房地产德思勤：都市综合体运作的思考与实践

都市综合体运作的思考和实践

深圳市德思勤投资有限公司董事长龙固新一、旧城改造是城市升级的必要过程二、旧城改造催生都市综合体三、德思勤都市综合体物业的实践四、都市综合体物业的资本进入与退出目录一、旧城改造是城市升级的必要过程在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。

城市化进程扩大城市规模城市升级要求旧城改造城市的升级发展，带来城市如何提高土地利用效率的重大课题，旧城改造是解决城市升级发展的重要方式。旧城改造是随着城市经济的发展，为适应已批准的城市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。关于旧城改造的分类旧城改造中心区改造旧城居住区改造旧城商业区重建与改造城中村改造历史文化保护区改造旅游度假区改造旧工业区改造港口、码头改造旧城改造研究思路旧城改造要解决的问题旧城改造研究体系为什么要改造改造原因为什么能改造改造条件改造成什么改造目标谁来改造改造主体如何改造改造模式如何判断改造是否成功改造评价改造会造成什么影响改造影响？旧城改造根本原因土地资源短缺优化土地存量土地资源浪费旧城改造城市更新旧城改造实质：如何合理利用已开发土地旧城改造目标改造目标集约利用城市土地，提高土地利用效益城市结构合理，产业布局得当完善城市功能，成熟城市配套提升城市形象，完成城市升级旧城改造主体确定改造主体如何参与确定改造主体的责权利确定改造主体政府开发商责任权利利益股份公司旧城改造模式具体内容改造模式说明改造主体确定改造主体的职责、权利、义务改造方式确定改造的方式及改造周期补偿方式确定拆赔比安置方式解决原住民的安置问题发达国家的旧城改造经验（一）把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容例如,德国在城市(乡镇)规划和城市建设中,十分重视处理好人和自然的关系,注重生态平衡和环境保护。德国城市绿地面积一般占20%-30%,高的达到40%-50%,人均占有量达100平方米左右。（二）把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来,对重要文物、古迹及古建筑物重点保护例如在旧城改造的过程中,法国共有12600处古迹和21300座历史性建筑物均受到法律保护,其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国1962年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护规划。（三）发挥各级政府及私人的积极性,多方筹集旧城改造资金开始于1954年的美国旧城改造就是通过地方有关机构和大量联帮政府的补贴来筹集改造资金的。二、旧城改造催生都市综合体特征1地价与租金提升经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化。特征2最高的交通可达性特征3城市功能聚集中心旧城改造与都市综合体的共性特征：

地价、租金提升/交通高度发达/城市功能聚集/城市更新

交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重要的交通手段，其次是机场、火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综合功能。根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整，使得规划更合理。特征4城市更新

都市综合体多应旧城改造而产生城市CBD快速发展城市规模扩大和城市化程度提高相邻建筑综合体集群形态出现城市建筑群功能集约化更高，规模更大交通网络提升，联系更紧密国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。都市综合体产生背景都市综合体特性都市综合体定义多种功能空间有机组合与城市交通协调各不同功能空间依存、价值互补一个位置上的一组建筑CBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系

CBD都市副中心内CBD和副中心之外的优越区位都市综合体可以存在于CBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系图

都市综合体开发与运作管理都市综合体的定位依据消费者分析方法内容都市综合体的整体规划主要物业体量的分析交通组织空间布局环境景观设计资源整合整体定位商业业态研究开发管理都市综合体开发与运作管理零售商业经营管理开发商自行管理国外的管理机构参与合作管理专业的物业管理公司进行市场管理主要承租者进行经营的同时开展管理酒店物业经营管理开发商自行管理租赁经营管理委托经营管理连锁经营都市综三合体营三销推广推广层三次和传三播通路三解析图国际范三围国际专三业展览三会/拜访国三际跨国三公司/委托国三际知名三咨询公三司建立项三目高度三、广度全国范三围全国主三流媒体建立项三目高度三、广度片区范三围当地主三流媒体三/户外广三告/事三件营销体验式三营销都市综三合体的三销售与三出租分零租三赁租售组三合整体出三租分散出三租三、德三思勤都三市综合三体的实三践深圳中三航城建筑指三标：占地面三积11三万㎡，三目前建三筑面积三31万三㎡，将三拆除1三1万㎡三建筑物三，新建三和改建三总建筑三面积达三69万三㎡。操作手三段：提升深三圳中心三公园价三值，为三社会创三造价值三，为市三民提供三娱乐、三休闲的三场所；调整中三航城内三部和周三边规划三指标，三让硬性三指标跟三上城市三发展的三脚步。开发模三式：联合开三发模式三＝政企三互动＋三以项目三价值为三中心楼高5三8层2三81米三，占地三1.7三1万平三方米，三总建筑三面积1三7.9三6万平三方米，包括写三字楼、三精品住三宅、大三型主题三式商场三等。（三商场的三建筑面三积就达三5.9三万平方三米，地三下则设三通道与三地铁华三强路站三相连）三。首期项三目包括三现已基三本完工三的集零三售商业三、商务三公寓于三一体的三鼎诚国三际，以三及即将三开工的三中航广三场；二期项三目包括三大型购三物中心三、甲级三写字楼三及大型三购物娱三乐互动三式休闲三广场；三期项三目包括三五星级三商务大三酒店、三酒店式三服务公三寓及临三街步行三商业街三。规划解三读：交通解三读：车流组三织：公交车三在地面三行驶，三小汽车三从华富三路西及三中航路三直接进三入地下三停车场三和地下三车道，三减少地三面车流三的拥挤三和与步三行系统三分开，三提供人三性化场三所；步行系三统：步行人三流来自三地面公三交车、三地铁等三公共交三通系统三；地下：通过三连廊连三接地下三各部分三商场，三带动人三气；一层（三1F）三部分相三对高楼三层（3三层）通三过连廊三，将各三部分商三业、商三务联系三成一个三整体，三等于又三多加了三“商三业地面三层”；三地下部三分利用三下沉广三场、地三下景观三或采光三井的建三筑手法三，将自三然光和三通风直三接带到三地下，三使地下三部分商三业有地三面的真三实感觉三。深圳华三润中心——大型商三业主导三型都市三综合体位于深三圳市罗三湖区—三深圳金三融商业三核心区三域，是三深圳有三史以来三规模最三大、品三质最高三的综合三性商用三地产项三目。总建筑三面积约三55万三平方米三，华润三项目由三北、中三、南三三地块组三成，涵三盖不同三功能及三特点的三写字楼三、购物三及娱乐三中心、五星级三酒店以三及服务三式公寓三。指标北区中区总计用地面积8200m²27800m²36000m²总建筑面积76000m²154000m²230000m²计容积率面积54000m²118000m²172000m²其中商业12000m²98000m²110000m²办公42000m²停车楼：19000m²容积率6.64.14.8停车位地下：248个地下：352个地上：434个1034个华润中三心一期三建设数三据华润大三厦——三国际5三A级甲三级写字三楼5星级三酒店+三酒店式三服务公三寓+商三业街+三特大型三室外娱三乐广场“万象三城”超三大型室三内购物三中心REE三L时尚三百货、三嘉禾影三城华润万三家超市三、“冰三纷万象三”真冰三场交通衔三接：北三区与中三区连接三，通过三地下一三层及二三层、三三层之间三的廊桥三，在地下三一层，三以购物三商铺沟三通了书三城路两三侧北区三、中区三的联系三，而二三三层则三通过跨三越书城三路上空三的廊桥三，沟通两三区，以三大开敞三的楼面三，给相三互的连三接沟通三以理想三的视觉三效果。购物中三心内部三采用纵三向层面三平面衔三接，交三通衔接三点采用三庭院和三廊桥形三式沟通三和分流三人群走三向。全新业三态组合三招商方三式，“三先定主三力店，三再全面三招商”三基本策三略。商三家已国三外经营三成功，三但尚未三进入国三内品牌三为主。华润中三心三大三操作理三念：深圳皇三岗村改三造项目——复合型三都市综三合体项目指三标：项目占三地面积三13万三㎡，未三来规划三总建筑三面积1三96万三㎡，其三中新规三划面积三140三万㎡，三本项目三的建设三将促使三中心区三重心南三移。物业功三能:涵括零三售商业三、写字三楼、商三务公寓三、餐饮三娱乐及三酒店公三寓面积三共约5三0㎡三，居住面三积85三万㎡三。是中三心区超三级综合三体项目三。保留原三有的独三特景观三——古三村落建三筑都市核三心区中三仅存的三珍贵古三民居，三有重要三的工艺三价值、三文化价三值，在改造三中应保护、三延续。保留原三有的独三特景观三——皇岗村三庄氏祠三堂极富中三国民间三色彩，三保留并三作为都三市核心三区中的三景点。项目简三介：项目位三置：东三莞市城三市中心三区占地面三积：2三1.1三万平方三米建筑面三积：8三0万平三方米东莞·三第一国三际东莞第三一国际三发展方三向解析三图东莞第三一国际三各物业三功能价三值支撑三体系图天健芙三蓉盛世三位于长三沙市芙三蓉中路三一段，三伍家岭三市级商三务中心三圈。总三占地面三积18三118三9m²三，总建三筑面积三约70三万m²三，功能三涵盖居三住、商三业、酒三店（公三寓）、三办公等三。长沙·三天健芙三蓉盛世四、都三市综合三体的资三本进入三与退出都市综三合体的三融资规模大三、周期三长高风险三、高收三益多元化特点美国都三市综合三体的融三资渠道策略一三:收租型三物业投三融资引进海三外收租三型房地三产投资三基金(三REI三Ts)三或国内三外资金三，专门三对有稳三定租户三的商业三、写字三楼、三酒店式三公寓等三物业进三行投资三和经营三。策略二三:开发型三项目投三融资引进海三外投资三开发型三房地产三投资基三金(R三EIT三s)或三国内外三资金，三结合开三发商对三资金的三需求，三对项目三进行投三融资。国内都三市综合三体物业三资本的三参与方三式基金单三位持有三人公众/发三行人/三机构投三资者房托基三金BVI三公司资产单位三组合信托人发行人资产管三理人公三司物业顾三问租赁代三理房托控三股公司三（香港三）以信托三方式为三基金单三位持有三人持有三房托基三金资产信托人三费用管理服三务管理费顾问服三务顾问费租赁、三市场推三广及租三赁管理三服务租赁、三市场推三