房地产开发项目总投资与总成本估算

房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产投资项目基础数据的分析估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措借款还本付息的估算5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的估算方法。5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念

1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算2．房地产开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表5-1）。

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。序号

项目

总投资

估算说明1开发建设投资123456789101．111．12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）3．13．23．3开发产品成本固定资产投资经营资金表5-1项目总投资估算表单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计123456789101112

土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费

合计表5-2开发建设投资估算表单位：万元5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3．开发产品成本

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

上述开发项目总投资构成见图5-1所示。从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用图5-1房地产开发项目总投资构成图示5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5．1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算

1．土地费用估算

土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。

1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算2）土地出让地价款

土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。

4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计

表5-3土地费用估单位：万元

5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

2．前期工程费用房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。序号项目金额估算说明123456规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合计

表5-4前期工程费估算表单位：万元5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3．基础设施建设费

基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。序号项目建设费用接口费用合计12345678

供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施合计表5-5基础设施建设费估算表单位：万元5．1房地产三开发项三目总投三资与总三成本费三用的估三算4．建筑三安装工三程费建筑安三装工程三费是指三建造房三屋建筑三物所发三生的建三筑工程三费用、三设备采三购费用三、安装三工程费三用和室三内装饰三家具费三等。建筑安三装工程三费用估三算可以三采用单三元估算三法、单三位指标三估算法三、工程三量近似三匡算法三、概算三指标估三算法、三概预算三定额法三，也可三以根据三类似工三程经验三进行估三算。项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价金额单价金额单项工程1单项工程2…合计表5-6建筑安三装工程三费用估三算表三单位三：万元5．1房地产三开发项三目总投三资与总三成本费三用的估三算5．公共三配套设三施建设三费公共配三套设施三建设费三是指居三住小区三内为居三民服务三配套建三设的各三种非营三利性的三公共配三套设施三（又称三公建设三施）的三建设费三用，主要包三括：居三委会、三派出所三、托儿三所、幼三儿园、三锅炉房三、变电三室、公三共厕所三、停车三场等。一般按三规划指三标和实三际工程三量估算三。序号项目建设费用

估算说明123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计表5-7公共配三套设施三建设费三用估算三表三单三位：万三元5．1房地产三开发项三目总投三资与总三成本费三用的估三算6．开发三间接费开发间三接费是三指房地三产开发三企业所三属独立三核算单三位在开三发现场三组织管三理所发三生的各三项费用三。主要包三括：工三资、福三利费、三折旧费三、修理三费、办三公费、三水电费三、劳动三保护费三、周转三房摊销三和其他三费用等三。5．1房地产三开发项三目总投三资与总三成本费三用的估三算7．管理三费用管理费三用是指三房地产三开发企三业的管三理部门三为组织三和管理三房地产三项目的三开发经三营活动三而发生三的各项三费用。管理费三可按项三目投资三或前述1~5项直接三费用的三一个百三分比计三算，这三个百分三数一般三为3%左右。5．1房地产三开发项三目总投三资与总三成本费三用的估三算8．财务三费用财务费三用是指三房地产三开发企三业为筹三集资金三而发生三的各项三费用。主要包三括借款三和债券三的利息三、金融三机构手三续费、三融资代三理费、三外汇汇三兑净损三失以及三企业筹三资发生三的其他三财务费三用。5．1房地产三开发项三目总投三资与总三成本费三用的估三算1）长期三借款利三息的估三算每年应三计利息三的近似三计算公三式如下三：每年应三计利息=（年初三借款本三息累计+本年借三款额÷2）×年利率三（有效三年利率三）2）流动三资金借三款部分三是按全三年利息三。利息三计入财三务费用三，每年三照付，三期末一三次还本三。3）利息三以外的三费用一三般占利三息的10%左右。5．1房地产三开发项三目总投三资与总三成本费三用的估三算9．销售三费用销售费三用是指三房地产三开发企三业在销三售房地三产产品三过程中三发生的三各项费三用，以三及专设三销售机三构或委三托销售三代理的三各项费三用。主三要包括三销售人三员工资三、奖金三、福利三费、差三旅费、三销售机三构的折三旧费、三修理费三、物料三消耗、三广告费三、宣传三费、代三销手续三费、销三售服务三费及预三售许可三证申领三费等。三综合起三来为：1）广告三宣传及三市场推三广费，三一般约三为销售三收入的2%~三3%。2）销售三代理费三，一般三约为销三售收入三的1.5三%~2三%。3）其他三销售费三用，一三般约为三销售收三入的0.5三%~1三%。以上各三项合计三，销售三费用约三占到销三售收入三的4%~三6%。5．1房地产三开发项三目总投三资与总三成本费三用的估三算10．其他三费用其他费三用主要三包括临三时用地三费和临三时建设三费、工三程造价三咨询费三、总承三包管理三费、合三同公证三费、施三工执照三费、工三程质量三监督费三、工程三监理费三、竣工三图编制三费、工三程保险三费等。三这些费三用按当三地有关三部门规三定的费三率估算三，一般三约占投三资额的2%~三3%。序号

项目

金额

估算说明123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费

合计表5-8其他费三用估算三表三单位：三万元5．1房地产三开发项三目总投三资与总三成本费三用的估三算11．开发三期间税三费开发期三间税费三是指项三目所负三担的与三房地产三投资有三关的各三种税金三和地方三政府或三有关部三门征收三的费用三。各项三税费应三根据当三地有关三法规标三准估算三。序号

项目

金额

估算说明12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费

合计表5-9开发期三税费估三算表三单三位：万三元5．1房地产三开发项三目总投三资与总三成本费三用的估三算12．不可三预见费房地产三项目投三资估算三应考虑三适当的三不可预三见费用三。不可三预见费三根据项三目的复三杂程度三和前述三各项费三用估算三的准确三程度，三以上述三各项费三用之和三的3%~三7%估算。如果是三开发完三成后出三租或自三营的项三目，还三应该估三算下列三费用：13．运营三费用14．修理三费用5．1．3房地产三投资估三算各种三报表5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措5．2．1经营收三入估算1．租售三方案的三确定租售方三案一般三应包括三以下几三个方面三的内容三：1）项目三出售、三出租还三是租售三并举？三出售面三积和出三租面积三的比例三是多少三？以及三整个项三目中哪三些出售三、哪些三出租、三哪些自三营？2）可出三售面积三、可出三租面积三、自营三面积和三可分摊三建筑面三积及各三自在建三筑物中三的位置三；3）出售三和出租三的时间三进度安三排和各三时间段三内租售三面积数三量的确三定，并三要考虑三租售期三内房地三产市场三可能发三生的变三化对租三售数量三的影响三；4）售价三和租金三水平的三确定；5）收款三方式与三收款计三划的确三定。这一过三程在实三际工作三中，可三参照表5-1三0、5-1三1、5-1三2、5-1三3进行。销售期间

第1期

第2期…

第N期合计销售计划面积百分比100%收款计划期间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期…第N期总计房地产三开发项三目销售三计划及三收款计三划表表5-1三0单位：三建筑面三积（㎡三），销三售收入三（元）序号项目名称

建设期

经营期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面积2单位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6转售收入7转售成本及税费8净转售收入房地产三开发项三目出租三计划及三出租收三入计划三表表5-1三1单位：三建筑面三积（㎡三），销三售收入三（元）项目建筑面积（㎡）售价（元/㎡）2001年2002年2003年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分总计表5-1三2房地产三项目销三售收入三汇总表三（全部三出售方三案）三单位三：万元物业类型初始租金（元/㎡）年期345……1415总计入住率地上商业部分收入（万元）公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总计表5-1三3房地产三项目出三租收入三计划表三（全部三出租方三案）三单位：三万元5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措2．租售三价格的三确定1）房地三产开发三产品定三价方法《房地产三开发项三目经济三评价方三法》中规定三：租售价三格应根三据房地三产项目三的特点三确定，三一般应三选择在三位置、三规模、三功能和三档次等三方面可三比的交三易实例三，通过三对其成三交价格三的分析三与修正三，最终三得到房三地产项三目的租三售价格三。这个定三价过程三就是市三场比较三定价法三的运用三。5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措2）市场三比较法三定价过三程①搜三集交易三实例②选三择比较三实例房三地产③建三立价格三可比基三础④比三较实例三的比较三和修正⑤确三定该房三地产的三比准价三格5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措3．经营三收入估三算经营收三入是指三向社会三出售、三出租房三地产商三品或自三营时的三货币收三入。房地产三投资项三目的经三营收入三主要包三括房地三产产品三的销售三收入、三租金收三入、土三地转让三收入、三配套设三施销售三收入（三以上统三称租售三收入）三和自营三收入。5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措5．2．2税金估三算目前，三我国房三地产开三发投资三企业纳三税的主三要税种三如下：1．经营三税金及三附加经营税三金及附三加是指三在房地三产销售三、出租三与自营三过程中三发生的三税费，三主要包三括营业三税、城三市建设三维护税三、教育三费附加三（通常三也叫两三税一费三）。目前营三业税的三税率是5%；城市三维护建三设税的三税率，三纳税人三所在地三为县城三、镇的三，税率三为5%；教育三费附加三的税率三一般为3%。5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措2．土地三使用税土地使三用税是三房地产三开发投三资企业三在开发三经营过三程中占三用国有三土地应三缴纳的三一种税三。3．房产三税房产税三是投资三者拥有三房地产三时应缴三纳的一三种财产三税。对于出三租的房三产，以三房产租三金收入三为计税三依据。三对于非三出租的三房产，三以房产三原值一三次减除10~三30%后的余三额为计三税依据三计算缴三纳。4．企业三所得税企业所三得税是三对企业三生产经三营所得三和其他三所得征三收的一三种税。5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措5．土地三增值税土地增三值税是三对转让三国有土三地使用三权、地三上建筑三物及其三附着物三并取得三收入的三单位和三个人，三就其转三让房地三产所取三得的增三值额为三征税对三象征收三的一种三税。5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措土地增三值税实三行四级三超率累三进税率三，从30%三~60三%。（1）增值三额未超三过扣除三项目金三额50%（包括三本比例三数，下三同）的三部分，三税率为30%；（2）增值三额超过三扣除项三目金额50%，但未三超过扣三除项目三金额100三%的部分三，税率三为40%；（3）增值三额超过三扣除项三目金额100三%，但未三超过扣三除项目三金额200三%的部分三，税率三为50%；（4）增值三额超过三扣除项三目金额200三%的部分三，税率三为60%。综上所三述，我三们可将三土地增三值税的三计算列三出表格三，如表5-1三5。序号项目计算基础1转让房地产总收入详见销售收入表22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)÷(2)

5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%6增值税

应纳税额=土地增值额×适用税率表5-1三5土地增三值税计三算表5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措5．2．3销售收三入、出三租收入三、自营三收入与三经营税三金及附三加报表在进行三房地产三投资项三目的财三务分析三时，应三按期编三制销售三收入与三经营税三金及附三加估算三表、租三金收入三与经营三税金及三附加估三算表、三自营收三入与经三营税金三及附加三估算表三。其表格三形式见三表5-1三6、5-1三7、5-1三8。序号

项目合计123…

N1销售收入1．11．21．3可销售面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售比例（%）2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加表5-1三6销售收三入与经三营税金三及附加三估算表三单位：三万元序号

项目合计123…

N1租金收入1．11．21．3可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加3净转售收入3．13．23．3转售价格转售成本转售税金表5-三17出租收三入与经三营税金三及附加三估算表三单位：三万元序号

项目合计123…

N1自营收入1．11．21．3商业服务业其他2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加表5-1三8自营收三入与经三营税金三及附加三估算表三单三位：万三元5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措5．2．4房地产三投资项三目的资三金筹措1．房地三产投资三资金来三源分析房地产三投资项三目资金三来源的三渠道主三要有：三资本金三（股本三金）、三银行贷三款、预三售收入三。1）资本三金资本金三是投资三者对其三所投资三项目投三入的股三本金，三通常来三自投资三者的自三有资金三。从投资三者的角三度来说三，只要三预计项三目的投三资利润三率高于三银行存三款利率三，就可三以根据三企业的三能力适三时投入三自有资三金作为三股本金三。5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措2）银行三贷款任何房三地产开三发商要三想求得三发展，三都离不三开银行三及其他三金融机三构的支三持。房地产三开发投三资中一三般贷款三比例应三小于项三目总投三资的70%，而且三是以开三发项目三本身的三抵押贷三款为主三。3）预售三款预售款三是房地三产投资三者在商三品房交三付使用三之前，三预先向三购房者三收取的三价款。这种筹三资方式三较受欢三迎是因三为对房三地产的三买卖双三方来说三都比较三有益。除了这三三种形三式，承三包商带三资承包三和合作三开发也三经常被三开发商三作为筹三资的渠三道。5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措除了上三述介绍三的五种三方式以三外，社三会集资三（发行三股票、三发行公三司债券三）、利三用外资三等方式三也可以三成为开三发商投三资项目三的资金三来源渠三道或筹三资手段三。5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措2．资金三筹措计三划资金筹三措计划三是根据三房地产三项目对三资金的三需求以三及投资三、成本三与费用三使用计三划，来三安排资三金来源三和相应三数量的三过程。面对不三同的市三场环境三和竞争三条件，三房地产三投资项三目融资三结构和三筹资计三划设计三合理与三否，也三是开发三商能否三成功的三关键。5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措在制定三资金筹三措计划三时应当三注意以三下几点三：1）严格三按照资三金的需三要量确三定筹资三额。2）认真三选择筹三资来源三渠道。3）准确三把握自三有资金三与外部三筹资的三比例，三并符合三国家的三有关规三定。4）避免三利率风三险对项三目的不三利影响三。5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措3．资金三使用计三划房地产三投资项三目的资三金使用三计划应三根据可三能的项三目施工三进度与三资金来三源渠道三进行编三制。编制时三应注意三以下几三点：1）根据三建筑安三装工程三进度表三，按照三不同年三度的工三作量安三排相应三的资金三供给量三。2）根据三设备到三货计划三，安排三设备购三置费支三出。3）项目三的前期三费用应三尽早落三实。4）在安三排投资三计划时三，应先三安排自三有资金三，后安三排外部三资金。5．2房地产三投资项三目的收三入、税三金估算三与资金三筹措4．投资三计划与三资金筹三措表房地产三投资项三目应根三据投资三估算数三据、可三能的建三设进度三、将会三发生的三实际付三款时间三和金额三以及资三金筹措三情况按三期编制三投资计三划与资三金筹措三表。其表格三形式见三表5-1三9。序号

项目合计123…

N1项目总投资1．11．2开发建设投资经营资金2资金筹措2．12．22．32．42．5资本金借贷资金预售收入预租收入其他收入表5-1三9投资计三划与资三金筹措三表三单三位：万三元5．3借款还三本付息三的估算借款还三本付息三的估算三主要是三测算借三款还款三期的利三息和偿三还借款三的时间三，从而三观察项三目的偿三还能力三和收益三，为财三务分析三和项目三决策提三供依据三。5．3借款还三本付息三的估算5．3．1还本付三息的资三金来源根据国三家现行三财税制三度的规三定，归三还建设三投资借三款的资三金来源三主要是三项目建三成后可三用于归三还借款三的利润三、折旧三费、摊三销费等三；对预三售或预三租的项三目，还三款资金三还可以三是预售三或预租三的收入三。项目在三建设期三借入的三全部建三设投资三贷款本三金及其三在建设三期发生三的借款三利息，三均构成三项目总三投资的三贷款总三额，在三项目建三设期结三束后或三贷款方三要求的三还款期三开始，三可由上三述资金三来源偿三还。5．3借款还三本付息三的估算5．3．2还款方三式及还三款顺序房地产三投资项三目贷款三的还款三方式应三根据贷三款资金三的不同三来源所三要求的三还款条三件来确三定。1．国外三借款的三还款方三式按协议三的要求三分别采三用等额三还本付三息或等三额本金三偿还两三种方法三。2．国内三借款的三还款方三式实际操三作过程三中按实三际偿还三能力测三算。5．3借款还三本付息三的估算5．3．3利息的三计算1．国内三借款利三息的计三算1）借款三时的利三息计算对建设三期借款三利息进三行估算三时，应三按借款三条件的三不同分三别计算三。借款三条件包三括：借三款利率三、借款三期限、三借款总三额等。为简化三计算，三假定借三款当年三在年中三支