商业地产项目成本分摊原则和核算方法

商业地产项目成本分摊原则和核算方法

商业地产项目成本分摊原则和核算方法1、项目成本的构成2、项目成本各要素的分摊原则3、项目成本各要素的核算建议4、其他土地增值税清算关注问题项目成本的构成（按土地增值税清算的框架讲解）1、取得土地的成本2、房地产开发成本｛土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用项目成本各要素的分摊原则各要素分摊原则前需先搞清两个问题：一、关于土地增值税清算单位问题规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料+分期。一句话，根据项目实际情况决定。不唯证照。（比较灵活)项目成本各要素的分摊原则二、清算单位中的清算对象问题220号规定三分法。187号二分法。规程规定不同类型分别清算。不同分法，影响土地增值税额。细分对企业不利。二分法：普通住宅、非普通与非住宅，辽宁执行二分法。三分法：普通住宅、非普通、非住宅。江苏三分法。四分法：普通住宅、非普通、非住宅、别墅。青岛四分法。国家与省没有统一规定，各地自行处理。国税发2007年132号文：土地增值税清算鉴证规则规定：普通、非普通二分法进行审核。项目成本各要素的分摊原则.国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。项目成本各要素的分摊原则项目共同成本分摊的方法：1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用；4.税务机关确认的其他合理方法。（可售建筑面积法和层高系数建筑面积分摊法）土地成本的分摊原则土地成本包括：土地出让金和缴纳的相关税费。土地成本分摊原则：占地面积法和建筑面积法

土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。房地产开发成本的分摊原则土地征用及拆迁补偿费分摊原则：与土地分摊方法保持一致；前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用分摊原则：可售建筑面积法、占地面积法。建筑安装工程费分摊原则：直接成本法、可售建筑面积法、层高系数建筑面积分摊法。房地产开发费用项目成本各要素的核算建议1、根据核算指引中成本核算对象的确定原则，合理确定成本核算对象，可参考项目档案，并考虑业态、项目分期等情况，将成本核算对象分为以下部分：（1）可售部分：住宅、公寓、写字楼、可售商铺、可售地下车位、按销售处理的回迁房等；（2）自持部分；（3）公共配套部分；（4）其他：无偿提供或低于成本价销售的回迁房等。其中，公共配套部分及无偿提供或低于成本价销售的回迁房等作为过渡成本核算对象（即先做为单独的成本归集对象，归集汇总后再在其他成本核算对象间分配）。项目成本各要素的核算建议2、成本核算应在日常工作中完成，即应做好日常成本台帐的编制，每月成本台帐的数据应与财务系统核对一致，并定期与成本部核实，为成本分配提供可靠的依据；3、对于签订的每一份合同或发生的每一项无合同成本支出，由成本部依据合同及相关文件结合实际情况，协助财务部明确其受益对象和分配原则。在合同的审批过程中，由成本部在经济合同审批表中标明成本支出的受益对象及对应科目；对于无合同成本支出，由成本部在成本支出审批单中标明成本支出的受益对象及对应科目，以保证成本支出列支口径的一致性且方便于两部门定期对账项目成本各要素的核算建议4、要求财务部和成本部定期核实每个合同的结算值或最新预估值。对于应缴未缴的政府行政事业性收费（如报批报建费等）以及尚未签订合同但已经发生的成本，应预估金额，避免出现缺项、漏项、甩项，且核实结果须经财务部、成本部主管领导签字确认；5、对于入伙项目，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，若已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的，可按预算造价合理预提建造费用，并经成本部、财务部主管领导签字确认。项目成本各要素的核算建议6、成本核算应遵循归集、分配、二次分配、汇总、结转等完整过程，不得缺省过渡核算对象，直接在最终成本核算对象之间分配以简化分配过程。其他土地增值税清算关注问题关于土地增值税清算审核期限问题为进一步完善土地增值税清算管理程序和要求，提高清算质量和效率，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第十五条规定，主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在90日内及时组织清算审核。如有特殊情况确实需要延长清算审核期限的，需经县级以上地方税务局局长批准。其他土地增值税清算关注问题关于人防工程成本费用扣除问题房地产企业依法配建并经验收合格(人防部门出具验收合格手续)的人防工程，人防设施建造费用计入相关成本、费用，允许扣除。无偿的是前提。其他土地增值税清算关注问题关于车库（车位、储藏室等）问题（一）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房地产”确认收入并计算成本费用。（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。其他土地增值税清算关注问题关于车库（车位、储藏室等）问题国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项规定为：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1．建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2．建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；其他土地增值税清算关注问题关于车库（车位、储藏室等）问题3．建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。相信很多企业情形为第3种类型，建成后不能办产权，也非无偿移交，而是永久使用权或有限产权的一种出售，增值税上视同销售不动产税目处理，企业所得税无论如何都会计算收入和成本应无影响，土地增值税如果不计入清算项目，势必引起其他税收问题，譬如房产税如何计征，所以有偿转让的无产权车位、地下室、储藏室、幼儿园等配套设施，还是计入清算收入的好，同时也应单独分摊开发成本，只不过区别的是如果不计算容积率，可以不分摊土地成本。其他土地增值税清算关注问题关于车库（车位、储藏室等）问题（三）关于无产权车位分摊土地成本问题，土地成本仅在可售面积中分摊，无产权的地下车位不分摊土地成本。提示：无产权的地下车位也不计算容积率，所以不应分摊，新疆明确是不分摊。也避免非住宅多分摊开发成本稀释增值率。其他土地增值税清算关注问题关于装修支出问题房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。其他土设地增值春税清算躬关注问就题关于阔清算骡单位简中住踢宅与棚商业畏用房顶的建辰筑安及装工闷程费驱扣除烟问题清算贞单位傍中既悄有住阔宅又照有商翁业用艳房的罢，商得业用绵房建楚筑安困装工秩程费覆可以址按照霉层高扇系数窃予以膜调整窗，其钱余扣递除项正目成号本不疲得按厕层高敞系数住调整垂。商业用旅房层高器系数小喝于1.杜5的，来其建筑摧安装工趟程费不栏予调整辽。商业消用房皂层高达系数猛=商隆业用亚房单灯层层洋高/脆单层介住宅疑层高其他土穿地增值图税清算绝关注问思题营改捕增后耳土地夹增值假税计鞠税依兵据问刮题土地狐增值抓税纳贝税人芬转让闭房地蹈产取侮得的崖收入盘为不爆含增竖值税洋收入访。《中华迎人民共编和国土祥地增值宋税暂行贴条例》便等规定识的土地趁增值税子扣除项徐目涉及知的增值展税进项裂税额，暖允许在柳销项税董额中计堪算抵扣撑的，不享计入扣贺除项目液，不允叛许在销前项税额训中计算悠抵扣的限，可以伤计入扣超除项目炊。其他败土地放增值多税清杜算关疮注问败题营改增辟后，纳喷税人转超让房地窜产的土撒地增值非税应税快收入不失含增值霜税。适森用增值错税一般网计税方班法的纳芳税人，溪其转让钥房地产万的土地牌增值税爪应税收件入不含崖增值税密销项税态额；适漆用简易在计税方四法的纳嚷税人，完其转让橡房地产余的土地萄增值税怜应税收巴入不含朝增值税燥应纳税无额。土地挣增值椅税应友税收猪入=孟营改急增前益转让鸭房地择产取胜得的灯收入秘+纷营改壶增后寄转让拘房地诱产取篮得的侍不含脑增值涉税收奔入。归重点拣在这遣里不滥含增姑值税硬收入速究竟松是多惜少，绢我认挨为是士不含朝净销汉项税天额的都收入辰总额勤。其他蹄土地楼增值愚税清源算关荣注问亚题但是办没有晓明确工预征珠收入逗的确便认，司不过忙总局粉已经臭说话这了—达—为室方便衰纳税搅人，符简化牙土地济增值昂税预轧征税胞款计伤算，值房地碗产开津发企助业采句取预离收款网方式唱销售仪自行殃开发担的房喊地产等项目男的，万可按罗照以坛下方巨法计雪算土残地增奴值税掘预征夸计征去依据轻：土地增族值税预赌征的计惯征依据珍=预收遍款-应纪预缴增腐值税税贿款营改州增后拦，计贱算土桑地增箱值税您的扣割除项反目中扮“与照转让赖房地勤产有鞭关的住税金拾”不幸包括猎纳税筒人缴晋纳的板增值逢税。其他起土地冻增值牵税清取算关配注问纵题思考：泛营业税娇金及附要加扣除饼多少？与转主让房证地产荣有关着的税暗金=梢营改雷增前姓实际减缴纳则的营蛮业税拦、城谷建税规、教牺育费术附加隙+瓦营改仗增后案允许蔑扣除哨的城找建税桂、教收育费陆附加靠。如鼓果还何有其粘他收况入不驳能准筐确划蝇分清朋楚，叠则该掉倒霉县了，粥按照唤预缴斜增值胸税所祝对应亩税金回及附雪加扣贷除。看政策局规定—邀—营改窝增后，域房地产比开发企井业实际仪缴纳的绍城市维绳护建设酬税（以施下简称漂“城建岭税”）士、教育双费附加浑，凡能趣够按清突算项目般准确计狭算的，页允许据煎实扣除臣。凡不央能按清艇算项目杠准确计款算的，深则按该纠清算项蚀目预缴诱增值税畜时实际适缴纳的狡城建税五、教育厉费附加秧扣除。其他土责地增值广税清算猪关注问钞题最后劝别忘女了—蹲—梯营改印增后辩，土触地增睁值税殖纳税虽人接睡受建顾筑安满装服颜务取宗得的详增值痒税发丹票，藏应按辟照《朽国家嚷税务景总局