房地产开发项目的融资概述

房地产开发与经营管理

厦门大学建筑与土木工程学院

第四篇

房地产开发项目融资

4.1房地产融资概述4.2房地产开发资金筹集方式4.3房地产开发项目资金筹集规划4.1房地产融资概述

从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.2房地产开发项目融资组织形式4.2.3向金融机构贷款4.2.4商品房预售（定金及预收款）4.2.5发行债券融资4.2.6房地产融资创新4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成4.2.1.2房地产开发企业自有资金的筹集4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金按财务制度规定，归房地产企业支配的各种自有资金。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金。法律、法规规定的最低限额（不少于100万元）为法定资本金；房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金为注册资本（实收资本），股份有限公司的资本金被称为股本。房地产开发企业运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，其资本金也处于变化之中，当企业实有资金比注册资金增加或减少20%以上时，需进行变更登记。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金资本公积金是指由投资者投入及资产本身或其他原因形成的权益收入，所有权归属于投资者，但不构成实收资本（注册资本范围）的那部分资本，与企业经营取得的收益无关。资本公积金可以按照法定程序转增资本，但不能用于弥补公司的亏损。企业资本公积金主要来源：资本（股本）溢价法定资产重估增值接受捐赠4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金盈余公积金是企业按规定从净利润中提取的属于所有者留存于企业内部的资产或权益。法定（盈余）公积金：提取税后利润10%列入法定公积金，累计额达到公司注册资本50%以上的，可以不再提取。法定公积金转为资本时，留存不得少于转增前公司注册资本的25%。任意（盈余）公积金：公司从净利润中提取法定公积金（&支付优先股股利）后，经股东会议决议，可从税后利润中提取任意公积金。盈余公积金可用于弥补亏损、转增资本金，也可用于分配股利。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金=税后利润-法定盈余公积-可分配利润（可分配利润包括：弥补以前年度亏损+优先股股利+任意盈余公积金+普通股股利等）4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金企业折旧资金通过发行股票筹集的资金4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.2房地产开发资本金的筹集房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金：注册资本金的筹集资本公积金、盈余公积金转增为资本金经股东大会同意将未分配利润转增为资本金发行股票筹集资金首次公开发行股票（IPO）并上市上市公司发行新股（股权再融资）非上市公司公开发行股票优点缺点（1）永久性。股本没有固定的到期日，无须偿还本金，是公司的永久性资本。（2）财务灵活性。普通股筹资，无固定利息负担，可灵活分配股利；优先股筹资，固定股利支付非法定义务，有一定的灵活性。（3）增强信用。股票筹资可为利用更多的债务筹资提供支持。（1）筹资成本较高。高于债券筹资成本。普通股＞优先股＞债券（2）限制条件多。（3）发售新股票，增加新股东，一方面可能会分散公司的控制权，另一方面会降低普通股的每股净收益，甚至会影响公司的市值和发展潜力。股票筹资的优缺点4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.2房地产开发资本金的筹集房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金：注册资本金的筹集资本公积金、盈余公积金转增为资本金经过股东大会同意未分配利润转增为资本金发行股票筹集资金其他方式：如以资金或土地使用权作价入股合作开发、阶段性股权式融资等。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。在项目总投资中，必须拥有一定比例的资本金。第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（2004）房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20％及以上提高到35％及以上。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（2004）经济适用住房开发贷款管理办法（银发〔2008〕13号）建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设。4.2房地产开发资金筹集4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（2004）国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发〔2009〕27号）

保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.2房三地产开三发项目三融资组三织形式4.2三.2.三1既有三项目法三人融资4.2三.2.三2新设三项目法三人融资4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.2房三地产开三发项目三融资组三织形式4.2三.2.三1既有三项目法三人融资又称为三公司融三资。不三组建新三的独立三法人，三由已有三的公司三出面筹三集资金三，投资三于新项三目。公司融三资方式三下的项三目资本三金，来三自于公三司的自三有资金三，包括三：企业现三有的现三金未来企三业生产三经营中三获得的三可用于三项目的三资金企业资三产变现企业增三资扩股4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.2房三地产开三发项目三融资组三织形式4.2三.2.三2新设三项目法三人融资又称为三项目融三资。由三项目发三起人及三其他投三资者出三资，建三立新的三独立承三担民事三责任的三法人，三承担项三目的投三融资及三运营。以项目三投资所三形成的三资产、三未来的三收益和三权益作三为建立三项目信三用的基三础，取三得债务三资金。新建项三目法人三的资本三金，由三项目投三资者为三拟建项三目提供三的资本三金，通三常以注三册资本三的方式三投入；三有些情三况下投三资者还三可以以三准资本三金方式三投入资三金，如三优先股三、可转三换债、三股东借三款等。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.3向三金融机三构贷款4.2三.3.三1房地三产开发三企业流三动资金三贷款4.2三.3.三2房地三产开发三（项目三）贷款4.2三.3.三3金融三机构（三银行）三对房地三产开发三贷款的三审查4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.3向三金融机三构贷款4.2三.3.三1房地三产开发三企业流三动资金三贷款房地产三开发企三业因资三金周转三所需而三申请的三贷款，三不与具三体项目三相联系三，贷款三的期限三较短。央行：《关于进三一步加三强房地三产信贷三业务管三理的通三知》（121号文）央行、三银监会三：《关于加三强商业三性房地三产信贷三管理的三通知》（银发[20三07]三359号）商业银三行对房三地产开三发企业三发放的三贷款只三能通过三房地产三开发贷三款科目三发放，三严禁以三房地产三开发流三动资金三贷款或三其他贷三款科目三发放。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.3向三金融机三构贷款4.2三.3.三2房地三产开发三（项目三）贷款金融机三构（银三行）向三房地产三开发企三业发放三的项目三建设资三金贷款三，只能三用于指三定的开三发项目三，不允三许改变三资金用三途或挪三用于其三他项目三。当房地三产开发三贷款为三抵押贷三款时，三抵押物三可为有三偿取得三的土地三使用权三、在建三工程和三已建成三商品房三。房地产三开发贷三款条件三：项目资三本金比三例；项目已三取得“三四证”三。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.3向三金融机三构贷款4.2三.3.三3金融三机构（三银行）三对房地三产开发三贷款的三审查借款企三业信用三评级（三资信等三级评价三）贷款项三目评估贷款担三保方式三评价贷款综三合评价4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.3向三金融机三构贷款4.2三.3.三3金融三机构（三银行）三对房地三产开发三贷款的三审查借款企三业信用三评级（三资信等三级评价三）信用评三级的涵三义信用评三级的要三素信用评三级的标三识借款企三业信用三等级系三数的取三值规则信用评三级，一三般是指三由独立三的信用三评级机三构对影三响评级三对象的三诸多信三用风险三因素进三行分析三研究，三就其偿还债三务的能三力及其偿债意三愿进行综三合评价三，并且三用简单三明了的三符号表三示出来三。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.3向三金融机三构贷款4.2三.3.三3金融三机构（三银行）三对房地三产开发三贷款的三审查借款企三业信用三评级（三资信等三级评价三）信用评三级的涵三义信用评三级的要三素信用评三级的标三识借款企三业信用三等级系三数的取三值规则信用评三级机构三对借款三企业进三行信用三评级主三要考察三的因素三：企业素三质经营能三力获利能三力偿债能三力履约情三况发展前三景4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.3向三金融机三构贷款4.2三.3.三3金融三机构（三银行）三对房地三产开发三贷款的三审查借款企三业信用三评级（三资信等三级评价三）信用评三级的涵三义信用评三级的要三素信用评三级的标三识借款企三业信用三等级系三数的取三值规则借款企三业信用三等级分三三等九三级，即三：AAA三A三A三ABBB三B三B三BCCC三C三C三C短期债三务支付三困难，三长期债三务偿还三能力极三差；企三业经营三状况一三直不好三，基本三处于恶三性循环三状态，三促使企三业经营三及发展三走向良三性循环三状态的三内外部三因素极三少，企三业濒临三破产。C短期债三务的支三付能力三和长期三债务的三偿还能三力严重三不足；三经营状三况差，三促使企三业经营三及发展三走向良三性循环三状态的三内外部三因素很三少，风三险极大三。CC短期债三务支付三能力和三长期债三务偿还三能力很三差；受三内外不三确定因三素的影三响，企三业经营三困难，三支付能三力很困三难，风三险很大三。CCCC短期债三务支付三能力和三长期债三务偿还三能力较三差；受三内外不三确定因三素的影三响，企三业经营三较困难三，支付三能力具三有较大三的不确三定性，三风险较三大。B短期债三务支付三能力和三长期债三务偿还三能力较三弱；企三业经营三与发展三状况不三佳，支三付能力三不稳定三，有一三定风险三。BB短期债三务的支三付能力三和长期三债务偿三还能力三一般，三目前对三本息的三保障尚三属适当三；企业三经营处三于良性三循环状三态，未三来经营三与发展三受企业三内外部三不确定三因素的三影响，三盈利能三力和偿三债能力三会有较三大波动三，约定三的条件三可能不三足以保三障本息三的安全三。BBBB短期债三务的支三付能力三和长期三债务的三偿还能三力较强三；企业三经营处三于良性三循环状三态，未三来经营三与发展三易受企三业内外三部不确三定因素三的影响三，盈利三能力和三偿债能三力会产三生波动三。A短期债三务的支三付能力三和长期三债务的三偿还能三力很强三；经营三处于良三性循环三状态，三不确定三因素对三经营与三发展的三影响很三小。AA短期债三务的支三付能力三和长期三债务的三偿还能三力具有三最大保三障；经三营处于三良性循三环状态三，不确三定因素三对经营三与发展三的影响三最小。AAAA信用等三级含义级等4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.3向三金融机三构贷款4.2三.3.三3金融三机构（三银行）三对房地三产开发三贷款的三审查借款企三业信用三评级（三资信等三级评价三）信用评三级的涵三义信用评三级的要三素信用评三级的标三识借款企三业信用三等级系三数的取三值规则AAA级企业三为30％AA级企业三为50％A级企业三为70％BBB级企业三为90％4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.3向三金融机三构贷款4.2三.3.三3金融三机构（三银行）三对房地三产开发三贷款的三审查贷款项三目评估项目风三险等级三系数的三确定：先按照三项目建三设条件三、市场三和产品三分析以三及财务三评价的三结果，三将项目三划分成AAA、AA、A和BBB四个风三险等级三。AAA、AA、A和BBB四个风三险等级三其对应三的风险三系数分三别为80％、70％、60％和50％。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.3向三金融机三构贷款4.2三.3.三3金融三机构（三银行）三对房地三产开发三贷款的三审查贷款担三保方式三评价贷款方三式系数三的取值三规则：信用贷三款为100％。由银行三金融机三构提供三担保的三为10～20％。由省级三非银行三金融机三构担保三的为50％。AA级以下三企业担三保的为100％。用商品三房抵押三的为50％。由其他三房屋及三建筑物三抵押的三为100％，如三参加保三险且保三险期长三于贷款三期的为50%。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.3向三金融机三构贷款4.2三.3.三3金融三机构（三银行）三对房地三产开发三贷款的三审查贷款综三合评价金融机三构考察三完开发三商的资三信状况三和房地三产开发三项目以三后，还三要结合三对企业三和项目三考察的三结果，三综合企三业信用三等级、三项目风三险等级三、贷款三担保方三式、贷三款期限三等因素三，对项三目贷款三进行综三合评价三。贷款综三合评价三的主要三工作是三计算贷三款综合三风险度三。某笔贷三款的综三合风险三度＝(某笔贷三款风险三额／某三笔贷款三额)×1三00％＝信用三等级系三数×贷款方三式系数×期限系三数×项目风三险等级三系数综合风三险度超三过60%的为高三风险，三银行一三般不予三发放贷三款。中短期三贷款期三限在半三年以内三的为1三00％三。期限在三半年以三上不满三1年的三为12三0％。中长期三贷款期三限在1三年以上三不满3三年为1三20％三。期限在三3年以三上不满三5年的三为13三0％。期限在三5年以三上的为三140三％。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.3向三金融机三构贷款4.2三.3.三3金融三机构（三银行）三对房地三产开发三贷款的三审查贷款综三合评价某开发三企业申三请贷款500三0万元，三该企业三的信用三等级为AA级，以三商品房三做抵押三，期限2年，项三目风险三等级为A级。贷款综三合风险三度：＝50％×12三0％×50％×60％＝18%＜60%银行可三以发放三贷款。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.4商三品房预三售（定三金及预三收款）4.2三.4.三1商品三房预售三的实质4.2三.4.三2商品三房预售三制度4.2三.4.三3定金三及预收三款4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.4商三品房预三售（定三金及预三收款）4.2三.4.三1商品三房预售三的实质商品房三预售作三为商品三房销售三的一种三方式，三同时又三具备融三资功能三。它在三实质上三是一种三预收货三款的商业信三用行为（即销三货单位三向购货三者预借三一笔款三项，以三后再以三商品归三还）。当商品三供不应三求或者三生产周三期较长三且售价三较高时三，采用三预收货三款方式三，可以三缓和企三业资金三短缺的三矛盾。1994年建设部制定发布的《城市商品房预售管理办法》第二条：“本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.4商三品房预三售（定三金及预三收款）4.2三.4.三2商品三房预售三制度我国商三品房预三售制度三的建立商品房三预售的三条件4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.4商三品房预三售（定三金及预三收款）4.2三.4.三2商品三房预售三制度我国商三品房预三售制度三的建立195三0年代三，香港三“地产三教父”三霍英东三先生创三造性地三提出“三预售楼三花”的三销售方三式，以三加速资三金流动三，增强三地产商三回款力三度。三伴随着三香港房三地产业三的崛起三，商品三房预售三制度逐三渐演变三成为香三港乃至三亚洲很三多地区三的楼盘三销售模三式。中国内三地的商三品房预三售制度三最初确三立于1三994三年（房三地产管三理法，三199三4）。三当初的三目的主三要是为三了拉动三内需，三降低房三地产开三发资金三进入的三门槛。三从十多三年的实三践来看三，这一三制度尽三管存在三诸多弊三端，但三极大地三促进了三我国房三地产业三的发展三与繁荣三。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.4商三品房预三售（定三金及预三收款）4.2三.4.三2商品三房预售三制度我国商三品房预三售制度三的建立目前与三商品房三预售有三关的法三律规范三主要包三括：《城市房三地产管三理法》（199三4、200三7）《城市商三品房预三售管理三办法》（199三4发布、200三1、200三4修改）《城市房三地产开三发经营三管理条三例》（199三8）《商品房三销售管三理办法》（200三1）4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.4商三品房预三售（定三金及预三收款）4.2三.4.三2商品三房预售三制度商品房三预售的三条件《商品三房预售三管理办三法》第五条三规定，三“商品三房预售三应当符三合下列三条件：（一）三已交付三全部土三地使用三权出让三金，取三得土地三使用权三证书；（二）三持有建三设工程三规划许三可证和三施工许三可证；（三）三按提供三预售的三商品房三计算，三投入开三发建设三的资金三达到工三程建设三总投资三的25三％以上三，并已三经确定三施工进三度和竣三工交付三日期。三”商品房三预售实三行许可三制度。三开发企三业进行三商品房三预售，三应当向三房地产三管理部三门申请三预售许三可，取三得《商三品房预三售许可三证》；三未取得三《商品三房预售三许可证三》的，三不得进三行商品三房预售三。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.4商三品房预三售（定三金及预三收款）4.2三.4.三3定金三及预收三款定金根据《三担保法三》，定三金是通三过当事三人一方三在债务三履行前三交付对三方的金三钱，在三不履行三时发生三不返还三或双倍三返还的三效力，三起到担三保效果三的一种三担保方三式。其三数额由三当事人三约定，三但不得三超过主三合同标三的额的三20三%。定金虽三然具有三预先给三付的性三质，但三又有别三于预收三款。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.4商三品房预三售（定三金及预三收款）4.2三.4.三3定金三及预收三款预收款订金（三≠定金三，其作用三主要在三于融资）一次性三付款分期付三款首付款+按揭贷三款4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.5发三行债券三融资4.2三.5.三1企业三（公司三）债券三的内涵4.2三.5.三2公开三发行公三司债券三的条件4.2三.5.三3公司三债券的三发行价三格4.2三.5.三4公司三债券筹三资的优三缺点4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.5发三行债券三融资4.2三.5.三1企业三（公司三）债券三的内涵企业债三券《企业债三券管理三条例》（199三3年）：企业三债券，三是指企三业依照三法定程三序发行三、约定三在一定三期限内三还本付三息的有三价证券三。公司债三券发行公三司债券三是公司三筹集债三务性资三金的重三要方式三之一。《公司法》（200三5年修订三）：公司三债券，三是指公三司依照三法定程三序发行三、约定三在一定期三限还本付三息的有三价证券三。上市公三司经股三东大会三决议可三以发行三可转换三为股票三的公司三债券，三公司按三照其转三换办法三向债券三持有人三换发股三票。《公司三债券发三行试点三办法》三（20三07）三：本办法三所称公三司债券三，是指三公司依三照法定三程序发三行、约三定在一三年以上三期限内三还本付三息的有三价证券三。公司债三券发行三试点办三法4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.5发三行债券三融资4.2三.5.三2公开三发行公三司债券三的条件公开发三行公司三债券的三条件（《证券三法》（三200三5修订三））：股份有三限公司三的净资三产不低三于人民三币三千三万元，三有限责三任公司三的净资三产不低三于人民三币六千三万元；累计债三券余额三不超过三公司净三资产的三百分之三四十；最近三三年平均三可分配三利润足三以支付三公司债三券一年三的利息三；筹集的三资金投三向符合三国家产三业政策三；债券的三利率不三超过国三务院限三定的利三率水平三；国务院三规定的三其他条三件。上市公三司发行三可转换三为股票三的公司三债券，三还应当三符合公三开发行三股票的三条件，三并报国三务院证三券监督三管理机三构核准三。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.5发三行债券三融资4.2三.5.三3公司三债券的三发行价三格理论上三债券的三面值就三是它的三发行价三格。但实际三操作中三，债券三的发行三价格常三常脱离三它的面三值，因三为资金三市场上三的利率三是经常三变化的三。债券的发行价三格有三种三：等价发三行：票三面利率三等于市三场利率折价发三行：票三面利率三低于市三场利率溢价发三行：票三面利率三高于市三场利率可以通三过求现三值的方三法，确三定债权三的发行三价格。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.5发三行债券三融资4.2三.5.三3公司三债券的三发行价三格债券发三行价格三等于各三期利息三的现值三和到期三还本的三现值之三和，折三现率以三市场利三率为标三准。分期付三息（每三期期末三付息）三债券价三格的计三算公式三：发行者三计算利三息，偿三付本金三都以债三券的面三值为根三据，而三不以发三行价格三为根据三。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.5发三行债券三融资4.2三.5.三3公司三债券的三发行价三格某房地三产企业三发行1三000三0份面三值为1三000三元的债三券，期三限为3三年，年三利率为三10%三，付息三方式为三每年计三息一次三，发行三时市场三利率为三8%，三试计算三单位面三值债券三的发行三价格。4.2三房地三产开发三资金筹三集4.2三.5发三行债券三融资4.2三.5.三4公司三债券筹三资的优三缺点优点缺点（1）资本成本低。债券的发行费用低，并且利息在税前支付，具有抵税作用，比股票筹资成本低。（2）能够保证控制权。债券持有人无权干涉企业的经营管理事务。（3）可以发挥财务杠杆作用。债券只支付固定的利息，当企业盈利多时，可以留更多的收益给股东或给企业扩大经营，使资本金发挥更大的作用。（1）筹资风险高。债券有固定的到期日，并定期支付利息，无论企业经营如何都要偿还。（2）限制条件多。债券发行的限制条件比向银行借款、发行股票要严格得多。（3）筹资额有限。利用债券筹资在数额上有一定限度。《证券法》规定，累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十。4.2三.6房三地产融三资创新房地产三基金简三介房地产三基金是三一种主三要投资三于房地三产或房三地产抵三押有关三公司发三行的股三票的投三资基金三。按照三是否直三接投资三于房地三产可将三其划分三为两类三:一类三是直接三投资房三地产公三司发行三的股票三上;另三一类是三间接投三资房地三产业的三基金,三即房地三产抵押三基金,三该基金三主要是三通过投三资房屋三抵押市三场而间三接投资三房地产三。美国是三世界上三最早成三立房地三产投资三基金的三国家之三一,也三是金融三制度、三法律法三规相对三健全的三国家,三20世三纪60三年代,三为解决三房地产三投资专三业性要三求高、三资金需三求大、三地域性三强、流三动性差三等不利三因素,三美国出三现了由三房地产三专业机三构管理三的房地三产投资三信托基三金,其三在汇集三众多投三资者的三资金后三进行房三地产投三资。随三着房地三产基金三运作模三式的不三断成熟三和运作三规模的三不断扩三大,当三前房地三产基金三几乎已三经渗入三美国每三一个大三中城市三的房产三经营活三动中。三房地产三投资基三金的发三展不仅三为广大三投资者三提供一三种金融三投资工三具,也三为房地三产业的三发展提三供了高三效的融三资渠道三,成为三连接金三融和房三地产两三大行业三的纽带三。美国房三地产投三资基金三有开放三式基金三和封闭三式基金三的区分三,采用三互惠基三金的共三同基金三组织形三式的房三地产投三资基金三基本属三于开放三式基金三,而采三用有限三合伙制三度组织三形式的三房地产三投资基三金多为三封闭式三基金。三其中,三以有限三合伙制三房地产三投资基三金最为三普遍,三而采用三开放式三基金模三式的相三对较少三,约占三30%三。开放式三房地产三投资基三金具有流三动性强三的特点三,便于三投资者三控制风三险,而三且该类三基金具三有面向三投资者三更为广三泛的优三点。但三是美国三对开放三式房地三产投资三基金的三投资方三向有所三限制,三该类基三金一般三不能直三接投资三于房地三产资产三,而是三要通过三投资于三房地产三投资信三托股票三、房地三产相关三债券等三房地产三相关金三融产品三来参与三房地产三产业的三投资,三而且要三求其在三房地产三方面的三投资比三例达到三基金规三模的9三0%以三上。有限合三伙制房三地产投三资基金一般由三一个负三无限责三任的普三通合伙三人(基三金管理三公司)三和一个三或多个三负有限三责任的三合伙人三(基金三投资者三)组成三,主要三以私募三的方式三募集资三金,并三将所募三集的资三金用于三房地产三投资。三在这种三基金组三织形式三中,普三通合伙三人负责三基金经三营管理三,并对三基金债三务承担三无限责三任;而三有限合三伙人拥三有所有三权而无三经营权三,也不三承担无三限责任三。有限三合伙制三房地产三投资基三金投资三方向严三格限定三于房地三产有关三的证券三(包括三房地产三上市公三司的股三票、房三地产依三托债券三、住房三抵押贷三款债券三等)和三房地产三资产等三方面。三房地产三投资基三金直接三投资的三房地产三资产一三般是能三产生较三稳定现三金流的三高级公三寓、写三字楼、三仓库、三厂房及三商业用三房等物三业。有三限合伙三制基金三的普通三合伙人三承担的三是无限三偿付责三任,所三以一般三在其发三起基金三时会规三定基金三不会通三过负债三的方式三购进物三业,除三非基金三所投资三的物业三需要装三修、维三修以及三其他改三进物业三状况等三措施而三基金本三身的现三金周转三出现一三定的困三难时,三可以进三行适当三融资,三但融资三的比例三一般也三不超过三投资物三业价值三的25三%。房地产三投资信三托基金房地产三投资信三托基金三房地产三投资信托（R三eal三Es三tat三eI三nve三stm三ent三Tr三ust三,简称三REI三Ts）最三早的定三义为“三有多个三受托人三作为管三理者，三并持有三可转换三的收益三股份所三组成的三非公司三组织”三。由此三将RE三ITs三明确界三定为专三门持有三房地产三、抵押三贷款相三关的资三产或同三时持有三两种资三产的封三闭型投三资基金三。从国际三范围看三，房地三产投资三信托基三金（R三eal三Es三tat三eI三nve三stm三ent三Tr三ust三,简称三REI三Ts）三是一种三以发行三收益凭三证的方三式汇集三特定多三数投资三者的资三金，由三专门投三资机构三进行房三地产投三资经营三管理，三并将投三资综合三收益按三比例分三配给投三资者的三一种信三托基金三。与我三国信托三产品纯三属私募三所不同三的是，三国际意三义上的三REI三Ts在三性质上三等同于三基金，三少数属三于私募三，但绝三大多数三属于公三募。R三EIT三s既可三以封闭三运行，三也可以三上市交三易流通三，类似三于我国三的开放三式基金三与封闭三式基金三。发展历三史:世界上三第一只三REI三Ts1三960三年诞生三于美国三，和6三0—7三0年代三的其他三金融创三新一样三，RE三ITs三也是为三了逃避三管制而三生。随三着美国三政府正三式允许三满足一三定条件三的RE三ITs三可免征三所得税三和资本三利得税三，RE三ITs三开始成三为美国三最重要三的一种三金融工三具。目三前美国三大约有三300三个RE三ITs三在运作三之中，三管理的三资产总三值超过三300三0亿美三元，而三且其中三有近三三分之二三在全国三性的证三券交易三所上市三交易。优势REI三Ts具三有其他三投资产三品所不三具有的三独特优三势。第一，三REI三Ts的三长期收三益由其三所投资三的房地三产价值三决定，三与其他三金融资三产的相三关度较三低，有三相对较三低的波三动性和三在通货三膨胀时三期所具三有的保三值功能三；第二，三可免双三重征税三并且无三最低投三资资金三要求；第三，三REI三Ts按三规定必三须将9三0％的三收入作三为红利三分配，三投资者三可以获三得比较三稳定的三即期收三入；第四，三在美国三REI三Ts的三经营业三务通常三被限制三在房地三产的买三卖和租三赁，在三税收上三按转手三证券计三算，即三绝大部三分的利三润直接三分配给三投资者三，公司三不被征三收资本三利得税三；第五，三一般中三小投资三者即使三没有大三量资本三也可以三用很少三的钱参三与房地三产业的三投资；第六，三由于R三EIT三s股份三基本上三都在各三大证券三交易所三上市，三与传统三的以所三有权为三目的房三地产投三资相比三，具有三相当高三的流动三性；第七，三上市交三易的R三EIT三s较房三地产业三直接投三资，信三息不对三称程度三低，经三营情况三受独立三董事、三分析师三、审计三师、商三业和金三融媒体三的直接三监督。从本质三上看，三REI三Ts属三于资产三证券化三的一种三方式。三REI三Ts典三型的运三作方式三有两种三，其一三是特殊三目的载三体公司三(SP三V)向三投资者三发行收三益凭证三，将所三募集资三金集中三投资于三写字楼三、商场三等商业三地产，三并将这三些经营三性物业三所产生三的现金三流向投三资者还三本归息三；其二是三原物业三发展商三将旗下三部分或三全部经三营性物三业资产三打包设三立专业三的RE三ITs三，以其三收益如三每年的三租金、三按揭利三息等作三为标的三，均等三地分割三成若干三份出售三给投资三者，然三后定期三派发红三利，实三际上给三投资者三提供的三是一种三类似债三券的投三资方式三。相形三之下，三写字楼三、商场三等商业三地产的三现金流三远较传三统住宅三地产的三现金流三稳定，三因此，三REI三Ts一三般只适三用于商三业地产三。另外，三从RE三ITs三的国际三发展经三验看，三几乎所三有RE三ITs三的经营三模式都三是收购三已有商三业地产三并出租三，靠租三金回报三投资者三，极少三有进行三开发性三投资的三REI三Ts存三在。因三此，R三EIT三s并不三同于一三般意义三上的房三地产项三目融资三。4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本4.3三.2房三地产开三发资金三筹集的三风险4.3三.3房三地产开三发资金三结构4.3三.4衡三量房地三产开发三资金筹三集方案三的标准4.3三.5房三地产开三发资金三筹集方三案的决三策程序4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本房地产三开发企三业通过三各种渠三道筹集三资金，三不仅要三考虑是三否可能三，而且三还要考三虑所付三代价，三即资金三成本。房地产三开发资三金成本三的构成房地产三开发资三金成本三的计算4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本4.3三.1.三1房地三产开发三资金成三本的构三成资金筹三措成本三（多为三一次性三费用）资金使三用成本三（资金三占用费三）4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算个别资三金成本三计算综合资三金成本三计算边际资三金成本三计算4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算个别资三金成本三计算债务成三本计三算银行贷三款（长三期借款三）成本债券成三本权益成三本计三算优先股三资金成三本普通股三资金成三本留存收三益资金三成本特点：资金成三本主要三表现为三按期支三付的利三息，利三率事先三确定，三且在债三务期一三般固定三不变；本息按三期偿还三；利息为三税前扣三除项目三。4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算个别资三金成本三计算债务成三本计三算银行贷三款（长三期借款三）成本债券成三本权益成三本计三算优先股三资金成三本普通股三资金成三本留存收三益资金三成本特点：权益资三金成本三主要由三投资者三的预期三投资报三酬和资三金筹集三费用构三成；除优先三股外，三投资报三酬非事三先约定三，故权三益成本三计算有三很大的三不确定三性。权益资三金报酬三是税后三支付，三故无减三税效应三。4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算个别资三金成本三计算债务成三本计三算银行贷三款（长三期借款三）成本债券成三本权益成三本计三算优先股三资金成三本普通股三资金成三本留存收三益资金三成本不考虑三货币的三时间价三值4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算个别资三金成本三计算债务成三本计三算银行贷三款（长三期借款三）成本债券成三本权益成三本计三算优先股三资金成三本普通股三资金成三本留存收三益资金三成本考虑货三币的时三间价值实际上是将长期借款的资本成本看做是使这一借款的现金流入现值等于其现金流出现值的贴现率。4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算个别资三金成本三计算债务成三本计三算银行贷三款（长三期借款三）成本债券成三本权益成三本计三算优先股三资金成三本普通股三资金成三本留存收三益资金三成本不考虑三货币的三时间价三值4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算个别资三金成本三计算债务成三本计三算银行贷三款（长三期借款三）成本债券成三本权益成三本计三算优先股三资金成三本普通股三资金成三本留存收三益资金三成本考虑货三币的时三间价值4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算个别资三金成本三计算债务成三本计三算银行贷三款（长三期借款三）成本债券成三本权益成三本计三算优先股三资金成三本普通股三资金成三本留存收三益资金三成本年股利三：优先三股兼有三普通股三和债券三的性质三，投资三报酬为三股利形三式且股三利支出三固定，三本金不三需偿还三。优先股三股利为三税后支三付，其三风险大三于债券三，故通三常优先三股的资三金成本三要高于三债券。4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算个别资三金成本三计算债务成三本计三算银行贷三款（长三期借款三）成本债券成三本权益成三本计三算优先股三资金成三本普通股三资金成三本留存收三益资金三成本普通股三股利不三是确定三的，故三很难准三确估计三出普通三股的资三本成本三。从理三论上分三析，普三通股的三成本是三普通股三股东在三一定的三风险条三件下所三要求的三最低投三资报酬三。常用普三通股资三金成本三估计的三方法有三：股利折三现模型资本资三产定价三模型债券收三益率加三风险报三酬率4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算个别资三金成本三计算债务成三本计三算银行贷三款（长三期借款三）成本债券成三本权益成三本计三算优先股三资金成三本普通股三资金成三本留存收三益资金三成本股利折三现法将企业三发行股三票所收三到资金三净现值三与预计三未来资三金流出三现值相三等的贴三现率作三为普通三股资本三成本。零成长三股票4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算个别资三金成本三计算债务成三本计三算银行贷三款（长三期借款三）成本债券成三本权益成三本计三算优先股三资金成三本普通股三资金成三本留存收三益资金三成本股利折三现法将企业三发行股三票所收三到资金三净现值三与预计三未来资三金流出三现值相三等的贴三现率作三为普通三股资本三成本。固定成长股票4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算个别资三金成本三计算债务成三本计三算银行贷三款（长三期借款三）成本债券成三本权益成三本计三算优先股三资金成三本普通股三资金成三本留存收三益资金三成本留存收三益由企三业税后三净利润三形成，三企业使三用这部三分资金三的最低三成本应三该与普三通股资三本成本三相同，三惟一的三差别就三是留存三收益没三有筹资三费用。4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算综合资三金成本三计算各种资三金具有三不同的三资金成三本，一三个企业三不可能三采用单三一的筹三资方式三。衡量一三个企业三的筹资三成本，三需要对三各种资三金的成三本进行三加权平三均计算三，求得三综合资三金成本三。第j种资金的占总资金的比重第j种资金的成本4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算综合资三金成本三计算各种资三金具有三不同的三资金成三本，一三个企业三不可能三采用单三一的筹三资方式三。衡量一三个企业三的筹资三成本，三需要对三各种资三金的成三本进行三加权平三均计算三，求得三综合资三金成本三。确定权三数（资三金结构三）有不三同的计三算方法三：可以三按资金三的帐面三价值计三算权数三，也可三以按资三金的市三场价值三或目标三价值计三算权数三。4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.1房三地产开三发资金三成本及三其计算4.3三.1.三2房地三产开发三资金成三本的计三算边际资三金成本三计算边际资三金成本三是企业三筹集新三资的成三本。边际资三本是加三权平均三资金成三本的一三种形式三，采用三加权平三均法进三行计算三。边际资三金成本三是企业三投资新三项目进三行追加三筹资时三必须考三虑的问三题。如三：将边三际资金三成本作三为贴现三率，计三算项目三的净现三值；拿三边际资三金成本三与项目三的内部三收益率三进行比三较。4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.2房三地产开三发资金三筹集的三风险4.3三.2.三1财务三风险与三财务杠三杆4.3三.2.三2财务三风险的三度量4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.2房三地产开三发资金三筹集的三风险4.3三.2.三1财务三风险与三财务杠三杆当企业三采用不三同的筹三资方式三筹集资三金时，三都会面三临一定三的筹资三风险。三比如，三普通股三收益可三能会发三生大幅三度变动三。企业为三了取得三财务杠三杆利益三，通常三会加大三债务筹三资，如三果企业三的经营三收入不三足以偿三付负债三本息，三可能使三企业面三临财务三危机，三严重的三可能导三致企业三破产。4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.2房三地产开三发资金三筹集的三风险4.3三.2.三1财务三风险与三财务杠三杆财务杠三杆是指三企业全三部负债三对企业三总资产三的比例三关系。财务杠三杆的变三化会对三企业普三通股收三益产生三影响。财务杠三杆作用三的程度三，用财三务杠杆三系数表三示。财三务杠杆三系数越三大，财三务风险三也越大三。4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.2房三地产开三发资金三筹集的三风险4.3三.2.三3财务三风险的三度量期望自三有资金三利润率标准离三差变异系三数4.3三房地三产开发三资金筹三集方案三选择4.3三.3房三地产开三发资金三（筹资三）结构4.3三.3.三1最佳三资本结三构的确三定4.3三.3.三2追加三筹资方三案的选三择4.3三.4融资方三案风险三分析资金来三源可靠三性分析分析资三本金和三债务资三金供应三是否落三实可靠应力求三使筹措三的资金三投入时三序与项三目建设三进度和三投资使三用计划三相匹配融资结三构分析资本金三与债务三资金的三比例—三—应根三据项目三特点，三合理确三定比例股本结三构比例三——应三根据项三目特点三和主要三股东方三参股意三愿，合三理确定三参股各三方的出三资比例债务结三构比例三——应根据三各债权三人提供三债务资三金的方三式，附三加条件三，以及三利率、三汇率、三还款方三式，合三理确定债务结三构比例融资成三本分析债务资三金融资三成本分三析资本金三融资成三本分析融资风三险分析资金供三应风险三、经营风三险、利率风三险、汇三率风险4.3三.5项目融三资风险三控制4.3三.5.三1项目融三资风险三控制原三则主要有三：三1）强三化风险三观念，三正视风三险存在2）科三学分析三预测，三把握行三业发展三态势3）统三筹兼顾三，预防三为主三4）三合理组三合，分三散风险4.3三.5.三2项目融三资风险三控制方三法主要有三：三1）合三理编制三资金筹三资方案三，科学三选择资三金筹资三渠道2）加三强债务三管理，三保持资三金收支三平衡3）合三理选择三外汇工三具，避三免汇率三变动风三险三4）采三取多种三措施，三分散风三险因素4.3三.6项目融三资风险三的防范三方案主要有三：三1）风三险控制2）风三险分散3）非三保险的三风险转三移4）风三险保留三与承担房地产三基金简三介房地产三基金是三一种主三要投资三于房地三产或房三地产抵三押有关三公司发三行的股三票的投三资基金三。按照三是否直三接投资三于房地三产可将三其划分三为两类三:一类三是直接三投资房三地产公三司发行三的股票三上;另三一类是三间接投三资房地三产业的三基金,三即房地三产抵押三基金,三该基金三主要是三通过投三资房屋三抵押市三场而间三接投资三房地产三。美国是三世界上三最早成三立房地三产投资三基金的三国家之三一,也三是金融三制度、三法律法三规相对三健全的三国家,三20世三纪60三年代,三为解决三房地产三投资专三业性要三求高、三资金需三求大、三地域性三强、流三动性差三等不利三因素,三美国出三现了由三房地产三专业机三构管理三的房地三产投资三信托基三金,其三在汇集三众多投三资者的三资金后三进行房三地产投三资。随三着房地三产基金三运作模三式的不三断成熟三和运作三规模的三不断扩三大,当三前房地三产基金三几乎已三经渗入三美国每三一个大三中城市三的房产三经营活三动中。三房地产三投资基三金的发三展不仅三为广大三投资者三提供一三种金融三投资工三具,也三为房地三产业的三发展提三供了高三效的融三资渠道三,成为三连接金三融和房三地产两三大行业三的纽带三。美国房三地产投三资基金三有开放三式基金三和封闭三式基金三的区分三,采用三互惠基三金的共三同基金三组织形三式的