某某城项目策划报告全文

PAGE盐城项目策划报告全文内容包括四部分壹、项目篇目录指引：一、前言二、可行性报告内容指引外部环境内部因素第一部分：项目概况一、宗地位置二、宗地现状三、项目规划数据四、项目周边的社区配套周边300米范围内的社区配套五、项目周边环境六、大市政配套贰、市场篇一、市经济环境的分析和生活结构研究总人口、家庭户数构成、收入水平、消费水平等穴GDP发展两状况及产业誓结构情况己消费品零售桌总额痛城乡居民的移人均可支配弟收入默城乡居民储炼蓄存款余额少吹二、区域结氏构调查与城虫市发展规划茄调查抽道路状况、抚通行量劲区域性质与壤功能特点净各项城区的傲机能城市规划却三、项目立笨地条件研究皮顾客是否容泉易达到商业星区弄周边环境和拣公建设施蜻项目SWO映T分析惊叁、经济分提析篇（略）往一、项目投贱资估算（开掉发商已定：兄略）施二、项目财赌务评定（开悠发商已定：闷略）聋三、项目敏节感性分析（索开发商已定描：略）政盈亏平衡点饭分析政成本变动对准利润的影响泳销售价格变湾动对利润的据影响茂肆、项目定荐位篇扯一、项目的灵市场定位形象定位凡二、目标客阳户定位印购买商铺的胳目标群分析胆三、商铺的颜目标消费群滚定位及分析声四、商铺的绩经营项目定民位及功能定肾位砖经营项目定串位睛五、商铺特统色定位晕伍、项目建箩议篇匠一、整体规棉划设计方案讽描述送二、外立面羞效果设计方稍案建议疯三、商铺结路构与内部分贵割方案建议以（已定：略如）拣四、项目景贸观设计方案疲建议惠陆、项目营该销策划篇沈一、项目价点格计划涂二、项目市牧场推广方案怒三、营销整溜体规划方案躬建议书求营销策略建旨议演营销渠道建嘱议销控策略负四、价格策讽略执行计划丹建议书筝价目表建议蛾（暂略）锐付款方式建缝议祖五、管理模每式建议书炒物业管理模伙式建议销售管理线六、项目形峡象包装设计孩方案建议书弦VI设计建冈议繁楼书设计建仗议党展板设计建甜议厘七、广告宣黑传策划建议赴书迎户外广告策警略建议角报刊广告策盾略建议宋新闻炒作策膨略建议挽网上广告和箱炒作策略建芦议碗八、销售活屿动策划建议样书（SP接活动）蠢开工仪式建阿议猛开盘仪式建匙议予封顶仪式建晨议臭竣式仪式建歇议章新闻发布会巧建议展销会建议哥柒志、销售实施锯篇（制度）牵一、案场行贵政管理制度呼二、销售人亲员培训考核米制度吨三、签约监贷审制度恩四、销售报衣表、报告管猎理制度高五、销售激纺励制度熟六、销售现粪场岗位职责馋捌、综合妈·表附录篇辛附一、售楼煌中心及样板感房建议新附录二：懒关于荣盛公灶寓施工工地们现场形象管吉理的暂行规会定（建议）膊附录三、市舍场调研情况家！微无论是身在规他乡，还是台异国，中国牵人无不对家恒是最重视的滤地方。在美凭国的唐人街国、在英国的该华人区，在谱泰国、伊拉鞠克、非洲等龄等世界各地连的中国人，建梦魂牵绕的垒还是用“暖家甩”狐，家是童年夜美好的记忆巩，儿时的玩成伴，是荷塘粱泥偶；家是付羞涩的爱情拌初恋，甜蜜订的回忆；家惹是母亲的温绿柔，父亲的筛慈祥；家是鱼看着孩子呀勿呀依语，妻候子的关爱；恒家是儿孙绕僚膝，老伴相富持。垮家承载了太核多的中国文萄化，是五千击年中国人文帐的凝聚。揪——屈Home除islo肉ve!梢嚼匹征短恼被据诞佳汪王鼠酱壹·项目篇一、前言莫房地产竞争客市场的瞬息柱万变为我们杯对开发项目孝的创新提供隶了机会，同购时也要求我矿们以一种根“欣思维的速率那”败对未来的趋芒势作出尽可棒能准确的把辉握，对我们游的房地产开继发运营要有针整体的宏观祝视角。伙“梦凡事预则立临，不预则废虾”心，房地产开净发具有周期泰性较长、投览资大、风险撒性大等特点尊，尤其是它挑明显的地域浙性特征，更口决定了我们捧不可以点概固全，实行鱼“耕一揽子计划壮”苗，而必须以战一种对项目躁整体的宏观上调控、对细嫩枝末节的精驼确把握，以脉“爽是什么？做若什么？怎么督做？吵”核为市场竞争颠思考的切入蓄点，以不断亭地认识问题路、创新地解服决问题为工查作目标，从慰而真正做到礼有备而战，衰出奇制胜。钟房子是盖给勤人住的，而角人是有地域税性的，正所青谓材“铅一方水土养揪一方人或”消。作为一座抄拥有悠久文巷化底蕴的老遍都城，同时困又是在不断僻进步并且接巨受长三角辐剖射的城市，敲多元化的组妙合使盐城独董具其人文背唐景及新闻敏师感性等，这宝些都将直接碍决定着营销督推广计划的蛇制定及具体冬实施。垄把握本区域公产品特征因荷素阀知己知彼，甩才能百战百射胜，本区域顷产品特征，孩可从三个方织面去把握，艇第一，把握才产品的普遍肉特征；第二械，把握与自伴身同类产品股的普遍特征能；第三，把南握热销产品毙的特殊性。愈产品的自备竭特征是通过监其推广来识玉别的。浴通过对各类怠产品的推广逐卖点分析，巴可以透视出饲竞争对手产碑品的优势与薯不足，只有裁这样，才能式更符合实际排地拟定贵公下司产品的推薄广方案。伸如果要创新键产品推广思泥路，拟定新圆的产品推广倘模式，就须拳对所开发的周产品有深刻就认识。房地握产产品（住朋宅）不是一涉个孤立的建平筑单体，它印是由建筑单反体、环境景零观、物业管墨理、公建配猛套等要素综以合构成。寇这四大要素坦又可分解为诵若干支系，茄它们在不同前地域、不同圆的竞争市场推中，所强调切的推广诉求乒重点是不同拌的；并且构蜡成房地产产伟品的一系列瘦要素，在主珠要产品卖点钩因素设定后笋，深层次的流细节因素，才不是一次所低能认识清楚拥的，它需要课在竞争的过跌程与销售实独践中，逐步枯认识、把握购、提炼。公朱司所开发产哄品，其产品灾主要卖点因冲素已设定完收成，而深层夸次的细节因挡素，正处创诵新、设计的吼完善之中，胆有待于我们统今后不断去楚认识、研究狂、总结与提仔炼。这些产仁品构成的系悬列要素，就暑是未来的系值列卖点，它予们将是我们猜未来小区个酷性特征的基份础支撑。如蚁果我们对所所推出的产品卖缺乏深刻的轧认识与了解心，那么，是备拟定不出符更合实际的推舞广方案的。裳二、鞋控可行性报告陷内容指引外部环境川1、城市发万展规划与宗生地的关系及行对项目开发遣的影响呀交通捷运系借统的规划与丘建设：葛盐城市爸交通网络的芒成型使得傍区屋内交通删优势明显险。贩一方面；外姿部交通网络斧的基本成型成，虹204国道天、盐金公路溉、宁靖盐和辽徐宿淮盐高参速公路等分评别联系南京国、上海、连鹅云港、徐州里等地张，符新长铁路盐挂城以北段已就建成通车。迟盐城民航机殿场新航线的杰不断联开辟烟。使得盐城恩的地区经济舞将得到长足结发展，就目郑前中国的经荐济增长和城葬市与城市间叮，城市内部纺的交通发达席程度有明显警的并且成正今比的关系，论象目前的盐叠城交通状况比总体来说是途可以的，并碗且在不断的缺完善和发展光，交通的便片利和经济的智增长是本案疫支持260狗0-280拔0元/单位嫩平方米的基灭础。组另一方面；岸内部交通网姨络的完善，搁市区公交线班路以作为城衬市枢纽的建灶军路、解放田南路为中心穿向周边扩散录，形成六纵蜡八横的现代姑城市交通网寨络，本案所懂在地的盐马锦路和大庆路刺正处在该交症通网络以内两。政府对撞“贼城市副中心责”忙的规划和建仁设中，交通驱和环境是重辰中之重，并堂且目前的情瓦况是雹“确城市副中心备”爸相对城市中陷心的内部交喷通便利程度割、环境优美巾程度等等一牵系列建设比淡市内好许多有。这对本案裁的销售也是昂利好现象。洋便捷的交通泳条件使得该婚地区区域经纪济持续发展那、外人口密集爷加大棉、而城市核心区归域的外延，结进而能推动剑宗地房地产躺业行业的发姑展。在相对赶一段时间内剑能较大幅度路的增长。漠城牛市功能规划档与布局、局浅部区域开发复重点：透盐城新城市桃总体规划的野发展方向：缓重点向南，稻适度向西，惕启动河东，物有计划向北陪近期短市委、市政质府务又封作出的一项屠重要决策验：密实施分片发面展、合力建达城皮由上政府规轻划的发展方奥向和发展战死略分析得出衡：规划重点饲区域在西南董方向，该地吗区房地产业况的兴旺得到友了政府部门千的认可和支叛持，目前西路南板块的房斩地产势行业处于旺宿盛阶段，竞这对本案的销开发是一个腥利好的消息拥，也是宗地湾升值基础。越2型、询定宗地所属地拐域在该城市嚷的历史、经砌济、文化、蹄战略发展等蛙方面的地位互A、历史文悦化松距今两千一顶百年前，正锐是中华民族限大一统历史转上第一个强贝盛王朝--绕--大汉帝枣国的鼎盛时垒期。西汉元箱狩四年，雄要才大略而又帜励精图治的滤汉武帝刘彻罢在自己39污岁的时候向礼全国颁发诏钳令，宣布在队浩浩汤汤的阔黄海之滨设皇置盐渎县。准从此，这块嚷盛产海盐的彩地方开始独瓜立谱写自己同的辉煌历史伯，这个历史载便是今日盐御都县的历史脸。妨意义：拥有平浓厚、悠久疫的文化底蕴程是项目的基而础，要想遥“塘多、快、好暮、省燕”积的开发销售粪项目物业没艇有文化底蕴泼是不行的。稠同时在项目吨实施阶段中亮的广告推广恭、宣传推广相、SP活动张、新闻发布赠会等许多的碍策划方案脱司离当地的文墙化也是很难誉形成共鸣。哑B、经济及救战略意义榜本案所处的泉地理位置原兆属于盐都县赔，现被划为游盐城市区。贪项目周边区叛域的经济不汤仅受到来自遭城市中心的赶辐射，也织随着盐都新末区和各镇工播业园区的开狱发建设，一竟批又一批的昼大型、特大换型高科技项纠目被陆续引斧进和建成投木产，韩国世猜钟汽配城、铺华业医药、狸丽凯毛绒、设龙熙钢结构悠、唐笑服饰唇、绿叶化工毫、桑力太阳宵能、上禾金炎属、海特布灿业等骨干项您目投产后迅境速形成先进派生产力，支伯撑区域经济肤一路攀升。C、结论叼宗地把拥有如此多假的历史、经岗济、文化的天底蕴对建设犯成型小区也任是利好因素山。在对于项眠目的将来的送宣传和推广罢也是一个可介以利用的基阵础。仍经济的不断斑发展势必对开旧结构的突布破，住房仅蜂仅是其中的呀一项，目前盖本案周边区植域的竞争项湖目较多，包态括一些比本崖案规模大或稀地理位置好锹的竞争项目怕，这对于项挽目今后的开突发销售存在镜着很大的不夏利因素。因惹此，必须对糖项目进行全浇方位的策划像，形成独特过的推广概念扎，通过合理蔽的媒体运作谋，树立起良斩好的产品形夸象，使销售攻利润达到最制大化。同时帆，好的销售虽业绩必然能览给开发商带纽来好的企业暖信誉。我们竟大唐置业的同认真态度和猫务实的工作踪作风也非常成希望能得到惠开发商的认浅可和支持。内部因素档开发企业进啊入重点区域诚市场、项目抽合理规划布狱局、规模建签设以及整体辣项目策划建碧议的实施等席对企业提高吹项目市场覆门盖率、提升显企业品牌形涨象、降低经读营风险、扩陡大企业整体惨社会影响力淋等作用都非址常明显的。涉房地产行业泄作为城市经烦济指标的重屡要组成部分贩，必然会随土着城市经济窜的向前发展跨而日趋成熟闪，从目前的夜情况来看，驼房地产行业洗虽然投资大黑但经济回报堤率也非常大悄，同时它的服周期短（一栏般2任—唉4年），一密但完成，对制开发企业意鸣义非凡。不铺仅能使企业鄙得到巨大的阵经济回报，用同时也使得桶开发企业的构品牌得以加谷深和巩固，惜更具意义的木是拓宽了企辈业的多元化杏经营道路，依使企业的市地场生命力和哲竞争力进一矮步加强。暑目前中国的氧房地产市场摸发展不均衡久，发达城市肉和不发达城略市之间房地盲产的开发和块发展具有明齿显差异。盐猪城市（江苏械发达的二类贷城市，同时备受长三角经料济辐射）在胸未来必然会明提升其城市爽形象和加大埋其在江苏地昆区区域经济模中所占的比复重。米第一部分：馆项目概况娃一、宗地谜位置你宗地所处城续市、行政区格域、非行政姿区域（经济岭开发区、商赤贸金融区等咸）的地理位养置：慈识二、拜先宗地现状姿宗地位置较坦好，地处盐镜城中心西南皂面，距离市刃中心直线距裳离1000变米、道路距爪离2000剖米。忠地势平坦，庄自然标高相济当于黄海高掏程2.76灿米。绸目前宗地不确存在地面居蹲民、工厂、艳拆迁等工作纳。赞地下情况，区包括管线、参地下电缆、合暗渠、地上湖建筑物原有喂桩基及地下刃建筑、结构鸭等（开发商馆提供）丘三、潜项目规划数讯据到数据名称箩具体数据鬼基地面积医9250遥M浩2届总建筑面积尘23886窜M楼2同其中：输住宅建筑面滚积今18353洗M六2阵所占比例7陷7%说商业及配套场公建建筑面佳积卵4023显M拢2嫩所占比例1线7%啄停车库建筑即面积稠1505泊M约2稿所占比例冻6%伙综合容积率秀2.58类建筑密度家34%芹集中绿化率杂11.2%宇总户数票112户匙其中：来三室二厅二晚卫矿68户蚁所占比例箩61%止二室二厅一叨卫石32户吃所占比例韵29%优跃层诊12户比所占比例平10%壳机动车停车苍位（小区内荡）撞44辆漆其中：笛室内悔35辆估所占比例织80%雹室外赛9辆喇所占比例晚20%泼四、项目周缠边的社区配本套掘周边柳300熟米范围内的狭社区配套帮1进、轻联交通状况缓本案所在地款公交线路有拿20、28透、68、2异07、34孩路共五条公扶交线路，盐露城市的公共两交通网络以逗六纵八横的宿辐射由城市给中心向外延吴伸息，连接建军梳路的隆盐马路和连鱼接解放南路哑的大庆路正越处在该交通丰网络以内技，居民出行大比较方便。长大庆路和盐舞马路由于建愉设时间相对租较晚，所以瓦路况较好。鱼宗地出行主助要依靠：公攀交车和单车宇（部分私家鞠），建议开自发商在对项阁目进行推广社时可利用公么交站牌及马妨路路边PO讨P广告的形矿象宣传。端盐马路南段慈正在进行马船路拓宽的市毁政改造工程笼，预计今年回年内该路段捧将拓宽完毕透，到时宗地戏马路的人流禾量及车流量替将有所加大专。劫2进、杆汤教育：君宗地北面1块50米处为宜盐城市中心骂小学咸宗地东北方蔽向1公里处雷为城区实小竹和市第一职卵业高级中学顽3火、疾洒医院等级和求医疗水平令歪：扰宗地西侧相阶邻为一家医狭院趴4、大型购端物中心、主获要商业和菜叔市场考更：俱宗地西面5篇0米为雅家欠乐超市青宗地北面2击50米左右鲁为盐城市最委大的超市：戒世纪联华援宗地北面2待00米左右漫为农贸市场赢宗地所在区孟域的商业氛若围较好，沿谈盐马路及大困庆路店面的并主要经营种模类为百货、校餐饮、娱乐朱为主，店面粒的售价为1各2000~煎15000零元/平，店台面的租金为缩3.7元/喜平*天。渡5、再头公园醒刃：番项目当地缺沈乏而建议在规划烈中充分利用酸1000多友平米的集中座绿地，通过代建造一些别野致的小品来串烘托出农轻松休闲的块环境氛围。码6、电珠银行遇辛：犁可考虑在将感来的物业中骄留有银行的到门面，这样姑对提升宗地氧小区的档次撞和解决宗地杰居民不凶便，提升小湾区在宗地当撒地的形象有蛾很大的帮助蕉。熄五、版温项目周边环枣境托项目主要竞骂争个案调查背1）楼盘名烤称：预新日月·翠腿洲嘉园奖物业类型：涛住宅辱销售价格：耀2100元架/平就楼盘介绍：即交通便捷，界公交68路典“翠洲嘉园低”专线双层演巴士直达小油区。小区主亲要路口标志传明显；喷泉浆、背景音乐娘定时开放；嫁秩序井然。幕小区物管测规范，区内肥设置各种安皮全措施。恐2）楼盘名懒称：喘鸿基奥园早芝林广场绪物业类型：婶商住宅销售价格：挺3000元责/平（住宅奇）蚂20000萌元/平（一袍层商铺）赏8000元摧/平（二层嘱商铺）给楼盘介绍：晃主要户型：饭3室2厅耕啄·超前的生佳态景观住宅鼻，人性化的另空间构造；奇洗·数万平方蓄米的市民健宫身公园景观炼，再版都市摄桃花源的灵桑秀风韵；话·都捐市犁CLD国际逃社区生态居唐住典范，成斩功人士的修防养生息之栖抓3）斤楼盘肾名称：尊新港湾花园做物业类型：定住宅桑销售价格：缩2400元乞/平箩楼盘介绍：灵新港湾花园永是江苏中诚惰信进军精心哨打造的第一觉块品牌。占书地28.2湿6亩，位于拴盐马路世纪芬联华超市西拾侧，户型设渗计独特新颖垦。以90-箱150平方富米的三室二挥厅二卫或四休室二厅二卫牺为主，配以拆获国家建设带部优秀设计华奖本市区首夜创的错跃层切套型；功能忧配套齐全。三防盗对讲门绵安全系统，罗天然气有限运电视宽带网谅等设备配套芒齐全。小区亮实行先进的困红外线监控挑管理方式，吐树立人性化抛的服务理念阳，24小时茶保安巡更，愉主要入口配枣置值班岗亭皆，全方位的润物业管理，桂为入住的居搅民提供一流筝的管理服务缠。小区的设号计充分体现输以人为本，乘回归自然的暖原则。东南丑两恻绿水环响绕，河岸铺旋满如茵草坪跪，小区内绿由因光而翠，副光因绿而馨曲。幽静闲适便。使你流连骆忘返。坟4）脆楼盘病名称：院兴盛华庭胁物业类型：昆商住礼销售价格：吵2400元朗/平大楼盘介绍：域该项目位于馆盐马路世纪吓联华对面约，为多层住该宅小区，沿欣马路底层为椅商铺，目前倒已经销售完号毕。致六、兵畅大市政配套缺1点、痒次道路现状及份规划发展：件包括现有路释幅、规划路吃幅，规划实游施的时间，堆与宗地的关忧系（影响）赔。梳壮供水状况：孔现有管线、喉管径及未来鱼规划和实施菠时间。等怖污水、雨水巧排放：现有挑管线、管径猴及未来规划袖和实施时间挠。甜蜜通讯（有线踩电视、调、网络）：谱现有管线、它上源位置、乒距宗地距离督、涉及线路店成本等。蒜持永久性供电需和临时施工播用电：现有陕管线、上源哀位置、距宗院地距离、涉屑及线路成本疑等。猾蜂燃气：现有事管线、管径茶、上源位置备、距宗地距稍离、接口位缠置。勿值供热及生活属热水：现有膨管线、管径车、上源位置竹、距宗地距客离、接口位产置。慧贰·市场篇忧一、市经济妹环境的分析忧和生活结构居研究涉总人口、家蛛庭户数构成悲、收入水平布、消费水平丈等碌1）总人口龄：秋盐城市总人沟口害数量为叙796.5过1万栏人炸其中：市区翠人口耍151.3哨6乒万人店市区人肿口占总人口淘的20%嘉农村人口喘645.1地5万人续农村人任口占总人口床的80%魔市政府规划芽，当地20再10年的市忆区人口数量叫将达到10疏0万兵盐城市外来贩人口数量较蔑少，可以忽烫略不计伏2）收入水议平：秃2004年亲盐城市居民持人均收入为惜9361元锣，比上年增桐涨16.2亲%荐其中：工薪破居民收入比灶上年增涨9宴.9%车2004年境低于平均收领入的居民占绩整个居民总哪数的62%鲁，显示当地御贫富差距进要一步拉大骗3）消费水通平：暂2004年许盐城市居民阵人均消费支奴出为656地5元，比上错年增涨17的.7%，在泽消费结构方驴面居民用于起居住、娱乐南消费增幅加鲁大，居民人毅均居住类消禾费支出为8示82元，居陪民人均居住盆类消费支出骆增涨34.络5%，市区驱居住类（不终含商品房价芹格）价格平茶均上涨5.宅4%，比居塑民消费价格饺总指数高1卷.8个百分驳点，而12轿月份居住类衰价格上涨6告.5%，涨拿幅高于同月至食品价格0雷.7个百分连点，成为居偏民消费价格炸的烤“忠领跑者骡”括，居住类价月格在整个居死民消费价格井中所占比例普较小，约为滋13.2%沉，但是如果终居住类价格侨持续快速增灭长，也将成侧为价格回落井的不稳定因镇素。直GDP发展唱状况及产业锅结构情况爸2004年夸盐城国民生笔产总值璃871.3振6唐亿元，累计漏增长揉14牙%，击城市人均G虽DP为12率499元/塔人。毕消费品零售遇总额喇2004年单，全市亏社会消费品筛零售总额筹255.9农0尺亿元，累计魔增长寻14.8提%。量其中芳，全市城市党市场实现消航费品零售额玻142.1伯亿元，比上蹦年同期增长棍15.6%周；县以下市音场实现消费遮品零售额1问13.8亿拥元，增长1掀4.1%。朵城乡消费增现幅差距有所溜缩小，农村则消费品市场涌出现升温势携头。拨城乡居民的修人均可支配盯收入纯2004年烘全市城镇居竹民人均可支肤配收入93脉62元，农压民人均纯收词入4505宗元，分别比田去年同期增伤长16.2饲%和12.群9%。城乡疾居民收入的洗增长，增强枣了购买能力薄。糟城乡居民储哄蓄存款余额宴2004年供城乡居民储亏蓄存款余额先为6500洲元/人。练二、区域结蛇构调查与城令市发展规划悦调查道路状况：您本案位于盐践马路和大庆脖路的交汇处涛，而连接建税军路的劝盐马路和连元接解放南路菜的大庆路由肢于建设时间愿较晚，所以掉整体道路状易况比较好。功人车通行量约：肤测定项目名山称挤具体数据问盐马路平均艺人流量为谦24人次/姑分钟造9辆/分钟疑大庆路平均李人流量为厚29人次/盾分钟陶11辆/分找钟急解放南路平压均人流量为幼32人次/竟分钟请7辆/分钟石建军路平均把人流量及车付流量为大33人次/驶分钟吧12辆/分块钟煎各城区区域虏性质与功能铲特点堵以通榆运河鸭、新洋港、幸西环路、世奔纪大道、青眯年路等主要锄河流、道路膜为界限，将菊主城区划分后为城中、城猫南、城西、锅西南、城北说、河东六大碑片区。城中片区挎新洋港以南摧、通榆运河段以西、青年刻路以北、西赌环路以东的篇区域。以商孙业服务和居冠住功能为主歇。城南片区苗青年路以南岔、通榆运河娘以西、新河恶以北、西环嚼路以东的区卖域。以居住拘和行政、文贴化、教燥育功能为主许，保留悦达雪工业园和市滚开发区用地神，以串场河辉为界，维持斑“叉东工西宿没”叨格局。城西片区奉西环路以西身、宁靖盐高时速公路以东阁、世纪大道钉以北、新洋摄港以南区域慰。以居住功坏能为主，沿康世纪大道可球布置物流、瞧仓储、市场恭等功能用地臂。西南片区毛西环路以西兵、宁靖盐高例速公路以东浓、世纪大道钉以南、徐淮尼盐高速公路合以北区域。朋以工业为主咬，沿世纪大劝道可布置物陕流、仓储、鞠市场等功能塘用地。城北片区详新洋港以北猜、通榆运河太以西、宁靖协盐高速公路栗以南、串场锄河以东的区荡域。基本维英持现状功能很，沿204注国道可布置敌一定规模的低工业用地，评在铁路货站嚷附近布置主电城区主要的模物流、仓储获用地。河东片区严通榆运河以秃东区域。居插住、工业相为对平衡的城胶市新区，以梯世纪大道与建开发大道为秩界分为南北化组团，北组竟团以经十一置路为界，形无成纽“衫东工西宿峡”钓格局；南组葱团以盐读路仰为界，形成器“番南工北宿仗”淘格局。城市规划悲盐城市城市渣总体规划用金地范围东至此沿海高速公秀路，南至徐新淮盐高速公我路，西至宁融靖盐高速公消路，北至新虎兴镇区北侧誉，总面积约涉423平方辩公里。超总体规划上炮形成栗“聪一城多镇跳”怨组团状空间笨形态，主城灰区保持衫“玉团块状春”间空间形态。融规划发展方俗向为重点向腿南，适度向肺西，启动河慨东，有计划完向北。血三、项目立嘱地条件研究爷顾客是否容讯易达到商业哀区藏首先，本案若地处盐城市吩的副中心区慎域，路政情修况良好，交锣通便利，距认离传统的居差民购物中心劳只有2公里饲，可以说当芒地居民出行稍购物是非常术便捷的。啄其次，本案腿所处位置为虎城市的城南闲片区，该区者域为市政府个规划发展的钳重点区域，覆而且区域类彻型以居住和各行政、文化迎、教育功能调为主，随着居该片区居住杀氛围的加浓敢，必然吸引工商业机构的雾全面进入，百结合原有的岸商业基础，株本地区将成侧为未来的商玉业中心，居屯民购物将真肾正实现淋“忆购物就在家歌门口拒”饿。概周边环境和屯公建设施音项目所在的鸣盐马路，在作很短的时间替内发展成为花城市的副中梯心，说明该写区域的发展旧速度是惊人伪的。目前本建案周边的配慎套设施还是订比较健全的沃，但公建设体施是比较匮育乏的，有待胖进一步完善片。赠③求项目轧甜.T尾分析哄优势分析（燃stren卵gthen反s澡）据本案所处的支地理位置为忧城市规划发援展的重点区霜域。均周边各项配详套设施齐全劳，各项服务雹功能比较成赞熟，已形成老一定的居住挪氛围。前根据市场调仍研发现，当盒地居民对项哪目所在区域偶的发展前景诊比较乐观。惯交通便利，音给客户带来酿直接的便利赵与学校，医震院形成一个辣相对独立的捎居住中心，值不受其他项冻目的影响。蛙劣势分析（垫weakn裹esses蜓）拴连续加息等益宏观调控措蝇施对房地产菌业的影响日亮益体现，消查费者观望态岗度日趋明显板。墓由于本案项掌目较小，很此难形成良好称的居住氛围击。页开发商在房塌地产方面没赔有品牌。亮副中心区还演没有完全形迷成，保守的粘客户会缺乏灿信心。蛇机会停(oppo栏rtuni味ties)介盐马路南段者市政拓宽工上程将于今年廊完工，便捷仔交通环境将袋是本案一大舌机会。辉项目南面的戏盐都汽车站割即将通车，颜该地区的人只流量和车流艰量会进一步屈加大。嫁城市南片为塌政府规划重由点发展片区夜，区域发展蜓前景乐观。趋威胁隆(thre哈atens牺)章本案附近其辉它的房地产燃开发项目密冶集，如何在逃激烈的市场炉竞争中脱影允而出将成为乓项目开发首傍要解决的问叶题。究鸿基奥园孔等物业类型唱相似的项目娇就在附近，纪产品同质化浑为销售增加锐难度。叁·经济分析篇（略）肆·项目定位篇偷一、项目的伟市场定位形象定位树交通便利、麻品位高雅、缝环境优美、峰配套完善、凉三代受益划定位基础及于定位理由同作为项目策掩划的重要组值成部分，项捧目的形象定肾位的重要性击是不言而语胳的。项目的踢形象定位相警当与人穿什础么样的衣服尊，虽然衣服嗽无法改变人劝的外部相貌呆，但绝对能所改变人的精初神面貌。同优样，好的形句象定位能给尼消费者带来男“疮市场区分奴”——“点亲和度淹”点的基础，树徐立项目的拍“偶唯一性卖”国。高周边竞争拴楼盘相对较胆多，区别与尚竞争楼盘的惧市场形象定漫位也是为了伙保证将来的黎销售不至于爷混乱。瞧提升宗地架项目物业的晃综合档次，道有利与将来葛的价格提升腾。剧规划中的朗项目主楼高把度是目前宗欧地当地最高绘楼体。本身队具有唯一性概。保小结：政府响动用行政干栋预的方式，龟对刑“灾城市副中心她”部进行开发，闸从各开发商饰的心理来说颈是很不文“巨舒服孤”蜓的，那么势睬必会想尽一蜜切办法尽快沿收回投资成伍本和投资利撑润，如果本汽案的竞争对软手没有或一熟定范围（宗厨地1000耳米）内较少雁，可采用免“利大而全付”肿的形象定位帖，但目前宗说地的情况却众是恰恰相反恒。毅另一方面：忽不管政府与间开发商有任翠何的这样那设样的事情，蛋购房者是不笛知道也不想闹知道，对与鼻他们来说；予只要该物业租——胡是否能满足嘴我的生活、王工作要求？趋工程质量？震收费？等等楼这是他们最瑞关心的。《咬孙子兵法》若中有云：摆“谅不战而屈人雕之兵忆”挤，用于商业霜策划中既是额“厦区别纠”胆，本案的形吨象定位的区榆分即是虎“炎区别肉”溜之一；《孙歌子兵法》《盛始计篇》中弄还有云：浆“爪利而诱之，涝乱而取之，兰实而备之，凯强而避之，忙怒而挠之，衫卑而骄之，毅佚而劳之，股…鱼攻其不备警”居。汉二、目标客碰户定位吼购买住宅的倘目标群分析笛目前宗地当莫地是政府大灯力推广建设呜的盐城城市煤副中心，从艰项目本身的协升值潜力上存来说是很大德的，并且目游前做为国“则城市副中心银”喇的整体状况终还不成熟，肺但单位面积在售价相对城薄市中心而言糕低许多，能衬够吸引一部哭份人来买房跪。这类人群慕包括：恩1）25岁血-35岁之北间急需解决聪结婚住房的晒人，这类购楼房者因为工劫作时间不长螺没有太多积雀蓄，但经过根几年的积累煮（夫妻两人俊）和双方家敞庭的支助达坏到了购买条可件。坦投资客，盐写城市民对政愤府开发贿“才城市副中心啊”重的决定能吸通引一部分手虽中有闲置暂响时不用的人镰群。取改善居住条茫件者，目前底在政府的规瞎划中，政府圆对去“辽城市副中心叼”脉的景观、道揪路、配套等宝基础设施的玻投入会逐年首增加，宗地懂将来的居住催条件将一定舅会比弹“泛城市中心钟”智好许多，并猛且开发商对跌盐城政府提咏出的规划总战结定位是兴“驰城市副中心洪”——件中产阶级的枝生活区。加扑之借助政府牧的宣传和自寿身推广这类玻人群将占到滋较重的比例每。昼购买商铺的感目标群分析称①浊少部分用与段自买自用（叉开店）郊②皱绝大多数将榴会用于投资左在对这类购杏买商铺的消晓费者的心理厘分析上表明仓，要成功的吩销售该商铺勇必须要借助桌政府对辈“三城市副中心纱”没的开发力度组宣传和政府抛对叶“担城市副中心将”最的工作、生绿活等规模宣路传，加大购式买者和投资门者的消费信黑心。酬三、商铺的战目标消费群叠定位及分析抚作为确定商蜜铺购买对象捎前，先要确喊定商铺的目伞标消费群定碌位，如果购岭买商铺用于器只是针对本漠社区居住人苍群消费面就昼太狭窄，也贺不能形成仆“井气候冰”照，本案商铺沃将来的消费除目标不仅仅抹针对本社区者居民还要扩逢大到周边社酒区的居住人券群，这不仅逢仅只是为了臣销售目标，柜同时对本案薯的知名度更角是利好，同声样可一举两辈得，为什么皆我们不做呢体？公四、商铺的洲经营项目定煌位及功能定泊位妹如果建设上舅档次和品质韵较高的商铺明（同时这类纽商铺能使总墙体价格具有馅提升空间，貌争取到更大锹的利益价值慧），在进入周商铺的商品垂品牌要增加齐相应的醋“树门槛趟”搬。具体表现前如下：1F精品区：须Zegna袭、MAXM盾ARA、K膊ENZO、忍TOMMY粥HILF厨IGER、畅CANAL牛I、BAL贼LY、LV浆、TRUS锋SARDI童、AIGN翅ER、CE糖RRUTI势1881分、BURB扯ERRY、哪HUGO伸BOSS、达MONT奏BLANC丹、LANC霉EL、M.愧G.G、R问alph质Laure丘nPol绘o、VER苏SACE、马Royal婶Sela很ngor、朝Giorg届ioAr声mani、挠DUNHI树LL、Ca允rtier范、Aqua似scutu半m、K&C静、PAUL听SHAR触K、PAL连ZILE跃RI、Au纯taSon化妆区：疏CHANE嫂L、CLI群NIQUE熟、CD、S显HISEI防DO、Es漫teeL郑auder叛、SKII疑、LANC述OME、C拦LARIN朗S、HR赫构莲娜、El娃izabe法thAr横den膀H2O、B叔IOTHE巷RM、Ka静nebo、跨BORGH洪ESE、A改UPRES红、KOSE设、OLAY怕、羽西、美扫伊娜多、安梯尚秀、艾文橡莉、AVO渣N、VIC里HY、丸美纠、LORE怖AL香水轩：站HUGO籍BOSS、采CD、GU跳CCI、B疑URBER塌RY、KE污NZO鞋区：峰NINEW跳EST、T摧OPGLO飘RI、SE鬼NSE1吐991、A池EE、BE兵LLE、J新BMAR刊TIN、S饱TACCA宝TO、JO洗Y&P该EACE、等TEENM脆IX、BA口TA、LE姐SAUND快A、FOR烦NARIN名A、FED蚊、RIZ、式KUUKI车、HARS劈ON、EV歌ERYO凤NE、芭迪落、安玛莉、窃康丽、百斯嫂图、他她、钥伊伴、梵诗选蒂娜、千百烟度、宝曼尼放、星期六、见美丽宝、W考alker削Shop赚、ECCO始、其乐、暇蛇步士、马飞蠢仕图、圣枷屑步、龙浩、枯木林森、策肿乐、雅乐士奖、森达、华树伦天奴嚷·锣露迪、金利狐来、花花公耗子、香港鳄沾鱼、柯尔士梯、袋鼠、富河瑞斯、啄木际鸟、老爷车悔、老人头珠宝区：羡周大福、谢造瑞麟、周生丰生、六福、绑罗飞诺、金戒至尊、泰立蔽、周大生、浩艺辉、戴梦但得拜国际名表区叶：歌ROLEX于、TUDO视R、OMI非GA、PI顺AGET、塌浪琴、天梭坐、梅花、雷贱达、西铁城时尚表：霉CK、GU弦CCI、G冬UESS、杨ESPRI感T、ELL债E、SWA纱TCH、C遍ASIO、皮具箱包：中MIKEM皇IKE、C彩OMICO愤、FIO颈N、COB什O、WHY晶、DISO嫌NA、GV舞、歌菲乔、荡沙驰、希泊唇莱、GAL羽ADAY、铃嘉云慕达、按金利来、花抛花公子、鳄佩鱼、西村名瓣物、皮尔卡暮丹、岱比华躁利、华伦天吴奴式·飞古柏、SI宗MBOLO障、新秀丽、逐皇冠、森泰弟斯、2F盏精品女装区世：仅KLOVA具、柯利亚诺框、白领、I摊CB、be艺stibe知lli、子尝苞米、ON诸&ON、2蜻3区、U'飞db、E康Q：IQ、罢JORYA棵、LMLU筝LU、BC话BG、AR饲TIS（高辫档）搜ALLUR举E、慕诗、荣BIANC雁O、FIN谁ITY、A关NNAPU愚CCI、哥裤弟、EPI奏SODE、绕玛丝菲尔、挽PORTS音、CORD千IER、C娘ADIDL勿、Bell避eFar蔽e、MOR决GAN、J谜ESSIC姜A、HAI摘LIVES颂、MAXD论UDIO、纱LUXMA治N、mia五mia、E写ACHWA李Y、AXA览RA（中档葵）淑女装：携GE、E+徒、IVVK易Y、OIK蜻OS、CO鸣COON、拿SEN.9态、ODBO哈、LESS董、FEIZ允I、SCO缓FIELD到、X/M、拔卡斯比亚、钥OTT、D悼ECOST剪ER、US你POLO、运逸飞、钡萱菌、Them伟e、EMM息A、AIK司ERL、兰糕丝绘、ZU篇CZUG、要CHARF渡EN、WA泰NKO、M您OX、雅莹掉、VOCO响CA、EI庆N、欷、菲闯依尼尼、少女装：里ESPRI赢T、MK+禁、AVV、稿iiMK、即ELLE、薄ONLY、我VEROM畅ODA、巧峰帛、E-L津AND、T映B2、JO漂JO、六七侧八月、CO如ZZI、淑睁女屋、自然矛元素、B2茎、艾格、艾肃格周末、艾护格运动、W膛EEKEN气DWOR算KSHOP颗、花木马、案MISS-刚K、VEE疗KO、纳帕歉佳、JPR残、佛罗伦、觉马天奴AD介A、宝贝双走星、FRI扯ZZ、OA视SIS、C那IRCLE修、mac&删jac、g顷itti、猫中中、01塘41、A&涝D、女子饰品：街VVA、l译ove&l栽ove、7苏度、she底's、AU贯RORA、驾folif愈oli、y格esor组no、海于盗船、美伊桶、艾尚、I昨TAL、梦巧特丽、EV祝ITA、雅纹天妮、巴斯疤望、曼陀尼黑、Aqua匠City汇、KIWA世AWIK怒、太阳城彩妆区：安蝶妆、Ma辨ybell德ine、R技evlon羊、ZA、红项地球、CO预COOL、率娥佩兰、U咽P2U内衣：致Wacoa炸l、Tri汽umph、丝安利芳、欧数迪芬、曼尼哈芬、爱慕、排BAILI膏AN、古今喂、桑扶兰脑百富、CO艳TTON概SHOP、突UNDER购SHOP煮、UNDE各RWEA浑R、猫人、葛沙美娜、丽研乃馨、爱帝驱、南极人、浩俞兆林、婷饰美3F男装狡宝姿、思卡羞图、VIC壮UTU、都恋本、基尔、碰古杰师、G吸IBO、L纷EO、DO警CKERS闪、路易诗兰惜、绅浪、汤扔尼威尔、S粮K、ARR弟OW、SE叨E、BON框I、GJ、饥朗维高、凯板普迪诺、香败港鳄鱼、卡柳帝乐鳄鱼、贩USPOL逗O、杉杉、鹿九牧王、罗撒蒙、胜龙、该杜安户外休闲本CAMEL牢ACTI伸VE、万宝血路、JEE童P、TRE宿K&TRA劲VEL、J深ACKJO章NES、马贸克华菲JE爷ANS、、般TONY圣JEANS录、高尔夫、强LACOS泼TE、万星彻威、金狐狸划、黄金熊、黎NAUTI刃CA男士饰品点ZIPPO锦、瑞士军刀冰、军表、烟抖斗归注一：以上窝的各项作为沉本案的项目哲定位来说，辞竞争楼盘太侧多，从高、雀中、低的三拐个水平以及柔开发的原由培等综合情况果来分析，一么般的开发商怒会选择中或欲低，但同样害有这样想法劈的楼盘不会任少，从辨证告的思维角度锻分析这样的鸟定位就很难担尽快的销售炉，所以我们赶的定位是中声高档次的商尾铺定位，以里上是可供参躁考（较大可救能购买）的笼商业，但也杠不一定要绝供对选择这些谈品牌，可相承类。旬另二：在商魄铺组织时要刻加入：安家电、休闲哑、运动、床剪品、儿童、富大众餐饮区谊、电玩春五、商铺特妥色定位闯前面已经对体商铺的烦目标消费群拦定位和够消费端经营项目定彩位及功能定呼位进行了确射定，综合以颤上情况商铺夜特色就一目陶了然了：集掠中高档次的武购物、休闲治、娱乐、餐摔饮与一体的传综合性商铺亮，这样定位吧的好处还有璃：降低各类牛消费经营项林目的数量，打提升整体价脉值水平，造轮成市场供不竟应求的局面闻。伍·项目建议篇馅一、整体规盐划设计方案慰描述（局部朝概念建议）颗整体的设计势布局：采用手围合式、双诸围合式布局疏、排列式，仁将整个小区座规划为三个程功能区块远——聪居住、购物港、休闲，每挽个区既相互泛独立又相互险联系。大功能分区：哀高档公寓生确活区、丰富妹人生购物区姐和享受人生屠休闲区。桥建筑布局采砍用区围合设章计。围合式响布局是充分游实现小区私途密性和人性唤化空间的最惑有效方式之堵一。分区布漏局一方面是私为了适应本刚小区分期开锄发的实际要蒙求，另一方无面可以在一乞期就充分兑索现小区的规患划和环艺设缝计，有利于昼项目形象展腐示和销售。急二、外立面框效果设计方易案建议店住宅、商铺镜等建筑的立潮面造型与装倘饰，虽然没恩有什么特殊黄的讲究，但烘也不是毫无享技巧可言，糊其形体与尺捡度的优美协诞调与否，个文性的强烈平凤淡，色彩的缩浓郁淡雅，破线条装饰乃再至门窗造型拣风格，均能浓体现住宅投明资者和设计鸽师的审美意配识与水平高像低。荣盛公普寓的规划因蔬已定稿，因污而在建筑风赛格的选定上园无法对其进碑行有利的规往划建议，但土也不是绝无喊挑剔可言。蚕公寓主调采荣用地中海北覆岸摩纳哥海逮滨公寓这种尊细腻、明朗腾的风格感觉炕（树、阳光沫、空气、绿慈色、和谐、劝自然）。构色彩简洁，姻鲜明而持久扮，应是小区戴住宅外立面冈装饰追求的坊最佳目标。吊住宅的色彩闹不能太复杂慢，不论采用稀协调色还是还对比色，颜续色均不宜超叫过三种。我碰们在几经思恨考后建议：板墙身为浅黄蜘色，采用绛械红色坡屋顶逆（充分体现恋顶层的空中亩花园量——励次买点），懂咖啡色的门邮窗，经过建晌筑色彩的处辫理，使得整召个小区色彩贴柔和、亲切近、明快。抱三、商铺结香构与内部分搏割方案建议燃（已定：略盏）垦四、项目景里观设计方案还建议测荣盛公寓景鹿观环境设计岁，主要是围纹绕住户的生省活生理需求删，保障居住公环境的清洁棕卫生，促进揉住户身心舒秀畅、健康的晚生活生态环臭境，主要表锯现在以下几第个方面：摩合理的平面叼规划和空间拉布局为环境桐设计创造了商良好的先天麦条件。犯首先，荣盛眠公寓合理利她用土地资源陪，围合式的涉建筑设计为唯景观环境的查设计提供了掉相对分区的惨空间，同时住也可相对独素立对其进行越规划设计。遣荣盛公寓乖完善的设计担和超前的功社能配置俯为方便居民岂生活，荣盛棒公寓的景观状环境设计应朱该相应增加蠢公建配套设碧施，这对提对高小区环境搅的质量起着少至关重要的蚊作用。在功炉能配置时，辟应该相应增饶加能体现一骑定的超前性各，设计全面岸的小区生活途智能化系统推和残疾人的汉无障碍设施笋。跌③专营造自然的龄生态环境告荣盛公寓从股用地面积和翠规划情况来渔看，虽然是五小高层，但鉴对营造生物垄环境和非生宇物环境的营弱造上也不可梦忽视。在总明体景观环境线设计中，建颤议按欧式园挑林的标准进雾行规划；在灯“昼享受生活休萄闲区竞”著绿化面积上蜓（单指该区芳）要超过国骆家对小区绿愁化所规定的申33%，植渔物品种的选每择反映了绿抓化的特色，浑真正做到了刃“缩夏有凉，冬鸭有绿，四季宏有花柔”蛾，除道路以难外，看不到搬暴露的泥土床。并积极推属广垂直和立惜体绿化（节黑约用地面积套充分利用空罢间）。在非柳生物环境的站营造方面，蚁空气阳光关扣系到人的生其活质量，荣血盛公寓要充房分考虑（景鼓观环境设计扯中）朝向和龄光照，设计左能够最大限版度的增大采有光面积和透示气量。肚④辜有效地控制答环境污染左荣盛公寓在撑充分控制污罪染方面要考渡虑以下三方岔面的问题：锄垃圾处理：剥建议小区内脱设立年“写可回收孕”紫与货“煎不可回收屠”废的双选择垃佩圾回收器。转污水排放：欧通过管道和听泵站排入污助水处理站，蒸集中进行无统害化处理后驼排放。藏车辆污染控嘴制：主要包名括尾气、噪蜜音和安全问柜题，整个小偶区建议设立肢合理的人车鉴分流系统。陆·项目营销策划篇供一、项目价缠格计划犹1、也价格向价值鄙的回归，随替着消费群体杠的逐渐成熟底，消费观念诉也日趋理性践，体现在价鸭值观上的问互题就是价格倘向价值回归例，这样对本蜻项目的价格附支撑提出了移相应的要求隶。骡自然环境除予非具有唯一稠性，否则不购足以支持高亡价格，本物猫业各项定位廊，将成为其巡价格的有力锁支持点，但券是由于这种假环境在该地筋区不可能保书持长久的唯浸一性，不能掠与竞争对手轧形成强有力浇的竞争优势拜，所以我们乡认为必须挖太掘产品更多酸的附加价值吼，以支持独御特文化的定获位。痒价格必须与先价值相符的殊基础上，我冤们认为在品拣牌和生活方疏式的体现上倍，可以挖掘效出除自然条槽件以外的诸氏多价值。建草议从以下几竞个方面入手阔：硬发展商的开拨发理念：必昏须具有超前赤的开发理念厉和服务意识困，与消费者朽的需求相比曲，我们应快淹半步，提前毯作到了他们未的所需所想春，所以我们获在核心价值城上导入了捕“贫购物+休闲们+居住鸡”婚的梯“障一站式居住下”尘全新概念，巨迎合消费者木对度假式生唇活的向往；韵社区文化，北人文环境：棚这其实是生慰活方式的集篇中体现，作控为目标消费隔群，我们要搁引导其生活把方式，使之单走上我们设奔想的道路。赢晨品牌渗透力唇：它将体现秘在开发商和鸣荣盛公寓的丢品牌魅力上侧，强势品牌摊将在销售上鹊产生巨大的糕号召力，从侧而转化为高午价值产品印套象。满挖掘产品资陕源：围绕品京牌核心价值塑努力完善楼绳宇质量、环武境及服务等寇唯一价格的般应用：在高闹开低走或者下是低开高走重的价格策略线都存在一定拣风险性的情粉况下，我们塌建议实行唯杆一价格策略乳，也就是说驾，不制定清它晰的定价标哑准，而是根循据每一套的坟具体位置和沙综合素质，那制订一个价首格标准，无材论是顶层的幸“念空中花园害”环还是其他物坝业，每套都筒是唯一的，唐这不仅是价锐格的唯一，迹更是身份象料征的唯一，增这样会比较疼符合目标消芽费群的心理年暗示，同时臭也有利于我波们根据市场论反映状况调棍整价格策略渣，具体应用墨如下：因减弱心理差辱价原则：对薪于本案来说修，疼“细空中花园袍”鸟的售价在2个800元/辰㎡是能够成挥立的，但本冬项目中有较愈多的其他物蔬业（小高层锁），这种物遍业的售价定胆位2600陕元/㎡，这抢样的定价只狼是确定在开童盘的初期。少试探性入市摔：首期推出坏较少物业，押以独立定价运入市，观察看市场对其价睛格的反应，敞为后续推出敏的物业价格我的制定，提遇供市场的参乏数依据。僵高价造势（湾楼王）：在葵项目发售中啊后期，可以贝将几户朝向始位置好、面剑积最大的摇“蠢空中花园涝”误，以豪华装谣潢后高昂的警定价方式作精为价格造势若的形式。如贡上海紫园因差为1号别墅尸以1.3亿欣元的天价而葡充满了神秘提感，在目标纳消费群中的晓口碑效果远保远超过了被逢动的宣传。犁二、项目市略场推广方案推广目的托建立扑“晃荣盛公寓迫”红盐城全方位派丰盛生活小鼠区载的楼盘形象粘，同时塑造现开发商良好劈品牌形象。曾开盘时取得徐市场强烈关逝注的效应，烈使项目成为偿盐城的焦点输楼盘。愧配合销售计抱划，顺利完聪成各阶段销斜售目标，以坦实现理想的殃销售业绩。推广策略欧由概念到具替体：概念先敏行区——籍集中造势炭——野阶段创新砌——抚巧用媒体辨由大到小：树先有效利用湾盐城西南片逼区已经形成藏的中产阶级路居住区的态桃势，聚敛人趣气、拔高知殃明度，形成裂项目价值利郑基、预热整挺个区域板块拳。再推出本椒项目，强势戚出击、气势泪磅礴，呼应末区域增值潜以力。推广原则物整合优势、蕉集中造势炮整合推广是界指树立项目拳的整体形象堪，集中整合戴项目无形资畜产。浮在整合推广鹅的广告方案欺中，主要侧改重完善的市矮政配套、完轮善生活配套纪、完善的环风境配套，购充物就在家门讨口。遭树立享受全元方位丰盛生州活的鲜明个窜性，使项目跪形象深入人污心。骑在广告方案君设计中，坚东持以创新为虚主，突破常府规思路，必趋须以全新的月概念，全新恒的操作方式烧、全新的媒酿体整合手段虹进行营销传茎播，整合各财种内部、外征部资源，激咱发市场轰动辣。齿全程推广，低与项目开发恼节奏相适应针，同步共振坑。风推广活动贯领穿于从宣传奇开始至项目琴热销的整个轨时间跨度中桐，必须与项烧目开发进度压紧密配合，色在各期项目主推广中，造闲成数个高潮幻，此起彼伏幼，扩大推广桥的深度。分阶段策略岭为了保持项到目形象在消蚕费者心中的续新鲜感，并拳且紧密配合根项目工程进润度，整合推弦广过程中媒昌体要组合运廊用，在分阶布段推广中主福题鲜明、准对确，在项目尾推广过程中被要花样翻新闹、系列展开你、阶段性推翁进，必须收异放结合、张块弛有度，创坐造多个推广闷高潮。借势造势太铺天盖地的欣广告攻势对趟于一个住宅堡项目的推广榨前期来说是蔬不切实际露的，而直接嘉面对目标客引户群，从他躁们关注的事秋情入手，并之在推广活动木中给予他们默对应的参与乌空间，把项寸目静态的展碧示和业主动题态的参与相三结合，配合逼立体的媒体忌宣传，造势村与借势并重慰，迅速完成责销售。期1、借势政拦借区域炒热躺之势，盐城针西南区域已橡经被热炒为磁中产阶级居雪住区，可以伐充分借助这桐个概念，暗幼示消费者本眉项目潜藏巨鼻大的投资潜声力。2、造势筹采用所有媒昂体全方位立厅体宣传模式期，迅速切入及市场，并注蒸重售楼现场约气氛营造、原明丽、丰富刮的样板房，祝加之部分目织标消费群通笋过前期SP骑活动对全方廊位丰盛生活炸的体验，很悄容易带动起疑第一轮消费枣热潮，在盐蛇城市场塑造外“塌盐城全方位奶丰盛生活小兔区铜”闹的品牌形象星。媒体反馈校通过前三个令阶段的媒体淋运作，分析宫、总结媒体用效果，及时垃调整媒体推傅广以及其他皆推广方式。推广主题约主题定位、既广告语、卖养点提炼差寻找令人心渴动的项目主降题定位；舱主题定位就砌是用最简练面又有感召力隆的方式告诉宴消费者我是桂谁，一个项版目的主题定妥位的准确与穿否，会直接舒影响项目在乳消费者心目夫中的形象，岔所以提炼一证个让人一见驼倾心的主题减定位对项目膊非常重要。贪本项目辛主题定位肺：花打造盐城全切方位丰盛生掠活新概念卖点提炼基本卖点：贯非常空中、暮非常领地；服（顶层跃层足户型卖点）扑完善的生活辰配套；（配吗套卖点）洽完善的交通扛配套；（盐芹都汽车站）特别卖点：朴打造盐城全饮方位丰盛生去活新概念删购物就在家粉门口，（项泉目距离盐城柜最大超市世弹纪联华的距哗离近在咫尺壶）推广战术钳围饲绕疯“锹完善的生活以配套、完善吉的交通配套析电”墨两个角度对假本项目做全认面推广。桥完求善的生活配索套旺——福盐城最大的池超市就在咫转尺，银行、烤学校、医院夹一应俱全。毁完善的交通柜配套响——逐盐都汽车站仓建设完成，帐盐马路南段片拓宽已经在趴建设中。魄核心广告语光：盖全悉方位丰盛生桶活小区披购物就在家乞门口参路宽了，繁姜华更近了区雍冬容大度，纵湿彩人生师非常空中，冰非常领地僚打开窗，就领可以闻到花跃香辜三、营销整颂体规划方案膀建议书热营销策略建兔议渗现场销售策炒略茅本项目与普泪通商品住宅巡的行销通路钩和策略常有姿不同，其关星键因素在三宾个环节：有丰效目标客源效的甑选、定盲位及对这类锤人群的正确梯把握；达成夏与有效目标葵客源的直接负沟通；行销棉招待如何与搏之全面配合钩和销售策略撇的灵活运用战，可以采用己“遇一对一劝”希直效营销：奇“疮一对一认”纹直效营销是技指营销过程绣中，达成产柏品与有效客聪源在同一界叛面，直接面顽对面，以加段强目标命中娇率，促进销鼓售，是一种案实用、有效吉、节约成本迷的销售模式直。才②县营销渠道建旷议具体举措：市事件营销：够组织由目标颈客源直接参繁与的如洪“父项目与文化匹”纠研讨、交流咏会掉公关营销：砖如组织由目涂标客源直接允参与的各类伸联谊会、酒锤会猴情感营销：雄如有奖活动谱等芦直效营销推霸广路径：旁推广路径选耍择应体现直越效的特点，量建立与有效碍客源的直接压交流平台，轧促进有效沟俩通。常常是贡放弃大众化醒传播媒体，炎或者传统广篇告只起辅助县的作用，选壮择针对性极踢强的媒体如峰各类高级俱蛇乐部、高级姐酒店等场所售POP或内屈部各类高档婆杂志等。（击为了提高本址物业的价格绣空间）销售模式：且目前在国内增销售市场，嚷房地产销售涨模式主要有芬港式和台式矩两种。台式旦注重现场气球氛的营造，梯在短期内烘厅热市场，迅丑速完成销售录，但在整体情市场把握上撇稍逊于港式驼；港式销售百模式注重整营体销售分期移控制，现场指营造的是一轻种宁静淡雅卸的气氛，消听费者不易形犯成购买冲动子。综合两种野销售模式，吐我们建议吸圾取其优点，乌采用全新的绕体验式销售稍模式,既注倦重全程营销冶推广，通过凤各种可感的同体验模式深拉化其对物业义的印象并迅围速形成好感疮，也努力营够造一种热烈边的现场成交脂气氛，既有情完整而丰满云的物业形象剂，又能迅速著形成销售。走③伪销控策略建馋议谅前期宣传以份整体形象为伸主，在案名握上不突出物即业形式，先陵给消费者形熔成盐城第一拖物业生活的旁印象，然后渠在现场咨询妖时再介绍其拍他物业形式故。勿首推二十套榨（其中包括留顶层的越层薪3套），探错测市场，为皮突出本项目轿的珍贵，采扭用预约看楼胸的方式。（净越层的3套怜在总套数上莫已经达到2奶5%，这个猴比例是非常义高了。）久预约看楼主援要是让消费承者从看楼开弄始有尊贵的墓体验，这种臂感觉将贯穿派客户从认知姐→读接受物→筹拥有的全过曾程。同时，批通过预约看艇楼，有利于歌交叉筛选客诞户，以便下嗽一阶段工作脸目标明确，肤有的放矢地炭进行。一方姐面让消费者坐感到本物业勒的尊贵，另就一方面体现使本项目的地伶位和品牌个苏性；而度身际定做则是最宰大限度的满创足了业主对屿盐城第一物刃业的需求。岁四、价格策浴略执行计划傻建议书（一炊房一价）柴价目表建议唤（暂略）腰付款方式建灿议（各种付茫款方式的折宿率需与开发封商协商决定墓）劈五、管理模团式建议书惰物业管理模吓式建议抓因本物业是晨高档公寓的稀定位，在物为业管理上要咸突出特色服许务，提供的碰服务包括：忌□测家居清洁慨助□始汽车清洁爆病□鄙衣服洗烫忧让□诵代聘钟点工撒微融□锦代购商品沃些□防代定车船票们岸□册邮政服务秆姿□谊住宅外观清聋洗防□袋花匠服务僻弓□覆上门厨师网周□查订餐迹虹□鸭地毯清洗征要爸□丑宾馆预约服释务担恐□馅代办快递服柴务扎□每叫车服务榨单□似代办搬家券连□提健身房预约求剑辜□百叫醒服务封□回商务中心预注约：电脑/四服务往惹□螺代订书报巴智能化管理奸服务：须□做周界报警系白统讯并□毅红外线及闭要路电视监控坑系统形扶□算可视对讲系拉统扑□螺门窗防盗系道统枯揭□得煤气泄露报拦警系统尘雀从窜□狱给排水监控脆系统电□塑输配电监测臭系统俯尊□搂照明监测系拴统达谱辽崇□桃紧急求助按永钮庄□涝宽带网入户销售管理化根据项目进恒度，我公司彻制定出非常固合理并具有喊一定挑战性筋的销售目标婆，结合销售而目标，制定旷严密的销售历计划。加一、人员配乞置及培训管啄理节有着旨对本地市场押非常精准的惕把握和熟练岔驾驭能力，危这方面已经史被业界所公顶认，所以对美于荣盛公寓营这样一个即因将震撼整个怎盐城的项目候，我们有着吸十足的信心抢，同时我公腹司更是对这践个项目倾注馆了大量心血卵，并组成了题一支优秀的舟策划团队，左对项目运作利的每一个细跨节我们都精出益求精。以至下是我公司护为荣盛公寓用项目配置的零极具战斗力沈的策划销售贵团队：朴项目策划总更监：1名识项目销售经茂理：1名惨项目执行经宫理：1名陪策划专案：前2名恨设计专案：察1名裁销售专案：改1名毅销售人员：旬5名室二、培训计敞划：球销售人员的冒培训对于一菌个项目来说迈是很关键的秃，一支所向奏披靡的精锐翠的销售队伍馋在成功的销裹售中起决定士性作用的，号所谓磨刀不贺误砍柴工，鸣在销售现场鉴开始全面接风待之前，必及须对销售人误员进行全方琴位的销售培椒训，哪怕是艘从事过房地亮产销售的人叹员，在重新解接触新项目押时，也要带侦着空杯心理骄再次接受销打售培训。些我公司为荣弊盛公寓项目疏列出的培训槽菜单如下：红l为什么胶要进行培训完、公司背景具、团队纪律搏l房地产撕基础概念讲安解吸l建筑基庄础知识讲解怨l盐城房图地产现状及乘发展态势纤l盐城楼葛盘简介古l总体规徐划思路及方将案解析萌l整体策混划思路及策齐划战术阐述脏l市调技紧巧讲解、分摩组到本项目内主要竞争楼肌盘市调翁l销售人李员礼仪与形陈象要求油l现场礼视仪的演练楚l户型分丝布及功能讲素解讽l周边配泽套调查伞l目标客祥户购买心理话分析及模式售判定椅l参观施鲁工现场并进芳行工程讲解造恐lSWO抄T分析讲解精l分组对虾目标客户群嗽进行调研骗l调研总争结煮l讲解答缺客问产l全程导克购标准模式市及讲解互l专项楼势盘模型讲解担及流程简l导购接捆待演练介l银行按粗揭、相关税隆费计算方法报，房屋面积崭测量图l房地产递法规及合同男讲解约l销售常量见问题及解及决方法川l现场演单练考核研l销售培存训考核岗l团队活垄动跃六、项目形井象包装设计惨方案建议书译1)VI设然计建议狼①卫楼书：晴大楼书、小践楼书（单页捞、户型图等荡）府②盟海报、杠DM寸③源纸杯、灶手提袋等产丛品形象展示肿的相关载体绸④弄户外：羞工地围墙、彼车身、公交锹车站点灯箱奴、户外路牌免、销售处（取室内、室外爷形象）、建仍筑物外巨幅巧等相关载体正⑤温报纸广超告：硬性、毅软文苏销售物料：吹服装、各种谱销售及接待安名单表格、煮应用文件袋性、信纸、信以封、便签、赖桌旗、名片及等捉……而2）楼书设飞计建议违制作精美，这准确表达产柳品形象，求“盒高档的，有驱品质的焦全方位丰盛放生活小区列”银详细说明项珍目区域、交菜通优势以及晋独特的买点础色彩明丽，蝇完善的生活布配套，高档侄的品质生活剂选择她，就榆选择了全方欠位丰盛生活巨享受腊3）展板设锋计建议贴色彩明丽、块准确表达中严产阶级物质佩生活的富足膨展板形式多针样，做工细冬腻，从细节磁处表现中产饥阶级对于生跨活高品质的杠追求。蛮七、广告宣糖传策划建议厦书升媒体整合策漠略：押渠道、形式鞭、根据各阶塘段推广的内娃容，指定合纲理的媒体推毫广方案长点面结合、妻软硬兼施，姓四两拨千斤原则挡媒体选择考捡虑不同范围抬和层次，作竟到点线面结丢合，并明确决各种媒体的投目标受众以叔及在整合推余广中的目的票。康媒体组合投闯放要有针对套性。并在满宾足推广要求讯的前提下尽炉量精简，侧花重重点媒体渗，并注意广俗告投入的经且济性。规媒体投放中鞭硬广告与软菊广告相结合乐，广告推广瓜和新闻炒做核相促进。谢媒体组合策姥略：拼长效广告与跟短效广告相蛛结合，在时户间上合理安焰排。（时间樱）袭选择有效渠悼道推广本产铅品。（空间测）梁通过最适合吗的形式表达田产品信息，戴让消费者在恼最短的时间街内，在适合念的空间里得沫到最多的、柳最准确的、旱最良好的产鸟品信息。（遭表达）脚媒体效应分苦析：秤一、媒体分围类悟报纸：盐城创晚报、东方峰生活报、盐荡阜大众报电视：质户外媒体：酱车身广告，鸭刀旗、路牌楼、围墙广告苍、墙体广告床印刷品：楼肢书、单页、淹DM期刊：改二、媒体特射性分析箱报纸特性固：优点喷→营时效性强秋→史信息量大，娱传播广泛茶→睬主动性、有崇选择性阅读掘，无阅读时芝间限制鬼→红是消费者获梦取房地产信尝息的主要渠英道彻缺点姻→取生命周期短挂→魄彩色制作效翻果差→灵活性差促→火只有视觉效尝果，缺乏切仔身感受宴→申有选择性的顷阅读贤电视特性服：优点掉→榜听觉、视觉室立体动感的籍全方位渗透凤→牧强制性的广服告传达→高普及率榜→拦适合提供品幼牌形象的诉份求联缺点棚→柱成本高防→朴信息生命周浇期短认→盯较容易被删负除（转台）纯→明较长的制作斜时间倍户外广告特看性希：优点明→款冲击力强凶→曲位置可选择桃性强→能见度高苹→甜期限长，全不天效应事缺点田→烛受众选择性染低亩→存局限于简单答信息及→祥自然因素会吊影响广告传饰达效果季销售单页D音M特性梅：优点努→磨费用低→目标性强嫌→吗信息含量高结缺点集→察视觉效果单诞一息→侧针对性较差考三、媒体效爆应分析渔报纸遥：详细、准疗确、及时的薄输出产品形恐象以及产品线信息、SP跟活动等信息蒜电视从：传播产品键形象、知名坚度以及美誉故度密户外广告资：在固定区运域内传播产苹品形象，充敬分利用视觉训感受打动大固众址楼书鸟：详细、准最确的输出产稻品形象和产征品信息划四、媒介投躁放策略抱整体投放策疼略胡：摄→极根据媒体特扣性以及效用肥分析来看，多报纸是最主筋要的广告媒隔体之一，选秃择萍报纸广告在奋项目可以销柿售前一个月迎到二个月开默始投放，传急播项目信息援以及确立项钳目形象。雾→麻启动期以传到播产品形象骨为主，高潮华期和持续期纹以产品特性说为主，兼顾宏形象广告。闲→划启动期采取赠渐进式策略罗投放（蓄水苹），开盘当号天（放水）价销售态势达值到高潮。冈→将高潮期和持敲续期则配合魂促销活动和袜报纸广告，狠采取间歇式核策略，根据钻销售情况不近定期的掀起赛销售小高潮融。吐媒体投放分留布计划：帐摧本案在拿到作预销售许可愧证的同时，吵销售进入高如潮热销期，荒在此前两个将月是项目启负动期，在此洒期间做好项脱目开盘前的辱准备工作，宫扩大项目知航名度和美誉不度，为开盘特积累客户。补当客户积累础到一定程度悬，开闸放水愈，良好的开树端为项目的卧后期销售奠训定了基础。敬媒体投旋放分屯布计划守表句媒体和种类始启动期偷高潮期鼠持续期补持续期由报纸播中彩中客低绍低泉电视除强司强却中庙中蔬户夕外模广登告伶广告牌离强榨强吃强兰中各道旗半强饲强利强顿中寒围墙看板侄强暑强透强蚀中加印刷品取楼书公强设强阁中平中加销售单页验强篇强嫂强虽强广告计划树推广周期划锦分：两第一阶段：品启动期:概武念引导、形劈象导入、品克牌建立哄第二阶段：龄高潮期：概剪念诉求、品方牌强化、强盼势促销摔第三阶段：罗持续期：品螺牌维持、惯诵性销售、物岔业服务打启动期广告疼计划存引导期：导棵入概念，引壤起关注刚主题异：稠→暑大渡打造盐城全刊方位丰盛生定活新概念绢利主题内容尚：予→纸完善的生户活配套，（彼盐城最大的滑超市近在咫累尺），完善算的交通配套则（盐都汽车始站建成）渗目颤标兽：膛→屋此阶段以引籍发公众认慈可的缘“盛盐城全方位膀丰盛生活新凝概念阅”驶，并解释其虾文化内涵。哥媒体组合赴：畏→蚁媒体选择以嫌户外为主，筛电视、报纸森广告为辅。赵→唇摊印刷品。→口碑。搜广告形式围：润→总剖项目现场旁大设立大型广披告路牌，扩蒜大楼盘宣传壁力度，以充网分宣传楼盘慨形象，扩大矿楼盘知名度拍。注→厘围墙表现晌本案是阶盐城第一个蹈全方位丰盛凳生活小区阿，整体群风格明丽、央舒适。班→勾制作风格鲜黎明的宣传单裹页、楼书。倍→课完善楼盘的截营销中心现格场包装及基港础销售物料吗的准备。观项目综合媒窗体费用预算蒸1、样整体费用分悟配比例仍报纸浑：建立产斥品形象、产殃品信息与活包动信息的输稿出，采用硬护性广告、软毕性广告；费聚用分配比例票为8%凝电视赢：建立产悦品形象、强晃化产品形象修与企业品牌危形象；费用捐分配比例为禽20%略户外广告诚：产品形包象的建立与蛾巩固；费用泼分配比例为截30%坦SP活动陕：活动促捕销，以活动炎提升品牌形日象，积聚人蓄气，刺激购猎买欲望；费话用分配比例复为30%治销售物料制何作拌：楼盘的闻形象包装，饼传达楼盘居碗住品质与理耐念创意内涵纳；费用分配泉比例为10征%，其中包尺括楼书、宣右传单页、沙围盘等挡…摄其他不可预箱定费用扒：比例暂怜定为2%俩二、阶段媒监介费用分配懒比例多（户外广告液、制作费除壳外）宪启动期脸：暂定为3驶0%巴高潮期贼：暂定为2和0%底持续期哑：暂定为2有0%别持续二期猪：暂定为2告0%牺尾盘期晕：暂定为1逆0%撑报纸广告费哨用初步预估虹（略）新其他媒体广桃告费用初步凡预估（略）步媒体名称途站名/形式框数量至广告期限我单价/半年掌预算小计（客元）屯户外路抚牌枯销售物料荒道旗辛售楼处装修借样板房装修铲合计（元）责八、销售活小动策划建议两书（SP斧活动）SP活动芬SP活动与光媒体广告投混放二者是营呈销工作中不呼可分割的要恰素，促销活华动可以为媒堆体广告投放丈提供目标对膊象，量化周氏期，使广告斧诉求特色鲜智明；媒体广蓝告又可以为漏促销活动制镇造舆论气氛浙和购买导向般，最大限度换地将信息广兼泛传达、渗栏透。SP活当动与形象广捧告、现场销欧售共同构成眉完整的房地厉产营销体系赏。蚊造势的手段广——薄SP活动怎1）SP活欠动目标：迹在短期内吸墨引项目周边默的居民，并橡造成一定影唉响；加深项肝目在当地以司及周边市镇符的影响，确朽立良好的、恶独特的产品霜形象；采取等促销手段，为促成消费者济购买。失2）开工仪宰式建议今邀请政府职筹能部门领导刷，各大媒体件记者参加，换可由项目主嘴办，媒体协浆办。使项目钢有一个高起榴点，洲——“晃盐城第一个纲全方位丰盛圈生活小区钉”朱。同时借助抵政府以及媒杜体向广大消茫费者说明本强项目开发商欢为诚信开发戏单位。蜓3）开盘仪禽式建议芽展示项目独忘特特征，加贪深消费者对索项目的深层怠次理解，让性消费者真正廉的感受到全拒方位丰盛小弊区的实质。喜4）封顶仪划式、竣式仪品式建议前不定期的制免造项目销售条小高潮，让垒消费者在不滔知不觉中关扰注项目建设但进程。同时柴，建立开发逮商良好的信鹅誉。寻5）新闻发衣布会建议征通过正面新仇闻形象，多葬次在媒体曝令光，让消费跑者自觉自愿育的对本项目衡产生良好印额象，并重复棋记忆。锻6）展销会单建议扮春季房交会猾——敏借春季房交散会展示活动计，让更多的侦人认知本案不，同时展示披自身形象、袍扩大影响力毙，突出本项璃目特色，加枪深项目影响连力。速秋季房交会脑——盛借秋季房交切会展示活动饲，充分展示炼项目优势，退促成消费者钟现场成交。擦造成本小区技好房短期内滔销售基本完磨成的态势。戴7）业主联氧谊会建议末不定期的举房办业主联谊扩会，让消费朱者在售楼现园场以及施工撒现场真实的腾感受到全方附位丰盛生活张享受。把项颗目静态的展昌示和业主动道态的参与相油结合，同时狗适当的提出犯一些优惠政常策，促使消厌费者当场下咳定。柒·销售实施篇（制度）颈一、案场行吐政管理制度行政制度煌一、员工守详则：洒为维护公司愚利益和声誉善，保障销售姨工作顺利进敞行，特制定锯本守则。肾销售人员必呈须遵守国家窃法律、法规矿、自觉维护心公司利益，千不谋求公司床制度规定之脊外的个人利麦益。静销售人员必雕须敬业爱岗射，尽职尽责肿，勤奋进取诚，按质按量拦完成销售任继务。闲销售人员之缝间应团结合连作，密切配判合，发扬团唤队精神，建顿立良好的合理作关系。绞待人接物热穿情有礼，着璃装礼仪整洁串大方，自觉格维护良好的耕办公环境，编保持统一规挺范的办公秩顽序。辆5、保守公哭司机密，以滑公司利益，诉客户利益为元重，不得从灶事有损公司屿利益，客户层利益的活动活。搜二、考勤制摧度率1、工作时望间酸9践：00版—脸18：00嘱用餐时间：加每次不得超嘴过30分钟配2、休息制却度锯销售部为每维周六天工作夸日，销售人挡员原则上每镰周休息一天蝶。销售经理葱在展会、广麦告发布日、艳推广促销活崇动等特殊情旺况，可另行灵安排作息时宏间。哄3、考勤制四度骗（1）、迟千到：迟到者慧每次罚款2松0元，三次株以上者罚款喇50元；迎10袜分钟以上堪1趴时以内，每笼次罚款痛50语元；列1择小时以上作桂旷工于1绪天处理；每爸月累计迟到签三次记旷工械一次。报（2）、早垃退：早退者汪每次罚款2谣0元，三次镜以上者罚款哭50元，择1酷小时以上作淋旷工禽1爹天处理；每减月累计早退纹三次记旷工鲜一次。猛（3）、旷缎工：未经提辞前请假，私毯自不来上班份者按旷工处僵理，旷工一口次罚款50把元，一个月阶内累计三次猛将予以除名禾。存（4）、病递假：员工病损假须提前通绿知销售经理射，并在康复且上班时出具漫医院诊断证孟明。一个月眉内病假两天粉内不扣工资袋，两天以上牢病假扣除当门天工资。好（5）、事草假：事假必毯须提前1天数以书面形式锯通知销售经姑理，经批准寺后方可执行职，未经批准介，擅自离岗漂，以旷工处奶理。事假不肢得超过1天巧，超期请假江须经公司总城经理批准，挠方可离岗。讲超期离岗者鉴，以旷工处魂理。超期四蜜天以上，视锐为自动离职泻。事假期间慨扣除当天工庆资。举（6）、外邀出：员工外互出办理与工碗作相关事宜贤，须向销售院经理请示，全获得批准后乏方可外出，示并应在办完叶事情后，立饺即返回，不威得利用外出虚时间办理与寿工作无关的殿私人事宜，陡未经批准私乌自外出按旷排工处理。曲（7）、脱部岗：无故不瘦在自己当值日的岗位上的三，视为脱岗纽，给予20向元/次罚款莫处罚，每月洒累计三次者魂按旷工一次捉处理。辰4、考勤管越理磨（1）、销率售部考勤由缴公司行政部膛、现场销售尾主管如实记腰录，于次月场2日前统计违汇总，上报肥公司行政、牧财务部。兰（2）、事冤假、病假、眠休息、离岗医前必须填写国工作交接单殿，离岗人员店与指定人员岗进行工作交杯接，以保证牲工作的连续插性。未填写击工作交接单顶，处以10霜0元/次处屑罚。芹（3）、外厕出前必须填敬写外出事由球登记表，未装填写者以旷纽工处理，用物餐前必须填焦写用餐登记超表，未填写危者以用餐超群时处理，处励以20元/简次罚款。贺着装要求：丸现场人员按凑公司规定统邀一着装。幕三、行为规睬范及违规处湿罚行为规范惊1、上班鱼时间未经批党准不得私自突脱岗外出。劳离开岗位，男要向主管或裤销售经理报顾告。觉2、上班确时间不得在协销售接待区锣喝水、吃东蒸西、吸烟。燕3、不得程在工作时间以阅读与工作书无关的书籍丈、报纸、杂元志。吃4、不得鞭在工作时间肺从事娱乐活竿动，不得打弱牌、下棋、阿玩电子游戏任等。痰5、不