某地产项目产品缺陷研讨会发言材料汇总

XX房产品缺陷研讨会汇总引言大家好！伟大的建筑师和建筑哲学家阿尔贝蒂曾经说过：“所有的建筑物，如果你们认为它很好的话，都产生于需要，受适用的调度，再被使用目的润色，只有在最后才考虑赏心悦目。那些没有节俭的东西是从来不会真正使人赏心悦目的”。XX一直秉承着“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，把“以人为本”作为企业最重要的开发理念，以客户的满意程度作为衡量产品质量、检验项目成败的一个最重要的考核量标。在房产品的开发过程中，也一直在寻求住户与再造自然的和谐，寻求在开发的社区内部人与人之间交往的和谐，寻求人在我们所改造的环境里面心情舒畅的境界，即人与自身精神境界的和谐。XX物管作为XX开发的房产品品质的维护者和延续者，也一直怀着一份真诚和善意，力求使XX房产品的品质在后续的管理和服务中得到进一步的延续和提升。建筑是一门艺术，一门遗憾的艺术。XX物管与XX房产品的使用人——业主有着最亲密的接触，对XX房产品在实际使用中不尽如人意、给使用人造成不便的缺憾有着最深刻的体会。今天，我们斗胆，以XX房产品管理者的身份，做使用者的代言人，将XX房产品目前在实际使用和管理中所存在的问题作一罗列和汇总，希冀通过对XX房产品的剖析，给今后的开发带来一些有参考价值的建议和善意的提醒，希望我们的房产品能更具人性化和实用性，能少些缺憾、多些完美！当然，这些问题存在的原因涉及到房产品的各个环节，也包括我们后期的管理。这次研讨会经过了一个多月的筹划和准备时间，分成了八个小组，已有了两轮的初步讨论，今天，终于可以在这里向大家汇报本次研讨的成果。因为内容的重复和删减，本次会议也从最初的八个组改成了现在的七个组。下面，我们将从总体规划设计、住宅建筑设计、设施设备档次定位及用房选址、智能化系统、环境景观设计、水电与管道设计、道路交通与车辆停放等七个方面来开展讨论。第一组：总体规划设计住宅小区是城市的有机组成部分，在一定程度上其规划设计是城市文脉的延续。而住宅总体规划又是住宅区建设的灵魂，决定了居住者的总体居住环境。在住宅总体规划设计中，我们呼唤“五感”的完美结合：归宿感、亲密感、私密感、安稳感和自在感。设计师也在尽情挥洒着线条与色彩的组合，在设计中形成从公共环境空间、半环境空间和私密空间的交织，使居住者在人文环境和自然景观中充分享受现代生活。当然，我们并不是规划专家，也不是建筑学者，我们只能以一个居住者的视角，将我们所涉及的XX房产品在总体规划设计方面存在的不足做个归纳和分析。一、出入口规划设计1、XX多数小区主出入口未设人车分流，导致上下班等高峰时段交通紧张，景象混乱。紫桂花园虽设计了人车分流，但人行道狭窄，与主干道接口位置隐蔽，行人使用不便，使之形同虚设。原因主要是：主出入口太小，与园区的档次不配。园区道路宽度也不够，无力设计成人车分流。建议总体设计时，可按园区住户的档次估算园区的车流量，作为确定入口处大小和道路宽度的依据。2、紫桂花园、育华学校等入口处未设保安岗亭，XX园保安站岗处没有安保物品存放点和保安员洗手间，没有保安宿舍，给保安值勤和园区管理工作带来很大不便。原因也可能是入口处过于窄小，加之设计时疏忽。建议这类关系到人的工作场所的设计规划，应尽量体现人性化，为保安提供较好的工作场所。3、桂花城、紫桂花园门口景观效果不完美。原因是桂花城门口狭小，没有景观设计发挥的余地。紫桂花园门口的水系不开启时有失灵动效果。建议：为了有个吸引眼球的门口景观，可适当牺牲一些面积。水系应设计成锦上添花型，以保证水系开启时美仑美奂，不开启时亦与周围环境协调。二、道路规划设计1、紫桂、兰桂花园内道路不连通，又未设置提示标识，使车辆容易误入死胡同，难以调头。原因可能是路尽头的绿化抢占了道路。一般说来，住宅区道路规划设计讲求“通而不畅”，故建议园区道路应路路相通。或在路尽头设置交通环岛或小型回车场，以利车辆调头。已不能改变现状的小区，可在死胡同入口处放置提示标识，以免来访车辆“误入歧途”。2、紫桂花园设计了人行道，但行人使用不便。如有些与车行道的交汇处只有台阶，有些交汇处的坡道陡滑，不方便自行车上下坡；出入口均拐个大弯，行人的路线不直，导致不愿走人行道。建议人行道的设计要充分考虑使用的方便性，才能保证其实用性。画3霜、育华学葱校内所有闯车辆都经牺过校区，躁对学校教固学秩序有脊影响，并葵对学生安狠全构成隐宁患。原因术是道路交产通组织的暖规划没有尝考虑学校杯这样特殊耻物业的特贝殊性。建民议特殊物膝业（如学晶校）的道经路设计应命考虑减少鸣车辆在园角区的穿行颗，以减少唤车辆通行兆对学生学康习和生活音带来的不童利影响。驳三、泊车跟规划抛兰桂花园拢等老小区多未建造地丑下车库，昨使路面难闻以承受越园来越大的流泊车压力酿。丛“庙时间是检晋验真理的仗唯一标纸准钱”毯。那么，册我们的房粗产品是表否圆“工精致、完肥美群”丘也有待时湾间的验证馋。我们想准，可否在说道路规划膏和景观设授计时，给燥今后园区仔道路的扩满张或划出因路面停车黎泊位预留架一定的空识间、为园状区的发展半留有充分贸的余地呢碑？寿四、园区蜻配套规划早1蕉、多数小煎区未设垃盲圾中转站旦，导致园兆区的生活哥垃圾和绿聚化垃圾无惹处堆放，肯环卫部门召如运送不际及时将造亩成园区环堪境污染，煎引发业主梳对管理的拢投诉，也丑增加了管烛理处与环鞋卫部门协骨调的成本衣。建议小帖区按国家孙规定配置伶垃圾中转鸡站，其位卸置可经选择在靠慈近小区消缩防通道处昌，既利于嘴垃圾的中某转、运输降，也可减醋少对园区暂住户的干询扰。廉2船、紫桂花微园交付后概尚未配置载园区休闲物椅，不仅掘影响房产蛾品的形象加，还影响幸业主在园缴区正常的顷休闲活动艰，造成业悦主心理上保的不满足座感。建议毫园区在交松付之时所休有的配置受要到位。阳3稍、桂花城却的会所、承物业管理排用房、幼技儿园设在紧园区中央游。会所若葱不对外经零营，则难旧以达到收明支平衡，共给物业管虏理单位带广来沉重的偏负担；会爱所若对外随开放经营妥，又与小提区的封闭石式管理相装矛盾，引孝发安全管魂理上的隐烫患。会所叛设在园区戒中心，其恰排烟、排每风和空调恐设备的油桃烟、噪声裕都极易影盛响周边业厅主。物业考管理用房刑设在地下永室，既不筐方便为业弯主提供服点务，也不脖利于提高趴物业管理丸服务的透求明度。同踪时，导致订了物业管旬理单位办勉公费用的抄增长，给党物业管理均人员的身却心健康也漠带来了一辰定不利的厨影响。幼坦儿园设在膀主干道边杯，进出车医辆对幼儿收园的孩子描造成安全拉隐患，幼驴儿园上、辈下学时，汁接送家长贝停放在幼治儿园门口层的自行车禁、机动车苍也极易造抽成主干道隔通行的不壁畅。建议会对这些配上套设施的蓄位置选择曲的合理性吗作进一步池的论证。扰4杠、物业管驴理经营用脂房的租金油作为物业航管理收入材的一部分裤，将补充嚼小区维修赛费用的不肃足部分，喊也是物业笼管理单位替的一项重矿要收入。滤目前，桂博花城的经讨营用房选服择在北门米附近住宅随楼底层，她其出租价嘱格无法上炊升，经营灯客源与内已容也有很它大的局限净性，园区兼交付至今局已两年，难仍有部分事未曾租出剖。这对物资业管理单户位来说，浑也是一项绪损失。辫5买、社区用想房设在小敞区内，不念利于人员详进出管理袋。建议社揭区用房设川在商铺二如楼，并考唐虑单独的繁出入口。脖桂花城社仙区用房的怒位置选择铁也是几经虽周折，颇后费唇舌，铸给小区的阿管理造成庸了诸多的磁不便，因谦为社区所锻面临的来宋访人员并访不仅限于蒙本园区的姐业主，建睁议今后社愤区用房的连位置尽量锻选择在园凡区的边缘效地段，最终好有独立顾向外的出填入口和通薪道，以减嘱少对园区思业主的干乌扰，方便板物业管理径单位的封鞠闭式管理矛。什6判、夫X誓X雨源占毛地旷70选0辉余亩，是娱一个休闲婆度假园区晌。但园区树内未配置毕公共厕所论，给业主弊的室外活手动及外来茧访客的活妈动造成极匙大不便。雁建议开发蹦商根据园歌区面积，瞧按比例配局置。坦7畜、要X爱X楚源的篮球匠场只有半馅个，与整坑个园区的财面积不相肾称。桂花从城篮球场灶也只有半胃个，但颇拾受业主欢阳迎且使用抓频率较高械。然而，望其位置选搭择在小区冷几幢住宅糕的中心位渡置，周边暴业主苦不志堪言，虽常然我们通掀过营造绿卧篱进行了蛛一定意义倘上的隔离厦，但业主艰的热情却舟还是无法炸进行阻挡侮，我们认过为，从满居足业主健芳身需要的及角度考虑选，宜在园堤区内设立稻篮球场，飘但其位置饿的选择则德应以尽可服能地减少料对邻里业血主的干扰倚为原则，迟可以在游破泳池、活淘动中心等燕一些原本合就相对热诵闹的场所孔。在深圳某考察时，扒我们发现著部分楼盘疼的篮球场具设置在会塞所的一层菌，结合室负内羽毛球舅场设置，抹既把对居绍民的干扰馒降到了最凉低点，又双可名正言保顺地进行智收费，可挎谓一举两唱得，值得辣我们借鉴童。派8占、桂花城扣园区面积园较大，但天信报箱统掠一设置，报给业主取及报取奶造规成不便。宿原因是未才在设计之捧初考虑这薯个问题，践导致后期亿无法补救似。建议面熊积较大的咽园区信报冻箱也可相信对分散，颠可以组团蝴或院落为宣单元进行亏相对分散习的集中设绕置。五、其它建高档小区奖应设置无纵障碍通道维，方便特东殊业主的艇出入，使驰设计更体世现人性化废。盗以上观点收尚不成熟斑，敬请指伶正。全第二组：梯住宅建筑园设计纵住宅是功记能性很强压的空间表匀达形式，吩住宅建筑南单体设计码是否合理罩，直接决事定是否营壤造了：哲一个温馨刷静谧的独砌享世界，罩一个全家握幸福的快津乐天堂，皱构筑了一视个有情天甚地。还它承载了视无数的关屋注与期许弃。因此，戚我们有理炒由在这方碰面表示出悦比以前更可多的关注组。获空调室外娇机位驴在业主需痕求日益多稠元化的今钞天，设计锯师的观念锯也应有所腾突破。空纽调室外机替位既满足圈了业主日布常居家生飞活的使用吃功能，同旦时也是构痒成住宅外旱立面的一慎个不可或厅缺的因素迹。我们在炼调查中发塔现：净◎锄桂花城、仗紫桂部分兰空调室外播机位的尺嚷寸偏小。怖原来的设限计已经考厕虑了不同猎空调室外疼机的尺寸督大小，但狡在实际使发用中，由遥于空调室掉外机位的猎栏板、栏姥杆和沿墙酱设置的雨狼水管、下袭水管道的旨影响，使羞其实际可贵使用的尺显寸大大减板小，以致印无法满足彻使用要求谊。参◎勒阁楼的空居调室外机伴无统一的乐安装位置谷，对住宅艇外立面美具观造成了敲一定的影被响。笋◎供部分住宅超室内空调士洞的位置脏可能影响中业主今后休安装衣柜产，造成空肺调洞移位按，影响了辟立面的统丘一和美观绿。填◎灵部分住宅堡南面的空讯调室外机责座，由于评考虑了一脏、二层外铺墙材质与柿以上各层功的不同。裂故二层以牌上的空调不室外机位凝都有百叶毒遮挡，二凉层却未安暗装百叶，挠造成二层艇的空调室萄外机完全拿裸露在南根立面，影研响了美观毫。同时，恰我们还发盛现，由于瓦原先安装揉的百叶对惰空调散热朋、通风有佳一定的影周响，有些外业主选择摄了将百叶助全部或部潮分拆除，下颇为浪费旷。东◎凭部分空调斤室外机座捉的位置与承室内空调站洞的位置掠相距甚远怜，过长的西空调冷凝吹水管犹如依一条条碍丑眼的膏药尾粘在外墙抱上，有碍沸观瞻。败◎争部分空调刺室外机位泰在八角窗妨外侧，由狐于八角窗促两侧的窗爸户是死窗亲，必须经牧由八角窗贡中间的窗痒户攀爬至仿空调室外蔑机位，造参成了楼层贫高一些的望业主在空早调安瓦装和维修魄时的不便陆，也增加晓了危险系序数。因为猴毕竟，不身是所有的洪空调安装帖和维修工和人都有飞争檐走壁的费本领。胳◎吐有些卧室店的空调室咸外机位设萌置在阳台园内部，但蹲具体的位翅置却未进恩行设计，贸业主入住锐后，考虑更到阳台的它实际使用咳和美观，爽通常更愿报意将该卧薯室的空调鉴室外机悬敞挂在外墙匹上，这给跃物业管理优单位的工纲作带来了泻很大的难脉度，若设坏计师能在尾预先就设能计好具体蹈的位置、折建造时做挥好室外机祸的搁板和雪栏杆，那仅么，我想校业主的承栗受能力会趋相应好些南，物业公率司的工作迈压力也会淹相应小些姨，外立面艰的保护会宗更有效些复。掠由此，我乏们设想：妄能否在进很行住宅的砖户型和外兽立面设计察时，尽可可能考虑每锅个卧室、赴每个厅都鞠有一个空形调室外机颗的安装位结置？能否圣请住宅家描庭装修设具计单位在肿建筑设计总阶段即行告参与，从摸业主今后邀装修和对释空间合理慈利用的角这度来考虑淋空调洞和英室外机机泄座的位置盘？能否针爬对不同面尘积的户型挡，尤其是鹅在面积大辟于喊15惩0似平方米的违户型内，乳考虑设置炼一个较大血的室外机之的位置，月以满足业音主安装小计型家用中域央空调的剂需要？试称想，若我旗们的设计趟能考虑到牵业主的实漆际需求，立在设计阶遥段将业主突所有关于咬空调室外碗机安装所轰可能遇到梨或面临的粥问题加以龟考虑，并讨予以解决叫，那我们搬的产品是僵否又多了片些人性，躲离坦“负精致、完匀美爱”惩又更近了抱一步呢？单元门酒一般说来捏，在住宅盛小区内，查业主回家哨都要经过戴三道门：励第一道是眯小区的大炭门，第二摆道是住宅躁的单元门于，第三道璃则是进户价门。每一术道门的设戚置，对业伍主而言都闹是一种回涂家的讯号冶，一种回炸家的心情志。在此，叨仅对我们量的单元门悔作了总结目，存在以准下问题：核◎相单元门采妥用实木材础质，梅雨雾季节易发多涨、变形攻，造成门宏禁对讲系期统失灵，笼单元门开期关困难，这故障率和翅维修率较耐高。萄◎示单元门上捎部挑檐宽蚀度不足。甩一般单元妈门的进门界方向为北酒侧，若遇挥大雨天气雨，单元门救上部挑檐递无法起到牵遮风避雨断的作用，牙若业主手碧中还有其章他物品，淋仍要打伞蛮才能保证锄不被淋湿谷，尚欠人亩性化。谁◎桶一般说来耗，物业管谢理公司为终方便业主飞在开单元扬门时将手答中的物品嫂暂时放绍一放，会兽在单元门渡上或门侧踩做一挂钩脏。小处更量见人心，符细节更显靠真情。打式动业主的不也正是这核些微不足法道的点点协与滴滴。庸那么，是撕否可在单敬元门制作蝇时，结合赵考虑挂钩舱的位置呢版？谢我们在设胳想，为了善延长门禁继系统的使成用寿命和起方便业主排，今后的旗单元门可钢否结合建扭筑立面设谊计合适大示小的雨蓬办，使我们牺的业主免初遭日晒雨德淋之苦？踩可否在单惩元门一侧念考虑设置妄一些可供韵业主暂时格放置手中施赘物、腾简出双手来密开门的空便间呢？俭阳台和露柔台谎对我们的励业主而言夹，家中的葛阳台和露蜂台是他与列外界亲密围接触的场秧所，是他舒可以自由凭呼吸新鲜柴空气的较此为私密的港空间。且碧看阳台与厘露台的设毛计还存在舍着什么缺旗陷和遗看憾屈——尊◎赴部分相邻氏住宅的阳辞台相距甚里近，可以测用四个字夸以概之：闸近在咫尺万。我们目饭测了一下畅：大约只援有趣1.饼5吴米左右的真距离，中傍间又有空粪调搁板作唉了连接的仙桥梁。我错想，在这迅样相邻两摊户之间进锅行攀爬是弟轻而易举裹的事。经峡调查，吸留引业主购睁房的一个央非常重要弹的因素是眉安全感。购或许我们元可以说，寇现在是太莲平盛世，序偷窃之事卡何来有之挂；或许我帽们可以辩贼驳，我们选的园区已匀经设立了蛙周密的智干能化报警垃与防盗系甘统；或许皮我们也可加以解释，爹我们的物炸业管理已杠对外来的回人员和进吃出的物品每进行了有档效的控开制取…稻…捷但是，毕板竟对邻居剪在阳台上腿悬挂的衣认物几乎伸轧手可及是昂一个不争册的事实，尸毕竟，这脆样的阳台昆缺乏私密违性，缺乏转心理上的劝安全感。区◎榆顶层阳台放、露台无允蓬无顶。穴为了保证汉产品外立帮面的美观裙，我侄们拨—催—呈管理者一洪直在强调纸：不允许清业主擅自贪安装雨蓬此、不允许治业主封闭然阳台、不浸允黑许脸…丛…昂在这诸多戒的限制背落后，我们什可曾真正千从业主的罗角度去思晃考他这样动做的原因矩何在？诚喜然，顶层纲阳台不做油顶不做蓬揉，考虑了匀立面退进债的关系，路保证了住蚀宅单体在膀立面上的屿美观。但牙是，对业蒙主而言，含无蓬无顶些的阳台给损他的生活升造成了许辞多的不便别。本来，访烈日下，麦他晒在阳躺台上的衣秒物还有遮逆阳的余地春；本来，疾下雨的日巷子，他还绢可以在阳懒台上呼吸倘新鲜的空图气；本来镰，他还可沫以在阳台宇上养花养伟鸟以怡情烈、修身；宁本来，阳叔台和露台途的门无需席直晒阳光林。尤其是候在舟山，裂台风天气吗，暴雨将英无情地直仿接渗入减。锐X简X绵一直秉悦承侄“昆真诚、善万意、精致驱、完益美岭”学的开发理蛋念，希望郑我们的产探品能再多樱一些贷从阿且“哗以人为那本逐”业的角度去辰设计去建板造，能给戚业主带来兵更为完美钻的居住环防境。但是弯，为什么造常常在功搞能与美观翠冲突的时寻候，我们长的选择往死往是后者脆。我想，虽我们可否蜻再多花点挑心思，探冒求使功能晒与美观兼棋而得之的李途径呢？疫◎花部分顶层辈露台，跨恩出门即为总地漏，影葡响美观。乐而且，地互漏靠近门被口，雨水昨要经过较面长的路程掘才能经地删漏渗入雨奇水管道，阿暴雨天气塔时，雨水墙渗入缓慢劣，易造成晴雨水往室魔内渗入。跳可否在设躲计时，将套地漏的位失置适当外哄移，并做得好保护工扮作呢？窗户吃对于人，娱眼睛是灵精魂的窗户捏。瘦对于房间样，窗户则聋是建筑灵苏魂的眼睛墨。冬那么，我竟们纽X碍X复房产品的诵眼睛的表垃现又如何肾呢？值◎吹前文已经络提及，部场分八角窗问两侧的窗区户是死窗哈，无法开粗启，对业吃主安装和趁维修空调放带来了不芽便。同时绝，业主清止洁窗户的疯玻璃也很泡困难，只井有在物业乒管理单位劳进行外墙途清洗时，参才能顺带化地加以清椅洁，时间行一长，也朵给物业管管理单位增划加了工作杯量和负担丧。而且，蛋整个八角唉窗只有中洋间的窗户樱能开一半瓣，空气流刑通的质量书可见一斑阻。不过，刮我们也很图欣喜地看识到，在紫输桂花园，访八角窗大持多已改为敲了推拉式道，可见，减我们的房格产品已越资来越多地定从方便使仰用、方便保管理的角节度去设计给去建造了篮。晒◎牺单元楼道溉里有部分列窗户是死悉窗（包括织小胖楼的另天庭），穿这种窗户意无法开启转，也无法远上人。虽扑然有着良县好的采光琴，但清洁剂、维修都吗非常不便读，更毋论骄通风了悟。皇“甲非腊典粘”牵事件应给木予我们更木多的启示汁和警觉。过◎脆顶层阁楼像住宅开窗尾过少。一恳般说来，洒阁楼相对距而言，层袍高较低，葬其通风、醒采光较之稼其他楼层歼条件较差镜，一般顶惧层业主入倒住后，会痕要求增设袜天窗，易谨引起渗漏浊水。那么封，可否在校设计时，序在考虑外萝立面美观级和解决屋晃顶渗漏的幸同时，以屈多种窗户洞形式，多唉开几个窗今，还顶层渐业主一个出明亮的阁摸楼呢？商铺呢在我们许刚多的小区书，如桂花表城、紫桂尾，都设计流有沿街的触商铺。这猾些商铺的漂存在，或妥多或少给揪我们的业帆主带来了秩生活的便射利，但同蓄时，我们抢也非常不炒情愿地看孔到，这些逆商铺给原院本比较优头美的小区纳蒙上了一扒层丑陋的度面纱。当禁然，这有部着我们管型理不善的融原因，同笋时，我们允也看到了饺商铺在设摘计、销售昏和建造过苍程中遗留块的弊端：雅◎执部分商铺呀内部柱子尘过多，影步响了商铺秘实际可使晕用的面积邻。一般来泳说，商铺罚居中的柱盯子从经营劣的角度而膨言遮挡了唤门面，也畅不利于商唯家进行商标铺内部的鸟设计和布致置。其实恢，这些承惹重柱在设土计阶段是陶可以通过刚结构转换翼的方式进尘行处理或抚更改的。针◎敢商铺的空梳调室外机技的位置未费进行统一福考虑，空缎调冷凝水滨也无统一致的排放位婶置。夏天锤，走在商酒铺走廊内尊，不时可孔以看见地狠面是湿漉聚漉的，运坊气不佳的获时候，或柔许还会滴责到水，这风些都是未也设计商铺只空调室外由机位置和贡空调冷凝猜水排放管嫁道惹的祸洲。我们设沸想，可否酱在设计时撤，结合商蔑铺立面设标计其空调祖室外机座雨的位置和植排放管道甲呢？夫◎铜商铺的店蠢招未进行呈统一的设检计，对安查装位置、平店招材质悉和色彩也殿未进行统垄一的限定狱。走在商杂铺对面，绸五彩缤纷青的店招犹俩如丑陋的绿万国旗，坡花枝招展肿，各有特大色，但却刘对整个外工立面的美据感造成了胞一种致命诊的破坏。兴若能在设少计阶段，赌即由设计笨师从整体间美观的角肝度对商铺舟店招的安捕装位置、宫色彩、材掘质等加以蛮把握，物字业管理单桌位做好后度期的引导污和管理，那那么将会敢事半功倍茎，贿X盏X患房产品的泡外立面形暑象也能得三到较好的院保持。惰商铺顶部劈无公共上骨人的位置炮，造成物竞业管理单川位清扫的折不便。扇在商铺销晶售时，未译对商铺的趣经营范围构和经营内态容加以限唐定或约束柔，在日后凯商铺经营惩出现对园尺区整体形和象有影响锻的行业时狱，物业管萍理单位又湿无权对其安进行干涉遗，只能依字赖于说服壶，往往效苹果很差，酿桂花城门巴口的洗车怖店就是一抗个很好的绪反面教材孙。沟我们也常冬常在困惑槽，我们的工房产品怎丝样才能更悔合乎人性敞化的要求窜，怎样才摊能方便管岸理、方便众使用？请棚看：岛◎届紫桂二期瑞部分小高阳层回廊顶治部的绿化托保养和卫累生清洁必格须通过业疼主家中方牢可进行，狮物业管理叉单位必须似与业主预乌约，才可数进行相关谷工作，给俩业主也造饲成了很大瞧的不便。饱◎日世纪广场什的连廊内到铺设光面嫩大理石，痛下雨天极泊易打滑，神必须小心财谨慎地行你走才能不发摔倒。当世纪广场自部分洗手质间内的隔浊断过于狭蝴窄，使用视者进出不蜡便。霉九垮溪丘X隙X麻园未设计木设备房，缴给物业管预理单位带恭来了较大坐的难度。威而所X悠X吃源的部分联设备房却洁设计在车香库或厨房竹内，因排散气不畅导厌致严重影韵响室内空政气的质量旧。……彼以上种种燃，只是搂对方X困X渐房产品某冰个方面存拿在的缺陷投的回顾，刮希望能对纠本次研讨鞠会有所帮扬助。谢谢虚！路第三组：六配套设施处设备档次贱定位及用激房选址江住宅区配种套设施设夸备是居住籍环境中不馒可缺少的饥辅助功能谈，其合理涉的配置将虹大大地方木便业主，鞭为业主提泽供一个条牵件更为优可渥的居住优环境。同肥时，配套技设施是否晴齐全、功浆能是否完恨善、配置士是否合理诊，将给日虑后的物业科管理和服油务工作带厌来持续、嘴长远的影燕响，设施帆设备选型纵、配备的扩不合理，牛也可能给辈今后的物巾业管理单讽位带来沉钢重的负担症。同样地忆，设施设规备用房位畜置的选择盆，更将直蹄接影响着兽物业管理厕单位在人扬力、物力捉上的耗费害，与使用胶人的切身最利益息息乌相关。毅我们藉由颠本次研讨指会，将目液前脑X血X前房产品的涨配套设施脾设备及相滚关设备用蚕房在使用膜和管理中允存在的缺械陷整理如赠下：闻一、设施个设备类鸣1邮、紫桂花漫园、桂花怪城排污系枝统的部分骨井盖，设羞计配置得酬太笨重，损维修检查强很吃力，支而且经常司被车压坏头。建议在典今后开发泻的小区中她改进，将暖大井盖一局分为二，顺便于打开湖。桂花城冬在水景边今上的一个爬窨井盖由宣于地基下考沉、井盖抬生锈，严员重影响了谢景观。炉2痒、育华学普校教学楼尸连廊顶棚青材料选用绍不当，轻击质材料适血合屋内装简饰，用作丢室外因风沿大经常被们刮掉。建雀议采用更理为实用、瓦牢固的材疗料。压3哭、黄龙世啄纪广场电攀梯房内缺绵乏降温设防备，会造烫成电梯故奏障率的提考高，并缩趣短电梯使林用寿命。站建议对已犹交付的物祸业予以配拌置适当的森调温设备闻。伞4巩、紫桂花瞎园小高层惨电梯机房流设置不合荷理，个别麻电梯机房票为悬空式脊，给日常禾维保工作适造成安全租隐患。在狸机房中也税未预留安号装空调的嘉位置以及冈空调冷凝绒水的排放剃位置，若原今后因高父温影响电漏梯使用需眨添设空调乱时，将破辉坏机房外森墙面。建晒议在今后集开发建设蛙的小区中街予以改进掏。赢5爬、黄龙世沿纪广场机竭房：消防沈水泵池液蹦位报警线且路未安装脑到位；消像防水泵池竿壁存在渗衡漏现象；扎冷冻机电劳子除垢仪顷未安装到绩位，无法控使用，今堤后会引起软管道结垢层，影响性仆能；冷冻亚机组冷凝刃口保温未央完成，机立组附件没闭有油漆；桌四台锅炉疲无液位示糠境，不能东直观显示妄（有液位描计安装位泛置）；生健活水泵跳75KW夏电机水泵旺启动怀扭矩较大雀，需配置蛙降压启动俭装置。建洗议予以整三改与配置蜘，完善移样交手续，腐同时要重久视物管前其期介入技闯术人员提曾出的整改昂意见。巷6妇、世纪广秒场配电间睬设置在地福下室，因鬼地下室湿焰度相对较童高，不利减于设施设客备的维护窝保养，还忘存在一定辫的安全隐挡患。建议谁予以配置权除湿和通敬风装置。眼7萍、紫桂花男园和桂花纯城的围墙益周界报警嘉目前设置拾为局部红良外线报警灯系统，建纲议全部配虑置周全的粉周界可视县红外报警烈系统，以哨免出现报腐警盲区。洒8有、杭州绿渔园的电梯棕轿厢尺寸销不足，而亏消防楼道惰也无法满辉足红木家核具、三角隆钢琴等大壁型家具的翻搬运所需虫的宽度，孙故将给今顺后绿园业赌主搬家时酸带来很大炉不便。建朝议在设计障时宜事先狸考虑业主摧需求，并转予以解决友途径。轨9荷、绿园屋屈顶无吊装塑或固定设鲜施，将给惰今后的外梢墙清洗带每来一定危典险。打1那0协、桂花城缴初阳苑的妙设备配置民太过豪华铃：嫂13启7块户配置两万个热水油李锅炉，假礼设业主全孙部入住，口全部使用笑我们配备布的热水，障以每吨热辫水蚕3叼5烧元费用计角，也无法彼保证收支抄平衡。建闷议在今磁后舅X吨X竖开发的项鼓目中，多垃聆听来自掠第一线的驳声音，事许先准确估伪算各类新闹的设施设吗备所导致挎管理成本陪增加的部收分，再根年据管理费窃的标准、栽物业的综获合情况来美决定设施照设备的选遇取与否。坦1谎1弃、桂花城扛设计了生楼活用水的乳净水系统怜，但由于袭在户内只桐设计了一归根给水管串，住户冲杠洗衣物、雕冲座便器锐的水都由床这一路水废来供给。色多数业主脏提出用净押化水冲洗茶，太过奢观侈。所以瓣，至今，乓桂花城的棉净化系统轧尚未投入测使用，造掏成了开发脑商投资的扔浪费，净廉化系统的初废水也无她法象最初纳的设想那破样得到合路理的利用别。建议在茅今后设置震净化系统币时，考虑峰设置独立肉的给水管贫路。改1赤2牧、紫桂花纵园、桂花折城地下汽橡车库未设旧置监控系积统，给车甘辆安全停醒放留下很精大的隐患葬。建议对泼已交付的弟地下汽车盛库在适当问的位置给本予设置监午控系统，欧如主要交缠叉口、转煮弯处，以陕便发生意篮外时准确朝查找事故育原因，也魄可方便物铸业管理公锹司节约人将力。怨1化3滩、世纪广拥场员工餐寿厅未设置斧单独上下局楼梯，给倚员工就餐期带来一定虚不便。建饼议设置员前工专用楼接梯，便于能分流，同单时也有利俊于写字楼暴的外部形冤象。颈1泽4仗、世纪广崭场管道井摸内未设置疏楼层隔断滩，给工程吩维修检查棒留下一定态安全隐患卖。荒建议对管外道井给予甜楼层隔断亮。氏1祸5泄、男卫生接间小便斗剧采用秋电拔池供电式士，维修率唱较频繁，插同时电池旨运行成本便较高。建享议小便斗桨采裤用震220兰V扫供电式。景二、用房色类丝1沾、以X刮X汇所有已交兵付小区内宣都未设置驰专门的储培藏室、仓臂库等用房窄，给物管描工作带来椒不便。建孤议在今后倍开发的小乓区中加以租考虑，为赤物管后期买管理工作俊带来一定缘便利。私2络、宏X济X赔所有已交仪付小区内俩未设置员统工休息室记，清洁工太、绿化工卧无处休息清。建议在坡新开发的觉小区中予井以考虑。禁3狱、世纪广过场酒店餐狂饮粗加工冒间设在地跨下车库，箭且加工间善唯一的出理入口与地提下车库的辫出入口相肺通，不仅张造成进出始送货车辆再停放的不奶便，也造责成加工间偿的异味在议车库内弥适漫。建议铲今后给类潮似用房设亡置单独通掏道，以方卧便物业管签理公司的弊管理。甘4波、世纪广父场空调房评和锅炉房减的设置不秤合理。空趁调房未设筋值班室及眼观察窗；那但在锅炉页房内却设磨有值班室暮，冬天采艺暖时，两元个设备房孝都有重要仓设备在运纯行，无法屿做到同时变观察两个凭设备房，历给管理带扮来很大不板便。建议闷设备房宜旅尽量集中享，若不能南集中，则鹊应设置单配独值班室汽。秩以上只是明我们的一央些较为浅仔显的认识疏，或许还背有些问题弊我们并未皂找到根源吹，无论如滩何，希望陕能给今后让的开发提泉个醒。谢娇谢！姿第四组：剃智能化系侧统粱智能建筑铁是人们在袭信息时代盛对办公条启件和居住窗环境提出洋高要求的澡呼声下应授运而生的闸。当今社超会，我们尖已完全融萄入了一个职高速变革堤的信息时疾代；换言钥之，我们咱不仅在办暑公室离不郊开对信息状的需求，蜓而且，由蒜于计算机盈技术轨,热通信技术麦和自动控叉制等技术茎的飞速发彼展，正给潜我们的日卧常居家生舒活带来巨靠大的变化服，我们对舍家居的要技求已经远电远不再局饰限于一张妈床转,司一个气派仍的客厅等厌温饱型需拼求，而向汇生活的舒隐适性即家潜庭设备的吓自动化和锦文化氛围仇提出了更触高的要求奥。因此，靠系统化、锄高效化、宋信息化、赢人格化和摧园林化的植小区设计探概念已成仍为当代规辞划和设计他人员的共脖识和追求洞。发展智走能化小区足业已成为草住宅的一涨个发展方聚向。挂根据本次冶会议进程图，我们哈对些X梅X捞已交付项埋目智能化继系统的配坐置、安装盛和运行情秤况做了调捆查。目前殊，各项目撇的智能化沾系统基本蔬配置齐全渣，但仍可呈以从方便迎管理和有愈效使用的膝角度进一闭步完善，续我们谨希耳望通过本垦次调查，窄给今后项蜘目的智能蚁化系统配成置提供参隔考。煤一、周界员防越报警塘系统僚1竞、周界防代越报警系然统未将周柔界全面设责防，系统但存在着盲线区或死角蛛如：桂花瑞城的西大梢门。深夜帐一般物业猎内住户出苹入较少，满为节约保馒安人员的慈人力开支欢，通常会帐关闭部分挡次要的出营入口（如皇：桂花城随的西大门裁），即该懂岗保安人咬员不再采趋用定点值肾勤而采用白巡逻方式萝，但目前炒该处无任厕何防越报五警设施及切摄像监控前，对小区滥的安防不店利，形成部盲区。为阵提高物业颜的安全防昆范系数，辟宜在物业柿内可能关恭闭的出入观口（或消壤防出入口芒）安装防写越报警设乳施，建议经可在桂花校城的西大吗门上方加赵装双光束场或四光束蜂的主动红庆外报警探狭头。氧2浇、周界防露越报警设解施的安装蓝与相临绿观化之间的泡矛盾乳别墅小区祝的周界围贡墙大多与买业主的私存家花园相跨邻，而业清主日后在浑私家花园结内种植何赶种绿化，贩物业公司礼将较难干陶涉。若业守主在私家尺花园与围六墙的相临参位置种植罩易生长并宵枝叶茂盛下的植物（那如：毛竹革等），每坡年物管公窃司将其进胡行修剪时铃易引起与扔业主之间钉的纠纷，漠若不进行吐修剪，植怀物的枝叶孙则易阻挡遍主动红外匹报警探头近（如劫桂花园金叹桂蹦H-碗1速、云土桂栋7-舌1卖等），从絮而引起系缘统误报率吃的增加。坚建议物业懂在建造时辱将周边与静围墙相临岁的绿化一排次性种植腥到位，在眉物业销售烧时与业主裁商定：不忌能擅自改导变周边的亏绿化，日砌后植物的渔修剪也应警由物业管梨理公司统境一进行。拒为降低误蝶报率，建艇议绿化种参植位置宜不与围墙相旁距枕60C巨M矿以上，且新高度低于液围墙的最处高位置并务选用不宜强长高的植递物。菌3琴、周界防蒙越报警系贴统与相临月围墙之间帝的矛盾闭桂花城的资周界防越团报警设施增（电子护淹栏）与围迎墙的铸铁鼓围栏之间姨存允在崭20~3存0C子M雨的空间，岸若个子娇袜小的可疑马人员从此名进入比较暴容易。建弱议日后围打墙的铸铁朝栏杆尽可披能与围墙吧的外侧对冒齐。此外论，狱X岸X格房产品的偶围墙大多道采用铸铁廊的半通透国的围墙，卡这种围墙合对不法分止子而言将绝铸铁栏杆蹈打开是较僚为容易的蠢，若从栏你杆钻入，眼则防越报己警系统形陈同虚设，庙建议对围恼墙的形式旬做进一步笨的探讨。环4后、周界报劲警设施的欣安装位置束桂花城及赞紫桂花园吐的电子护击栏目前安糖装较低，买系统较易其引起误报齐。建议抬此高安装位浮置。毅5寄、周界报斤警系统的配安装及调疲试牺育华学校拨的县11~1趋3四号防区经猛常性的无向条件报警插（误报）元，一般为抖系统调试办未到位，馋建议可加展强调试要塑求。食6隆、监控机卷房内设置吓电子地图邮孩独目前在公淹司内尚未齐采用该技异术，但从盛方便保安掏新员工熟抄悉小区及坦在报警时只及时、准素确查找报甘警点的角贝度考虑，轨且该项技切术的一次骨性投资成蜂本也较低疫，建议设资置。挪二、闭路默电视监控稠系完统凳竟1竟、摄像机春的位置设呈置粱衰叔桂花城小绞区内的监独控系统只骗考虑设置恋在围墙外碑，小区内吗无任何摄公像设施，扒如地下停券车库的出将入口，此粥时若发生接人为事故栋（如：车年辆划伤）云将无法查据实，建议疾在地下车泳库的出入丘口、物业村的主次出单入口、会田所出入口错及物业的渣死角设置曾监控录派像。堂2雅、系统的毛可操作性孟X循X欲园共设置擦了絮9供8汗个摄像机虑，均设置勾在小区的疯周界。目和前虽采用懒画面轮流收跳动的形谁式，但物速业内设著置物9寒8膏个摄像画过面对保安阶人员对其湿进行有效雅地监控较志难保证。楼建议物业睡内的闭路茎电视监控仙宜控制僵在词3哨2茅画面以内贴，以提高别监控工作屯的可靠性苗和有效性君。揭3遗、周界是充否需要设咐置闭路电绍视监控炮罢党物业内的片闭路电视惊监控设施揭一般很难绿起到防止泊犯罪的作额用，一般顺说来，只置是在事后扎，协助公箱安机关破谨案之用购。旷X由X德园及桂花盾城的周界斗均设置摄帜像设施，淹不仅增加缺了一次性林的成本，横也增加了它日后系统搁的运行及毒维保成本哀，若该位援置的周界沟防越系统霞设置较到绳位，完全浊可以不采丑用录像系兄统。电4耀、录像效春果不够理夸想锦①食丹桂花园倘内苍的址1丈号摄像机鹿能基本使璃用但图象具不够清晰才并不能录陶像，由于必原先系统幅的线路安雄装时将强写、弱电设商施的连接起线安装在先同一管道偿内并有较养多的接头符，以至设赤备在下雨搞时无法使爬用，造成双设备损坏占。建议系台统在设计递、安装及塑验收的过役程中应进治行把关，件并符合系济统规范要婆求。特②暗丹、金桂窄周界红外急灯的使用筒效果不够舍理想，林如软5绩号温、想7出号蔽、蹈8嘉号泻、骨1妹1缩号宏、愈1票2艳号佩及签1平3抱号聚光罩活内已掉油摔漆，造成贪红外灯光垄光线散开触，以致夜金间摄像画芦面不够清亚晰，建议检日后的红选外灯不宜纪选用油漆唱式的补光杯灯具。狠③友黄龙世纪岔广场的部武分位置（迈大厦的主棉次出入口号等）的摄偿像画面清忘晰度不够狐，即摄像唇的画面视值觉效果不弊理想等。案产生该情愧况的原因刑分析如下宴：硬件设格施（如摄御像机等）仗不理想，沉建议选用绳时采用自璃动感光光泡圈的摄像跟机。暑④浇黄龙世纪糠广场部分淹摄像未调凑试到位，割摄像存在创盲区。如扎：地下车蹦库出入口帐、电梯门卷口等。建们议调整部抽分摄像头收（根据实扇际使用情中况），若键效果仍不么理想，摄失像机的安勒装位置及甜摄像范围供宜结合物伸业使用的凳实际需要如进行合理耗调整及设徒置。集⑤删黄龙世纪慕广场的电饿梯的轿厢内、地下车亚库等处的口摄像画面阳清晰度也滤不够，即旷摄像的画魂面视觉效颈果不理想览，这样的暑监控录象浊也很难作宝为事故发丢生时的查淋证依荐据。针对值这种情况眠的原因分存析如下恐：脸1霉、硬件设标施（如摄焰像机等）棍不理想、刺周围的照与明亮度不状够，建议双在摄像机旋的摄像范营围内应增绳加适当的音补光借；国2跃、硬件设罢施不理想渣、录像机醒的磁头已扫脏、录像深带老化等券，建议对站录像机进倍行检修（叛若无法修读复，建议听更换）、罩经常性更邪换录像带绝、平时注竖意对硬件代设施保养莲。减三、可视府对讲系统照1禁、系统采信用的设备静轧庆桂花城及左紫桂花园阻采用法国市罗格朗可涝视对讲设盆施，其门库口机（直锡按式）为聪圆形按钮愁，由于门买口机安装表于室外，阿容易积灰等，故建议抽选用表面诞覆薄膜的眯按钮，以葛延长系统早使用寿命穴，减少故比障率。据扶了解，法衡国罗格朗块可视对讲毅门口机的辫按钮有圆戏形和方形羽两种，圆德形按钮按竹下去后经坝常性难以侦自动回复臂，而方形爷按钮则因陷为内部有掘弹簧，易向自动回复菠，故建议错采用方形叠按钮。可2薄、可视对雅讲系统相禽关的材料蝇史驰桂花城内若可视对讲伞系统联动陪的门锁用碍网络线进蒸行连接，牧但网络线渔未做任何辫保护，其半使用寿命绿将大大降揭低。建议普可采用罗快格朗系统谎的连接线杂替换网络缘线，以延灶长系统的银使用寿命组。酸3碍、可视对枪讲系统的械联网缎帐擦桂花城可撑视对讲系习统目前虽胜已联网，穗但系统只搭对音频信树号进行了消设置，视求频信号未远设置联网表，若管理睁处想通过绒可视对讲奴门口机查垦看各单元淹门口的情胖况，将无匀法实现。悔建议重新臣对系统进牙行联网调耍试，尽可叉能实现音务、视频均躲联网（罗斩格朗系统毫具备此功瞧能），以拍方便监控孙中心对小踏区进行全切方位的监群控。秃4对、系统在赵物业的主捐次出入口愚设置管理兵机郑序董桂花城目咽前只在东左大门门口甲设置了管所理机，但呼另外的门摩口却未设类置，为有调效地控制稼夜间外来婆人员的进笛出及加强妈物业管理呼公司与住宿户间相互雁联系，建横议可视对怪讲系统在互设计时宜误在物业的好出入口、划物业管理远公司办公隔室和监控骑中心均设思置管理机剂。份5塘、可视对织讲室内机局不能开启端单元电控庆门扔乎影桂花城曾均发生室内但机及门禁怨系统不能五开启单元岩电控门，姻其原因较把多：聚广1沃）业主平炉时在使用深及装修房余屋的过程迁中，对系精统的使用肤不规范（伤如：业主镜在装修时阶将室内机煎拆除，使国连接线路烛全部短路思），但由鼓于大部分曲业主及用磁户开始并咏不了解系脱统，建议揉在交房时描由弱电购处货安装公见司提供产怀品使用说配明书，若搅系统为进敌口产品，场必须有中室文使用说烤明，以便触于住户正杠确使用该伍系统。视称2市）系统与右门锁不匹或配，可视肉对讲系统词一般比门哥锁的电流盟要小，若共系统设计扬门锁与可顽视对讲系裙统相连并首用，将引拘起门禁不凤能正常工幕作。建议皱门锁的电简流宜单独听设置。沙汽3星）建议系虾统的楼层蒙译码器的课安装位置稀应注意环逢境的潮湿宪度，若安拆装于邻近倾给排水管通道，势必粗潮气过重径，导致译展码器易损械坏，造成林系统故障喉。乔四、室内幅报警系统右1取、设置煤怨气报警设考施妙根据报警蹦中心了解扰，目前有胜部分业主选在室内安锅装了煤气垃报警设施间（但因尚统未移交，惜具体为哪布户尚不清轨楚）。根其据我们的碌管理经验夜，室内设秘置煤气报牛警设施直翠接接入小瓜区报警系艇统，日后倍物业管理与公司可能沉承担不必诉要的责任柳（由于设君备故障、惑保安出警方不力、保预安及时出奥警但无法脖拥有擅自巡进入业主青室内的权秒限等，尤扎其是在发姿生误报时碧将很难向烤业主做解纷释）。建思议在室内稼的煤气报许警不宜接慕入报警中辽心，可采顾用接入业弱主的手机际或固定电陪话，由物管业管理公寸司在受业病主委托后景出警的方沃式来实施编。洽五、电子荷巡更系统招1储、电子巡术更系统的甲设置秃目前该系膨统只在兰在桂壮及伙X伟X地园进行了补配置，由牺于该系统物投资成本肢较低，也毕便于日后起物业管理璃公司对保释安的巡逻诊进行考核扯，建议在丈其他小区催内推广采愚用。凝2够、巡更点饱位的设置沟为加强保抢安人员的睡巡逻，建广议在物业汽的顶层、片地下停车袭库及设备诉机房门口兄等横设置巡更锄点。锹六、背景垃音乐及消糖防紧急音帝响的设置争1恩、兰桂的巾背景音乐狗系统布置段较分散，版日后要达搏到较好的炮使用效果扶，势必需叛调高音响扰的音量，伴对临近的收住户产生叠一定的影吐响。建议腐系统在布绝置时宜设斥置在日后撤住户可能典集中的活宜动场地（吗如：中心碰花园、水榨系周围、慈泳池附近圾）。音响详的外观色米彩亦要与铲整个建筑浩风格、环算境美观相散融合。吼七、监控愧机房设置饺1软、根据有晃关规范要帐求，消、镇监控室必片须有原人让2挨4醒小时值守身。由于监璃控室采用叙视频监控爱，必须有公人观察，茂而消控则闯一般采用挺警铃报警闹方式。此耗外，出于宴在高温季芒节保证消右、监控室迫设备正常旺运行的角浪度考虑，葱一般在消未、监控室鼻内必须安徒装空调。费为方便物参业公司集会中安排人六力、减少堆高温季节垒空调运行冠的成本，堵建议消、哭监控室可凤合二为一昆。劫2浩、从节约鹿和集中使符用安保力纯量和设备舞投资角度殿考虑，建悦议将监控印中心设在介小区主入扶口。辱第五组：崇环境景观兰设计厨居住区规宰划的另一柱个非常重惰要的方面朋是环境景谜观设计。遗可以说，鱼它是一种蛛艺术想象哀力的创造碑活动；是龄一种既体手现出对自秀然地形、揭地貌条件撇的因借与率利用，又浅体现出对状小区所处椒社会环境妙、人文及疮地方建筑草特色的尊秤重与发扬船；这种创联造活动赋主予了居住梳环境新的望内涵，新眨的语言，循沟通了人从与自然之恐间的情感后。同时，每它还是人误们对美好订居住环境独的一种外找在诠释，顺是人们追延求高品质涛生活的产悲物。锈我们在对投各管理处依和部门的态汇总材料犹进行了整邪理，并经鸟过实地验往证后，认革为孩X长X膨房产品在游环境景观汉的设计与蓬营建中存电在以下问膀题。态一、环境煎景观在设转计时由于屑在某些方陈面考虑不齐周全而造啦成了业主朽的投诉或于导致了物葬管公司管吐理成本的援增加。硬1朱、绿化植签物品种的服选择址1恨）、在大社的原生树分的下方，坏应选择比雾较喜阴的食植物，而帽不应该种娘植普遍的慰喜光草坪宣。肯X趣X种园有许多允大的原生巡树荫下大尖片草坪死胳亡就是其伪中一个典蛛型的例子描，可能在佩设计的时喘候只考虑惑到了私家签花园的草环坪必须统巧一，而忽莲略了草坪染的喜光性届。在深圳反的部分小首区，这种质原生树周趁围一般都适不铺装草速坪，而是眯采用鹅卵猫石铺设、膏种植喜阴粱性植物等迟方式加以房掩饰，这辆种做法也侨很值得我馆们借鉴。低2矩）、在驳愧砍石头裸闪露的地方孙，应该种右植比较耐减热的爬藤渗类植物，平而在其底瞧部则应该厅留出种植艇绿化植物蠢的泥沟。前如保X索X忌园，有许率多驳砍石信头裸露在章那里，就拦是由于上捐述某方面撕的原因造粱成的，这愉不仅影响奥了园区的短整体的环鹅境，而且显还给物管陆公司的管早理工作造箩成了很大泼的压力。餐3验）、虽然趣说，在别员墅园区内萍，尤其往是讽X巧X扑源这种以袜自然生态盲作为开发绢主题的度狐假园区中耻，适当的甜落叶、飘拉絮有助于饭营造自然闪、恬静的遭氛围。但默凡事都有偶一爹个轻“自度纹”胡，过之则示效果会适章得其反。躬因为落叶盗及飘絮都旧会影响水欲系的水质严，从而影休响小区的滤整体环境唇，还会给抄物管公司广的清洁工喊作增加负栏担；而道碧路上过多再的飘絮和上小花在下扑雨天气也软极难清扫底。因此，毙我们建议挪园区在水礼系及道路陷的两边应吼该种植一府些没有大谅量落叶或幸大量飘絮叉的植物，暖以保持园邻区整洁的价环境。巧4扯）、大的逐落叶乔木吩应该尽可寻能考虑种卖植在房屋岛的西北面婚，因为这椒样我们种餐植的树木蛾就会起到勤夏挡阳光浩、冬采阳雁光的作用扮。紫桂花幻园在绿化续设计的时掏候就很少窃考虑这方勇面的情况冤，也可能泽是出于园幸区整体美陡观或细部塔处理的原者因使设计跪师无法兼遥顾。不过商，我们真梅诚希望，室在今后的瘦设计中能沸多加考虑往这些方面眠的因素，灯因为，毕兄竟我们的此产品是以贪人为出发佳点，为人丹服务的，将是以满足拣人的需求骡为最终生犯产目的的献。颜5夫）、在人彼行道的边爽上不应该就种植带刺种的植物，隔因为这容辟易造成不倚安全因素神，也极有甩可能引起涉业主的投喂诉，在紫计桂花园的狱部分人行嚷道上种植愤带多刺的何红叶小檗浮就属于这掘种情况。计2院、绿化植彩物种植的剩位置维1干）、部分蹈乔木的种份植不应该费离房屋的绿窗口太近絮，这会影灶响房屋的粱采光，在糕设计时应欧事先考虑奶树苗的成蝴长性，比哀如亚在洗X笑X膨园就存在摧这种情况匪。魂2突）、在住夏宅密集的碍地区应该绕避免种植叙有毒植物哥，因为这耻些都存在美不安全隐谷患，这些挎植物可以洗考虑种植叨在离住宅岔区较远、买仅供观赏市、人的参箱与性相对乱较小的公邮共绿地。起在桂花城输我们就发重现种植有弯夹竹桃，葵据了解，誓有许多人跟会对夹竹国桃产生过英敏反应。挨3叮）、种植喝大的绿化习苗木时，仙应该考虑赖其位置是股否对着业粉主房屋的留大门，这刃很可能引滑起业主投巧诉，因为少在讲究风技水的人看船来，这是暂一个极不鸽利的因素腊。目前紫铸桂花园也削有这种情笋况存在。假3也、绿化工绢程施工汇1田）、公共故绿化和私滴家绿化混删为一体，咸容易造成裂业主将公隙共绿化占览为己有，唐给管理带如来很大不敲便。这是腾由于公共员绿化带与峰私家花园皆的界限非勾常不明显丑造成的，蚂设计时应纵考虑这个辰情况，建驶议设计小挡道或水沟鸟隔离。钉在旁X融X字园就有这今种情况存抹在，很多缘业主要在渠物管公司关进行多次趴解释之后偶才明白。黎2挥）、绿地枝水平面应桶该低于路俗面，这就晨不会导致辫雨天雨水拨流到路面咐上，从而瓶影响路面青整洁、美和观，增加狱清洁负担育。桂花城防就有这种隙情况存在扶，虽然我冠们在后期别采用了小桥木桩将绿览化围合，台起到了一既定的阻隔舱作用，但疫一来投入蚊的费用较看高，二来棒，这些木悟桩的今后隶维修养护沈也比较麻备烦。建议赢在设计时从注意这类阅情况，处马理第好竖向标咏高的问题凝，也给物贿管公司减吵轻负担。雹3岂）、在对贯大面积绿具化进行施请工时，应恋该考虑其熟下方的排塞水问题，奉不然就会窑导致排水墓不畅的地即方有积水打情况发生稀。桂花城扮中心广场嘉的草坪积恼水就是这滨个原因造红成。市二、景观快小品在设释计及施工立时由于在惠某些方面辉考虑不周苦而造成了幻物管公司旁的管理成占本的上升俱，有时还洗引起了业呆主的投诉御。捷景观小品役的维护成乔本胀1冷）、水景确贵在水活埋，而水量慢较大时，脑换水费、股水质处理位、水池清跃洁、水系矿统循环及拌投药等运档行成本，漂可能成为雕日后小区掠的沉重的韵负担。若哥疏于管理蓬，反而可姥能影响周溉边环境；贩若废弃成吩为旱景，放开发商的毙心血与投垮资付诸东哑流。因此鲁，我们建言议在设计水水系的时珍候一方面鸦要考虑水高系不运转冤时的静态滨景观，另轧一方面也才要根据整锣个园区的光档次、具探体情况来温分析物业伏管理的收喘入和支出站的水平是澡否可以承牧受今后水剩系统运转帽所产生的元高额费用疑。目前，随大部分园怨区的管理删处无法承哗担水迁系谷2砖4闲小时运转谈费用，采笛取了定时爹开放水系耍统的措施神以节约成击本，但毕到竟治标不垃治本，也械容易因此饲而引起业粒主投诉，士希望今后债在进行水涉系统等耗饥费较大的有景观设计贝时，多听覆听我们管留理者的声铜音。够2扩）、私家纲花园的界另限建议不德要用木栅匆栏，而采抹用绿篱隔瞧断的形式架更为妥当就。因为木冷栅栏会因顶为油漆脱玻落而腐烂狗，从而影桂响景观，煮如果用更委换木栅栏抬或定期上阴漆的方法浴加以解决停，则增加北维护成本链，带来管强理单位成骨本的增加购。非3霸）、桂花槐城的桂湖式水系与泵锈房的出水碰比例不符活，造成资访源浪费，躲而且还影搁响美观。各2独、景观设斗计的人性略化设计款1撞）转、域X洋X闸园荷花池郑的休息平快台上有两篇个与整体喘环境不协已调的用来奶掩盖设备齿的波洛各打木箱，如馋果设计的现时候把其绩设计成漂姥亮的可以扰坐人的椅铅子，那就落两全其美屯了。蕉2紧）、主干捉道与房屋乔入口处的万角度设计瑞应该更趋肃人性化，遍留出的转禽弯角度应撑该以实地治为准，这岭样就不会谜因为道路愚的问题而昆增加其他规方面的维弟护成本。筐桂花城幼父儿园的路搁口就有这捎样的情况薪发生，进型出的车辆炼经常压坏砌绿化带，德从而增加俊物管公司暑绿化维护与的成本。仰3版、景观施危工要求宣1宫）、绿化叉草地上的样青石板铺锦设间距应刻该符合人放休闲时散夫步行走的割节奏，不影然人在上鸡面行走会嘱有很不舒酒服的感觉例，这就导仰致青石板谱之间的绿于化草被人旗踩死，从拢而影响景朝观。造成前这种情况父发生的两醒种原因存绢在，一是赢由于设计燕时没有考丧虑这种情葱况，二是乎铺设时没肥有按设计厨要求施工识。翅在累X筒X斯园就有这役种情况存劫在。赴2秤）拘、报X芹X订源停车位狗隔断用的隶塑料材质险的断裂影眠响了美观虾，造成这子种情况发罩生的主要号原因是由书于施工时猪没有严格垒按照有关舱标准施工扒，从而影似响其使用伪价值。辫第六组：胶水电与管心道设计嫩在住宅建煮筑中，装完修是个很包重要的环拒节，应该赵说，正是驳内部装修吩给予了建透筑第二次罗生命。在律日常装修组管理中，悟使用者对炒水电设计禾和管道的漏更改也是所我们管理丙上的一大垦挑战和难曾点。铺此外，公惹共水电费孔用是构成仓物业管理合公司日常御开支的一秩个重要的悲组成部分尘，在总的捷开支中占涌有较大的勺比重。我赏们在收集归、整理关派于水电设让计与管道鸟（上下水膀管道、公梅共用电用咏水、电气流开关设置奔等）的质山量改进意晓见后，可沃归纳为以国下几类问善题。狱用水（给尼水系统设椅计和水质榜）辨1吸、目前我衫公司管理姻的各小区织公用水都亭只由一只朵水表与自叶来水厂结利算，生活沫用水、经泉营用水、箭消防用水化都共用一驻只表，很顿难划清费版用。尤其尝会馆、游低泳池、餐昨饮有外包伐情况的，职费用结算灿更加困难岂。袍2鹊、当前兰捏桂花园、昂丹金桂花祝园、丹桂纯公寓等小污区用水的梁水质发黄拔问题始终酿得不到满强意的解决番，只能采撤用定时放衬水的办法桥来缓解，壶尽管这样旋费时费钱恰，也只能克给业主一觉点心理上还的安慰而忙已，不能川根本解决择问题。泛3岂、水系漏呼水严重，附不能经常土运行，只瓜能择时开架启。水系肯的水如不育勤换，不饿但形不成梯景观，反帽而会孳生部蚊蝇。杨4驼、丹桂公栋寓有不少史业主家的质水表是反砌装的，抄梅表非常困认难。可能尖安装后没馒有仔细检无查。凳鉴于上述皮情况，我镇们从方便合使用和节峡约费用的渗角度建议榜：在设计独供水系统隐前与自来轮水厂沟通医，最好达明成一户一刚表的协议缺，至少也访要每一单姑元由水厂塔安装一表于，以便与唤业主结算堆，每一活闹动单元也缴分别设水池表，便于袍分别抄表她结算。如所必须安装砖分表的话刮，能集中污安装，便档于集中抄咽表。新设训计的住宅宰在设计时拜就应考虑后给水系统我的循环回鸽路；采用车防锈的材超料，贱如亭PE-撒X抱管历、花PP-构R群管等，以洗防止水在商管内积存顿变质。小亲区内如要岁设计水系屠景观，首健先要考虑晕日后的使记用成本，乖最好能利授用附近的防自然水源帐。上下管道卧1窗、有较多骄小区如桂列花城南屏美苑、春晓可苑现在用牧的单元进泡水管漆是谅UPV烦C嘱管，易断辽裂。感2由、有较多摩的老小区衬如丹桂公食寓等小区预没有考虑坟檐沟，尤拿其是单元恒门屋面没猴有设计檐刃沟，在雨阔天给业主苹进出造成题很大不便盒。碰到雨沉大风大时仁，房屋转右角处还会晚被雨水浇切湿，引发粮墙面渗漏梨。目前有荒檐沟的住娘宅，所用鲁材料也不压够合理，督方身的落妖水管排水述速度不够贺，在接头予外经常发诊生渗漏。身檐沟经常趁被堵塞，锦检查维修湿也相当困语难。畅3蔑、我公司痒开发的小加区中，有浓较多小区葛卫生间的浩污水管、搁废水管都胀没有直接文通出室外窄的排气孔塞，臭气排做不出去。帮4鼻、目前还讯有较多小乱区从六楼尾到一楼合堤用一根污搏水管，违头背常规做脆法。嫂5刮、不少小蛇区（包括河兰桂花园舱）空调落寻水管没有叼设置，达圈不到国优刃小区对空豆调冷凝水库有序排放奏的要求。禽6对、有很多嚷小区在交决付时，污璃水还没有灶接通市政笨管网，导掌致污水排冰放不畅，可即使现在奖接通了由浩于没有作丰必要的疏反通处理，朽仍留有后亦遗症。着7兼、桂花城渗人行道缺短少排水设镜计，特别带是鹅卵石胞下的排水神沟太小，艺逢雨天极晚易积水；誓桂花城单株元门口排匪水不理想予，普遍存物在积水现牌象；黄龙受世纪广场点酒店给排辛水管道少漂且口径相餐对较小；崭地下车库母遇雨天容旋易积水。悔8煎、云桂花墙园独立别夜墅普遍存嚷在露台边沉的房间门鼠正好是一委条下水沟懂，没有下梨水管，一愤下雨则雨拦水从沟下蹲冲到地面偷，易使露剖台房间门惕的地板发手霉。但9川、紫桂花锣园二期户逐内卫生间俊地漏下水南未设置存灶水湾，易买造成臭气宴溢出。诚1木0找、紫桂花党园的烟道妻排气孔设洪计怎在胁2.2-惭2.疲4池米，与目旗前业主的薪装修选用览的排油烟糟机排气孔之高度不符划，多数业祝主装修均弱需抬高烟帜道口。崖1绪1休、桂花园洽锅炉房的灶烟道排气帖孔烟道安语装造吃成拢1-1姥1紧楼的房屋岂出现渗水太现象。盘1栏2五、桂花园储室外排污慈泵蓄水池昌井不够大羡，造成排会污泵无法血使用自动箭处理系统康。碑1番3蹦、黄龙世平纪广拒场材A夏、搞B彼区走廊沿塞墙下水道训、窑C铜区沿口因犹落差不好碧，有坐水每。茂针对上述肝问题，我鹿们设想：踩关于选材汉问题，最胡好选用建腔设急部技[199争9]29超5娱通知推荐慈的管材，网如漂PE-血X偶管熊、启PP-役R冷管等。同语时在施工凑过程中，驶加强对供抛应商的材泛质必要的红动态控制盲。在给排悉水设计时搏，充分考样虑业主的华需求。对铃新建小区拼设计时就亡考虑增加珠檐沟，且漆最好采用路混凝土现琴浇檐沟，移同时要考辅虑维修工睡怎样上屋丧面检查和睁维修檐沟夫的通道和老立脚点。冬关于废污老水管的排抱气孔问题出，对老小里区开发公雅司是否在桐可能的条狠件下考虑望整改；对奔今后新开湾发的小区陵住宅，应温杜绝此类雷情况的发企生。一楼姜应单独设肺置一根污费水管。有罪条件的话暂最好在阳遇台上也有壤二根落水迎管，一根你雨水管、系一根污水躺管。为了痕提高小区遣档次，减葛少住户间刃的相互影躲响，新设盏计的住宅穴，一定要火考虑好空伟调冷凝水例（甚至包蜘括致冷时尼）的有序炉排放。有残条件的老醉小区，也法加装一根挡总落水管没。关于污痛水纳污入批网问题，富虽然有的保小区在交套付时市政思管网还未腰建成，但苍如碰到类狂似情况，芝最好在售壮房时与业我主沟通好竿，或在相困关文件上抖注明日后烦的处理方私法及费用洲承担。如歌果都是经决过综合验逢收后再交宰房，就可舅以避免这娱种后遗症制。建议排绳水设计时丈，适当增言加排水口敬，并扩大则排水管道遭的下水口醒径，同样吧门前雨水插沟也应进狮入相应的修管道。对秤于路边的翼排水，则怜建议将绿检化带稍低奸于地面及音下水道，苏并设计隔蹦离，避免象堵塞下水阀道；排水匠沟上铺鹅魄卵石的做胀法有待商并榷，不但倾影响排水鉴速度，日爬常的维护营也很不方巴便，下面杰的筛板常崇被汽车压茫断；从使拜用角度看巾，还不如多在侧面上代留与地面惭垂直的排侵水口较好扛。烟道排谨气孔问题葛，建议设脏计时进行冲市场调查缺，充分考港虑排油烟照机的排气油孔高度，诉按实际需暗要进行设菌计。紫桂亏花园蓄水党井不够大芝的问题，塘最好请专博业人员研交究如何采钓取弥补措炼施，同时浴在今后的毛设计中要蛾引以为戒友，设计前闹需取得相探对准确的礼设计依据挑。慎三、公共宏用电系统岩1繁、现在不批少小区的研公共部位梯，还在用住手动的电闯器开关，惭有的库房都（如桂花技城栖霞苑剖）狭狭的波一条通道变，腐4退0蒙瓦的日光爹灯一溜排搁过去，造乓成人力上御的浪费。详而且，这贯种手动开原关的设置暑对物业管颠理单位而辱言，业主粱可以随意程开启，若酿由于疏忽稳未能及时肢关闭，也鱼将造成管纤理成本的建增加。清2竖、兰桂花竞园地下库篇房的电表遗只有一个闷，是属物止业管理单胁位承担的弊公共用电房，观由于业主亦的库房内煮未安装独叨立计量电李表，业主么在库房里董使用电器抬，不利于着费用结算鄙。趟3粥、一般说备来，园区呀中心会馆淋内的部分街功能用房痕将来会由厘物业管理源单位外包笼经营，但州目前会馆快的用水用报电很少根戒据用房性贡质加以分份表，分路厘安装、控拿制，这给透物业管理颤单位今后童的计量、叮收费带来诱很大不便右，如桂花啊城会馆也获是在开始狭经营后，痰才逐步分离开，这既颂影响了美企观，又不齿利计量的多准确性，渗给物业管辉理单位造不成了一定额的损失。表4抹、小灵通游、电讯、菊网通设备灶房用的电西都没有建柏立单独电末表，都摊宴入管理处唤，不合理荷。象5荣、电梯公后寓的楼道稠感应灯装阀在楼道入株口处，疏程忽了电梯锋公寓业主疗几乎是不裙走楼梯的太，以至于糊业主一迈薯出电梯还观是一片漆贱黑。醒6胁、桂花城奖内所有的馒石头灯遇车雨天短路与跳闸现象绝普遍，且霉未与其他忽路灯分开男控制，经页常因雨天辆而一片漆堵黑，又占昂据较大空慌间，且易萌破损，还延存在不安庄全因素。复7偿、桂花城尺水系控制帖箱在地下中，造成电桥器潮湿、摩生锈，紫滥桂花园室紫外自来水搭管网埋入选地下太深桶，均不利克于检修、零维护。这8布、黄龙世挽纪广场，船各区消防功楼道灯质棵量差席，墨A魔、士B地幢楼所有瞒公共走廊猪无电源插牺座。泰伸楼上述问题希我们认为贵可能在设狱计时没有怀考虑到某爽些个性的拔特点，如衣杭州雨水纤多，在防榨漏、防潮卷上有更高葛的要求；刊在考虑美塑观的同时淋，还应该娃考虑日后布的使用成虚本。为此霸我们建议抬：公共部笔位的照明塞线路，最洞好多设几初路开关，纠便于在不恨同使用场匪合使用不予同照明要汁求的灯，馅且宜设置妥为感应式票，便于节胀约成本。阴建议将感锋应灯装在蝇电梯入口评处，以方竹便业主、锁节约能源萄、减少浪俱费。楼道袋灯也最好宅采用感应超开关。每脂个库房开挣始使用前杏就装上电义表，有可兔能的话，蚀最好不要锁采用分表卡的形式，饭而是直接橡安装与电柳厂结算的屑电表，便安于结算。援设计庭院被灯和埋入乐地下的控忽制箱时，熔应加强防满水、绝缘饲和便于维掠修保养的屯设计。考扭虑到公共诉楼道、场撇所的维修而、保洁等功的需要，罪最好设置葛能锁的电岛源插座。锈四、户内恐用电匠1嘉、目前住次宅用电每断户叮40汉A萍的容量还完欠不够，半尤其灿是束10茎0择平方米以萍上较大面挤积的住宅其，都要求泥增加容量灭。季2巷、桂花城怜户内的开尖关插座面魔板廉有隶98绿%味的业主在什装修时全彻部换掉，焦户内的热圆水管、冷吹水管雷有淋56蝇%前的业主全齿部换掉，社造成浪费缺。扶上述二个肠问题都反迷映出我们梁的设计与园用户的实额际需求，弯还有一定盘的距离，挡我们建议挨，在可能核的条件下钟，适当增说加业主用柄电的容量序，瞎对地10醋0生平方米以鹿上的大户线型住宅设灯计时，增上接不380占V酿电源，便掩于在必要去时扩充容甚量。陷上述意见圈和建议，院是我们从领方便使用鼻和节约费睬用的角度童提出来的润，可能是巷外行话，型但是，此使锐X苏X生房产的品亦质达到欣田赏性和实多用性、美打观性和经楚济性更完笛美的统一疏，铁为谅X芹X延品牌的提斑升作出些咸许贡献，款是我们今党天发言的由初衷。列第七组顷：蹄庸道路交通俗与车辆停其放裁有住宅必过有交通，悠古今中外亮，概莫能乓外。住宅悲区的交通终组织设计说和车辆停迫放也是园笨区规划设雹计总体方资案的重要漏组成部分厨，对于小火区的建设量整体水平呼，有着至选关重要的顶影响。费中国正在乓迅速步入嘱小康社会之，私家车独的普及势递头也十分生强劲，因广此输，毙X摇X撕各项目在就道路交通们和车辆停亚放上所凸贡显的压力亭也愈来愈瘦大。我们踪在进行了陪实地考察驼和征求了溉部分业主逗的意见后熔，将考察熊结果汇总逢如下。税小区在交哀通道路上愿存在的缺扛陷及改进亦建议为1迟、道路窄零，不利于耐车辆交汇盗和业主行铁走安全。剂部分小区巧主干道只孝有衫6速米、支干辉道猾4.它5励米；一辆是普桑车的泄设计宽度彻为殊2.目0绞米（含连东两边后视血镜），两瞎辆车就缴是逢4.查0皂米振,附两车在交腥汇时中间须保持距离御在跃0.浙5垄米以上较菊为安削全惨,奶此时如果躲一旁有行帝人就较难经行眼走诚,午如桂花园姥、银桂、利月桂、丹汪桂公寓、组兰桂就存雕在此种现貌象。建议考小区主干托道设计宽币度宜悬在益6.给5精米以上；钟支干道设售计宽度沙为哥5.海5圾米以上。万同时，建普议在进行爬道路规划呢设计时，阁充分考虑滩道路的宽贫度，以满寻足日后园笨区车辆扩戏充，泊位圆增加之需棒。碰2盾、部分小叨区路面差盼，地面不榜平整，车犬辆行走不键平稳。现袄在小区都议是沥青路坟，经过几未年的车辆贴行走，长庭年的雨水智冲洗，加嘱之地基沉典降的影响觉，形成了研坑坑洼洼方，未经修颗补；特别践是银桂，井施工前是献水塘，填陶土后经过手几年下陷笋，已造成改道路凹凸茅不平。慎3鸡、大门口攻无进出分牺向行驶道毫路，进出芹大门口易邀发生堵车葛现象，也严易发生相井撞事件。楼丹金桂、叹月桂、云疮桂、