工程施工管理建设工程项目管理

工程施工管理2010-6-201目录2一个定义What——什么是“工程管理”？5W1H一个模型Why——“工程管理”的目标？Who——谁做“工程管理”？一个工程项目管理案例When——“工程管理”的时间？Where——“工程管理”的地点？How——如何做“工程管理”？什么是“工程”?3建筑工程——为新建、改建或扩建房屋建筑物和附属构筑物设施所进行的规划、勘察、设计和施工、竣工等各项技术工作和完成的工程实体。什么是“工程管理”?工程=产品工程管理=产品管理工程管理=（工程设计+工程采购+工程施工）的管理45程工程设计工程设计工程设计工程设计工程设计工程设计工程设计工程设计工程设计工程设计工程采购工程采购工程采购工程采购工程采购工程采购工程采购工程采购工程采购工程采购工程采购工程采购工程采购工程采购工程采购工程施工工程施工工程施工工程施工工程施工工程施工工程施工工程施工工程施工工程施工工程的范围：设计+采购+施工工程是一棵树6第二级——分部工程第三级——分项工程第一级——单位工程第四级——检验批单一栋楼九个部件多个分项最小批次工程划分78工程分级的目的——

细化制定设计、施工规范和验收标准910工程分级对应——设计和施工规范11号工程设计规范施工规范1建筑地基与基础(分部)工程

2无支护土方(子分部)工程《建筑地基基础设计规范》《建筑地基基础工程施工质量验收规范》3有支护土方(子分部)工程《建筑地基基础设计规范》《建筑地基基础工程施工质量验收规范》4地基处理(子分部)工程《建筑地基基础设计规范》《建筑地基处理技术规范》《建筑地基基础工程施工质量验收规范》5桩基(子分部)工程《建筑地基基础设计规范》《岩土工程勘察规范》《建筑地基基础工程施工质量验收规范》6地下防水(子分部)工程/《地下防水工程质量验收规范》7混凝土基础(子分部)工程《建筑地基基础设计规范》《岩土工程勘察规范》《混凝土结构工程施工质量验收规范》8砌体基础(子分部)工程《建筑地基基础设计规范》《岩土工程勘察规范》《砌体工程施工质量验收规范》9劲钢(管)混凝土(子分部)工程/《钢结构工程施工质量验收规范》《混凝土结构工程施工质量验收规范》10钢结构(子分部)工程/《钢结构工程施工质量验收规范》11建筑主体结构(分部)工程

12混凝土结构(子分部)工程《混凝土结构设计规范》《混凝土结构工程施工质量验收规范》13劲钢(管)混凝土结构(子分部)工程/《钢结构工程施工质量验收规范》《混凝土结构工程施工质量验收规范》14砌体结构(子分部)工程《砌体结构设计规范》《砌体工程施工质量验收规范》15钢结构(子分部)工程/《钢结构工程施工质量验收规范》16木结构(子分部)工程/《木结构工程施工质量验收规范》17网架和索膜结构(子分部)工程/《钢结构工程施工质量验收规范》18建筑装饰装修(分部)工程

19地面(子分部)工程《建筑内部装修设计防火规范》《建筑地面工程施工质量验收规范》《建筑装饰装修工程质量验收规范》20抹灰(子分部)工程《建筑内部装修设计防火规范》《建筑装饰装修工程质量验收规范》《住宅装饰装修工程施工规范》21门窗(子分部)工程《建筑内部装修设计防火规范》《建筑装饰装修工程质量验收规范》《住宅装饰装修工程施工规范》22吊顶(子分部)工程《建筑内部装修设计防火规范》《建筑装饰装修工程质量验收规范》《住宅装饰装修工程施工规范》23轻质隔墙(子分部)工程《建筑内部装修设计防火规范》《建筑装饰装修工程质量验收规范》《住宅装饰装修工程施工规范》24饰面板(砖)(子分部)工程《建筑内部装修设计防火规范》《建筑装饰装修工程质量验收规范》《住宅装饰装修工程施工规范》25幕墙(子分部)工程《建筑内部装修设计防火规范》《建筑装饰装修工程质量验收规范》《住宅装饰装修工程施工规范》26涂饰(子分部)工程《建筑内部装修设计防火规范》《建筑装饰装修工程质量验收规范》《住宅装饰装修工程施工规范》27裱糊与软包(子分部)工程《建筑内部装修设计防火规范》《建筑装饰装修工程质量验收规范》《住宅装饰装修工程施工规范》28细部(子分部)工程《建筑内部装修设计防火规范》《建筑装饰装修工程质量验收规范》《住宅装饰装修工程施工规范》29建筑屋面(分部)工程

30卷材防水屋面(子分部)工程/《屋面工程质量验收规范》31涂膜防水屋面(子分部)工程/《屋面工程质量验收规范》32刚性防水屋面(子分部)工程/《屋面工程质量验收规范》33瓦屋面(子分部)工程/《屋面工程质量验收规范》34隔热屋面(子分部)工程/《屋面工程质量验收规范》12工程分级对应——验收分级分部分项工程的图片。。。“工程管理”的职责划分13工程管理对象多，周期长，专业广，所以管理风险大。目录14一个定义What——什么是“工程管理”？5W1H一个模型Why——“工程管理”的目标？Who——谁做“工程管理”？一个工程项目管理案例When——“工程管理”的时间？Where——“工程管理”的地点？How——如何做“工程管理”？工程项目管理——目标体系15质量(红)成本(黄)进度(绿)安全(线皮)工程项目管理——目标体系16弱矩阵论证阶段策划阶段设计阶段采购阶段施工阶段销售阶段客服阶段

投资发展部策划部设计部造价部项目部销售部客服中心

总经理客服中心质量-->质量-->质量-->质量-->质量-->质量-->质量-->全过程-质量目标-总体目标（利润）#####项目部进度-->进度-->进度-->进度-->进度-->进度-->进度-->全过程-进度目标-#####造价部成本-->成本-->成本-->成本-->成本-->成本-->成本-->全过程-成本目标-

人力资源部(人力）

财务部(财力）

总经办(物力)资源保障部门目标控制部门过程管理部门工程管理范围过程管理部门：按流程工作，关注接口；目标控制部门：设定各阶段的目标，偏差控制，阶段成果评审；资源保障部门三目标的关系：统一和冲突。工程项目管理，质量和进度，哪个更重要？三目标线17MS。。。弱矩阵论证阶段策划阶段设计阶段采购阶段施工阶段销售阶段客服阶段

投资发展部策划部设计部造价部项目部销售部客服中心

总经理客服中心工程-质量目标-总体目标（利润）#####项目部工程-进度目标-#####造价部工程-成本目标-

工程管理范围设计任务书图纸评审质量线进度线成本线施工合同工程竣工验收关注工程质量工程竣工前后的目标变化18客户中心项目部造价部项目前期工程竣工工程结算设计采购施工销售房地产公司客户工程保修期满关注工程质量（安全）-->和谐地纳税关注价格关注项目利润政府1~2年70年房地产公司关注品牌-->长期利润工程项目管理，质量和进度，哪个更重要？MS谁做工程管理？19客户中心项目部造价部设计单位勘察单位总包单位监理单位质量线进度线成本线分包单位供货单位造价咨询公司设计阶段设计部采购阶段造价部施工阶段项目部政府相关主管部门模型——工程管理目标与各干系人庞大的军队小分队军师侦察兵督军军饷官军械官督察官军长施工阶段进度管理20工程进饲度计划趁的复杂糕性21S=Start=开始F=Finish=结束举例

SS模式S

F

内墙抹灰

S

F

外墙抹灰

FF模式S

F

考察确定投标人

S

F

审批招标文件

FS模式S

F

提供施工图

S

F

审查施工图

SF模式S

F

评标

S

F

编制标底

如:FS+7S

F

室内抹灰

S

F贴墙纸

221.建立伟项目贺成本扰管理坡体系返，包偿括目醒标成齐本、陷责任谅成本拐与动央态成交本管坛理体霞系。2.从可研贺阶段至搂施工图壳阶段，兔目标成孔本是不刺断深化兄细化的赤过程；宅在设计吐、采购苦、施工顷各阶段盆进行成笑本的分茂析与平柔衡；目诱标成本介分解并艺落实到终具体责轰任部门示和岗位慰。3.成本控冈制：项良目投资挎估算控蹦制方案吹设计及伍设计概斑算，再捉用设计四概算控尾制初步细设计并棒做概算生修正，厦以控制帆施工图排设计和形施工图本预算。项目可差研投资贴估算方案设骗计初步臂设计合同订纽奉立合同实焦施施工图绘设计竣工兔验收竣工结医算价设计户概算概算贷修正施工图旅预算合同甚价中间结谊算+变更+签证成本猛管理注部负糠责制伟定项露目目泄标成享本，篇对各设部门西目标梁成本身进行寇监控掉，同砖时负碗责目快标成丹本的抛预警各阶箭段确溜定成叔本目残标成本愚管理泥部控足制确定以目标俘成本控制成沃本动态仍变化动态成介本＝目占标成本扛＋（目另标成本版）×变动慌率成本管玻理部提冲出上级累审批财务岸负责江对项弄目整核体成察本控握制效槐果进壶行监决控，尸代表橡上级闸履行快经营夺成果坏的监窃控。财务器测算忘项目雅利润施工灾阶段躁成本狱管理目录23一个定义What——什么是“工程管理”？5W1H一个模型Why——“工程管理”的目标？Who——谁做“工程管理”？一个工程项目管理案例When——“工程管理”的时间？Where——“工程管理”的地点？How——如何做“工程管理”？24工程项另目管理案例分混析项目修立项买报告25获取国肥土证26申办《建设用区地规划镜许可证》273月31日项目缺产品赛决策282月28日星期一表6-2：产品配比对比表

方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七产品构成产品比例构成全部11层小高层全部18层小高层11层小高层＋联排别墅（富贵2）11层小高层＋18层小高层＋联排别墅11层小高层＋18层小高层18层小高层＋联排别墅18层小高层＋情景洋房＋联排别墅总容积率2222222财务指标比较综合单方成本

2,693.60

2,773.07

2,671.35

2,748.10

2,773.85

2,747.43

2,809.38单方净利润

549.82

496.57

597.36

554.50

506.69

548.00

498.99项目净利润

28,976.53

26,169.75

31,481.81

29,222.72

26,701.72

28,879.53

26,294.39项目IRR30.00%28.16%31.60%30.16%28.53%29.92%28.23%市场机会比较销售速度评价

价格空间评价

直接竞争评价

产品创新评价

开发节奏比较开发速度评价

首期开盘时间评价

现金流评价

填写部门：蓝色区域——市场；黄色区域——成本+财务；绿色区域——财务；橘红色区域——项发（交地）+设计+工程注：1、此表的目的是通过不同产品的组合得出最优解。考虑因素见表6-2。2、设计和营销的弹性优化可在这个环节反复运行。委任项巧目经理29强控话制中控制弱控制项目避经理3月1日30类型职能管豆理型矩阵惑式管授理型职责分叛工开发设计工程销售项目部下派专惩业人员泪在专业舟职能上抓更多依塑靠专业技部门通常项希目经理梅更多的认履行现建场工程沾管理职铅能项目部馋成为项犁目执行沫的负责旦主体，直职能部寇门成为浮资源提祸供、建奥议与监国督主体优点员工薪介入夕双重壳职权卫之中狡，需歇要公盛司良安好的晋人际谊关系诸和全祸面的忠培训实施但条件多项晋目良详好的重团队棉意识项目掏管理沫型项目公霉司成为禾开发工鉴作的全快权负责慕主体少项你目项目煮经理琴协调评力强项目部缺点对项申目环腊境反澡应迅报速，肿便于喉实现烧项目豆产品什的创珠新和优技术土专业害化的干提升提高伯运作说效率类烟型弱矩毙阵（款强职惨能）平衡矩妖阵职责分安工开发设计工程销售项目部优点不利欺于发馅挥项享目经皆理积便极性员工介叛入双重爽职权之猴中，需心要公司艺良好的熊人际关灰系和全钻面的培痛训实施兼条件强矩脸阵（智弱职肌能）专业怜团队弟优势姨弱不利于裂管理模页式规范百化、标殿准化与少成本控油制项目部缺点发挥累专业课优势降低郑了对乏项目奔经理导素质倍要求对项瓶目环跳境反练应迅祝速，筹便于散实现结项目收产品图的创买新和译技术况专业艇化的线提升设计工程项目部项目列部设计工程项目部项目部设计策划设计销售开发设计工程销售项目部项目滑部策划设计工程销售项目专部项目部发布/修订项逐目里程油碑计划313月10日项目仁里程述碑计裳划132

XX项目里程碑计划2007-1-3（A-2）

节点专业逻辑关系计划节点名称一期示范区节点01营销01出图报建01市场定位

节点02设计01出图报建02概念设计

节点03报建01出图报建03取得《土地使用证》06-8-20节点04报建02出图报建04取得《建设用地规划许可证》06-9-20节点05设计02出图报建05规划设计完成06-7-15节点06报建03出图报建06规划方案通过审批06-9-1节点07设计03出图报建07单体方案完成06-9-25节点08报建04出图报建08单体方案通过审批06-10-15节点09报建05出图报建09取得专业审批意见06-10-20节点10设计04出图报建10扩初设计完成---节点11报建06出图报建11扩初设计通过审批---节点12设计05出图报建12施工报建图完成06-11-5节点13报建07出图报建13取得《建设工程规划许可证》06-11-30节点14报建08出图报建14完成节能审批及施工图审查06-12-15节点15报建09出图报建15获得《建筑工程施工许可证》06-12-20节点16设计06出图施工01桩基施工图完成06-10-20节点17采购01出图施工02基础施工单位确定06-9-30节点18设计07出图施工03全套施工图完成06-11-15节点19采购02出图施工04总包单位确定06-11-10节点20设计07出图施工04景观扩初图（材料样板10月26日定）06-10-20节点21设计08出图施工05景观施工图完成06-11-15节点22采购03出图施工06景观施工单位确定06-11-15节点23施工01施工销售01基础施工开始06-10-20节点24施工03施工销售03主体结构达到正负零07-1-10项目里席程碑计真划233节点25施工04施工销售04示范区（景观、绿化、管网）施工完成07-4-20节点26施工05施工销售05示范区（样板房）施工完成07-4-20节点27施工06施工销售06主体结构达到预售条件07-4-10节点28报建10施工销售07取得预售许可证07-4-15节点29营销02施工销售08销售开放07-4-13节点30营销03施工销售09销售开盘07-5-1节点31施工07施工验收交付01主体结构封顶07-6-1节点32施工08施工验收交付02外脚手架拆除07-10-15节点33施工09施工验收交付03竣工资料完成07-10-15节点34报建11施工验收交付04竣工(质量)验收完成07-11-15节点35报建12施工验收交付05取得《规划验收许可证》07-11-30节点36施工10施工验收交付06竣工备案要求的景观、绿化完成07-11-20节点37报建13施工验收交付07竣工备案完成07-12-25节点38施工11施工验收交付08外墙渗漏整改完成07-12-15节点39施工12施工验收交付09土建移交精装修完成07-12-30节点40客服01施工验收交付10第一次业主开放日08-1-25节点41客服02施工验收交付11模拟验收完成08-3-5节点42客服03施工验收交付12第二次业主开放日08-3-20节点43施工13施工验收交付13景观、绿化（水、电、煤气）全部完成08-3-10节点44报建14施工验收交付14产权查丈及勾线图08-1-30节点45客服04施工验收交付15交付使用08-4-30节点46报建15施工验收交付16大确权完成08-4-15节点47客服05施工验收交付17日返修量低于30条08-6-14节点48施工14施工验收交付18新建物业移交完成08-6-30申报建杀筑方案垮的消防款审查34申报杜建设浙工程湾规划伪许可袜证35获取犁建设插工程浅规划守许可辛证36施工图订设计方期案报审37采购企策划38集团总臭部区域公种司项目公绑司P个总包+Q个分奶包+M个甲卫供材炒料设镜备+N个乙炸供（冻甲指嚷乙供）材料柏设备项目“采购暮策划”成果图★战略目标C投资Q质量T进度A数量R风险项目部工程部成本部运营部法务部判断采支购策划饱是否合可理的依给据进户差门的用发包3940采购顷类型构与采胖购模塌式匹钉配411.采购脆弱的“酒瓶”——瓶颈型Bottleneck物资

2.采购易爆的“炸弹”——关键型Critical物资质量供方能力要求高质量供方能力要求高施工管理难度高施工管理难度高产品质量风险大产品质量风险大客户投诉影响大客户投诉影响大成本市场竞争程度一般成本市场竞争程度高采购总金额一般采购总金额大产品规模效益一般产品规模效益明显进度采购所需时间一般进度采购所需时间长风险采购人为风险一般风险采购人为风险高采购实例进户门；铝合金门窗；室内装修；采购实例总包工程；电梯；发电机组；采购模式战略合作+分散采购采购模式战略合作3.采购常用的“书籍”——日常型Routine物资4.采购跳动的“弹簧”——杠杆型Leverage物资质量供方能力要求一般质量供方能力要求一般施工管理难度一般施工管理难度一般产品质量风险一般产品质量风险一般客户投诉影响一般客户投诉影响一般成本市场竞争程度小成本市场竞争程度高采购总金额小采购总金额大产品规模效益不明显产品规模效益明显进度采购所需时间短进度采购所需时间一般风险采购人为风险小风险采购人为风险高采购实例室外景观地面砖；装饰线条；采购实例开关插座面板；户内配电箱；采购模式分散采购采购模式集中采购+分散采购42确定施貌工总包书单位436月20日总包合偶同备案(真假雅合同)总包意合同获取建促设工程总受监通时知书44获取建筋筑工程馋施工许助可证456月21日确定筐监理那单位466月20日图纸会绘审47施工灶管理援交底48施工糊现场发三通跪一平49土方施像工造价运工程说师现邀场巡规查50土方打工程亭的工拖程量佛计算51桩基刮础工模程合扛同约携谈52主体怖工程梨施工——第1层537月21-2却7日钢筋坏进场杜验收547月21日符合念合同油品牌独要求祝的钢伴筋55合同外庭品牌的鄙钢筋56钢筋惭的加字工57钢筋蒸的加臣工58模板六安装但的质慕量问昆题(预防)59606162主体工宋程施工——第2层637月28日现场摔安全吨施工雁检查64主体工外程施工——第3层658月4-10日主体痕工程徐施工——第4层668月11-1负7日主体工厘程质量帆事故(楼板凿阴除)678月15日谁动了我的工程质量???质量晚事故版发生醋的原寄因68施工质倡量管理须体系建著设69施工弟单位纠质量劈燕自检施工单蛙位质量控整改监理雨单位坏质量叹验收工程竣庸工验收主体核工程节施工——第5层708月18-2染4日主体工死程施工——屋面庆层718月25-30日门窗塞侦缝施工辫样板制些作72门窗工句程的成惧品保护73进户门篮质量问淋题74防水它工程且施工.现场泻检查758月31日屋面斜渗漏——防水质盯量问题768月31日外墙挠材料棒选样77施工技非术要点阁交底7879外墙宪装饰清工程需施工厉样板临制作809月4日外墙装隆饰工程来施工样具板制作819月5日外墙装旦饰工程吓开工829月6日外墙歪砖进恢场验蒜收(手续/照片)839月6日外墙逮防水悲材料援进场849月7日真假防带水材料85厨房淘和卫班生间丢的蓄扒水试蓬验86伪劣杯建筑冲材料87外墙政砖的迫细部尤节点可做法88监理检耗查外墙辫砖施工驼样板89外墙慌砖的描设计知变更90钢栏杆防施工样披板的验宵收91钢栏环杆镀替锌层睁和面慢漆厚桨度的每检测92材料设魄备样板暂实物确滋认(采)93制订开峡盘赶工饼计划949月10日获取笼预售卡许可颗证959月20日样板圈房木溜地板两采购(直接)969月22日样板待房木融地板蓬配件97样板房菠家具饰萄品布置989月30日99项目开猴盘10月1日开盘寄展示震区布寺置10拾0工法细样板岸房——展示剥内外甚墙10哨110月2日展示门氏窗工艺挪做法10210月2日展示闷坡屋鸦面和卡平屋秤面工慎艺做麦法10扣310月2日10月2日展示冒水电沸暖通子材料猛设备104展示室养内预埋浪管线的运位置10510月2日图纸服错漏公碰缺舰引起仇设计担变更106客户身投诉洁引起欣设计输变更10躲7设计变皂更施工村验收和芬结算10愁810月20日设计变畏更分类辟统计10挺91、专业钞改进变备更金额蔑最多、双数量也妨占相当盲大比例里，说明漫我们为昌了提高涉品质，喇耗费了贡大量的芳人力、霞时间、参资金成搜本；2、图纸等错漏碰粪缺在数赖量、金存额上均茧较多，鼻说明我夫们的图萝纸质量州有待提揪高；3、合同笋遗漏金怎额占到记变更总恶额的21俱%，说森明招联标范畜围、姻工作昨内容钱的界闭定不车够清三晰，斑存在茶较多法的空妈白地北带；4、另行眉委托占南到变更警总分数篇的18%，说震明我磁们现震场合杏同肢慌解现店象较膨多。客户投咽诉11扒0集团捐一季智度规肝划设经计总本投诉霞量239件■已绘落实国：10券5件巴■未广落实咱：13徐4件晌占56裂.0散7抵%平面丸设计掩、总野体规品划、躲居住饰性能覆■胡投扭诉的富热点埋■解酬决的控难点冰箱洗勇衣机位17侵%外墙渗蹈漏——谁的次错？11毫1竣工后哲外墙渗既漏-外墙时砖返抗工112容易齿受伤双的外小墙砖……11牙3涂料开鼻裂——赶工缩慧惹的百祸？11岛4集团总呼部工程佩月度联迁检/被检11波57月29日关于发尝布《项目质手量风险渗与工程坑管理评呢估办法缴（试行励）》的通痰知各区域锣、一线舰公司：集团钥开展卷项目芳工程乔管理淋评估脚工作队已有锅两年渣时间收，评峡估工