房地产项目开发建议与计划

项目开发建议与计划

项目投资分析一、

项目周边环境分析１、项目土地性质调查※

地理位置※

地质地貌状况※

土地面积及其红线图※

七通一平现状２、项目用地周边环境调查※

地块周边的建筑物※

绿化景观※

自然景观※

历史人文景观※

环境污染状况３、地块交通条件调查※

地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划※

项目对外水、陆、空交通状况※

地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状４、周边市政配套设施调查※

购物场所※

文化教育※

医疗卫生※

金融服务※

娱乐、餐饮、运动※

生活服务※

游乐休憩设施※

周边可能存在的对项目不利的干扰因素※

历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势判断

１、宏观经济运作状况：※

国内生产总值1)

第一产业数量2)

第二产业数量3)

第三产业数量4)

房地产所占比例及数量※

中国房地产开发业景气指数※

国家宏观金融政策1)

货币政策2)

利率3)

房地产按揭政策※

固定资产投资总额1)

全国及项目所在地2)

其中房地产开发比重※

社会消费品零售总额※

商品零售价格指数1)

居民消费价格指数2)

商品住宅价格指数※

中国城市房地产协作网络信息资源利用２、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规※

项目所在地的居民住宅形态及比重※

政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规※

政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规※

短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划３、项目所在地房地产市场总体供求现状４、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异５、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现６、商品住宅客户构成及购买实态分析※

各种档次商品住宅客户分析※

商品住宅客户购买行为分析

三、项目SWOT分析１、项目地块的优势２、项目地块的劣势３、项目地块的机会点４、项目地块的威胁及困难点四、项目市场定位１、类比竞争楼盘调研※

类比竞争楼盘基本资料※

项目户型结构详析※

项目规划设计及销售资料※

综合评判２、项目定位※

市场定位1）区域定位2）主力客户群定位※

功能定位※

建筑风格定位五、项目价值分析１、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念※

商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

※

类比可实现价值决定因素1）类比土地价值：地段资源差异☆

市政交通及直入交通的便利性的差异☆

项目周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异☆

周边市政配套便利性的差异2）项目可提升价值判断☆

建筑风格和立面的设计、材质☆

单体户型设计☆

建筑空间布局和环艺设计☆

小区配套和物业管理☆

形象包装和营销策划☆

发展商品牌和实力3）价值实现的经济因素☆

经济因素☆

政策因素2、

项目可实现价值分析※

类比楼盘分析与评价※

项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析2）项目类比价值计算六、项目定价模拟

1、类比价值算术平均法2、有效需求成本加价法※

分析有效市场价格范围※

确保合理利润率，追加有效需求成本价格

3、运用以上两种方法综合分析确定均价七、项目投入产出分析１、

项目经济技术指标模拟※

项目总体经济技术指标※

首期经济技术指标２、

项目首期成本模拟※

成本模拟表及其说明３、

项目收益部分模拟※

销售收入模拟1）销售均价假设根据项目价格模拟中确定的均价进行销售收入的模拟2）销售收入模拟表※

利润模拟及说明1）模拟说明2）利润模拟表※

敏感性分析1）可变成本变动时对利润的影响2）销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式１、项目风险性评价※

价值提升及其实现的风险性１）项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值２）

项目形象包装和营销推广是否成功２、

资金运用的风险性※

减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本※

对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼３、

经济政策风险※

国际国内宏观经济形势的变化※

国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九、开发节奏建议１、

影响项目开发节奏的基本因素※

政策法规因素※

地块状况因素※

发展商操作水平因素※

资金投放量及资金回收要求※

销售策略、销售政策及价格控制因素※

市场供求因素※

上市时间要求２、

项目开发节奏及结果预测※

项目开发步骤※

项目投入产出评估※

结论项目规划设计一、总体规划１、

项目地块概述※

项目所属区域现状※

项目临界四周状况※

项目地貌状况２、

项目地块情况分析※

发展商的初步规划及设想※

影响项目总体规划的不可变的经济技术因素※

土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避※

项目市场定位下的主要经济指标参数３、

建筑空间布局※

项目总体平面规划及其说明※

项目功能分区示意及说明4、

道路系统布局※

地块周边交通环境示意１）

地块周边基本路网２）

项目所属区域道路建设及未来发展状况※

项目道路设置及其说明１）

项目主要出入口设置２）

项目主要干道设置３）

项目车辆分流情况说明４）

项目停车场布置5、

绿化系统布局※

地块周边景观环境示意１）

地块周边历史、人文景观综合描述２）

项目所属地域市政规划布局及未来发展方向※

项目环艺规划及说明１）

项目绿化景观系统分析2）项目主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统※项目所在地周边市政配套设施调查※

项目配套功能配套及安排※

公共建筑外立面设计提示１）

会所外立面设计提示２）

营销中心外立面设计提示３）

物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示４）

其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示※

公共建筑平面设计提示※

公共建筑风格设计的特别提示※

项目公共建筑外部环境概念设计7、

分期开发※

分期开发思路※

首期开发思路8、

组团开发强度二、建筑风格定位、色彩计划

１、

项目总体建筑风格及色彩计划※

项目总体建筑风格的构思※

建筑色彩计划２、

建筑单体外立面设计提示※商品住宅房外立面设计提示１）

多层、小高层、高层外立面设计提示２）

不同户型的别墅外立面设计提示３）

针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示４）

其他特殊设计提示※商业物业建筑风格设计提示三、主力户型选择

１、项目所在区域同类楼盘户型比较２、项目业态分析及项目户型配置比例３、主力户型设计提示※一般住宅套房户型设计提示※跃式、复式、跃复式户型设计提示※别墅户型设计提示４、

商业物业户型设计提示※商业裙楼平面设计提示※商场楼层平面设计提示※写字楼平面设计提示

四、室三内空间三布局装三修概念三提示１、三室三内空间三布局提三示２、三公三共空间三主题选三择３、三庭三院景观三提示五、环境规三划及艺三术风格三提示１、项三目周边三环境调三查和分三析２、项三目总体三环境规三划及艺三术风格三构想※地块已三有的自三然环境三利用※项目人三文环境三的营造３、项三目各组三团环境三概念设三计※组团内三绿化及三园艺设三计※组团内三共享空三间设计※组团内三雕塑小三品设计三提示※组团内三椅凳造三型设计三提示※组团内三宣传专三栏、导三视系统三位置设三定提示４、三项目公三共建筑三外部环三境概念三设计※项目主三入口环三境概念三设计※项目营三销中心三外部环三境概念三设计※项目会三所外部三环境概三念设计※项目营三销示范三中心沿三途可营三造环境三概念设三计※针对本三项目的三其他公三共环境三概念设三计六、公共家三具概念三设计提三示１、项三目周边三同类楼三盘公共三家具摆三设※三营销中三心大堂※三管理办三公室2、三本项目三公共家三具概念三设计提三示七、公共装三饰材料三选择指三导１、三项目周三边同类三楼盘公三共装饰三材料比三较２、三本项目三公共装三饰材料三选择指三导及装三修风格三构思３、三项目营三销示范三单位装三修概念三设计※客厅装三修概念三设计※厨房装三修概念三设计※主人房三装修概三念设计※儿童房三装修概三念设计※客房装三修概念三设计※室内其三他（如三阳台、三玄关、三门窗）三装修提三示４、三项三目营销三中心装三修风格三提示５、三住三宅装修三标准提三示※多层、三高层洋三房装修三标准提三示※跃式、三复式、三跃复式三装修标三准提示※别墅装三修标准三提示八、灯光设三计及背三景音乐三指导１、三项目灯三光设计※三项三目公共三建筑外三立面灯三光设计※三项三目公共三绿化绿三地灯光三设计※三项目道三路系统三灯光设三计※三项目室三内灯光三灯饰设三计２、三背景三音乐指三导※三广场三音乐布三置※三项目三室内背三景音乐三布置九、小区未三来生活三方式的三指导１、三项目建三筑规划三组团评三价２、三营造和三引导未三来生活三方式※三住户特三征描述※三社区文三化规划三与设计项目质三量、工期三监控一、建筑材三料选用三提示１、三区域市三场竞争三性楼盘三建筑材三料选用三类比２、三新型三建筑装三饰材料三提示(三特别注三意环保三节能材三料的选三用)３、三建筑三材料选三用提示二、施工工三艺流程三指引１、三项目工三程招标三投标内三容提示2、三文明施三工质量三管理内三容提示四、工期控三制１、三项目三开发进三度提示２、三施三工组织三与管理五、造价控三制１、三建筑成三本预算三提示2、三建筑流三动资金三安排提三示六、安全管三理１、三项目现三场管理三方案2、三安全三施工条三例项目形三象包装一、项目视三觉识别三系统核三心部分1、名三称※三项目名※三道路名※三建筑三名※三组团三名2、标三志※三项目标三志3、标三准色4、标三准字体二、延展及三运用部三分1、工三地环境三包装视三觉※三建筑三物主体※三工地围三墙※三主路网三及参观三路线※三环境绿三化2、营三销中心三包装设三计※三营销三中心室三内外展三示设计※三营销三中心功三能分区三提示※三营三销中心三大门横三眉设计※三营销中三心形象三墙设计※三台三面标牌※三展板设三计※三营销三中心导三视牌※三销售人三员服装三设计提三示※三销售三用品系三列设计※三示范单三位导视三牌※三示三范单位三样板房三说明牌3、公三司及物三业管理三系统包三装设计※三办公功三能导视三系统设三计※三物业三管理导三视系统三设计项目营三销推广三策划一、区域市三场实态三分析１、三项目三所在地三房地产三市场总三体供求三现状２、三项目三周边竞三争性楼三盘调查※三项目三概况※三市场三定位※三售楼价三格※三销售三政策措三施※三广告三推广手三法※三主要三媒体应三用及投三入频率※三公关三促销活三动※三其他三特殊卖三点和销三售手段３、三结论二、项三目主卖三点荟萃三及物业三强势、三弱势分三析与对三策１、项三目主要三卖点荟三萃2、三项目强三势、弱三势分析三与对策三、目标客三户群定三位分析１、三项目三所在地三人口总三量及地三块分布三情况２、三项目三所在地三经济发三展状况三和人口三就业情三况３、三项目三所在地三家庭情三况分析※家庭成三员结构※家庭收三入情况※住房要三求、生三活习惯４、三项目三客户群三定位※目标市三场１）三目标市三场区域三范围界三定２）三市场调三查资料三汇总、三研究３）三目标市三场特征三描述※目标客三户１）三目标客三户细分２）三目标客三户特征三描述３）三目标客三户资料四、价格定三位及策三略１、项目单三方成本２、三项目利三润目标３、三可类三比项目三市场价三格４、三价格三策略※定价方三法※均价※付款方三式和进三度※优惠条三款※楼层及三方位差三价※综合计三价公式５、三价格分三期策略※内部认三购价格※入市价三格※价格升三幅周期※价格升三幅比例※价格技三术调整※价格变三化市场三反映及三控制※项目价三格、销三售额配三比表五、入市时三机规划1、宏观经三济运行三状况分三析2、项目所三在地房三地产相三关法规三和市场三情况简三明分析3、入市时三机的确三定及安三排六、广告策三略1、三广告总三体策略三及广告三的阶段三性划分※广告三总体策三略※广告三的阶段三性划分2、三广告主三题3、三广告创三意表现4、三广告效三果监控三、评估三及修正5、三入市前三印刷品三的设计三、制作※购房三须知※详细三价格表※销售三控制表※楼书※宣传三海报、三折页※认购三书※正式三合同※交房三标准※物业三管理内三容※物业三管理公三约七、媒介策三略1、三媒体总三策略及三媒体选三择※三媒体总三策略※三媒体选三择※三媒体创三新使用2、三软性新三闻主题3、三媒介组三合4、三投放频三率及规三模5、三费用估三算八、推广费三用计划1、三现场包三装2、三印刷品3、三媒介投三放4、三公关活三动九、营销推三广效果三的监控三、评估三及修正1、三效果测三评形式※进行三性测评※结论三性测评2、三实施效三果测评三的主要三指标3、三销售收三入4、三企业利三润5、三市场占三有率6、三品牌形三象和企三业形象项目销三售策划一、销售周三期划分三及控制1、销三售策略※三营三销思想三：全面三营销１）三全三过程营三销２）三全三员营销※三销售三网络１）三专职售三楼人员三（销售三经理、三销售代三表）２）三销售三代理商三（销售三顾问）３）三兼职三售楼员※三销售三区域：三紧扣目三标市场三和目标三客户※三销售三时段１）三内部认三购期２）三蓄势调三整期３）三开盘试三销期４）三销售扩三张期５）三强势销三售期６）三扫尾清三盘期※三政策促三销※三销售活三动※三销三售承诺2、三销售过三程模拟※三销售三实施１）三顾三客购买三心理分三析２）三楼三房情况三介绍３）三签三定认购三书４）三客三户档案三记录５）三成三交情况三总汇６）三正三式合同三公证７）三签三订正式三合同８）三办三理银行三按揭９）三销三售合同三执行监三控１０）三成交三情况汇三总※三销三售合同三执行监三控１）三收三款催款三过程控三制２）三按三期交款三的收款三控制３）三延三期交工三的收款三控制４）三入三住环节三的控制５）三客三房档案６）三客三户回访三与亲情三培养７）三与三物业管三理的交三接※三销三售结束１）三销三售资料三的整理三和保管２）三销三售人员三的业绩三评定３）三销三售工作三中的处三理个案三记录４）三销三售工作三的总结二各销三售阶段三营销推三广执行三方案实三施三、各销售三阶段广三告创意三设计及三发布实三施四、售前资三料准备五、销售人三员组建三及培训六、销售控三制及模三拟七、销售费三用预算1、三总费三用预算2三、分三项开支※三销三售人员三招聘费三用※三销售人三员工资※三销售提三成/销三售辅导三顾问费※三销售人三员服装三费用※三营销中三心运营三办公费三用※三销售三人员差三旅费用※三销售三人员业三务费用※三临时三雇用销三售人员三工作费三用3三、边三际费用※三销售三优惠打三折※三销售公三关费用4、三财务策三略※信贷１）三选择三适当银三行２）三控制三贷款规三模、周三期３）三合理三选择质三押资产４）三银企关三系塑造5）三信三贷与按三揭互动三操作※付款方三式１）三多三种付款三选择