扬州XX朗小城项目定位与发展战略报告

扬州伦勃朗小城项目定位与发展战略谨呈：扬州市安厦正太房地产开发有限公司5/10/2023规划用地面积：13.2万平方米容积率：1.6总建筑面积：21.2万平方米建筑高度：不大于36米

建筑日照间距：不小于1：1.35配套商业：避免沿城市道路带状布置技术经济指标学院地块2我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向我们的目标打造扬州样板性示范项目控制投资风险、实现投资利润的可兑现和最大化塑造企业品牌实现房产与地产、近期与中期项目运作良性互动3项目背景与约束条件所在版块形象好住宅市场供大于求地块控规政策导向性强市场局部泡沫认知程度较高的城西房地产版块，区域整体档次较高政府大量出让土地，2005年市场供应量显著增加，导致市场供大于求。政府主导的CLD新区，规划的配套设施有待于政府的持续投入就在住宅市场供大于求的局面出现时，价格却背离价值曲线稳步上升，而这种上升趋势仍在延续，在城市房产需求人口相对有限的大势下，扬州某些区域房地产市场发展已经进入相对虚假繁荣4本报告的研究思维导图基地价值分析项目界定市场分析项目定位整体发展战略宏观分析5扬州城市经济定位长三角地区的许多城市都在利用上海对外辐射的资源来发展自身的经济，特别是上海周边的一些城市，苏州、无锡、宁波、嘉兴等地的经济发展轨迹和态势与上海有着千丝万缕的联系。由上海向外所产生的经济梯度中，扬州位列第二梯队，经济实力较苏州、无锡、常州等稍逊一筹。区位：地处苏中区域，承接苏南、苏中与苏北经济活跃度：在苏中城市中较好定位：长三角经济、物质积聚基地，承南启北服务型城市弊端：自身造血功能一般扬州地处苏中沿江经济带

苏南经济辐射苏北的关键传承点6扬州城市发展板块西部发展关键词：行政副中心：在西部分区城市中心区附近预留市级行政中心区一处商业服务副中心：分别设置西部分区和河东分区市级文化、体育中心：市级展览中心、博物馆、市体育中心等大型休闲设施布置在西部分区新城西区教育中心：西部建设扬大职大、电大新校区备注：2004年沿江开发区占全市GDP的78.8%；财政总收入80.1亿元，占全市的85.3%；出口11.75亿美元，占全市的87%；项目区域扬州老城区城市CLD中心沿江工业区文化风景区7扬州市域经济社会发展指标序号名称单位年份200120022005201020201国内生产总值亿元5055599221380(12%)3330(9%)2市域户籍总人口万人451.6452.24564584623市域外来人口万人1215204人均国内生产总值美元/人135014902468350082505市区居民可支配收入美元8409451404200048006产业结构比__13.2:48:3812.7:48.8:389.3：56.2：34.5

8:53:395:47:487城市化水平%47.048.351.056.066.0备注：经过城市化进程发展,扬州市区（主城区）人口约60万人左右8扬州市域经济社会发展指标人均GDP2468美元/人，根据国际惯例，健康房地产高速发展时期人均GDP（美元/人）在3000—8000之间市区人均可支配收入11379元/年，每个家庭按照3人计算，每年可支配收入为34137元与周边城市经济发展指数与房价指数类比经济发展：苏州：50%上海：20%南京：60%镇江：100%淮安：120%房价指数：苏州：80%上海：30%南京：70%镇江：110%淮安：200%与周边城市数据类比分析：9扬州城市化发展2005年城市规模：城市人口规模：64万用地规模：77平方公里左右中期（2010年）：75万人用地规模：90万平方公里远期（2020年）：100万用地规模：120万平方公里特别关注：扬州市区土地投放量每年约在5平方公里左右，其中1-1.5平方公里左右用于住宅建设2005年,市区出让供地10800亩，通过土地市场公开招拍挂出让供地3106亩（南京2005年出让土地6900亩）扬州主城区未来扬州城区10扬州市宏观特征小结特征1扬州的地理位置优越，是长江三角洲重要的承南启北服务型城市，得天独厚的综合条件为房地产业的发展提供了有力的支撑，扬州是沿江“城市带”上一个重要的城市。特征2特征3特征4扬州土地市场供应强劲，在“卖地发展城建”思想的引导下，扬州市房地产发展竞争将越发的激烈。扬州房地产价格与经济发展指数相比较其他城市已经出现了失衡，说明扬州房地产价格已经出现了局部微度泡沫化的趋势。本项目所在区域是扬州的热点城建板块，其发展前景已经得到了市民广泛的认口，但同时也存在目前人气不够旺、配套不够完善的现实不足。11本报告的研究思维导图基地价值分析宏观分析整体发展战略项目定位市场分析市场分析12扬州2005年市场发展概况供需关系略微失衡，交易面积仅是施工面积一半。住宅市场持续火爆，商业地产供给充足，办公房市场尚未形成。扬州2005年虽然受到国家宏观调控不同程度的影响，但房地产仍然经历了跨越式发展13全市住宅板块扫描——

各板块已经形成明显差异化的价值分级西北板块东区板块老城区板块北区板块西区板块扬州目前的房地产市场已经形成以西区强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性；受政府政策引导，房产开发倾西发展集中特征逐渐显现。14房地产市场分析之-----板块研究备注：1、由于西南区域属于科教以及部分工业板块，离主城区较远，不属于政府重点住宅板块，普通住宅发展较为低迷。2、扬州老城改造基本结束，同时扬州在保护老城环境的大政方针引导下，老城基本不会有大规模地块用于房地产开发。3、北区瘦西湖西边由于紧邻西区，受西区发展影响，也带动了西北片区房地产发展。152005年,市区出让供地10800亩，通过土地市场公开招拍挂出让供地3106亩，其余主要通过招商引资出让。从05年土地供应来看，西北区土地供应比例超过了西区，一方面说明西区土地随着前几年大幅供应，在西区中心区域土地逐渐减少。另外一方面说明政府均衡发展的目标。远期来看，随着西区发展，政府通过地块转让带动北区发展，西北区也将成为政府重点发展区域。房地产市场分析之-----板块研究16西区作为扬州楼市的领头羊，作用非常明显05年住宅成交面积66.13万平方米。份额占据全市50%西区房地产受政策引导性大，05年新政曾经对市场形成巨大冲击。总价较低的楼盘受到了市场的追捧，控制面积是楼盘销售关键所在整个西区板块，以西区中心区域成交最为活跃。房地产市场分析之-----西区板块京华城中城保集半岛富丽康城香格里拉金都汇17西区板块重点楼盘扫描案名京华城中城地理位置外观户数

1862户（楼盘总户数）456户（在售户数）售价：建筑风格3600元/平方米（小高层）号称艺术古典主义建筑风格主力户型图（在售）景观实景图销售情况在售的二期高层、小高层是06年4月开盘，主打套型为两房两厅和三房两厅，面积在85-135平方米。由于项目超大体量和强大宣传攻势，吸引了来自周边城镇的异地置业者。客户群扬州本地客户为主，部分扬州周边城镇和其他外地置业者18西区板块重点楼盘扫描案名保集半岛

地理位置外观户数

770户（楼盘总户数）191户（在售户数）

售价：3500元/平方米（小高层）3700元/平方米（多层，二期仅1幢）

主力户型图（在售）景观实景图销售情况在售是二期7幢小高层和1幢多层，主打套型为两房两厅和三房两厅，面积在90-120平方米，“朝南双卧室”户型赢得消费者口碑。由于面积控制较好，销售情况良好。

客户群中、青年人置业者为主导，公务员、教师等为主力

建筑风格：新海派建筑19西区板块重点楼盘扫描案名富丽康城

地理位置外观户数390户（楼盘总户数）97户（在售户数）

售价：3300元/平方米（小高层）建筑风格：现代简约主力户型图（在售）景观实景图销售情况客户群两房两厅和三房两厅主力户型，面积在90-135平方米也有少量60平米。130平米以上套型销售速度缓慢，户型较大项目整体特色不显著成为滞销主要原因。中、青年人置业者为主导，公务员、教师等为主力

20西区板血块重点偷楼盘扫箭描案名香格里拉

地理位置外观户数一期约360户（楼盘总户数）20户（在售户数）

售价：3600元/平方米主力户型图（在售）景观实景图销售情况客户群目前在忌售的0夸6年6蕉月25悄日开盘适的十四蒜栋住宅通楼均是狡多层（攻6层）嚼，主打全套型为麻两室两硬厅和三笨室两厅秀，面积领在80侨-10挥5平方邮米。由罗于面积麻控制较懂好，价顽格比较沫便宜，凤销售情惨况良好色。中、青郊年人置夜业者为服主导，匪老年人念占少数建筑风格醉：现代简防约21西区板封块重点执楼盘扫阳描案名金都汇

地理位置外观户数394户（住宅总户数）268户（住宅在售户数）售价：住宅3500元/平方米主力户型图（在售）景观实景图销售情况目前在售的06年6月21日开盘的二栋住宅楼均是小高层，本期房屋套数共有200套，主打套型为一室一厅，面积在29-72平方米。由于面积小、总价低、地段好，销售情况良好。

客户群投资客群为主导22城东是扬许州重点物怕流商业批欲发区域，功住宅楼盘轨相对稀缺狭。城东住宅堵楼盘分布巾不均，价估格也有很床大的差异彻。凯运天哈地和名灰都华庭祸代表着屠城东楼圣盘重点漂板块城东楼忘盘大多钉靠水，裳水文化沟的发掘戏是其推伍广主旋帐律。房地产天市场分禽析之-旁---恢-城东阁板块凯运天地名都华孝庭23东区板钓块重点联楼盘扫捧描案名凯运天地

地理位置外观户数774户（楼盘总户数）106户（在售户数）酒店式公寓暂未公开售价：4200元/平米~4300元/平米93-207平米（户型达十余种）

主力户型图（在售）景观实景图销售情况目前二期别墅已售完，在售类型有多层、小高层住宅，商铺，项目位于扬州老城区，商业区，环境优美，面向中产及以上阶级，销售情况位居前列。

客户群私营业主，教师，医生，公务员等物质条件较好的

24东区板块钟重点楼盘铜扫描案名名都华庭

地理位置外观户数726户（楼盘总户数）146户（在售户数）

售价：3300元/平米起售，均价3500元/平米，主力户型90~140m2

主力户型图（在售）景观实景图销售情况客户群私营业主，公务员，教师等经济基础较好的客层，扬州本地人及经商者优先选择这里。

名都华庭山]地理位近置优越，遭户型丰富拳，价格相胞比凯运具效有优势，汇以“大润些发”超市拔为代表的都商业设施少，销售情启况良好，怖小面积已庙经销售一钟空，目前超只剩下130册~14锦0面积帆的大户奶型。25城北区输域紧邻麻老城区库，配套开成熟城北属于愈档次较低疫的老居住劲区，在市接民心目中帮形象较差庆。目前老尖城北不何属于政套府重点你开发板汁块，购承房者主具要是本邀区域人盼群。扬州购房储者容易受残到市场诱解导，跟风你现象严重柿，在某种绪程度上可暖以说城北扣价值并没盐有完全被欧市场所发跑现房地产市连场分析之刺----领-城北板滔块阳光水绝岸御河苑26案名阳光水岸

地理位置外观户数总户数216套,可售57套

售价：多层均价4300—3600元/m2

小高层均价3380元/m2

叠加4600元/m2

主力户型98~244m2

主力户型图（在售）景观实景图销售情况客户群工薪阶层，外来人口为主

叠加别墅太面积2蛋05.1概5~2勿08.3鬼6m2小哲高层10件0~13胜7m2叠加已经酒基本售完痕，多层，蜂小高层面碧积偏大，住楼间距偏殃小北区板块峡重点楼盘蒸扫描27北区板仙块重点译楼盘扫饭描案名御河苑

地理位置外观户数一期292户（楼盘总户数）141户（在售户数）

售价：均价3300元/平米主力户型图（在售）景观实景图销售情况客户群工薪阶层，外来人口为主

目前在贴售的0孕5年1独2月1句0日开态盘的住彼宅楼是悠3栋多雁层和5积栋小高螺层，本布期房屋礼套数共蔑有29牵2套，脂主打套炉型为三舒室一厅场和三室穷二厅，年面积在膊80-怒136镇平方米骡。由于尺整体片梳区认可龄度等方暖面原因任，销售毙情况一秘般。28西北板块场虽然属于掩城北板块士，但由于矮紧邻城西跪板块，市浊场热度远剪远超越城般北板块紧邻瘦西苏湖风景区酸，本区域摇高档楼盘仔在局部范却围内吸引锣很大部分缘瑞政府公务催员来购买城西北翼是20兔05年虹政府地堤块重点盒出让区责域本区域尸的11室1地块肾前期炒吗作已经倚引起了弄购房者小的高度利关注。房地产占市场分佛析之-羞---锣-西北钉板块海德公园29西北区且板块重点点楼盘忧扫描案名海德公园

地理位置外观户数882户（楼盘总户数）41户（在售户数）

售价：3900元/平方米（低层公寓）

主力户型图（在售）景观实景图销售情况客户群政府公务员

目前在售慎的位于项车目北部的墨5层公寓隐，主打套妹型为两房学两厅和三瓶房两厅，射面积在8毒5-13厅0平方米袭。由于面尘积控制较博好，加之冶别墅级怡旗人环境及信配套服务吉，销售情挑况良好。建筑风播格：新古典侍主义30扬州房地禽产市场特孩征小结房地产貌发展成猪熟，从怨概念营颈销过渡姜到产品杏营销特征2特征3各区域留板块已汇经形成震明显差牲异化的牧价值分句级特征4区域内属页性挖掘较增弱，无差在异性，可艇复制性强夏，而且竞阻争激烈，百贴身肉搏处战在局部忌板块体现断。物业类型骗多样，小茄高层正在顿逐渐被消厨费群接受特征131扬州住侦宅市场毒特征的解启示—甘—快速入市、取势造势将是本六项目制瓶胜的关叼键之道城市发扒展地倾惑城西，施通过造哀势，本标项目可拥最大化责利用新腿城区的海区域价剃值以新政府评大楼为核吓心的新城休发展将成枕为扬州未餐来10年梁城市发展灶的热点区欣域，为众撕多购房者耻提供了大虫量的参与右机会，而剂本项目正欺位于新城丢区核心本项目应伟该顺应扬汤州房地产鞠市场做“后好”产品椅的发展趋丘势扬州土膀地市场供持续放正量，市纲场供应凝量充足侄。房价爬哨升迅速毁：以扬避州市区市在售楼堡盘为研鼻判基础圣，20俩05年到销售量公在12煎0万平昨米，其宽中价格敏在35偏00元岛/平米窃的中高牧档楼盘款占到7稍0%以纠上；随忆着供应刮量的放户量，未丹来竞争没将越发望激烈目前扬州珠房地产市露场已经属匹于持续发鞠展阶段，赌在该层面镇上本项目桃机遇与挑双战并存。经过归际纳总结腐，扬州杜住宅市晶场有以江下特点构：地倾城西产品营芒销开始北显现物业类型累“多彩纷亏呈”中高档柱住宅市霜场竞争等激烈客户来此源相对春封闭户型面差积走向育分化销售手段姜丰富化，柱概念炒作材多元化控制总价蹲已经成为瘦热点楼盘倦处理好的蜂关键点市民对着小高层移的抗性洞逐渐减绍小。扬州住丘宅市场灵上“好乞产品”宜开始被倚消费者常接受和粥青睐，铸社区品搭质开始纹成为购增房决策冷的一大驻标准，忠特别对阅于城西彻竞争激粘烈的市察场更始毒如此。未来供应捞量将持续侧放量，本设项目应抓结住该契机庸快速进入耳市场区域价碑值的取疗势造势织将是本都项目完惊全超越扯竞争市竹场的差贤异化关班键传统的封垮闭式纯居骄住性小区岁，核心卖梯点以产品齿——社区督景观环境棚为主32基准竞锹争个案酷针对性淋分析竞争重懂点个案扩之——攀奥都花比城项目规划：由成衣功开发捐过栖月明苑、月愧亮园等稼小区的遵本土开座发商扬妥州新能锹源虎豹巡寿房屋开捐发有限爬责任公丸司打造葡，开发轧商塑造屡了一定悠的品牌敞知名度最，对奥短都花城另的销售风产生了你较好的匪影响。贷项目占鹅地20三8亩，银总建筑创面积约议26万畜平方米粉，以“匪运动、云健康、嘉教育”园为开发受理念，任区内有手社区素翠质教育博中心、私健身指往导中心齿、体育登馆、网街球场、冒游泳池誉、中庭低水景花险园等配剑套。物业类顿型：多层姐（5＋录1），抬其中在面中心水余景花园隐周边有密7幢为仇退台式疗花园洋樱房设计小高层撤（11殿＋1）高层（1师9＋1）溉，其中一叨个单元为偏30～6沃0㎡的公匹寓设计（拌153套笋），半个单元眼的300夸多㎡的1灵＋1复式划设计（1烛0套）户型设计：面积：3占0～30服0㎡，主刷导面积1张00～1秤30㎡特征：正妻南正北、僚入户花园谷、双露台催、弧形观朝景飘窗33基准竞赤争个案递针对性都分析竞争重认点个案藏之——麦奥都花且城价格手纵段：都多层3但800床元/㎡高层36甩00元/钉㎡花园洋房扑4880瓣元/㎡开发进度：项目贩首期多孔层于元点月十六灶日开盘么，二期彼花园洋缝房于三程月二日往开盘，跪三期小高层于四初月八日开叔盘。目前鹊汇集了小秋区景观配翼套精华的荡压轴高层望正处于认购中，预洁计八月中俯旬正式开烟盘，销售再较好。物管费用：1元倦/㎡(拐其中包节括电梯排费0.浸45元农/㎡)34基准竞争陷个案针对塘性分析竞争重俊点个案逼之——际奥都花片城促销措施：●200翠6年9阶月10剥日（教番师节）垫前，凡那专职教油师本人证购买奥眠都花城示高层住裙宅的，近凭有效议证件，给冤予20修元/㎡男的购房待补贴；●200筐6年9颠月1日汪前，购燥买奥都书花城高确层住宅忆的客户虑本人或拴其子女晒凭20宁06年慌大学录遮取通知书原件抗及有效鹅身份证谷件，给舍予20寺元/㎡座的购房盒补贴。●持中级丘职称的塞消费者锹可享受倘30元牙/㎡的艺优惠，芳高级职龄称的消馆费者可策享受5援0元/牺㎡的优描惠。●自办公司细注册资金教50万元统以下的客瓜户，享受肚20元/遗㎡的优惠拔；注册资高金50万桐元以上的亿客户，享破受50没元/㎡衔的优惠梳。35基准竞册争个案蚂针对性蛮分析竞争重减点个案向之——下奥都花忧城亮点打造：●开发商在矮项目销售床到70%朋时拿出1吵000万门元，作为颜15年后蔑电梯的更亩换费用（躁执行方式敬：100爽0万元购买醋本项目铺牵面，所有河权为全体辣业主所有状，暂时由单物业办代涝管，其租圆金用于补懂贴电梯运营申费用）遍。●高层住老宅13肿层以上共可以装乒太阳能巾。●外墙应用这性能耐久董的、高绝肝热性的挤忌塑型聚苯响板保温材戚料。●高层豪华呢大堂，增翻加物业品切质。●物业公严司提前芦介入，望提升服冰务形象愚。●运动主题绞：奥都体妨育馆、近脾万平米奥唯林匹克中对心花园、照奥林匹克指城跑道。●细节把冠握：外朴墙面砖流、楼梯否贴大理牺石、电蚂梯直达止地下车材库、豪基华大堂杀、空调宏外机采刺用铝合亡金百叶掀窗统一千安装处院、物业柳提前进忌驻。36基准竞争敢个案针对意性分析竞争重好点个案道之——宁京华城从中城项目规年划：由扬这州京华目城中城巡寿生活置乡丰业有限阵公司开象发、台虎北京华蔬城/台污北元宏惠建筑师忽事务所宵规划设陵计的新糕艺术古夹典主义荒风格大基型社区铲。项目垂占地2絮000辩多亩（系其中二绍期总建欢筑面积胖就达4肿0万平盐方米）记，大手预笔、大腐投入，胃规划有孤金融商及贸中心检、长三贸角CB钟D、L耍ivi秃ng打Mal丝式l全生汉活广场乓、高层颠住宅、快叠加别畅墅等物土业形态锅。户型设墓计：面积：6肤0～30贱0㎡，主桃导面积8规5～13距5㎡特征：锯超短进后深8.业25米渐、超宽脱4.8购米客厅靠、南北错双阳台贪、超宽竟2.2跃米景观恋休闲阳台、次卫抗生间干湿悉分离、主庄卧豪华套杆房、卫浴欲四件套、绒更衣室、港八角景观辱落地窗、客卧绵全飘窗设湾计价格手段：小高层愧3600醋元/㎡高层3蹈800滔元/㎡叠加4朝500阴元/㎡材左右联排50庸00元/忘㎡左右37基准竞梢争个案乘针对性笛分析竞争重援点个案昌之——润京华城盈中城开发进度：项目一厌期已交付休，二期于遗四月八日华开盘，销魔售良好。物管费用：1.叮1元/买㎡(含轰电梯费蚀)促销措睬施：1、定主时总房尺款直接乞优惠1妻万元2、1楼乒送花园3、样挑板房展锐示38基准竞灶争个案色针对性柿分析竞争重然点个案亦之——篇京华城饭中城亮点打造扣：●350允0㎡中衡央湖景●4300搏㎡半岛会咽所●左拥4干0万㎡昆中央水状景公园羞、右抱讯19万掌㎡全生姓活广场中Liv盾ing凑Ma抢ll●双层玻翻璃窗、宽室内红渴外线监兔控系统材、厨房年火灾报虚警系统耕、多功与能可视对讲絮系统●国际标怜准水道强温水游厕泳池、姥英式壁凤球馆、腾美式攀私沿运动科场、球拿类竞技馆修、法式赠休闲餐悄厅等●打造扬普州第一真座国家罚级AA拆A智能安化小区壶：①24小咽时集中供贸热水系统②24棍小时集内中直饮巧水系统③网络匠式管家抓服务系稳统④全程酒题店式物业保管理●新毛坯房投概念，水虫、电、气眉、网络、乓通讯、电娃视插座等袭以装修设计带头配宫置到位。39消费群针亮对性分析扬州有着众2500乒多年的历确史。康乾老盛世”时糠期，扬州芦作为世界喜上人口超仇过50万伍的十大城起市之一，沸其城市建水设、经济籍发展、文奶化教育及箭社会各行运各业都呈巩现着繁荣奇的景象。料近五十年草改革开发抛发展以来见，扬州逐颂渐向旅游计城市的方揭向发展，月老城区以哈古韵为特摘色，批发修、零售、赴餐饮业比城较发达，堆西城区将狼发展为现完代化的中粒国未来国脸际会议中娱心。目前老提城区的辅地位还净是比较然显著，备城市绝响大多数歪人口都对集中在齐此，环乘境优美尊、商业笑繁荣，吉周边地辉区游人装络绎不迁绝，零健售、餐蜜饮比较想发达，去市民享词受着一邮种悠闲白的生活番。30～府40岁脖年龄段滑的市民涉，其中骄有一部羡分为外永来商人迈，他们肤大多数誓以批发臭、零售脏、住宿疫、餐饮笑、沐浴槐、娱乐嫂为主业捞，有1～庭2个子纺女，家录庭经济之较好。党因此他奶们对自叨己的居树住条件怀也希望喝得到很苗好的改惊善，加销之一些负公务员搜、教师机、公司膛企业白专领，形拣成了一刺支对住划房二次筋置业的独主力军太，要求户歼型面积警在10拾0～1铲30㎡御之间，两个卧室鄙和客厅朝爹南，并且拣客厅开阔条宽敞，小栽区的规划粥和户型设惜计比较有炕特色，彰咬显身份！40本报告离的研究百思维导籍图客户分析项目界定市场分林析基地价值尤分析项目定位整体发展塌战略41基地价值旬分析项目四饶周示意省图42项目SW庙OT分析S（优势）西区属于政府重点发展板块西区在扬州市民心目中已经有了非常高的认知度周边知名学校云集，教育资源较好本案项目已经属于西区热点区域，周边的“保集半岛”已经为本区域树立良好的口碑。W（劣势）项目有待拆迁，不可控制因素较多本区域竞争项目众多，消费者可选余地较大本项目周边生活配套较差区域商业地产销售较为困难开发商知名度较低地块周边存在着较多的高压线路O（机会）政府将继续对西区配套发展加大投入周边项目直接接近尾声周边市场存在着热销户型的空白本区域持续热点，吸引了很多主城区消费人群购买T（威胁）扬州购房刚性需求逐渐稀释，改善居住需求人群已经完成购房需求扬州房地产市场已经出现了局部泡沫区域京华城中城2000多亩用地，完善配套，持续开发将吸引众多购房者43作为缺少杯知名度与咐美誉度的狭新开发企未业而言，忘在宣传自喊身优势的敌同时，关酿键是打造负好一期产季品，引起铜市场关注举。开发商捧凭借自柏身的雄选厚实力虏，通过强强联合，融合虎各方实篮力与经清验，整肆合优势准资源，气不但要露将本项寺目做成轻功，更你重要的耗是要把玻项目品穿牌推向押市场积极引进公交停浆靠站点，同时根据浓周边缺少酷生活设施信的情况，德建议引进社区超茄市，也可以瓜带动沿街源商铺销售乘。区域公印共交通岂、配套硬欠发达绑，可到蔽达性略曲差商业存辛在风险河和难度针对西区逝商业销售村持续低迷建的情况，枕前期住宅份开发营销形成市示场热点需，同时根衬据周边鸦缺少生乳活设施逃的情况吼，建议混引进社区超引市，商铺购嫩买者主钳要是投拣资者，控制总价是顺利旨回收商俯铺资金膨的关键丢。劣势和威蚂胁的规避籍和弥补对小高层嗓的包装引烟导，增加望客户接受喜度1、电梯产带来的上璃下行交通手的便利性以、对老弱陕病残者的射便利；2、绿地承面积更大遇，建筑密助度更低；3、楼腐间距更趟大，采锡光通风差更好，烘私密性脑更强；4、视筹野更开字阔，铺景观更某好；44综合来钱讲，我皱们认为投项目若茶要赢得么成功，娘就要做轨好第一是树微立精品意分识，目前扬画州房地打产产品晓营销竞介争激烈持，突出丈自身强苹项，并在建筑竹用材上骗需要有糊所突破励，以此存来炒作洽市场。第二要充致分利用差异化暖竞争策采略，产品差揪异化、回营销差低异化、矮服务差柄异化，裹打造扬遭州西城赞第一样汤板社区头。第三考程虑到后处面商业允项目的聋运作，蹈项目前冷期开发外和营销膨必须形成市作场热点屠，积累畅足够人远气项目SW局OT分析铺启示45对于本晶案的开我发，我惑们充满围热情和敬信心。莲当然，舞我们的坑信心必转须来源于清开发商茅的专业浑和实力川，我们冶的热情勇只能建枕筑在实醉实在在稍的产品和侦品质上辨。围绕市元场，利享润最大泼化打造项们目、企卫业双品愧牌扎根扬州盆，理念超座前针对客士户需求晶做产品整体开发叉理念保障现党金流，棚逐步分疤解风险46本报告的叹研究思维签导图客户分析项目界悼定市场分析项目定侮位整体发械展战略项目定位47区域整溉体形象出定位项目区位酒特征项目地害块特征消费者需两求竞争分析连接上叙海、苏际南的枢染纽地带苏北经济潜领头羊未来扬昼州行政颜、文化陆和居住桐的新城号市中心规模相虚对周边毅地块较屿小，所司以在细蛋节处理舞上要精霞致西区大盘半离主城较尾远，周边蜘配套生活淘配套相对的稀缺，建退议我们在价配套建设交上针对性胆解决。新城市核窑心成熟配套认政府内心深合处有很危强的融耕入苏南厚及上海炎都市圈躲的渴望追求有倾城市魅耻力和内级涵的生鞠活对社区俗环境和洽社区氛愚围关注愿程度不占断提高新城市被魅力以京华赌城中城勿为代表叮的国际辜化项目炕出现周边资菊源共享白，可复斑制性较视强，需稿要在自浓身产品晶细节如蛛环保与同人性功岭能上作污出考虑衬。样板社废区新城市-无休闲生活侦样板社区48区域整孔体价值拐定位散—胳—新城市-贞休闲生活摊样板社区新城市主搅义休闲生活体验经济居住样板关键词：49区域户型肝产品需求恰定位物业产品多层产品啄依然受到传市场追捧歇，项目前盘期开盘时违多以多层两产品打开泥市场局面婶，随着房携地产发展供，目前小侧高层也逐献步被市场屡所接受，葬在区域内类出现了小嫩高层产品懂，更有项笋目推出了具高层产品络。区域项崇目竞争粗激烈已具是事实膜，众多穗开发商览已经认材识到此眯问题，置不论是旦上海的驱保集集证团还是吵本地的油新能源未，在产贵品内部失景观以剧及微观早细节方脏面是下乡丰足了功馒夫户型产风品随着扬纳州房地办产发展讲，房价并不断上崇扬，在钢缺少客堂户群外恰力支持码的情况冰下，扬裕州本地阶需求成浩为主导匪力量，泳在经历鹊过长时泥间地产办发展高顶峰期，靠目前经断济型总娱价相对柴较低的销户型热济销也在费情理之那中，也雷符合目孟前江苏坝区域房蜻地产发攀展特点歼。西区属聚于中央间生活区炭，更多茫的产品笑是符合爽大众消湿费需求总的物业判类型，伐而高端敏物业类闸型别墅筋在扬州当受到了车消费者掀的认同书，所以疮建议项超目在中炭心景观番区可以叉出现花端园洋房购或者四侦层叠加隶别墅等蜘高端产穷品，进艰一步拉轻高项目遥产品品仔质。50区域客希户来源嗓及演变吵分析在中心配顾套资源复康制性强的静特点下，摇本项目如喷何完善配球套资源本看项目外围复定位的重停要因素交通到瞧达性—忽—消费者来渣源的可能晨性针对周边创配套设施淡稀缺的特停点，本项微目的引进思大型超市馋，解决公至交配套尤划为关键消费习惯唉——消费者潜包在需求挖惊掘从市场调忆研可以发躬现当前市祸场购房客而户来源基灰本区域周锁边的，对廊城市中心丛吸引较弱裂，形成明痕显的区域飘分化，如邀何吸引城仇区客户，困解决其心活中疑虑。客户演变亮预测——当前的立远意必须为理未来的客饮户演变做贵好准备目前周男边楼盘街的本区嫌客户均求占到了愈60%党以上，订随着新堡城区配环套的跟振进和人扒气的形储成，主京城区客脏户的比续例必将贩有所提略升51当前新贼城区中节高端楼那盘客户顽来源以厉私营业市主和政惨府官员剪、企业北中高级档管理人逼员为主新城区星中高档廊楼盘客肿户来源描比例52本项目民客户定币位——丙作为新痕区大盘浪，启动川期一般径仍以周箩边主流膛客户为浴目标对忌象随着区家域形象录和人气哗的不断千提升，砖城市中凤心的迁汤移，郊朗区及外者地客户倡的比例弦将逐步嚷上升扬州市凡区（包昼括西区私）出于改权善生活焰质量的眼要求及闯部分投瓣资心理竿，看好采新城区形发展前判景私企业猾主、政否府官员折、银行银等金融基机构职思员、企错事业单致位公务掘员、医枕院医生黑、大学茶教职员做工等，雀属市区潜中高档混收入阶酷层周边郊区静（以京华屈城中城为帜主）追求真偿正成熟宪的城市绒生活，洁以自住紧为主周边县市誓中的私营垄业主、政畅府公务员壁、企业中姑高层管理江人员及技胁术人员为司主53本报告的催研究思维含导图基地价准值分析宏观分贡析市场分知析项目定位整体发劲展战略54项目总克体战略腊思考55项目总体己营销战略超思考战略方确向之一昌、如何结嫂合正太昆集团品蜻牌工程约进行整积合品牌容战略战略方向臭之二、如何结合珍细节差异态竞争进行撑样板产品梢战略战略方师向之三碗、如何结贷合针对缠目标客势户展开银定向营陷销推广战略方歉向之四扯、如何政府曾专家资源伤形成论坛四新闻炒做察造势56西北处窑为交通创枢纽正北为文恭教区正东为规溉划的商业萌中心区独享两米大城市惕引擎商业引擎教育引割擎容积率：遍1.6一、本项盛目核心价侦值提炼118君地块使本项目肚处于西区小板块最得死天独厚的拣优越地段雾位置57二、核心蠢主题提炼墨：西城样适板学莫院生活项目的下目标是浙打造西询区的居植住精品践，要成征为扬州男新生活帖的典范互，加上臣北面规元划西区众的文教跪区，必筐将以独究特的品爸牌优势禁和学术流氛围影吧响进而扔提升本羞案的内演涵价值诵，而临界近本案懒的商业座中心区算又使本细案形成扔新城市恩时尚生爬活的板畏块，由挽此可提错炼出本欲案最为刺独特的吐两大优局势卖点醒：西城样扫板学歼院生活。58三、推暂广总精恐神西城样板学院生活依托文教区的书香门第，引导一种新城市健康人文生活。鲜明有力地提出了最大优势所在，强调人文传承与现代时尚生活的互动与结合，同时通过产品整体与细节的发现与创新，营造扬州新生活的榜样。

59四、案劝名及组驳团名建王议作为荷六兰著名缺的画家阶，生于会小城莱蕉顿（莱淹顿大学街是荷兰捎富有传王奇色彩搂的著名萄大学）佣，是文艺复苗兴时期最炎具盛名的倡艺术巨匠献，体现出各巨大的创孕作力和文攻化感染力托，与本项月目有着非葱常紧密缎的联系快，充分久体现本嚷项目的虫人文与拦教育价忍值。海伦香岛——精所致洋房突居住区拜伦街区——小井高层住村区英伦特厚区——商颠业街伦勃朗·绸小城60六、项目止品牌整合绵策略1、核心五广告推迫广语：健康人聋·思想预家诠释：（1）强调本抓项目教育筑引擎、生活态引擎双挎健康引擎斜，因此居枪住在此将醉享受健康到的新生活方式，做闪新扬州健兰康人；（2）学院纷派大师谎思想学欧风，不日仅打造骄一个物平质家园励，更要喂打造一茧个有思浊想的栖长居地，有文化恐的新家敬园；（3）沐浴腾百年扬辱州风华柳，休闲贿圣地，间强调人令人皆可天为思想婶家；61学院派人文版图伦勃朗小城健康人·思想家

学院文化生态健康格调未来报纸、电视、杂志、网络、SP、PR等生活中心未来前景西区时尚生活地标双健康环保生活健康生态环境体验文化艺术主题社区产品支撑点广告宣传点USP媒介通路62七、六大快篇章，演千绎伦勃朗小驻城卖点组团格调人生东·六大思覆想1、第一篇拔章教育思想虾家：在浸透舰书香的空哈气中呼吸碰生活文教新逐区的学地术气息双，世界败名校的克渊源人粉文精神绣，自然智接受人歇文氛围廊熏陶，孙生活的委精华所环在，不是形式穷，而是细滤节；不在页外表，而桑是自内而滨外流露的雹气质内涵由。2、第二篇脂章生态思想条家：在东方康膝桥的水岸衰边阅读生杏活水景营居造：打南造休闲麦新生活酿方式绿化设粘计：简篇约优雅气的绿化饥铺陈环境营滑造：生澡态休闲土原景生桌活空间缔造身单心双健倒康人性却居停提倡生远态养生裹，提倡脉居住环般保633、第三篇侨章休闲思想眉家：在新偶城市的睛休闲街群上玩味良生活社区内特劝色商业步剧行街——全面谦满足生活证所需独有的挺社区内五部商业貌街，集毯购物、晴休闲、眼娱乐、勺餐饮于助一体，限散散步倍，购购朋物，生掀活所需苏，随手罚可得。优秀的源人居空蹄间规划——精糕品的居孕住内涵决规划真正适绘合人居替的生态挣空间，声人性的占极至表椅达具有品过质感的吩园艺规爆划——生摇活与国冰际接轨全力打容造特色阅园艺，愁为未来谁生活喝趣彩644、第四牛篇章邻里思至想家：新文化绅闷士阶层在轧一起分享文生活l学院生颠活推崇秃邻里交朗往l仰慕，还妻是被仰慕l做邻居，灰做朋友，慎就是不做蔬陌生人5、第五篇司章建筑思忍想家：国际大师学院派文往化名宅l正太集团父实力企业诞精心打造糟高品质楼充盘l国际设计匙大师筑就片西区人文棉建筑经典献之作l建筑艺术抱的细节体权验656、第六篇争章城市思想刻家：时尚人文悉生活，实享力企业打垫造l借势扬低州西进殊城市营筹造，创雄造思想酷新生活l菁英团队锐实力打造娇，实现人秀居健康理醉想l品质，塌鉴证专晴业；专谈业，铸吊就品牌66项目整体总概念建议67☉学院生鹿活的灵分魂与气帐质，营傻造人文论悠闲的顶欧洲小耐镇生活防；☉一大人镇文主题授入口广湿场、三植大大学蜻主题公生园（牛袄津、哈绘佛、剑蛋桥）、爸一个中往央名人乐雕塑景闲观轴、遗一条康糊河，格沸调生活周从此诞偏生；☉雕塑、真园艺、昆铺地红但砖、亲门水木平检台、郁胖金香，简所有关依于学院往的美好郑记忆会裁在生活缘瑞风景中疮一一浮举现，这妖辈子，娃我在伦补勃朗小滔城；☉西有哈抱佛，东苗有清华促，主题应学院社册区将成烤新城西诸部独特玩风景。【伦勃朗燃小城-学廉院派情景档社区，小眨城生活风石情】68项目整体虾概念建议告－剑桥实商景69【主题社悟区】☉用充满人栗文精神的顿名校主题克营造一种脆学院般的贿居住情景用欧美由人文大沉师的名净字命名党街区主肤题南加州学碎区：多层凭花园洋房居；常春藤庆学区：多岭层公寓街蜓区北美学屡区：小锈高层格旷调住宅【邻里空间与泛会所】☉结合本项目特点，充分营造组团景观、架空层景观和小品景观的参与性☉会所设施建议添加具“人文、休闲”功能的设施，如书吧、音乐茶吧、雕塑展示、图书室、画廊等，突显主题或概念，提高附加值；☉休闲商业街区与中心小广场的可形成不同街区沟通、交流的节点。【会所与商业街】70项目总相形象命雹名示范扬辟州西城裳的未来扬州●西城学伐院生活铸样板Urb粘an稼new摊to石wn冤met果rop距oli不sm半ode胁lq拼uar罚ter焦s71样板社慕区十大陷学院生顺活标准国家3瓣A住宅搞产品标织准国家级亡环保住禁宅建材堡标准扬州第种一个采税用药用喜植物的圣生态养蚂生社区扬州第一吓个提倡合圾居生活标镜准的社区凑（子母户葬型设计，摧考虑两代航人的和谐认居住）扬州第一世家国家级减专家团队辉担任顾问旦团的高尚腾社区扬州第一仅个推出全暑装修试点歌的高尚小杜区（可以婚推出一个叉全装修组菌团）扬州第非一个推级出实屋渐样板区颠的高尚蛋小区扬州第哑一个推扩出教育伟长线V泉IP服烂务的学患院住宅句（名校蹄教育顾捉问服务通策略）扬州第棉一个推按出家庭已社区医基疗高级墙保障体叫系的社扩区（名哲医院定席期医疗裕服务）扬州第一网家提出住听宅DIY工的高尚小槽区（针对沈部分花园害洋房产品落，可以客做户意见介衫入）（以上邮建议的餐实施在膛于充分地考虑成馆本和效训益，以劫及开发扩商的政目府社会为资源整啊合）72项目产粉品定位奥——物业类型抓建议物业类型多层小高层退台式花园洋房＋四层叠加别墅配套商业体量（比例)约40%约45%约10%约5%物业目的一期热销物业，带动人气，回笼资金,形成口碑,降低投资风险一期辅推物业，利用容积率，增加可售建筑面积提升社区档次和销售价格,补充周边市场阶段性供应缺口更好地促进住宅销售和人气入住,同时形成销售额73项目产彼品定位萍——户型面密积建议户型面积（M2）比例厅（M2）主卧（M2）次卧（M2）卫（M2）厨（M2）储藏（M2）经典二房75-9535％25-3513-20

10

77

2

精致三房100-11530％25-35

13-20

13+10

主卫7次卫5

7

3舒适三房半120-13525％30-40

16-25

16+13+8主卫7次卫5

7

5豪华四房140-1605％30-40

16-25

16+13+10

主卫7次卫5

10

5其它阁楼40-805％15-30

15-25

---5-7

---0-3目前扬州近房价逐渐贷透支，消万费者在总季价承受力委相对有限增的情况下衣，市场上盼经济户型座出现了脱钩销，但大塞面积却在壤滞销，两水级分化非盆常明显，细针对目前费周边楼盘逗剩余面积帆过大的特蜓点，以精吗致小面积患上市的本胃案，将会队引起市场妥的关注。74项目产糟品定位翻——户型设州计建议户型的览优劣直洗接影响施客户的汪购买决涌定，在膝户型设秧计上，喷讲究简住洁、实葱用、功能分选区合理师、科学投，因此偷必须遵粗循以下滴几点原肺则：1）户斤型要求膀实用，祸减少室原内不必课要的交昆通面积钉，室内鹿布局科沃学，不连显局促瓶。2）按状三个空侍间理念锐设计户糖型第一空析间：建有筑面积沉×层高第二空浑间：景搅观空间第三空扒间：智求慧、信羞息空间脆，注入脊高科技衰。3）室内雾各功能分粘区的明显禁合理，要贩求动静分饰开，工作疲与生活空康间分开，栽公共与私浮密空间票分开。4）功能手配置合理泪完善。带筑卫生间的习主卧室、哀玄关、工冬作阳台、雄书房、儿当童房、衣帽皇间等空间旦配置需要跳同户型面膝积和目标彩客户的需务要紧密联灶系起来。5）户灰型设计矿更贴近擦人性化望。充分灾考虑镇师江消费励者特征模，尽可岂能将全拉部卧室设计朝车阳。6）可考马虑落地弧红形窗（打贪破单纯以满阳台作为倚居室外延塞空间的局维面）和飘境窗设计（衣可坐可饥卧，即杠增强使莲用空间丙，又开想阔视野菊），充奸分体现登人性化较设计。75户型设计纷建议子母户沾型设计、京可分可婆合——和谐社会煤的和居时碗代——父母萄和子女既险相对独立股居住享受画两代人不骗同的生活恐方式，又便于互凭相照顾和纸看望——便于磁满足“国疾六条”细嘱则的要求套型设谈计的灵拿活性，懒楼层间播、分户船间预留只隔板式谢隔墙，弱根据家鞭庭人口道的变化湾，上下生、左右恋两套可单并为一石套；套籍内墙体螺可根据名需要灵妄活拆除鞋。76项目产品读定位——户型建议入户花园邮户型建议77项目产品茫定位——户型建议大露台户捷型建议78建议学号院派产愿品立面一种简约净大气的风细格79项目产跪品定位扫——邻里商业呀街80项目产品缴定位——复合地产诞规划示意81项目产品给定位——规划建议复合地仙产项目躁规划中陕对私密逐性的处安理传统做仗法科学人性妄做法821)、住宅载部分考虑到中静小城市购粪房者的心度理接受程渣度，我司俗建议在小劈燕区内部住厨宅部分规胀划以及高皂层部分加补以重新研趣判：由于项逃目所处奴的城市仗中心的裳绝佳地削段，同思时此类市产品在约市场上披尚属空考白，结锦合整体圈项目，裹四层叠娱加别墅破与花园揪洋房产窗品的出译现将可非以极大桌的提升皮项目的为档次感茧，同时冻这种稀锋缺产品拿还可以军作为引铜爆市场债的绝佳体武器起摆到奇效崖；增加部崇分四层捐叠加别艳墅＋部炎分花园终洋房产脊品。831)、住宅部匠分从目前中色小城市市扎场来看，锈无论是购宅房人的接葵受程度还蔽是去化速屠度，多层肝产品持续鸦受到热捧翼，适当增浊加部分多止层产品可苗以为拉动泪小区的整菠体销售速剑度起到极泻大的促进奋作用；适当增加丈部分景观赖7+1或侧6+1产祸品。841)、住宅部露分控制小源高层层围数。由于市灾场对小锤高层产政品的抗音性客观旺存在，耽因此在睡对小高杏层产品剥的规划访设计上烂就应当柳充分考劲虑，将悟层数控陈制在1好1层以纲内，同易时，在恒后期还樱可从营妄销角度夸考虑，拳通过物瞧业协商遇等手段怠，将6责层以下贺的小高进层使用混成本适泰当降低鹿，以减牲少客户袭购买时竭的抵触冒情绪。85底层架空韵的泛会所冒空间文化艺术冬体验的会烂所空间86门厅的纽奉格调感穴觉空中花园捎的体验87销售中心的独特书墙建议88本案项目内销售价格定模拟89本案项醋目销售读价格模孩拟定价原则在项目营背销过程中兄，价格因亲素起着重肤要的作用插，定价的宋高低关系室项目利润己的多少，背以及销售份成功与否嚼，所谓一莫分质一分抛价，正确厨的项目营荒销策略就禁是要如实筛地体现项手目本身的苹价格规律竿，反映出已项目的合涛理价值，阅做出精确乓定价，由浙于本案体船量较大，伏高投入高虫风险，为番定价精确吃，力求利前润最大化辞，本案的其基本定价伏标准以市虫场定价法炭结合成本每定价、心崇理定价、舍目标利润忌定价等。定价影响脊因素分析任何物业愿的价格在桂市场中并己非独立存惨在，从客以户需求角符度看，市拔场比较原替则在定价窄中处于相谨当重要的醒地位，必啊须遵从“云同质同价滴、优质优眼价”的操篮作方法，总由此必须驾尽量挖掘湿市场空白托，提高物欢业的附加租值。本案定袖价的影蔽响因素讽，主要拒受以下引几个因慢素影响吧：户型/小艺区规模/饶景观/开斑发商品牌削/物业类钥型/地理桐位置/形页象宣传90本案项目陵销售价格址模拟价格模灭拟遵循以上咽原则，结茅合西部其乓它的楼盘杯的竞争因久素以及价令格，项目畅可参照的哀楼盘主要领有项目A捞“保集半妨岛”，项蕉目B“奥匀都花城”汪，项目C承“京华城堂中城”，碌项目D“罪富丽康城舍”。物业类型楼以小高层泪为标准指标权重保集半岛奥都花城京华城中城富丽康城拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数户型0.20.90.180.90.180.90.180.90.18小区规模0.10.80.081.10.111.30.130.80.08景观0.20.90.181.10.220.90.180.90.18开发商品牌0.21.10.221.30.260.80.160.80.16地理位置0.110.10.90.091.10.1110.1形象宣传0.210.21.10.221.30.260.80.16合计10.961.081.020.8691本案项适目销售记价格模傻拟周边项澡目各楼忘盘售价价格（元/平方米）保集半岛奥都花城京华城中城富丽康城3600365037003300本案拟和脚售价（小蛮高层）本案售陵价（小厉高层）务＝3600葬*（0.周96/3类.92）掘＋365既0*（1席.08/刃3.92肿）＋37然00*（魔1.02排/3.9泳2）＋3委300*悬（0.8稍6/3.纪92）=3575窑元/平方蒜米92本案项目扎销售价格洁模拟建议售价本项目建尿议售价备注：怒仅作为矛目前开棵盘的参折考价格责，如果园明年开祥盘价格墓则根据倾周边售昼价相蛾应调剂整小高层售怨价：3600耐元/平方牵米多层售价虾：3700鼓元/平方译米花园洋房矛售价：4600遭元/平方拐米叠加别际墅售价卷：4300葵元/平方遇米根据专业句团队的操杜作能力、杯产品优势易及开发商浩综合实力93项目经济厦指标财务哀分析9495扬州学套院地块附财务指鞠标测算96同致行便公司的稀核心优虾势97针对该富项目同踏致行公抚司的核许心资源般优势1、背哈景资源建设部、甘中国房地闷产业协会藏10余位粉专家组（而顾云昌、沿开彦、林贤光握、蔡镇钰、窜项祖荃等联）；《文汇挨报》、阵《解放奏日报》毒、《新抵民晚报火》、《葱香港大锣公报港再沪置业董》、《默房地产脂世界》膜、《财茧富地产省》杂志窗房地产俘专刊总渔策划单窃位，全瓜国40针家房地星产主流渔媒体轮克值主席驰单位；成功操油作南京职明月港匠湾、丽姓晶国际员、南京遍义乌小堤商品城匹、未来谱城、左津邻右里静、芜湖来奥韵康骑城等经拥典项目肾，并在腊江苏、巡寿安徽、末湖南、达湖北四炉省成功刑进行了分风险投顺资和销胀售代理帮业务的痕拓展；美国旧金罪山、洛杉蔑矶、拉斯络维加斯华甘人投资圈科营销实战辰经验，未粥来城已在瞧美国销售拔数千万元滋；城市泊宁客网络侄营销低浆成本高填效率推犯广实战探成功经写验及自饰有网络毫资源；上海、南论京、杭州推、义乌、技温州、温荐岭、乐清州、台州、磨马鞍山、吗芜湖、镇敢江等地推卧广经验；同致行企哀业联合机影构八年市骂场实战体殖验与总结兽反思感悟由，房地产劫运作资源愉的八年执明行实战。98针对该爸项目同逗致行公备司的核缝心资源好优势2、招深商资源法国雅高镰酒店集团县（宜必思思经济型酒心店）美国格披林豪泰赞Gre疤en趴Hot舌el连说锁酒店上海锦秃江之星融连锁酒晚店美国RU狮BYT轧UESD皆AY餐饮围品牌意大利阿ill派y咖啡孙品牌、秘台湾元推山咖啡美国S潮LIM码AN印DT缓ONE亡健身品祖牌泰国正幕大集团商易初疯莲花超也市台湾乐跃购（世树界50糕0强英俯国te换sco乓超市）贵超市中国华浓联超市匆连锁机汪构台湾富士椒康集团·疑赛博数码枣广场；浙江义乌麻商贸发展把局99一、开窜发概念裹——以抗音乐主朱题作为旷本案开皇发的主魔题概念1、音乐吹作为人类定文明七大抬艺术之一漂，适应面晕宽，号召粮力强。音乐是人起类文化积炭淀和人类锈想象力与僚创造力的剂结晶，具环有无可比毙拟的人文孔价值。音蚊乐是人类悔最自然、姜最本真的要行为，是洒人类的的辣天性，也钓是全世界疼最古老最偏现代同时碌还是最通扫用的语言典。用音乐扫主题作为牢总开发理谜念，可极膀大丰富项誉目的人文滴价值，同腥时他有最晒宽泛的适绝应面，最筐强大的号京召力。2、音坟乐题材左丰富，道为产品散设计和竭营销推东广预埋孩了充足三的发展垮管线。无论是专产品设蔽计还是籍营销推接广，音守乐主题约都能提营供丰富细的素材节。音乐硬广场、眯音乐喷糟泉、音挠乐走廊泛、音乐浮雕塑、爱音乐沙似龙、音翅乐幼儿维园……跟我们可都以轻易剥地找到段切合项肉目需求营的丰富污题材，载既巧妙佛地体现懂产品特股制，又童赋予极崭高的人泰文价值挑。3、扬州旗自古就是漏音乐之乡谨，有良好箩的音乐积们淀。“谁知肺竹西路捷，歌吹救是扬州两”，在私许多赞厉咏扬州卷的古代摸诗词中伪都可以扁看出扬绢州音乐捉文化资漠源相当吗丰富。嘴扬州是薄全国文甘化中心钞，既有装高雅音签乐文化咳如广陵槐琴派，赶也有俗赖音乐文坐化，如躲扬州清吴音、民瞧歌、十鼠番鼓等伙，这些误俗文化饱等能代韵表扬州姻独特的肚地方风许格、艺称术特色旬。从扬泉州的城般西新城知现代化东的建设病状况可毛以看出隙，西区饿很多楼坚盘都在沟炒作西挽方文化苹概念，纤因此中妨西音乐抖的结合遍的概念胖可以引批入本项妄目，广厉大民众雷对音乐妄的接纳经能力有凯其素养与基础。炮从大音附乐的概狐念来说壤，扬州振的中国凳传统音课乐是极悼其丰厚劫的，从衡这个角秘度看，眯音乐概波念的延颤展有市周场基础织的保障粱。项目主题触策划建议之方案二100[建筑是胁凝固的音龙乐，音乐驳是流动的理建筑，当巾石头的史降诗与绚丽后的艺术完肺美的结合旋并创造时消，生活的乔意境和居坛住的真意双便可以被讲我们轻易滚的发现和湿体味。]项目主努题策划阻建议之方案二101二、音乐是主题的概蹲念延伸结合扬州携地域文化殊的地域特明征，以及脸本案的发甚展规划设呼想，我们纪对音乐主关题的进行巾概念的延忽伸提炼—喊—蓝调新果生活蓝调：即蓝调俊音乐（券BLU杏SE布饭鲁斯）揉，是爵鼻士音乐净的一种胶形式。慌蓝调音脉乐的产抵生是为乱了抒发岛演唱者翻的个人袄情感，东顾名思肯义，这指种音乐仪听起来暴有一种便忧郁（名Blu桥e）的言味道，棉以直接的陈述内险心想法怀为他的互表现方欲式，他喜是当今览时尚音舌乐的一备个典型滋代表，小代表象