房地产企业成本核算2

主讲胡勤勇

房地产企业成本核算

一、房地产企业成本核算概述13二、房地产企业成本核算对象目录2三、房地产企业成本核算项目154四、房地产企业成本归集、分配和结转一、房地产企业成本核算概述（一）房地产企业成本的特点房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。这里主要讲房地产开发成本。1、土地、土建、设备占有比例较大这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价)，以此来进行项目的可行性评估。2、配套及其他收费支出标准不一主要是指水、电、热能、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，需要长期占用资金。有些收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15%。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。3、耗费的资金量大和筹资成本受益期限较长房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。（二）房地产企业加强成本管理的措施1、针对不同房地产企业特点进行成本管理根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。2、制定成本计划，执行全过程成本管理(1)制定成本计划。主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括：一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。(2)全过程成本控制。对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约;另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。四是招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。五是施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，但这项工作应有一个严密的管理控制体系。六是结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。3、逐步引进科学的成本管理方法具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改善、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。二、房地产企业成本核算对象

成本计算对象，就是指为计算产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围，是被计算成本的客体。根据财政部《企业产品成本核算制度（试行）》规定，房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。（一）对单体开发项目一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。（二）对群体开发项目1、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。2、对开发规模较大，工期较长的项目，按综合开发期数确定成本计算对象。

3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。

成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

三、房地产企业成本核算项目

产品成本项目一般是指计入产品成本的费用按经济用途划分的项目，是对产品成本构成内容所作的分类。设置成本项目可以反映产品成本的构成情况，满足成本管理的目的和要求；有利于了解企业生产费用的经济用途，便于企业分析和考核产品成本计划的执行情况。根据财政部《企业产品成本核算制度（试行）》规定，房地产企业设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等七个成本项目（一）土地征用及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。（二）前期工程费是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

1、勘察设计费。包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费。2、报批报建增容费。报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费：包括水、电、煤气增容费。3、“三通一平”费。三通一平费主要包括临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。4、临时设施费。临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡。临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。（三）建筑安装工程费是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。1、建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。2、安装工程费安装工程费包括室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费。室内水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统费（自来水、排水、直饮水、热水）；室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）；室内燃气系统费；室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。室内设备及其安装费：通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。弱电系统费：居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用等。（四）基础设施建设费是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。1、室外给排水系统费。主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；雨污水系统费用。2、室外采暖系统费。主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。3、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站等。4、室外电气及高低压设备费。包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。

5、室外智能化系统费。停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；周界红外防越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费用等。6、园林环境工程费。园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐；室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。（五）公共配套设施费是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。（六）开发间接费

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。1、工程管理费。主要包括工程监理费、预结算编审费、行政管理费、施工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费。工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费；施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；工程质量监督费：建设主管部门的质监费；安全监督费：建设主管部门的安监费；工程保险费。2、营销设施建造费。广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修、装饰费、其他。广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；其他。

（七）借款费用是指符合资本化条件的借款费用。资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。开始资本化的条件有三个：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的构建或者生产活动已经开始。终止资本化的条件有三个：符合资本化条件的资产的实体建造(包括安装)或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成；所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或者销售；继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。房地产企业自行进行基础设施、建筑安装等工程建设的，可以比照建筑企业设置有关成本项目。四、房三地产企三业成本三核算归三集、分三配三和结三转（一）三房地产三企业成三本费用三核算涉三及主要三账户1、预付三账款。三核算在三取得发三票前预三先支付三给建筑三商、供三应商和三其他劳三务提供三者的款三项。为三了便于三管理，三其明细三科目应三与合同三上对方三单位名三称一致三。2、在建三工程。三核算自三建自用三项目的三工程成三本。3、开发三成本。三核算各三种商品三房、经三济适用三房、还三建房的三在建项三目成本三。5、应付三账款。三核算办三理进度三结算，三已经取三得发票三的应付三款。6、开发三产品。三核算各三种商品三房、经三济适用三房、还三建房的三已经完三工可交三付客户三使用的三开发项三目成本三。既要三核算总三成本，三也要核三算建筑三面积和三单位成三本。7、主营三业务成三本。核三算纳入三损益的三已经销三售和视三同销售三种商品三房、经三济适用三房、还三建房的三的成本三。注意：三纳入成三本核算三内容与三期间费三用不能三混淆。三如营销设三施建造三费不能三与“销售费三用”混淆；三总部管三理人员三薪酬不三能与项三目管理三人员薪三酬混淆三；资本三化借款三费用不三能与“财务费三用”混淆。（二）三开发成三本不用三进行共三同成本三和间接三费用分三配的核三算1、适用三范围（1）以独三立编制三概算或三施工图三预算的三单项开三发项目三；（2）同一开三发地点三、结构三类型相三同、开三竣工时三间相近三、由同三一施工三单位施三工的群体开三发项目三。2、开发三成本明三细设置二级科三目：某三开发项三目三级科三目：（1）土地三征用及三拆迁补三偿费；三（2）前期三工程费三；（3）建筑三安装工三程费；三（4）基础三设施建三设费；三（5）公共三配套设三施费；三（6）开发三间接费三；（7）借款三费用。四级科三目：按三成本项三目具体三内容设三置。五级科三目：不三针对所三有项目三，只对三部分成三本项目三具体内三容再细三分类。三如“开发间三接费--工程管三理费”中的管三理人员三薪酬等三。对外三提供的主要目三的是为了三满足税三收管理三需要。3、主要三业务账三务处理（1）取得三土地使三用权借：开三发成本--某开发三项目--土地征三用及拆三迁补偿三费--土地出三让金贷：银三行存款（2）向政三府支付三大市政三配套费借：开三发成本--某开发三项目--土地征三用及拆三迁补偿三费--大市政三配套费贷：银三行存款（3）按合三同支付三拆迁费借：开三发成本--某开发三项目--土地征三用及拆三迁补偿三费--拆迁补三偿费贷：银三行存款（4）直接三支付设三计费借：开三发成本--某开发三项目--前期工三程费--设计费应交税三费---待抵扣三进项税三额贷：银三行存款（5）向某三公司支三付场地三平整费借：开三发成本--某开发三项目--前期工三程费--场地平三整费应交税三费---待抵扣三进项税三额贷：银三行存款（6）开发三商自行三采购室三内电器借：库三存商品应交税三费---待抵扣三进项税三额贷：银三行存款（7）采购三电器投三入安装三并支付三安装费借：开三发成本--某开发三项目--建筑安三装工程三费--某安装三工程应交税三费---待抵扣三进项税三额（取三得安装三费发票三内进项三税）贷：预三付账款---某公司银行存三款（8）与某三建筑公三司办理三工程进三度结算三，取得三增值税三专用发三票借：开三发成本--某开发三项目--建筑安三装工程三费--某建筑三工程应交税三费---待抵扣三进项税三额贷：预三付账款---某公司银行存三款（9）支付三某公司三总承包三室外电三气及高三低压设三备费，三取得增三值税专三用发票借：开三发成本--某开发三项目--基础设三施建设三费--室外电三气及高三低压设三备费应交税三费---待抵扣三进项税三额贷：预三付账款---某公司银行存三款（10）支付三工程监三理费，三取得增三值税专三用发票借：开发成三本--某开发三项目--开发间三接费--工程管三理费--工程监三理费应交税三费---待抵扣三进项税三额贷：银三行存款（11）计提三项目管三理人员三工资借：开发成三本--某开发三项目--开发间三接费--工程管三理费—项目管三理人员三工资贷：应三付职工三薪酬—项目管三理人员三工资（12）支付三售楼部三装修费三，取得三增值税三专用发三票借：开发成三本--某开发三项目--开发间三接费--营销设三施建造三费—装修费应交税三费---待抵扣三进项税三额贷：银三行存款（13）支付三项目管三理人员三交通费借：开三发成本--某开发三项目--开发间三接费--工程管三理费—管理人三员交通三费贷：银三行存款（14）应付三某开发三项目专三门借款三利息（三建造期三间利息三）借：开发成三本--某开发三项目—借款费三用贷：长三期借款—某银行三借款（15）在开三具售房三发票，三确认销三项税额三同时按三比例抵三减土地三成本借：应三交税费--应交增三值税--销项税三额抵减贷：开三发成本--某开发三项目--土地及三拆迁补三偿费—土地出三让金（16）在开三具售房三发票，三确认销三项税额三同时，三确认进三项税额三，若进三项税额三大于销三售税额三，仅以三销项税三额结转三待抵扣三进项税三额。借：应三交税费--应交增三值税—进项税三额贷：应三交税费--待抵扣三进项税三额（17）开发三项目完三工，结三转尚未三支付工三程成本借：开三发成本--某开发三项目--（相关三明细）贷：应三付账款—某公司三（单位三）（18）开发三项目完三工，结三转开发三产品总三成本借：开三发产品---某开发三产品贷：开三发成本--某开发三项目--（各明三细账金三额）（19）在确三认销售三收入同三时确认三销售成三本借：主三营业务三成本贷：开三发产品---某开发三产品（三）三开发成三本需要三进行共三同成本三和间接三费用分三配的核三算1、适用三范围（1）群体开三发项目三中开工三时间相三距较大三项目（三分期数三）（2）群体三开发项三目中房三屋结构三和功能三不同（三如住房三和商用三）（3）同一三项目管三理部门三管理的三不同地三理环境三开发项三目2、“开发成三本”明细科三目设置主要是三在“某开发三项目”后设置三具体成三本计算三对象三三级科目三，而成三本项目三则为四三级科目三，再分三细五级三科目，三甚至六三级科目三可设置三多栏式三明细账三核算。3、具体三成本计三算对象三三级科三目设置（1）期数三；（2）住宅三楼栋三；（3）商用三楼栋；三（4）公益三建筑；三（5）楼栋三名称。房地产三开发企三业可根三据实际三情况确三定，如三花园二三期住宅三楼，圣三境一期三别墅楼三；豪门三写字楼三等。根三据重要三性原则三，某个三住宅楼三门面房三用于商三业用途三，没有三必要单三独作一三个具体三成本计三算对象三。共同成三本和间三接费用如果事三先未明三确具体成三本计算三对象，可在三开发成三本设置三相应的三共同成三本和间三接费用三明细账三，待明三确后转三入具体成三本计算三对象。4、开发三成本的三归集与三分配开发成三本的归三集与分三配原则三：能直三接计入三直接计三入具体三成本对三象，不三能直接三计入按三受益标三准分配三计入具体成三本对象三。（1）土地三征用及三拆迁补三偿费的三归集与三分配土地征三用可按“占地面三积法”分配某具体三成本对三象应分三摊土地三征用费=（具体三成本对三象建筑三面积/容积率三）*单位面三积土地三征用费拆迁费三一般直三接计入三安置房三成本中三。大市政三配套费三视同土地征三用进行三分配。账务处三理：借：开三发成本--某开发三项目--某期住三宅-土地征三用及拆三迁补偿三费-土地出三让金开发成三本--某开发三项目--某期商三业-土地征三用及拆三迁补偿三费-土地出三让金贷：银三行存款向税务三部门申三报土地三征用抵三减税额三时：借：应三交税费三应交税三费——三应交增三值税--销项税三额抵减贷：开三发成本--某开发三项目--某期住三宅-土地征三用及拆三迁补偿三费-土地出三让金开发成三本--某开发三项目--某期商三业-土地征三用及拆三迁补偿三费-土地出三让金（2）前期工三程费的三归集与三分配前期工三程费能三直接计三入某具三体成本三计算对三象的尽三可能三直接计三入，如三勘察设三计费、三报批报三建增容三费等在三一个合三同内统三一结算三，或者三使用同三一结算三票据的三则分配三计入具体成三本计算三对象，三可按“预算造三价法”分配。某具体三成本计三算对象三应分配三成本=该具体三成本计三算对象三预算金三额/总体预三算金额*总体实三际成本“三通三一平”三费、临三时设施三费可按“占地面三积法”分配。三需要考三虑的是三某个具体成三本计算三对象尚三未开工三就不要三计算其三分配额三，某个三具体成三本计算三对象已三经完工三也不要三计算其三分配额三。按其三受益期三间计算三分配额三。账务处三理：借：开三发成本--某开发三项目--某期住三宅--前期工三程费--设计费开发成三本--某开发三项目--某期商三业--前期工三程费--设计费应交税三费---待抵扣三进项税三额贷：银三行存款三（或应三付账款三或预付三账款）（3）建筑安三装工程三费归集三与分配建筑安三装工程三费主要三是对墙三面内施三工，按三实际结三算发票三归集，三一般不三用分配三。万一三统一开三具发票三未分清三具体成三本计算三对象，三可按“预算造三价法”进行分三配。账务处三理：借：开三发成本--某开发三项目--某期住三宅---三-建筑安三装工程三费--某工程开发成三本--某开发三项目--某期商三业---三-建筑安三装工程三费--某工程应交税三费---待抵扣三进项税三额贷：银三行存款三（或应三付账款三或预付三账款）（4）基础设三施建设三费归集与三分配基础设三施建设三费一般三是室外三工程，三如果合三同和结三算发票三不能分三清是某三个具体三成本计三算对象三的，需三要分配三计入成三本。可三按“预算造三价法”进行分三配。如三果判断三某个具三体成本三计算对三象与使三用土地三面积关三联度很三大，也三可采用“占地面三积法”分配。账务处三理：借：开三发成本--某开发三项目--某期住三宅---基础设三施建设三费---某工程开发成三本--某开发三项目--某期商三业---基础设三施建设三费---某工程应交税三费---待抵扣三进项税三额贷：银三行存款三（或应三付账款三或预付三账款）（5）公共配三套设施三费归集三与分配公共配三套设施三费属于三公益性三质，属三于售后三业主共三有或者三交由政三府管理三的，应三纳入计三税成本三，在计三算土地三增值税三和企业三所得税三时纳入三售房收三入的扣三除项目三。如果三属于开三发商所三有，开三发商建三造后能三取得额三外收入三（如地三下车库三）则应三作为一三个单独三成本计三算对象三进行核三算。公共配三套设施三费属于三公益性三质的，三一般不三分摊土三地征用及三拆迁补三偿费、成本能三直接计三入尽可三能直接三计入，三不能直三接计入三按“预算造三价法”分配或三者“建筑面三积法”分配。账务处三理:借：开三发成本--某开发三项目---某公益三项目---建筑费开发成三本--某开发三项目---某公益三项目---安装费开发成三本--某开发三项目---某公益三项目---基础设三施建设三费应交税三费---待抵扣三进项税三额贷：银三行存款三（或应三付账款三或预付三账款）（6）开发三间接费三的归集三与分配在一个三项目部三门管理三群体开三发项目三中，虽三然费用三内容繁三多，也三并不是三所有成三本都需三要采用三分配方三法。凡三是结算三票据和三相关合三同能明三确分清三具体成三本计算三对象的三应直接三计入。三不能直三接计入三的费用三（如项三目行政管三理费等三）则分三配计入三成本。三一般按“预算造三价法”或“建筑面三积法”进行分三配。建筑面三积法某具体三成本计三算对象三应分配三某项间三接费=该具体成三本计算三对象/总建筑三面积*某项间三接费总三额账务处三理：借：开三发成本--某开发三项目--某期住三宅---三-开发间三接费--某费用开发成三本--某开发三项目--某期商三业---三-开发间三接费--某费用应交税三费---待抵扣三进项税三额贷：银三行存款三（或应三付账款三或预付三账款）（7）借款费三用的归三集与分三配能明确三分清具三体成本三计算对三象的应三直接计三入，不三能分清三一般按“预算造三价法”分配。三账务处三理借：开三发成本--某开发三项目--某期住三宅---三-借款费三用--利息开发成三本--某开发三项目--某期商三业---三-借款费三用--利息贷：长三期借款---某银行三借款---应付利三息（四）三房地产三企业成三本费用三核算举三例1、某房三地产开三发企业拍得环三山土地三120三.6亩三（80三404三平方米三），该三地块已三七通一三平，土三地出让三金54三674三73三36元三，出让三金含城三市基础三设施配三套费，三应支付三契税1三640三24三20.三08元三（54三674三733三6×3三%），三印花税三273三374三元（5三467三473三36×三0.5三‰），三已支付三土地出三让金首三付款2三733三73三668三元，现三支付余三款。借：开三发成本三—环山三土地—三土地征三用及拆三迁补偿三费三563三14三975三6.1三0税金及三附加—三印花税三2三73三374.00贷：预三付账款三—市土三地资源三局三273三37三366三8.00银行存三款三290三04三946三2.102、收到三太平路三项目勘三察设计三院设计三文件，三支付余三款并取三得勘察三费专用三发票。三发票载三明税额192三01.三28元，不三含税价三计32三002三1.3三元，已三预付9三648三4.8三元，按三小区建三筑面积三126三918三.4㎡三分配。借：开三发成本三—太平三路小区三—商务三写字楼三—前期三工程费三—勘察三费102三690三.51—住宅三楼三—前期三工程费三—勘察三费217三330三.79应交税三费--待抵扣三进项税三额192三01.三28贷：预三付账款三—某勘三察设计三院三964三84.三80银行存三款三2427三37.三783、市建三工总公三司中标三商务写三字楼，三中标价三129三87三360三0元，三监理工三程师和三合同预三算部审三核确认三市建工三总公司三预付款三支付申三请，经三财务部三复核中三标单位三预付款三保函和三预付款三支付申三请同意三，按中三标价的三10%三，支付三中标单三位预付三款12三98三736三0元，三工程完三成80三%开始三抵扣。借：预三付账款三—市建三工总公三司三129三873三60贷：银三行存款三12三987三3604、为太三平庄路三项目取三得工商三银行一三年半期三贷款2三000三00三000三元，贷三款利率三6.7三8%，三利息每三季支付三一次，三实际利三率7.三35%三，因贷三款发生三的各种三直接费三用21三00三000三元。借：银三行存款三19三790三00三00长期借三款—工三商银行三贷款利三息调整三210三00三00贷：长三期借款三—工商三银行贷三款成本三2三000三00三0005、市建三工总公三司申请三支付商三务写字三楼已完三工程价三款。经三监理工三程师签三字确认三，公司三合同预三算部审三核签字三确认已三完工程三量为1三200三万元。三财务部三收到工三程价款三结算账三单和已三完工程三月报，三经与中三标工程三量清单三报价和三已完工三程量和三工程形三象进度三对比时三，认为三不符，三退回预三算合同三部要求三复审，三经与监三理部门三，施工三单位均三测量复三核，施三工单位三多报已三完工程三量10三0万元三，重报三工程价三款结算三账单和三已完工三程量月三报，本三期已完三工程量三为11三00万三元，财三务部予三以确认三，并取三得增值三税专用三发票所三载税额121万元。借：开三发成本三—太平路三小区—三商务写三字楼—建筑三安装工三程费—土建三工程费110三00三000应交税三费—待抵三扣进项三税额121三000三0贷：应三付账款三—市建三工总公三司三1221000三06、收到三经监理三工程师三，预算三合同部三签字确三认，朝三阳一建三公司住三宅楼工三程价款三结算账三单和已三完工程三月报，三本期已三完工程三量为165三0万元，三经与中三标工程三量清单三比对审三核，财三务部确三认，并取得三增值税三专用发三票所载三税额181三.5万元。借：开三发成本三——太平三路小区三—住宅三楼—建三筑安装三工程费三—土建三工程费三1650000三0应交税三费—待三抵扣进三项税额181三500三0贷：应三付账款三—朝阳三一建公三司183三150三007、分配三本月市三政公共三配套设三施费借：开三发成本三—太平路三小区—三商务写三字楼—配套三设施费381三85.三49开发成三本—太平路三小区—三住宅楼三—配套三设施费808三14.三51贷：开三发成本三—太平三路小区三—上水三工程164三00开发成三本—太三平路小三区—下三水工程158三00开发成三本—太三平路小三区—热三力工程204三00开发成三本—太三平路小三区—煤三气工程134三00开发成三本—太三平路小三区—雨三水工程112三00开发成三本—太三平路小三区—道三路工程272三00开发成三本—太三平路小三区—电三力工程110三00开发成三本—太三平路小三区—绿三化工程300三0开发成三本—太三平路小三区—围三墙工程6008、分配三本月开三发间接三费用（1）分配三利息费三用（2）其他三开发间三接费用三分配借：开三发成本三—太平三路小区三—商务三写字楼三—借款三费用361三788三7.3三7开发成三本—太三平路小三区—商三务写字三楼—开三发间接三费470三402三.91开发成三本—太三平路小三区—住三宅楼—三借款费三用765三677三6.6三3开发成三本—太三平路小三区—住三宅楼—三开发三间接费995三545三.09贷：三开发成三本—太三平路小三区—间三接费用三—利三息费用112三746三64开发成三本—太三平路小三区—三间接费三用—三监理费600三000开发成三本—太三平路小三区—间三接费用三—三质检费200三000开发成三本—太三平路小三区—三间接费三用—三招标编三制费292三759开发成三本—太三平路小三区—三间接费三用—三招标管三理费731三899、预售三1-6三号住宅三楼88三套，375三8.2三4平方米三，300三659三04元；7-1三0号住宅三楼96三套，471三6.4三8平方米三，424三483三89.三12元；商三务写字三楼30三00平三方米，132三0元/㎡三，19三800三000三元。开三具售房三发票，三所载增三值税914三826三3.2三8元。借：银三行存款923三142三93.三12贷：预三收账款三—各客三户明细923三142三93.三12借：应三收账款三—申报三增值税三销项税三额914三826三3.2三8贷：应三交税费---应交增三值税---销项税三额914三826三3.2三8注：确三认“待抵扣三进项税三额”转入“进项税三额”分录省三略。10、土地征三用成本三563三14三975三6.1三0元，三土地总三面积804三04平方米三，能得三到税务三部门确三认抵扣三税额558三076三33.三48元（563三14三975三6.1三0/（1+1三1%）*11三%）抵扣三后金额507三342三122三.62元。太三平路小三区实际三使用土三地面积225三10.三61平方米，应分三摊土地三征用成三本为141三983三168元（225三01.三61/三804三04*三5