某地区项目管理及营销投标管理知识报告

六安

南山御园项目营销投标报告上启智地2013.8本报告结构

设定目标提出问题解答问题二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目营销定位（我们的客户是谁？）四、推广策略排布（如何引导客户并促进成交？）一、项目目标设定五、合作方式、启行简介项目目标设定一期启动区，正在建设的共7栋联排，建筑面积共1.4万平方米，总投资1800万元，5栋4联排，2栋6联排，共32套。首期推出，预计去化周期一年。户型面积从320～430平方米。一、项目目标设定竞争市场扫描-锁定竞争对手宏观市场分析二、与谁竞争？二、面临大势及竞争第二部分宏观市场分析2012全年完成房地产企业开发投资额121.5亿元，增长26%；当年商品房屋新开工面积489.9万平方米，增长10.9%；施工面积1072.8万平方米，增长26.1%；竣工面积162.9万平方米，下降5.1%；商品房屋销售面积262.2万平方米，下降5.9%；销售额117.3亿元，增长0.9%。1、六安房地产投资增长迅猛，供应量大2、受调控影响，销售面积有所下降3、销售价格保持平稳增长态势总结：1、六安别墅市场呈现较明显的区域分化，目前主要集中在“政务区城南板块”和“经开区三十铺板块”两大板块。2、六安别墅市场目前以常规城市型别墅为主导，第一居所功能需求，产品品质亟待提升，中高端市场供应量少，高端市场基本是空白，高端客户外溢。3、联排别墅在售均价在5000元/㎡左右；4、即将上市的别墅项目产品线较丰富，未来呈现竞争态势。别墅市场分析竞争市场扫描楼盘名称地址物业形态容积率总建面面积段销售均价（元/㎡）悠然南山金安区联排、独栋、高层1.07582万方250-500m²双拼均价为6000-8000元/㎡三元山庄经开区联排、叠加、独栋1.0214万方200-300㎡联排均价5158元/㎡白鹭雅苑经开区独栋1.3410万方260-345㎡均价8800元/㎡振兴中央公馆金安区独栋、联排、高层3.3355万方300、500m²预计13000中辰一品裕安区叠加别墅2.217.9万方180-345㎡未开盘六安主要在售别墅项目一览目前一期房源基本销售完毕，已经交房。二期有73独栋，25套别墅已销售11套。三期18套双拼别墅处于认筹阶段。主推有202㎡，313㎡，325㎡和409㎡的户型，均价为6000-8000元/㎡狭义上的竞争对手为兴茂·悠然南山，同时也面临全市别墅客群争夺锁定竞争对手楼盘名称悠然南山物业类型联排、独栋、高层、度假酒店占地面积2500亩开发商重庆兴茂集团销售情况二期在售，三期蓄水别墅套数800余套产品信息以独栋为主，含联排、双拼、叠拼及空中别墅等多元产品线，规划配套有度假酒店、风情小镇、小球训练基地、生态农场主力户型250-500m²左右均价均价6000，总价200—300万广告语果岭别墅名流圈层主力客群辐射合肥及全省高端客户竞争突围本案毗邻悠然南山，项目内部无高尔夫球场及小球训练中心等硬件配套。所以，本案需最大化挖掘自身优势、营销造势、吸引客源、抢夺客源，将是未来营销攻关的重点。项目本体研究项目客户定位三、项目营销定位第三部分

项目资源占有项目核心优势界定项目资源占有本案占据优质自然资源、需要打造超越市场品质和层次、代表六安上流阶层尊贵生活方式和圈层特征的高端别墅。项目位于六安城市未来发展重点区域，坐落于六舒路原六安市粮食储备库，南接310国道、北通规划中的合六城际快速通道。项目西邻六安目前体量最大的兴茂·悠然南山别墅度假群、六安首个高尔夫球场及安徽小球训练基地。距离六安市区10分钟车程，距离市区中心约6公里。项目资源占有南山御园别墅项目周边目前在开发的房地产项目有兴茂·悠然南山、元和山庄老年公寓以及项目对面的安置小区，处于在售或者在建状态，周边基础配套暂不完善，短时间内不能给予客户一定信心。前期本项目的配套将依赖于兴茂·悠然南山的内部配套设施，及本项目的后期商业配套。项目至周边县市交通较为发达，至市区的六舒路拓宽计划正在规划当中，未来区域整体形象及交通将会更加便捷。项目周边未来发展较为乐观，合六城际快速通道即将开通，在建项目兴茂以及元和山庄均以旅游地产为主题，南山片区未来将可能成为旅游地产集群、六安高端豪宅以及别墅产品高尚典范，但需要很长周期的市场培育阶段。项目客群定位从悠然南山的现有别墅购买群体来看，客户主要来源于六安市区及下属县市，大型民企高管及私企业主为购买别墅的主要群体，同时皖西地区、合肥周边地市的私企老总及高管。我们的客户是谁？以“小面积独立空间”锁定首置客层建筑形态是关键。以“空间+环境”所定首置及首改客层占有资源是关键。以“空间+成熟”锁定再改客层享受资源是关键。以“俯视众人”锁定顶端客层终极居所或收藏置业。200-300万主流型300万以上高端型100万以下经济型100-200万门槛型本案客源层级六安豪宅客群金字塔结构示意图项目客群定位从六安现有别墅客群构成及本案特质等综合判断，本案主力客户定位：瞄准市区拓展下级县城，辐射周边地市的最高端群体，应重点关注私企业主、民企高管、部分政府官员及衣锦还乡高端偶得客户群体。项目客群定位第四部分四、推广策略排布（如何引导客户并促进成交？）依托自然性资源占有优势改造居住环境、提升产品力，形成与高端住宅产品明显区隔，从而满足日益增长的财富阶段的层峰需求。凭借南山的优质未来人居环境，以小球基地，高尔夫球场等现有的硬件优势，塑造本案定制化别墅区特有的高端形象。创意型的制造卖点，进行媒体炒作，通过事件营销，树立定制化别墅标杆，开创六安高端豪宅之先河。通过体验式营销建立口碑，增强客户信心，以口碑为基础结合媒体宣传造势，完成项目的可持续性销售。依势借势造势顺势而为推广策略定制化高端豪宅的营销思路不同于普通住宅类及普通别墅产品，既要注重拉高形象力的塑造，又要注重产品力品质的物质性高需求的体验以及隐藏其中的深层次的高精神性需求的满足，因此本案的营销总体思路是：以高调性推广塑造定制别墅形象标杆以资源稀缺性突出产品核心优势以产品力提升丰富项目价值感知以体验式营销满足客户心理需求以多渠道战略解决目标客源导入

营销总攻略以分批次层级式推售实现高溢价推广策略策略分三解推广策略高调起三势，形三象为先三，大众三与小众三传播联三合出击三。体三验策略现场为三王，放三大细节三，重视三体验，三销售服三务动线三，情景三式说辞三。客户策略圈层影三响与渠三道拓展三相结合三，精准三制导，三保障客三源。推售策略分批次三限量层三级式推三售，优三弱产品三搭配组三合，追三求溢价三。策略分三解凡豪宅三，形象三力是第三一营销三力。本案要三以开创三并代言三六安城三市高端三的定制三化别墅三精神为三己任，三必须高举高三打，通过三强势推三广，建三立豪宅话三语权，奠定三六安定三制化别三墅第一三意象。整体推三广应以三高基调三姿态，三主打形三象牌，三传递高三品质生三活，满三足目标三客户心三理需求三。高调性面市高姿态占位高形象自诩高价值传递别墅三价三值观推广基三调大众媒三体造势高调推三广，高三端占位全城及三周边覆三盖，领三袖印象小众媒三体渗透客群锁三定，精三准细分分众传三播，口三碑速递+线上与三线下协三调配合三，大众三媒体和三小众媒三体紧密三结合。户外广三告牌（三主形象三）报纸（三传递项三目动态三与价值三）论坛、三发布会三、推介三会（营三造产品三标杆）大型主三题活动三（塑造三声誉、三营造热三点）大众营三销树声三誉小众营三销做沟三通在六安三星级酒三店大堂三展示推三介，如三皖西宾三馆、沃三尔特酒三店高端杂三志、楼三市专刊高档直三邮函、三客户通三讯专有圈三层：高三端会所三、俱三乐部、三银行客三户等媒介通三路销售阶三段及分三期运行三计划预备阶段2013.8月~9月初蓄水阶段2013.12月-2014年1月8日公开销售阶段2013.1.8~2014.2月底强销阶段2014.3月~2014年8月持续阶段2014.9月~2014.12月收尾阶段2015.1月以后推广策三略住宅销三售排期准备案前销售工作，落实各项销售道具聚焦人气，积累客源完成积累客户成交，挖掘新客户进场

唤起新老客户关注，进行花园洋房销售消化前期客户，销售滞后余屋消化最后余屋，完成最后签约

1销售运三行流程三一201三3年8月9月10月12月-1月预备阶三段时间：8月-11月确定三广告企三划方案三，与甲方三沟通需三配合事三宜。做三好外接三待，人三员招聘三与培训，三项目前三期宣传三工作，三为销售三蓄水做三准备。项目接三手确定资三料入场，三及项目三前期宣三传阶段策三略分解聚集人三气积累三客源10月中旬三外接待三投入使三用。甲三方配合三销售资三料的确三认和准三备，此三阶段主三要媒体三为户外大牌、三灯箱广三告、工三地围墙三、报纸三、网络三、短信三、SP活动、三道旗。三主要诉三求为前三期楼盘三形象宣三传。推广策三略销售运三行流程三二201三4年1月8日2月10日春节3月5月6月一期公三开销售7栋共32套，面三积1.4万㎡项目开三盘阶段策三略分解公开销三售阶段三强三销阶段三一开盘前三现场售三楼处落三成，样三板房及三景观展三示区正三式完工三，紧密三配合一三期的公三开销售三。主要三通过户三外、短三信、报三纸、网三络、夹三报、派三报、SP活动、三灯箱、三等广告三媒体全三方位宣三传本案三的隆重三公开，三大打品三质牌，三高贵，三强势吸三引每一三个有购三房需求三客户的三眼球。推广策三略销售运三行流程三三201三4年9月10月12月1月强销阶三段二阶段策三略分解强销阶三段二本阶段三首批的三销售为三本案的三名声及三产品在三客户心三中的影三响奠定三了基础三，同时三，随着三工程进三度逐步三完善。三主要媒三体以户三外、短三信、派三报、夹三报、灯三箱、SP活动为三主，强三化销售三力度，三稳中求三胜。样三板房实三景体验三，尽显三尊荣与三高贵。三巩固老三客户，三开拓新三客户。推广策三略预备阶三段细则——准备案三前销售三工作，三落实各三项销售三道具行销时三间：201三3.8月——9月推广策三略2此阶段三是本项三目销售三案前的三准备阶三段，充三分做好三开案前三的销售宣传预三备工作三。为后三续销售三启动阶三段全面三铺垫。工作事三项主要三由本公三司与甲三方积极三配合，三完成案三前各项三工作任务。企划目三的推广策三略类别工作项目1.LOGO2.销平/销海3.阶段海报/DM4.VI系统（名片/信封/信纸/文件夹/纸杯/手提袋）5.公开媒体计划6.楼书（产品楼书以及电子楼书）7.展板8.工地围板及路牌9.引导旗、横幅10.会所建议、样板房建议、售楼处选址、外接待包装建议、营销方案建议11、售楼车设计12、家俱配置图13、沙盘模型制作14、售楼车设计阶段主三要工作三一推广策三略类别工作项目市区接待1.外接待寻点2.市区接待中心装修设计3.模型4.门头字体、巨型看版、室内看板5.LOGO墙、销控台6.销售桌椅以及办公用具7.电脑、空调等设备8.电话类别工作项目现场表现1.现场接待中心设计施工（建筑风格设计/室内装修设计/）2.示范屋、示范组团3.灯箱（室内/外）4.LOGO墙5.销售桌椅以及办公用具进场6.音响空调等设备7.室内外绿化(含样板区)8.电话阶段主三要工作三二推广策三略类别工作项目业务执行1.DM名单收集（客户接待）2.派/夹报计划3.销讲资料（答客问）4.销售讲习5.定价原则6.价目表(底价、表价)7.付款方式8.按揭及付款索引9.预约单10.样本合同11.人员进驻（招募/培训/接待）12.内部认购推广策三略阶段主三要工作三三201三3.1三2月—20三14.三1月8日行销时三间工程进三度售楼处三和样板房动三工蓄水阶三段细则——聚焦人三气，积三累客源六安高三尚生活三别墅社三区的炒三作及项三目知名三度的提三升推广策三略3利用项三目正式三亮相和三开放的三时期，三充分制三造楼盘三声势，三展开宣三传、扩大市三场影响三力。通过举三办相关三通路造三势来吸三引六安三本地客三户关注三、至电三咨询，并三促成意三向客户三预约，三聚集人三气。策划目三的推广策三略文线武线文武双三作策略以文字三叙述为三主，采三用户外三看板，三灯箱，三道旗，三报纸、三网络、三短信、三公交车三、将产三品形象三概念推三出，配三合软新三闻辅助三，挖掘三全市范三围最大三客源量举办老三爷车巡三游、品三鉴红酒三、法国三歌剧体三验等，三塑造高三层次消三费群体三的口碑三及对本三项目的三了解和三认，可三引起市三场关注推广方三案现场售三楼处外三树立大三型精神三堡垒抢三眼于周三边楼盘推广策三略先炒作三地段，三再结合三项目的三工程进三度来宣三传品质三，突出三项目在三区域内三的高贵三、健康三、尊荣三性。地中海三法式建三筑风格三、样板三房、配三套会所三、从而三迅速建三立起良三好口碑三和绝佳三市场认三同感。推广步三骤推广策三略地段处三于政府三规划的三南山风三景区核三心区域三，结合三目前的三自然景三观，在三销售时三，根据三项目的三工程进三度，重三点突出三项目的三各个卖三点。以新闻三形式进三行相关SP活动，三先以六三安首席三高尚生三活别墅三社区新三概念为三宣传起三点，引三出将出三现的别三墅住宅三项目开三发，通三过强势三的新闻三活动聚三焦市民三目光。通过外三接待的三对外开三放，即三对本产三品的特三征开始三做报纸三软硬广三告的形三象预告三，引导三性推出三六安高三尚别墅三住宅区三的产品三概念。三阐述本三案的住三宅规划三，高档三次、生三态性的三居住特三征。引三起目标三高端市三场对本三项目的三关注。媒体推三广策略推广策三略活动目三的：1、确定三预定客三户，发三放VIP卡。2、详细三解读南三山御墅三，强化三浪漫优三雅调性三。3、项目三品鉴，三口碑相三传。4、客户三蓄水。活动地三点：六三安知名三酒店活动对三象：本三案意向三客户活动内三容：1、收取三定金。2、发放VIP卡。3、发放三项目资三料。4、品鉴三红酒。5、项目三详细介三绍。6、看房三班车，三现场参三观。活动推三广SP活动一201三4-1月1日品鉴红三酒，品三赏南山三御墅——客户预三定红酒三会广告配三合：三报纸预三约稿、三户外画三面更换三、短信三、夹报三、网络三、公交三车体及三站台六安首三席高尚三生活别三墅区——正式预三约推广策三略活动目三的：1、巩固三客户，三继续蓄三水。2、迅速三传播售三楼处地三址。3、扩大三产品影三响力。4、详细三解读南三山御园三，强化三浪漫优三雅调性三。5、参观三现场，三口碑相三传。活动地三点：现三场售楼三处活动对三象：所三有意向三客户活动内三容：1、公开三售楼处三。2、公开三样板房三和试点三景观带三。3、品尝三葡萄酒三、听取三红酒知三识。4、欣赏三法式高三档家居三及庄园三景观。5、品尝三法国冷三餐。6、现场三参观香三颂湾。7、发放三项目资三料。广告形三式配合三：户外三画面、三短信、三夹报、三网络、三公交车三体及站三台六安首三席高尚三生活别三墅区——火爆预三约活动推三广SP活动二1月下旬体验原三味法式三尊贵样三板房，三尽在南三山御园推广策三略户外：三应全部三落实，三内容根三据产品三形态，三通过户三外和现三场广告三吸引受三众视线三，增加三项目形三象基调三，冲击三客源视三线和心三理。夹报、三派报、三网络、三短信：三利用小三众媒体三有针对三性的寄三发给客三户，内三容以产三品形象三与初步三产品力三为主，三促成有三效客户三的来电三登记或三预约。灯箱，三报纸，三媒体软三文：三大面积三捕捉客三户，找三出主流三客户的三所在区三域媒体通三路推广策三略总销售三面积1.4万平米三，预计三共回收三资金100三00万元。三广告预三算为总三销金额三的1.0三-1.三5%，则总三的广告三费用为100三-15三0万。媒体费用预算表分阶段费用（万元）所占总费用的比例蓄水阶段50%公开销售阶段15%强销阶段一10%强销阶段二10%持续阶段10%收尾阶段5%合计100-150万100%蓄水阶三段投入三媒体费三用为总三费用的50%左右。10月份进三外接待三售楼处三，并开三始蓄水三工作，三大量的三媒体投三放配合1月的开三盘工作三。预计第三一期推10套，在前期1个月蓄三水阶段三，配合三“炮轰三”效果三的包装三推广，三力争开三盘当月三售出60%，为后三期销售三铺下坚三实基础201三4年1月—三201三4年2月底行销时三间工程进三度公开销三售推广三细则——完成积三累客户三成交，三挖掘新三客户进三场推广策三略1月前样三板区和三景观示三范区完三成4企划目三的以南山三御墅的三正式公三开为第三一波强三势推广三，将当三天和一三周内现三场成交三的火爆三场面和三销售量三做最大三宣传，三持续吸三引广泛三新客户三进场。开始对三项目整三体形象三进行阐三述，通三过现场三工程进三度逐日三完善，三加大力三度炒作三地块及三生态居三住环境三，样板三房及部三分景观三出样，三以直观三效应提三升南山三御墅整三个高格三调品质三的价值三，建立三客户强三大信心三度，引三起最大三一波销三售高潮三。通过特三定通路三的客源三再发展三六安多三区域推三广，利三用传统三节日挖三掘大量三客户。推广策三略推广策三略：点三、线、三面全面三出击战三略点：进三行客源三针对性三重点攻三击，对三六安本三地客户三“无孔三不入”三进行多三点通路三宣传。线：围三绕产品三高档次三住宅持三续多角三度宣传三，通过NP软硬广三告和SP活动塑三造产品三高档路三线。面：举三行多区三域展示三宣传活三动，扩三大宣传三面，将三客源面三扩大到三最大限三度。推广方三案推广策三略通过大三型开盘三活动对三南山御三墅的盛三大公开三进行强三力造势三，配合三报纸宣三传增加三效应，三延续之三前蓄水三期已形三成的购三买市场三影响力三，以正三式推出三作为新三一轮宣三传的起三点。通过海三报/DM和报纸三针对南三山御墅三产品特三点进行三多角度三诉求，三并对发三展商品三牌和已三经出现三的样板三房、部三分景观三做初步三诉求。从六安三主要客三源区域三转而进三行其它三区域的三户外广三告发布三，派发三外区域三海报，三开始利三用传统三节日对三本案的三有效客三户做特三定通路三的宣传三。推广步三骤推广策三略推广活三动SP活动一活动主三题：企业家三联谊会活动对三象：金三安区、三中店、三私营业三主为主三和城南三片区公三务员活动地三点：六三安高级三酒店8月初锁定目三标客户推广策三略1、邀请三开发商三领导和三镇政府三领导讲三话，随三后进行三产品、三物管说三明会，三对产品三做以详三细说明三。2、全体三私营业三主和公三务员等三目标客三户，活三动当天三全部邀三请至现三场，进三行产品三的宣讲三，让每三一位到三场嘉宾三都了解三本案的三产品，三进一步三激发他三们对高三贵生活三的向往三。3、针对三到场的三嘉宾进三行抽奖三活动，三并配合三一些与三项目和三产品有三关的有三奖问答三，寓学三于乐，三强化产三品的宣三传力度三。4、针对三意向强三的客户三进行现三场登记三，调动三所有嘉三宾的情三绪。广告配三合：户三外、NP、网络三、报纸三、短信三：开盘盛三事·名流盛三世——六安首三席高三尚生活三别墅区仅32户精英三，落户三南山御三墅——南山御三园即将三公开热三销……企业家三联谊会推广策三略活动内三容：推广活三动SP活动二活动主三题：南山御三墅开盘三典礼暨三首批业三主签约三仪式活动对三象：预三约、登三记客户三，意向三客户活动地三点：售三楼处1月下旬强势出三击，迅三速征服三市场推广策三略1、邀请三开发商三领导和三镇政府三领导进三行开幕三仪式剪三彩并讲三话，随三后进行三产品、三物管说三明会，三对产品三做以详三细说明三。2、全体三预约客三户公开三当天全三部邀请三至现场三，进行三签约手三续，以三酒会形三式进行三签约，三每一位三客户签三约完毕三，即刻三进行5分钟狮三舞表演三予以庆三祝，并三在场人三员鼓掌三庆贺，三以渲染三气氛，三给予客三户最大三的荣誉三满足。3、邀请三领导颁三发业主三荣誉证三书和金三钥匙，三并进行三新闻记三者随机三采访，三在满足三业主心三理的同三时，通三过现场三的新闻三报导刺三激潜在三购房者三。4、登记三业主名三字，制三作入户三铭牌，三制作成三指示系三统放置三在社区三组团入三口处，三以通过三对业主三的至上三礼遇的三形式来三打动意三向客户三购买心三理。5、当天三签约客三户奉送三礼品和三参加丰三厚礼品三抽奖活三动，将三当天气三氛掀起三最高潮三。6、针对三当天盛三况进行三媒体炒三作和新三闻报道三，持续三挖掘潜三在买家三。广告配三合：户三外、NP：开盘盛三事·名流盛三世——六安首三席高三尚生活三别墅区仅32户精英三，落户三南山御三墅——南山御三墅公开三热销，三稀有席三位减少三中……南山御三墅开盘三典礼暨三首批业三主签约三仪式推广策三略活动内三容：户外、三报纸：三名流生三活·看齐南三山御墅六安的三骄傲，三尊贵的三家园！南山御三墅，名三流、时三尚、生三态、生三活主张……产品力三诉求（三地段发三展/建筑品三质/景观庭三园/配套设三施……）现三场实景三诉求广告主三题此阶段三广告总三线：众三星捧月三，精英三荟萃。三一座高三品质，三高品位三，名流三向往的三纯生态三生活领三地。推广策三略强销阶三段一三细则——唤起新三老客户三关注，三进行新三二波销三售201三4年3月——2三014年8月行销时三间工程进三度随着景观带三完成及房屋三实景落三成预计第三二批推三出12套（以老客三户带动三新客户三及新客三户的主三动需求三，力争三第二次三当日售三出20%）推广策三略5消化公三开后累三积的客三户，以三房屋实三景刺激三观望买三家，进三行新客三户积累三。1、通过三景观实三景及景三观带的三逐渐落三成，将三产品与三之结合三，把高三尚、生三态、尊三贵的生三活方式三完全展三现。2、结合三工程进三度，举三办相应三高档次三高格调SP活动，三将六安三首席高三尚生活三别墅区三领地氛三围充分三演绎出三来。企划目三的推广方三案推广策三略：演三绎化策三略推广策三略通过报三纸、DM、短信三、网络三、户外三将第二三波段的三房源信三息推出三，促成三公开期三未能购三到房源三的客户三和新累三积客户三成交，三并对热三销情况三和现场三实景进三行描述三，引起三市场再三一次关三注，为三后阶段三蓄水。通过举三办现场三活动，三将客户三引至现三场，以三直观效三应带来三的直观三感受，三提升楼三盘品质三；举办SP活动，三营造专三属服务三场景和三优美生三活的演三绎。推广步三骤推广策三略推广活三动活动主三题：名人座三谈活动三，参观三样板房三，红酒三品鉴活动主三题：品三酒游园三会活动内三容：利三用样板三景观和三小区景三观的落三成，举三办烧烤三、文艺三表演活三动。3月201三4年5月推广策三略广告主三题报纸稿三要点产品力三诉求实景诉三求广告总三领：看三得见的三品质生三活，体三验得到三的生态三小区生活方三式诉求建筑品三质看得见三的生活高尚邻三里/社区风三貌推广策三略继续以三户外、三短信、三网络、三夹报为三主，保三持报纸三广告频三次，广告通三路推广策三略持续阶三段——消化前三期客户三，销售三滞后余三屋201三4.9三~20三14.三12月底201三4.9月—20三14.三12月底行销时三间工程进三度现房实三景逐渐三落成本阶段三推出少三量新房三源，主三要是去三化之前三一批、三二批剩三余房源三的同时三以本阶三段老客三户带动三新客户三及新客三户的主三动需求三，制定三一系列三的老客三户带新三客户的三优惠鼓三励措施三，促进三成交，三做好最三后几栋三房子的三销售。推广策三略6企划目三的加大现三场实景三样板房三、样板三景区、三景观的三宣传，三重点展三现未来三居住此三地的尊三荣、生三态、时三尚的品三质生活继续利三用老客三户带新三客户实三行优惠三的销售三策略实三行贵族三一族聚三居的生三活圈树立产三品个性三品牌和三发展商三品牌，三加深在市场的三知名度三。推广策三略推广方三案互动策三略通过与三客户层三次相关三的大型三活动，三呼应生三态理念三，促成三销售行三为，形三成有效三活动继续通三过有效三的老客三户带动三新客户三实行双三惠的策三略进行三直销活三动，形三成社会三与客户三的互动三，消化三房源通过企三业与社三会、企三业与客三户的三三方互动三活动，三建立企三业品牌推广策三略通过网三络、户三外、短三信、夹三报广告三宣传项三目的更三新信息三和活动三信息以活动三建立产三品与发三展商的三品牌形三象，侧三重物业三管理品三牌的引三入，树三立高品三质生活三景象。步骤同时寄三发DM，客户三信等，三通过实三景和活三动充分三阐述尊三荣、时三尚、生三态的居三住区推广步三骤广告主三题户外、三夹报、三短信、三网络要三点：产三品力诉三求，生三活方式三诉求实景/房型/产品口三碑/发展商三品牌推广策三略媒体组三合保持短三信、派三夹报频三次更换户三外广告三内容联合六三安当地三媒体，三争取高三收入人三群的有三效名单三，通过三特殊通三路派发DM。推广策三略行销时三间：201三5年1月份后收尾阶三段细则——消化最三后余屋三，完成三最后签三约处理前三期剩余三房源推广策三略7企划目三的广告主三题广告通三路销售最三后余屋三，完成三最后签三约动作三。产品谢三幕，对三发展商三品牌和三产品品三牌做全三面诉求三，加深三品牌知三名度。户外、三客户信三、短信三、夹报三、网络推广活三动活动主三题：南三山御墅三业主答三谢会，三联谊晚三会推广策三略五、附三录（合三作方式三）合作方三式模块1：项目三整体营三销策划市场调三查及研三究项目产三品定位三、形象三定位规划设三计方案三建议：三建筑形三式、户三型面积三及配比三、户型三设计建三议销售策三略建议三：①销售三阶段划三分及策三略②三销售价三格建议三③团三队组织三架构及三管理建三议推广策三略计划三制定模块2：项目三广告表三现项目形三象log三o设计VI应用设三计：项三目名片三、胸牌三、纸杯三等各式平三面稿企三划设计三完稿①三横幅、三旗帜、三车厢、三灯箱、三围墙、三户外设三计完稿三②楼三书、折三页企划三设计完三稿③DM、海报三企划设三计完稿其他与三个案相三关之广三告媒体三规划设三计或设三计事宜模块3：项目三销售管三理销售团三队组建三、培训三、考核三及管理销售策三略执行三及控制各项销三售表格三制定销售计三划及回三款销售团三队激励收费标三准：基三本佣金三点2%；前期三策划4万元/月，进三入后期三销售阶三段可返三还上启智三地简介“上启三智地”三全称为三“上海三启行房三地产营三销策划三有限公三司”，三隶属于三“无锡三太湖世三家集团三”，201三1年由集三团公司三营销部三改制而三来，成三为一家三集房地三产前期三咨询、三营销策三划、销三售代理三、广告三企划、三投融资三服务于三一身的三房地产三综合性三服务机三构。公司发三展历程三中先后三成功策三划销售三了，无三锡地区三的太湖三世家别三墅、世三家名门三花园、三书香桃三苑、长三江金岸三、湖境·城市经三典（新三联家园三），南三京地区三的金宁三广场、三百合园三，苏州三地区的三姑苏世三家、以三及太仓三世家英三伦、新三沂太湖三东郡、三盐城莱三茵半岛三等众多三城市经三典项目三。“上启三智地”三得享太三湖世家三集团在三房地产三开发、三物业管三理、建三筑工程三、金融三贷款、三投资贸三易、等三行业的三资源，三同时与三规划设三计院、三大型知三名开发三商、金三融机构三、各类三媒体等三保持良三好的合三作关系三，在行三业资源三、媒体三资源、三客户数三据资源三上具有三领先优三势。公司主三创人员三均具有10余年的三开发操三盘经验三，同时三凝聚了三一批房三地产营三销领域三中优秀三的营销三人才和三务实敬三业的专三业团队三，凭借三专业的三操盘手三法和丰三富的实三战经验三，创造三了诸多三优异的三销售业三绩，同三时也奠三定了公三司作为三一线地三产服务三机构的三核心竞三争力。上启智三地以“三专业解三决地产三难题、三提高资三本时间三价值、三降低市三场风险三、优化三资源配三置，并三实现客三户利益三最大化三”为宗三旨，凭三借专业三和信誉三赢得客三户的尊三重并实三现利益三。现已三发展为三智力密三集与人三才密集三于一体三的房地三产专业三服务机三构，并三凭借优三越的资三源整合三能力，三迈入规三模化、三品牌化三、跨越三式发展三的新阶三段。经典项三目9、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三47:三40三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍见三翻疑梦三，相悲三各问年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他乡三生白发三，旧国三见青山