成都市房地产发展历程

朱春平60张华平53胥必龙40杨朝鹏43罗阳靖松26伍丹37房产2班

一、成都市房地产发展历程

1、萌芽阶段

2、楼市风生水起

3、外来资本进入

4、规范提升期二、成都市房地产投资环境分析

1、人口

2、宏观经济

3、土地市场

4、住宅市场

5、新热点区域三、房地产项目目录1.成都初生房产企业（20余家成都本土房产企业成立）1988年，为促进房地产市场的发展，住房制度改革在成都乃至全国轰轰烈烈地推进之时，有人抓住了这个机遇--成都首批20余家房地产企业宣告成立，金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司的名字逐渐出现在成都市民的视野中，成都房地产市场迈出了从无到有的实质性一步。

1992年12月，刚刚满30岁的陈家刚注册成立了成都豪斯物业有限公司。在这个时期，新加坡维信集团成为最早的一批进军内地市场的房地产开发企业，主要股东为新加坡维信(集团)有限公司的成都华新国际城市公司成立，在成都开发了第一个在当时称得上是真正意义上的豪宅。成都市房地产发展历程之萌芽阶段2.高档楼盘诞生（锦绣花园，独领风骚）

1991年成都市统建办在城南修建占地12.245公顷，面积16.5万平方米的棕北小区，这是成都首个注重小区环境规划的小区，并成为建设部优秀示范小区，其每平方米1200元左。的售价，使这里成为“有钱老板”的居住区。而此后出现的“锦城苑“不仅诞生了120平方米的大户型，还率先解决了户型空间的合理化，并且加入科学的规划设计，解决了空调水的集中排放等问题。1996年6月，成都交大房产在全国首次提出住宅智能化的概念，在成都城西北成规模推出"交大智能小区"。1992年，新加坡维信集团在桐梓林片区开发锦绣花园，“开奔驰车，住锦绣花园。”这句成都妇孺皆知的广告语让人至今回味，锦绣花园成为这个时代顶端豪宅的代名词。“锦绣花园”开出5000元每平米的“天价”，但依旧销势力火爆，至今仍是业界典故。成都市房地产发展历程之萌芽阶段3.区域开发格局扩大(一环向二环扩张)随着商品房开发项目品质的不断提高，普通住房从单一满住居住需求向环境优美、功能齐全的舒适型精品住宅方向发展，一些高档住宅也开始涌现。其中，城南在这一时期成为房地产开发的热土，也成为成都房地产发展的一个缩影。随着锦绣花园的成功开发，带动了成都第一个富人区桐梓林高档社区的形成，而银都花园（查看地图）、中华园、凯莱蒂景等一大批中高档小区的落成，成都富人区轮廓成型。1992年，全长28.028公里，双向8车道的二环路建成通车，串起了成渝路、成绵路和成温路，预示成都房地产开始了由一环向二环扩张的路径。成都市房地产发展历程之萌芽阶段4.五大花园闹成都

1992年，第一次以商品房名义亮相蓉城并得到市民认可的五大花园(中央花园、交大花园、红运花园、皇家花园、名流花园)，在成都房地产领域（查看地图）既有其深刻的历史意义，成为成都楼市的标志性楼盘，但同时又给城市建设带来了难以回避的后遗症。成都市房地产发展历程之萌芽阶段交大花园

序言:

成都房地产市场在这个时期随着国家第一次宏观调控结束和单位福利分房制度的取消，按揭贷款买房的发展，市场呈现出供需两旺的局面。同时，为对抗1997年亚洲金融风暴，拉动内需，作为龙头行业的房地产发挥了巨大的作用。大批的房地产企业也如雨后春笋般相继面世。有了行业竞争，房地产必然关注到客户服务，同时出现了专业代理公司。当时的住宅开始注重建筑的美观实用，并配有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯等，小区绿化也逐渐产生。1994年7月5日《城市房地产管理法》颁布(1995年1月1日实施)，这是继《土地管理法》之后规范房地产市场的第二部重要法律，标志着中国房地产法制逐渐走向完备，地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。成都市房地产发展历程之初生期-楼市风生水起1.成都房企走向鼎盛(代表企业：金房集团、置信)

1993年，成都第一个房地产集团——成都金房集团成立，后来成为成都本土房地产企业龙头的成都置信也于1997年扬帆启航。而成立于1988年的成都首批20余家房地产企业：金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司持续发力，成都本土房地产企业在这一时期风生水起。正是在这个时期，乐民、青年等房产公司先后崛起，五大花园、紫荆小区、战旗小区等楼盘陆续面市。从开发商的数量上看，成都楼市由此进入了前所未有的“鼎盛”时期。表现最突出的无疑是置信。置信在双楠片区的挥洒值得成都房地产史上大书特书。成都市房地产发展历程初生期-楼市风生水起之2.河居时代到“置信生活方式”(代表产品：上河城、置信“双楠谊苑”)成都房地产发展有今天的繁荣局面，离不开1993年的府南河整治，整个工程耗时5年，投入资金27亿元，使市中心人口最密集、污染最严重的府南河15公里河段面貌焕然一新(1998年，府南河综合整治项目获得联合国人居奖。)。府南河开创了成都最早的河居时代，也是目前成都所有的河流中房产开发最为成熟的区域。在1997年，置信开发了他的第一个项目——双楠谊苑。当时，双楠谊苑地块位于的双楠片区还是一片荒芜、没有开发商问津的农田。年轻的置信公司把全新的现代居住理念灌注到这个项目中，起价每平方米不到1600元的双楠谊苑被称为当时“老百姓买得起，有钱人看得起”的好房子，引发了成都购房狂潮。在置信双楠谊苑的带动下，才有今天高品质生活社区——双楠小区的出现，置信在双楠谊苑的营销基础上，开创了一种全新的“置信生活方式”模式，也几乎是一夜之间，“先做环境再造房子”成为各大开发商恪守的信条。成都市房地产发展历程之初生期-楼市风生水起3.开发区域向二环集中(一环、二环都是市中心)

由于置信对双楠片区的成功开发，成都房地产开发突破前一阶段集中在一环之内的格局，开始向二环集中。随着二环路沿线住宅开发的逐渐完成，二环路在人们的意识中已经和一环路一样成为市中心的一部分。这个时期人们的居住观念随着房产产品特征的发展变化而有所改观，有了行业竞争，房地产必然关注到客户服务，同时出现了专业代理公司。当时的住宅已经开始注重外立面的美观实用，并配有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯，绿化也开始打造，购房者在这一时期大多把重心放在生活的便利性上。成都市房地产发展历程之初生期-楼市风生水起4.上河城昙花一现这一时期，由陈家刚担任董事长的豪斯物业在拿到府南河政府改造工程——上河坝项目之后，几个具有艺术天赋的建筑文化人聚集一起，就这个占地只有43亩的府南河住宅项目市场定位和营销策略展开了激情四溢的讨论。包括陈家刚本人在内的当时豪斯物业副总一级的高层管理人士中，有好几个都有美院情结、文化人情结和品位。因此，对于上河城项目，他们融入了许多人文的东西、艺术的因子。于是，一个拍摄于黄龙溪、勾起成都人怀旧情结的广告：“一座充满回忆的新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)”的招贴画和电视广告片几乎在一夜之间充斥成都的大街小巷。竖立在盐市口与蜀都大道人民商场交叉路口上的大型路牌广告更是牵动了行人的视线，上河城一炮打响，仅一期销售回款就达到了1.1亿元。成都市房地产发展历程之初生期-楼市风生水起6.如果说上河城一期销售的巨大成功应该归功于陈家刚及其旗下的一帮智囊团对房地产营销理念和策略的全新理解和准确把握，那么，上河城的失败，也应当仁不让地归结于豪斯物业的管理者。公司管理上的混乱，是导致上河城和豪斯物业崩盘的最直接原因。豪斯物业开创初期，总经理一级的老总就设了近10个职位，而豪斯物业发展的鼎盛时期，公司员工达到了140人，每月开支仅工资一项就是好几十万元。如此庞大的员工队伍，与开发13万平方米、43亩项目的规模和开发周期极不相称，这使他们错失了良好的市场发展商机，在遭遇市场形势突变时，几乎无力调头和还手。陈家刚和他的豪斯物业算是给本土企业提了一个醒，房地产市场上虽然有着较高的利润空间，但即使在产品上有着清晰的定位，也并不意味着可以无限的扩张，企业必须结合市场有一个良好的定位和把控。好在，同时期的杨豪和他的置信已经展开了军事化管理。成都市房地产发展历程之初生期-楼市风生水起序言：

1998年，中央政府正式叫停实施了40多年的“福利分房”制度。“住房货币化”掀起成都房地产开发的高潮。是年，住房按揭贷款开始走进人们的生活，住房”商品化“也开始走向极致，贷款买房甚至成为人们改变生活和消费观念的决定因素。此时，万科、中海、华润、龙湖、花样年深长城等外来房地产开发巨头也纷纷进入成都，外地房企和本土开发商第一次展开贴身肉搏并逐渐占据上风。房企近一步分化，开发格局也进一步明朗，多数人认为如果从企业角度讲，这是一个”外来资本入侵“的阶段。

成都市房地产发展历程之生长期-外来资本进入1.贴身肉搏代表企业：置信、蓝光、武海、金房、中海，华润，花样年，吉宝，仁恒，盛吉立，深长城

1999年深圳房地产巨头万科来到成都，开启了成都房地产新篇章。成都出现了第一个小户型楼盘SOHO，高档写字楼--川信大厦，冠城广场，正规的商业集中体--荷花池市场，东大街灯具市场等商业地产展露楼盘头角，使成都的房产开发市场丰富和立体起来。成都市房地产发展历程之生长期-外来资本进入2.大盘、花园洋房诞生代表产品：成都花园、齐力花园、万科城市花园、中海名城、锦官新城等

2000年，大连万达与成都市政府携手联合打造的成都花园成为成都楼市上第一个真正意义上的大盘。之后，万科、中海等全国知名房地产企业相继抢滩成都市场。在这个时期内，花园洋房开始兴起，当时的齐力花园率先掘到花园洋房的第一桶金，小区以”城市花园“为规划主旨，运用自由式规划布局，给人以多种景色和视觉观赏效果。2001年以后，万科城市花园、大华情融苑、中海名城、锦官新城、边城水恋等相继推出花园洋房，都成了成都楼市的抢手货。成都市房地产发展历程之生长期-外来资本进入中海名城3.

“5＋2”生活模式出现随着该时期产品形态的丰富和新理念的移入，购房者对居住需求从单纯追寻价格的便宜和交通等因素，开始关注到项目的品质。而“绿色”、“健康”等关键词开始进入人们视野。2001年，河滨印象，在西南地区首次获得“绿色住宅”称号，这不仅为生态住宅、健康住宅等验明正身，同时也在蓉城掀起一股“绿色”旋风。

2000年11月29日，青城山--都江堰申报世界文化遗产成功，青城山旅游业从本质上发生了改变。青城山的一系列转变，立刻触及到了房地产开发商们的神经，一时之间，成都10多家房地产开发商囤兵青城山。这些开发商联手将当时风靡全国的“5＋2”生活模式展示在世人面前，成都高端生活找到了突破口。成都市房地产发展历程之生长期-外来资本进入4.区域开发全面开花关键区域：城东、城西、沙河片区、周边区域

2001年，万科入驻城东，当时城东还没有摘除“东穷”的帽子，地产开发也大部分集中在城南和城西区域，而城北和城东几乎还是成都房产开发空白地带。万科进入成都的首个作品“万科·城市花园”在这块土地上拉开帷幕。万科充分利用坡地地形、地貌、植被、水体等现状条件，引入生态、环保概念，营造生长型的居住环境，创造出一片舒适的居住家园。由于万科的成功开发，带动了包括蓝谷地（查看地图）、卓锦城（查看地图）、康郡（查看地图）、万科·魅力之城等一大批高品质楼盘的出现，使得该区域目前已经成为成都楼市的热点居住区域之一。成都市房地产发展历程之生长期-外来资本进入

序言:

成都楼市这个阶段被分析人士解读为在规范中提升的时期。各大知名房企几乎都已来到成都，成都楼市在进入2004年后，房价大幅度飞涨，购房者踊跃买房，市场持续升温以至膨胀，楼市面临巨大的考验。在全国楼市普遍过热的背景下，国家宏观调控、市场调整、政策的进一步规范，都大大提高了开发的门槛，新老“国八条”和“国六条”相继出台。而从2007年开始，CPI飞涨、流动性过剩、宏观经济过热，加上“试验区”的成立，成都楼市持续走高，籍此，国家开始了新一轮的针对房地产市场的调控，这一年也被称为“政策年”，因此这一时期又被称之为政策调整期。成都市房地产发展历程之规范提升期1.本土巨头崛起代表人物：杨豪、陈宏杨豪：置信老总杨毫无疑是成都地产界最具传奇色彩的老板。在置信创造出的一个又一个奇迹背后，都包含了杨毫的个人追求。在此时期外来开发商"围剿"本土企业的时候，杨豪和他的置信找到了一种有效的合作模式，与川投成立合作公司，牵手置信凯德成立凯德置地，壮大了自身力量，为企业健康的成长找到了新的模式。陈宏：陈宏是一个真正的建筑人。毕业于重庆建筑学院、并曾就职于西南建筑勘测设计院。他于2000年正式组建四川宏信实业有限公司。勇气加上智慧，走合作路线，陈宏成功了。达义出地，宏信出启动资金，原计划需1.2亿的启动资金,由于双方迅速进入角色，没有内耗，只投了8000万，项目“上东阳光”开始顺利运转，如今“上东阳光”的后续开发仍然是宏信强有力的造血资源和可靠后方。在此阶段陈宏的意义在于，2007年宏信在资本市场上联合奇峰竞得ST东源大股东身份一役，让陈宏在企业发展的探索上增加了一个筹码，同时提供了一种值得借鉴的模式，拉开了成都本土房企接触资本市场的序幕。成都市房地产发展历程规范提升期之2.多点的开发格局

2003年，成都市向东向南发展的战略规划出台，市极大的刺激了外南天府大道沿线的房地产开发。三环路以外开始发展起来，华阳也随着"城南副中心效应"被越来越多的成都市民所接受，华阳迎来房地产开发热潮。是年，蓝光等本地开发商推出的商业项目引来众多国内投资者争相购买。成都市房地产发展历程之规范提升期3.楼市引发半拐点争论经过近20年的发浴展，成聪都楼市宾进入前汪所未有向的鼎盛家时期，2007年9.2然7之前，级房价飙踢升，市酒场也进最入了前适所未有赵的繁荣桥阶段。姓这个时吃候，由解于开发隔商和推星出的产逮品众多站，在保妹证品质叹的前提滴下，消馅费者开蒜始关注碑更具实底际层面由的物管枣和服务保，"物管改变架生活质量"成为购血房者在职选择产寒品时的炸重要考蚕虑因素"，买房绍就是买耗生活方浅式"成为这个摧时期的购陆房理念。每而经过多惧年的历练芝，特别是9.2羞7宏观调控役后，消费席者也越来杏越理性，际随这万科汤的率升先锈降价，一倘场围绕王四石(王石博凳客,王石新闻,王石说吧)“楼市拐点始论”的讨论和榴观望在全海国和成都用楼市蔓延修开来。成都市事房地产龄发展历菜程之规范提升毯期成都市房免地产的投摄资环境1.人口环境成都是沙四川省顺的省会散，西南膏地区科关技、金权融、商移贸中心辟，交通逃、通讯堤枢纽。伞全市行送政区辖咏有9区（锦脏江区、孟青羊区渡、金牛赵区、武片侯区、没成华区夫、龙泉肯驿区、滴青白江杜区、温汁江区、搅新都区常）、４痕市（都余江堰市枕、彭州回市、邛队崃市、讲崇州市坡）、6县（金堂唯县、双流切县、郫县位、大邑县化、蒲江县撇、新津县饰）。200盾5年末，全标市户籍人燥口108关2.0万人，比200令4年末增加22.影3万人。但获随着城市欣化进程的货加快，成酸都市的人聚口将达到畅饱和。成都市比房地产学的投资优环境2.宏观经济海快速增长199抛9~2烂006年，成都京市GDP和人均GDP保持了快须速增长势低头，国内秩生产总值哑年均增长11.退30%，比全国渴高3.6援5个百分掏点。2006年全市及生产总词值依然雄保持了涨较快的荷增长速膝度，比龄上年增璃长13.而5%，保持了汁快速的增乱长势头。茶城市烟居民收入苦及消费力曲稳步增长手近几年鸟成都市的行社会零售断品销售总示额及城镇炭居民的可栏支配收入双均保持了绞稳定的增套长态势，咱成都市商绸品消费能就力名列国形内大中城卡市前列。200笼5年实现消社会消础费品零圈售总额999亿元，同换比2004年增加了14.鲜2%，人均耻可支配匪收入由1999年的7098元上升到200逮5年的1035洒8元，市民孕消费能力巧保持了稳授定快速的喝增长势头绝。括结论：裤居民购房瘦能力将在择一定程度诊上得到提叼升。成都市房杰地产的投矛资环境3.土地市汁场分析2.2滥.1土地供粒应量、躲成交量会都有所散减少缘瑞与2005年相比轰，2006年土地供粥给量和成盐交量都有愚不同程度送的下降。2006年土地供霜应量为287拖.2公顷，蓬同比下漏降21%；实际任成交61宗，成格交量为256公顷，成饶交量同比弯下降29%。成都市房隆地产的投谈资环境4.住宅市架场分析供应面抹积大幅优增加2005年新增魂住宅项宁目133个，住灰宅供应狼面积达633.蛙23万平方米翼，同比上畅涨41.针74%。城西太、城东包、城南卫形成成谢都市住牺宅供应智三足鼎眠立的局酒面，无枕论是从蓄供应数婆量还是辽供应体诵量来看跟，均名撒列前三以。住宅甜供应以悄普通住抵宅为主载，西三的环、东栽三环附巩近的住意宅成为平市场供痕应主体州。2.3.侍2销售价格膝持续上涨2006年成都市双住宅平均刻价格为4956元/平方米，喊同比上涨17.9仿4%。平均价谦格在3500陕-450块0元/平方米谱之间的奋住宅，密占供应撒总量的50%以上。会到2006年住宅座市场呈却现供需渠平衡的矮局面，虹供需比马为1.02疼5。成都市忙房地产缴的投资球环境5.城东改趣造区将涉成为开劫发热点盗区域趣随着城水东片区耍城市功闯能的转采变，区镰域工厂浩拆迁速祖度的加播快，特餐别是2005年城东四丘二○厂成熔功挂牌，垦开发建筑蜻面积约200万平方谜米的大内型综合企社区，疫大大提念高了城遥东改造考片区的启房地产忆档次。宁加之外健地开发欢商的涌斜入，也馒会极大夸地提高洗片区房轧地产的某开发速颠度和开际发水平匙。成都市房除地产的投撤资环境6.南部新区你仍为关注膜热点标志性建之筑世纪城萄的建成、意和黄地块云的动工以攻及大量拆梨迁土地的轻腾出，使因得2006年该区膨域仍为誉房产市者场的热棒点关注赌区域。成都市伤房地产眉的投资番环境世纪城-观山园7.温江新城塌成为郊区菠开发热点随着光华羽大道全面怕通车和第省六届中国俊花卉博览则会成功举全办，以及显一些本地棕和香港的踩开发巨头傅的涌入，鸦温江新城览未来几年股的房地产莲开发将出溉现井喷。成都市闲房地产砖的投资霸环境温江公惑园项目基本术情况讨项目名称破：“白石.古莲城”房地产孟开发项联目可行仍性研究哪开暖发商：孔四川念南光房至地产开蝴发有限点责任公纯司薪项目概津况：白甩石.古莲城项集目位于龙尺泉青龙湖顿公园西北归面，东临站成洛大道迁；南含十开陵森林公块园；距十酱陵镇约1000米。该解区域公新交线路演四通八胜达，交贩通方便越。房地产狱项目开衬发方案项目主要纷技术经济摇指标：革项目睬计量单位犁数量料所占比值显规划写用地总面撇积210蒙0亩

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