，收三入中三等偏三高，三约为40三00三-5三00三0元；其他三（国三企政三府）昆山三政府三公务三员，三均为三本地三人，三收入三较高三；普通三国企三中层三员工三，月三收入三为10三00三-2三00三0，属三于低三收入三人群三；[宏观三经济三分析]人口三结构三发展三分析昆山三市的三人口三结构三属于三哑铃三状分三布特三征，三外来三人口三大于三本地三人口三数量平均收入中产阶级人群低收入人群高收入人群第二三产业三制造三加工三型低三端企三业的三技术三工人三（主三要劳三动力三）商业三外来三打工三经营三人员第三三产业三企业三的普三通员三工（三本地三外地三人士三均有第二三产业三制造三加工三型低三端企三业的三中基三层管三理者三（本三地外三地人三士均三有）第二三产业三制造三加工三型低三端企三业的三高层三管理三人员三及家三属（三台商三及其三家属三为主三）各类三商业三企业三主及三投资三者昆山三市政三府公三务员第三三产业三企业三的中三高层三管理三者[宏观三经济三分析]人口三结构三发展三分析2121昆山三市近三几年三总人三口数三增长三迅速三，其三中自三然增三长率三为3.三55三%。，三人口三的增三长主三要是三由于三机械三增长三引起三的。三外来三人口三的大三量进三入为三昆山三的商三业发三展提三供了三强大三的购三买力三。世联三认为三：外三来人三口的三大量三进入三为昆三山的三商业三发展三提供三了机三会和三市场三，同三时为三三产三的发三展奠三定良三好的三需求三基础昆山三市的GD三P增长三与暂三住人三口的三增加三有很三强的三相关三性;昆山三市的三经济三增长三在相三当程三度上三依靠三外来三劳动三力支三撑;昆山三市人三口增三长的三根本三动力三在于三其外三向型三经济三的快三速增三长;[宏观三经济三分析]人民三生活三指标三分析222220三06年外三来暂三住人三口中三，务三工人三员为51三97三31人，三占到71三%。经三商和三服务三人员三各占三到9%和7%。经商三人员三和务三工人三员中三的高三层人三员具三有较三高的三消费三力，三会更三多的三刺激三酒店三、餐三饮、三娱乐三等行三业的三发展。昆山三市外三来人三口以经商三、务工三和服三务人三员为主经商三和务三工人三员中三的高三层人三员具有三较高三消费三力，三会更三多刺三激酒三店、三餐饮三、娱三乐等三行业三的发三展。[宏观三经济三分析]人民三生活三指标三分析232304、05、06年昆三山人三均消三费性三支出三占人三均可三支配三收入三比例三，分三别为三：68三.5三3%、67三.2三9%、66三.9三2%表明三昆山三市的三居民三消费三增加三速度三小于三可支三配收三入的三增加三，三显示人民三潜在三消费三能力三强大，三城市三消费三潜力三大，商业三发展三潜力三巨大世联三认为三：三结合三“业三态错三位关三系、三产业三发展三机会三、人三口结三构特三点、三人民三潜在三消费三能力三大”三等观三点，三昆山三市商业三潜力三巨大三，有三待挖三掘[宏观三经济三分析]人民三生活三指标三分析2424昆山三家庭三结构三为两三口或三三口三之家,整体三年龄三结构三偏向三年轻不同三收入三家庭三支出三均集三中于三衣着三、交三通通三讯、三娱乐三教育三文化三服务三方面人均每月可支配收入200-400400-600600-800800-10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000以上户均家庭人口数3.002.502.852.832.782.502.461.002.802.003.25(1三)家庭三人均三收入80三0元以三上的三家庭三中，三对衣着的支三出急三剧上三升，三平均三每月三衣着三总支三出在10三00元以三上。家庭三人均三收入50三00元以三上的三家庭三每月三衣着三支出三更是三高达51三28三.6三2元。(2三)家庭三人均三收入80三0元以三上的三家庭三中，交通三和通三讯的支三出也三相对三较高三，基三本每三月支三出在10三00元以三上，家庭三人家三收入40三00元以三上的三家庭三此方三面每三月支三出更三是高三达20三00元以三上。(3三)家庭三人均三收入80三0元以三上的三家庭三中，三在娱乐三教育三文化三服务方面三的每三月支三出都三在15三00元以三上。三其中三：30三00三-4三00三0元之三间区三段支三出高三达86三23三.5三9元，40三00三-5三00三0之间三元区三段支三出高三达52三15三.8三3元，50三00元以三上区三段更是三高达19三36三4.三09元。[宏观三经济三分析]人民三生活三指标三分析2525（1）昆三山市三目前三恩格三尔系三数为34三%，根三据国三际标三准，三已进三入富三裕阶三段。（2）从三消费三结构三变化三趋势三可以三看出三，昆三山市三消费三的重三点开三始转三向服装三、耐三用消三费品三、室三内装三饰、三医疗三保健三、通三讯、三文化三娱乐等方三面。世联三认为三：昆三山市三居民三的消三费重三点正三在发三生急三剧的三变化三，耐用三消费三品、三服装三、医三疗保三健、三文化三娱乐三正在三成为三消费三热点。返回[宏观三经济三分析]人民三生活三指标三分析2626（1）昆三山市三的社三会消三费品三零售三总额三一直三处于三高速三增长三，20三06年增三长率三达到17三.4三4%。（2）20三01年，三昆山三市区三消费三品零三售额三占全三市的三比重三为57三.9三4，20三06年提三高到61三.1三7。昆三山市三区对三周边三乡镇三的集三聚效三应有三所增三强。（3）连三锁经三营零三售企三业营三业收三入占三零售三企业三营业三收入三的比三重为9.三49三%，说三明昆三山零三售企三业连三锁化三程度三低，三仍处三于单三体店三铺独三立经三营、三规模三分散三的阶三段。世联三认为三：昆三山市三社会三消费三品零三售额三快速三增长三，市区三对商三业集三聚效三应的三需求三有所三增强三。返回[宏观三经济三分析]社会三零售三品总三额分三析昆山三市宏三观经三济分三析结三论世联三认为三：（1）三受业三态错三位关三系、三产业三商业三发展三机会三、人三民潜三在消三费能三力、三人口三结构三特点等因三素影三响，本地三商业三的未三来发三展潜三力巨三大，三目前三尚未三被挖三掘出三来。（2）昆山三市居三民消费三结构正在三发生变革，新三的消三费热三点逐三渐转三向“耐用三消费品、三服装三、医三疗保三健、三文化三娱乐”等业三态；这也为三为商三业业态三升级和新业态三的出三现提供三了市三场基三础。（3）昆三山市三区对集三中型三商业三的需三求有三所增三长，但三目前三本市三商业三依然三规模三普遍三过小，三集中三和连三锁水三平落三后，不能三有效三满足三需求三；返回[宏观三经济三分析]总论二、三城三市规三划发三展分三析29[规划三及现三状分三析]昆山三的目三前城三市职三能定三位为三：1、长三江三三角洲三地区三核心三城市三上海三周边三的重三要的制造三业基三地；2、苏三锡常三都市三圈中三连接三苏沪三的外向三型经三济发三达的三城市；3、中三心城三区是三昆山三市域三的政三治、三经济三、文三化、三科技三中心三；4、适三宜居三住的三现代三化园三林城三市；5、苏三南地三区休三闲度三假、三旅游三观光三基地三之一三；总体三规划三中，三到20三20年：昆山三市产业三结构从“二、三三、三一”转变三为“三、三二、三一”的格三局以及三发展休闲三度假三、旅三游观三光的职三能定三位都要三求大力三发展三商业世联三认为三：昆三山市三整体三规划三和职三能定三位与三经济三自然三发展三规律三相吻三合，三经济三发展三的规三律结三合政三策的三支持三，将三会大三力促三进商三业等三第三三产业三的发三展世联三认为三：三七大三片区三的划三分和三功能三定位三透露三了政三府巩三固第三二产三业，三加速三第三三产业三的意三图昆山三市共三分为7大规三划片三区中心三城综三合片三区(玉山三镇和三昆山三经济三技术三开发三区整三合形三成）北部三片区(周市三镇、三陆扬三镇和三石牌三镇整三合形三成)东部三片区(花桥三镇和三陆家三镇整三合形三成)吴凇三江工三业园三片区(以张三浦镇三为核三心，三包括三正仪三镇和三部分三玉山三镇)中部三生态三农业三园区（主三要是三张浦三镇）阳橙三湖休三闲旅三游片三区（以三巴城三镇为三核心三）南部三水乡三古镇三旅游三片区(周庄三镇、三锦溪三镇、三千灯三镇和三淀山三湖镇三整合三形成三）[规划三及现三状分三析]世联三认为三：7大片三区中三，中三心城三综合三片区三的商三业及三住宅三规划三对本三项目三定位三有直三接影三响，三是规三划研三究的三重点三所在中心三城综三合片三区依据三各自三定位三及发三展方向可三分为5个片三区：中心三城区城北三片区城南三片区城西三片区城东三片区中心三城区——规划三研究三的重三中之三重1.中心三城区三的居三住发三展趋三势2.中心三城区三的商三业发三展趋三势城中片区城西片区城北片区城南片区张浦镇城东片区沿沪产业带陆家镇花桥国际商务城南部水乡[规划三及现三状分三析]世联三认为:中心三城区三未来三依然三是城三市商三业中三心,但发三展空三间有三限，三会逐三渐向三外延三展;组成：由人三民路三、中三山路三、亭三林路三、柏三庐中三路、三前进三中路三、震三川中路等三城市三核心三地带三主要三街道三构成三；规划三：商业三、行三政配三套、三居住三、酒三店、三办公三等为三一体三的综三合型三核心区域三，辐三射范三围可三达全三市及三下属三其他三乡镇三；现状三：中心三城区三基本已经三没有三空置三土地三可以三出让20三07年上三半年仅有三的5.三60三74万平三方米三出让三土地，为三定销三住宅房即三非普三通住三宅用三房，限制三在一三级市三场流三通；人民三路、三亭林三路、三中山三路的三商业三一条三街已三逐步三呈现外溢三效应，带三动临三近的三集街三、西三瑭街三、马三鞍山三东路三的业三态和三商场三的出现；三同时三带动三震川三西路三到中三路、三前进三中路三、朝三阳西三路等三街道的商三业分三布；已形三成核三心带三的商三业集三合趋三势，三但彼三此联三系松三散——形不三散神三散未来三，中三心城三区商三业依三然是三城市三中心;行政三中心三可能三外迁;在原三有基三础上三改造三翻新三，或三重置三地块三进行三建设三；外溢三效应三俞发三明显三；住宅三发展三空间三小，三商业三发展三空间三有限三；城北片区城南片区城东片区城西片区中心三城区[规划三及现三状分三析]世联三认为三：三城南三片区三以居三住和三工业三为主三，靠三火车三站南三广场三住宅三具有三发展三潜力三，将三会带三动商三业发三展，三有望三成为三新的三城市三商业三副中三心城南三片区由两三部分三组成1.昆山三经济三技术三开发三区建设三已向三南延三伸，三其到三吴凇三江的三用地三基本三已批三租完，以三工业三用地三为主三，发三展潜三力小三，可三忽略三不计三；2.昆山三中心三城区三南边由沪三宁铁三路、三规划三沪宁三高速三铁路三、沪三宁高三速公三路及31三2国道三组成三的交三通屏三障；规划三：住宅三、商三业、三办公三同步三发展三；修建三火车三站南三广场三；现状三：住宅三社区三有一三定规三模，三主要三集中三在中三华园三路黄三山路三衡山三路创三业路三柏庐三南路三一带三（规三划中三火车三站南三广场三周边三）；商业三也集三中于三这一三区域三，除三计划08年底三入驻三的乐三购外三，其三余均三为社三区配三套商三业，三无聚三合氛三围；写字三楼集三中在三长江三南路三，当三地有三名项三目，三其中三一幢三为5A；火车三站南三广场三尚未三建好三；中心三城区城北片区城南片区城东片区城西片区[规划三及现三状分三析]世联三认为三：三城西三片区三集合三高档三住宅三，多三为在三建项三目，三目前三供大三于求三，未三来竞三争激三烈，三且人三口导三入效三应尚三未体三现，三商业三有多三数规三划建三设，三新项三目建三成开三业，三将支三撑起三片区三成为三新的三城市三商业三副中三心城西三片区昆山三中心三城区三的北三部的三几个三开发三区规三模较三小森林三公园三和大三学城三的建三设使三城市三向西三发展三有一定三的基三础规划三：大力三开发三此片三区的三宅开三发数三量及三规模三；玉山三镇政三府迁三入此三片区三；开始三发展三配套三商业三，规三划将三此片三区内三前进三西路三到中三路打三造为三“金三融商三业一三条街三”；现状三：1.昆山三市高档三住宅三楼盘三集合三地2.玉山三镇政三府搬三迁计三划尚三无明三显进三展3.前进三中路三到西三路建三成几三大商三业综三合体，三将引三入“家三乐福三”三和“三欧尚三”超市，但三未成三形“三金融三商业三街”城北片区城南片区城东片区城西片区[规划三及现三状分三析]世联三认为三：三城北三片区三商业三发展三潜力三有限三，将三以社三区商三业为三主，三与城三南片三区的三商业三发展三相关三性不三大城北三片区昆山三中心三城区三北部三的玉三山、三周市三等镇三的工三业用三地开三发基三本已三形成三蔓延三之势三；其他三用地三的建三设仍三有一三定的三余地三；规划三：1.商业三和居三住同三步发三展；2.北移三工业三园区三，使三居住区和三工业三园区三隔离三；现状三：1.传统三居住三区，三档次三中低三；2.商业三一直三发展三不好三；，三仅北门路三萧林三路一三带商三业发三展较快；城北片区城南片区城东片区城西片区一部三分向三北发三展，跨三越33三9省道三；一部三分向三东发三展，在三金浦三路横三泾路三新浦三路附三近；一部三分在三片区三靠近三市区三段，于三北门三路萧三林路三一带城北三片区三无论三是出三让还三是成三交地三块中三，商住三两用三地均三占据三绝对三优势土地三出让三成交[规划三及现三状分三析]世联三认为三：城东三片区三未来三将以三商务三办公三为主三要发三展方三向，三商业三配合三区域三发展三，以三中小三体量三、高三档次三的形三态出三现，三与城三南片三区商三业发三展的三相关三性不三大城东三片区规划1.在保三留部三分工三业的三情况三下，三发展三商业三、商三务办三公和三居住三；片区三开发三管委三会等三机关三迁入三；将区三域内三的前三进东三路打三造成三政治三金融三一条三街；现状三：1.商业三办公三用地三为5.三45三55万平三方米三，达三商住三用地三的4倍；近期三推出三“城三东轻三坊城三”“三嘉裕三国际三”两三个大三型商三业项三目，三但氛三围尚三未形三成；2.政府三机关三尚未三迁入三；前进三东路三尚无三发展三迹象三；住宅竞争三不激三烈，三目前三供应三量不三多，三但作三为经三济开三发区三，伴三随发三展，三人口三必然三会增三加，三购房三需求三量也三会逐三年上三升城北片区城南片区城东片区城西片区[规划三及现三状分三析]世联三认为三：昆山三市商三业将三重点三往西三、南三发展三，可三能形三成新三的城三市副三中心三重点三发展三区域三为火三车站三南广三场周三边、三前进三中路三到西三路伴随三昆山三市居三住地三“重三点往三西往三南发三展的三趋势三”昆山三市商三业也三应重三点往三西往三南发三展城西三片区三和城三南片三区，三有望三继中三心城三区之三后，三成为三新的三城市三商业三副中三心；城北三片区三的发三展潜三力不三大，三但会三有一三定发三展；城东三片区三的商三业发三展空三间不三大；[规划三及现三状分三析]总结三、三城三市微三观市三场分三析城市三微观三市场三分析——思维三导图城市三微观三市场三分析商业三物业办公三物业酒店三物业各商三业街三、业三态及三主要三商业三项目三对本三项目三定位三的影三响昆山三市商三业物三业的三未来三发展三机遇三及趋三势纯办三公物三业（三写字三楼）三是否三适合三在昆三山发三展；如果三适合三发展三，产三品特三征和三客户三特征三分别三是什三么？如果三不适三合发三展，三变通三的产三品形三式是三怎样三？40年产三权的三商务三办公三公寓三是否三有发三展空三间，三在昆三山的三认可三度如三何，三投资三回报三怎样三？酒店三物业三如何三细分三？昆山三市酒三店市三场整三体供三求状三况及三发展三概况昆山三市最三具备三发展三潜力三的细三分酒三店市三场是三什么三？昆山三市商三业物三业分三析步三骤城市三微观三市场三分析商业三物业各主三要商三业街三分析商业街或商圈性质功能组合客群定位辐射能力发展趋势人民路传统商业街购物，少量餐饮和娱乐，复合商业街全客层全市集中商业增加，继续全客层定位亭林路成熟商业街购物中高档，以中高收入女性为主全市保持针对女性的中高档次定位中山路半成熟商业街餐饮、休闲娱乐中档，中高收入人群周边3公里左右保持原定位北门路成熟商业街以社区商业为主，购物、服务占较大比例中低档，周边居民周边2公里增加集中商业，形成中档定位前进西路新兴商业区购物、休闲、娱乐、文化等复合商业区中档，全客层周边3公里最具发展潜力的复合商业区柏庐路新兴点状商圈购物为主，少量餐饮娱乐中高档，以时尚女性为主周边3公里形成块状商圈人民三路、三前进三西路三、柏三庐路三最具三发展三潜力三，前三两者三会形三成复三合商三业街三区，三后者三形成三女性三时尚三街区各主三要商三业街三分析城市三微观三市场三分析商业三物业各典三型业三态分三析业态基本立地条件参考现有网点分布市场容量发展前景百货占地

7000平米以上，面积

20000-50000平米，要求在该城市第一商圈，繁华地段，十字路最佳，商业氛围浓郁较合理，存在适当的分散，但都处于成熟商业地段随着昆山商厦二店、太平洋百货、巴黎春天的入驻，市场己基本饱和，新进入者风险较大看好，随着本地商业的升级，百货将发挥主导作用大卖场占地

10000平米以上，面积

14000-30000平米，要求在该城市人口居住密集地带，半径3公里范围固定居民达到20万人以上，十字路口最佳，交通便利。较不合理，在西城区存在一定的过度布点，贴身竞争。在北城区缺乏网点分布。南城区随着成熟，仍有市场空间未饱和，在新兴的居住区或空白区域，存在市场机会看好中型餐饮处于成熟商圈或同类聚集设置较合理，但布点较分散。除中山路之外，未形成有效聚集区未饱和，存在较大的升级机会，缺乏主题、商务餐厅看好休闲、娱乐处于成熟商圈或同类聚集设置较分散，未形成有效聚集区未饱和，存在较大市场机会看好专业店、专卖店处于成熟商圈或同类聚集设置较集中，分布于现各主要商业街已饱和，面对百货等大型业态的进入，存在威胁一般百货三业态三已无三市场三机会三，大三卖场三在特三定区三域存三在空三白，三餐饮三、休三闲、三娱乐三主题三定位三存在三明显三市场三空间城市三微观三市场三分析商业三物业主要三竞争三项目三分析竞争者辐射能力客群定位档次定位业态关系其他因素总结人民路重叠全客层中档为主各业态受一定影响。购物功能尤其冲突人行天桥的修建会使其不利影响加大回避购物功能，错位经营亭林路重叠中高收入女性中高档中高档珠宝、女装品牌店冲突回避此类业态中山路无中高收入人群中档不冲突影响较小柏庐路（含莱茵广场）重叠时尚女性中档、高档时尚购物冲突影响较小柏庐路（中茵广场）少量重叠中高收入人群中档餐饮存在一定冲突其规划管理水平不佳，竞争威胁小影响较小前进西路少量重叠全客层中高档各业态受一定影响影响大小取决于现有项目的进展情况影响未定，保持关注吉田国际重叠全客层中档大卖场冲突，餐饮、娱乐、休闲受一定影响产权式商铺经营难度较大保持关注，尽量错位经营火车站南广场重叠未知未知可争取形成互补关系未有详细的规划保持关注，争取整体协调发展人民三路作三为传三统商三圈，三随着三人行三天桥三的修三建，三其对三本项三目的三威胁三最为三严重三，本三项目三必须三功能三错位三，有三效区三隔城市三微观三市场三分析商业三物业对项三目定三位的三影响三分析典型业态竞争关系业态特点趋势判断项目地块总结百货不支持，与人民路、柏庐中路冲突不支持，要求成熟商圈前景看好不支持业态立地条件，进深过小不具有发展条件大卖场不支持。与吉田国际冲突支持前景看好不支持业态立地条件，进深过小大卖场不具备发展条件，标准超市可以引入餐饮支持，周边未有主要聚集区支持，可以组合集客前景看好支持建议组合发展休闲娱乐支持，周边未有主要聚集区支持，可以组合集客前景看好支持，内河可以利用建议组合发展专业店、专卖店不支持，与人民路冲突支持，可以组合集客前景一般支持建议配套对典三型业三态进三行内三、外三因素三综合三研判城市三微观三市场三分析商业三物业商业三发展三机遇餐饮三、休三闲、三娱乐三以及三新兴三服务三业态三是下三一个三商业三发展三机遇三，应三跟随三百货三布局三，或三自行三聚合三布局三。城市三微观三市场三分析商业三物业三总结昆山三市办三公物三业分三析思三维导三图商务三公寓写字三楼办公三物业三可能三的发三展方三向市场三现状产业三结构产品三优势客户三分析城市三微观三市场三分析办公三物业二、三三线三城市三办公三物业三启动三与发三展历三程萌芽三阶段启动三阶段发展三阶段成熟三阶段办公三需要住宅三改办三公草创三型企三业住宅无改善三环境住宅三立项三、商三务办三公成长三型中三小企三业第一三代商三务公三寓位置价格交通使用三成本动因表现三形式产品三特征入驻三公司三特征客户三关注三点追求三形象纯商三务形三象迅速三发展三的中三小企三业初具三规模三的企三业纯写三字楼三开始三出现位置配套硬件商务三氛围需求三多样三化多样三化各种三类型三企业写字三楼与三新一三代商三务公三寓并三存地段服务软环三境健康三、风三景世联三研究写字三楼OR商务三公寓三？城市三微观三市场三分析办公三物业产业三结构三决定三办公三物业三的发三展产业三结构三是决三定一三个城三市办三公物三业发三展状三况的三最根三本原三因第三三产业三不发三达，对三中高三档办公三物业三的需三求就三越小中小三型企三业越三多，三对商三住楼三等中三低档三办公三物业三的需三求就三越大昆山三以第三二产三业为三主导三，对三高档三写字三楼市三场带三动不三强，三对中三低档三办公三物业三有较三好的三拉动三作用昆山三历年三三产三结构三（19三78三-2三00三5）数据三来源三：昆三山统三计年三鉴20三05，20三05年昆三山市三经济三和社三会发三展情三况20三04年，三昆山三公路三货运三总量41三06万吨三，涉三及个三体经三济29三89家货物三周转三量26三.8亿万三吨公三里，三涉及三个体三经济16三.6万户第二三产业昆山三第三三产业三主要三是贸三易物三流行三业20三04年昆三山私三营工三业企三业98三2家，三产值24三3.三3亿元三；平三均产三值24三80万城市三微观三市场三分析办公三物业第三三产业三总量三反映三昆山三写字三楼整三体容三量处三于较三低水三平，三经验三值反三映昆三山写三字楼三市场三相对三于整三体房三地产三市场三处于三较低三水平三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量>1200大800～1200中等<800较低一线写字楼租金水平(元/平米/月)商品房均价(元/平米)R=R写字楼相对发展水平>3高2～3中等<2较低昆山=4三0/三50三00三=0三.8三%昆山20三06年第三三产三业GD三P总值28三9.三07亿元三，写三字楼三整体三容量三处于三较低三水平城市写字楼发展水平评估模型上海北京广州天津深圳武汉沈阳石家庄郑州兰州成都南京青岛西安乌鲁木齐昆山1.02.03.04.001000200030004000第三产业GDP(亿元)R城市三微观三市场三分析办公三物业5050第一产业第二产业第三产业20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%昆山三的产三业结三构不三支持三高档三纯写三字楼三的发三展(1三)第二三产业三是昆三山的三主导三产业，近三几年三增长三放缓三。第三三产三业比三重在02、03年下三降之三后，三近年三开始三缓慢三增长三。(2三)在短三期内三，第三二产三业的三增长三仍将三维持三，所三占比三重保三持稳三定。三第三三产业三在政三府的三倡导三下可三能会三获得三一定三的发三展。(3三)昆山三在近5年内三，仍三属于三工业三型城三市，三外资三企业三以及三本地三企业三中以三第二三产业三为主三。不三能支三撑纯三写字三楼的三开发三。城市三微观三市场三分析办公三物业物业名称开盘时间项目类型均价嘉裕国际广场2007年6月商业综合体，精装修酒店式公寓、商业、酒店和办公8000昆山新天地2006年8月商业综合体，精装修酒店式公寓、商铺和办公楼9200LOFT企业家2006年11月商业综合体，精装修酒店式公寓、商铺和办公楼7000诚泰国际商务广场2006年5月小高层商务写字楼7000利得国际2003年8月纯写字楼8000MP现代广场2006年12月纯写字楼8500纯写三字楼三很少LO三FT企业三家是三商务三公寓三新概三念的三领跑三者昆山三不适三合发三展纯三写字三楼昆山三是否三适合三发展三商务三公寓昆山三市不三适合三发展三纯写三字楼三，现三有办三公多三为工三厂自三建楼三、改三造型三旧写三字楼三和住三宅性三质办三公物三业，三商务三公寓三概念三刚起城市三微观三市场三分析办公三物业昆山三市办三公物三业分三析思三维导三图商务三公寓写字三楼办公三物业三可能三的发三展方三向市场三现状产业三结构产品三优势客户三分析城市三微观三市场三分析办公三物业二产三为主三的相三似城三市—东莞1.城市三地位三以及三地理三位置三相似昆山——江苏三省非三龙头三城市三，靠三近上三海。三独立三的经三济体三，以三电子三产品三等加三工业三为主三。东莞——广东三省非三龙头三城市三，靠三近广三州。三独立三的经三济体三，以三电子三产品三加工三业为三主2.产业三结构三相似以第三二产三业为三主，三第二三产业三在50三%以上三，第三三产三业在33三%左右3.经济三总量三相似昆山三20三03三年G三DP43三0.4亿元三，2三00三6年三超过93三0亿；三东莞20三03年G三DP88三4.三5亿三元，三20三04三年超三过1三00三0亿城市三微观三市场三分析办公三物业东莞三办公三物业三市场三在20三03和20三04年之三间出三现跳三跃式三增长20三04年施三工面三积达45三.4三7万平三米，三比20三03年的29三.6三1万平三方米三增长三了54％。空置三办公三、写三字楼三面积1.三78万平三方米04年批三准预三售写三字楼43三.3三2万平三方米由于三东莞三经济三规模三的增三大和三产业三结构三的调三整升三级，三使得三办公三物业三市场三的需三求呈三现阶梯三式跳三增。20三04年、20三05年，三东莞三办公三物业三年均三消化三量约20万平三方米跳跃三式增三长东莞三参考三市场三的研三究表三明，三市场三由发三展初三期进三入高三速发三展阶三段会三面临三一个三阶梯三式跳三增期三。昆山20三06年的GD三P水平三接近三东莞20三04年的三水平三，达三到近10三00亿—办公三物业三阶梯三式跳三增期三的临三界点城市三微观三市场三分析办公三物业酒店写字三楼商住三楼商住三楼昆山三商住三公寓三项目三案例三分析—L三OF三T企业三家LO三FT企业三家物三业类三型：三酒店三、商三住公三寓,写字三楼20三07年4月底三入市三，8月底三商住三楼部三分已三经售三罄。LO三FT企业三家作三为昆山三首个三提出三商住三公寓三中LO三FT概念的地三产项三目，三在开三盘之三后，三受到三了市三场的三热捧三。两三栋商三住楼三先于三写字三楼售三完。城市三微观三市场三分析办公三物业昆山三商住三地产三项目三案例三分析—L三OF三T企业三家50三-8三50平米三的自三由分三隔办三公空三间。挑高4.三5米的三大堂三，豪三华装三修首创三昆山三市集三约式三办公三配套三，前三台接三待、三打字三等办三公设三置。企业三注册三、商三务咨三询、三代订三机票三等集三约式三商务三服务光纤三接入三、无三线上三网；OT三IS电梯把租三金付三给自三己的三产权三型办三公物三业，三专为成长三型公三司量身三打造三。LO三FT企业三家商三住楼三产品三的自三身优三势9月6日市三调当三天，三从楼三盘销三售代三表处三了解三到：三购三买LO三FT企业三家的三多为三投资三客，三约占75三%左右三。主三要来三自上三海，三苏州三以及三昆山三本地三。其余三的自三用客三户多三为昆三山本三地的三中小三型企三业以三及创三业型三企业三。50三-8三50平米三的自三由分三隔办三公空三间。城市三微观三市场三分析办公三物业昆山三二、三三产三业规三模增三长导三致办三公物三业需三求增三加20三04年昆三山第三三产三业产三值构三成数据三来源三：昆三山统三计年三鉴20三0520三01到20三03年昆三山第二三产业三增长三较快三，主要三得益三于加三工类三企业三的发三展，三之后三一直三维持三在68三%的水三平。20三04年昆三山批发三、仓三储、三零售三物流以及三咨询三类产三值达到三三产三比例三的50三%多，表三明物三流贸三易等三行业三的高三速发三展。二、三三产三业规三模的三快速三增长三拉动三昆山三办公三物业三的需三求增三长。第三三产业三中的三贸易三物流三产业三增长三迅速第二三产业三规模三稳中三有增昆山三办公三物业三市场三面临三阶梯三式跳三增期市场三需求三量大三大增三加，三和大三量办三公物三业项三目的三入市三印证三了这三一趋三势LO三FT企业三家等三项目三的入三市也三可证三明这三一趋三势城市三微观三市场三分析办公三物业办公三物业三供应三的缺三失，三致使三住宅三物业三演化三为商三住楼三，承三担办三公物三业的三功能三，且三部分三实现三了商三住楼三的价三格部分三住宅三商住三比例三达到1;三1以上三。数据三来源三：世三联分三析办公三物业三供应三不足三，住三宅物三业承三担办三公物三业功三能。中档住宅演化为商住楼纯高档住宅演化为商住楼名称物业性质租金/售价商住均价4000元/平米左右商住约0.8元/平米*天，物业费1元/平米*月住宅转商住0.7元/平米*天，不含物业费和暖气费住宅转商住0.6-0.8元/平米*天，不含物业费和暖气费在住三宅项三目的三沿街三位置三都会三设置三办公三物业三。住宅三物业三实现三了与三商住三物业三同样三的租三金价三格城市三微观三市场三分析办公三物业街铺三类办三公承三担部三分办三公职三能，三办公三需求三外溢街铺三类办三公，主要三客户三群是三物流三公司三，大三品牌三连锁三服务三，咨三询公三司，三投资三公司三等高三级服三务业本质三原因三：缺三乏高三品质三办公三楼，三街铺三满足三其形三象以三及昭三示性三诉求城市三微观三市场三分析办公三物业602006昆山国民生产总值达到1000亿，对比相似城市东莞的办公物业市场发展规律，昆山达到阶梯式跳增期的临界点2006-07昆山办公物业进入跳增期，办公需求大增办公物业的缺乏使得大量客户外溢昆山缺乏足够的办公物业，办公物业客户外溢，迫使住宅楼和街铺承担了部分办公物业的功能LOFT企业家成为昆山商务公寓领跑者LOFT企业家抓住了这一市场契机，推出了LOFT商务公寓，成为市场的引领者。市场三分析昆山三面临三办公三物业三跳跃三增长三期，三市场三供给三增量三增加三；昆山三市有三较多三办公三物业三客户三的潜三在需三求未三被满三足；昆山三市未三来办三公企三业规三模将三会进三一步三增加三；市场三上出三现新三型办三公物三业项三目，LO三FT企业三家，三且销三售状三况良三好；从市三场层三面和三城市三办公三物业三发展三阶段三来看三，昆三山市三仍有三办公三物业三空白三点存三在，三且满足三客户三需求三的新型三物业三类型三更有三可能三被接三受城市三微观三市场三分析办公三物业昆山三