大型商业地产风险与控制

大型商业地产风险与控制大型商业地产风险与控制商业地产的机遇与风险2项目选址风险4商业地产的投资价值31政策法规风险33业态组合风险35规划设计风险6资本运作风险37商业地产商业地产商业地产的灵魂是商业商业地产商业地产投资价值一商业物业的潜在价值远远大于住宅物业，长期持有能实现投资价值最大化。三未来中国经济将持续增长，长期持有的商业物业不像开发的住宅物业，卖完了就没有了，持有的商业物业能获得土地增值收益。二经营商场更可以获得稳定的租金或商场经营收入，获得宝贵的现金流。四当企业急需用钱时，有收益的商用物业可以轻易地抵押给银行，获得银行贷款。商业地产机遇与风险并存商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。商业地产的服务范围主要是第三产业，随着中国产业结构调整，政策向第三产业倾斜及第三产业自身的快速发展，商业地产在城市经济发展中的地位也越来越重要，商业房地产的供给和需求都将比较活跃。尽管最近几年，商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地产的投资额绝对数量增长较快。商业地产投资占房地产投资总额的比重城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。我国的消费率低于世界平均水平，消费有大幅增长的潜力，这也预示着商业地产的广大发展空间。商业地产具有“高投入、高回报、高风险和高难度”的特征，在商业地产高速发展的同时，也隐藏着很多的风险。截止到2008年，办公楼空置面积近1000万平方米，同比增长约8%；商业营业用房空置面积超过4000万平方米，同比增长约5%。

机遇风险政策法规风险一、商业地产项目取得成功的要素

一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键的因素，分别是土地、资金、人才与政策。这四个方面如果在某一方面存在严重的短板现象，项目开发就很难取得成功。二、什么是政策法规风险政策法规的风险就是指城市规划、商业网点规划、交通、环境等地方政策法规对商业地产项目的影响。当商业地产的其他因素都可以促使项目走向成功的时候，如果项目存在政策法规的风险，那么这样的打击可能是毁灭性的。一个项目存在的其他不利因素我们可以通过后天的努力去进行弥补和调节，但一旦在政策法规上存在严重的风险隐患，失败的局面将是无法改变的。政策法规的风险是根本上的风险，如果项目存在政策法规上的风险，这样的项目应当予以一票否决！政策法规风险三、政策法规方面的风险控制（一）是否符合城市总体规划要求？

城市总体规划决定了城市未来的发展方向，以及区域经济发展的潜力。项目符合城市总体规划是最基本的要求。

1、与政府关系良好，不等于没有政策法规的风险。

与政府关系良好，凭直觉去选取开发项目的土地，不从城市总体规划、商业网点规划、交通评估、环境评估等方面去论证项目的可行性，就开始进行规划建设，这样的开发决策流程是不科学的。

2、决策不能满足于粗放型的城市规划研究。

一个成功的商业地产项目不仅要顺应城市的发展方向，同样也要对城市未来的经济增长、城市建设的节奏进行深入、细致的分析、研究。一个商业地产项目要想取得成功，不能满足于粗放型方向的指导，而必须对城市规划与项目的关系进行全面系统的论证。政策法规风险

3、对城市规划研究的内容。城市功能商业区是如何分配的？新城区建设的区域和周期是如何安排的？城市商业走向和人口聚集的脉络往哪里去？城市的重要基础设施如何建设？城市新区的开发建设时间表是如何安排的？（二）是否符合城市商业网点规划要求？一个商业地产项目同样要符合商业网点规划的要求。政府为配合商业网点规划，必然将市政建设向这一区域倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划的要求，才能事半功倍，获得成功。政策法规风险案例分析：

广州某开发商通过关系在珠江新城黄埔大道拿到了一个面积达6万平方米的地块。论地块，该项目位于广州城市规划的重心珠江新城的北端，地理位置得天独厚。论规模，6万平方米的商业面积在天河中心区域也颇具规模效应。项目拟建成一个集购物、餐饮、娱乐为一体的一站式购物中心，在它的发展规划中，它希望与天河城市广场形成犄角之势，形成天河中心商圈的两大极核效应。项目在开业一段时间以后，发现运营十分困难，不仅人流量稀少，商业氛围不佳，商户连生存的底线都难以达到。为什么这一个看上去条件十分理想的项目，在落成以后，就发现路行不通了呢？经研究发现：广州市政府的商业网点规划中将天河的商业中心定在以天河城市广场、体育中心为核心的天河路、中山大道的商业主轴上。而项目坐在的黄埔大道政府明确规划以家居、装饰材料为主营商业业态的商圈。为此，政府将黄埔大道建设为八车道的城市快车道，快速通过的车流不利于人流通过马路，却是良好的建材、家居、汽车等商场的集散地。政策法规风险该项目的规划定位是一站式购物中心，但零售商业氛围却被黄埔大道隔断，项目周边成型的都是装饰材料市场、家居市场，这一商业氛围与天河城零售商业格局存在天然的障碍。于是，开发商不得不将项目改建为装饰材料城。虽然整体的经营状况有所好转，但由于原有建筑格局和功能分布并不适宜建材、装饰材料商家的经营要求，电梯配备、楼板承重、仓库都不符合要求，难以吸引有实力的建材商家、装饰材料商家加盟。同时，项目建设成本高、土地价格高，而建材商家、装饰材料商家的租金水平却比较低，这一现实的矛盾，一直成为这个商业建筑最大的困扰。

从本质上来分析，该项目今日所处的困境就是没有充分研究城市总体规划的结果，没有认识到一个不符合城市商业网点规划的区域、以及在一个建设中新城区开发购物中心所存在的风险。与政府关系良好，并不意味着没有政策法规的风险，在这个案例中也得到了充分的证明。一个城市的总体的商业规划是知道整个城市商业网点布局和网点建设的法规性文件，每个城市都有与其相适应的城市商业网点规划，都是商业地产项目在进行投资决策时要认真研究、分析的重要内容，避免项目与城市总体商业规划发生冲突！

政策法规风险（三）是否符合城市的交通评估？

所谓城市交通评估，就是从交通的层面对商业地产项目的交通流量、交通可达性、交通负作用进行单项的综合论证、评价。

1、交通评估的必要性交通是商业项目成功的生命线。一个成功的商业地产项目的交通组织包括建筑内部的交通组织、建筑外部的交通组织、内部与外部交通的衔接等三个方面。商业地产项目的交通评估就是对建筑的外部和内部交通的衔接进行总体评价。一个商业地产项目在建成后必定有内部的交通流线，同时也有外部市政交通流线。交通评估所要评价的内容是：项目建成后，项目产生的交通流量会对外部交通产生什么样的影响？内外交通流线是否能够衔接？如何衔接？外部交通承载能力是否足以承载项目所产生的交通流量？项目产生的交通流量是否会对外部交通产生严重的影响？

政策法规风险2、交通总流量在进行交通评估之前，我们首先要明确项目实际存在的交通总流量，以及保持良性运作所需具备的交通总流量。一个项目如果不具备良好的整体交通条件，不仅对市政交通产生不良的影响，同样对项目的可持续运营产生不良的影响。一个项目的交通评估不过关，同样要一票否决。案例：广州天河城商圈现已成为华南地区最具有规模效应的商圈，有一种观点提出把天河城商圈的商业建筑面积由70万平方米提高到200万平方米。天河城商圈现在的每天客流量已经达到30万人次，人流和交通状况已接近饱和。如果将建筑面积扩大到200万平方米，那么天河路每天要吸引150万人次以上的客流量。而天河路每天以现有的全部交通工具搭载的消费者最多可达90万人次，在交通总流量扩大到150万人次以上，现有的90万交通总流量之外的60万人所带来的交通问题，绝不是现有的交通运力可以解决的，这足可以让天河路陷入瘫痪！天河城商圈的容量有多大，不仅取决于商业建筑面积多大，而且取决于交通总流量有多大。对于商业项目而言，地段是决定成败的关键。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，交通动线决定了客流量。政策法规风险3、项目所需要具备的交通条件从交通角度对建设项目的选址作出评价，以周边商业设施的服务水平不下降为标准，确定建设项目被允许的最大的开发强度。从交通角度制定项目的规划设计要点，包括外部道路红线、出入口布置、停车配置指标、行人交通措施和公共交通配套等。城市内的大型商业地产项目，由于建筑规模大，势必增大运输等交通量，给附近已有的道路设施及交通条件造成影响。商业地产项目要取得良好的交通条件，就必须结合交通设施来作为项目开发决策的重要参考，把交通需求控制在路网可以接受的水平。（四）是否符合城市的环境评估？

在商业地产项目开发中，一定要重视项目的环境评估，这也是政策法规的风险之一。它包括有以下几个方面：

1、人流因素。大型商业地产项目建成运营以后，势必产生巨大的人流量。环境评估所需要综合考虑的是，项目建成以后将产生多大的人流量，这些人流量是否超出了环境所能接受的能力，是否对周边的居民生活和其他公共活动产生了极大的影响。要充分考虑车流、人流对环境造成的不利影响，将项目投资决策的风险降到最低。政策法规风险2、车流因素

除产生巨大的人流外，一个商业地产项目的运作势必带来巨大的车流量，而车流所产生的噪音、废气以及对道路交通产生的压力都是商业地产项目环境评估的重要内容。3、噪音因素

一个商业地产项目如果建在社区居民生活的中心，那么就要重点评估它的营业时间、所建地段对周边居民生活所造成的影响，是否在可接受的范围之内.如果噪音超标，是否有其他补救措施等。4、废气因素

大型商业地产项目由于有餐饮等复合业态的存在，必然有一定的废气产生。这对周边居民生活会造成一定的影响。商业地产项目除要对排烟的设备设施的使用、安装有一个全面的考虑之外，同时要注意风向的问题，不要在项目进入运营以后，面对大量的投诉。（案例：三门峡步行街加州牛肉面馆对业主的影响）5、废水、废渣因素

考虑市政配套的污水、垃圾处理站是否有足够的处理能力？项目至处理站有多远，有多高成本等。政策法规风险商业地产项目产生的人流噪声、车流噪声、废气等都应通过环境评估。如果周边群众对该商场的噪声、异味投诉不断，不断有人大代表、政协委员提出议案呼吁解决，请问，这样的商业地产项目还能良好经营吗？这样的事例屡见不鲜，都是因为开发商没有从心里重视环境评估的因素，在进行投资决策时没有进行环境评估，这些都将为项目的运作带来较大的风险。同样，环境评估也是商业地产项目政策法规风险控制的重要内容。项目选址的风险一、商业地产项目选址的原则：

世界商业界公认一个原则，一个商业项目要成功，重要的就是3L。第一是Location（位置）第二是Location（位置）第三是Location（位置）

但是，一个商业地产项目的风险是多方面的，看上去非常良好的地段，其实未必良好。看上去可以成功的商业地产项目，未必可以取得成功。一个商业地产项目是否取得成功，除规划、运营、招商组合等因素外，单单就选址这一项工作，就可以细分出很多内容，它们每一个方面都对商业地产项目的运营成败产生影响。项目选址的风险选址风险分析的内容政府出让土地方式选址地块的商圈饱和度指数选址地块的周边人口密度选址地块客流情况调查选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况选址地块商圈内商业（竞争对手）情况选址地块交通道路选址地块公交设施情况选址地块建筑物可视效果地块平整条件地块拆迁条件选址地块规划经济技术指标二、选址风险分析的内容项目选址的风险（一）政府土地出让方式与项目开发风险1、商业地产项目取得土地的方式：招、拍、挂2、三种方式的利与弊：取得土地的成本高低，与土地交易方式、竞争对手的数量以及土地交易条件密切相关。不设限挂牌取得土地的方式土地成本较低，但相对有所增高，同时增加了被接牌的风险。设限招标取得土地的方式土地成本较低不设限招标取得土地的方式土地成本增加了，但对于某些优质商业项目，仍有一定的可操作空间。设限拍卖取得土地的方式土地成本很高，商业地产项目的盈利空间被大幅压缩了，项目风险增大。竞争的单位越多，土地成本就会越高，项目风险就越大。项目三选址三的风三险（二三）选三址地三块的三商圈三饱和三度指三数风三险1、何三谓商三圈饱三和度三指数商圈三饱和三度指三数是三判定三一个三地区三同类三商业三竞争三激烈三程度三的一三个指三标。三通过三计算三或测三定饱三和度三指标三，可三以了三解某三个地三区同三行业三是过三多还三是不三足，三以决三定是三否选三择在三此地三开店三。商圈三饱和三度指三数计三算公三式：IR三S＝C×三RE／RF式中IR三S—三—商业三圈的三零售三饱和三指数三；C—三—商业三圈内三的潜三在顾三客数三目；RE三——商圈三内消三费者三人均三零售三支出三；RF三——商圈三内商三店的三营业三面积三。项目三选址三的风三险2、商三圈饱三和度三指数三与开三发商三业地三产项三目之三间的三关系商圈三饱和三度指三数越三大，三则意三味着三该商三圈内三的饱三和度三越低三；该三数字三越小三，则三意味三着该三商圈三内的三饱和三度越三高。三在不三同的三高圈三中，三应选三择零三售饱三和指三数较三高的三商圈三开店三。有的三人流三很多三的地三方，三由于三商业三竞争三高度三激烈三，商三业扩三张的三容量三大于三消费三的增三长，三这样三的地三段看三上去三虽然三人流三很多三，但三是商三业发三展的三空间三很小三。同三样，三有的三人流三很少三的地三方，三由于三存在三市场三空白三点，三这样三的地三段虽三然看三上去三人流三不多三，但三是却三存在三着很三大的三商业三发展三空间三。从三内因三来分三析，三就是三两个三不同三地段三的商三圈饱三和度三不同三。开发三的商三业地三产位三于已三经饱三和的三商圈三或超三过饱三和度三的商三圈，三就会三面临三较大三的经三营压三力和三开发三风险三。而三选择三饱和三度较三低的三商圈三，就三会有三很大三的市三场机三会，三风险三也就三相对三会比三较小三。项目三选址三的风三险3、不三同业三态、三不同三档次三的商三圈饱三和度三各有三不同成熟三商圈三饱和三度指三数都三比较三高，三但不三代表三没有三机会三；不成三熟的三商圈三饱和三度指三数一三般都三比较三低，三不代三表风三险就三小。在一三个成三熟商三圈内三，如三果将三商品三档次三进行三细分三，也三可能三发现三中低三档的三商品三可能三饱和三，但三却缺三少高三档商三品，三不能三满足三部分三高档三商品三的消三费者三需求三，同三样也三就造三就了三新的三市场三机会三。在一三个不三成熟三商圈三，虽三然总三体的三饱和三度低三，但三可能三某种三业态三已经三饱和三。如三某商三圈其三他零三售业三态还三没有三饱和三，但三家居三、建三材市三场可三能已三经饱三和了三，如三果在三做一三个家三居商三场，三可能三会面三临比三较大三的风三险。分析三商圈三饱和三度，三不只三是看三总量三饱和三度，三还要三将业三态细三分，三看不三同业三态的三饱和三度情三况。三分析三在目三标地三块做三市场三的前三景如三何？三它的三机会三在哪三里？三威胁三又来三自哪三里？三商圈三内竞三争对三手的三情况三怎么三样？三有没三有可三以发三展的三市场三空间三等……这些三，都三应当三有一三个清三晰的三了解三。项目三选址三的风三险4、如三何计三算商三业地三产项三目商三圈饱三和度三的分三值？假定三某商三圈现三有12三0万平三方米三的商三业面三积，三该商三圈顾三客为40三0万人三，全三面人三平均三购买三为55三00元。三该商三圈的三饱和三度指三数计三算如三下：IR三S=三C*三RE三/R三F=三(4三00三×5三50三0)÷12三=1三83三00元/平方三米如何三去判三定饱三和度三指数三呢？三如果三项目三建成三后，三商场三每平三方米三的销三售额三预计三能达三到12三00三0元/平方三米，三那么三我们三就会三得到三一个三比较三参值三。B=三E÷三IR三S=三12三00三0÷18三30三0=三0.三65三5B值越三小表三明商三圈饱三和度三指数三越低三，商三圈饱三和度三越高三，商三圈越三接近三饱和三度，三项目三的风三险就三越大三；反三之项三目风三险就三比较三小。一般三情况三下，三核心三商圈三的B值达三到1是较三为理三想的三，最三好能三达到1.三25以上三，如三果小三于1风险三就会三相对三比较三高，三上例三所述三的B值为0.三65三5，说三明该三商圈三已接三近饱三和度三状态三，项三目的三经营三存在三相当三大的三风险三。项目三选址三的风三险（三三）选三址地三块的三周边三人口三密度三与项三目开三发风三险1、人三口密三度与三项目三成败三的关三系人口三密度三高，三基础三消费三群体三能支三撑项三目运三营，三项目三易成三功，三风险三较小三。人口三密度三低，三基础三消费三群体三不足三支撑三项目三运营三，项三目易三失败三，风三险较三大。2、项三目建三成后三，哪三些消三费者三会来三消费三？分析三研究三哪些三区域三的消三费者三可能三来项三目消三费，三根据三消费三者购三物的三习惯三，和三不同三区域三对项三目的三影响三程度三。3、项三目潜三在的三消费三群体三的量三有多三大？分析三潜在三消费三者群三体数三量，三要用三发展三的眼三光。三一个三项目三可能三目前三人口三密度三不高三，但三周边三有大三量的三住宅三小区三或写三字楼三及行三政机三关已三建成三或在三建，三这就三代表三这个三区域三的发三展趋三势，三也会三因此三带来三较大三的入三住人三口。三所以三还应三分析三未来三人口三密度三可能三增加三的情三况，三如新三建住三宅有三哪些三？何三时建三成？三何时三入住三？分三别有三多少三户？三城市三规划三怎样三？如三果规三划为三行政三办公三区，三对未三来人三流影三响会三怎样三？以三上情三况，三都要三综合三的考三虑进三去。4、商三圈内三现有三的潜三在的三消费三群体三是否三足以三支撑三项目三的运三营？分析三商圈三内人三口数三量要三达到三多少三，才三能满三足项三目经三营的三要求三。项目三选址三的风三险商场三本侧三人流（四三）人三流动三线对三客流三状况三的影三响较窄三的马三路，三中间三没有三隔离三带，三马路三对面三的人三很容三易过三来，三这样三马路三两侧三的人三流都三可以三考虑三进来三。中间三没有三隔离三带马路三对面三人流1、人三流动三线对三客流三状况三的影三响项目三选址三的风三险商场三本侧三人流比较三宽的三马路三，中三间有三隔离三带，三一般三只考三虑单三边的三人流三。中间三有隔三离带马路三对面三人流三不做三考虑项目三选址三的风三险商场三本侧三人流客流三通往三项目三中间三是岔三道和三其他三交通三设施三，客三流可三能拐三个弯三走了三。中间三有隔三离带项目三选址三的风三险2、客三流量三统计三分析客流三量统三计分三析就三是计三算每三天经三过项三目的三客流三总量三。并三且对三客流三进行三调查三分析三，看三客流三的构三成是三怎样三的。是以白领为主，还是以工厂工人为主是以青年人为主，还是以老年人或学生为主他们的学历怎样？是不是结婚了？有没有小孩？是不是在附近上班？是不是经常来这里购物？客流构成项目三选址三的风三险（五三）选三址地三块覆三盖商三圈人三均可三支配三收入三情况你的客源来自哪里他们的消费能力强不强他们的消费欲望强不强他们的收入水平怎么样对于三商业三项目三而言三，选三择在三基础三消费三群的三人均三可支三配收三入高三，消三费能三力强三的区三域，三意味三着成三功的三机会三越大三，风三险越三小。三同样三，只三有在三收入三水平三高的三地段三经营三高档三次的三商品三，才三有相三应的三消费三者来三支撑三商场三的经三营，三在收三入水三平低三的地三段经三营高三档商三品，三失败三的可三能性三很大三。项目三选址三的风三险（六三）选三址地三块竞三争对三手情三况1、商三业地三产项三目会三面临三哪些三竞争三对手三？竞争环境是怎样的？有哪些竞争对手？竞争对手的优势在哪里？在竞争同时，有无共同将市场做强的商业环境与市场基础？竞争对手的情况怎样？自己的竞争优势在哪里？竞争分析项目三选址三的风三险2、对三选址三地块三的竞三争对三手进三行评三估10万平三方米10万平三方米10万平三方米VSVSVS竞争三对手竞争三对手竞争三对手2万平三方米结论三：竞三争对三手影三响和三威胁三不大8万平三方米结论三：需三要慎三重考三虑竞三争因三素结论三：两三者之三间直三接竞三争10万平三方米项目三选址三的风三险3、竞三争对三手评三估中三的距三离因三素竞争三对手三对项三目的三影响三，因三距离三远近三而不三同，三距离三远则三影响三小，三反之三则大三。A商场B商场A商场B商场两个三竞争三项目三的距三离在50三0米以三内，三或步三行距三离在10分钟三以内三，竞三争比三较大两个三竞争三项目三的距三离在15三00米以三上，三或步三行距三离在20分钟三以上三，竞三争比三较小项目三选址三的风三险（七三）选三址地三块交三通道三路条三件情三况路到三才能三人到三，人三到才三能财三到！项目三周边三是什三么道三路？有多三少条三道路三？道路三如何三与商三业地三产项三目联三系起三来？项目三选址三的风三险四面三临街三，四三面均三为双三向六三车道，道三路交三通条三件最三优。单边三临街三，单三向单三车道，道三路交三通条三件最三差。三面三临街二面三临街项目三选址三的风三险（八三）选三址地三块公三交设三施情三况1、公三交设三施对三商业三地产三项目三营运三的重三要性公共三交通三设施三是客三流易三达性三的保三障，三也是三客流三汇集三的保三障。三公交三车站三离项三目有三多远三？有三多少三条公三交线三路？三有无三地铁三？地三铁出三口在三哪里三？这三些都三是评三价商三业地三产项三目公三交设三施情三况的三重要三内容三。案例三：广州三天河三城在19三98年以三前的三经营三很不三好，三直到19三98年广三州地三铁1号线三的开三通，三由于三地铁1号线三体育三西站三出口三直通三天河三城负三一层三，为三天河三城带三来大三量的三客流三，天三河城三的经三营也三就是三从这三一年三开始三进入三一个三繁荣三的时三代。太古三集团三在开三发购三物中三心时三，对三地块三的公三共交三通设三施要三求非三常高三，一三定要三是位三于地三铁沿三线或三其他三交通三枢纽三位置三上，三其中三最看三重的三是地三铁交三通。三在香三港开三发的三三个三经典三商业三项目三都位三于地三铁沿三线，三在北三京、三上海三、广三州等三地做三购物三中心三，也三承接三了它三一贯三的选三址原三则。项目三选址三的风三险2、选三址地三块公三交设三施状三况评三估公交三车站公交三车站公交三车站10三0米以三内50三0米以三上30米以三内比较三理想选址三地块选址三地块选址三地块最好比较三差项目三选址三的风三险（九三）选三址地三块建三筑物三可视三效果1、主三力店三对建三筑物三可视三效果三的要三求看到三才能三想到路到三才能三走到人到三才能三财到财到三才能三留到一个三商场三首先三要容三易被三人看三到，三只有三看到三了以三后，三人们三才能三想到三去商三场消三费。只有三具有三良好三的交三通可三行性三，人三们才三能方三便地三走进三商场三。只有三人流三到了三，商三家才三会有三生意三，商三家才三能赚三到钱三。只有三商家三赚钱三了，三商业三结构三才能三稳定三下来三，商三家和三消费三者才三能留三下来三。大型三国际三、国三内品三牌超三市、三百货三以及三其他三品牌三商家三，他三们在三选址三时，三非常三重视三商用三物业三的可三视效三果，三在什三么地三方能三看到三，是三他们三最为三关心三的问三题之三一，三如果三商用三物业三可视三效果三不好三，他三们很三难考三虑进三驻。三势必三为项三目以三后的三招商三、运三营带三来风三险，三进而三影响三整个三项目三的成三败。项目三选址三的风三险2、选三址地三块建三筑物三可是三效果三的几三种情三况如何三评估三项目三选址三的可三视效三果？三一是三从所三选地三块的三各个三角度三去直三观分三析项三目的三可视三性；三二是三从各三个观三察项三目的三能见三度，三并进三行量三化的三评估三。图示三一：三地块三单边三临路三，从三马路三对面三，或三较接三近的三地方三才能三看到三，其三可视三性也三比较三差。图示三二：位于三弧形三马路三旁边三，虽三然也三是单三边临三路，三但是三视觉三性显三然高三于临三单边三直道三，其三可视三性一三般，三比较三左图三中两三个地三块，三位于三弧顶三外侧三地块三的可三视性三显然三优于三弧形三内测三地块三。项目三选址三的风三险图示三三：三地块三位于三丁字三路口三，承三接两三条通三道人三流、三车流三汇集三之处三，可三视效三果比三较好三。图示三四：三地块三位于三十字三路口三交汇三处，三地块三的可三视性三效果三又优三于图三示三三所示三的地三块，三较为三理想三。项目三选址三的风三险图示三五：三项目三四面三临路三，其三可视三性最三高，三从地三块的三可视三性而三言，三无疑三最理三想。项目三选址三的风三险（十三）地三块平三整条三件商业三建筑三要求三用地三竖向三高差三变化三不宜三过大三，否三则由三于坡三地的三土方三量大三大增三加，三极大三的增三加了三工程三成本三。商三业建三筑用三地尽三量平三整，三这样三才便三于商三业建三筑的三规划三和建三设。案例三：某开三发公三司在三湖北三黄石三有个三商业三地产三的投三资项三目，三位于三市中三心，三周边三商业三氛围三十分三成熟三，地三理条三件十三分优三越。三但它三却是三一排三建在三山丘三上的三老职三工宿三舍楼三。据三初步三估计三，该三项目三的所三处的三山丘三的挖三方量三高达7万立三方米三以上三，再三加上三地下三室的三挖方三量，三估计三项目三的挖三方量三高达10万立三方米三以上三。如三果按三照当三地的三工程三报价三，每三立方三米挖三方量三需要10三0元费三用，三那么三意味三着项三目10万立三方米三的总三造价三高达10三00万元三以上三。除此三之外三，10万立三方米三的挖三方量三按照三当地三的施三工能三力预三计要三半年三时间三才能三完成三，这三样又三拖慢三了整三个建三设工三程6个月三左右三的时三间，三这又三增加三了成三本。经过三研究三分析三，该三公司三最终三放弃三了这三个项三目。一般三来说三，商三业地三产项三目的三挖方三总量三最好三控制三在3万立三方米三以下三，挖三方产三生的三工程三成本三必须三控制三在工三程总三价的10三%以下三。如三果挖三方量三超过5万立三方米三，或三者挖三填成三本超三过工三程总三价的20三%，那三么项三目挖三填方三的风三险就三很大三。这三样的三项目三是否三考虑三实施三，就三要进三行更三加全三面的三综合三考虑三。项目三选址三的风三险（十三一）三选址三地块三经济三技术三指标对住三宅而三言，三相对三简单三。地三块能三开发三何种三产品三？可三售面三积多三少？三市场三价格三怎样三？销三售后三可以三回收三多少三资金三？土三地、三建安三、销三售、三财务三成本三是多三少？三就可三以大三致评三估出三这个三项目三的投三资收三益。三决定三做与三不做三，取三决于三能不三能赚三钱，三或者三说取三决于三其收三益能三不能三达到三开发三商的三期望三值。但对三大型三商业三地产三项目三而言三，就三要复三杂得三多：建成三后有三效商三业面三积有三多大三？未来三整体三租金三水平三怎样三？投资三回报三率是三多少三？要多三久才三能收三回投三资？对商三业项三目而三言，三投资三收益三能在10年内三收回三投资三成本三比较三理想三。如三在15年内三，还三不能三收回三，则三风险三就相三当大三了！业态三组合三风险一、三商业三业态商业三业态三指的三是经三营者三为满三足不三同的三消费三需求三而形三成的三经营三模式三或经三营形三态。20三04年10月1日起三国家三实施《零售三业态三分类》新国三标中三，零三售业三态分三为百三货店三、超三市、三专卖三店、三便利三店等17种业三态。二、三商业三业态三组合所谓三业态三组合三就是三指商三业地三产项三目根三据自三身的三定位三确定三商业三业态三的种三类和三每一三种商三业业三态在三项目三中的三分布三及分三配比三例的三过程三。业态三组合三风险业态三组合三涉及三三个三层面三的问三题：一个三商业三地产三项目三应该三承载三哪些三功能三，涵三盖哪三些业三态？各业三态的三占比三，及三每个三业态三中具三体每三个业三种数三量以三及相三互比三例关三系。各业三态在三商业三地产三项目三中的三区位三与业三态之三间的三相互三关系三。业态三的选三址配比三的问三题落位三与分三布的三问题业态三组合三风险三、三业态三组合三风险三分析案例三：某购三物中三心总三商业三面积6万平三方米三，为三了旺三场计三划引三入好三又多三和百安三居两三大主三力店三，共三占租三赁面三积高三达5万平三方米三。剩三余1万平三方米三计划租给三中小三商家三。和三两个三主力三店也三谈好三了，三他们三都同三意进三驻。三但是三开发三商最后三算了三一笔三账，三发现三即使三开业三率达三到10三0%，最三后也三赚不三到钱三。分析三：主力三店在三该项三目中三占据三了主三要的三商业三面积三，留三给一三般经三营户三的面三积已经三不多三了。三这样三的组三合就三造成三了主三力店三面积三过大三，业三态组三合不三合理三，因为三主力三店所三能支三付的三租金三水平三是很三低的三，造三成总三租金三收入三过低三。结论三：合理三的业三态组三合是三取得三合理三租金三的根三本保三证。不合三理的三业态三组给三商业三地产三项目三带来三风险三。业态三组合三风险主力三店的三租赁三面积三、租三金多三少为三宜，三其他三的餐三饮、三休闲三、娱三乐等三业态三的租三赁面三积应三该是三多少三为宜三，各三种业三态怎三样达三到一三个最三佳的三组合三方案三，怎三样才三能实三现最三佳的三投资三收益三，这三些都三要在三进行三投资三决策三前进三行评三测。一般三来讲三，在三业态三组合三是应三遵循三的原三则是--三-5：3：2即：三购物三占50三%，餐三饮占30三%，娱三乐占20三%。但也三不是三必须三遵守三的原三则，三要根三据开三发商三自身三的战三略进三行业三态组合三的设三计。中国三现有三的购三物中三心以三万达三模式三和天三河城三模式三最具三代表三性：业态三组合三风险万达三模式三：通过三订单三地产三概念三的导三入，三引入三沃尔三玛、三苏宁三电器三、红三星美三凯龙三等超三级主三力店三，其三中超三级主三力店三所占三的面三积很三大，三其中三相当三部分三的主三力店三面积三超过三了总三面积三的50三%。这三样使三购物三中心三租金三收益三变低三，但三同时三也降三低了三风险三，收三益比三较稳三定。天河三城模三式：以租三金收三益为三主要三目标三，在三购物三中心三的整三体业三态分三布上三严格三执行三以租三金收三益为三导向三的各三种业三态的三面积三配比三。严三格控三制主三力店三规模三，将三主力三店规三模控三制在三总体三面积三的30三%以下三，使三高租三金的三商铺三面积三最大三化，三使购三物中三心获三得最三大的三租金三收益三。业态三组合三风险分析三：中短三期的三租金三收益三不是三万达三集团三的追三求目三标，三连锁三化发三展的三万达三集团三其核三心能三力在三于通三过城三市运三营获三得土三地增三值收三益，三并通三过与三国外三基金三合作三解决三前期三资金三的问三题。三大面三积的三主力三店虽三然造三成了三租金三收入三低，三但能三实现三稳定三、连三锁化三发展三。对三于中三国大三多数三的总三体开三发规三模不三大的三商业三地产三开发三上来三说，三这样三的模三式是三一种三不可三克隆三的发三展模三式。中国三绝大三多数三的商三业地三产开三发商三早期三实践三的一三定是三天河三城模三式，三主要三通过三中短三期的三租金三收益三来解三决发三展中三的资三金问三题、三收益三问题三。那三么在三这种三情况三下，三就十三分有三必要三对购三物中三心的三各种三业态三的租三金水三平、三租赁三面积三、租三赁年三限进三行全三面的三评估三，这三样就三能全三面评三估投三资决三策的三招商三组合三风险三。业态三组合三风险四、三租赁三方案三设计租金三高、三租期三短的三租赁三方案珠宝三商、三钟表三商河三化妆三品商三家是三商场三内租三金承三受能三力最三高的三租户三，无三论在三百货三公司三还是三购物三中心三都是三最优三质商三户，三位于三最显三眼位三置，三租金三支付三能力三最高三，是三大多三数大三型商三业地三产项三目争三取的三对象三。由三于这三一类三型的三租户三所贡三献的三租金三是项三目未三来租三金收三入增三长的三主要三来源三，所三以开三发商三与其三签约三时，三租约三大多三数时三间较三短。服装三鞋袜三类专三业店三也是三租金三支付三能力三较高三的租三户之三一，三这一三类型三的租三户由三于拥三有庞三大的三消费三群体三，而三专业三店本三身也三有良三好的三成本三控制三能力三，故三这一三类型三的租三户也三大多三数能三接受三租金三高、三租期三短的三租赁三方案三。业态三组合三风险租金三低、三租期三长的三租赁三方案百货三公司三、超三级市三场是三购物三中心三的主三力店三，他三们是三租金三低、三租期三长的三租户三的主三要代三表。三由于三百货三公司三、超三市的三管理三成本三高、三服务三链条三长、三竞争三激烈三，而三超级三市场三的毛三利率三又普三遍低三，这三一类三型的三主力三店租三户不三可能三支付三太高三的租三金。由于三主力三店的三人流三带动三作用三，购三物中三心都三把主三力店三的引三入作三为“三人流三发动三机”三引入三。通三过与三百货三公司三、超三级市三场签三订租三金低三、租三期长三的租三赁合三同，三以达三到促三进其三他租三金高三、租三期短三的商三铺经三营的三目的三。娱乐三、餐三饮这三一类三型的三租户三租金三支付三能力三即高三于百三货公三司、三主力三店，三其租三期也三较百三货公三司、三超级三市场三短，三因此三这是三一类三租金三水平三中等三偏低三、租三期中三等的三租户三，可三以纳三入租三金低三、租三期长三的租三户范三畴。规划三设计三风险一、三商业三地产三规划三设计三存在三的问三题为何三好地三段，三商业三运作却三不成三功，三因为三建筑上三存在三的问三题，三导致项三目无三法实三现良三好的整三体收三益，三甚至三造成巨三大的三资金三黑洞三？为何三有的三建筑三形式三非常美三观，三但实三际使三用时，三商家三及经三营管三理人员三却普三遍反三映建三筑物好三看不三好用三？为何三有的三购物三中心三外部条三件非三常好三，但三主力店三招商三却不三成功三，建筑三条件三无法三满足三主力店三要求三。造三成建三筑物长三期闲三置？问题三一问题三二问题三三规划三设计三风险为何三有的三商业三建筑三在投入三使用三后，三出租三状况及三不平三衡，三有的三区域成三片无三法经三营，三商业经三营长三期不三能进三入良性三？为何三有的三购物三中心三看上去三很多三人流三，但三是却只三在主三力店三区域三有集中三人流三，其三他区三域人流三稀少三，人三流分三布极不三均衡三？为什三么在三同一三区位三，有的三购物三中心三需要三很多管三理人三员，三有的三购物中三心却三能在三实现三良性运三转的三前提三下，三大幅度三压缩三人员三编制三和节约三开支三？问题三四问题三五问题三六商业三地产三规划三设计三的好三坏，三直接三影响三开发三商的三经济三回报三，以三及项三目的三生死三存亡三！规划三设计三风险二、三产生三问题三的原三因：缺乏三商业三建筑三规划三经验三；用传三统住三宅、三公共三建筑三设计三的经三验进三行商三业建三筑设三计；注重三建筑三形式三，轻三视建三筑的三实用三性；用单三一的三建筑三思维三从事三商业三建筑三规划三，没三有商三业运三营的三经验三和高三度。三、三带来三的风三险：这些三原因三造成三商业三建筑三设计三不合三理，三人流三动线三不清三、功三能布三局混三乱等三，导三致主三力店三招商三不成三功、三一般三店经三营不三理想三、经三营管三理难三度增三加、三租金三收益三过低三、管三理成三本增三加等三现象三，后三期的三经营三管理三出现三了无三数的三难题三。这些三难题三，都三构成三了商三业地三产开三发过三程中三的规三划设三计风三险！规划三设计三风险四、三科学三的规三划设三计是三项目三取得三成功三的关三键（一三）以三经营三管理三为目三标住宅三地产三的功三能就三是人三们居三住。三但商三业地三产的三功能三是商三业经三营。三这就三首先三需要三一个三商业三地产三从项三目其三物业三的空三间、三结构三、设三备、三配套三、功三能等三方面三保障三和满三足商三业的三经营三。在三开发三之前三，必三须要三充分三考虑三到商三业的三后期三经营三问题三，不三能简三单的三用建三筑设三计代三替商三业规三划设三计，三否则三将很三难保三证商三业地三产的三成功三运营三。（二三）以商三业定三位为三依据商业三定位三就是三对项三目的三业态三、功三能、三市场三、商三品、三顾客三等方三面进三行设三定。三在确三定项三目的三业态三定位三、功三能定三位、三形象三定位三后，三根据三项目三功能三、形三象及三不同三业态三商家三的需三求进三行规三划设三计。规划三设计三风险（三三）以设三备配三套为三重点不同三的商三业业三态和三商业三功能三对物三业的三空间三、层三高、三柱距三、荷三载、三电梯三、强三电、三弱电三、给三水、三排水三、通三风、三排烟三、暖三通、三空调三、消三防、三安防三、广三播以三及配三套用三房的三要求三都不三一样三，一三定要三根据三商业三定位三来进三行空三间结三构设三计和三设备三设施三、电三力能三源配三套。（四三）兼三顾建三筑规三范和三商业三规范三的统三一进行三商业三地产三项目三的设三计时三，必三须要三同时三兼顾三“建三筑规三范和三商业三规范三的统三一”三。三这是三商业三地产三的特三点和三要求三所决三定的三，缺三一不三可。三只有三这样三，设三计的三商业三地产三，才三能既三符合三建筑三技术三和消三防的三要求三，又三符合三商业三经营三的需三要。规划三设计三风险（五三）规三划设三计内三容规划三设计三内容业态三规划功能三规划布局三规划空间三规划设备三配套装修三设计交通三规划外观三形象规划三设计三风险成都三新城三市广三场的三线性三三段三式、三八面三临街三的规三划设三计，三使广三场只三有主三力店三人流三，除三此之三外其三他区三域人三流稀三少，三无法三形成三各个三商业三区良三好的三人流三动线三，失三去了三引入三主力三店的三真正三目的三，租三金收三益及三整体三价值三损失三巨大三。资本三运作三风险一、三商业三地产三的本三质是三金融三地产资本三运作三对于三商业三地产三项目三的重三要性三就像三空气三对于三人类三生存三的重三要性三一样三，如三果商三业地三产项三目缺三乏良三好的三资本三运作三能力三，那三么再三好的三地段三、再三好的三建筑三规划三，也三会在三很短三的时三间里三走向三失败三。中国三商业三地产三项目三在运三作中三很多三都在三资产三运作三方面三产生三了瓶三颈，三这些三问题三具体三表现三在：自有三资金三不足三，当三项目三启动三后，三融资三方案三受阻三，项三目因三此受三到影三响。融资三成本三过高三，项三目短三期收三益无三法抵三消融三资利三息成三本，三项目三因此三受到三影响三。项目三投资三成本三增加三，突三发情三况使三项目三运作三成本三超过三了预三期，三工程三建设三周期三延长三、工三程上三的不三可预三测因三素导三致成三本增三加，三这些三都使三项目三的开三发建三设受三到影三响。项目