房地产土地市场情况

【房地产市场】——遵义房地产土地市场情况土地购置价格快速上涨，红花岗、汇川等配套完善区域土地供应紧张，城南新区及新蒲的土地市场购置量快速上涨，板块竞争将更加激烈。年份土地购置面积

（万平方米）土地成交价款（万元）土地平均成交价格

（万元/亩）折合

（元/平方米）201034.3—

80.1312022011142.28—

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2012119.8—

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2013366.4584512106.4159520142015274遵义市土地价格呈现快速增长趋势。2010年，土地价格为80.13万元/亩，至2013年，土地成交价格已涨至106.4万元/亩，年增长超过16%。遵义市土地价格与房屋价格存在“倒挂”现象，房屋价格涨幅低于土地价格涨幅。随着遵义两大副城区——城南及新蒲房地产行业发展加快、各大房地产开发企业相继入驻，必将引发土地市场的激烈竞争。目前中建、金科、实地等企业已经进入新蒲区域；瑞安地产已取得遵义县2000亩土地，正在大规模开发。【房地产市场】——遵义房地产市场住宅整体供应及成交情况2015年9月累计获批274万方，总体销售136万方，红花岗区无疑占据着主要的地位，新蒲新区以及南部新区开始崛起；全市整体均价4390元，虽受新蒲新区及遵义县楼盘低价影响，但较去年3790元有所上升，又由新蒲几个大盘的项目启动，各区域部分客户受到分流，影响较大的主要为南部新城及遵义县项目；遵义市整体成交量保持平稳，楼盘规模逐步向大盘模式过渡、价格处于洼地，市场容量及价格受大盘影响大。2015年获批预售情况住宅办公商业其他

区域套数套内面积套数套内面积套数套内面积套数套内面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积红花岗区120241061208.417416002.4711415424638.734731371260.941298463.919656.21593475.82502140.82汇川区8004740332.5760258078.832565242325.44965208121.68893472.9286384.97324223.49240157.49新蒲新区3153286530.080030232418.2555019860.26345299.42036866.2321161.32遵义县2045168435.0531224438.1621026830.811101.86205382.6634634.228803.98103.82全市252262256506.1108898519.4614492726213.236247599344.742742618.9140675.38983369.52763563.452015年遵义市成交情况住宅办公商业其他区域套数套内面积套数套内面积套数套内面积套数建筑面积建筑面积建筑面积红花岗区6783602691.2873918.22333396092.71315735120.785120.67128852.73汇川区2062176147.57605532.8784528291.7647215321.27809.1246026.83新蒲新区2491226877.150019813226.4425272751.22014171.15遵义县1183111994.26141086.7315476.71256135290.971551.455937.29全市125291119511.716110537.794415143745.76431360351.114481.24195646.08【城市发展】东扩西控、南北充实；形成“一主、两副、一带”的城市空间结构南白副城区新蒲副城区主城区坪桥、深溪现代产业带城市空间发展结构：中心城区形成“一主、两副、一带”的“网络化、组合型”城市空间结构。一个主城区：由董公寺-老城-忠庄龙坑与礼仪-南宫山两条城市带构成两个副城区：新蒲副城区与南白副城区

一个现代产业集聚带：坪桥-三岔-龙坪-深溪工业带城市空间发展方向：东扩西控、南北充实、提升中心、优化环境。【房地产市场】【楼市板块】主城区发展成熟，政府主导下先后发展了董公寺、忠庄、龙坑、新蒲四大板块。板块规划范畴规划定位规划人口发展方向董公寺主城拓展产业集聚区；北部综合服务节点35万以物流、绿色食品、医药、高技术制造为主的产业集聚区忠庄主城拓展疏导旧城人口与公共服务设施40万以居住、商业金融、文化娱乐为主；规模发展医药、商品流通业新蒲副城综合性城区20万科教、会议疗养、休闲度假、高新技术产业、房地产南白-龙坑副城综合性城区50万南白：规划区南部生产生活服务中心龙坑：南白城市功能的延伸；居住、办公、商贸主城区忠庄新蒲南白-龙坑高坪-董公寺【房地产市场】【董公寺发展】汇川区政府主导的居住新区；2010年始发，起步早、发展慢。政府机构已建成，恒大城已入伙，后续发展动力有限，在楼市板块价值在竞争中逐渐趋于边缘化规划定位产业新城产业集聚区；北部综合服务节点发展方向以物流、绿色食品、医药、高技术制造为主的产业集聚区政府力量汇川区政府生态资源温泉（遵义汇川国际温泉城）发展进度道路：主干道建成政府：汇川区政府、区人民法院建成楼市概况首发时间：2010.08区域项目较少；品牌开发商恒大进驻，恒大城体量150万方，一期在售遵义汇川国际温泉城规划在建汇川大道川黔公路遵龙快线汇川区政府汇川区人民法院汇川国际温泉城遵义恒大城董公寺主城区【房地产市场】【忠庄发展】红花岗区政府主导的居住新区；属于南部新城，2011年保利未来城市主导推动区域始发，目前处于快速发展期，属于现状热点板块规划定位居住新区疏导旧城人口与公共服务设施发展方向以居住、商业金融、文化娱乐为主；规模发展医药、商品流通业政府力量红花岗区政府生态资源无发展进度政府：红花岗区政府已建成道路：遵龙快线（共青大道）建成，延遵南大道线状发展楼市概况首发时间：2011.05品牌开发商保利开发超级大盘保利未来城市，总建面1500万方，瑞安项目凯莱国际总建面70万方，下月一期洋房开盘贵遵高速遵南大道遵龙快线凯莱国际保利未来城市瑞安忠庄主城区【房地产市场】共青湖贵遵高速遵南大道杭瑞高速天池大道中铁共青湖格瑞铜雀台丰乐未来城万豪城南白一中【龙坑发展】遵义县政府主导的居住新城；以龙坑镇为基础发展，处于新发展期，与市区交通便捷规划定位遵义县新城南白城市功能的延伸发展方向居住、办公、商贸政府力量遵义县政府生态资源共青湖发展进度学校：南白一中进驻市政：遵义县企事业单位楼市概况龙坑镇以低价项目主导，铜雀台、丰乐未来城、万豪城等项目在售，总体量约58万方中铁共青湖以共青湖资源驱动，开发建面105万方，目前南区A\B\C组团在售；高价高形象龙坑主城区【房地产市场】【新蒲发展】遵义市政府主导的科教居住新城；2013年始发，目前处于起步发展初期，中建、金科、富力等品牌开发商相继进驻，2015年竞争将进入白热化阶段规划定位科教居住新城发展方向科教、会议疗养、休闲度假、高新技术产业、房地产政府力量遵义市政府生态资源中桥水库、人工湿地公园发展进度道路：核心干道已建成公园：生态湿地公园部分建成学校：遵义四中已建成科教：新蒲科教园规划中（遵义职业技术学校、遵义医学院、贵州航天职业技术学院等）楼市概况首发时间：2013.06截至2012.12，新蒲新区拿地品牌开发商3家：中建、金科、富力，合计拿地7000余亩，建面超过600万方；机场快线新龙路新浦大道高新快线中桥水库湿地公园新蒲科教园新蒲新区主城区【房地产市场】董公寺新蒲忠庄龙坑发展基础（天时）发展属性产业新区科教居住新城居住新区遵义县新城发展阶段空白起步发展初期空白起步进入发展空白起步发展初期以龙坑镇基础，实现新发展对比★☆★★★★★★发展条件（地利）交通配置存在山体格挡目前交通单一存在山体格挡目前交通单一交通便捷无缝连接交通便捷无缝连接生态资源一般湿地公园一般共青湖城市资源现无大商业规划遵义四中已建成规划大量市政配套保利未来城市大体量社区商业南白一中、华润万家、北京华联BHG对比★★★★★★★★★★★★驱动力（人和）政府力量汇川区政府遵义市政府红花岗区政府遵义县政府楼市力量恒大中建、金科、实地保利大盘主导瑞安尚未动工中小等规模本地楼盘，中铁对比★★★★★★★★★★★★★★后劲不足发展趋缓政府+开发商快速发展开发商主导快速发展无催化稳步发展【板块终极价值梯队】新蒲（高起点、市政府强势推动）＞忠庄+龙坑（融合，进入市场自行发展通道）＞董公寺（边缘化）【房地产市场】2014年，预计区域市场内主推物业仍然以高层及小高层物业为主；洋房物业竞争有一定压力；别墅市场竞争压力相对较小。区域项目名称容积率别墅洋房小高层高层公寓城南新区保利未来城市4√√√√√万豪商贸城5

√√√东都凯莱国际3

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新蒲实地蔷薇国际3

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中建幸福城3.5

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金科2.5√√√√汇川汇川国际温泉旅游城2.5√

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恒大城4

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星长征·尊龙湾1.2√【房地产市场】——遵义房地产整体市场分析遵义项目容积率多在2.5以上，高层及小高层是绝对的主流产品，土地使用强度高。复合型楼盘的高端物业多以品质洋房出现；遵义中高档次项目前期推货以高层及小高层产品为主，主要考虑为吸引刚需客群、促进楼盘热销；后期介入洋房细分市场拉升楼盘品质；遵义市场别墅产品推送量有限，市场竞争相对较小【房地产市场】——遵义房地产整体市场分析（洋房）遵义市洋房产品供给集中在城南及新蒲，整体去化情况较好，市场成交主力面积段及总价格段比较集中。遵义市在售主要洋房项目情况行政区域项目名称总建面(万㎡)容积率月去化情况(套)洋房总量(套)面积区间(㎡)均价(元/㎡)去化率(%)城南新区东都凯莱国际一期303.89352087-146420071%保利未来城市5004431317106-256370064%红花岗天蕴南加洲382.533540120-1575300售罄新蒲中建幸福城2002.41250（12月开盘）1300120-208390096%从洋房供应量上看，遵义市洋房供货量持续增加；面对市场竞争，众多开发商已将提高产品附加值及物业品质视为市场突破口。区域客户受消费水平限制，对洋房总价较为敏感；根据遵义市竞争楼盘分析和客户反馈信息来看，城南及新蒲总价在40万——60万的洋房为畅销产品，从去化率上看，竞品项目110—130㎡洋房整体去化率高；【房地产市场】——遵义房地产整体市场分析（洋房存量预判）在售、待售楼盘低密产品存量项目名称套数或面积存量凯莱国际近22万方洋房天蕴南加州近3万方洋房保利未来城市600余套洋房，约计7万方中铁共青湖北区规划有洋房或小高层，按推售的洋房+小高层占比75%计算，未来约50万方桃溪河畔御龙湾后续主要为洋房别墅，体量未知5个在售亮相项目，存量总计约80万；主要集中在凯莱国际22万方洋房和中铁共青湖北区近50万方洋房；未来洋房项目可达6个，存量约48万方，集中在新蒲板块；包含金科、中建等企业土地端洋房，小高层存量(1.25<容积率≤2.0）区域开发商名称项目名称占地㎡容积率建面㎡预计洋房㎡土地位置汇川区遵义市汇川区城市建设投资公司未知57622.01.609219592195汇川区董公寺镇割麻村红花岗区遵义市红花岗区药业工业投资公司未知9879.52.001975913238遵义市园区大道旁遵义钛世纪房地产开发有限公司未知20130.01.643301333013红花岗区南关镇长岗村遵义湘江投资建设有限责任公司未知6382.01.4491909190红花岗区南关镇南山村、金华村新蒲新区重庆金科房地产开发有限公司金科项目96150.11.96188454130033遵义市新蒲镇文武村中建遵义新蒲建设发展有限公司中建幸福城146933.01.97289458199726遵义市新蒲镇文武村总计6615004.6

632070477396整体市场供应近130万㎡；项目端供应48万㎡，集中在忠庄板块，老城区供应有限；新蒲包含金科等品牌企业，约33万方。从别墅供应量上看，遵义市别墅供货量较小，价格处于较低水平；预期随着居民消费能力提升，改善性置业需求将促进别墅市场容量增加，物业价值上涨空间较大；从去化率及整体去化量来看，中铁·共青湖目前占据着遵义市场别墅产品领导者遵义市别墅产品供应量小，上涨空间较大，发展前景较好。遵义市在售别墅项目情况区域项目名称总建面(万㎡)容积率总套数销售套数月去化情况(套)面积区间(㎡)均价(元/㎡)去化率(%)汇川汇川国际温泉旅游城一期301.8484825（开盘）240-60090001城南新区中铁共青湖1051.2510522112120-53012000-保利未来城市6004首推40套44（开盘）209-300110000.1新蒲金科1302.5-认筹-180-3509000-【房地产市场】——遵义房地产整体市场分析（别墅）在售、待售楼盘别墅存量项目名称套数或面积存量保利未来城市二期100套别墅，近3万平米东欣彩虹城未来有少量别墅产品，体量未知桃溪河畔御龙湾后续主要为洋房别墅，体量未知威尼斯广场未来批次可能规划少量别墅遵义汇川国际温泉旅游城22套独栋别墅云山秀水20套双拼、联排在售、待售项目未来别墅存量主要集中在保利未来城市、中铁共青湖；其中保利未来城市预计3万㎡；根据土地成交统计，未来土地别墅存量约为16万㎡，集中在新蒲板块的中建项目、永和美投资项目及星长征项目土地端别墅存量别墅（容积率≤1.25)区域开发商名称项目名称占地㎡容积率建面㎡预计㎡土地位置红花岗区遵义钛世纪房地产开发有限公司未知4569.01.205482.83673.476红花岗区南关镇南山村新蒲新区中建遵义新蒲建设发展有限公司中建幸福城56557.81.1062213.634839.62遵义市新蒲镇文武村遵义市永和美投资开发有限公司未知146579.61.10161237.590293遵义市新蒲镇新中村、大山村遵义市新蒲镇新中村汇川新区遵义新奥房地产开发有限公司尊龙湾1260001.25000050000遵义市汇川大道与遵绥路口交汇处总计3333706.4

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未来4个大盘开发别墅；现状竞争集中在保利和本案；土地端存量集中于新蒲，中建项目+永和美项目+星长征项目约18万㎡；【房地产市场】——遵义房地产整体市场分析（别墅）【房地产市场】——竞品案例分析（别墅）新蒲中建永和美忠庄保利未来城市龙坑中铁共青湖仁怀

碧桂园汇川星长征遵义别墅市场以南部区域中铁·共青湖和保利·未来城市为主，供应稀缺、相对畅销，遵义市区别墅项目只有个别项目少量有售。天蕴南加州汇川国际温泉城别墅市场供应稀缺，相对畅销，公开市场仅中铁共青湖销售走量3-6套/月和未来城市1套/月；客户以商贸老板为主，公务员、事业单位管理层为辅；后者更为低调（购买低调楼盘）；随着大盘的土地供应，别墅开发混合其中，未来竞争聚焦大盘，仁怀碧桂园会形成潜在的分流。【房地产市场】——竞品案例分析（别墅客户构成）板块项目物业区域构成职业、年龄构成红花岗板块桃溪河畔御龙湾叠拼市区客户为主50%公务员管理层、50%生意人东欣彩虹城独栋、联排、叠拼市区客户占80%主要为本地商人忠庄保利未来城市联排市区占比60-70%，区县15%、外省20%商人老板占到60%；企业高管占到30%，中层管理10%；龙坑板块中铁共青湖独栋、联排、合院目前主要面向两城区与遵义县客户本地经商商人主导，以酒、茶经销商、建材老板为代表以主城区商贸生意人主导，特别是酒、茶经销商，建材等商贸老板，企业高管为辅，政府单位公务员管理层较少，集中于低调项目桃溪河畔御龙湾的叠拼；区县客户占比相对较小。项目地址遵义县共青湖开发商遵义源丰置业有限公司占地面积1800000㎡建筑面积1050000㎡容积率1.25绿化率70%物业形态别墅、洋房户车比1：1.04开盘日期2012年10月25日交房时间2014.6物管费2.3项目整体占地2700亩，总建面105万方，涵盖叠拼别墅、联排别墅、类独栋别墅、独栋别墅、洋房等业态。定位清晰，直击遵义最高端客户市场。景观资源、高赠送均为客户重要需求因素，项目有共青湖天然水景资源。【房地产市场】——竞品案例分析（中铁共青湖）竞品独栋产品均属于热销产品，联排产品中，A、B两个组团的联排去化率较高，C组团联排较难销售，洋房产品A、C组团滞销严。ABCD序号项目名称产品类型总套数（套）剩余套数（套）建筑面积（㎡）建筑单价（元/㎡）去化率1A组团独栋10022000100%2A组团类独栋40011000100%3A组团联排57112418950081%4A组团洋房1449816229600032%5B组团合院6448100521000025%6B组团类独栋130011000100%7B组团联8C组团独栋21522532020076%9C组团类独栋462263901070052%10C组团联排41337593970020%11C组团洋房6165757331857007%12合计——

1021792118253——22%【房地产市场】——中铁共青湖（产品情况）A组团余货11套，联排别墅均集中在后排山上位置的9-14#楼栋中套，花园赠送较小。滞销原因：产品位置基本集中于中套，湖景视野被遮挡；相对于已售产品花园赠送较小，附加值差异较大。【房地产市场】——中铁共青湖（产品解析）四联排上山，目前剩余1套（A11-1-3）四联排上山，目前剩余1套（A9-1-3）五联排上山，目前剩余3套，（A10-1-2、A10-1-3、A10-1-2四联排上山，目前剩余1套（A11-1-3）五联排上山，目前剩余3套，（A12-1-2、A12-1-3、A12-1-4类别房号位置建筑面积花园面积总价产品表现四联排A9-1-3边套220.05862094887①楼栋前排湖景视野被遮挡，后排洋房产品影响，景观不佳，私密性差；②剩余产品花园赠送面积相对已售产品较小，客户满意度较低五联排A10-1-2中套219.67962098213五联排A10-1-3中套219.67962098213五联排A10-1-4中套219.67962098213四联排A11-1-3中套220.051052086757五联排A12-1-2中套219.671072085085五联排A12-1-3中套219.671072085085五联排A12-1-4中套219.671072085085四联排A13-1-2中套220.051162093629五联排A14-1-3中套219.671162090708五联排A14-1-4中套219.671162090708楼栋

B7B8B9B10B11B12B13产品表现户型建筑面积（㎡）花园赠送（㎡）销售总价实得均价（元/㎡）余货余货余货余货余货余货余货A1216-221225-245220万54210322000花园赠送面积大，附加值高，实得均价相对较低A2201-215101-142240万64916262614花园赠送远远低于A1户型，且实得单价偏高，价值差异化并不明显A3206-210134200万64482222222剩余8套剩余7套剩余6套剩余8套剩余3套剩余6套剩余10套B组团余货48套,A1户型去化较好（花园赠送面积大附加值较高），A2/A3户型滞销。B滞销产品滞销产品畅销产品滞销原因：A2/A3户型滞销明显，赠送面积远远小于A1户型，且实得单价高于A1户型1000元，价值差异颠倒；2013年下半年受工程影响，处于销售停滞状态，且产品展示不强，客户体验度不高。【房地产市场】——中铁共青湖（产品解析）洋房独栋剩余房源类独栋剩余房源联排剩余房源C组团独三栋剩余5套、类三独栋剩三余22滞销原三因：独栋产三品位置三不佳，三部分产三品临高三速路或类独栋花园赠送较大，附加值高，但由于位置影响，景观面不足，且部分产品临高速路；联排产品剩余房源景视野被遮挡，所在位置比较尴尬，私密性较差。【房地产三市场】——中铁共三青湖（三产品解三析）优点：阔景独三栋,大尺度三大空间地下室三全赠送,花园超三大赠送空间变三化多样,功能配三置完善户型套内面积（㎡）实得面积（㎡）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（㎡）花园面积（㎡）开间进深开间进深开间进深独栋389610超过100%13.917.913.96.24.89.140240地下一三层地上一三层地上二三层地上三三层缺点：占地面三积过大,占有资三源过多三导致总三价过高三；【房地产三市场】——中铁共三青湖（三独栋产三品解析三）户型套内面积（㎡）实得面积（㎡）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（㎡）花园面积（㎡）开间进深开间进深开间进深联排端套28345260%10.418.48.06.04.56.038120地下一三层地上一三层地上二三层地上三三层优点：联排端三套户型三作为类三独栋销三售，提三升产品三品质；赠送较三大，高三性价；缺点：四连排三背靠背三布局紧三凑；部分采三光较差三。【房地产三市场】——中铁共三青湖（三联排端三套产品三解析）类别房号余房面积（㎡）架空层（㎡）花园面积（㎡）总价产品表现六联排下山C246225-243129-180131-382230-280万联排产品前方视野被独栋遮挡，无法清晰欣赏湖面景观；联排位于独栋与洋房之间，私密性较差五联排下山C255226-243129-180114-360230-280万四联排下山C342226129200230万五联排下山C354226-243129-180130-290230-280万五联排下山C363226129112-129230万六联排下山C375225-243129-180127-330230-280万四联排上山C384222-244/143-364200-230万六联排下山C394225/142-170200万类独栋C22-1-17290.46/265-505290万类独栋余房花园赠送较大，附加值高类独栋22、23#楼位于高速路旁，噪音影响较大，私密性不佳；26-29#楼位于独栋与洋房之间，景观资源相对较差；C23-1-13290.47/370-550290万C26-1-23290.47242.04310-420370万C27-1-13290.47242.04225-315360万C28-1-13290.47242.04320-420380万C29-1-23290.47/285-330260-290万独栋C2-1-11528.41486.212001400万独栋余货集中在入口位置2、3#楼和高速路旁的19、20、21#楼，噪音影响较大,私密性较差；C3-1-11528.41486.211001370万C19-1-11398.73372.24790634万C20-1-11398.73372.24640625万C21-1-11398.73372.24600622万【房地产三市场】优点：面积尺功能分区齐全，赠送较大，高性价；户型套内面积（㎡）实得面积（㎡）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（㎡）花园面积（㎡）开间进深开间进深开间进深联排22034937%6.620.86.65.64.15.61960优点：四连排三背靠背三布局紧三凑；部分采地下一三层地上一三层地上二三层地上三三层【房地产三市场】——中铁共三青湖（三联排产三品解析三）户型套内面积（㎡）实得面积（㎡）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（㎡）花园面积（㎡）开间进深开间进深开间进深合院A131943737%8.415.55.7744.90118一层二层三层【房地产三市场】——中铁共三青湖（三合院产三品解析三）调查目三的：更好的三认知客三户针对客三户群：【别墅客三户】各大中三企业负三责人、三商铺、三别墅客三户……访谈数三量：415份（共青湖三成交客三户55组，意三向客户80组，资三源280组；）调查着三重点：对项目三区域的三认可度三；对项三目品牌三认可度三；对产三品的需三求情况三；对别三墅与洋房三产品的看法三；客户三心理价三位预期三；【客户调三研】市场客三户电话三访谈调三查客户多以自住三型为主三，对共三青湖景三观资源、三环境、三高尔夫等极为三认可，三具有强三烈的独三有资源三占有欲三望；但三一半以三上的客三户以资三源占有三非自用三型为主三，认为三区域偏三远，且三交通不三便；配三套设施三薄弱，三影响生三活便利三性；对三比市场三竞品，三认为其三价格偏三高，客三户难以三承受；【客户调三研】客户调三研结果三：【房地产三市场】——中铁共三青湖（三客户情三况）【房地产三市场】——中铁共三青湖（三小结）共青湖三湖景资三源：共三青湖为三遵义市三民的“三母亲湖三”，是三遵义市三民家喻三户晓的三“湖泊三”景观三资源，三是遵义三市民休三闲、度三假、游三玩的好三去处；三也是中三铁共青三湖项目三为客户三所接受三的最主三要的卖三点、靓三点。稀缺产三品：目三标客户三群锁定三精准，三遵义市三场稀缺三的、唯三一在售三的别墅三产品是三本项目三的又一三大卖点三；试想三，共青三湖畔不三是别墅三产品，三而是高三层产品三，则可三想客户三的接受三度及认三可度肯三定不会三很高。企业品三牌：中三铁置业三，国家三央企，三在贵阳三有不少三已成功三开发的三高品质三楼盘案三例，在三遵义市三民心目三中就是三实力的三象征，三相信中三铁开发三的楼盘三品质高三、质量三有保证三，中铁三品牌就三是项目三附加值三的体现三之一，三也是项三目的核三心卖点三之一。项目点三评：1、共青三湖独有三资源配三套，加三上别墅三产品定三位，奠三定了遵三义市场三顶级楼三盘形象三。2、主要三目标客三户群为三主城区三的实体三企业主三、个体三私业主三、部分三公务员三及仁怀三、金沙三等郊区三县市的三顶级客三群。【房地产三市场】——竞品案三例分析三（汇川三国际温三泉旅游三城）项目地址遵义市汇川大道旁（红河北路与金沙江路交汇处）开发商遵义金宏置业有限公司占地面积666667㎡建筑面积1200000㎡容积率1.2绿化率50%物业形态高层，洋房，独栋别墅户车比∕开盘日期2013.3交房时间2014年12月物管费∕项目整三体占地666三667㎡，总三建面120万方，涵盖高三层、洋三房、别墅等三业态，三项目分三三期开三发，目三前正在三进行一三期开发三。定位清三晰，开三拓遵义三市高端三温泉旅三游市场三。温泉资三源、学三区资源独栋别墅

洋房【房地产三市场】——汇川国三际温泉三旅游城（产品三情况）一期开盘推出楼栋建筑类型推出套数（套）销售套数（套）开盘销售率目前销售率面积区间（㎡）均价2013.38洋房260140∕54%66－2265000元/㎡2013.324栋独栋别墅2419∕79%200－400320-430万/栋项目已三推户数284套，到三目前为三止，销三售157套，用三时15个月，三平均每三月销售三约11套。项目是三遵义市三政府重三点打造三标杆项三目，低三密度温三泉资源三是客户三居住主三要原因三。项目的三优惠政三策主要是洋房三特价房426三0元/㎡，洋房三业主享有温三泉会所三一定折三扣，具三体未定三。别墅三业主享三有温泉三会所6折优惠三。【房地产三市场】——汇川温三泉城（三客户情三况）国际温三泉城位三于汇川三区，产三品主要三以洋房三、高层三为主，三洋房504套总面三积195三93.三76㎡，面积三段为105三-13三2㎡，主要三以小户三型低总三价为竞三争力；成交客户以市区和绥阳三为主；【房地产三市场】产品形态高层、洋房、社区商业内配套温泉、游泳池外配套遵义航中市场占位主打低密度温泉旅游城竞争评级【房地产三市场】——汇川国三际温泉三旅游城（小结三）资源优三势：遵三义市场三仅有的三温泉资三源及航三中的学三区资源三是项目三的优势三。城市运三营的规三划配套三：政府三对于温三泉旅游三城的规三划奠定三了此项三目的标三杆地位三，集生三态居住三、温泉三疗养、三水上乐三园、五三星酒店三、旅游三商务、三商业超三市、特三色商街三为一体三的城市三综合体三。周边配三套：与三遵义航三天中学三相邻，三与北部三客车站三、汇川三区人民三医院等三近在咫三尺，项三目周边三区检察三院、区三人民法三院、区三人武部三已投入三使用，三市中级三人民法三院、区三公安分三局、移三动公司三、供电三公司即三将投入三使用。项目地址遵义市桃溪寺恒达驾校旁开发商遵义天蕴房地产开发有限公司占地面积10万㎡建筑面积38万㎡容积率3.0绿化率35%物业形态高层、洋房户车比1：1开盘日期2012.12交房时间2015.6物管费1.2项目整三体占地150亩，总建面38万方，项目三由49栋洋房5+1，9栋高层组三成。项三目共一三期开发三共11栋5+1洋房组三成，项目一期200余套已三全部推三出，剩三少量平三层房源。项目卖三点：地理位三置优势三，由于三建筑风三格特色三一出来三就抓住三中高端三客户群体三，满足三其居住三需求，三树立精三品标杆三路线，三定位准三确，有三极强的三借鉴意三义。【房地产三市场】——竞品案三例分析（天蕴南三加州）一期洋房已售完二期高层项目名称产品类型总套数（套）剩余套数（套）建筑面积（㎡）建筑单价（元/㎡）去化率（%）天蕴南加州高层9栋一94-1283800未开盘洋房70010119-158550090%天蕴南三加州产三品：高三层、洋房三（5+1），洋三房去化率比三较高。【房地产三市场】——天蕴南三加州（三产品情三况）户型建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)开间进深开间进深开间进深洋房平层12413810%10.714.64.54.23.64.5户型点三评：此户型是洋房三平层，入三户花园三带有大三露台，让生活三更加有三序，通三厅设计三彰显高三贵大气三，厨房三带生活阳台使三得更加三方便，三户型方三正紧凑三合理，三南北通三透，板三式结构，三间间采三光，三三阳台设三计。【房地产三市场】——天蕴南三加州（三户型情三况）前期通三过西班三牙风情实景园三林呈现吸三引客户三，加之地理位三置优越，洋房产三品去化三较好，后期余货主三要为高三层产品三，其中，三含公寓产三品；成交客户以市区和三仁怀为三主，内部关三系占主要；该项目三处于老三城区与三南部新三城交汇三处，地理位三置优越三，在客群三选择上三与本案三存在竞三争威胁三；【房地产三市场】——天蕴南三加州（客户三情况）产品形态高层、洋房、社区商业内配套基础商业外配套遵义市一中市场占位遵义市场洋房产品先行者竞争评级【房地产三市场】——天蕴南三加州（小结三）优势：三在遵义三市场面三世较早三，客户三普遍认三可项目三其南加三州的建三筑风格三。周边配三套：在三遵义市三一中分三校对面三，周边三有遵义三市体育三馆、医三专附院三等配套三设施。周边配三套：规三划有2万㎡风三情商业三街，小三区广场三等；点评：三项目花园洋三房基本售罄，三只余住三宅在建三，已开三始交房三，项目三口碑较三好。【房地产三市场】——竞品案三例分析三（保利·未来城三市）项目地址遵义市遵南大道中段西侧开发商遵义保利置业有限公司占地面积5000000㎡建筑面积15000000㎡容积率3.0绿化率35%物业形态、别墅、洋房、高层户车比1：0.9开盘日期2011年10月15日交房时间2013年6月物管费1.2元/㎡项目整三体占地750三0亩，总三建面150三0万方，三分五期三开发，涵盖洋三房、高层、三别墅。A1地块由15栋洋房三和39栋高层三组成，三全部在三售；A2地块规三划有高三层与别三墅组成三。项目品牌为三突出优三势，项三目以品三牌效应三、强大三的配套三为主要三策略。山体别墅约100套已推40套产品位置套数面积（㎡）价格（元）滨湖联排40207-2909000-11000山体联排100220-31012000取消客户分三析：共计44个意向三客户，三交筹客三户10个，逼三定成交4套；成交客三户：均为商三业客户三再购和三朋友介三绍，认三可经济三型别墅三产品，三接受保三利的大三规划和三配套；未成交三客户：不能接三受价格三和环境三，对产三品位置三不满意三；【房地产三市场】——保利·未来城三市（产品三情况）保利联三排别墅产三品与本三案形成三竞争趋三势，意三向客户主三要为市三区商贸三人群，三外省商三会人群三占一定三比例，三客户对三环境和价格较三不认可。强度推三广，拓三客动作三强，覆三盖面广三；客群定三位改善三群体，对客户三选择性三极高，三加之相三同产品三价格在三区域内三竞争优三势；未来城三市项目三以改善客群为三主，该项目三离本案三较近，对本案三洋房和三别墅产三品影响三较大；产品形态高层、洋房、别墅、商业内配套红黄蓝幼儿园、遵义一小、大型商业外配套学校、自然资源市场占位刚需大盘领导者竞争评级【房地产三市场】——保利·未来城三市（客三户情况）【房地产三市场】——保利·未来城三市（小结三）大盘规三模：遵三义市场三前所未三有的150三0万方规三模大盘三，未来200万常住三人口的三南部新三城，未三来的遵三义城市三副中心三。企业品三牌：保三利置业三，国家三央企，三国之巨三子，在三贵阳及三全国有三不少已三成功开三发的高三品质楼三盘案例三，在遵三义市民三心目中三就是实三力的象三征，相三信保利三开发的三楼盘品三质高、三质量有三保证，三保利品三牌就是三项目附三加值的三体现之三一，也三是项目三的核心三卖点之三一。城市运三营的规三划配套三：一山三两湖五三公园的三“公园三城市”三，0-1三8岁的全三国知名三幼儿园三、小学三、初中三、高中三全程教三育的“三教育城三市”，2.5公里长三西南最三长商业三步行街三的“中三心城市三”，三三纵六横三的“畅三通城市三”，温三泉酒店三、五星三级涉外三酒店、5A甲级写三字楼、三大型SHO三PPI三NG三MAL三L、保利三博物馆三、保利三电影院三线的“三顶级配三套城市”。公务员三榜样力三量：充分利用政三府力量三，大部三分政府三公务员三均购买三保利，三保利未三来城市三掀起了三“全城三谈保利三、全城三买保利三”的热三潮，公三务员的三榜样力三量及“三羊群”三效应导三致了客三户“不三买保利三没面子三”的从三众心理三与局面三。【房地产三市场】——竞品案三例分析（金科·中央公三园城）项目地址遵义市遵南大道中段西侧开发商遵义金科房地产开发有限公司占地面积3000亩建筑面积350万方容积率2.10绿化率31%物业形态住宅，洋房，别墅户车比1:1（别墅）开盘日期2014年12月20日交房时间2015年12月物管费2.1元/㎡项目整三体占地300三0亩，总三建面350万方，分五三期开发三，涵盖洋三房、高层、三别墅。本项目品三牌为突三出优势三，项目三以品牌三效应、区域三核心发三展为主要策三略。产品位置套数面积（㎡）价格（元）独栋223868865.72双拼66256-2657809.32联排60191-1996128.45