房地产企业集团运营管理

房地产计划运营管理实践知名房地产企业的计划运营管理模式万科：战略管控型——以满足公司战略和经营目标为前提，以关键线路为基础，

贯穿整个项目的生命周期的分级管理模式龙湖：完善的多项目计划运营管控模式金地集团：运营管控型模式碧桂园：通过将工程开发过程及与其相关的投资拓展、设计管理、开发报建、招标采购、工程建设、营销管理、物业管理和客户关系等七个板块实现

系统化管控为基础，对整个项目的开发过程实现统一的运营监控和管理，实现开发过程在进度、成本和效益上的最优化房地产计划运营管理概述1、什么是房地产计划运营管理？房地产运营是把项目开发作为创造、提供产品和服务的过程。房地产计划运营管理是对项目开发各系统进行设计、运营、评价和改进，对项目开发过程进行计划、组织、实施和监控等一系列管理工作的总称。从本质上来讲，是为了达到房地产项目目标而采取的各种管理手段。房地产计划运营管理概述2、房地产计划运营管理的主要内容计划体系运营体系计划运营管理体系计划管理体系成果管理体系会议决策体系流程管理体系计划体系详述计划管理体系成果管理体系计划体系计划体系详述管理构架计划体系设计计划编制计划的监控预警计划执行的评估考核一、计划管理体系管理构架1、单项目管理阶段——项目制模式：在合适的管理部门设置专门的计划运营岗，赋予合适的职级。2、同城市多项目管理阶段——操作管控型模式：设置专门的运营管理部门，根据部门职责设置岗位。3、多城市多项目管理阶段——操作管控型模式：集团设置运营管理部门，根据部门职责设置岗位，城市设置计划运营岗。4、多城市多项目区域化管理阶段——运营管控型模式：集团设置运营管理部门，城市公司设置运营管理部门。计划体系设计目标层次性可控性匹配性完整性1、与企业的管理思想、战略导向相匹配2、与管控模式相匹配3、与企业管理水平、人员素质相匹配1、覆盖各预定的管理阶段2、覆盖项目开发过程的全部业务活动3、全员参与1、自上而下层级2、逐级细分1、计划的模板及工具2、可参考的工作周期3、适用性计划体系设计方法举例：计划体系设计方法举例：计划体系设计方法2个维度多个层次项目计划体系一级管理计划体系二级三级计划编制一、从项目计划维度：1、项目计划编制几点要求：使用专业的计划管理软件由有决策权、有实施计划、有经验者参与编制灵活可控，对各种可能出现的变动制定预防方案计划编制一、从项目计划维度：2、项目具体节点计划编制：根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点计划编制一、从项目计划维度：2、项目具体节点计划编制：根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点一级节点：又称为里程碑节点，是对整体项目进度影响最为明显的节点。一般用于项目运营策划和项目年度开发计划。一般经验20~40个计划编制一、从项目计划维度：2、项目具体节点计划编制：根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点二级节点：是对一级节点的细化，主用于指导部门级的年度和季度开发工作。一般经验80~200个计划编制一、从项目计划维度：2、项目具体节点计划编制：根据项目开发流程和企业对项目的管理需求分级设置节点三级节点：往往又被称为专项计划节点，是对二级节点的细化，主用于指具体岗位级别的季度和月度开发工作。一般经验300~600个1、要满足项目总体和各关键节点的要求2、任务分解要落实，能指导具体的工作3、不可漏项4、尽量落实到具体的人5、充分考虑项目的实际情况计划编制二、从管理计划维度：1、年度计划编制：关注点：少而精；指标选择以目标为导向；指标应具备可衡量性。2、月度计划编制：关注点：关注经营管理的重点及项目计划的关键节点；关注上下游部门及横向部门间的协调；层次分明；目标明确，标准清晰，及时有效，具有实际的指导意义；灵活可控，对异常变化制定对策。计划的监控预警及时跟踪和预警常见的跟踪方式：1、采用计划/运营月报方式进行跟踪2、采用项目月报进行跟踪3、采用考核评估的方式进行跟踪常见预警方式：1、重要关键节点：开工、开盘、竣工备案、入住滞后时间达到30天（15天）的提前3个月（1.5个月）向总经理预警，并提出纠偏措施2、其他关键节点：一般滞后时间达到15天时，分情况分别预警计划执行的评估考核常见凭的考饭核方朽式：1、根据参关键节漏点计划付的延误粪时间进扣行考核申（季度宋）2、根握据关新键节赶点的陆计划势完成私率进身行考忌核（季度）3、将画关键徐节点拆纳入洋月度馒计划绩进行屈考核（季肢度）计划体孕系详述成果标栽准：指对填开发傅各个杏环节男产生经的成在果，草在结堵构的勾完善出与合锻理、越内容茅的全猎面深狮入与耽有效考、形旺势的储规范评与同咽一方俊面作隙出的今统一筹的规凉范要融求或容指导掌性纲府领。二、宋成果牛管理溪体系成果管理体系阶段性阅成果举哀例：运营皆体系篇详述运营垫体系流程管败理体系会议斥决策景体系形成专远业的流枝程总图包含呀各关棚键节躁点活渡动及逃其关裁联任何务2.流程文折件的制瞧定及落葬实包含各惩阶段流美程及各专类工作炕指引的兴制定、实施及紫流程完戏成节点惭质量控霉制根据需斯求对流普程进行欢改造关键铅路线氏、阶惜段周疗期、专决策揉节点吵的调袍整一、流程管理体系目标——通过会于议决策街体系的辟管理提散升项目橡关键活堵动的决妈策效率二、会议决策体系常见羊的运无营类瞒会议事分类像：项片目启呼动会福、成去果评比审会震、关寻键会稻议决猴策会换、集守团运窗营例第会、尊半年/年度阵总结斤会、浆专题镜会、快项目差周例炼会如何开她好会：1、会议里前的准算备，如路谨慎确毯定参加咏会议的祖人员；葡对各类届会议的潮资料给典出定义狸和要求田；根据唱会议传灿递的信混息选择辽合适的脉信