知名地产沪苏区域住宅项目工程策划

内部资料严禁外传沪苏区域常熟项目工程策划常熟项目部2015年

7月

日

目录策划背景一策划目标二前置策划三工程策划四质量策划五营销策划六财务策划七市中心商圈市政府东南开发区虞山、尚湖风景区琴湖商圈城市发展方向世贸商圈昆承湖景区汽配建材市场北城三环高架本案交通节点距离km时间分钟路况市政府48路况良好市中心商圈511局部拥堵琴湖商圈3.57路况良好世贸商圈36路况良好北高速收费站1316路况良好一、策划背景-项目简介文化片区常熟全市常住人口,约151万人，其中，城镇人口100万人。2014年GDP总量2009亿元，增幅7.5%，全国县级市排名第18，全省县级市排名第4，人均GDP超过2万美元，已达到发达国家水平。地块位于城区文化片区。文化片区是常熟市城区重点发展片区，片区定位文化教育和娱乐为主，整体定位和环境品质较高，居住定位高端。本案万科新城一、策划背景-项目区位体育中心科普馆昆承中学中江商务中心（酒店、餐饮）省常熟中学常熟市文化片区东部地块控制性详细规划文化片区■位于中心城区东北，城市重点发展片区■集文体、教育、娱乐、商务、居住为一体■具有文化特色的城市综合文化片区■总用地面积3.71平方公里■“一轴、一心、两组团”结构形式。一轴：东西向公共服务设施轴

一心：集文化、体育、娱乐、商业服务等公共设施服务核心区

两组团：两个居住组团国际展览中心小学（规划）行政服务中心（在建）目前已经建成■体育中心，总投资9亿■金山中路，总投资1.76亿■香山中路，总投资0.76亿目前在建■文化片区绿化慢行系统工程，总投资3.6亿2015年12月竣工■三环路快速化改造东北环段，总投资52亿2015年12月竣工一、策划背景-项目学区介绍★根据常熟市教育局文件（常教[2015]36号）关于公布2015年常熟市城区小学、幼儿园、初中施教区的通知内容，则我部所划定学区范围，如下：①小学学区：新区小学（含新区幼儿园）范围——东至原兴隆小学施教区、南至青墩塘转南至青墩塘转常浒河接新世纪大道、西至新世纪大道、北至长江路接东三环延至北三环接原兴隆小学施教区；②中学学区：昆承中学（当地最有名中学）范围——东至东三环河、南至青墩塘、西至常浒河与青墩塘交界处、北至常浒河。★学区内主要竞品项目：①中南锦苑、常客隆信一隆庭（在售项目）②金桂家园（安置房项目）③万科、新城（同批摘牌，在建）。本案一、策划背景-项目区位文化片区7号地A地块地块内部照片地块北侧紧邻体育中心地块北侧中南锦苑地块东侧金山路地块东北向安置房项目香山路金山路地块北侧道路照片地块北侧中南锦苑市中心商圈市政府虞山、尚湖风景区琴湖商圈文化片区世贸商圈三环高架汽配建材市场城区均价11000-17000元/㎡BGAHCFDJEI一、策划背景-项目区位J汇金广场占地30亩，总建10万㎡,高层83-139㎡。2013年12月首次开盘，2014年4月加推326套，去化50%，均价13500。D凯旋湾花园2013年11月15日至今开盘共推出洋房524套，去化70%，均价13500H世贸御珑湾（北三环）2014年4月开盘至今共推高层644套，去化50%，均价10000。G万达华府（城北高新园）2014年11月开盘至今共推1668套，去化67%，均价7800A中南锦苑（销售最好、距离最近）占地211亩，容积率2.4，总建约40万㎡，33层高层96-140㎡，高层12000元/㎡，车位9万/个。2014年4月至今共推1128套房源，去化90%。2014年为常熟成交金额冠军。2015年6月推2栋264套，去化32套。剩于11栋高层计划精装销售，预计2015年底销售。F绿地新里铂克花园（北城）2013年9月开盘至今共推1500套，去化74%，均价10500E绿地-常熟老街（北三环超级大盘）2004年开盘至今共推8500套，

去化95%，均价10000I中南锦城（北城）2014年1月开盘，公推1950套高层，去化82%，均价9500B中南世纪城（大盘）2008年7月开盘至今共推4937，去化98%，主要货量均价15000，尾货均价13000。C中南御锦城（南三环）2013年6月开盘，共推1539套高层，去化70%，均价9300。昆承湖景区本案北城均价9000-11000元/㎡东南开发区均价6800-12000元/㎡市中心商圈市政府虞山、尚湖风景区琴湖商圈文化片区世贸商圈三环高架汽配建材市场城区均价11000-17000元/㎡一、策划背景-项目区位1、中南锦苑地块211亩，容积率2.4，852万/亩、楼面价5322元/㎡2、中南世纪城地块2007年10月，885亩，容1.6、1.8，322万/亩，楼面价2682元/㎡3、中南御锦城2013年10月，154亩，容2.3，588万/亩，楼面价3833元/㎡4、琴湖壹号地块2010年1月，205亩，容2.5，513万/亩，楼面价3076元/㎡5、万达地块207亩，容积率3.5，291万/亩，楼面价1247元/㎡6、世贸地块2013年8月，72亩，容2.5，1008万/亩，楼面价6045元/㎡412653位置对比图市中心商圈常熟市政府位置对比图本案中南世纪城一、策划背景-周边竞品分析中南世纪城规模占地885亩，容积率1.69发展商常熟中南世纪城房地产开发有限公司距离市区路程及车程◆距市区：2.5公里，6分钟车程◆距我司：紧邻位置虞山镇新世纪大道与青墩塘路交汇处楼盘主力产品多层、小高层、高层、别墅近期产品价格高层15000-16000元/㎡，别墅20000-40000元/㎡，商业30000万/㎡（2层捆绑），车位13-15万/个楼盘特点/配套位于常熟新的CBD、CDL双核中心，地处常熟行政文化片区一、策划背景-周边竞品分析10地块所在片区均价水平当地洋房以高层为主，区域内暂无精装产品，洋房在售面积集中在90~140㎡；其中热销面积：两房，80=90㎡；小三房，90-100㎡；三房，120—140㎡。项目所在区域为城市中心区，高层洋房均价约为10000-13000元/㎡（毛坯）竞争对手洋房2014年常熟市销售金额冠军是中南锦苑项目，成交金额10.96亿元，成交面积8.58万㎡，成交均价12774元/m2，该项目属于文化片区，是距离我司地块最近的商品房项目。中南锦苑项目体量：总建面

40

万㎡；占地

210亩；城市区位：属于文化板块，距我司紧邻开盘时间：2014年4月产品信息洋房12000-13000㎡（毛坯）热销产品：洋房90—100㎡小三房，120-130㎡三房去化情况：至今共推1128套房源，去化90%客户群分析：城区30%，乡镇50%，外地客20%楼盘特点：文化片区首个项目，优质学区，中南在常熟有一定影响力一、策划背景-项目优势竞品品质常熟市已有绿地、世茂、万达、招商等知名开发企业进入，江苏知名房企中南集团在常熟已开发逾8年。2015年5月的万科、新城进入常熟。这是一个充分竞争的市场，且业主维权意识普遍较高。特点：展示面、绿化环境较好，有实体板房。产品均以毛坯交付，外立面品质一般，物业管理较差。品牌+展示区+物业+户型+精装修+学区一、策划背景-客户分析

项目地块位于常熟城区，是常熟重点发展方向，环境及发展潜力均较大，区域名校较多，文化氛围浓厚，可以吸引常熟全市及外地在常熟做生意的高端客户。竞品楼盘市场客户调研当地洋房客户以改善型为主，以常熟本地客户为主；客户来源比例城区客户45%进城及返乡置业35%外地客户20%产品建议：占地57.4亩，容积率2.4，以91-130㎡的高层洋房为主。主力设置户型YJ130，少量YJ140产品。售价建议：30层高层洋房精装均价12500元/㎡

（建议提升精装标准至800-1000元/m2，厨卫部分配置知名品牌）。35%一、策划背景-周边竞品户型分析中南锦苑主力户型分析：B、C户型(极具畅销)

均采用了方正户型布局，南北通透，双居室皆为南向朝阳，并配置阳台使其视野开阔，充分享受阳光，其经典设计理念深受当地百姓欢迎。C户型

更引进了2+1结构布局，提升该户型性价比及多元化设计风格。一、策划背景-周边竞品户型分析万科主力户型分析

万科经典畅销户型分析：1、入户处玄关设计充分保证隐私性；2、储藏室与设备平台融为一体，超值面积大赠送，极大程度利于改造；3、主卧配备卫生间，起居生活便利，私密性良好；4、两居室及客厅均朝南，极致采光；5、阳台面积大，充分吸收阳光。面积段户数建筑面积面积占比96m27226948137%115m26567556540%125m22202756815%142m2110156248%汇总1708188238设备平台设备平台设备平台设备平台一、策划背景-产品定位精工YJ140户型精工YJ130户型设备平台设备平台设备平台设备平台设备平台我司户型配比以YJ130为主力户型，配以少量YJ140户型类型比例YJ130户型90%YJ140户型10%面积约为：3.6m2面积约为：3m2面积约为：3m2面积约为：3.6m2面积约为：4.5m2

目录策划背景一策划目标二前置策划三工程策划四质量策划五营销策划六财务策划七展示区二、策划目标-整体概念规划首期货量区二期货量区货量（万m2）货值（亿）首期5.136.42二期3.774.71合计8.9011.13摘牌时间：5月20日总地价：3.845亿总占地面积：57.4亩

容积率：2.4总建筑面积:91611㎡（不含地下室面积：25650㎡）总货值：11.13亿地价：668万元/亩楼面地价：4187元/㎡

YJ140板房YJ130板房公建配套高层洋房二、策划目标-货量情况楼号户型单元数层数户数整栋面积(㎡)预计售价（元）货值（亿元）1#YJ140T-1(18X)2187210292125001.292#YJ130T(18X)21810811783125001.473#YJ130T(32X)1308810446125001.314#综合楼-3-1878--5#YJ130T(32X)22715818811125002.356#YJ130T(32X)22715818811125002.357#YJ130T(32X)1308810446125001.318#YJ130T(32X)124728452125001.05合计-11

177

74490919-

11.13第一次推售第二次推售展示区二、策划目标-货量组织楼号户型单元数层数户数整栋面积(㎡)预计售价（元）货值（亿元）1#YJ140T-1(18X)2187210292125001.292#YJ130T(18X)21810811783125001.473#YJ130T(32X)1308810446125001.315#YJ130T(32X)22715818811125002.35合计-

7

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42651332-

6.42第一次推售楼号户型单元数层数户数整栋面积(㎡)预计售价（元）货值（亿元）6#YJ130T(32X)22715818811125002.357#YJ130T(32X)1308810446125001.318#YJ130T(32X)124728452125001.05合计-

4

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31837709

-4.71第二次推售二、策划目标-项目目标项目开放时间：2015-9-20项目开盘时间：2015-10-1开放时间目标：4个月现金回正目标：7个月项目总货值：11.13亿土地获利倍数：0.39首期供货：6.42亿净利润率：12.9%全年销售目标：5.67亿自有资金回报率：83%项目去化率：88%成就共享目标：1930万目迷录策划岭背景一策划目郊标二前置策当划三工程策扶划四质量的策划五营销策划六财务策划七三、前乱置策划-现场开咽展工作1、展浅示区初期勘完究成2、临时围墙完亮成3、道董路硬潜化及卧配电亦箱完森成4、桩基差进场试阴桩完成5、综坊合楼桩基夜捐间加库班完铸成6、钢挺筋、槽模板释等材亚料进书场7、综合辰楼塔吊奔基础完匆成现场前置8、污洽水管杨网前学置埋非设三、朝前置够策划-后勤蒜保障工作2、总尿承包州现场静办公植室3、生谋活区勾板房翼搭设龙完成5、生活听区厨房-地砖铺疲贴4、生活途区厨房她管道砌能筑1、项目暮部临时垂办公室6、积水耕排放抽龄水7、生活肿区道路墨碎砖铺篇填后勤保障三、扎前置段策划-报建已蛙开展镇工作发改、姜规划搅、国乐土、住建健、人防、供电哭水等典初步沟通、吃资料获乔取主要事判项完成情况2015/05/29已完成确定熄环评陶、能萝评和可研单位获取抹周边字市政考管网图纸确定招压投标代乓理单位详细芬地质勘探报拖告临水开踪蝶口、程临电呆接入对接设计院，出具规划测设计乒报建方案钟图纸、文本洁等项目立项堆批复2015/06/02已完成2015/06/05已完成2015/06/08已完成2015/06/17已完成2015/06/22已完成2015/06/24已完成2015/07/03已完成三、前候置策划-报建政策开、竣工要求办理施工许可证开工报建手续办理按照常熟市相关要求预售条件信用等级为A级企业，达到建设总投资的25%，整个地下室出正负零;信用等级为B级企业，达到建筑总投资的25%，不低于总层数1/5；信用等级为C级企业，达到建筑总投资的25%，不低于总层数1/4；信用等级为D级企业，达到建筑总投资的25%，不低于总层数1/3。货币资本金监管政策高层建筑（12层以上），360元/平方米；所监管的必须是货币资金，不得以保函、信用证等冲抵。限购/限价不限购抗震设防等级六度融资条件无冬歇期无雨季

6月至9月开发报建费用总费用：

138

元/㎡；土地税费标准土地使用税：6元/平方米/年;契税：3%；优惠政策无项目公司谅初始队信用等级钩：B级三、前筋置策划-报建关键跃节点完成摧规划胀设计忆条件国有土必地使用案权证签订宗土地耍出让滩合同建设剥工程君规划级许可消证建设甜用地闲规划膛许可阻证建设必工程远施工行许可袋证已完成已完成已完成已完成商品房染预售许汗可证产权宵办理主要蝇事项完成节构点时间2015年7月17日2015年7月17日2015年7月22日2015年7月22日2015年7月30日2015年7月30日2015年8月20日2015年9月30日2015年9月19日2015年11月19日责任超人：周签慷首期货量节点二期货量节点三、前梨置策划-报建谊策划《商品房珍预售证》高层洋茶房第一地批201理6年09月19日高层揪洋房炒第二蛛批201普6年11月19日第1天2015.5.20土地摘牌

第31天2015.6.19修规第一次送件

第59天2015.7.17《用地规划许可证》送件

第66天2015.7.24

第72天2015.7.30《用地规划许可证》完成修规完成

第69天2015.7.27

第59天2015.7.17施工图审查第48天2015.7.6《工程规划许可证》完成

第86天2015.8.13第93天2015.8.20《施工许可证》送件《施工许可证》完成《工程规划许可证》送件第11天201痒5.5饼.30签订册出让翁合同三、某前置箱策划-组织因架构项目总经理郑永彦项目副总经理周慷程春工程部经理顾程程综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建土建工程师方闯刘凯张敏千工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等水电工程师徐国平江群成本控制营销财务资金项目采练用国晟奖监理开发柏报建经理李明威高营销该经理方致富造价爬主管范浩杀婧行政错主管李静A项目嚼部组程织策火划项目部配猎置11人(未来领袖3人)，已到位。财务经理陈肖馋曦三、号前置哨策划-人员职剂责部门姓名岗位责任分工综合部郑永彦项目总经理全面负责项目管理工作。周慷项目副总经理负责开发报建、工程管理、计划运营、外部关系维护等工作。程春项目副总经理协助全面负责项目管理工作。李静行政主管负责项目部行政、后勤及人事管理工作。开发部李明高开发部经理负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。工程（监理）部顾程程工程部经理全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。方闯土建主管工程师负责项目综合楼、临建板房、货量及周边所有工程的施工管理。刘凯土建工程师负责1标段施工管理。徐国平水电主管工程师负责项目机电/设备安装、市政外联、综合管网、强弱电等施工管理工作。江群水电工程师协助完成项目机电/设备安装、市政外联、综合管网、强弱电等管理工作。张敏千土建工程师负责2标段施工管理A项目部甲组织策秩划前置策闸划—1、组织义策划三、前棍置策划—组织保因障总指挥谢金雄区域支援组区域职能部门负责人工程管理区域帮扶组已经到位副总指挥杨红建，高斌梁佑扬明设计管斧理曹阳成本管孝理张化宇财务我资金徐静晌娜人力资伴源周璠投资管歼理孔庆献朗付成会霞杜卫薯尉计划运外营茅进至宇现场B区域组巴织策划后勤综惧合采购薯管理邓敏装修陈强职能中心部门职能中心对接人区域对接人项目对接人运营中心运营管理部设计中心博意规划设计部博意产品研发部博意设计管理部顺茵环境院博意南京院建筑博意南京院结构博意-装修院工程管理中心工程管理部成本管理中心招标部造价部市政配套前期部采购中心采购部三、前肝置策划——集团职枝能中心队组织策骨划三、前掉置策划—组织保赢障C集团职境能中心丸组织策掌划子公司总部对接人子公司现场对接人项目对接人腾安机电万方石材顺茵绿化现代家居三、前脉置策划——集团职矿能中心舌组织策躺划三、槐前置宴策划—组织衫保障D子公降司组纳织策寨划设计部门输出成果完成日期产品研发院综合楼单体方案已完成博意南京分院综合楼基础图已完成综合楼施工图已完成综合楼装修水电暖图7月20日装修设计院综合楼装修材料表7月15日综合楼装修水电条件图7月15日综合楼装修施工图7月16日综合楼软装8月15日设计部门输出成果完成日期博意南京分院板房施工图6月30日板房装修水电暖图7月15日装修设计院板房装修材料表7月10日板房装修水电条件图7月10日板房装修施工图7月10日板房软装7月31日综合楼临建恋板房设计部门输出成果完成日期规划设计院示范区道路及管网图已完成景观设计中心景观方案已完成园建施工图7月15日水电结构图7月15日绿化施工图7月15日管网及秃景观设计部门输出成果完成日期规划设计院总平报建版7月20日总平施工图7月30日博意南京分院货量桩基图7月20日货量单体施工图7月25日货量地库图7月30日装修设计院货量装修图待定人防设计院人防设计图7月30日景观设计中心货量景观图待定货量区施图纸三、前秃置策划-准备工阔作抓设计蜘主线设计轮进度弊：专人负贷责；每日跟很进；图纸撇要求隔：材料可间下单；现场可凡施工；常熟碧桂园设计图追踪一览表（展示区）类别桩基图基础图结构施工图建筑图水电图暖通装修施工图软装图综合楼已完成已完成已完成已完成7月20日7月20日7月16日8月15日YJ130-6月30日6月30日7月8日7月8日7月15日7月31日YJ140-6月30日6月30日7月15日7月15日7月10日7月31日园建绿化景观方案园建施工图水电结构图绿化施工图

已完成7月15日7月15日7月15日

示范区道路及管网图已完成区域市跟进：曹扒阳现场注跟进剧：杜卫候尉三、前混置策划-准备工皮作抓设识计主谢线问题主责单位完成时间规划报建图规划设计院2015.7.20综合楼施工图博意南京分院2015.6.26临建板房施工图博意南京分院2015.6.30单体桩基图及地库抗拔桩博意南京分院2015.7.20综合楼装修图装修设计院2015.7.16临建板房装修图装修设计院2015.7.10景观施工图景观设计中心2015.7.15三、管前置鼻策划-准备棵工作抓招标柴合约主线购序号招标工程名称（展示区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1一标段桩基工程6月20日一标段6月5日已提交无锡岩土、上海北盛；已进场2一标段总承包工程6月20日一标段6月5日已提交合肥义兴；已进场3桩基检测工程6月30日一标段6月23日已提交常熟市工程质量检测中心4展示区园建工程+永久围墙7月15日展示区范围议标，已提交江苏格瑞园林5铝合金门窗7月15日板房、综合楼6月25日提交未定标6室内装修工程7月15日展示区范围

议标，已提交俊艺7机电安装

8月1日展示区范围6月15日已提交腾安机电8营销围挡、广告标识工程8月25日一标段7月15日计划提交未定标9亮化工程泛光照明7月30日一标段7月5日计划提交未定标序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1临时围墙6月10日整个地块6月5日已提交阔景2道路开口招标6月25日整个地块6月15日已提交未定标3基坑支护及降水工程设计6月26日整个地块议标，已提交无锡岩土4基坑支护及降水工程6月27日整个地块6月15日已提交无锡岩土5土方工程6月27日整个地块6月12日已提交江苏江鸿建设工程有限公司6室内消防单位招标

7月15日整个地块6月20日已提交未定标7锌钢栏杆7月15日整个地块6月20日已提交项目定单位8防火门7月30日整个地块7月5日计划提交项目定单位9二标段总承包工程7月25日二标段7月5日计划提交未定标10人防工程7月30日人防部分7月1日计划提交未定标11室外供配电招标7月15日整个地块当地垄断——12燃气单位8月15日整个地块当地垄断——13自来水单位8月15日整个地块当地垄断——14弱电：有线电视、网络8月15日整个地块当地垄断——责任人悼：工程-顾程程合约-范浩膀婧序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）307月1日8月5日2配电箱307月1日8月5日3灯具类407月10日8月15日4开关面板307月15日8月15日5墙纸307月10日8月10日6电器类（中央空调）307月3日7月25日7电器类（抽油烟机、其他）307月10日8月25日8路灯、草坪灯、高杆灯307月10日8月10日9室内健身器材457月10日9月1日10石雕、铜雕、仿砂岩雕607月5日9月5日11户外用品类（游乐设施、花盆、陶罐、户外家具）457月10日8月25日12精装修类（门、木地板、楼梯扶手、橱柜）457月10日8月25日13软装类（家具）457月20日9月5日14软装类（饰品）457月20日9月5日甲供灯具等三、前渠置策划-准备工吗作抓采购渐主线供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包B类）1防火门407月10日8月20日2淋浴屏风307月10日9月5日3锌钢组合栏杆307月1日8月5日4入墙整体衣柜307月10日8月30日甲分丙包锌钢栏杆等供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件157月1日7月20日三、粘前置烤策划-准备工狠作抓采购店主线甲指乙摊供铝合鞠金门只窗等序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1抛光砖、仿古砖307月10日8月5日2外墙涂料307月10日8月10日3内墙涂料307月10日8月10日4反应型防水卷材306月30日7月10日5火灾报警及消防联动控制系统307月1日8月1日6电线207月1日7月25日7电缆207月1日8月15日甲指（签三危方合同跨）三、淘前置聚策划-管理保搏障管理肿保障开工、封顶、开放、开盘目标明确区域互动每周五与区域平台互动，汇报进度、协调问题每周计划会每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排周报、月报区域部门、政府领导每日例会（现场会）装修进场前：每日1会装修进场后：每日2会总承世包：疾统一尘思想析宣轨贯制踩度项目没部：站展示聚区抢警工经赚验分急享区域：败区域副异总裁莅择临指导目烟录策划侮背景一策划目值标三工程伶策划四质量午策划五营销策划六财务策划七展示军区首期挤货量区二期秃货量区四、搬工程帜策划-项目开框发节奏货量（万m2）货值（亿）首期5.136.42二期3.774.71合计8.9011.13YJ1的40板房YJ馒13粥0板房四、工谨程策划-总承谁包单狮位标段划今分二标段承建面积（m2）高层6#YJ130（27F）18810.88高层7#YJ130（30F）10446.17高层8#YJ130（24F）8452.28汇总37709.33二标段一标甜段一标段承建面积（m2）高层1#YJ140（18F）10291.74高层2#YJ130（18F）11783.20高层3#YJ130（30F）10446.17综合楼4#（3F）YJ140板房1878.10高层5#YJ130（27F）18810.88汇总53210.09四、图工程匙策划-桩基单炭位标段划嘉分一标段二标段四、工耐程策划-展示区蚕范围及然板房设伍置展示衡区范局围YJ1夺40板房综合楼花二层露的台红线巧外绿歪化YJ筹13溜0临建板房临建董板房A户型B户型综合楼YJ张13着0板房园林泳池YJ1舌40板房综合楼展示张区范脱围参观和动线围挡范码围四、工菜程策划-参观秩动线YJ综合楼二楼YJ1稿30板房临敢建板房A户型B户型四、臣工程石策划-临水给水症接驳毅点DN梢50（施工寒用水）DN5皂0（生脊活用罢水）生活区6月20日已通水四、工屠程策划-临电变压里器50矩0k什vA办公译生活必区二级配伐电箱一级配届电箱6月30日已通丛电500循kvA道路设朵置原则腐：1、道路挤在整个内施工场晨地内能谅形成环董路。2、正济式道璃路结辜合临点时道鞋路布跑置，握并需盒完成烦路面糟硬化孤，方滔便雨租季施价工和登材料封运输梨。3、临仰时道小路宽度不少于5.5腔m，主干愈道宽度驾不少于8m佛.四、印工程样策划-临路永久垒路临时短路8月25日消防道茧路分段酿施工辛，局油部通如行，检成品吉保护道路开糊口前期宏临时路四、工程策亮划-临设临设1、匹办公顷生活承区设毅置在渠项目眨红线势外的蜘东边挑，无犯需多咏次搬三移。2、充辟分考虑叠抢工阶盐段施工凝最高人狸数，做印好规划触，并预意留部分房间孩做办店公室及仓库。3、示范悲区抢工萝结束后冶板房做迈项目员垒工宿舍煤和物业乓员工宿键舍。我项目储部板房倍总共46间，10间用准于项积目办葡公和莫住宿遥，36间前带期作书为工装人宿屋舍，尘能容堵纳20开0人。抢工高立峰期不艇够住，效考虑租吴集装箱30个，以络满足360人居住绢需求。10纯0m步行1分钟单位名称人数总包400装修单位100石材单位40园建单位80绿化单位100物业公司40总计760四、工程厘策划-场地布症置塔吊鬼设置8台1、塔辞吊设置壳尽可吃能全狂覆盖，以便加快施清工速度桃；2、塔轰吊位置避柱开管网；材料堆惊场设置达货量区和靠近贡道路，避开岭园建凭绿化雁主景撤区及泥地下湿管线评；安装开怒始6月30日全部完印成7月30日材料堆钳放及加殿工钢筋加紧工区搅拌机入口台门卫塔吊入口门喷卫四、工程策衫划-土层傅地质挺情况常熟草地区杯抗震乘设防鄙烈度挡为6度，设惑计地震瞧分组为英第一组堡，设计通基本地遮震加速浇度值为0.按05拢g。地勘持关于山地基怜基础肌的建盲议1、拟盟建3F综合裤楼，末建议室采用旺预制亩桩，割以④1粉质粘尊土为桩端捉持力绘层，推荐敢承载力练特征值fa肢k为220哑kPa。2、拟骡建18捷F住宅男楼建宫议采步用预别制桩丸，以傅④2粉砂夹奴粉土为桩端持档力层。推荐绢承载力躺特征值fa转k为22洋0k乘Pa。桩基族设计速参数固表注：1．qsi员k、qpk分别为妄桩周土沃极限摩宋阻力标乖准值和贯桩端土敲极限端拒阻力标盈准值；2．l为桩赴入土奇深度鼓（m）综合楼啄位置①②③1③2③3④1④2③4④3JK5料4JK5仁5饱和胃，中置密，犯中偏碌低压欠缩性【土方方纺案】1、展缴示区著无地失下室倚，土券方回椅填时女从一莫期货驾量地灯库位亭置取推土平攀衡。2、由罢于场血地周夸边均亭在开诞发无哲临时摊用地个租用之，经泰与前侦期土鸡方部柜沟通愧决定嫂货量嫩开挖菌时土邪方外肌运。【整个趟地块】地下液室开宵挖面住积:3狼.2舱1万m2开挖深杂度约:3扑.3斤m，挖方先量10.爆59万m3，占地面户积:3.疤42万m2回土厚棉度:1.拥2m填方量4.1万m3,展示莫区地库出土相口四、工程策有划-土方平促衡地库顶选板标高+2.态9米场地边自然诉土标婆高+1.高8m地库楼趴层高h=3歪.7米地库秋基础厚度0.霜6米地库位拘置S=3玩.21万㎡四、工程策此划-桩基工么程B-展2A-2A-螺1B-1二标闸段一标吗段5#楼：开工7月10日结束7月30日综合军楼：开工6月25日结束6月27日3#楼：开工7月10日结束7月18日高层桩长40米，每单元110根桩膊，综枝合楼桥桩长30米，50根。每台柏桩基每捆天打桩60圣0米。1、一熔标段听，同甩样布侍置两猎台桩素机，萌一台慰打综病合楼核，一束台打3#楼完躬成后瘦合力弦往南庆往西移动诉。2、二标桐段，布孙置两台铅桩机，间同时从5#楼开始闭打，结杰束后往升南往西浅施工。四、工程坑策划-市政而工程现有市管政管网污水村管雨水吵管模块开始时间结束时间工作日（天）过路管道2015年6月10日2015年6月12日3雨污水2015年8月11日2015年8月20日10强弱电2015年8月20日2015年8月27日7消防2015年8月20日2015年8月27日7供水2015年8月20日2015年8月22日7燃气2015年8月20日2015年8月23日3展示俗区污县水管脸前置扰埋设展示区市政道路循及管网工嚷作1、展示衡区永久舌道路和伸临时道债路结合啄，并同寻步把雨扬污水管号预埋，河避免后撑续再破尾坏路面与。2、展示垫区东侧各和北侧喊的雨污捷水管及晴强弱电恭、煤气茅等过路贡套管先质行埋设。3、严格夫控制管老底、检例查井底饼标高，艺管道坡度4、检查岂井位置番优化，避免弊正对解着综愧合楼滚大门四、工程策撒划-主体工枯程策划逼重点第一湿重点第二重欢点第一粱重点岔：综合侍楼+临建YJ理14悔0板房1.综合楼遍带装修傲，施工辩专业工乖种繁多持，工期倘2.YJ140板房为1412升级版，工期紧张。临建板房YJ1301、共两户精工板房，工期较紧张。需保证装修材料及时供应。四、工程婶策划-单体工毛程策划123绿-综合治楼第一重触点第二重眨点第三代第一绑重点指：大堂装剖修工作北量大，尚提前做歇工作区柜的土建渣砌体工冤程，提侦前移交爸场地给使消防、违机电、良装修。同时，争中空大僚厅装修炭难度较塘大。计荒划由搭愚设脚手搁架到拆站架控制杜在共20天。第三迅重点悲：其他功绪能室装寄修较为激简单故木在此平瓣面内为谨第三重蜻点。综合控楼实京施要坟点：1、扣式两脚手架赖搭设满弹足装修减要求；2、空调屋消防等萄机电材陡料、电毅箱等提雨前下单第二重金点第二重毕点：①更熄衣室、洗番手间饭、康分乐室饲等。吩铺贴假、软两包、织吊顶亡复杂既，提购早抢替工，再为摆熔放器榆械、见饰品刑提供我工作乏面。②YJ翁140临建板刊房，在隔综合楼挺二层完乞成后才映可施工先，工期尿紧张开工正负零主体逼封顶(综合楼)外架蛾拆除完美开放2天201令5-7食-2520怜15搜-8舱-1纵0201烈5-9赔-2020送15材-7颈-1锡1201绵5-7窄-1014天16天40天2.梅4个月完美开放四、工屡程策划-工期目标招拍挂摘牌20太15过-5衡-2课04个月完美开放7-3虽0泳池办主体完成201哥5-9剑-20开放201败5-7狗-20园建绿沙化进场一、综重合楼三、园林促绿化工程置策划—展示父区作百战计禁划四、工程策斤划-主体工父程策划碰重点20嫁15旨-9储-2毅0开放8-2抹灰完林成装修进图场二、YJ尾13御0临建落板房20背15墨-7朝-2猴0开工8-1装修进膀场铝合金冬进场石材悄进场8-2曾0石材退场9-1畅0装修退场201赤5-9南-20开放9-谣15联合验束收9-1妖1家私饰欠品进场8-2炸5四大丛件进场8-7泳池铺忆贴完成9-页5综合楼牢铺贴完成7-3昂0主体封黎顶7-1框5正负美零8-晒24外脚手孩架拆除8-1某0砌筑完成8-超25铝合金退场9-5饰品序进场8-2铝合金退场9-1捏5联合验青收7-2飘7主体完成铝合特金进午场8-1铝合闸金完顷成8-2缠0外墙抱涂料完成201狐5-7调-10开工9-菜4装修现代家掠居退场9-努10泳池设朋备调试完成四、工程蜡策划-单体裕工程认策划12凯3-综合楼疤节点控赠制节点开始时间完成时间需要人数开工2015-7-102015-7-10完成至±02015-7-102015-7-15木工：50铁工：25架子工：20砼工：10主体结构封顶2015-7-152015-7-30砌体2015-7-202015-8-10砌筑：25抹灰：20石材挂石2015-7-252015-8-20挂石：40铝合金窗框2015-8-12015-8-25安装：10机电安装2015-7-112015-9-15安装：40装修工程2015-8-112015-9-10装修：80外架拆除2015-8-212015-8-24排栅工：15市政园建绿化2015-7-202015-9-15园建：80清洁拓荒2015-9-102015-9-15家政清洁：25四、工程策划-YJ却130临建尊板房燥节点节点开始时间完成时间需要人数开工2015-7-202015-7-20砖混砌筑完成2015-7-202015-7-25木工：20铁工：20砼工：5主体结构完成2015-7-252015-8-1抹灰完成2015-8-12015-8-5装修进场2015-8-52015-8-30装修：60铝合金窗框2015-7-252015-8-10安装：5机电安装2015-7-202015-9-5安装：5外墙涂料2015-8-52015-8-20涂料：10橱柜家居2015-8-252015-9-5安装：5软装饰品2015-9-52015-9-7摆设：2市政园建绿化2015-7-152015-9-5园建：40清洁拓荒2015-9-72015-9-10家政清洁：25施工漏要点寻：1、土建怖施工工政程中严识格控制妄各工序淹质量：开间普尺寸、影门框洞没口、抹写灰质量迫、地面仿平整度念、阴阳递角顺直狭等，保你证装修担成型质亏量；23、重点梳理装修材料清单，避免装修材料漏单；4、板房装修前，图纸会审，防止土建与装修尺寸不统一。四、胃工程蜡策划-园建撕绿化艇（室持外泳钻池）②①③园建第猪一重点：泳池主祖体结构屈，优先施帝工；园建第活二重点：展示衫区水景、景墙与泳借池主涌体同蓄步施威工，沫施工遭周期淘长，售为后善期设滔备调携试预极留时尚间；8月5日至8月25日。园建第抬三重点称：展示区忽园路、糟大面积备铺装与泳池绢周边水田景等同地步施工线，分段乡丰浇筑园邻路、分衔段铺贴绕，保障沸园建工云作面及烂路面质久量。展示炊区展示暴区货量鹅区园建村第一理重点软：1、园趋建图纸7月5日前取得即辅下单；7月15日进场既备料；2、室外乒泳池与粘综合楼剑主体同爬步施工杨，为调弟试留时拉间；3、室外才泵房优泻先施工防，结构嗽完成后浊回填，好再进行监室外管件线埋设叔；4、泳路池采向用结漫构找质坡、池壁外席侧采用绍砖胎模；四、乓工程和策划-①序号工程内容完成时间施工天数备注1园建进场7月20日—原则施工尽早完成，为调试提供充足时间，保证展示效果。2泳池结构完成7月30日103防水完成8月1日34马赛克铺贴完成8月7日75设备安装完成9月5日56设备调试完成9月10日107清洗完成，注水展示9月18日5四、工转程策划-夜间照虎明抢工碘钨灯（流动布置）（预备20盏）高压钠灯架（6盏）1、专人负责夜间照明，移动式照明配合固定式照明，保证晚上展示区照明效果；2、备移动照明支架用于机动作业，补充光源；3、现场以综合楼、洋房、室外泳池为主块区，每个片区布置两盏2000W高压钠灯；4、局部区块再以碘钨灯重点布置。5、保证施工区域没有阴影、没有死角，为夜间施工做好准备工作；长期雨卷季抢工伍措施要求各参床建单重位做却好防棚雨，输集水奖排水线抽水迈工作。在雨策季期辜间准响备好彩条布坊、雨棚恭架子和钢管扣件及2个抽凉水泵滚，另2个租喝赁备敢用，以备在斗大雨时店搭棚施膀工；施工人员人1）展示区西南侧布置临时集水坑，便于抽水、排水；2）展示区东侧直接排向东侧水沟；3）室外泳池临时作为蓄水池使用。四、城工程帆策划-雨季展期间兰抢工优化方式工程部位优化方案设计优化综合楼单体采用小面积综合楼，后期作为物业用房和社区服务用房，最大程度减少投入。取消室内泳池、有效减少结构及装修成本。雨季回填土，土质为橡皮土，首层配置架空板以免后期出现沉降。样板房精工板房YJ140，设置于综合楼二层，减少室外临建板房成本。人防展示区不设人防地下室，有利于抢工泳池泳池原规划部分在地库顶板上，因抢工需要，调整方案，留出地库施工作业面施工优化综合楼大堂脚手架搭设考虑上下同时施工综合管线综合管线图与景观设计平面图复核，对部分影响环境的管网和检查井位置进行调整四、工时程策划—项目怎优化四、工混程策划—货量组都织保障首期地商下室施六工二期地敲下室施烧工展示区最后地晚库施工拿部位四、撇工程汪策划—货量灾组织花保障信用善等级D级-只抢工主楼1/睬3信用等泊级C级-只抢工主楼1/4项目恩初始耀信用动等级B级-只抢工渴主楼1/5四、工和程策划—工地开辆放日YJ1担30实体践板房（A户型+B户型）材料+工法样棚板间（均染位于找三层浩）201截6年5月1日高端物业展示业主邀约规范精品工程展现优美环境展示媒体追踪报道1、展鱼示集团品蛾牌形象2、精例装修14辟12版板房3、展示恭材料禾样板缎间4、展示工澡艺样板间5、展激示现匆场实散体质勿量6、展示左安全幼文明欣施工7、展示掠公共坐部位狭温馨通道1精心策划展示竞重点2预演培训3开辟拓睛客渠道锡及力污度4媒体宣删传政府席沟通5项目物歇业营销纪合力7工地预协演应急小艘组碧桂五园“过程结精品际人居典杏范”工地枯开放熟日6常态滚钥动开放目姨录策划背攀景一策划目辱标二前置策球划三工程策联划四质量史策划五营销策划六财务策划七二、专柳人负责晨质量控虑制，及衬时与区拔域互动印，确保筑质量良榨好项目部巩每周开忙展周检忽查，对负安全及角质量进词行检查砌，及时束发现问举题，解陷决问题乔，把好靠质量关蹄符合迎犯接区域苹工程技拾术部“121拐2”质坊量巡符检要拌求。一、明确质侧量管控组标准，做好绞技术叫交底独、做提到样珠板先秀行，停及时俘纠偏每项稼工序都做好食工人睛交底庸，做旁好样幻玉板指扭导，风特别府是影米响光讨感的辱工序填；每个咐班组素现场罪做好网样板鞠，控穿制好亿验收芬，合鹊格后吴方可剖施工沉；发现路偏差炸，及视时制牧止，盲必要葬时候墙，停瞎工整谷改，甩绝不傅以牺撒牲质博量保范进度敞。五、溜质量言策划三、乘强化旧图纸另会审熔、做标好场油地交践接总包染和装曾修开脱工前尖做好羞图纸烛会审圣，提劳前发楼现图使纸问枕题，必避免律二次惠施工怨，保欧证成订型质乔量场地撑交接刮前，羞后续玻单位慕提前银进场模、严差格按壁集团观技术丸指导套文件赠质量棒检查筹，并国签署删场地律交接凤单。序号质量风险点易产生部位及产生原因施工应对措施1室内地面下沉开裂综合楼下土质软，类似橡皮土，首层地面沉降不均（特别是沙盘处）首层地面板设计改为钢筋混凝土结构板，与首层地梁和连系梁一起浇筑，既保证首层地面不下沉，同时加快施工进度

。2综合楼雨季排水问题因施工原因，综合楼雨季可能会出现进水、泛水等现象收到图纸后优化综合楼排水系统，现场严控外墙砌筑质量，过程把控，特别是排水找坡。3园建和绿化下沉泳池周边及管网密集处回填土时不能采用重型机械碾压，造成后期园建和绿化下沉泳池周边及管网密集处回填土时采用人工和机械配合分层回填，并浇水沉降，园建部位增设钢筋网片；绿化对坡较高处，确保管道安全的情况下进行夯实回填。4墙体顶砖裂缝综合楼及样板房因工期紧，顶砖施工时间不能满足沉降要求，顶砖处经常出现通长裂缝综合楼及样板房墙体顶砖与梁交接部位在基层加强网由玻纤网改成钢丝网，面层再用玻纤网。五、质凳量策划-风险疮点序号质量风险点易产生部位及产生原因施工应对措施5临建板房受潮

综合楼二楼露台设临建YJ140板房，据其他项目经验：临建板房外墙施工采用彩钢板加硅酸板，内墙采用硅酸板隔墙，易受潮变形，影响展示效果临建板房外墙及内墙全部采用加气混凝土砌块砌筑，外墙采用防水砂浆抹灰；室内地坪采用细石混凝土加高，临建板房周边设置排水沟。6临建板房装修质量

临建板房采用不同结构形式出现各装修质量问题，室内装修效果不佳：特别是厨卫、橱柜、贴砖、踢脚线墙纸等细节部位。严格场地交接制度，板房中土建工序验收完成后，装修进场，确保平整度及垂直度。装修进场交底，工艺、工法宣贯，装修各干湿作业验收。7地库回填夯实由于地块场地标高较低，回填土厚度达1.2m，后期容易产生沉降。分层夯实五、质缝量策划-风险点五、质询量策划-风险深点地库请与泳犹池交怖接部缺位仅2.纺0m综合楼卸二楼露谨台临建唐板房目满录策划背鉴景一策划爸目标二前置渴策划三工程址策划四质量挎策划五营销哗策划六财务策皱划七三、腹前置戒策划——集团职槐能中心缠组织策飞划六、营销策祝划—目标、除供货计划时间事项2015年5月20日土地摘牌2015年6月27日印象城展示中心开放2015年9月20日示范区完美开放2015年10月1日项目盛大开盘营销惕关键糊节点节点目标年度目标5.67亿销售目标展示区首期货朗量区二期货匆量区开盘货量开发节点占地产品套数面积（万）金额（亿）开工开放开售57.4亩高层洋房4265.136.422015/7/102015/9/202015/10/1六、药营销躬策划—目标息、供寨货计划三、悼前置仇策划——集团职密能中心泉组织策反划六、营皮销策划—目标、别供货计划货量及缝户型配默比情况备注：1）洋杰房共冰：YJ车13赌0和J14孔0两种户疫型2）面积段：89~涂99㎡小三后房占30比.4子5%；12拳7㎡-茅1在32版㎡舒适岛型三堪房60持.8塌9%；14形0雕㎡奢华舍四房9.4描5%产品

2015年总可售货量2015年后货量首期开盘货量开盘后计划2015年内供货板房区货量区套数金额套数金额套数金额套数金额高层洋房--4266.42————3184.71合计--4266.42

三、前攻置策划——集团职决能中心殃组织策粗划六、衰营销捞策划—目标巡寿、供辆货计划供货进较度原计划供货时间预估实际可供时间需求供货时间产品套数金额按需供货可实现销售现场进度及存在困难2015-9-252015-9-252015-9-25高层4266420056,700暂无总计4266420056,700

五心服泡务1如既往国家一竭级资质约物业六、营地销策划—推广缝工作蒙分解—（1）项目酸定位文化剖片区常熟人厅最理想高端住宅谷区最优配豪套体育中心/大剧院青少汽年活动中心星光天地候商业瞒中心精英揉教育累资源常熟市抽中学江苏省两常熟中片学昆承中学交通隙价值1触即发三维驼立体来交通粥网精装大洋房1步到位省钱击省时暗省力读省心一线川品牌千亿竟巨擘1线房钞企专业造种城二十协三载私家赛园林1生所求生态配园林刷中都换市家常熟碧缴桂园7.常销慕期4.广泛万拓客荐期5.硬广渣强拓丸期3.前期渠煌道期6.开盘期2.品牌参导入看期5月20日摘牌9月20日示范区开放10月1日盛大开份盘6月27日展示中心断开放线下渠去道阶段王性组合咱线页上媒体踩集中型艺投放阶段性策略币组合展示贤中心币开放示范区浩开放开盘线下媒体（以户外枯高炮输雄出品牌场及展厅针开放信碍息，目蹈前已在软投四块薄户外高著炮，计鲁划新增辛两块户围外）活动推广（利用染展示字中心咳开放泽活动层引起薄关注倦进行脊渠道拓展（策划参替现场包装（展点已确去定，筹备项目工缠地围挡爷、展示写中心以倚及各展点、销手售中心珍、样板娘展示骑区包装方除案）线上媒体（开盘前4周投放碌报广、古电台；阻开盘前2周千行集中型五投放，路含影视烂全年推阅广策略愿及思路栋：本案以研线下资规源整合夕为主，赏线上同止步跟进。紧跟重播大节点，运浓用线下媒体理（户外茎大牌、揪乡镇墙画体、公浮交车身彼、

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