某市枣庄项目发展思路概述

谨呈：河南省新枣庄房地产开发有限公司[2010]-ZZTZH-07版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.07新枣庄项目项目营销策划思路新枣庄项目开发重要参考案例——曼哈顿发展解读本次汇报沟通之前解读一：作为城市综合体，项目往往承担着再造区域形象和整合区域价值的功能，本项目亦有类似之处本项目东临雏形初具的郑东新区、北临郑州期货市场及未来商务圈、南临中原最大的家具中博建材市场，西临河南省委各级直属机关所在地。同时，现有未来大道两侧作为国内最大的期货交易市场之一，吸引着全省甚至全国各地的期货交易，也是全国最大的粮棉期货交易基地。曼哈顿解读住宅建面：42万M2商业建面：22万M2写字楼建面：17万M2酒店+酒店式公寓建面：5万M2解读二：作为城市综合体，必须在规划上考虑其各种功能的互补性，甚至放置整个区域上的功能互补作用曼哈顿解读城市综合体住宅、商业、酒店、写字楼、公寓住宅双地面，商业双首层—代表国内社区规划最高水准架空园林解读三：作为城市综合体，除了容积率，“商业”价值的大小才是决定整个项目赢利水平的关键曼哈顿解读１、中博会期间，曼哈頓项目先后接待全国各大省市代表团600人次参观考察；２、河南省几乎所有地市的四大班子都来曼哈顿考察学习；３、曼哈顿的合作、开发、营销基本上是郑州市各行政区设参照的标准模版；４、曼哈顿的住宅、商业、公寓价格成为周边片区甚至郑州市的价格标杆。曼哈顿解读解读四：作为城市综合体，以“单个项目”成功所赢得的社会效应，将有可能超过以“项目开发数量”取胜所能赢得的社会效应推售面积9.8万㎡推售面积11.6万㎡曼哈顿·上东区曼哈顿·国际公寓曼哈顿·第五大道曼哈顿·首府曼哈顿中心推售面积5万㎡推售面积3万㎡推售面积10.8万㎡2007.1218亿飘红业绩，令升龙企业品牌升华

2007年推出住宅、公寓、商业、写字楼合计超过35万平方米曼哈顿解读解读五：作为城市综合体，具备在短期内实现高销售额的条件，关键在于开发和营销策略的组织做中国最有价值的房地产服务机构同致行（中国）简介TOUCHSTONE（CHINA）深圳·北京·南京·郑州·长沙·厦门·西安·济南·香港1995年成立，励精图治15年，成功策划和代理300多个大型住宅、写字楼、商业项目及综合体以房地产评估起步，经营范围涵盖土地规划·房地产全程策划·销售代理·顾问研究·网络交易6大服务系统分支机构遍布深圳·北京·南京·郑州·厦门·长沙·济南·西安和香港等地，业务涉及全国37个城市做中国最有价值的房地产服务机构数据同致行至2009年，累积在全国代理销售住宅、写字楼、商业、综合体等总面积2370万平方米连续多年被建设部评为“中国10大房地产营销策划机构”，深圳市房地产业协会副会长单位全国100家放心中介机构，2006全国优秀房地产经纪机构，全国100强房地产策划代理机构做中国最有价值的房地产服务机构数据同致行深圳第1家国土资源部A级土地评估机构，第1家建设部“壹”级房地产价格评估机构现有员工1200余人，其中50%以上为本科以上高等学历，5%为外籍或留学人士做中国最有价值的房地产服务机构数据同致行做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系代理sales&marketing顾问DevelopmentConsuilting评估RealEstateAppraisal同致行经纪PropertyBrokerage有家网U同致行（中国）研究与数据服务Research&Data住宅策划代理服务residentialservices写字楼策划代理服务officeservices商铺策划代理服务retailservices战略顾问服务strategicconsulting住宅顾问服务Residentialconsulting商业顾问服务office&retailconsulting机构评估服务land&buildingappraisal个人评估服务personalpropertyappraisal投资咨询服务InvestmentAdvisoryService房屋租售服务2ndpropertyselling&leasing机构安家服务corporatepropertyservices按揭代理服务mortgageagency产权办证服务Titledocumentationservices房地产全程系统化服务策划代理消费者研究及产品策划前期土地及市场研究项目前期服务重点针对开发商新拍地块开展的专业服务。服务重点在于对土地性质的研判及对市场的研究。着重于项目开发思路及土地价值挖掘的发展方向。项目中期服务重点着重解决产品规划设计及目标客户的对应关系。服务重点在于产品的打造及对人群的研究。从规划及定位就确定项目在市场的定位及优势，销售只是临门一脚的工作。项目后期服务重点达到价格与销售速度的完美结合。重点在于建立起项目与客户完全畅通的渠道，完美的完成销售。着重于销售的现场把握能力及策略的市场应变能力。同致行过程沟通修正体系强调与开发商及规划、园林等专业公司的多方探讨，确定物业发展方向。通过资源整合，组织专家团与开发商一起讨论项目规划等工作。定期出品市场报告与开发商沟通，随时掌握市场变化。参与到产品细节的研讨，并针对同类型物业进行分析研究。以例会形式推进各项工作，使整体工作得以顺利推进。定期出品销售周报、人群分析等报告，辨证前期人群定位，根据市场变化予以调整。竞争对手分析及片区新项目开盘总结，了解竞争态势。随时调整价格策略，以实现价值最大化。做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系同致行CS销售美学CS是客户满意（CUSTOMERSATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。CS现场管理模式是让销售现场从功能化转变为服务满意度的专业体系实现满意度体验化功能基本销售功能——实现满意度销售CS销售管理模式服务做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系海量信息将支持到项目决策及应变——战略调整及决策应变信息基础海量信息系统整合服务将营销线脉搏化在瞬息万变的市场中，营销是不能一成不变的，海量信息服务系统的建立，将使项目根据市场的变化提前作出应变，形成脉搏化、跳跃化的营销脉络，引领市场而不是跟随市场。海量信息系统将使营销决策更为顺畅市场决胜在于决策，而决策则在于对市场的掌控，信息系统的建立解决决策环节的周转迂回，为项目与市场迅速判断提供准确依据。官方信息更新（政策解读）同致行专业期刊动态市场跟踪项目区域市场信息更新循环信息服务体系做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系同致行信息库+同城客户会+多个案例沉淀+三级市场……资源营销是低成本而高效的营销方式——全方位的专业技术支持战略性资源整合服务地产服务链资源模式，360度专业整合同致行除了有各地分公司及三级市场渠道等多方自身资源外，外部资源极其丰富。从市场、到建筑、园林、咨询等一系列地产服务机构的整合，形成360度系统地产服务模式，为项目提供更为周全而专业的服务。项目建筑资源网络资源园林资源三级市场资源营销资源Citymark赛美建筑

柏涛(墨尔本)

泛亚易道

贝尔高林加拿大奥雅园境师事务所做中国最有价值的房地产服务机构同致行服务体系华北区域中南区域华南区域至2007年，同致行（中国）已在全国37个城市开展房地产综合服务。并在以深圳为核心的华南区域，以南京为核心的中南区域，以郑州为核心的华北区域建立了8家分支机构。为同致行（中国）橄榄计划的实施奠定了坚实的基础……三大战略区域做中国最有价值的房地产服务机构同致行战略平台“团队”价值以团队为纲，团队是由“人”组成的。人才的重视与贮备，是团队承前启后的动力源泉。“专业”价值以专业为本，才能在未来的商战竞争中，立于不败之地，使企业在良性层次上稳健发展。“创新”价值以创新为魂，集团化的管理运营才能保持鲜活的生命力。“客户”价值以客户为先，才能达成企业的终极价值与理想。任何商业交易与服务的核心都在于交易的完整性、双赢性。做中国最有价值的房地产服务机构同致行价值观事前计划结果第一，过程第二事中执行结果第一，完美第二事后总结结果第一，理由第二服务宗旨——董事长语录做中国最有价值的房地产服务机构同致行思想结果导向一切策划与销售的成败均以“为发展商创造价值”的结果为导向！四点四三级服务三质保体三系做中国三最有价三值的房三地产服三务机构同致行三战略平三台项目定位价格方案开盘策略销售策略集团各职能部门技术平台研究管理销售管理集团技术委员会/决策委员会置业顾问分公司总经办销售总监项目经理策划总监销售经理主策划师置业顾问执行策划执行策划置业顾问分公司总经办销售总监项目经理策划总监销售经理主策划师置业顾问执行策划执行策划置业顾问分公司总经办销售总监项目经理策划总监销售经理主策划师置业顾问执行策划执行策划1342为结果三导向创三造条件同致行三15年三致力为三每一座三城市代三表性、三标志性三项目提三供服务深圳瑞河耶纳深圳西湖林语深圳中航香水郡深圳嘉宝田花园深圳菲诗艾伦深圳丹枫雅苑深圳星海名城深圳听海花园深圳挪威森林深圳中央商务大厦深圳中银大厦深圳航天大厦深圳江苏大厦深圳联泰大厦深圳时代科技大厦深圳现代商务大厦深圳卓越时代广场深圳赛格广场深圳赛格群星广场郑州曼哈顿广场郑州中原新城郑州宝龙城市广场郑州高速奥兰花园郑州星钻洛阳世纪华阳石家庄天山水榭花都南京奥体新城昆山中航城长沙大玺门商业公园长沙鹏基诺亚山林长沙泊爱蓝湾益阳中核缇香名苑韶关龙洲岛·菲诗艾伦中信井冈山国会中心西安丝路花城·香榭西安首府哈尔滨TIMES·国际公馆徐州红星美凯龙镇江翠竹园别墅……同致行三15年三致力为三品牌、三知名开三发企业三提供更三有价值三的服务深圳万科地产深圳中海地产深圳招商地产深圳卓越地产深圳星河地产深圳中信集团深圳中航集团深圳东部集团深圳中核置业深圳富春东方地产深圳中城银浦地产深圳新浩实业深圳市赛格集团深圳中银集团深圳前海股份深圳金众集团深圳恒立冠投资深圳广森投资中国南山开发集团深圳地业地产河南建业集团河南升龙置业河南高速南京奥体建设石家庄天山集团镇江中房新鸿镇江恒顺地产中华永恒慈善基金会深圳联泰地产深圳鹏基集团深圳南光地产深圳振业集团……做中国三最有价三值的房三地产服三务机构同致行三经典业三绩同致行三（中国三）作为三一个全三国性大三型品牌三房地产三综合服三务商，三致力于以高销三售率及三市场影三响力来三实现客三户价值三，同致三行中国三过往代三理项目三中，90%以上项三目销售三率超过95%；65%以上项三目实现100三%完美销三售；郑州同三致行成三立于2三006三年，是三同致行三（中国三）在郑三州成立三的全资三子公司三、在华三中区域三开设的三重要分三支机构三。凭借三同致行三品牌的三技术与三经验沉三淀，先三后在郑三州及河三南省内三策划代三理了城市综三合体、三纯商业三、大型三住宅、三豪宅、三写字楼及大型旧三城改造三项目1三5个以上，三目前在三郑州市三的代理三建筑面三积市场三占有率三排行第一名。郑州分三公司地三址：郑三州市金三水路曼三哈顿中三心24三F电话T三el：三（03三71）三659三630三00三传三真Fa三x：（三037三1）6三596三858三8三邮编：三45三000三8郑州分三公司发三展沉淀客户需三求典型案三例360三度贴身三服务模三式全方位三为客户三解决专三业问题专业型三营售溢三价模式创造最三大价值三化的专三业营销三体系。精细化三产品创三造模式为项目三提升竞三争力。CS现三场管理三模式建立具三备服务三性的销三售体系三，提升三项目形三象及客三户杀伤三力全程信三息服务三模式充分掌三握市场三动态，三对执行三策略做三出随机三调整战略性三资源整三合模式整合各三方资源三，为项三目造势曼哈顿三广场建业世三纪华阳宝龙城三市广场中原新三城远大理三想城高速奥三兰花园六大价三值创作三模式做中国三最有价三值的房三地产服三务机构同致行三经典业三绩郑州同三致行三大阵三营业务体三系上市公司阵营鑫苑（中国）建业住宅集团宝龙集团河南鑫苑、建投鑫苑……建业洛阳中亚、建业开封大宏……外域公司阵营福建升龙企业北京住总集团升龙置业、元龙地产……本土公司阵营河南高速正商地产高速·奥兰花园……洛阳住总置业……河南宝龙置业……正商·红河谷、正商城……其他企业惠众置业、盛润地产……做中国三最有价三值的房三地产服三务机构同致行三经典业三绩曼哈顿三广场位三置三：郑州三市中心三金水路三与未来三路交汇三处规三模三：约8三0万平三方米物业类三型：住三宅、商三业、公三寓、写三字楼操盘时三间：2三006三~（目三前为第三三期）实现均三价：住三宅55三00元三/平米三,商业三380三00元三/平米经典业三绩：2三007三年总销三售额实三现18三个亿创造2三007三年郑州三楼市销三售面积三、套数、价三格三料三冠军做中国三最有价三值的房三地产服三务机构郑州同三致行代三理经典为同致三行积累三了在郑三州操作三综合性三多种形三态物业三的成功三经验中原新三城位三置三：郑州三市西区三陇海路三与桐柏三路交汇三处规三模三：约2三80万三平方米物业类三型：住三宅、商三业、公三寓操盘时三间：2三008三~经典业三绩：2三009三年全年三总销售三额实现三24个三亿创造2三009三年度郑三州楼市三销售面积、套三数双料三冠军做中国三最有价三值的房三地产服三务机构郑州同三致行代三理经典同致行三代理郑三州超大三规模城三中村改三造项目三的代表三作品，三成功典三范鑫苑三·现代三城位三置三：郑州三核心区三陇海路三与庆丰三街交汇三处规三模三：约2三3万平三方米物业类三型：住三宅、商三业操盘时三间：2三009三年10三月~经典业三绩：2三010三年5月三25日三开盘销三售87三%，均三价达到73三00元三/㎡，三二期8三月份开三盘做中国三最有价三值的房三地产服三务机构郑州同三致行代三理经典成为同三致行在三郑州核三心区操三作项目三的又一三代表性三作品，三成为鑫三苑中国三201三0年4三15新三政后表三现最优三异楼盘高速三·奥兰三花园位三置三：郑东三新区东三风东路三与商都三路交汇三处北规三模三：约4三5万平三方米物业类三型：住三宅、商三业操盘时三间：2三009三年7月三~经典业三绩：一三期67三3套房三源开盘三当天售三罄二期均三价达到三750三0元/三㎡，开三盘当日三劲销80三%，预计7三月份实三现全面三清盘做中国三最有价三值的房三地产服三务机构郑州同三致行代三理经典为同致三行在东三区操作三项目积三累了成三功经验三及优越三的客户三资源契子同致行三将有可三能成为三新枣庄三地产在三郑州发三展的最三佳营销三代理合三作伙伴三！1234透视项三目开发三环境与三前景项目发三展环境三、发展三前景、三区域市三场状况三、地块三开发价三值、发三展模式对项目三发展定三位的认三知项目产三品价值三、定位三思考、三产品发三力点及三物业发三展建议解读项三目营销三战略项目营三销战略三思考、三营销模三式与条三件分析部分营三销执行三内容提三示营销要三点提示三、同致三行团队本次汇三报沟通三的目标透视项三目开发三环境与三前景1同致行三思考项目开三发环境三与前景【同致三行思考三】项目发展模式分析项目区三域及市三场状况地块开发条件与价值区域市三场竞争三格局郑州是全国三重要的三交通、三通讯枢三纽，是三新亚欧三大陆桥三上的重三要城市三，处于我国交三通大十三字架的三中心位三置。已经三成为一三个铁路三、公路三、航空三、邮电三通信兼三具的综三合性枢三纽城市郑州借三助自身三“中国三之心”三的优势三地理区三位，依三托国家三中部崛三起的宏三伟规划三、胶良三好的产三业发展三基础、三自身人三才优势三，正成三为带动三中部崛三起的一三极。郑州房地产大势启示—三—对于新三枣庄地三产来讲三，郑州三在中原三城市群三的核心三领导地三位，将三为企业三的房地三产版块三运动带三来强大三的发展三机遇，三但随着三“中原三城市群三”、“三旧改加三速城市三化进程三”的战三略深化三及实施三，又会三对新枣三庄地产三的版块三运动价三值带来三前所未三有的机三遇。如三何准确三挖掘新三枣庄地三产版块三的价值三潜力，打造新三枣庄地三产版块三在郑州三的差异三化形象三，将成三为新枣三庄地产三可持续三发展的三根本问三题。郑州房地产大势政治角三度——郑三州作为三河南省三代表性三的省会三级中心三城市，三随着“中原城三市群”、“旧城、三城中村三改造”等加三快城市三化进程三战略的三实施及三深化，三将为项三目开发三带来机三遇和挑三战国家中三部崛起三，河南三省中原三城市群三和郑汴三一体化三战略的三实施，三以及省三域城镇三体系确三定的“三郑开都三市圈”三的规划三设想，三均指向三郑州在三区域经三济发展三中的领三导地位三。经济角三度——郑三州充分三利用外三部机遇三，各项经三济指标三均快速三大幅提三升，经济的三快速发三展为房三地产业三发展提三供了有三力支撑三，也为三项目多三元化发三展奠定三了基础200三5年至今三，郑州三市第一三产业比三重逐年三下降，三第二产三业占主三导地位三，且比三重呈现三上升趋三势，成三为郑州三市经济三稳定增三长的有三力保障三，第二三产业的三稳定增三长将推三动第三三产业进三入快速三发展阶三段。200三5年至今三社会品三零售总三额逐年三大幅增三长。200三9年，郑三州市全三年完成三社会消三费品零三售总额143三4.8亿元，三同比增三长18.三9%。200三9年，郑三州市居三民消费三价格指三数5年来首三次回落三，同比三下降0.2三%。200三9年全年三，郑州三市物价三水平全三年负增三长。随三着国内三经济触三底回升三，流通三性逐步三恢复，201三0年物价三指数环三比数据三逐月回三升。近年来三，郑州三市人均三消费快三速增加三，200三9年人均三消费性三支出首三次突破三万元大三关。启示—三—郑州经三济的泡三沫小，三实体经三济基础三强大，三支撑了三房地产三刚性需三求的增三长，社三会财富三的增加三使得投三资需求三更为旺三盛。新枣庄三地产在三项目开三发上需三要根据三郑州经三济发展三的特点三深入研三究市场三需求，三充分利三用郑州三经济快三速发展三所带来三的地产三机遇。郑州房地产大势人口角三度——郑三州城市三化进程三加快、三刚性人三口稳步三激增，三将在未三来几年三内拉动三郑州房三地产的三良性、三快速发三展，为郑州三房地产三及项目三开发水三平的提三升奠定三了坚实三的基础按照郑三州市城三市发展三规划，三至202三0年，全三市总人三口将达三到110三0万，城三市化水三平80%左右。三其中市三区人口500万，人三口规模三较目前三扩大0.5倍，按三人均住三房面积20㎡计算，三相当于三未来十三年将新三增370三0万㎡的刚性三住房需三求，年三均新增三刚性需三求将达三到370万㎡；按照历三年来郑三州城镇三人口增三加绝对三值来看三，基本三在8-1三4万之间三，年均三增长12万，其三中市区三人口约三为10万，按三人均住三房面积20㎡计算，三相当于三每年将三新增200万㎡的刚性三住房需三求；郑州市三人均可三支配收三入增长三平稳，三年均增三幅在10%以上，200三9年城市三居民人三均可支三配收入三达到117三417元，在中三部省会三城市中三仅次于三武汉市三。三居民收三入的快三速增长三与消费三能力不三断提高三，亦将三带动房三地产消三费力的三提升。启示—三—郑州作三为省会三中心城三市，随三着城市三规模的三扩展、三城市化三率的加三速、刚三性人口三的激增三，将对三郑州房三地产市三场广阔三的开发三前景奠三定基础三。而对于三雅宝地三产来讲三，随着三城市发三展格局三的演变三，在参三与到这三种“分三羹”的三过程的三同时，三又将直三面各种三威胁。三同样是三机遇和三挑战，三必将要三求企业充分挖三掘自身三版块运三动的先三决优势三，将其三发展为三可持续三发展的三竞争条三件，方有三更多机三会向更三为广阔三的发展三空间迈三进。郑州房地产大势房地产三角度——近三十年郑三州房地三产市场三一直处三于供销三相对平三衡、稳三定同步三增长的三状态，相对合三理的发三展走势三，为雅三宝项目三的发展三搭建了三稳定而三可信任三的平台启示—三—郑州房三地产市三场历年三来处于三供销相三对平衡三、稳定三同步增三长的状三态，未三出现供三过大于三求等不三平衡的三现象，三与国内三其他省三会城市三相比，三郑州的三房地产三市场表三现出“以刚性三需求沉三着应对三变局”的中三庸之势三，对于三雅宝企三业来讲三，这一三要素将三对项目三的持续滚三动开发形成有三力支撑三。200三4年开始,由于郑三州市城三市化进三程速度三加快，三郑州市三在中原三地区独三特的城三市地位三，住房三需求快三速增长三；200三5-2三007年郑州三市房地三产市场三呈现飞三速发展三的状态三，市场三容量逐三年突破三，成交三价格年三年攀升三直；200三8年全国三各大城三市商品三房销售三价格，三销售量三相应缩三水，而三郑州商三品房销三售均价三却在保三持平稳三的基础三上略有三上升，三得益于三郑州商三品房市三场以自三住需求三为主，三投机比三例有限三，市场三整体发三展健康三，这一三结论在200三9年的市三场表现三中得到三印证。郑州房地产大势房地产三角度——2三008三年被抑三制的刚三性需求三在20三09年三得到充三分释放三，成交三量的回三升增强三了价格三涨势，三201三0年成三交量及三价格将三继续呈三现上扬三趋势，三并将持三续至2三010三年底启示—三—在房地三产自身三发展相三对合理三的状态三下，受三宏观层三面的影三响，2三010三年初郑三州房地三产出现三了小幅三度的回三落，但三价格出三现了快三速上涨三，这是三春节长三假楼市三传统销三售淡季三和近期三楼市调三控政策三密集出三台双重三影响的三结果，三但从上三半年来三看，未三来郑州三楼市仍三然处于三需求旺三盛期。三这一信三号对于三雅宝郑三东首个三项目来三讲，提三示我们应充分三利用市三场变化三的这一三诱因，三加快开三发速度三，抢占三市场先三机，在三变化进三程阶段三成功启三动项目三，并借三以稳定三整体项三目开发三节奏。200三9年郑州三市商品三房批准三预售面三积累计741三.74万㎡，三销售面三积累计116三1.2万㎡，三新增批三准预售三面积空三缺380万㎡，购房三需求旺三盛。201三0年初市三场开发三保持谨三慎和克三制，商三品房销三售面积170三.3万㎡，新增批三准预售三面积85.三1万㎡，较销三售面积三少了85.三2万㎡，三供需、三出现失三衡，201三0年需求三依然呈三现旺盛三。200三9年郑州三市商品三房销售三均价在500三0元/㎡左右波三动，幅三度较大三，201三0年开始三价格呈三现出明三显的上三升趋势三，近2个月商三品房销三售均价三超过500三0元/㎡，增速明三显加快三。郑州房地产大势机遇：据不完三全统计三，09年下半三年至201三0年，郑三州市将三有众多三项目陆三续入市三，将向三市场投三放137三5万㎡商三品房。201三0年后，三郑州在三迎来住三宅精品三时代同三时，更三需要的三是品质三化楼盘三的升级三。竞争：北区今三后将是三土地资三源占有三的激烈三竞争区三域，开三发商品三牌有影三响力，三但在品三质方面三的突破三有限。三对于本三项目来三讲需要三充分做三好前期三规划，三通过项三目的良三好运作三赢得郑三州市，三赢得中三原人心三，对新三枣庄地三产今后三河南布三局影响三重大。郑州房地产大势房地产三角度——201三0年后三，郑州三房地产三市场将三进入品三质化时三代，“三高端楼三盘”将三成为未三来房地三产发展三的主流三和竞争三主战场三，本项三目决胜三的关键三将在于三——开发战三略启示—三—郑州楼三市发展三已接近三一线城三市，高三端项目三基本集三结于政三府新规三划区域三，同时三郑州楼三市正逐三步走向三成熟，三品牌与三品质的三结合，三将是郑三州楼市三发展方三向。郑州高三端楼盘三代表性三项目项目名称项目位置总套数当前预售总面积已售房屋均价当前可售套数当前可售面积近30天销售近30天成交均价物业形态蓝堡湾花园路与东风路交汇处122520978571159219294187491高层天骄华庭花园路与农科路交汇处西（7月3日开始认筹）总共3000总建面30万——————————高层嘉辰时代公寓经三路与农科路交汇处96762631680540333322807102高层金印现代城金三路与徐砦路交汇处96011114062598459706918484高层阳光新城2/3期渠北路北中州大道西1943227479572815136430149907多层、小高层圣菲城4期渠东路东北环路南2255247905418348640777188351小高层、叠加别墅正弘数码公寓文博东路西金基路北327014429161662112107372高层同致行三思考综合政三治、经三济、人三口以及三房地产三发展来三看，郑三州整体三的房地三产发展三环境处三于一种三“无欲则三刚”的状三态——三开发商三与消费三者都保三持相对三理性，三没有大三起大落三的开发三与销售三，也没三有大起三大落的三价格跌三涨，房三地产在三一种“墨守成三规”的状三态下稳三步向前三迈进，三可以说三是国内三发展中三房地产三演变进三程发展三最为稳三定的代三表性城三市之一三；随着下三一步郑三州城市三格局的三演变，三新枣庄三地产势三必将参三与到房三地产第一阵三营更大层三面的交锋战三役当中。三枣庄项三目开发三，将把三新枣庄三地产的三战略局三势拉上三更高的三层面—三—引领三新枣庄三地产借三助郑州三城市化三进程飞三速发展三从而引三领区域三地产发三展；作为营三销人，三我们将三致力于三与新枣三庄地产三共同挖三掘北区三CLD三区域价三值高度三及对区三域价值三的提升三作用，三为新枣三庄地产三在未来三的战役三中决胜三当好的三参谋与三前锋！项目拥三有良好三的市场三发展环三境，但三机遇和三挑战并三存，决三胜的关三键将在三于开发三战略！核心词三——交锋在三望，战三略决胜郑州市三写字楼三市场2三006三年后增三长较快三。200三9年郑三州市办三公类商三品房供三应量大三幅下滑三，全年三供应2三1.1三万平方三米，同三比下降三60%三。但成三交放量三高达6三1.7三万平方三米，同三比上升三71.三4%，三成为历三史新高三。写字楼三因地段三不同价三格差异三巨大，三郑东新三区、金三东板块三、经三三路北段三沿线等三写字楼三集聚地三，平均三售价为三100三00元三/平米三，其他三非写字三楼聚集三地区办三公用房三售价较三低，多三被作为三住宅销三售。目前郑三州市商三务市场三尚不成三熟，但三随着城三市经济三的发展三，第三三产业的三发展，三商务需三求档次三也将不三断升级三，商务三市场发三展空间三较大。写字楼三竞争市三场——随三郑州市三政规划三的发展三，郑州三写字楼三的市场三一直处三于稳步三上升的三状态，供销三基本平三衡，但三成交价三格提升三缓慢，对枣庄三项目而三言，开三发写字三楼的未三来前景三尚好，三但面临三着品质三与价格三直接的三关系平三衡问题三。概况—三—近年来三，郑州三市房地三产市场三高速发三展，住三宅市场三供需两三旺，而三办公市三场份额三较少。三随着郑三州市经三济的快三速发展三，尤其三第三产三业的蓬三勃发展三，市场三对办公三类产品三需求也三将不断三多样化三，低档三次的商三贸商务三市场，三将难以三满足郑三州市商三贸服务三业的发三展需求三，对枣庄三项目而三言将会三面临着三全面升三级和更三新的过三程，为三国内外三品牌商三贸、商三务企业三进入预三留空间三。写字楼市场扫描随着城三市北移三东扩的三战略发三展，郑州核三心商务三东移，三郑东新三区必将三成为企三业发展三的国际三化展示三平台．未来将三形成老三城区与三郑东新三区两大三核心板三块竞争三力。写字楼三竞争市三场——目三前郑州三写字楼三竞争市三场已形三成五大三核心板三块，目三前主要三竞争板三块为金三东、C三BD商三务板块三，枣庄项三目位于三经三路三商务板三块，将三参与到三三大板三块的竞三争中，三为项目三提供更三大的挑三战空间三。写字楼市场扫描碧沙岗商务板三块碧沙岗商务板三块紫荆山商务板块金东商务板块CBD碧沙岗商务板块经三路商务板块成熟商三务板块未来商三务发展三方向区域竞三争市场——经三三路商三务板块三写字楼三体量超三过60三万平方三米，商三务氛围三已基本三成熟。对于枣三庄项目三，提升三写字楼三的品质三，充分三利用板三块内丰三富的投三资和办三公客户三资源，三是写字三楼营销三的关键三。写字楼市场扫描国际企业中心金城国际广场招银大厦省汇中心财富广场思达数码大厦整个板三块写字三楼体量三超过60万平米三，属于三自发形三成的商三务区；客户主三要是针三对银行三保险类三企业，三企业数三量大，三品牌企三业多聚三集；写字楼三配套设三施基本三具备，三物业档三次偏低三；物业管三理水平三需要提三高，租三金水平三较低。名称位置体量国际企业中心农业路与经五路交汇处10万平方米金城国际广场东风路与经三路交汇处19万平方米财富广场经三路与丰产路交汇处15万平方米省汇中心农业路与政七街交汇处8.4万平方米招银大厦农业路与花园交汇处5.6万平方米思达数码大厦经三路与红专路交汇处2.85万平方米区域写三字楼品三质分析——从三目前版三块内代三表性写三字楼项三目来看三，写字三楼的硬三件设置三较为低三端，外三立面、三大堂、三层高等三难以体三现甲级三写字楼三应有的三档次。枣庄项三目在相三对地段三不占优三势的情三况下，三应重点三打造写三字楼的三硬件设三施。写字楼市场扫描楼盘名称标准层面积㎡外立面楼面格局大堂层高标准层高车位数量车位建面比中央空调销售均价元/㎡租金/㎡/天国际企业中心1700石幕结合单元分割10米3.3米355281:1是——1.2元金城国际广场20001500石材外墙单元分割10米3米450422：1否70001.0-1.2财富广场10001500石材外墙单元分割5米3米762236：1否——1元省汇中心1500石材外墙单元分割5米3.3米240283：1否8000

1.1元招银大厦2000玻璃幕墙单元分割10米3米156346：1是95002元思达数码大厦1800石幕结合自由分割10米3.5米175163：1否65001元外立面三多采用三干挂石三材，对三于体现三档次的三玻璃幕三墙运用三较少；大堂挑三高较低三，标准三层高普三遍低于三3.3三米，降三低了写三字楼的三整体品三质和舒三适度；基本都三未配备三中央空三调，缺三乏甲级三写字楼三应具有三的基本三硬件要三求。写字楼市场扫描区域写三字楼品三质分析——从三目前写三字楼项三目配套三设施来三看，办三公的商三务配套三明显不三足，说三明版块三内写字三楼的开三发理念三仍较为三落后。对于枣三庄项目三，应引三入先进三的开发三理念，三提升版三块内商三务价值三，进行三差异化三竞争。楼盘名称商务中心会议室银行票务中心邮局会所餐饮运动场所车库商超国际企业中心————

——————

————金城国际广场————

——————

————财富广场————

————

——————省汇中心————

——————

——————招银大厦————

——————————————思达数码大厦————

————

——————同致行三思考项目应三打造品三质标杆三，借助三其良好三的区域三位置，三突破现三有格局三引领新三的产品三理念，三打造产三品差异三化，提三升项目三价值空三间。写字楼三竞争市三场——三随郑州三市政规三划的发三展，郑三州写字三楼的市三场一直三处于稳三步上升三的状态三，供销三基本平三衡，但三成交价三格提升三缓慢，三对枣庄三项目而三言，开三发写字三楼的未三来前景三尚好，三但面临三着品质三与价格三直接的三关系平三衡问题三。写字楼三竞争市三场——三目前郑三州市写三字楼竞三争区域三已形成三五大核三心板块三，目前三主要竞三争板块三为CB三D板块三和金东三板块，三枣庄项三目将参三与到三三大板块三竞争，三为项目三提供更三大的挑三战空间三。区域写三字楼品三质分析三——从三目前各三区域代三表性写三字楼项三目发展三来看，三写字楼三在办公三配套和三硬件设三施配套三方面较三为落后三，导致三租赁价三格普遍三偏低。区域写三字楼竞三争市场三——目三前经三三路板块三商务氛三围较为三浓厚，三客群认三可度高三，区域三内在售三项目多三为公寓三式办公三物业，三纯写物三业已无三在售产三品，区三域写字三楼市场三竞争压三力小，三发展空三间足。多年来三，郑州三市在售三商业市三场处于三供大于三求的状三态。受三200三8年楼三市波动三影响，三200三9年郑三州市商三业用房三供应量三大幅下三滑，全三年供应三61.三6万平三方米，三同比下三降34三.8%三。同期三，商业三用房成三交量保三持稳定三增长，三全年成三交94三.4万三平方米三，同比三增加3三0.2三%。使三得郑州三商业市三场5年三来首次三供求逆三转，全三年供求三比1.三53。三商业用三房的价三格也保三持稳定三上涨趋三势，20三09年三全市商三业用房三成交均三价80三36元三/平方三米，同三比上涨三1%。从图中三数据可三知，郑三州市商三业市场三受宏观三经济影三响较小三，商业三开发与三投资日三益成熟三。数据来三源：郑三州市房三管局商业市三场概况——随三着郑州三市经济三的快速三发展，三尤其第三三产业三的蓬勃三发展，三市场对三商业、三办公类三产品需三求也将三不断多三样化，三低档次三的商贸三商务市三场，将三难以满三足郑州三市商贸三服务业三的发展三需求，三将会面三临着全三面升级三和更新三的过程三。这为枣三庄项目三商业进三驻预留三了空间三。商业市场扫描郑州商三业市场三格局——在三郑州市三商业格三局中，三本项目三位于花三园路商三圈的辐三射区域三，商业三氛围较三为浓厚三，为项三目打造三中高端三商业物三业提供三了较好三的支撑三。目前郑三州市已三经形成三的成熟三商圈有三三个：三二七商三业中心三、紫荆三山商业三中心、三碧沙岗三商业中三心。跟据政三府规划三，郑州三市未来三将形成三5个市三级商业三中心：三二七商三业中心三、紫荆三山商业三中心、三碧沙岗三商业中三心、龙三湖商业三中心和三新东站三商业中三心，龙三湖、新三东站商三业中心三的将在三未来东三区发展三过程中三成为城三市重要三的商业三配套。根据规三划，郑三州市将三发展4三1个区三域级商三业中心三，以服三务本区三域居民三消费为三主，包三括已经三基本成三熟的花园路三商圈、曼哈三顿商圈三、大学三路商圈三、南阳三路东风三路商圈三、文化三路黄河三路商圈三、建设三路桐柏三路商圈三、文化三路北环三商圈等三。同时，三郑州市三还将发三展无数三个社区三级商业三，以服三务社区三居民为三主，提三供日常三生活需三要的商三品和服三务的属三地型商三业。商业市场扫描曼哈顿商圈龙湖商圈新东站商圈城市重点发展区域城市传统商业区域紫荆山商圈二七商圈碧沙岗商圈花园路商圈城市新兴商业区域序号商业区域名称序号商业区域名称1花园路纬四路商业中心21凤凰路东明路商业中心2花园路农业路商业中心22航海路一O七商业中心3文化路黄河路商业中心23高新区南部商业中心4黄河路南阳路商业中心24高新区北部商业中心5农业路东三街商业中心25高新区西部商业中心6东风路丰庆路商业中心26经济开发区商业中心7文化路北环路商业中心27龙子湖北区商业中心8南阳寨商业中心28龙子湖南区商业中心9金水路未来大道商业中心29中央大道泰山路商业中心10常砦商业中心30中央大道衡山路商业中心11陇海路庆丰街商业中心31龙湖北区第一商业中心12航海路大学路商业中心32龙湖北区第二商业中心13嵩山路陇海路商业中心33大学城北区商业中心14中原路桐柏路商业中心34柳林商业中心15伏牛路陇海路商业中心35须水商业中心16航海西路桐柏路商业中心36石佛商业中心17桐柏路冉屯路商业中心37沟赵商业中心18秦岭路郑上路商业中心38老鸦陈商业中心19紫荆山路东大街商业中心39圃田商业中心20紫荆山路航海路商业中心40十八里河商业中心郑州商三业网点三概况商业市场扫描花园路三商圈作三为区域三级的商三业中心三，汇聚三了众多三知名高三端的零三售百货三业态进三驻，正三在超高三端方向三发展。三对枣庄三项目来三讲，应三跟随商三圈发展三大势，三抓住良三好的机三遇，同时枣三庄项目三亦必将三承担一三定的整三合城市三资源、三提升商三圈价值三的功能三。商业市场扫描世纪联华华润万家花园路三商圈南三起紫荆三山，北三到农业三路，而三且有继三续向北三发展的三潜力，三分布了三大商紫三荆山百三货、正三道花园三商厦、三正道中三环、国三贸36三0商业三广场、三大商新三玛特郑三州总店三和丹尼三斯花园三店，其三间还有三苏宁电三器、家三乐福等三商业项三目。花三园路商三圈一出三生便剑三指高端三，花园三商厦定三位精品三百货，三大商新三玛特郑三州总店三从上月三起再次三开始了三全店招三商，重三点出击三郑州目三前尚没三有的顶三级品牌三，丹尼三斯百货三人民店三和花园三店正在三调整，三将花园三店定位三在流行三百货，三而人民三店也将三成为精三品百货三。服务三的主要三人群则三是居住三郑州城三东北区三域或者三郑州以三北几个三城市、三收入较三高的白三领阶层三。名称商业类型商业体量档次定位开业时间楼层数国贸中心百货+商业街大商7万整体17万中高端2009年8层正道中环百货百货54000㎡高端2004年5层丹尼斯百货百货74736㎡高端2008年15层世纪联华大型商超30000㎡中端2004年2层华润万家大型商超32000㎡中低端2005年3层名称市场定位物业形态租金售价业态商户数量经营现状国贸中心综合一站式现代都市休闲购物广场

地下1层地上8层1层260-300元/㎡/月，2层120-180元/㎡/月；联营扣点25.5%不售-1层超市；1层名表、珠宝、化妆品；2层女鞋女装、男装男鞋；3层淑女装、贵妇装、女鞋女包；4层男服男包；5层运动休闲；6层儿童家具；7层餐饮、家电；8层电影院、健身。310优正道中环百货集购物、休闲、餐饮与一体的一站式百货商场地上5层——不售1层化妆品、女鞋、珠宝首饰；2层少女少淑；3层淑女贵妇、内衣睡衣；4层男装、男包男鞋；5层运动休闲、儿童用品、家居用品270一般丹尼斯百货集购物、休闲、餐饮与一体的一站式百货商场地上14层联营22%—28%不售1层化妆品、珠宝、名表；2层流行女鞋、时尚女鞋、休闲鞋；3层少女休闲、流行杂货；4层少淑女装；5层淑女装、女士皮件；6层贵妇装、内衣睡衣；7层运动休闲；8层西服；9层休闲男装、皮件；10层童装童鞋；11层家居用品；12层家电；13层、14层餐饮。410良世纪联华以购物为主大型商超地上2层1层180元/㎡/月2层120元/㎡/月不售1层餐饮、服装、珠宝、化妆品；2层超市、餐饮52良华润万家满足日常需求的家居购物卖场

地上3层1层150元/㎡/月2层90元/㎡/月3层60元/㎡/月不售1层家居、运动休闲、餐饮；2层百货、电器、家居；3层超市55良花园路三商圈典三型商业三项目商业市场扫描同致行三思考随着“三花园路三商圈”三的规划三发展，三未来商三圈将更三加趋向三高端化三、品牌三化，枣三庄项目三将承担三一定的三整合城三市资源三、提升三商圈价三值的功三能。商业市三场概况三——随三着郑州三市经济三的快速三发展，三尤其第三三产业三的蓬勃三发展，三市场对三商业、三办公类三产品需三求也将三不断多三样化，三低档次三的商贸三商务市三场，将三难以满三足郑州三市商贸三服务业三的发展三需求，三将会面三临着全三面升级三和更新三的过程三。这三为枣庄三项目商三业进驻三预留了三空间。郑州商三业市场三格局—三—在郑三州市商三业格局三中，本三项目所三在的花三园路商三圈属于三成熟的三区域级三商业中三心，商三业氛围三浓厚，三且整体三商业正三朝向高三端化发三展，为三项目打三造中高三端商业三物业提三供支撑三。花园路三商圈汇三聚了众三多知名三零售百三货业进三驻，知三名品牌三商家相三继签约三入驻，三对枣庄三项目来三讲，应三跟随商三圈整体三的规划三发展，三抓住良三好的机三遇，同三时枣庄三项目亦三必将承三担一定三的整合三城市资三源、提三升商圈三价值的三功能。透视项三目开发三环境与三前景1同致行三思考项目开三发环境三与前景【同致三行思考三】项目发展模式分析项目区三域及市三场状况地块开发条件与价值区域市三场竞争三格局现状——项三目版块三位于郑三州金水三区的核三心，由三省级行三政生活三圈、高三端文化三生活圈三和中心三商业金三融区组三合构成三。北至北三环、南三至金水三路、西三到南阳三路、东三至中州三大道；面积大三约为36平方公三里，片三区主要三属于金三水行政三区域。三与郑东三新区和三城西片三区相比三，区域三整体人三口密度三较大，三城市主三道路横三通竖直三、交通三便利；金水区三农业路三中段、三河南科三技市场三周边等三商务功三能区为三代表的三楼宇经三济已经三崛起，三以未来三路、经三三路、三花园路三和文化三路为主三的“四三纵”，三以东风三路、农三业路、三黄河路三和金水三路为主三的“四三横”楼三宇经济三聚集带三已现雏三形，成三为该区三经济实三现跨越三式发展三的有力三支撑。启示—三—项目区三位在金三水区核三心，此三区域在三土地市三场已经三是绝对稀三缺资源，具有三绝对的唯一性和不可再三生性，片区对三市内及三外部置三业群体三的吸引三力是郑三州其他三区域不三可比拟三的.碧沙岗商圈郑东新三区紫荆商三圈二七商三圈国贸商三圈地铁2三号线本项目城中村三改造密三集区郑州核三心行政三生活圈三：省委、三省政府三等行政三事业单三位云集三，是河三南省政三治、经三济、文三化、金三融、信三息的中三心地区三，教育三，医疗三商业等三生活配三套齐全三，动物三园、东三风渠滨三河公园三等绝版三休闲配三套，现三居住环三境优越三、是郑三州最成三熟的核三心行政三居住生三活圈。城中村三改造密三集区：此片区三城中村三聚集、三城中村三改造步三伐加快三，目前三已形成三新建社三区与城三中村交三错的新三兴居住三区，流三动人口三较多、三居住氛三围稍嫌三杂乱。三未来区三域内弓三庄、七三里河村三、五里三堡、芦三邢庄等三城中村三将陆续三改造，三区域将三升级为三郑州新三兴居住三组团。郑东新三区：现核心三区已经三初成规三模，远三景概念三规划范三围15三0平方三公里，三规划的三特点是三生态、三文化、三共生性三城区，三现在生三活配套三等还不三是十分三完善，三但随着三第二个三五年的三建设,三未来居三住环境三将得到三进一步三优化。曼哈顿商圈科技市三场商圈规划市三场---三板块概三况启示—三—迎合北三区板块三整体的三规划发三展方向三，枣庄三项目对三金水板三块发展三将有可三能起到三引导作三用——借助生三态人居三和地理三位置的三特殊性三，成为三强调版三块稀缺三高品质三生态人三居的补三缺者和三领导者三，成为三区域的三形象表三率。未来——按三市政规三划，至三２０２三０年，三郑州市三建设用三地发展三方向主三要以东三、西、三南三个三方向为三主，北三部控制三开发，三建设生态旅游中三心，政三策导向三将更加三彰显板三块的土三地稀缺三价值！区域性三中心城三市：去年出三台的《郑州市三城市总三体规划三（200三8～202三0年）》，根据三城市的三经济、三社会发三展目标三和资源三环境特三点，郑三州未来三发展的三总体目三标是在202三0年以前三把郑州三建成名三副其实三的区域三性中心三城市、三重要的三商贸城三市和枢三纽城市三，正式三迈入现三代化大三都市行三列；区域发三展战略：根据200三8-2三020年郑州三市城市三规划、文化路三要发挥三大专院三校、科三研单位三集中的三优势，三完善科三研教育三功能；三沿南阳三路结合三工业用三地和城三中村搬三迁、改三造，大三力发展三污染小三、科技三含量高三、宜于三居住区。北部沿黄河生态旅游带、东风渠、金水河绿化带的建设将使金水区的生态环境得到进一步的提升，增加金水版块的生态人居价值根据规划在花园路－文化路－东风路附近建设片区商业服务中心，重点发展商贸业、服务业、文化娱乐业、教育科研业规划市三场---三城市规三划未来——城三市轨道三交通、三地面交三通等的三升级，三将更加三放大未三来版块三高端居三住功能三的核心三价值，三并增强三对未来三周边区三域的辐三射引导三作用！BRT：200三9年5月BRT城市快三速公交三开通，三使花园三路、农三业路真三正发挥三了郑州三北部主三要城市三干线的三优势，三将金水三核心城三区与东三西南北三融汇一三体，极三大了增三强了区三域辐射三力和吸三引力；地铁：按照郑三州地铁三规划，三地铁4号线、5号线都三会与2号线在三将在花三园路与三农业路三附近形三成交汇三，其中三地铁2号线贯三通南北三，北起三广播电三台站，三向南跨三过南三三环延伸三至幸福三路，连三动郑州三，地铁三的建设三将更加三增强项三目所在三版块的三城市形三象，提三升版块三价值。启示—三—有人士三形象地三将城市三的进程三比喻为三“步行三时代”三、“马三车时代三”、“三汽车时三代”和三“地铁三时代”三，而如三今，迎三来地铁三时代的三郑州城三市交通三格局的三转变，三在提升三区域形三象，缩三短区域三心理距三离的同三时，也将大三幅增强三项目所三处板块三房地产三对其他三区域的三辐射力三度，使三区域原三有的“三核心区三位”特三征更加三突出。规划市三场---三交通核心城市级核心：二七商圈西区城市级核心—中原新城西区辐射级核心：碧沙岗商圈本案区域辐射级核心—花园路商圈东区城市极核心：曼哈顿商圈郑州向东发展郑东新区大郑州新区——

CBD新郑州第2城市组团代言郑州未来中央商务区形象规划市三场---三版块属三性金水路北，北环路南，南阳路东、中州大道西，扼守花园路，与老城区交融，毗邻CBD；郑州未来最佳的核心生活居住版块……郑州CLD—中央生活区代言郑州未来高品质中央生活区形象核心城市级核心：升龙国际中心CLD1.河南省委、省政府行政所在地6.发达的交通网路2..城市的居住中心7.一流的市政服务配套3.高端商业、商务配套8.生态环境优美4.文化教育、高校聚集地9.城市高收入人群、精英阶层主要聚集地5.高尚娱乐、休闲密集区10.紧邻楼宇经济密集区本项目三所在版三块属性——CLD三中央生三活区规划市三场---三版块属三性CLD版块位三于城市三居住中三心地带三，拥有三完善的三城市生三活体系三和人文三、生态三的绝佳三配套。CLD能为成三功人士三“第一三居所”三的首选三，不仅三因为CLD位于城三市居住三中心，三更重要三的是其三拥有城三市一流三的生活三资源和三人文、三生态环三境;CLD能为商三界精英三繁忙工三作中的三迎来送三往、生三意应酬三提供便三利条件;CLD能使家三庭内的三每一位三成员都三能在CLD里得到三他们需三要的各三种配套;CLD是精英三们理性三的居住三选择，三是都市三生活高三效便捷三的驿站;CLD---中央生三活区按三聚集群三体可以三分为：三民营企三业总部三汇集的三商务区三；城市三精英与三高收入三白领青三睐的中三高档居三住区；三聚集大三型购物三中心、三展览中三心等商三业居住三区等等三。CLD三属性透视项三目开发三环境与三前景1同致行三思考项目开三发环境三与前景【同致三行思考三】项目发展模式分析项目区三域及市三场状况地块开发条件与价值区域市三场竞争三格局阳光新三城酒吧一三条街丹尼斯大商金三马特动物园文博广三场本案在售项三目将入市三项目花园路曼哈顿三广场老城区蓝堡湾思达数三码公寓CBD非常s三oho怡丰·新都汇郑州国三贸中心金印.三现代城罗马假三日银堤漫三步银基王三朝瑞园实验中三学东风渠枣庄项目处于CLD三核心，是郑三州房地三产市场“高端地三产”的代表三，周边三在售楼三盘不多三，不过三市区新三的高档三次规模三化大盘三，对大三圈层客三户群的三吸引，三也对本三项目形三成了三三级竞争三辐射！一级竞争辐射圈以正弘·蓝堡湾为代表，依托郑州地标性的位置，和其高端的物业组合形式直接分流市内高端客户及外部高端客户资源二级竞争辐射圈以银基王朝为代表，同样借助高端地产及区位优势，在城市发展极的江湖地位上对项目产生竞争三级竞争辐射圈以大观、升龙凤凰城为代表，占据郑州旧城改造的高端形象，并借助其大规模优势，对大圈层客户形成吸引，对本项目的部分圈层客户群产生了分流启示—三—枣庄项三目位处郑州CLD核心黄三金板块三，土地三资源稀三缺，可三开发用三地越来三越少，但旧城三改造版三块高档三次大盘三云集、三物业形三态丰富三，对项三目造成三分流客三户、压三迫形象三高度的三竞争。绿洲云三顶大观升龙凤三凰城竞争市三场扫描项目所三在板块三一级竞三争市场三目前在三售项目三供应总三量为154三.7万三㎡，已推三出103三.34三万㎡，预计三推出51.三36万三㎡，综合三容积率三为3.5三8项目名称物业类型总占地面积（万㎡）总建面（万㎡）容积率已推面积（万㎡）套数近期均价（元/㎡）蓝堡湾高层住宅7.28263.5720.9712257491数码公寓高层住宅、小户型3165.1914.4332707372圣菲城小高层、高层、叠加别墅11.33303.924.7922558384金印现代城6栋高层、住宅、商业0.8517.73.511.119608484非常SOHO高层住宅、小户型1.15.24.75.18586500嘉辰时代公寓高层住宅0.974.83.54.29676822阳光新城多层、小高层住宅9.85252.6722.7419437000天骄华庭高层住宅8.77303.5未开盘3000未来盘合计—43.15154.7——103.3414478——启示—三—区域内三土地资三源越来三越稀缺三，预计三推出量三仅为5三1万㎡三，市场三竞争激三烈程度三弱。但三是随着三郑州城三市化进三程的深三化，越三来越多三的城中三村改造三大盘将三逐步入三市。对三于本项三目来讲三，我们三必需对三未来竞三争环境三提高警三惕，通过整三体定位三、营销三战略的三合理化三和差异三化组织三来应对三竞争。竞争市三场扫描---三供应量一级竞三争市场三潜在竞三争性楼三盘价格三一览表三——●同致三行住宅三房地产三市场研三究项目名称推出量（万㎡）销售率消化量（万㎡）近期销售均价（元/㎡）开盘时间销售月月均销售量（万㎡）蓝堡湾20.9791%19.0374912009.1272.72数码公寓14.4100%14.473722009.3150.96圣菲城22.484%20.7183842009.1092.30金印现代城11.113%1.4184842008.6240.06非常SOHO5.183%4.2265002009.3150.28嘉辰时代公寓4.275%3.1768222010.521.59阳光新城22.7484%19.270002008.9220.87天骄华庭8.77————7000（预计）————未开盘合计103.3480%82.17——————1.25竞争市三场扫描--价三格一级竞三争市场三在售楼三盘销售三均价752三0元/三㎡,比全三市平均三水平较三高，整三体消化三速度较三快。一级竞争市场推出量（万㎡）销售率消化量（万㎡）销售均价（元/㎡）月均销售量（万㎡）合计103.3480%82.1775201.25在售楼三盘不同三价格区三间供销三对比图三（单位三：万㎡三）通过各三区间价三格物业三消化比三率来看三，65三00—三700三0元/三平方米三区间楼三盘去化三率达到83%；70三00-三-75三00元三/平方三米区间三商品住三宅去化三率最好三，达到95%左右；三而75三00—三850三0元/三平方米三左右的三楼盘销三售率为66%；这一三要素说三明，一三方面市三场对区三域价格三接受程三度、高三价位产三品有一三定适应三性，另三一方面三，部分三在售项三目在定三价体系三上也存三在一定三不合理三性，导三致高价三产品的三滞压，三影响了三项目的三平稳发三展。启示—三—版块在三售楼盘三销售均三价在7三520三元/㎡三,月均三消化量三为1.三25万三㎡；临三近本项三目的知三名大盘三蓝堡湾三，初期三由于定三价体系三、整体三营销策三略、和三市场环三境把控三的失误三等因素三，开盘三近三年三，销售三状况极三差，但三随着正三弘接手三重新调三整策略三后，月三均销售三量达到三2.7三2万㎡三；因三此基于宏三观政策三及市场三环境等三诸多不三确定因三素，对三于本项三目未来三的发展三过程，三应提高三定价体三系、销三售控制三、推售三节奏的三合理性三，方有三机会在三发展过三程中持三续取胜三！竞争市三场扫描--价三格●同致三行住宅三房地产三市场研三究83％95％66％从潜在三竞争性三项目的三交易时三机与价三格交叉三分析来三看，预三计20三10年三金水区三几个大三型旧城三改造项三目会规三模化大三批入市三，将造三成大量三的供应三热潮！启示—三—09年三下半年三到10三年上半三年由于三市场原三因，本三板块新三入市项三目较少三，09三年郑州三新一轮三房地产三需求高三峰的到三来，使三大观、三升龙凤三凰城、三银基王三朝3期三、蓝堡三湾等大三项目都三借机入三市，竞三争局势三的拉升三将无可三避免。201三0年后三、银基三王朝、三大观、三升龙凤三凰城等三楼盘将三批量入三市，这三几大楼三盘都是三金水区三有代表三性的大三规模、三高档次三知名项三目，未三来对中三高端客三户的竞三争将会三非常激三烈。200三87月12月200三96月12月201三012月6月瑞园升龙凤三凰城1三期银基王三朝3期罗马假三日曼哈顿3期非常s三oho怡丰新都汇蓝堡湾金印现代城绿洲云三顶数码公三寓大观1三期银堤漫三步售价元/平三米45005000600075007000时间线8000未来竞三争格局三——规模化三大盘高品质三人居550三0650三0竞争市三场扫描---三推售时三机与价三格●同致三行住宅三房地产三市场研三究天骄华三庭嘉辰时三代公寓潜在竞三争性项三目住宅三地产以三中高层三、高层三产品为三，其中三18层三以上的三高层占三总供给三量的93%，由于三土地资三源限制三，本区三域密度三低、舒三适性高三的多层三、小高三层产品三稀缺，三供不应三求！启示—三—从产品三物业类三型来看三，区域三产品类三同，中三高层住三宅产品三垄断市三场。主三流需求三也陷入三中高档三自住及三投资层三面，且三短期内三区域市三场主流三需求不三会改变三。●同致三行住宅三房地产三市场研三究项目名称别墅花园洋房/多层小高层7-11中高层12-18高层＞18蓝堡湾————1147数码公寓————3270圣菲城·银堤漫步———60539金印现代城———655305非常SOHO————844嘉辰时代公寓————967阳光新城—118—431722天骄华庭————3000合计—118—75811794竞争市三场扫描---三产品类三型潜在竞三争性项三目一房三占比最三高，其三次是二三房、三三房产品三，主要三产品线三以一房三、二房三、小三三房为主三，市场三需求以“功能三性、适三用性”为主。启示—三—“随着三90/三70政三策的不三断加深三，一房三市场未三来有潜三在供大三于求现三象，现三市场上三居住功三能性强三、适用三性高的三两房小三三房户三型销售三最快。以上数三据来源三：同致三行市调三搜集整三理●同致三行住宅三房地产三市场研三究项目名称一房两房三房四房五房复式蓝堡湾602105381796154数码公寓2370900————银堤漫步3901001735—15金印现代城6549216040—2非常SOHO592246————嘉辰时代公寓79812642———阳光新城622392410136—71天骄华庭—736192———合计5486280213593906242竞争市三场扫描---三户型配三比从最近三新推的三几个项三目来看三，功能三性增强三，面积三趋小化三，说明三版块市三场的产三品成熟三度随价三格、竞三争因素三等在稳三步提升三。●同致三行住宅三房地产三市场研三究房型面积范围（㎡）蓝堡湾数码公寓银堤漫步金印现代城非常SOHO嘉辰时代公寓阳光新城天骄华庭一房30-50★★★★★★★-50以上★-★★-★--两房70以下-★--★-★-70-80-★--★★★★80-90--★-★-★★90-100---★--★-100-120★--★----三房100以下--------100-110---★--★-110-120--★★----120-130--★---★-120-140--★--★-★140-160★-★★--★★160以上★-★-----四房150以下--

------150-160--★---★-160-180--★---★-180以上★-★★--★-五房180以上★--

---★-竞争市三场扫描---三户型配三比一房户三型面积三集中在三30-三50㎡，两三房户型三面积集三中在70-三90㎡，三三房120三-16三0㎡分布三分散，“市场三细分”的发展三过程已三到达比三较深入三的阶段三。从产品三设计角三度来看三,目前三新的在三售项目三已通过三各种创三新方式三增加产三品附加三值，下三一