合富辉煌-天津阳光星期形象包装及广告推广方案-2

到第七日，神造物的工已经完毕，就在第七日歇了他一切的工，安息了。神赐福给第七日，定为圣日，因为在这日神歇了他一切创造的工，就安息了。——《旧约·创世记》第八日……阳光星期八

形象包装及广告推广方案我们项目的推广目标海河左岸第一品质楼盘在天津创造高档而亲切、美好而现实的[海派生活方式]用我们的项目改变、提升河东区的区域形象在天津市场树立[阳光]项目品牌和[阳光鑫地]企业品牌本方案的目的寻找我们项目在天津[房地产市场]中的位置寻找我们项目在天津人[心智]中的位置寻找能使我们项目被目标客户[注意→认知→认同→向往→购买]的途径项目包装推广的[key]用[现实指数]去减[需求指数]，其差值永远是一个负值。我们把这个“恒不等式”叫作[现实]与[需求]的[博弈逆差]。[现实]-[需求]<0[现实]-[需求]<0对消费者需求有所了解是项目包装、推广工作的入门功课市场需求-看重因素：地段、房价、房型消费者居住的区域观念仍旧比较强房地产市场的区域差异依然存在资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌市场需求-理想区域：河西、南开、和平资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌市场需求-可承受房价：30-50万元占41%资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌市场需求-户型：两室占67%资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌市场需求-面积：90-120m2需求量占38%资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌市场需求-建筑形态：多层占68%，高层占5%资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌对市场环境的了解是项目包装、推广工作的另一个基础河东区房地产地图市场上声音相对较大的河东区项目顺驰太阳城·艺阳锋尚恋日银河第六大道日出东方2期君临傲景美震裕阳花园2期水の物语顺驰城市系列太阳城·艺阳锋尚：依托大盘、推崇空间

项目名称太阳城·艺阳锋尚开发商顺驰发展有限公司规模16.32万/150万平方米产品类型12-16层板式高层主力户型面积120平方米、140平方米均价3900元/平方米项目调性空间设计第六大道：复古、文化、风情项目名称第六大道(II期)开发商天津优联投资发展集团社区规模50万平方米产品类型五层砖房主力户型面积110平方米以上均价3600-3700元/平方米项目调性类比五大道，欧洲风情，走文化路线日出东方2·君临傲景：尊贵

项目名称君临傲景(日出东方II期)开发商天津市耀居置业有限公司社区规模2.3万平方米产品类型16层高板式高层主力户型面积110平方米、140平方米均价3650元/平方米项目调性尊贵路线，酒店式生活美震裕阳花园2：亲水、自然、交通便利

项目名称美震裕阳花园(2期)开发商天津市美震房地产开发有限公司社区规模30万平方米产品类型20层板式高层主力户型面积103平方米以上均价4200元/平方米项目调性亲水概念，追求自然和生活化河东缺乏醋高档住宅放项目项目区域下半年上市面积白楼仕嘉CBD商圈10万平方米海逸长洲大梅江板块15万平方米城市别墅大梅江板块3万平方米芳水园·澜渡大梅江板块12万平方米汐岸国际大梅江板块10万平方米嘉华国际城后广场板块35万平方米鑫东国际市中心板块5.6平方米赛顿中心五大道6万平方米亚资（案名未定）五大道24万平方米时代奥城西南板块20万平方米仁爱濠景庄园西南板块10万平方米天娇源西南板块10万平方米方正·山海天西南板块6.2万平方米罗马花园友谊路金融街3万平方米天津市谨200瓜4年下呼半年高认档住宅晚供应量河东楼仗市印象稼：罕有倡全市影阳响的优询质项目中低档项鄙目偏多，慈高档项目烧稀少相对高母档的项慰目集中级在天津缘瑞站后广信场板块休，但总恢体规模绩不大，眉形象平求淡，不哀成气候除顺驰绩的太阳啄城、城陡市系列妈外，鲜世有全市箭辐射力滚的项目大部分项练目以消化决区内和相冶邻区的客量户为主海河改兔造对住倚宅档次壤升级的凡刺激效亲应，在短河东区俗尚未显植现河东区尘缺乏全矩市水准侍的都市仙意象和平区有劝业场经、百货大级楼、滨江箱道、市级钓机关，有涂五大道…毕…南开区有南开大暴学、天津到大学、天葛津师大、斥水上公园咸、电子一哪条街、奥盼运中心，瓦还有立达钉公寓、天坦娇源、奥害城、阳光读100、驱仁爱濠景刊庄园……河西区有金融宵街、宾扮馆区、秩CBD潮，还有左大梅江净板块、恨领世郡成……河东区伍呢？它萌的都市鹅意象何答在？除了音乐朗学院、工测业大学，灾还有哪里加？太阳城误？不够都窝市；东站第后广场？标也欠点火攻候……为什么河聪东不如河珍西、南开董？传统工业政集中的区非域，经济其发展相对店滞后，环摸境污染较周重，居住糊条件较差天津人的被传统印象怕中，河东堡区人文素镜质不高城市基础控设施建设幕相对落后主，没有能精代表河东僵区并具有迫全市性影快响力的现尼代都市意液象一个不够宿火热的区缸域市场背芳后一定有某号种困难存绑在，也一荣定有更多锡的机会存树在也许是赢区内消蹄费能力方有限，振但也许浇意味着弃这里的因消费能广量尚未习释放河东区勤房地产宴市场要孔想热起誓来首先需要茎有真正全甘市影响力从的项目比如，疏[阳光便星期八也][阳光星售期八]项防目素描地段：河东区中崇心地段，框距中环线醉较近规划：39万平毙方米建筑轧面积，接杆近大盘规拾模在临近区器域兴建6朝万平米市颠政公园，腔星级酒店沿街规谋划为商汗业街建筑：全部为托20多魄层的高齿层住宅主流户蛙型面积母在9弯0—1搬20核平方米开发商品饲牌：全国性研品牌，汤来自上篇海，并船深圳、糕北京、性南京等孕地有项矛目价位：350毛0-3协700浴元/平撑方米[阳光撇星期八娃]基隆本素质采符合市集场主流糟需求要素市场主流需求阳光星期八评价地段河西河东价位*20-40万30-50万户型两室两室，三室面积90-100m290-120m2建筑形态多层高层*关于价贺位，市场怕的需求明咬显偏离市陶场现实的镰主流。根页据最近的约统计数字练，目前天耍津市房市惑的中档价情位在30灿—40万僚元之间。厦因此，本行项评价实胃际上是从蛙“品质价临格比”考他虑的[阳光琴星期八吴]地段瓦描述与中环听线“一圈站地”积距离、迷地铁二评号线沿呢线（卫抽国道一提侧），桑提升地争段印象下一个舍购房置历业目标下一个最倚真实、最毒容易到达菊的生活旅照途的站点呈；但不是樱终点站中环下一册站[阳光仙星期八晕]产品峡定位不把高层傅单纯向高跨档包装在天津市袄场，“高炼档”传达肺的核心信漆息是“身绘份的象征筋”，有“宜非生活化赏”的倾向绍，脱离居健住本身，挤不够亲切煌，不够真透诚由于政摩策面的管影响，磁高层即乐将成为昨天津主日流住宅降形态价位：把姜高层的姿抹态降下来违，让人接塔受品质：把序居住的品耗质拔上去客，让人满阳足新版高层泽·精致品僵质·适中揉价位[阳光星凯期八]户质型定位空间尺耕度满足投居住的廉舒适感杜，而不键是奢侈空间制造杠格调，调兔适心情适度空间垃·适情体张验[阳光星每期八]市匠场定位东城核究心·高躲性价比豪主流住队宅不是豪华蚕住宅，但箱媲美豪华颈住宅的品腾质不是安居振住宅，但愈逼近安居刘住宅的价紫位[阳光絮星期八沈]的项蒜目气质都市感脑：40座章左右的凯高层建魄筑群落萌，现代认，亮丽嘉，器宇宇不凡，播气势恢携弘商业街的炊繁华景象地标性裙：河东区的乔一组媲美须其他区的罗繁华都市支生活意象品质化：品位在品洒质之上，江情致在精梁致之中项目关键扁词之一都肺市开发商印批象已进入胀北京、见深圳、高南京等旬城市进入天津嘉后，将第蜘一笔调用觉资金20查0万元，欧捐给市工戒商联“荡思源·博袖爱”基金中国阳墙光投资割集团成此员企业来自上纸海在上海知研名度很高扶，有很多钻项目异地操作秆项目，均铃以在项目偏周边认建劫市政公园算开局产品品雄牌是“膀阳光”服；异地请项目案璃名均为坝“阳光黑星期八置”开发商庙的上海椒背景给竭项目带漂来什么崇？品牌力郊量在上海、夫在全国的浇众多项目对社会诵公益事摊业的关昆注与支蒙持对城市环娃境的贡献请与影响先进理逝念倾心营怪造现代恒都市化民的、充珍满活力贼的、富是于格调妄的、愉载快自由凭的生活牛品质海派文化重和海派生奴活上海：累一个多榜世纪以豪来中国两时尚生锋活的领核跑者上海：一祖座极富现京代感和国触际影响力肥的大都会上海：精烟致、时尚构、洋气、剥格调、财倦富……的睁代名词上海：离蝴我们最近丛的、可感顾可知可获恭得的异“烤域”风情关于[爽海派]显的不完继全联想海派张爱玲阮玲玉胡蝶周璇余秋雨沪剧海派京剧买办外滩南京路苏州河王安忆十里洋场大闸蟹里弄新天地浦东黄浦江百乐门和平饭店金茂大恭厦城隍庙旗袍舞女交际花租界上流社会上海歌宾剧院石库门月份牌广告画东方明料珠[海派兄文化]陈的精神魔：海纳滨百川，纹兼容并绳蓄海派文敢化建筑文化“世界直建筑博羞览会”舞台文拼化音乐文挑化书画文著化饮食文滨化民俗文化“申曲呼”（沪久剧）京戏、越肆剧、淮剧话剧、芭工蕾舞紫竹调窃、梅花均三弄欢庆锣窄鼓、二榜泉映月交响乐屈、管弦逃乐海上画冷派中国画西洋油岔画、雕万塑川、粤滩、京、敲鲁、江恐浙、淮慕扬菜系西餐馆、柴咖啡厅地方传统秀节庆、礼演俗欧洲交吵际礼仪疲、歌舞钟娱乐、梦服饰饮收食中国传统役节庆、礼观俗上海菜地方建筑中式建脆筑地方文赶化中国文邀化外国文化++[海派答文化]却的特性多元性在中西方邪文化相互吃撞击、交当汇、渗透仙、吸引、匪兼融的土瓣壤中孕育包诞生创新性现代化的祸都市文化懒，与怀旧逼有关，更勒与时代有禁关以敢于驻革新、猾开风气眠之先著拳称全国商业性将文化变搞成一种商民品，引入绑消费领域市民性在许多方陵面以迎合仍市民的需失要为主旨[海派窗生活]烈的意象爬：风花阵雪月上海，曾恩经被称为被东方的巴云黎，曾经湿是个浮华惯璀璨的花衡花世界，蚊曾经最西腿化、最时泼髦，有着饺最优雅、遥精致的生粱活方式…羽…——陈住丹燕《炼上海的阵风花雪额月》上海风朽花雪月潜的现在肯进行时[去衡山轧路散步]上海风的花雪月平的现在躬进行时[去慈溪统路淘碟]上海风花肤雪月的现殊在进行时[去哈根纤达斯约会恐]上海风巨花雪月叨的现在树进行时[去百跌盛门口谊见面]上海风花筋雪月的现碎在进行时[去钱柜惹唱歌]上海风花敢雪月的现就在进行时[去19恶31’S瓦怀旧]上海风花坡雪月的现境在进行时[去宝抓莱纳喝打酒][去东烫魅看星楚星][去九重剂天看夜景谦][去真列锅喝咖克啡][去星巴最克小憩][去仙踪螺林打牌][去汉队源书屋摊偷闲][去襄竿阳路放灾电][去季询风书店刻看书][去博奖物馆培锁养气质便][去宜斩家寻找喂灵感][去M志-BO狡X听音匙乐][去浦标劲跳舞电][去香冷樟花园碌发呆][去真汉逗看戏][海派籍生活]罩印象之纪一：精碑致穷人也笋穿白衬洞衫。小市民聚把皮鞋帽擦得很屑亮。晚上穿府株绸睡衣。科长以上省的都穿哔仆叽呢西装圣。吃一口妇薄皮小苗馄饨，布要放虾素仁，汤俩要用小词排骨炖浴出来。——张暴耀《上跃海77榴层楼》[海派狠生活]餐印象之弓二：务军实[海派生条活]印象院之三：格泼调[海派须生活]灯的内涵用精致打漠磨品质用审美营轨造格调用文化扬造就品傲位用个性引平领时尚用务实稍摒弃浮蚂华用包容候接纳世怒界懂得享受，舍得享受[海派谢]v烧s.逃[卫派嗓]：有绩差异，腾也有共查性曾经租界蓬云集曾经工杀商业十霞分繁荣旧文化稀中有贵帖族痕迹市民化倾套向细致粗放婉约豪爽崇洋尊古开放保守海派卫涂派天津人听会如何肌看[海陶派]？上海人算旅计上海人布排外上海人势撤利上海人洋赛气上海人聪拳明上海人有局钱上海人讲亭格调上海有灶活力上海现印代上海繁骗华上海充勾满诱惑充满异域告风情的天图津楼市天津房弱地产似救乎还在英延续[常万国建偷筑博览摇会]欧式：乏顺驰·栏半岛蓝亩湾，万留科水晶买城，第帽6大道烦……法式：顺垄驰北岸华办庭，柏丽弦花园……德式：陶城市别卫墅，顺庙驰·翡尝翠城…附…美式：红灭磡·领世拼郡，万科肿花园新城脚……中国文化稍基本被抛煤弃了，只物有——江南水观乡：红剖磡·香锯水园传统文呀化：儒科园顺承天津呆本土文化制的很少（旅与五大道求链接的其工实还是欧买式）天津卫：汇万科水晶察城天津太而近，外工国太远卷，我们透选择海没派海派生都活：离捧天津人壶的感知临经验最橡近的异哀“域”月风情是容易蛛见识和碰验证的是有明确膛感官认识猪的是有文余化品位停的是领先东的是和西党方生活滚方式最杆接近的……最后，股在所有贡的异“仙域”风合情中，壶海派风购情是最偿容易实拥现的[海派]斑与[阳光涂星期八]蛾的关系海鸭派阳光星期膜八开发商来自上海当然是上海的鲜明的都市意象大都市现代感现代建筑风格精致的对品质、细节的追求出色的品质价格比务实的最会享受生活提倡的生活理念项目关键侍词之二海派项目调性询关键词项目气梨质关键董词海派都市[阳光六星期八消]形象膝定位海派都市品格意象在天津谁会接受错[海派生乒活]的感托召？来自这里河东区好中，那妄些就是州喜欢河炮东区的源人其他区魂（以河努北区、殊和平区块、河西泻区为主干）中，纲那些喜得欢河西座、南开印但是不璃喜欢那礼里房价胜的人对天津各榜区没有特女别情感好掘恶的“外劈燕地人”非天津稳“土著城”，但姥在这里浆求学、踪蝶工作、请成家、粥立业，脏并继续呢在这里网生活下决去工作单宰位或主袖要朋友拔住地、建主要活结动区域惩与本项纹目不远是这样一忘些人未必都银很年轻勿，但多它数还是权青年25—4新5岁未必都惭上有老艳下有小往，但多幻玉数都组革成了家畏庭以三口岗之家为雁主，其树次为两兼口之家粗；老少煎三辈也绍在其列工作和红收入未帐必很稳粥定说不稳定指的意思是枝：或许总摇有变动，芝但一定越免变越好，拍没准儿一紧不留神就嫩变成老板有车，匹或买得抽起车，渡或很快目就会买夜车或买窄得起车档次主要犹在夏利到星花冠之间令，即20雁万左右以赠内大部分为献首次置业以改善轧型需求坡为主，点投资型同需求为出辅过渡型嘉购买心杀理占多膨数有这样的分身份工作性梨质：不靠体瞒力，靠遮智力；栗所谓“袭劳心者针”可能的职紧业：大中型企打业的白领杯，职员教师、律雄师、医生推、记者等微专业技术复人员公务员，柔包括初级唐领导中小企业荡的中层管赤理者，职免员小型私营帆企业的老茂板兼CE攀O吃专业盖饭的自蹈由职业嫂者其他中等峰收入水平染的“身份结不明者”动力阶边层对工作持沸这种态度工作很累峡，但……殊“还是掠累点好”工作是漆证实自技身价值恒的一种礼最主要镰的手段工作也句是为了忠挣钱，怨挣钱是躬为了过催体面、床有乐趣厕的生活垮；这是筑一种责相任，对成家人，辱也对自垄己相信工龄作和收树入还会订好下去堆，而且扫会更好积极进旧取相信针未来对房子席持这种阿态度别拿所谓跌的“异国杀风情”来厅蒙事所谓“欣尊贵”鸦其实只取是“贵粱”而已房子跟棵人生境路界是两凑码事房子重某要，有酒没有格巩调更重啄要在乎邻居父的修养胜舅过房子的置轩敞喜欢景炒色胜过摘客厅里燥的装饰组画喜欢阳光料胜过灯光60%绪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发值布重力度、叹广度，轻泻频度亮相期矮主广告传语“一周皱8天”惨格调化浊生活历依即将颁幕布等到星期境八预热期广腾告推广计颜划目标通过客云户群认穗同和项段目精神系认同，间激发购礼买欲望主题作为生穴活形态湾的阳光偶星期八销售信充息：预竿约认购手段平面广告致：第二波静户外形象斤广告，系把列报纸广钢告电视广告厚：同亮相娃期报纸软键广告：毒[海派莫生活]向和[后全时尚派笼]专题感官系统恭实施：工绵地现场，铲售楼处直递广麻告：概遥念楼书励，DM活动：慕项目说芳明会，辰“预锹约登记惨”；寻唇找后时插尚派；妥参观上拘海阳光辩项目广告发盛布中等力阔度，中芝等频度预热期坦推广口悼号开始舍驱得享受狸的那天收，就是击星期八准备星期便八预热期倡主要销效售道具药——概锡念楼书阳光星期喉八的内涵城市动俘力阶层跌中的后贫时尚派界定生活表就象生活内涵海派文化扩与海派生却活阳光品守牌展示开发商缠背景品牌理念主要项目满介绍阳光星菌期八项地目核心否精神及清生活主律张生活前景绳描绘预热期主预要活动：傅参观上海两项目主题：体验阳光也星期八动机：一种以谈旅游的荡形式扩哗大品牌愤知名度石、树立尼项目信厨心的活摔动方式迷，可谓绝“寓教庙于乐”避免让啊人产生晚类似“挪有奖促婆销”的弱认识时间：开盘前计完成第赤一波方式：从购买认薄购卡的客豪户中选择纹参加活动结的人选参观上价海阳光炒的建成欠项目，萄开发商建承担相校应费用穿插游览粪、购物等紧一般旅游虎内容，增鼓加客户兴忆趣开盘期广沟告推广计辩划目标释放预曲热期积娃蓄的购宗买势能老，让项膏目形象颤落地为后期强嚼销继续新缩慧的购买势摆能主题项目定位茅：作为生异活容器的聚阳光星期始八销售信断息：开飘盘，价遇格公开手段平面广告桂：报纸、组户外（开浊盘信息广君告，项目型定位）电视广题告：形兰象广告岂；海派兴生活专追题系列伐冠名报纸软广率告：销售船反馈等活动：开