保利地产财务报表分析

保利地产分析曾奇一

20213037陈云柯

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田新20213020龙欢20213188

王静20213016文雯20213004

高梦宇20213001蔡晓旭202130001一、公司简介公司开展历程公司经营范围公司财务状况Clicktoaddtitleinhere1232一、公司简介公司前身为广州保利房地产开发公司：1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业〔依法自主经营、自负盈亏、独立核算的社会主义商品生产的经营单位〕2002年8月22日：公司改制为股份，名称变更为“保利房地产股份〞。2006年3月：公司更名为“保利房地产〔集团〕股份〞。2006年7月19日：首次公开发行人民币普通15,000万股，每股面值1元。2006年7月31日：股票在上海证券交易所上市交易，证券代码600048，股票简称“保利地产〞1〕公司开展历程3一、公司简介主营业务：房地产开发、销售、租赁及其物业管理经营范围：

一级房地产开发、出租开发的商品房、房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工、室内装修、冷气工程及管理安装、物业管理、酒店管理、批发和零售贸易〔国家专营专控商品除外〕。2〕经营范围4一、公司简介3〕2007年-2021年的主要财务数据5上市后ROE变化盈利能力指标2011年12月2010年12月2009年12月2008年12月2007年12月ROE(%)18.5216.5614.0314.92--毛利率（%）37.234.1236.8240.838.5净利率(%)13.8813.7115.3114.4318.35实际税率(%)26.8725.6525.4924.3532.24实际税率=实际缴纳的税费/税前利润6盈利质量指标2011年2010年2009年2008年2007年预收款/营业收入1.511.441.30.631.35销售现金流/营业收入1.41.591.841.051.72经营现金流/营业收入-0.17-0.62-0.05-0.49-1.16运营能力指标2011年2010年2009年2008年2007年总资产周转率(次)0.270.30.320.330.28应收账款周转天数(天)6.295.295.274.427.87存货周转天数(天)1,600.001,294.961,241.381,338.29--财务风险指标2011年2010年2009年2008年2007年资产负债率(%)78.4378.9869.9970.7868.62流动负债/总负债(%)64.4657.2760.8151.4167.39流动负债/总负债(%)64.4657.2760.8151.4167.39流动比率1.912.132.322.732.15速动比率0.360.530.740.670.667同行业的比较8同行业的比较92021年盈利指标行业比较根据上面的数据可以看出，保利和万科的加权净值产收益率和毛利率都是高于行业平均水平的，但是净利率却低于行业平均，而规模相对小很多的金融街的毛利率和净利率都是高于行业平均水平的，说明金融街的盈利能力更好，更具竞争优势财务指标保利万科金融街行业平均ROE18.5219.8311.5214.06毛利率(%)37.239.7843.8726.5净利率(%)13.8813.4120.9315.01102021年资产使用行业指标比较2021年我们看到各个行业的应收账款周转率和存货周转率都在增加，房地产行业也不例外，根据相关数据显示保利和万科的存货是排名所有行业中的前十名的，这就不难解释为何二者都比行业平均低了，我们认为这主要还是和房地产的调控政策有关，因此应该更积极的在宏观环境下寻找方法使自己的存货周转率变低。11流动比例分析从前面的分析我们也不难看出，保利和万科的存货是比较多的，保利的流动比率是高于行业平均的，但是速动比率很明显受了存货的影响是小于行业平均的，但是也不是相差特别的大，因此要想解决此问题还得从存货入手。总体看来还是很不错的。122021年负债能力指标行业比较1〕从资产负债比率来看保利、万科、金融街都是高于行业平均水平，说明它们的负债水平相对于行业平均较高，但是相差都不大，因此不会出现财务风险。2〕利息保障倍数保利是行业平均的2倍多，而万科却比行业平均水平低了3倍，而从负债权益比和资产负债比率可以看出和行业相差都不大，说明是保利的税前利润较万科大引起的。财务指标保利万科金融街行业平均资产负债比率0.0127502230.012710.0128820.01利息保障倍数9.81.31.454.18负债权益比3.633.372.233.0813财务指标体系的三维分析—构成比较分析LOGO14表一：保利地产2021-2021年度盈利能力保利地产2021-2021三年的盈利能力比较稳定，其中,ROE稳中有涨。但是，该公司的WCR比例却大幅度上升，说明其竞争能力下降，财务状况转差，资金被其他公司占用。财务指标2009年2010年2011年销售毛利率36.82%34.12%37.20%销售净利率17.44%15.34%15.67资产净利率5.59%4.55%4.24%ROE14.03%16.56%18.52%ROIC8.43%6.92%6.80%WCR2801439.245473147.997269194.2515表二：保利地产2021-2021年度流动性比照保利地产2021-2021年的流动比率和速动比率都呈现出下降的趋势。2021年-2021年流动比率下降的原因是因为短期借款和预收账款的增长幅度大于流动资产中货币资金等的增长，虽然2021年的存货在2021年上增加的比率较大，但是总体却呈现出下降的趋势。而到了2021年流动比进一步下降的原因最主要是因为短期借款的大幅增加，相反，货币资金却出现下降趋势。虽然短期借款大幅增加，但却不能说明该企业的财务状况存在风险。该企业的短期借款在09年和10年一直维持一个较低的水平，连续两年该企业的财务费用均呈现负数，增加短期负债有利于发挥负债的财务杠杆效应。平衡长短期负债。财务指标2009年2010年2011年流动比率2.31482.12891.9069速动比率0.74290.53370.36416表三：运营能力指标-保利地产

17表四：保利地产2021-2021年度本钱费用比照保利地产的主营业务本钱以及营业费用，管理费用占主营业务收入的比率总体变化不大，变化比较明显的是财务费用，这主要和企业的短期借款的增加有关，是企业优化资本结构的所产生的结果。财务指标2009年2010年2011年主营业务成本占主营业务收入比例63.18%65.88%62.80%营业费用占主营业务收入比例2.663%2.237%2.570%管理费用占主营业务收入比例1.987%1.595%1.595%财务费用占主营业务收入比例-0.2879%-0.2853%0.8297%0.01595218表五：保利地产2021-2021年度成长能力比照保利地产2021年-2021年主营业务增长率，净利润增长率以及总资产增长率都有所增长，首先说明企业经营水平良好，同时企业也保持着较高的资本增长规模，资产经营规模扩张的速度快。而股东权益增长率虽有所下降，但是仍然保持着资本规模的扩张，但是扩张速度减缓。而2021年除了股东权益增长率有所增加，其余成长性指标都有不同程度的下降，造成主要原因是行业竞争的加剧，同时，由于宏观经济大环境对房地产企业的影响，造成企业成长性指标有所下滑。财务指标2009年2010年2011年主营收入增长率48.11%56.152%31.04%净利润增长率31.67%37.37%33.82%总资产增长率67.49%69.57%28.02%股东权益增长率72.02%18.76%31.37%19表五：房地产行业ROE比较排名代码简称ROE3年平均09A10A11A26600048保利地产16.3714.0316.5618.52行业平均13.6713.813.1514.06行业中值10.359.6410.819.541600734实达集团55.9888.1514.0265.772600223鲁商置业42.4268.6540.7917.833540中天城投31.638.1832.2424.374506中润资源27.2734.2328.9718.65517荣安地产26.4648.9212.9417.5220表六：保利地产2021-2021年度资产负债表结构分析21三、因素分解分析——ROE分解分析保利地产2021——2021年ROE因素分解分析表☆保利地产ROE逐年上升，主要是由财务杠杆效应带来的，说明企业投入资本增加；☆财务本钱效应2021、2021年大于1，说明企业财务费用为负，2021年财务本钱上升说明企业利息增加，债务比例增加，也是企业投入资本增加的原因；☆营业利润率和资本周转率波动不大，说明企业销售能力和盈利能力保持稳定，资周转率偏低，是由于房地产行业投入资本过大造成；☆ROE的因素分解结果说明：保利地产营运能力和盈利能力保持稳定，借款增加，财务风险有所增加，但ROE呈上升趋势，整体财务状况良好。22三、因素分解分析——ROE分解分析2021年度同行业ROE因素分解分析☆与同行业相比：保利地产的ROE处于较高水平，主要是由于其财务杠杆效应较高，长期借款占投入资本比例较大；☆在盈利能力能力方面，保利地产与万科水平相当，弱于金融街；其资本周转率处于中等水平；☆在国家打压楼市的环境下，房地产行业面临挑战，保利地产应防止由于其较高负债带来的财务风险，谨防资金链断裂。23三、因素分解分析——自我可持续增长率分解分析保利地产2021——2021年自我可持续增长率因素分解分析表*自我可持续增长率的计算采用期初股东权益

☆2021年，保利地产的自我可持续增长率是24.07%，说明其在2021年能支持的销售增长率是24.07%，但实际上2021年保利地产的实际销售增长率到达56.15%，说明其“资金短缺〞；☆2021年，保利地产的自我可持续增长率是18.23%，说明其在2021年能支持的销售增长率是18.23%，但实际上2021年保利地产的实际销售增长率到达31.04%，再次说明其“资金短缺“；24三、因素分解分析——自我可持续增长率分解分析伴随近年来楼市的火爆，房地产行业整体都有较高地增长，保利地产近年也保持了较快较高的增长。保利地产在面临高速增长的同时也面临着资金的短缺。保利地产采用了增加负债，特别是长期借款的方法来获得资金，以支撑企业的开展，然而去年以来，楼市遭遇国家调控，房地产行业遇冷，要通不断举债的方式来解决资金的短缺难度加大，并且保利地产现在的负债水平已经较高，是否还要继续增加借款值得考虑。除了负债，企业可以减少股利的支付以得到更好的开展，从相关数据来看，保利地产也确实在减少对所有者的分配。由于保利地产的业务比较集中，因此并不需要剥离非核心业务来解决增长问题。另外，保利地产还可考虑继续增加权益资本或寻求一些〞现金牛“企业，以获得支持其开展的资金。2526经营杠杆系数由0.67变为1.40，说明经营风险有较大程度增长。原因应该是09至11年营业收入都在增加，固定本钱也在增加，但是营业收入的增加幅度小于了固定本钱的增加幅度。综合导致营业风险上升。27保利的财务杠杆系数由-0.053变成0.043，说明财务风险有所增加，但仍保持在较低的水平。从2021到2021年，我们看到利息支出由负变正，说明其放在银行等金融机构的钱拿出来用在了经营上。而2021年的财务风险系数为负，我们看到是ΔEPS的变化导致的，这说明当年的息税前利润是小于利息的。2021年比2021年，保利的经营风险上升，财务风险也有所提高，综合作用导致总杠杆系数由负变正，但总体保持在低水平上。这说明，在其他条件不变情况下，销售收入增加或减少1%，股东每股收益将上升或下降0.06%。总体说来，保利地产的风险控制较好。28财务项目2009201020111.税前ROIC=EBIT/投入资本4.81%8.04%18.82%2.税收效应=EAT/EBT0.730.740.753.税后ROIC3.61%6.03%14.11%4.负债资本成本率Kd（假定一致）6.65%6.65%6.65%5.负债比例=L/TA78.92%78.98%69.99%6.权益资本成本率Ke（假定一致）14%14%14%7.权益比例=E/TA21.08%21.02%30.01%8.WACC8.20%8.20%8.86%9.投入资本（万元）11039552.99079922.845561632.1510.EVA（万元）-506710.95-196439.4218292288.8222002年到2004年，保利的WACC因为权益资本比率的增加而增加，税前ROIC保持增长，但从2021年到2021的增长最快，税后ROIC变化与税前一致。在2021年~2021年，投入资本逐年减少，而2021年EVA由负变正，我认为正是由于2021~2021年的资本投入经营运作的结果。29四、财务政策分析整体股利政策营运资本政策投资政策资本结构政策30营运资本政策保利地产在近三期的营运资本根本保持了其对于经营所需的资本需求，然而由于在经营活动的净现金流量常年为负数，维持保利地产的现金流人量的一个重要因素是筹资的现金净流量，而主要为短期借款的现金净流量，且在2021年第二、三季度，短期借款的现金流入量增长超过一倍，说明保利地产由于经营周期长，需要大量借人资金持其周转，而在?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?这一限制购房首付款比例的政策出台后，保利地产的资金回流速度明显下降，需要进一步对自身投资进行控制，加强现金管理，保证经营的稳定性。[31资本结构政策权益债务公开发行股票A股配股定向增发

大量筹资转增预收账款应付账款信贷保利债32急需解决经营活动净现金流量为负数，经营存在问题，回款难，存货多，销售有所下降。所奉行的增长策略以高增长，大融资为主，缺乏稳健，不适应2021年以后的市场。本钱的控制能力有待提高，不能表达出本钱优势，需要加强对本钱的管理，并且谨慎扩大存货，否那么将面临减至和低迷的销售。困境1困境2困境3困境4资本结构困境存货太多而且面临减值风险。其他应收款过多且周转率低下，直接造成体外资本流转过多，资产周转率低下。33资本结构的调整企业应树立两个典范，一是招商地产，一是万科集团。牢记三高两大的招商地产高成长性背后低下的营运资金管理所带来的教训；积极学习万科集团对资金的管理，屯资过冬的策略，稳健增长的战略。改善经营状况，加强现金管理，加强定向增发以改善资本结构，降低负债比例，同时加强融资，现金回笼，改善其回款难问题。

1、减少存货2、加强对应收账款和其他应收款的管理，以提高流动资产周转率，进而提高总资产周转率，提高企业资产的质量3、充分利用闲置资产，改变资产周转的体外流转过多以及奉献缺乏两大资产质量问题。第一步第二步第三步34股利政策可流通数量156,119股，流通股份类型为发行前股份限售流通发行数量：33,167万股

24.12元/股募集资金总额：800,000万元2009-7-14定向增发

送红股

10送3.0股派1.3元(含税)，股权登记日总股本245234.32万股2008年度利润分配2021-07-31限售股解禁保利地产成为在当年提出增发方案并获核准的首家房企。在率先获得融资资格后，保利地产累计融资额将高达211亿元，远远超越同行业上市公司35股利政策2021年度利润分配2021-07-14限售股解禁2021年10转增3.0股派1.0元(含税)资本公积转增股本本期流通数量449,479股，可流通数量35,033股，待流通数量8,085，流通股份类型为增发A股法人配售上市保利地产公告定向增发融资96亿元的方案36股利政策2021年5月11号10转增3股派2.13元〔含税〕2021年8月29号董事会预案不分配不转增2021年4月27号10转增2股派2.15元〔含税〕37保利地产09年的定向增发有两个主要的潜在因素：一是金融危机下，即使是知名的开发商，银行仍可能会因为其过高的杠杆率而实施一定的信贷控制；二是预计保利地产2021年净资产负债率由于资本支出较大依然面临上升风险，进而可能限制公司在行业下行周期中的潜在扩张时机。

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