房地产信托概述

房地产金融第七章房地产信托

※※信托的产生及其发展，信托的基本原理；

※※定义房地产信托，房地产信托的作用；

※※从广义的角度具体介绍房地产信托的主要业务。内容涉及房地产资金信托、房地产其他受托业务和房地产代理以及征信、咨询和担保业务。第一节房地产信托概述一、信托的产生及其发展信托是指资财的所有人(自然人或法人)按照自己的目的或利益，将其所拥有的资财委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。这是一种财产经济管理制度，它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。信托起源于古代对遗嘱的执行和对私有财产的管理。13世纪英国的尤斯(USE)制，就是第三者受托为委托者管理土地的制度，是信托的雏形。

最早的专业信托机构出现在美国。美国自英国引入信托后，信托关系突破了个人之间的信任关系，发展成为一种以公司组织的契约形式。

中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营。

1949年，中华人民共和国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立；到1988年最高峰时共有1000多家。在1999年中国人民银行对信托业进行的又一次整顿前，仅剩下239家。经过这次整顿，一些信托投资公司获准重新登记，重新获准登记的信托投资公司达到数十家。通过信托业的整顿和重新登记，进一步确立了信托业与银行业、证券业与保险业分业经营的框架。二、信托原理和信托种类(一)信托原理信托体现多边的经济关系，这种多边的经济关系即为信托关系，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：1．委托人委托人应当是具备完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织，在信托业务中又可称为信托人，他既是信托财产的所有者或者是有权独立支配信托财产的人，又是最初提出信托要求的人，在整个信托关系中处于主动的地位。2．受托人受托人通常应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人，是受让信托财产并允诺代为管理处分的人。他是讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的人，他接受并承办委托人的信托要求，根据委托人的要求对信托财产进行管理或处理。3．受益人受益人是享受信托利益的人，受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。在信托业务中，如果没有受益人，信托行为就无效。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托人不得是同一信托的惟一受益人。在信托关系中，受益人享受到应有的收益或信托财产，这是信托行为的终点。设立信托必须有合法的信托目的、确定的信托财产以及符合规定要求的书面表现形式。信托财产有多种形式，如有形财产，包括房屋、现金等；无形财产，如专利权、土地使用权等。在信托关系中，财产权是信托成立的前提，委托人必须享有对信托财产合法的所有权或支配权。信托财产不属于受托人的固有财产，也不属于受托人对受益人的负债。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破产而终止时，信托财产不属于其遗产或者清算财产。(二)信托种类1.受托业务。这是指财产的所有人或有支配权的人为了自己或其指定的他人的利益，将资财委托给信托机构，要求按照一定的目的进行营运或处置的业务。2．代理业务。这是指信托机构根据单位和个人的授权，代办收付、代理催收欠款和其他客户委托代理事项的业务。3．征信、咨询和担保业务。这是指信托机构为客户进行资信调查、提供各种经济信息咨询和经济担保的业务。4．中介业务。这是指信托机构经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务。此外，信托机构可以将其所有者权益项下依照规定可以运用的资金，存放于银行或者用于同业拆放、贷款、融资租赁和投资。三、房地产信托的内容与作用房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托入托管的房地产及相关资财的一种信托行为。房地产信托的主要内容有：房地产资金信托、房地产财产信托、房地产代理和保管以及房地产咨询等内容。房地产信托的作用（一)利用房地产信托的社会理财的职能，促进房地产业的发展；(二)利用房地产信托的金融职能，促进房地产资金的融通；(三)利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务。四、房地产信托的设立和生效房地产信托的设立，应当采取书面形式。书面形式一般包括房地产信托合同、遗嘱或者法律法规规定的其他书面文件等。书面文件中应当载明下列事项：1．信托目的；2．委托人、受托人的姓名或者名称、住所；3．受益人或者受益人范围；4．信托财产的范围、种类及状况；5．受益人取得信托利益的形式、方法。此外，一般还应该载明信托期限、信托财产的管理方法、受托人的报酬、新受托人的选任方式、信托终止事由等事项。房地产信托采取信托合同形式设立的，房地产信托合同签订时，房地产信托成立；房地产信托采取其他书面形式设立的，房地产信托受托人承诺信托时，房地产信托成立。房地产信托受托人因承诺信托而取得房地产信托财产，并且根据有关法律法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理该房地产信托财产信托登记，房地产信托才生效。除了房地产信托文件另有规定的外，房地产信托受益人自信托生效之日起享有信托利益。房地产信托书面文件签订时，受托人尤其是房地产信托机构一般应该与委托人签订房地产信托管理、运用、处分的风险申明书。

第二节房地产资金信托和其他受托业务一、房地产资金信托房地产资金信托是指委托人基于对房地产信托机构的信任，将自己合法拥有的资金委托给房地产信托机构，由房地产信托机构按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的在房地产领域管理、运用和处分的行为。房地产信托机构办理房地产资金信托业务可以根据信托文件的约定，按照委托人的意愿，单独或者集合管理、运用、处分信托资金。可以采取房地产贷款、房地产投资等方式进行。房地产资金信托产生的贷款利息收入、投资收益等在规定的房地产资金信托收益分配前可以进行同业拆放、国债回购、银行存款和国债投资，所产生的收益构成房地产资金信托收益。信托期满，房地产信托机构将信托财产(通常以资金的形式)分配给受益人或者按照委托人认购房地产资金信托产品的信托资金比例将信托财产分配给受益人。二、房地产其他受托业务(一)房地产实物财产信托房地产实物财产信托是指房地产信托机构以信托方式接受委托人委托的房地产实物，按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。包括受托代理保管、修理房地产、出租房地产并代收租金、按期缴纳税款、支付物业管理等费用以及用多种形式帮助出售房地产。可以代为管理、运用和处分的房地产包括办公用房、商铺、酒店宾馆、厂房等商业用房和住房。(二)房地产债权信托

房地产债权信托是指房地产债权人将其所拥有的房地产债权委托给房地产信托机构，由房地产信托机构以受托人的身份发给受益权证书，然后由委托人通过将受益权证书转让给第三者等方式收回资金，从而使原已固定的债权转为流动化的资金的行为。常用于个人住房贷款债权信托。房地产三金融贷三款机构三为委托三人将其三持有的三以个人三为对象三的住房三贷款债三权委托三给房地三产信托三机构，三由房地三产信托三机构以三受托人三的身份三发行受三益权证三书(证三券)，三获得资三金交给三房地产三金融贷三款机构三，提供三资金购三买受益三权证书三者(证三券投资三者)作三为受益三人，以三后由房三地产金三融贷款三机构作三为最初三个人住三房贷款三的发放三人代为三收取贷三款本息三，然后三转给房三地产信三托机构三，再由三房地产三信托机三构按规三定交付三给购买三受益权三证书的三受益者三(证券三投资者三)。在这里三，房地三产信托三机构其三实就是三充当了三资产证三券化(三个人住三房贷款三证券化三)过程三中的特三殊目的三机构(三SPV三)，通三过信托三制度，三房地产三金融贷三款机构三转移给三房地产三信托机三构的被三证券化三的个人三住房贷三款债权三资产成三为有独三立法律三地位的三信托财三产，在三名义上三归房地三产信托三机构所三有，脱三离了房三地产金三融贷款三机构的三完全控三制，即三使房地三产金融三贷款机三构出现三经营风三险也不三会殃及三此信托三财产。三同时，三信托财三产不同三于房地三产信托三机构的三固有财三产，即三使房地三产信托三机构遇三到不测三，如依三法解散三、被依三法撤销三，或被三宣告破三产而终三止时，三此信托三财产不三属于房三地产信三托机构三清算财三产，可三以保障三受益权三证书的三受益者三(证券三投资者三)的受三益权。(三)三动拆迁三信托在城市三旧区开三发建设三时，房三地产信三托机构三可以受三托承担三旧区原三有单位三、居民三动迁和三原有房三屋拆除三工作，三方便房三地产施三工单位三施工。三房屋动三拆迁工三作一般三包括逐三户走访三，调查三核实，三确定拆三迁方案三和安置三方案，三拟订费三用计划三，申请三拆迁，三签订拆三迁安置三协议，三实施单三位、居三民搬迁三和房屋三设施拆三除等工三作。房地产三信托机三构与委三托人(三如房地三产开发三经营企三业等)三签订动三拆迁信三托合同三，在合三同规定三的期限三内完成三动拆迁三工作。三房地产三信托机三构根据三动拆迁三量、动三拆迁难三度和动三拆迁费三用等与三委托人三商定信三托报酬三。(四)三委托代三建信托这是建三房单位三委托房三地产信三托机构三代理建三房。建三房资金三由委托三人在委三托时一三次全部三付给房三地产信三托机构三。委托三代建的三产生是三由于建三房单位三因无力三组织施三工，将三基建计三划与资三金等交三给房地三产信托三机构，三委托房三地产信三托机构三按照委三托人的三要求代三为办理三设计、三组织施三工管理三。房屋三建成后三，房地三产信托三机构将三房屋交三给委托三人，并三向委托三人收取三一定的三委托代三建费作三为信托三报酬。(五)三房地产三开发经三营企业三托管房地产三开发经三营企业三托管是三指房地三产开发三经营企三业的资三产所有三者将房三地产开三发经营三企业全三部或部三分资产三的法人三财产权三以契约三形式委三托给房三地产信三托机构三，由房三地产信三托机构三在一定三条件和三期限内三，使所三委托的三资产实三现保值三与增值三的一种三信托形三式。房地产三信托机三构对房三地产开三发经营三企业进三行托管三，首先三应对该三企业进三行诊断三分析，三然后双三方签订三托管协三议，规三定托管三期限。至于信三托报酬三，可以三商定在三托管期三满若所三托管的三资产保三值，房三地产信三托机构三收取一三定的资三产保值三费；若三所托管三的资产三增值，三则收取三增值额三一定比三例的增三值费；三若出现三经营亏三损，则三不收取三信托报三酬。(六)三房地产三投资基三金业务房地产三信托机三构可以三作为投三资基金三或者基三金管理三公司的三发起人三从事房三地产投三资基金三业务。三房地产三信托机三构利用三其专业三理财能三力，管三理和运三用投资三基金于三房地产三领域，三包括房三地产证三券市场三和房地三产实业三市场，三甚至可三以考虑三进入基三金持有三人无法三直接进三入的市三场寻求三投资增三值机会三。第三节三房三地产代三理、征三信、咨三询和担三保一、房三地产代三理房地产三代理是三指房地三产信托三机构受三托代为三客户办三理有关三房地产三事项的三广义信三托业务三。它是在三委托人三(即被三代理人三)和受三托人(三即代理三人)之三间产生三的一种三法律行三为和契三约关系三。委托三人本着三一定的三目的，三与作为三代理人三的房地三产信托三机构商三订契约三，授予三房地产三信托机三构以一三定的权三限，由三房地产三信托机三构代表三委托人三办理有三关房地三产事项三。房地产三代理业三务的内三容主要三有：(一)三代理房三地产证三券业务包括代三理发行三经批准三的政策三性银行三房地产三金融债三券、房三地产企三业债券三等。房三地产信三托机构三还可以三代理有三关证券三的持有三者出席三股东大三会或者三持有者三大会，三行使有三关表决三权等。(二)三代理仓三库业务房地产三信托机三构设置三仓库，三承办房三地产开三发经营三企业等三存放建三筑材料三和其他三有关货三物的业三务。房三地产信三托机构三代理仓三库业务三收取一三定的栈三租和手三续费。(三)三房地产三业权代三理房地产三业权代三理是指三房地产三信托机三构受房三地产业三主的委三托，对三涉及房三地产产三业权利三的各个三方面进三行管理三。如产三权证件三的保管三与管理三、户籍三资料的三管理和三其他涉三及房地三产产业三权利变三动情况三的管理三。二、征三信、咨三询和担三保(一)三征信房地产三信托机三构可以三接受委三托，对三于委托三人拟进三行经济三交往的三对方(三自然人三、法人三或者其三他组织三)资信三情况进三行调查三，如对三房产开三发者、三房产销三售者、三房产出三租者和三房产中三介者的三资信情三况进行三调查，三以减少三或者避三免在投三融资、三购房或三者租房三中的瑕三疵。(二)三咨询房地产三信