某区知识森林岛项目可行性报告

2007-12-302007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告

目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析一、城市概况天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海开放城市，环渤海地区经济中心，距离北京120公里；总面积11919.7平方公里，其中市区面积487平方公里；天津市辖18个区县传统老城区：和平、河东、南开、河西、河北、红桥；四个新城区：东丽、西青、津南、北辰；滨海新区：塘沽、汉沽、大港；其他区县：蓟县、宝坻、武清、宁河、静海县；常驻人口1075万，其中城市人口约700万；二、经济发展——京津冀（中国经济新的增长极）天津（京津冀腾飞的引擎）珠三角城市长三角城市群京津冀城市群北京天津上海广州深圳杭州中国三大经济群示意图珠三角、长三角、京津冀构成了中国经济发展的三个发动机。北京作为我国的政治、文化、国际交往的中心，促使京津冀区域将形成具有首都经济圈特色的核心竞争力，这一区域完全有可能成为21世纪前二十年中国经济最活跃的板块之一二、经济发展——天津市生产总值与增长天津市GDP连续多年保持在12%－16％的增幅，略高于北京的10%-13%与上海的11%-13%。体现出良好的经济发展势头。2006年天津市实现地区生产总值（GDP）4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，比2000年增长1.2倍（见图1）。二、经济发展——天津市GDP与人均可支配收入2002至2006年的五年间，天津市经济持续、快速、健康发展。2006年城市居民家庭人均可支配收入达到14283元，比2001年增长70.7%，年均增长11.3%。虽然低于2006年北京的18344元与上海的18645元，但可以看到天津人均可支配收入还有较大的上升空间。天津在“十五”期间城市居民物质和文化生活质量不断提高，人均可支配收入的提高带动了居民消费能力的不断提高；二、经济发展——天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较随着GDP的增长，天津市房地产开发投资亦从2002年的175.84亿元，递增到2006年的403.32亿元。但是低于2006年北京房地产开发投资的1719.9亿元与上海的1275.59亿元；2002-2006年，房地产投资额与固定资产投资总额比值保持在20%-22%，低于北京的40%-45%与上海的32%-38%；由以上可知：作为直辖市的天津，房地产投入还有较大的上升空间，未来房地产市场会持续升温；三、政策支持与利好消息国务院对《天津市城市总体规划（２００５－２０２０年）》作出批复。在未来１５年时间里，作为环渤海地区经济中心的天津市，要以滨海新区的发展为重点，逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市；滨海新区开发开放纳入国家总体发展战略，并取得新的突破；基础设施和公共环境设施建设力度加大，立体交通网络框架基本形成；北方商埠全面提升商业集散辐射功能，现代化水平不断提高；全市自来水、燃气和集中供热普及率分别达到100%、96%和84%，百姓安居乐业；天津成为我国北方最大的港口和进出口货值最大的海关；四、小结城市经济发展基础良好、前景广阔；城市经济保持快速持续增长，相对于北京、上海，天津房地产业投资总额还有较大的上升空间；城市经济的快速增长促进居民消费能力的提高，很多居民已开始考虑改善住房条件，促进了房地产行业的发展；相对北京和上海，天津的房地产市场发展还处于；滨海新区建设、空客基地建设、海河周边改造开发、道路建设的加速、城市地铁线路的通车、天津发展的有利条件等等都形成了房价的新支点，有力的带动了未来5-10年天津房地产业的发展；目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析一、土地市场——04年、05年、06年土地交易总体情况在经历了2005年的房地产政策年的洗礼之后，2006年的天津土地市场又重新迎来了长足的发展。2006年天津土地交易中心成交土地共49幅，土地成交面积总计350万平方米，土地成交金额98亿元。与2005年的140万平方米、46亿元的成交规模相比，2006年土地交易明显回升；经受了2005年一年的宏观政策的影响后，土地新增供应量明显上升，天津市场的良好发展前景已为各方共识，成交市场表现活跃，成交量大幅度上升。但同时由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县，导致总体平均土地价格较2005年有所下降，平均每亩只有187万元，低于2005年的220万元；

年份出让面积（万平米）出让金额（亿元）平均每亩单价（万元）2004年7001421352005年140462202006年35098187一、土地市场——06年土地交易情况分析土地供应结构更趋于合理:2006年出让的49幅土地(可分为三种类型：住宅用地、商业用地、涵盖住宅及公建用地的综合用地）。49幅土地中，纯住宅用地共21幅，占土地出让总面积的37%；纯商业用地15幅，占土地出让总面积的31%；住宅及公建综合用地13幅，占土地出让总面积的32%；纯住宅用地比例减少，商业用地比例大幅度上升：2005年纯商业用地所占比例仅为3%，而2006年则上升至31%,显示天津土地供应结构更趋于合理，但也表现出纯住宅用地出现稀缺性问题；

土地性质出让量（幅）总占地面积（万平米）面积比例居住用地2113037％商业用地1510931％综合用地1311132％一、土地市场——06年土地交易情况分析中小型地块占据主流地位：49幅土地中，5万平方米以下的地块共计31幅，占63%；5万至10万平方米的地块共计6块，占13%；10万平方米以上的地块为12块，占24%；单幅面积规模出让量（幅）数量比例总占地面积（万/平米）面积比例5万平米以下3163％45878413％5－10万平米613％41710212％10万平米以上1224％262280475％一、土地市场——06年土地交易情况分析次中心区及郊县占据供应市场主体：10万平方米以上的地块大多处于城市边缘地带或是郊县，市内6区多以5万平方米以下地块为主，甚至有相当一部分不足万余平方米的地块出让，这也表明了城市土地资源的紧缺与开发的日渐饱和；2006年成交的49幅土地中，位于市内6区的共计18幅，土地出让总面积为82万平方米，仅占2006年土地出让总面积的23%，次中心及郊县的土地成交共计31幅，土地出让面积为268万平方米，占出让总面积的77%，次中心区与郊县已经成为天津事实上的主要土地供应区域；土地区位出让量（幅）数量比例占地面积（万平方米）面积比例市内1837％8223％次中心区/郊县3163％26877％一、土地市场——其它特性总结净地出让：根据天津市最新的土地政策，07年开始所有准备出让的土地，必须先完成土地整理（即不能先出让后拆迁）；公正公开：07年开始土地出让全部由天津土地交易中心组织（区县无权自行组织出让），不得设置人为屏蔽条款，单宗土地出让面积原则上控制在300亩以内，再加上净地出让的政策，付款条件相同（60天以内），土地市场变得非常公开；拆迁困难：房价快速上涨，新物权发出台，净地出让政策，使得土地整理企业和部门的土地整理成本大幅度提高；拆迁工作展开非常困难；供应紧缺：国务院严格耕地保护，农用地转用指标紧缺，加上拆迁困难，让土地供应的现在和预期都是越来越紧张；容积率加大：由于土地紧缺、价格飞涨，为了降低土地整理成本，集约利用土地，天津市近两年大幅度提高了出让地块的容积率，例如07上半年已出让地块和下半年准备出让地块的容积率，天津市区内纯住宅地块在之间，商业、综合地块在之间，区县城区内纯住宅地块在，商业、综合地块在之间；二、房产市场——2006年天津市房地产市场概况2006年天津市房地产开发投资403.32亿元，较2005年增长23.1%，占整个城镇投资的比重为23.6%；

全年施工面积6164.52万平方米，较2005年增长18%，其中住宅为3459.18万平方米，较2005年增长19.4%；房屋竣工面积2155.47万平方米，较2005年增长5.5%，其中住宅为1333.23万平方米，增长2.2%；商品房销售面积929.61万平方米，较2005年下降9.0%；商品房销售额430.90亿元，较2005年增长15.24%；商品房销售均价为5012.83元/m2；二、房产市场——天津市商品房市场规模与人均销售面积分析从销售面积来看，2006年天津市的商品房销售面积为969.6万平方米，低于2006年北京商品房销售面积2607.6万平方米与上海的3025.4万平方米。可见天津市还未达到房地产销售的高峰期，现在处于房地产开发的上升期；从人均销售面积来看，2003年-2006年保持在，2006年人均承受达到0.86，表现出未来较强的市场吸纳力；二、房产市场——天津市商品房施工面积与销售面积分析由于天津市统计口径比较乱，即便是每年的国民经济和社会发展统计公报也是不断的变幻统计口径，使得要延续性的弄清楚天津市的供需变化显得比较困难；从已知的数据来看，施/销面积比来看，天津市的供需情况还算比较正常，06年更是降到了2.93，相对于北京市06年10483.5万的施工面积，2607.6万的销售面积，4的施/销面积比来看，天津显得比近在咫尺的邻居无论是从规模上还是比率上都显得离泡沫更远,甚至比上海10938.75万的施工面积，3025.40万的销售面积，3.3的施/销面积比看起来都更加健康；二、鸦房产市智场——丘近年来幸天津市稠住宅均庙价持续跑上涨天津市住却宅均价在眯2002翅年-20成06年持抬续上涨，厕其原因有垮：天津市齿有前面努提到的怎足够多积的利好消息支撑；人民币升红值的预期和流动性过纷剩的双重胃压迫，投资房产便为一午条主要吉投资渠雄道；天津市是裳一个相对更有吸引只力的城市，相对于纹其它二线沾城市如杭丙州、宁波厘、南京、雅成都、重走庆、武汉坑，天津的模城市地位爆更高，但谎是房价却贫还属于中筋等，不算矿太高，还伪存在后继先的增长空崭间；二、房辅产市场—缘瑞—06年罪天津市成粗交出现“钞价涨量升趁”现象价涨量遭升价格快速燥上涨时最成怕成交量俱下跌，昭早示有价无殊市存在巨捎大风险，似但显然天沙津目前和授上海03均年－05逼年情况是墓不同的，卵现在的政匪策环境是捧要有真实罪的资金进斧入托市。二、房只产市场—盛—07年俘上半年天注津市成交句出现“价泼涨量升”屋现象价格快速约上涨时最桶怕成交量由下跌，昭碍示有价无见市存在巨袋大风险，寒但显然天师津目前和吃上海03抱年－05所年情况是织不同的，缓现在的政村策环境是瓜要有真实示的资金进王入托市。价涨量灾升三、天津治市房地产毕市场——炒小结土地市场：土地供察应结构哲更趋于刻合理；纯住宅用哀地比例减什少，商业阻用地比例竹大幅度上梅升；中小型叨地块占湖据主流怀地位，飘且次中钱心区及爆郊县占溉据供应死市场主晴体；土地供馆应紧缺幼，且出甚让地块幕的容积联率加大炊；房产市浊场：自2002年后，天略津房价持荒续上涨；由于天知津市民欢人均可尤支配收再入增加绝，改善队居住环区境成为针许多居滤民首选骆；外来投资父者看好天茧津未来5-10年发展眉的黄金绩时候，拆部分投昂资者进职入楼市卫；随着房亮价持续戴增长，驰天津市萝民的未锅来购房南需求被姑挤压出壳来，推志动房价脾上涨；随着轨米道交通姨与城市盗规划的箩完善，另开发楼米盘开始园向次中构心区及年郊县发嚼展；目录天津宏赚观投资嘉环境分淘析天津市这房地产睛市场分轻析宝坻区携知识森滚林岛项丝式目投资扭分析目录天津宏寸观投资性环境分箩析天津市房麦地产市场竿分析宝坻知哗识森林沫岛项目土投资分翠析一、窃项目地零块介绍裹——项冰目来源查和基本萍情况200牛7年6月12号天津土材地交易中内心发布公锅告挂牌出搏让一块土登地，为津点宝（挂）10号地块；该地块捡位于宝踏坻区京干津新城航知识森匹林岛板赢块的规韵划范围赴内；10号地块为殃住宅地块渐，占地383亩，容积萍率为1.0-兄2.0，建筑面持积上限为51.1万M2；挂牌竞价书的条件：地块名称津宝（挂）10号宗地挂牌底价5500万每亩单价14.4万/亩保证金1100万报名截止7月9号16点竞价时间7月10号15点一、要项目地婆块介绍惭——地发块具体鸟位置和扩四至10知识森林顶岛规划图一、项祖目地块介雨绍——地纠块的经济勿技术指标地块名称10号宗地用地性质居住用地占地面积255530m2（383亩）容积率1.0—2.0建筑面积511060m2建筑密度不大于30%绿地比率不小于35%备注居住规划建筑面积包括阳台、阁楼及配套公建；每块居住用地建设的商品住房，不得建设别墅类房地产项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积比例应当达到开发建设总面积的70%以上；（商业地块无此限制条件）地块竞买价格不包括大配套费，大配套费由竞得人按有关规定向宝坻区配套管理部门另行协商支付；应按总体规划预留城市道路，与知识森林岛整体项目形成系统。二、否项目地购块自身盛特征分毙析——贝区位和肥交通地块直授线距离认宝坻城厉区中心25公里、天津市易中心45公里、塘沽核序心区58公里、唐山众市中心68公里、北京市限中心100公里；通过津蓟高速绳、京沈高特速、京津民塘高速2线、廊营唐高速（十一鹅五计划绑），使潜得从项认目地块立出发能蚕够快速论到达天付津、塘狸沽、宝启坻、北屋京、唐银山等各枪个城区污；二、项迅目地块自幕身特征分镜析——区介位和交通项目地块稠与市区外虹环的两大地铁敬交通枢纽之间，有洞多条道路江联系，津睡蓟高速公谈路（收费15至20元），九遵园公路（10双车道宅）等；通过对各螺条线路实睡际乘车体莲验和记录雾，预估在讨正常情况袭下，从项堪目地块出守发到两大寒地铁交通怨枢纽的距漫离均在45公里左右，薄车行时救间约40分钟；两大交业通枢纽橡所引出传的四条地侍铁线路（3、8、6、7号线）庆纵向覆牙盖了整偿个天津埋市区，室从这里富可以迅烘速把人喇群送往寸市内各杜个片区双，其中3号线直接隐贯穿天津攻南京路CBD地区，目百前已经开果工建设；新宝白虹公路（族16米提宽，4卖车道，绝07年街底贯通钉，通过赶此路从忧项目地眼块出发尖，车行缸约25千公里可樱达宝坻糠城区，懂由新宝糠白公路汁经九园疤公路车痒行60削公里可愿直达天淘津市中立心）宝白公无路（现盯有乡县亚及道路护，约7窝米宽，狠2车道赴）津蓟高貌速公路津蓟高愤速公路川珠江温里泉城出旦口，至费市区收叹费25匀元，至息宝坻城助区收费颂10元九园公路印（现有省消级道路，绳约10米差宽，2车助道，可直数达市区）目标项目诵地块二、盏项目地丙块自身每特征分测析——格区位和变交通宝坻城剩区项目地块岩周边具体躲道路情况延说明图二、项币目地块艳自身特乐征分析砍——发吵展现状糠和规划妥前景分弱析新城的研由来：新获国务炸院批准的《天津市号城市总刷体规划(20肚05年-202苍0年)》中，明异确了天拾津由中回心城区劈燕和滨海渠新区核括心区主功副中心、新绍城、中心吵镇和一般励建制镇组成的巧四级城悲镇体系练；规划新火城的数砍量：共规划了11个新城冤，分别缴为蓟县玩、宝坻亩、武清旺、宁河早、汉沽耳、西青泡、津南兰、静海漆、大港工、京津率新城和魂团泊新火城；新城的规刚模：新城将嫁按照中监等城市烂标准(指非农般业人口黄二十万港以上、险不满五匠十万的解城市)进行建设像，并将优艇化产业布面局，形成背多级增长禾的格局和简各具特色史的现代化偿新城；11座既新城简碍介二、项目降地块自身搜特征分析如——发展峡现状和规便划前景分钳析未来新城爷住宅有就杰业及生态赤特点：11座新城堵建设将注体现天哨津的城蒸市职能含：现代粒制造和受研发转束化基地熔；我国堪北方国宝际航运惩中心和双国际物悠流中心此；区域迎性综合量交通枢蔬纽和现士代服务叫中心；及以近代名史迹为乖特点的浅国家历接史文化律名城和精旅游城却市；生怒态环境王良好的槽宜居城裹市。比如大港马将体现化脚工及职业搁教育基地铲的就业、喝居住特点泥；蓟县、蜻西青区将冤体现旅游削就业、居胸住特色；团泊新敌城、京也津新城侍等将突壶出生态贺旅游度向假居住哗特色；宝坻、武肥清将着重摇商贸物流递及旅游方处面发展，穷也是绿色轿安全食品复生产基地蔬；宁河在搁冶金、食票品、化工呀、机械加喊工制造业福方面有发灵展基础；触津南在环龙保、基建瞧关联产品臣、交通运浮输工具、殿金属制品瘦、机电制劲品、服装丙等行业有塘较快发展加；静海在翁科技园、虾生态园及丝式商贸方面终发展特色长突出；汉冲沽是以渔舍港相关产锤业就业为棵主的港口阅型新城。二、仿项目地踩块自身雷特征分达析——跳发展现填状和规倘划前景移分析占地规模闹：京津新跨城（早期效称为周良腊新区）位绿于宝坻城叙区东南部傻，规划面姜积258平方公亚里；功能定东位：天豪津的卫钞星城，欣服务滨基海新区胳、服务惹天津、瞎服务北晃京；建设目阔标：以煮地热综壶合开发减为特色唯，培育镜集休闲麦度假、简国际会发展、商螺贸物流给、生态肝居住、锣高新园历区、职受业教育玻于一体味的现代读服务功沾能区；四大片屈区：休醋闲度假辛区、教端育物流异区、涉册外旅游赏活动区举、高新搂技术产厘业园区烫；主要地伏产项目肚：珠江怕温泉城抓、知识义森林岛此、世界繁和平村刘；工业园具区：规泛划面积33平方公春里，一嗓期规划猜面积9.6平方公叮里。重苗点建设绳企业孵色化园、神创业园惠、企业辅研发园孩和国际篇软件园蚀。现已刊有日立拐电梯等犬数十家抱企业入杂驻；京津新像城的总瓜体规划区与发展符现状开发企执业：合金生珠江翠房地产买房地产剂开发公绒司；开发规诸模：占肤地15平方公劝里（225备00亩），总篮建筑面积420m笨2；物业类锈型：独塘栋别墅沿、双拼崭别墅、尊岛屿别镰墅、睛少量公烈寓；开发进铃度：已缸经开发焦了约1/3的面积，紧销售约了1200套别墅；配套设搅施：16万平米纱水上皇今宫大酒值店、亚哑洲最大声的4A级温泉度粗假村、27洞高尔夫驰球场、马己术俱乐部弟、潮白河鱼游艇会；刚北京科技扎大学天津吊分院，天伶津财经学葛院分院；二、慰项目地延块自身县特征分原析——欧发展现痛状和规楚划前景碎分析珠江温始泉城简激介开发背景腔：宝坻区减政府与森舞岛集团（剂泛称）约4年前达址成意向纯，由森杏岛集团铸从规划闹理念开罩始，逐倚步推进馋整个项乳目的发行展；规划理骂念：占抓地14.6算4平方公醉里，项旅目规划体建设成柳为世界耍首个完住整体现虾知识经皱济特征断，完全满实现知诸识、商劲务、科靠技、生压态、艺炊术、人盼文诸元济素有机虑融合与谈高频互教动，具单有知识招型、国虑际型、烦生态型依、艺术歉型黄金谜品质的径新概念喝经济区-知识商务漫区；项目推相进：森阵岛集团05年底通挤过挂牌稳方式分胸批获取嚼的250掉0亩土地土伤地价格估狼计在6-10万/亩，容幻玉积率2.0；开发进词度：07年1月森岛集纽奉团将其获栽取的250帐0亩土地转亭让给香江逐国际，转怒让价格据卡说是22万/亩，目前赢已经开工建，道路设舟施也开始背建设；二、跳项目地泛块自身寺特征分盐析——湿发展现软状和规各划前景厌分析知识森林清岛项目简民介通过现场话实地观察核，整个森傅林岛片区评目前地势平幸坦；地块周边币片区主要牙是农地，以及分粒块坐落的拜村民住宅俯（图中绿诱色部分是凳农地，褐寸色部分是育村民宅基警地；地块东靠800米宽的潮顶白河；南翠靠200米宽的六引青入米潮；整体而言纯，地块周腐边树木植斯物众多，碑属于生态冲环境；地块周边织环境二、项澡目地块自侦身特征分环析——发迟展现状和大规划前景象分析二、项支目地块自显身特征分畅析——发弄展现状和悔规划前景扣分析现倍场抓照库片高尚生活慨：从京津新窝城整个规个划和周边览具备生态樱环境的现拖状，项目夕地块具备受先天条件毁去开发一识个环境优像美的住宅床小区；第一居赠所：1小时把内到达乳天津市气中心的采特性，垫使得其逐具备作仪为第一袄居所的踩可能性集；具备广阔讯的旅游度田假市场：腹地的区岩位，快捷边的交通，概可以使其锦生态旅游奏度假居住瞒的特色和摧概念得以变在北京、述天津、唐魂山这一广贯泛的区域个范围内延仍展推开；二、滩小结三、项目鸟发展计划长——知识那森林岛产脊品类型和险开发计划项目一期项目二期项目三期项目四期项目五期独院别墅45995m2独院别墅45995m2景观高层69504m2景观高层69504m2景观高层69504m2三、项目局发展计划序——知识坝森林岛价悠格定位由于项酬目的特砌殊性，粘故价格获定位参执考宝坻悔区珠江背温泉城早项目独院别墅功可研时点设价格=62夏00，每期吼增长幅虎度为10％；景观高讽层可研怕时点价顶格=330邻0，每期垦增长幅伤度为10％；可研时点项目一期项目二期项目三期项目四期项目五期独院别墅620068187500景观高层3300364040004400484053249、静夜四煮无邻，荒绿居旧业贫锄。。202锻3/4遥/292023妙/4/2困9Sat抖urd忙ay,救Ap室ril水29袍,2锅02310、雨中牙黄叶树碰，灯下蓝白头人木。。202夫3/4傅/292023扯/4/2承9202抬3/4阔/294/29悠/202着35:泉13:1性0PM11、以我独跨沈久，愧井君相见频缩慧。。2023搜/4/2系92023闹/4/2封9202弃3/4仪/29Apr弓-2329-刘Apr爷-2312、故人榨江海别通，几度雹隔山川俱。。202秀3/4踏/29202传3/4绝/292023寻/4/2尾9Satu腐rday煌,Ap粥ril薄29,悔202313、乍见翻挎疑梦，相基悲各问年伤。。2023坚/4/2甲9202读3/4用/29202种3/4据/29202待3/4潜/294/2笋9/2法02314、他乡生姿白发，旧眠国见青山净。。29四盯月20职23202掠3/4锹/292023胡/4/2子92023大/4/2长915、比不陷了得就抢不比，地得不到夏的就不脑要。。蛾。四月关23202聋3/4防/29202瓦3/4球/29202恰3/4寄/294/2粪9/2盯02316、行动出储成果，工再作出财富辱。。202桶3/4片/29202圆3/4阴/2929A外pril再202港317、做前，犬能够环视尾四周；做势时，你只疗能或者最证好沿着以金脚为起点走的射线向馒前。。202尸3/4逢/29202株3/4放/292023搞/4/2竹92023根/4/2丽99、没有失睁败，只有搅暂时停止慈成功！。2023摄/4/2堆9202狂3/4俯/29Satu蠢rday摊,Ap别ril优29,并202310、很多某事情努秩力了未驼必有结丢果，但堵是不努咳力却什毅么改变厘也没有染。。202携3/4巷/29202夹3/4疏/29202斗3/4烫/294/2骆9/2蚕023专5:椒13:香10炊PM11、成功乳就是日科复一日般那一点箩点小小性努力的申积累。寨。202轨3/4却/29202需3/4厦/292023剧/4/2陆9Apr-尊2329-阿Apr严-2312、世间词成事，斧不求其映绝对圆久满，留贵一份不业足，可碑得无限卧完美。遗。2023屿/4/2照9202许3/4虫/292023号/4/2歌9Sat