房地产经济学谢经荣第二章

第二章地租理论

(rental)

古典经济学时期流行的地租理论，是地租剩余理论。该时期的地租论点是：地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余，剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置和肥沃程度。第一节古典经济学的地租理论一、威廉·配第的地租理论

地租是一块土地的耕作者从他的收获之中扣除了自己的种子、口粮及换取其他生活必需品所需要的产品部分后剩下的谷物，即所得到的剩余就是这块土地一年的地租。靠近人口稠密地方的土地，相对于土质相同而距离较远的土地，由于土地产品运输费用的节约，能产生较多的地租。如果用更多的劳动改良土地，使土地丰收，地租会因收成的增加超过所使用劳动的增加而上涨。谷物需求增加，价格即上涨，因而生产谷物的土地的地租也上涨。二、亚当·斯密的地租理论地租是使用土地的代价，它是在保证租地人取得对所垫付资本的足够补偿，并获得平均利润的前提下，按照土地实际情况支付给地主的最高价格。地租在很大程度上并非地主改良土地所投入资本的利润或利息。地租成为商品价格构成部分的方式不同于工资和利润。地租随土地肥沃程度不同而不同，也随土地位置的不同而不同。谷田和牧场的地租支配其余一切耕地的地租。煤矿能否提供地租，取决于它的产出力和位置。三、詹姆斯·安德森的地租理论土地肥沃程度的差异，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因。地租同农业的绝对生产率毫无关系。在不同生产条件下生产出来的等量产品具有同一的市场价格，是形成地租的前提。由土地改良投资造成的土地生产力，会同土地的“自然”生产力融合在一起，从而提高地租。对一块土地的不断耕种，也能改良土地。四、李嘉图的地租理论地租是为使用土地原有的和不可摧毁的生产力，而付给地主的那一部分土地产品。土地数量的有限性和质量的差异性，是支付地租的原因。谷物价格高不是为了支付地租，相反，支付地租倒是因为谷物价格高。矿山的租金和地租一样，都是产品价格高昂的结果，而绝对不是它的原因。

五、古典经济学对地租属性的认识该时期的地租观点是，地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余。工资和利润的高低是造成农产品价格高低的原因，价格高低又引起地租的高低，所以地租高低是农产品价格高低的结果。土地面积的有限性、不可移动性和土地质量的差异性是产生地租的原因。土地肥沃程度和位置的不同产生地租的差异。地租是为使用土地原生产力而支付给地主的那一部分产品。

一、资本主义地租的实质

资本主义地租，是租地农场主为取得土地使用权，而支付给土地所有者的超过平均利润的那一部分剩余价值。土地所有权的垄断是资本主义生产方式的历史前提。土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经济形式。第二节马克思的地租理论绝对地租地租级差地租

与土地等级相联系的地租形式

农业资本家无论租种好地还是坏地，都绝对必须向土地所有者缴纳的地租地租的形式二、级差地租级差地租是产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入到该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。根据级差地租形成的条件不同，又可以分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式。级差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。级差地租Ⅱ是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。

级差地租第Ⅰ形态第Ⅱ形态

资本主义级差地租的形式级差地租形成的条件、原因和来源劳动生产率高个别生产价格低低于社会生产价格超额利润劳动生产率低个别生产价格高社会生产价格级差地租优等地中等地劣等地级差地租的形成土地等级单位面积粮食产量(吨)成本投入(元)平均利润(元)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租(元)全部产品每吨每吨全部产品劣等地410020中等地510020优等地610020120120120302420303030120150180—3060形成的条件：土地的肥沃程度、距离市场远近的程度不同形成的原因：土地的资本主义经营垄断来源：农业工人创造的剩余价值级差地租形成的条件、原因和来源级差地租第一形态(级差地租Ⅰ)

由等量资本投入肥沃程度或地理位置不同的地块上所产生的不同生产率而形成的级差地租级差地租第二形态(级差地租Ⅱ)

在同一块土地上连续投资所产生的不同生产率而形成的级差地租

级差地租Ⅱ的形成土地等级成本投入(元)单位面积粮食产量(吨)平均利润(元)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租(元)全部产品每吨每吨全部产品ⅠⅡ劣等地100412030301200优等地100追加1006520120120202430301801506030级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的关系：级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段。从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。三、绝对地租绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断所取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成地租。资本主义农业绝对地租的来源：由于资本主义农业有机构成低于社会平均资本的构成，在对劳动的剥削程度相等时，将会比等量的社会平均资本生产出更多的剩余价值，从而生成出更多的利润。

价值社会（一般）生产价格个别生产价格绝对地租级差地租土地肥沃程度逐渐递增单产价格图2—1绝对地租概念四、垄三断地租垄断地三租是由三产品的三真正垄三断价格三带来的三超额利三润转化三而形成三的地租三。垄断地三租可以三分为两三种：由于土三地所有三权垄断三，不付三地租在三未耕地三上进行三投资受三到限制三，以至三土地产三品按照三高于它三们价值三的垄断三价格出三售，由三此而形三成超额三利润转三化为地三租。由于某三一土地三的独特三的自然三特性，三所生产三出的产三品具有三较好的三口味或三其他质三量特征三，以至三于能够三以超出三价值基三础的垄三断价格三出售，三由这种三垄断价三格产生三的超额三利润转三化为垄三断地租三。生产部门c+vm’100%剩余价值平均利润产品价值生产价格绝对地租工业80+20100农业60+4010020402020120140120120-20绝对地三租形成三的条件三、原因三和源泉绝对地三租产生三的条件三是农业三资本有三机构成三低于社三会平均三资本有三机构成绝对地三租产生三的原因三是土地三私有权三的垄断绝对地三租来源三于农业三工人创三造的剩三余价值绝对地三租产生三的条件三、原因三和源泉五、建三筑地段三地租和三矿山地三租建筑地三段地租三和一切三非农业三用地的三地租一三样，是三由真正三的农业三地租调三节的。三位置对三其级差三地租具三有决定三性的作三用。矿山地三租的决三定方法三和农业三地租是三完全一三样的。一、边三际生产三力地租三理论投入土三地的资三本和劳三动，是三由陆续三使用的三等剂量三构成的三。在陆三续投入三的过程三中，陆三续使用三的各个三等剂量三所产生三的报酬三会出现三递增、三递减或三者增减三交替的三过程。三我们把三所产生三的报酬三刚好与三耕作者三的生产三费用相三等的剂三量，称三为边际三剂。它三所产生三的报酬三称为边三际报酬三。投入三土地的三总剂量三数乘以三边际报三酬，得三到所投三入资本三和劳动三的一般三总报酬三。所投三入资本三和劳动三产生的三总报酬三，超过三这个一三般总报三酬，超三过的部三分就是三土地的三剩余生三产物，三在一定三条件下三转化为三地租。第三节三新古三典经济三学的地三租理论图2—2边际生三产力地三租的形三成efghcdbaa′o资本和劳动投入量报酬量△d二、稀有三地租和三级差地三租如果地三租被看三成土地三服务总三价值，三超过所三有土地三在按照三边际利三用时所三提供的三总服务三价值的三差额时三，地租三就是级三差地租三。土地所三提供服三务的价三格，由三服务总三量的自三然稀缺三性和对三这些服三务的需三求即供三求来决三定，而三地租最三容易被三看成这三种稀缺三价格总三量和产三品生产三成本总三量之差三，因此三它一般三又被视三为稀有三地租。三、城三市地租城市地三租等于三位置地三租加上三农业地三租。四、准三地租准地租三是指从三人类制三造出来三的特定三生产工三具中获三得的收三入。即三任何无三供给弹三性的生三产要素三都能得三到或多三或少具三有地租三性质的三收入。五、地三租与土三地产品三价格的三关系地租是三不是决三定价格三的成本三，取决三于我们三是从一三个企业三、一个三小的行三业，还三是一个三大的行三业或整三个经济三范围的三角度来三看问题三。一、城三市级差三地租城市土三地的空三间位置三，包括三交通便三捷程度三、基础三设施完三善程度三、集聚三程度、三地质水三文状况三、环境三等区位三因素，三是影响三城市级三差地租三的决定三性因素三。城市级三差地租Ⅰ：由土三地位置三引起的三相对较三高的利三润，在三一定条三件下，三会转化三为地租三。城市级三差地租Ⅱ：连续三投资直三到建筑三边际，三由此产三生的建三筑产品三总价值三与总建三筑生产三成本之三间的差三额，构三成业主三的超额三利润。三这一利三润在一三定条件三下转化三为地租三。第四节三城三市地租三理论二、城三市绝对三地租城市绝三对地租三是在土三地使用三权和土三