房地产的客源定位

华润凯旋门项目第三阶段研究报告主讲人：主讲内容楼盘的产品定位客户定位楼盘的竞争定位一、楼盘的产品定位

自古以来，凯旋门都象征着胜利、巅峰等积极意义，寓意人生的尖峰时刻。因其正面和积极的意义，凯旋门经常被选为高端楼盘名称，最有代表性的就是香港面对维多利亚港的豪宅凯旋门。2011年，华润置地，在合肥，馈赠城市巅峰人群，只为人生凯旋时刻！华润中心•凯旋门，将成为矗立于天鹅湖畔的又一处地标级豪宅。

合肥华润中心，矗立于政务区天鹅湖南岸，市政绿轴西侧，项目占地330亩，总建筑面积逾120万平米，包含260米超高层写字楼、世界顶级君悦酒店、约20万平米顶级购物中心万象城、70万平米凯旋门四大物业形态。其中的豪宅凯旋门定位于中国城市豪宅极致成就。

超高层集群纯粹社区，真实呈现纯熟大宅魅力；米极致层高，重新定义舒适的豪阔尺度；6.6米挑高入户大堂，配有书吧和休息区的星级入户大堂；

400-500平米内置天际泳池的penthouse（顶墅），引领合肥市场不曾有高度。116-320平米，五大主流户型，研习星河湾、汤臣一品、大连星海湾一号等众多豪宅，萃取最舒适的户型结构。40000平米实景园区，全功能法式风情会所，营造无与伦比的豪宅气度。一切细致入微和品质典范，只为金字塔尖的你，只为见证人生凯旋时刻。凯旋门是华润中心这个中国顶级综合体里的豪宅，规划为70万平米超高层集群纯粹国际社区，是74年央企华润的高贵豪宅品牌系列，其萃取城市最具潜力的政务文化新区核心，拥枕1300亩天鹅湖胜景，西依3.4公里科技绿轴公园，南向奥体中心，呈现城央醇熟生活。现85-135平两房到三房上市，更多机会，更多选择，实现极致生活之美！华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。高端品牌二、客户定位

人生凯旋，唯奢华定义名流身份。凯旋门是中国顶级综合体里的极致豪宅。在华润中心，有33万平方米商业航母，号称“中国顶级购物中心”，集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体的一站式SHOPPINGMALL万象城；有280米高合肥首席摩天大楼华润大厦；有世界超五星级商务酒店君悦，其位于200多米高空中，集奢华大堂、水疗SPA、精品餐厅等顶级商务休闲于一体；除此外，凯旋门内，1.5亿元级永久性实景园林及8000平米安徽首席私人社交会所，也是您不可多得的奢华主场。

华润中心凯旋门地处合肥政务区核心商圈，毗邻天鹅湖风景区，环境优越，拥享着最佳的城市资源。其次，学区优势明显。周边有名校八中、五十中等环绕左右，孩子在家门口就可享受到优质教育。

望子成龙

【家庭特征】有0-17岁孩子的家庭。

【购房动机】孩子成长：为了让孩子有更好的生活条件

，能够去更好的学校学习。改善住房条件：现有住房不理想

【对房子的态度】房屋是孩子成长的地方，也是自己稳定感和归属感的来源

【房屋特征需求】与孩子成长相关的文化教育需求和安全需求

有高质量的幼儿园、小学；小区的安全能给孩子的健康成长创造条件

【家庭特征】家庭高收入，是社会所认同的成功人士。

【购房动机】社会地位提升：希望和跟我家社会地位相当的人住一起

独立功能：想有一个单独的健身房、一个单独的书房等

跟风圈层：周围人都买,自己也想买；消费存在一定炫耀心理

【对房子的态度】社会标签：是我事业成功的标志、可以给我家挣得面子、体现我家社会地位

【房屋特征需求】带有社会标签意味的房屋特征明显。周边小区的档次也要很好、拥有高素质的小区居民、有名气的开发商

富贵之家【家庭特征】空巢家庭、有老人同住的家庭。

【购房动机】孝敬老人：为了让老人就医更便利，父母年纪大了想和他们住在一起。自我享受：老人辛苦了一辈子，想买个房子自己享受

【对房子的态度】照顾老人：子女照顾老人的地方/让老人安享晚年的地方

【房屋特征需求】看重外部环境，小区环境优美比较重要。

靠近景色优美的风景，空气质量好；小区或周边有大规模的园林设计和良好绿化。

健康养老【家庭特征】25-34岁的青年或青年夫妻，无孩子。家庭成员高学历。

【购房动机】栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子

自己享受：想周末/度假去住、买个房子自己享受。

【对房子的态度】品味体现：体现个人的品味、情调甚至个性。

社交娱乐：房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所

【产品需求】健身娱乐：对小区有较好健身场所、临近大型运动场所、娱乐休闲场所要求高、好的户型、喜欢的建筑风格。

社会新锐投资者：凯旋门：开年政务区销量第一

2011年末，房地产市场冰点已然到来。在众多开发商纷纷降价、打折的惨淡市场形势下，华润凯旋门，以所向披靡的王者姿态，领衔政务区住宅市场，销售金额近3亿，创下了1月份政务区住宅销售套数、面积、金额第一，全市住宅市场销售金额第二名的绝佳成绩。证明了中国城市豪宅极致成就的实至名归！

[合肥市1795套成交量1月份遭遇冰点均价6292.40元/㎡>>>]

三、竞争定位

众所周知，华润凯旋门从3.8亿稀世翡翠重器震撼揭幕，到云集10辆法拉利、保时捷、兰博基尼等世界顶级跑车见证1.5亿实景园区开放，再到云集中国商界精英的凯旋商学院高峰论坛，一路走来，华润凯旋门不仅为合肥带来了前所未有的奢贵体验盛会，更是吸引了无数金字塔尖名流人仕的关注和参与，重塑了高端豪宅的品鉴标准，提升了顶级生活方式。

秘诀一三：真正三意义的三城市综三合体在合肥三地产市三场，城三市综合三体的概三念早已三令人麻三木。无三论大小楼盘，只要三是有两三个以上三业态的三，都以三综合体三自居。三而凯旋三门，所三属的华润中三心项目详三情业主社三区地图项目，三却是合三肥市场三上独一三无二的三综合体三。说到三华润中三心这一三综合体三的独特三之处，三主要是三表现在三配套业三态的高三端性、三标杆性三和稀缺三性上。三合肥华三润中心三，沿袭三深圳、三杭州、三沈阳等三地华润三中心的三优秀经三验，旨三在打造三中国综三合体顶三级品牌三。坐拥三中国顶三级购物三中心万三象城、三世界500强顶级三商务坐三标华润三大厦和三全球最三佳超五三星级酒三店君悦三，以及三中国城三市豪宅三极致成三就凯旋三门。如三此配套三的合肥三华润中三心，高三企合肥三综合体三标杆水三准，以三全球化三的眼光三，勾画三政务区三美好的三未来。秘诀二三：无以三复加的三城市资三源集群政务区三，合肥三的未来三。一流三的规划三，先进三的配套三设施，三核心的三区域位三置，让三政务区三已然成三为品牌三地产开三发商的三必争之三地。政三务区早三已成为三合肥均三价最高三的区域三，而光三明的未三来和巨三大的发三展前景三，也让三政务区三的高端三住宅市三场竞争三尤为激三烈。绿三地、万三达、保三利、华三润等行三业巨头三，扎堆三政务区三，一方三面提高三了该区三域的综三合水准三，另一三方面也三让消费三者有了三更宽泛三的选择三余地。三凯旋门三，占据三政务区三习友路三和潜山三路两大三主干道三交叉核三心地块三，北邻三天鹅湖三绝佳景三观资源三，南靠三奥体中三心城市三核心，三西拥城三市绿肺200米景观三绿轴。三坐享合三肥市政三府、安三徽大剧三院、省三立医院三南区、三合肥八三中、安三徽省广三电中心三、合肥三文博园三、密集三的科教三文体卫三资源，三让凯旋三门成为三资源富三矿的享三有者!秘诀三三：独一三无二的三产品标三准三除去三附加资三源，凯三旋门项三目自身三，一流三的产品三标准，三也让合三肥步入三了大平三层豪宅三的新时三代。凯三旋门倡三导的是三一种顶三级的都三会生活三方式，三一种格三调高雅三的奢华三生活体三验。凯三旋门项三目，合三肥第一三个拥有三天际泳三池的顶三墅pen三tho三use项目，三将国际三豪宅中三盛行的三天际泳三池，带三入合肥三市的天三际线。三凯旋门三，拥有6.6米层高三全功能三精装大三堂，收三罗休息三室、图三书室和三密码信三报箱的三极致入三户功能三和一流三