房地产企业财务管理现状与对策

房地产企业财务管理现状与对策房地产业经过多年的高速发展，市场供求关系已经发生变化，产品的供给也日趋完善，赢利水平逐渐降低，企业间的竞争也日趋激烈，但房地产企业财务管理还比较薄弱，制约着房地产企业的进一步发展。因此，需要加强对房地产企业的财务管理，使之发挥出应有的功能。一、 加强房地产企业财务管理的重要意义房地产开发是一项综合调配各项资源的经济活动，要提高房地产开发的经济、社会效益，财务管理在企业的管理过程中已成为必然。在竞争激烈的房地产行业，企业取胜的关键除房地产工程质量外，还有企业的开发成本，因此，在确保房地产工程质量的同时，如果还能对企业的开发成本进行有效的控制，那么企业的竞争力必定能够得到增强。通过加强房地产企业财务管理，有利于对项目开发方案进行优化，提升各项资源的利用率，使开发方案更加符合市场的需求，从而达到控制开发成本的目的；有利于降低费用开支，充分运用企业各项资产，增强企业运营及盈利能力；有利于企业多渠道筹集及使用资金，降低企业资金成本；有利于防范企业运营风险，发现生产经营中存在的问题并及时解决，减少财务损失。二、 现阶段房地产企业财务管理存在的问题房地产企业发展定位方面存在的问题房地产企业的发展定位决定着企业的未来，关系着企业是否可以做大、做强、做优，但是在房地产企业发展定位过程中，往往忽略了财务管理的作用。例如在定位时，过于片面追求房地产开发项目的高、大、快目标，并没有充分考?］房地产企业实际的财力、物力、人力等财务实际情况；或者在定位时，财务人员未能参与其中，无法提供财务方面的具体意见等。上述情况容易导致公司发展定位不合理，难以顺利实施，实际与定位相背离甚至失败，不利于房地产企业的可持续发展。房地产企业经营管理方面存在的问题房地产企业为了获得更高的利润，以及占领更多的市场，往往热衷于购地扩大经营，设定较高的经营目标。但在房地产企业经营时，有的企业由于管理水平，没有发挥好企业现有的资源优势，不能充分利用好企业已有的资源，在运营过程中对企业有限的资源未能合理规划，导致经营目标与公司资源不相匹配，不能很好地完成经营目标；还有的企业对运营过程中出现的问题未能很好的控制、解决，未能有效地通过财务管理使企业有限的资源发挥最大的效益，降低了房地产企业运营效率。房地产企业价值创造方面存在的问题在房地产企业管理中，很多经营管理者认为只有开发建设、销售房地产项目等业务才是创造企业价值的业务，财务管理仅仅是一个提供服务的后勤业务。所以，在房地产企业中，很多业务发生前并未能够尽量征求财务意见，对财务管理的定位还停留事后核算的阶段，仅在业务成本、费用发生后进行支付资金、成本核算、缴纳税费等，并未能通过财务管理在成本控制、资金、税务管理等方面创造价值。直到出现成本过高没有合理控制、资金紧缺无法正常运转、税负水平过高严重影响效益等问题时，才会要求通过财务管理解决，但此时已经无能为力。房地产企业风险管控方面存在的问题房地产企业开发项目经营过程中经常会存在一些风险，如资金、成本、质量、市场、税务、信用风险等，对房地产企业进行风险管控是其健康发展的有力保障。但是在房地产企业运营中，一方面，财务管理人员往往是在企业风险已出现并造成损失反映在企业账面时才能提示风险，其滞后性不利于房地产企业及时化解风险；另一方面，当风险出现时，财务管理人员未能有效测算、估计风险大小及其影响程度，不利于房地产企业有效地化解风险。财务管理人员未能系统地对企业风险进行事前预测、事中解决、事后评价等，不利于房地产企业健康发展。三、完善房地产企业财务管理水平的对策建议提升财务人员的专业能力房地产企业的财务管理水平，主要取决于财务人员的专业能力，要提高和发挥出企业财务管理的更大作用，就需要提升企业财务人员的专业能力。房地产企业应鼓励支持财务人员进行财务技能培训，通过内部培训、外部聘请专家学者或专门机构培训等形式，帮助财务人员掌握最新的财务知识和相关的财务管理方法。此外，还应组织财务人员参加与房地产项目开发有关的设计、规划、获取土地、工程建设、房产销售等方面知识及流程培训，帮助财务人员熟悉房地产项目开发的整个业务流程，站在房地产业务角度来提高财务管理技能和作用。同时，房地产企业在选用财务人员时，还应该提高标准，只有专业能力和业务能力等综合能力都较强的人员，才准予进入房地产企业从事财务工作。并通过制定激励制度，对财务工作比较突出的财务人员进行奖励，从而提升财务人员的工作积极性，留住并培育高、精、尖财务管理人员。以管理会计推动房地产企业的发展定位房地产企业特别是中小型房地产企业的发展定位往往是企业领导人制定，财务人员很少能参与其中发挥作用。一方面，作为房地产企业财务管理人员，应发挥管理会计的作用尽量争取参与到房地产企业发展定位过程中，例如制定企业计划、规划盈利模式、设计开发方案、制定销售政策等，把财务管理触角延伸到业务开始的最前端，只有这样才能改变财务事后管理现状，把被动变主动，充分发挥财务管理作用；另一方面，房地产企业的管理人员在规划企业定位过程中，应广泛采纳不同专业的意见，特别是财务人员的财务意见，如盈利预测、资源配置、成本控制等方面的建议，有助于提高企业发展定位的前瞻性、可行性、准确性。财务管理人员还应充分运用管理会计方法，依据房地产企业实际运营情况及财务状况等进行分析，提交有价值的管理会计报告，及时供企业规划、决策参考，推动房地产企业的发展定位。 3.推行全面预算管理强化房地产企业管理合理配置房地产企业有限的资源，应推行全面预算管理。首先，房地产企业应人人参与预算，以部门为预算管理中心，在业务部门间合理配置企业资源，以效益最大化为目标，把预算管理效益与薪酬绩效相挂钩，使预算管理与每位企业成员息息相关，发挥全面预算管理作用。其次，应集合房地产项目规划设计、成本管理、工程施工、销售策划、财务、人力资源等专业人员编制房地产项目整个开发过程的全面、详实的预算，同时分解为年度、月度预算，依据预算测算的盈利结果、项目资金流情况等适度调整房地产项目开发策略，调配好房地产项目开发资源，使房地产项目顺利、可控地完成。另外，应动态地监测、分析预算执行情况并反馈至公司管理层，及时解决全面预算执行过程中的问题并进行有效的考核，确保全面预算能合理执行，优化、配置好企业资源，使房地产企业得到高效的发展。加强房地产企业成本、资金、税务管理创造价值首先，房地产企业的开发成本是其在竞争中取胜的关键因素，房地产企业应运用财务成本管理工具控制好开发成本，在项目开发过程中对前期策划、工程建设、项目管理、运营等成本?M行控制，确保开发成本合理、科学，使房地产企业在市场中占据有利地位。其次，资金是房地产企业最重要的发展资源之一，房地产企业应运用财务资金监控方法，对项目开发资金流出、流入进行前瞻性的预测。预计资金充裕闲置时，做好理财等投资方案以获取资金收益；预计资金不足时，则在事前开拓融资渠道，及时融资并降低融资成本，发挥财务杠杆作用以最低的资金成本满足项目资金需求。同时，对资金使用实时监控，使资金处于流动状态以确保企业资金流健康、有序，促进房地产企业良性发展。最后，在竞争激烈的行业趋势下，对房地产企业进行税务管理可增加其竞争力。房地产企业应在选定合作方式、获取土地形式、开发模式、营销方案等过程中进行合理税务测算、规划，使房地产企业税负合理、科学，实现房地产开发效益最大化，创造价值。构建财务信息化风险管理体系风险管控是房地产企业发展壮大的必要措施，房地产企业可通过建立由先进硬件、软件构成的财务信息化系统来实现财务管理工作的智能化，提升财务管理工作的有效性和准确性，加强风险管控。信息化的财务管理体系，包括从业务源头开始对业务数据的及时、有效采集，并将业务数据及时转化为财务数据，使财务数据穿透至业务源头，实时、准确地反映房地产企业实际经营情况，及时提示房地产企业内部及外部风险；以及准确运用财务管理方法和技术，科学测算风险大小及其可控程度，使房地产企业及时采取有效措施规避或降低风险，形成企业风险管理体系