德置行XXXX年营口泰晤士城项目商业定位报告

阜新兴隆大家庭项目营销执行策划方案沈阳德置行营口泰晤士城项目商业定位报告PART1.项目本体条件PART2.营口市宏观市场分析PART3.营口市典型商业个案分析PART4.营口市商业客户分析PART5.对标商业项目案例借鉴PART6.本项目商业初步定位PART

1项目本体条件分析地块基本信息概述地块位于营口市站前区新和大街与博文路交汇处，为泰晤士城小区商业配套地块。所在区域为营口市沿海产业开发区桥头堡位置，是新城区与老城区连接枢纽，适合规划地标型商业建筑。

商业部分本案住宅区住宅区学校用地住宅区大学城住宅区沿海产业园沿海开发区现状住宅为主、商业缺乏，没有成熟的生活气息，亟待通过商业配套拉动新区生活发展。本案奥体河道大学城住宅区项目周边商业成熟度较低,周边人气尚未形成.交通及生活配套也未形成一定的氛围.经济技术指标分析商业部分规划用地面积:117967平总建筑面积:337324平容积率:2.5住宅面积:232938平酒店:35000平幼儿园:2000平会所:942平商业:23899平已开发待开发会所幼儿园商业大学城状况分析本区域大学城主要是由营口理工大学各校区与大连理工大学营口研究院组合而成，为单一学校的各个学院，总人数约6500人，目前周围欠缺商业配套，但人数较少难以支撑较大体量商业。交通道路分析项目所处营口沿海开发区，多为新修宽敞大路，交通便捷。为方便大学城学生出行，周边公交线路发达，易于规划商区。项目地块206229民星河桥站237民星河广场站237净水厂站201229大学园站地块功能定位与规划重点地块远离营口核心商业街区，属于开发区依托大学城商区，周边住宅入住率不高，不宜做社区配套型商业。依托大学城和低租金铺位的特点，适宜规划集中商业，针对大学城设计业态规划。优势劣势机会危胁项目SWOT分析城市未来发展方向大学城,奥体云集大量的入驻客群提供消费场所市场客流量不足周边商业氛围尚未形成周边消费能力较低市场竞争不充分大学城资源有待充分挖掘先入为主的市场机会其它成熟商圈分流部分客群市场竞争项目上市快于本项目消费者心理预期较低PART

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宏观市场研究城市环境认知城市发展规划PART1城市属性分析位于辽宁沿海经济带，是渤海湾近海城市之一，是以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市；因为镁金属储量位居全国第一，被称为“华夏镁都”；是中国最大的水产基地和水果生产基地。是中国也是亚洲唯一一个同时拥有高铁、河港、海港、高速公路的城市；是东北民营企业最发达的城市。总面积5365平方公里，人口243万人，占辽宁省人口的5.4%，市区常住人口不到40万，城市化水平为46.89%；一小时经济圈内拥有九个地级市以上城市，距沈阳、大连分别为145和175公里。营口市位于渤海辽东湾北岸，是连接辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区枢纽，已被列入辽宁省五大沿海重点发展区域，发展潜力和空间巨大。营口所处地理位置在整体辽宁省经济区中具有很大的优势，是辽宁省沿海重点发展区域之一，并且借助辽宁的核心城市——沈阳和东北最大港口城市——大连的强劲发展势头，具有巨大的远景发展潜力。沈阳天津烟台青岛威海营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市（大石桥市、盖州市），其中鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区。2010年营口市辖区人口规模已达到243万人。市区常住人口不到40万。数据来源：营口市统计局站前区西市区老边区大石桥市盖州市鲅鱼圈区行政区面积（平方千米）站前区70西市区20老边区305鲅鱼圈区268盖州市2928大石桥市1379营口拥有丰富的矿产资源，农业产品及发达的水产养殖。营口市矿产种类较多，现已探明的各类矿产40余种，大石桥市是国家科技部命名的镁质材料产业化基地，产品在国内外市场占有重要份额。营口市的滑石、硼石、钾钠长石、硅石和金矿石的储量也位居全国前列；营口市农业以“三水”（水稻、水果、水产品）为特色，年产优质水稻40多万吨、水果50多万吨、水产品38万吨，是国家无公害水果生产基地和优质水稻生产基地；营口海岸线长96公里，近海滩涂16万亩，水产养殖业发达，盛产海蜇、对虾、河蟹等珍贵水产品，大宗品种80余种，海淡水产品年产20多万吨，其中海蜇产量居全国首位；营口工业体系较为完善，名牌产品众多。拥有冶金、石化、机械、建材、轻工、纺织、医药、电子等40多个门类，是辽宁重要的轻纺工业基地，培育了安全门、钢琴、卷烟等一批名牌产品。营口拥有历史悠久的人文景观和独具特点的自然景观，山、海、泉、林、河交互交映，打造独特的滨海城市。西炮台位于营口市渤海大街西段，辽河入海口左岸，为辽宁省省级文物保护单位和省级爱国主义教育基地。营口西炮台始建于1882年（光绪八年），1888年建成，为夯筑四合土。西炮台是清末东北的重要海防要塞，也是东北最早的海防工程之一。1894年，西炮台经历了著名的甲午海战。1895年初和1900年夏，分别遭到日本和沙俄侵略军的破坏。炮台遗址就其原貌及四周自然景观保护，在全国同类炮台中尚属首位。望儿山，位于熊岳镇东两公里处，山峰陡立，平地拔起，高82米，海拔高106米，山顶有一藏式青砖塔，名曰望儿塔，建于明末清初，远看如一位母亲伫立山头日夜守望大海，盼望远方的儿子归来。望儿山是辽南名山，以美丽的母爱传说得名，是以母爱为主题而名扬天下，是辽宁省省级风景名胜区，营口市一级旅游景区，载入《中国名胜辞典》。高端休闲娱乐场所主要以高尔夫体育公园、滑雪场、海滨温泉城、五星级酒店等为主。滑雪场熊岳温泉金泰五星酒店18洞高尔夫港区简介——营口新港1982年兴建，是我国沿海10个主枢纽港之一。目前有生产性泊位27个，万吨级泊位16个，拥有成品油化工、汽车滚装、散粮、集装箱、客轮等专业码头，每月内外贸集装箱班轮70余航次，地理位置优越，曾以“东方贸易之良港”闻名中外；距东北腹地最近的海港，东北第二大港口——我国北方地区最近的深水不冻港，较大连缩短了210多公里的车程运输距离；该港口腹地纵深涉及辽宁、吉林、黑龙江三省及内蒙古东部三盟一市，对刺激内陆经济起到了关键性作用；港口经济直接带动了鲅鱼圈区（经开区）的城市化发展——自1984年建港以来，鲅鱼圈区依托港口经济，从一个小渔村发展成具有独立城市功能组织的城市新区。营口港作为东北的第二大港，2011年吞吐量达2.5亿吨，2012年达到3亿吨，吞吐量的高速增长带动营口经济发展。交通方式路线公路沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)、营大公路、盖岫公路铁路长大铁路、哈大高铁、大营铁路港口营口港、大连港航空沈阳桃仙国际机场、大连周水子国际机场营口拥有不可复制的海、陆、空立体交通的地理优势，在充分发挥周边交通优势的同时，也为城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。营口市地理位置优越，交通十分便捷。南界东北第一大港大连港，北依省会沈阳，东临丹东，西与锦州接壤。长大铁路、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西；距大连港175公里，鲅鱼圈港在其辖区内，距桃仙国际机场145公里;还有沈营、沈环等干线公路交织网，水陆交通十分便捷。营口营口内部交通发达，其中渤海大街贯穿东西，是城市重要的主干道，盼盼路为南北主干道，市区规划共29条公交线路。盼盼路渤海大街渤海大街盼盼路市府路新兴大街金牛山大街青花大街PART1宏观市稻场研究城市环羞境认知城市发展芽规划PART士1城市属妙性分析营口市漏城市总然体规划某（201堤0—2棍030）提出20年的总体望规划：由星老城区、鬼新城区、角大石桥城软区、盖州床城区、构值成“大三角”的城市形篮态。老城区（站前区、西市区、老边区）大石桥城区盖州城区新城区（鲅鱼圈区）本规划歪分市域床、城市束规划区霜和中心捎城区三销个层次以。市域规阴划范围驱：营口三市行政进辖区范宏围，面见积539策9.8平方公里城市规甲划区范稳围：包霜括站前败区、西将市区、云老边区舒、沿海惜产业基病地、鲅倍鱼圈区驻、盖州已市团山眼办事处首和沙岗极镇高速温公路以迈西至海约边范围止、盖州趣市的九断垅地镇楚与归州晓镇行政问管辖区胖的范围筋。总面打积约971带.7平方公里镰。中心城区刃范围：指骑城市规划语区内的城烫市建设用陷地范围。老城区：订主城区（抓站前区和杯西市区）栗和老边城荣区合二为雷一,扩大老城些区新城区事：鲅鱼慨圈城区咬（含熊悠岳镇区兼、芦屯怨镇区和晚红旗镇艰区）构纳成的新娘城区大石桥渡城区：匙大石桥舱市及周玩边乡镇盖州城径区：盖馆州市及互周边乡陵镇营口市垂区（老靠城区）丝式：城区晌东移南轿进的发虹展战略验，将重锤点推进嫩沿海产毁业基地京和营东忧新城两蛮大板块撒的发展匆，西市踩区将推矮进平房掌区改造救进程。老边区枕重点推剪进营东谦新城建纷设，加瘦快城中屑村改造垮，逐步锁实现城岛乡一体弹化。西市区熊推进平津房区改转造和河垮北片区霉开发，鸡建设“河海生态煌宜居区”和“浮现代商蕉贸休闲低区”，芽重现西恢部繁荣器。站前区以姓旧小区改此造和北部扁城区功能砌转型为重予点，加快沿发展流通且服务业，劈燕完善综合呜配套，塑肥造老城中赶心区新形庙象。沿海产业甜基地要加饼速商贸中泄心区建设喊，着力打似造具有国协际影响力粮的新城区友。地理位置既优越，交捐通便利。历新城是营相口带状组监团城市结秘构中北部病城区的城偶市中心之盗一，沈大危高速、哈桶达高铁贯况穿全境、描渤海支线亦机场和区史域货运枢廉纽机场即蔑将建成。配套资秒源齐全冰，高端穷商住开愁发建设玻基础坚弓实。新悦城内计举划建设构两所小任学、一夕所九年肯一贯制溉学校、舒一所重番点高中筝、营口纵市第二允人民医恋院、文确化艺术逼中心、匆市民服仍务中心葵、商业绿城、五蹲星级酒越店、水洽系、湖觉泊、湿菌地公园页也将陆械续建成制。服务业支成撑新城“辱安居乐业喇”。以“掩两区、两称带、两中效心”为基涂本框架，闪形成商贸咸集聚区、愧物流集聚蹄区、旅游冶度假集聚摧区、休闲锤娱乐集聚及区、科技倚金融集聚局区五大集愤聚区。营东新减城规划灰是功能肃最完善巴，规划茂建设标削准最高厕的现代哄化主城搂区，未范来营东橡新城规象划定位起为营口门市城市贞中心、暮滨海带缎形成城祸市重要索组团及越营口主岛城区的上核心组氏团。辽宁（丙营口）呈沿海产瞒业基地刘受国家掀沿海开誉放和东执北老工果业基地辛振兴的料所有优磨惠政策郊以及辽散宁省政绍府规定槽的有关晃优惠政蚂策。功堪能定位欲为：以阁高新技亮术产业寇、先进汤制造业竖、现代塞服务业捷为主的境滨海生岁态文化晓科技新膀城。沿海产过业基地乓是营口穷市沿海唐经济区读的重要波组成部普分，是象按照产米业集群聪发展理额念，构纷筑的集彼产品项说目一体被化、公锯用辅助溜一体化夕、物流督运输一吉体化、避环境保解护一体披化、管弱理服务织一体化恩的临港座生态产袄业区和副营口未惠来现代氧化的滨保海宜居挣新城。营口沿海份产业基地筑的功能定尖位为：以冶高新技术把产业、先梁进制造业犯、现代服罪务业为主假的滨海生肃态文化科构技新城。重点实思施“一手园、两自轴、四落带、五衰街区”肆，深跳化城市棒单元设害计。“一园”补：打造“雄现代工业但产业园”五。“两轴”德：一是打刷造“渤海昼大街城市饭功能发展预轴”；二催是打造百往米宽控制蛾线的“得缸胜景观大辛道城区功决能发展轴明”。“四带休”：一悉是打造宝“辽河两两岸滨塌河景观河带”；治二是打所造“辽洲河口滨造海景观灭带”；摧三是打创造“民疮兴河西恳域岸线描景观带舞”；四便是打造客“城中同水系景金观带”细。“五街水区”：祖一是加找快打造名“平安存路现代参商业休境闲街区龟”；二拴是打造永“渡口酱老街历淡史文化输商贸街铜区”；口三是打庸造“西准大庙文驶化广场搅休闲区循”；四闹是打造月依河傍域海的“扫现代商溉贸休闲编和高档洞居住区勺”；五稠是规划纳建设“忆桥头两纪园”，赛即与西装炮台相悟连接的蹈永远角糠湿地生烛态公园圆、与大板桥相辉罩映的大杠型主题少游乐公纤园，打樱造“大玻型主题享公园与营湿地生门态旅游任区”。西市区将锁建设成为舱多点支撑痒、多元发鲜展、多极行增长的“号现代商贸振休闲区”越和“河海睁生态宜居限区”。PART2营口市宏债观市场分恨析宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速平稳发展201抬3年营口市坝人均GDP超6000美元，土根据房司地产发攻展阶段投与人均GDP关系国很际通用钻衡量标茶准判断资，房地波产市场辫主要以搅改善性地需求为咽主。营口整体绣人口数量盯较少，以福钢铁、石少化、轻纺轿工业及运要输物流业添为主体，年城市人口错对于房地港产需求属础改善型，托从实际来政看，城市甩房地产市谊场处于平锦稳发展阶彼段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型营口的GDP增速为21.9％，连殿续三年它保持了16%以上的增坟速，经济惕发展势头属喜人；从国际凑惯例来省看，当GDP增速在8%以上时埋，该地厕区宏观地经济与棵房地产凯业发展帝将处于柄高速平搅稳发展垫期。营口房地揭产市场在洲度过快速古发展期后芝，刚刚步麻入高速平尸稳发展期蒙，购房客芬群需求主绑要以改善劈燕性需求为抬主。营口产业规格局中二肝产独大，怨三产次之涨，农业最凉少，其中辈工业的增捉加值占GDP比例始终御占到50%以上，占溪据绝对优取势，充分洲说明了营搅口是一座峰拥有大型臂工业产业赖的传统工盒业城市。目前阶碧段，第影三产业钳要取代笑第二产缓业在产断业结构者中的优待势地位倚，还有夹比较大奶的难度波。工业穿明显的殊结构优拣势地位播是导致祖营口第茶三产业题所占比建重上升棚不快的荐主要原率因。第三产肌业近年电来得到盟了一定拣的发展内，201龙2年服务严行业增宴加值实鞋现370萍.4亿元，锡增长了19%，与之相应赚的是私营扎业主比例剂有所增加助，未来这态部分人群那将有望成还为本地中摄高端住宅殊的主要购填买群体。第二产业涛在营口市悼的产业结吸构中占据档了绝对的嫌优势，第赵三产业得皮到了一定递的发展，探私营企业趁有所增加蕉，农业比孔重逐年下民降。数据来源辱：营口统燥计公报及蜜政府工作汁报告主要住宅胞项目分布1国宝壹真号价格：480研0面积区登间：120讯-14只0月去化速饰度：222恒大绿爽洲价格：493楼0面积区间供：120叨—25蓝0月去化企速度：223保利香槟脑花园价格：377填0面积区间拘：60—湿180月去化速谈度：554佳兆业价格：380续0面积区嫂间：90—1合40月去化祥速度：385五矿铂役海湾价格：550麻0/9攀000面积区猛间：150—貌570月去化旬速度：12传统商圈★营口万浸达广场新兴商椅圈住宅：201浩2.7吐-20侨13.倘6全市供求才及价格走驼势供需关辅系：2012年7月-20武13年6月市场们住宅供籍应约280充0万平米，虹成交约430万平米牌，库存2370万平米窃。价格走位势：营炊口市场乐住宅均失价约4000元/平米左改右。住宅：201窄2.7砖-20烤13.饰6市区供求膨及价格走耕势供需关系亿：201夸2年7月-20谷13年6月市场住胞宅供应约153它0万平米友，成交菜约200万平米葛，库存133再0万平米源。价格走诊势：市错区的整镇体均价您约432港5元/平米。住宅供勾应主要头分布在钞营口市醒区、沿间海产业握基地、寄营东新双城；住宅价格说区间:高层：250冲0-4去800元；洋房欢：3800歪-550阳0元；别进墅：6200茶-120国00元；3.市区内主登要项目多认为现房或绳者准现房体销售，单奴项目每月坏平均销售20-乳30套；主奥力户型洁面积在140平米以厚下；4.沿海产绳业基地鱼五矿铂块海岸、蜜恒大江脖湾以及炮营东新航城恒大漫城等项网目已经烘濒临烂及尾，市拌场影响丛恶劣。住宅市场好小结主要商唱铺项目进分布（挪图）②国宝壹号价格：9968元/平面积区间：90—210平月去化速度：0.7套①渤海之星价格：8300元/平面积区间：110—220平月去化速度：0.8套③瑞丰园价格：18000元/平面积区间：120—180平月去化速度：0传统商念圈新兴商圈★营口光万达广惑场供求关确系：201歌2年7月至今共绘推出约660万平米骂，去化答约33万平米宅，库存627万平米，粘供需比为20:恋1；价格走处势：2013年5月以来，仿商铺成交朗价格上升添至1400渐0元/平以上约，是由怀于万达堡广场首剪期商铺秋开盘。商铺：2012裹.7-2沙013.茫6全市供求碗及价格走纠势商铺市场臂小结1.商铺供郑给量大勉。201告2年7月至今贼，供应330万平米，晶去化17万平米侮，去化壁率5%；2.营口市言场商铺浴以住宅追底商为君主，平疾均销售握价格8000元/平米，距主力户息型100顷-20礼0平米，总窝价区间80万-160万；3.平均租巩金1.5锋-2.盆5元/平米/天，主袭力商圈逼租金2-4元/平米/天，个蜡别临街忆单层小翁面积商它铺租金功最高达起到10元/平米/天，整醒体租金裳水平较交低。PART3营口市交典型商籍业个案助分析项目名贼称：洲甩盛国际渔小商品鸽城项目类姑型：商是铺项目位撕置：西航市区僻大学望园南行100米开历发柏商：营佩口洲盛扑置业有戚限公司开业时间：（预株计）201捐4总建筑面屯积：80万平方米销售价格赏：900姐0-1赌150邪0/㎡三套特价闯商铺约600袭0元/㎡项目介蔽绍：共犹包括商旷业区（9栋商业领楼、一帝条商业毕街）1栋五星火级酒店化，4栋酒店摩式公寓杆，4栋高层住塑宅和会所业，仓储。商业区旨包括专柳业店、挑旗舰店船、专业辞卖场等16大业态，盼五金商业携街已封顶口，顶楼为陷停车场洲盛国侧际小商痰品城一站式五龄金机电专妈业市场项目名木称：万遣达广场项目类镜型：商扔铺，公肉寓，住膨宅项目位砌置：市枪府路与距渤海大哭街交汇益处开灰发怠商：大枯连万达贱集团开业时间：（预计碑）2015公寓交救付：201跟5年8月总建筑政面积：80万平方米销售价传格：商邪铺：1F6垮0000纳/㎡楼上2-4万/㎡公寓：570脂0/显㎡公寓面积屑：45-6易9㎡万达广场营口首席摩真正意义煤上的城市骨综合体优粤城项目名拴称：优罩粤城项目类扯型：商侨铺，公环寓项目位急置：庄肃林路与抄渤海大初街交汇裳处开发挺商：硬营口岭南蝇湾房地产凉开发有限许公司开业时狠间：（预刑计）2016交付时间超：201帜6年总建筑影面积：40万平方米销售价格垦：未开盘节仅招商公寓面积豪：未定项目建设幅：2013年首建商裤贸城（一由期），主架营国内外音名优商品恒；二期建夫设时代MALL胀,引进相专关香港血铜锣湾何、广东士金海马乡丰家居家蜘私、IMAX巨幕电影练院、国际描流行、时脏尚餐饮和夏时尚娱乐难、休闲水喝疗等商业循资源；三章期建设五籍星级岭南渔湾国际大将酒店、岭洞南湾国际明商务大厦应。区域商议业市场并研究总山结：底层临妄街小面羊积商铺用是目前磁销售最扔为理想垦的商业愉物业临街商挺铺销售米情况持县续向好临街商铺煎销售价格武并没有影乓响其商铺张的销售速垫度，而且规销售进度届整体要好订于非临街患的商铺煤。单层商铺伍的销售速鲜度较快单层商摇铺的销棋售速度埋大大快麦于二层良、三层需商铺的特销售进状度。二姨层、三烟层的商街铺销售转率普遍细偏低，隶出现大晚量空置呈率，甚抄至有滞真销的情黑况。商铺的扎价格是侮层层递骑减一般来说乘二层商铺周价格相当傍于一层价驾格的60%左右，撞三层价富格相当名于二层粪价格的60%。小面积商厌业更受置鸣业者关注就目前井的商业炕项目的久市场存州量单位畜的面积柔来看，恨大部分膊难以消奖化的铺欺位均在200正㎡以上，60平以下的味商铺为市合场的供求姥主力。PART4营口市商哈业客户研庄究调研方弱式:街头拦访,上门拜访调研问卷:20结0份有效问迅卷:162份

投资者调研投资者帖调查有没有自猜主权，自惹主权越高谎，收益越项单纯；商铺是忘不是统乞一管理率，商铺轧面积是买否可以蛇自由分类割；在商业经尘营不好的下情况下，取自己独立沸经营的可扮行性有多榆大。一楼的商渗铺往往最届好租，租捞金也高，懒特别是临财街的铺位支，即使整阵个商业经梳营不好，卖还可以独慌立经营，书对投资者俊也最有保挑障。有独立露经营可龟能的街时铺最受锦投资者若欢迎买铺考虑处因素分析投资者葵最看重拉位置和街人流量项目周贺边人流手量是消喉费者首治先关注布的问题买铺考虑阁因素分析65%购铺总价牺在30-亏100万之间，绢建议铺位施面积不宜剩过大买铺考界虑因素连分析97%的投资者研不考虑二范层及以上判铺位建议商滩业层数规不宜过僚高买铺考虑祥因素分析83%不能接受害购铺单价贝在2万以上买铺考虑粪因素分析54%的接受旷内铺，呆做内铺润的可销触售性大观点提摇炼客户希右望层高也达到6米进深比例严在1:3之内一楼商铺欣以及街铺心客户较容虽易接受多数客户悟能承受50-胖100万之间想的商铺二层以啄上铺位与不受欢辅迎

经营者调研租赁商侮铺时考令虑的因写素地理位置交通条件行人道童、街道器情况，浩过往车底辆的数仓量及类汉型，道细路宽窄城市规划盘、城市设马施消费者因踩素人口数政及住户累数一定的彼范围内荣竞争店呆的数量/客流状尽况估计通义过店前恭的行人恭最少流附量租赁商袜铺时考看虑的因示素30%喜欢成行拌成市。商睡业羊群效暴应明显建议商业趣宜形成规市模租赁商铺渡时考虑的霞因素仅9%接受1000介0元以上焰月租，菠铺位面聚积不宜豆过大经营者咐特征描澡述经营者年卵龄多在30-傅50之间，寺有一定逮的从商新经验。经营者85%为本地人悼，对经营丑的项目前荷期都做过元市场分析是，对自己忽的经营比扯较有信心捧。对经营的拜场地比较魂看重，选非择前都会珠到现场考散察。经营者鉴文化水臣平不高患，但对愿市场情恢况敏感局，有一葵定的从陶商经验旁。经营者表信息灵贫通，对滋营口的辛商业咨冶讯知道钢和传播取较快，够多为亲蛙朋介绍坡和报刊设传播经营者挣重视商菜业管理仇，自我贤宣传自价我管理途能力差等，但意招识和要央求强烈兵。

消费者调研调查分拉析消费者93%喜欢去超蚕市购物消费者75%选择购驾物时注葬重品种锁齐全、缴质量好消费者68%购物时病喜欢购全物环境过好超市为厦当地人敢所喜爱品种齐全待的商业中恒心可以满栗足大部分辣人的需求68%的人购养物会受旦环境影捕响做特色摆型的商投业中心靠有市场调查分析消费者84%对营口进购物环贴境感到祸不满意厨或一般消费者92%感觉该片卧区缺少商米业配套消费者88%感觉该片屋区缺少发惕展前景渺多茫84%对购物敢环境不欺满意提胶供了市毙场机会休闲、运蔑动公园在送当地很有浓需求做休闲膊、运动陷购物于为一体的角购物场欺所有市钩场调查分析消费者78%会去住区罢以外区域袭购物不外出者轧多为老人外出者人丢流过于分贴散本地商取业竞争眠力不强78%的年青没人时尚陈需求当豆地无法接满足区域性虏时尚商号业有市摸场调查分被析消费者消帝费习惯分蜡析品种全、合质量好、跑服务好、阁的城市商营业有市场营口商业匪地产总结商业物建业质素兵普遍不投高纯粹意哨义上的捕商业地更产项目漂较少主要集中驴在新玛特狮、乐购周驰围，其它硬大量的还捷是表现在廉住宅小区浅的底层商系铺和临街姑商铺上规励模偏小，寸形成不了撞大的商业尝氛围，只熊能作为社确区性服务案商业物业诞。主题、行定位、抖特色鲜厦明的商购业地产班项目较沙少开发理当念不高委，经营潮管理不劳科学，周商业档肚次较低化、业态消分散、盐布局零陶乱、缺造乏主题绢商业地昏产，不匀能强烈哭吸引客激户尤其役是周边图城市客伍户前来把购物消遵费，辐窗射能力樱较弱。商业幅领射力较怠窄，经牛营局限瓦在本地论市场营口缺乏小完善的集潮购物、餐考饮、休闲码、娱乐等顿为一体的然大型商业拜地产项目普，经营能糠力差、扩锈张能力弱烟，竞争力爸不强，与秧现代化的增商业地产麦的要求还日有较大的布差距。营口商业客地产总结商业项粥目开发怨的专业缩慧度不高大部分开屑发商缺乏困整体的商趣业规划概员念，缺乏载对于商业雄规划中的秃人流、物锯流、车流您等商业配同套综合因乔素考虑。开发商贩倾向于矮急于销慢售商铺持续性经振营观念比锁较薄弱，渠推广中引两诱式的空辰头承诺较要多，对投布资者较负勒责任的投睬资保障条爹款少和风掘险共担意胳识薄弱。商业物业掏传统营销尺色彩浓郁大多数的威商业物业寨基本依赖痒于市场自犁然消化法当则，造成添了位置好映的、临街穴的商铺市细场消化速盼度较快，搜其它物业蛛滞销。商业特栏色定位客不明晰项目依走然存在弟重规模包，轻定烈位；重茎概念，封轻执行疲的弊端泪，主要以表现为西后期招悉商没有舅引导性之，还停痕留在自罪发层面莫。PART5本项目猎对标商厌业个案隔借鉴根据前期访我们对营隐口市场进绿行大量调绵查研究。犯营口当地哪人民对项必目区域具怖有一定抗蛋性，项目骆不易打造左成针对营哗口市民的椒住宅或大拣型商业项古目。但是筛项目紧邻黎营口大学达城。所以榨我们考虑枕以大学城穿及沿海产翼业基地为哪依托，辐企射周边3-5公里区域窑。将项目街打造成为遣针对大学虽生的标杆侵项目。并以此为更目标选取循了几个相螺对标项目耳作以参比热。参比成摩功案例——沈阳荣信歌集团沈阳荣信超地产在沈何阳虎石台脆、中央大园街、沙岭来三个区域铲各规划了杠荣信广场降，三个区应域都属于垒开发区，假周边区域近发展并不帮成熟，并梨临近大学以、高职院久校集中区滤域，与本凡案颇为类荒似，一定盈程度上可汇以借鉴荣凑信的运作常模式。虎石台荣信财洁富广场沙岭荣信商业醋广场中央大街荣信财应富广场沈阳工业棵大学沈阳化工坝大学大学辐熔射圈虎石台就高职院校大艘学区沈北大学板城中央大旱街—沈阳荣信帆财富广场案例一荣信财剃富广场笛位于沈倾阳市铁鸣西新区霸，沈辽筝路与中色央大街疲交汇处混，沈阳讨工业大投学中央阻校区北躬门正对救面，项畅目总占唱地面积2823奇3平米，潮总建筑涌面积1178搁75平米，目是集购建物、休悄闲、娱吵乐、酒走店于一府体的大李型商业颠广场。借鉴点:商场与快区捷酒店相是结合,大型主力顿店提升周沾边成熟度住宅区中央大劫街—沈阳荣铸信财富勒广场基本信息总建面12万平方米层数4层（裙房）(2万平/层)车位地上300个定位集购物、休闲、娱乐、酒店于一体的大型商业广场产品形态商铺(10-70平)外铺(300-500平)出售方式内铺对外销售.其中30%自持.点评位于铁西经济开发区,邻中央大学城.周边唯一商业广场租售情况外铺销售:15000元/平以上内铺销售:8000-18000元/平.(根据楼层不同)内铺出租:首层小百货二层箱包鞋类三层男女装四层美食楼层分布主力业态面积(平)楼层服饰品牌34001F街铺小百100001服饰100001-3超市8000-1影院30005农贸30001美食60004儿童20003KTV40005数码广场35004锦江之录星本项目锯从2012年底正朽式蓄客,20缠13年5月份开盘,总共推出益铺位500个左右(项目铺旧位总数到约为700多个,其中自任持量约使为200个左右),现至今商条铺已销售90%以上.现余四偿层未定俗业态部狭分未对宪外销售辱。中央大筐街—沈阳荣信枯财富广场中央大街—沈阳荣信叔财富广场平面业态正布局图-负1F停车场超市(80障00平)中央大街—沈阳荣信直财富广场平面业且态布局稿图-1F销控图一层门传市农贸市场(300裂0平)二层网点服饰精牵品店业态分垫布图外铺一权层100平左右,二层300-晕500平,均价1.5万/平;内铺10-7睬0平,1.步8万/平中央大街—沈阳荣信甚财富广场平面业助态布局届图-2F销控图业态分布繁图二层网某点女士精品\个性服饰内铺:大铺位50-7排0平,小铺位7-2服0平,均价1.2万/平中央大街—沈阳荣叹信财富泄广场平面业愿态布局誉图-3F销控图业态分避布图男士精品\休闲潮牌内铺:大铺位50-7谊0平,小铺位7-2听0平,均价1万/平中央大捆街—沈阳荣信熄财富广场平面业模态布局吩图-4F销控图业态分布亿图内铺:大铺位50-践70平,小铺位7-2穗0平,均价8000元/平尾货淘帽宝生活小访百个性饰品数码产品（350话0平）中央大胶街—沈阳荣信识财富广场平面业姜态布局鼠图-5F5F为休闲娱倍乐,开发商兽自持,对外进平行招商;其中影羊院4000平,KT驰V30毅00平.400睛0平3000平虎石台—沈阳荣信竭财富广场案例二本项目大位于沈延北新区喇虎石台宰南大街40号.周边大学尖林立.沈阳市面第十四煎中学摘沈阳市香汇文中唇学金趁融职业距学校、田沈阳交氧校等.项目占递地1.8万平,建筑面积5.1万平.规划集合垮型商业业棉态组合，丧一站式购邮物天堂，搭摩尔化商阔业格局，贫内外街结放构设置，煤立体景观共，多层空楼中景观联买廊.借鉴点:商场与邮大型居嫌住区结早合,为社区提脸供配套服图务,满足周边呈社区及校撤园的生活录需求虎石台—沈阳荣碗信财富棚广场基本信息总建面5.1万平方米层数4层（商业）1万平/层18层(公寓)车位地上1000个定位虎石台大学城区域综合体产品形态门市（210平）以一到二层为主，层高5米左右。内铺（7-14平）700个左右，共分两个部分。其中三分之一的主力店为商场自持;其它为对外销售出售方式两年返租,年回报6%.即购买时在总价款打88折.点评虎石台区域依托大学城和周边住宅发展，缺乏纯熟商业配套，一期商铺已经售罄，目前招租中租售情况现已售罄2012年销售210平街铺均价15000每平米首层农贸市场，小百二层时尚百货\轻工小百三层男女服饰四层生活小百，美食广场B区将完工楼层分布主力业态面积(平)楼层小百80001-3百货100001-3超市60001-2农贸20001美食20001-3数码30001公寓200001-18本项目从2010年开盘销枯售，主要狗销售产权沉商铺和街渗铺产品，厅以210映㎡两层商铺暴销售为主悉，目前项闷目销售完驼毕，处于狐招商阶段拜。虎石台—沈阳荣缺信财富醒广场中央大街—沈阳荣秆信财富圾广场商场业态猾分布图入口处商业内街一层:服饰\小百\美发\眼镜网吧\餐饮\水吧\数码面积:50祸-10亏0平二层:旅社\网吧\服装面积:50-俭80平中央大记街—沈阳荣咱信财富婆广场商场业态宾分布图中央大竹街—沈阳荣信稳财富广场商场业态桂分布图三层:家居\布艺\精品家具面积可悼自由分作割中央大打街—沈阳荣信疤财富广场商场业态合分布图临街商解网:网吧\旅馆\餐饮面积:200菌-300平虎石台—沈阳荣扯信财富旧广场在三个大荣信广煌场的对水比当中星，虎石顾台项目票周边区绿域发展惠状况与暂本案最体为接近碌，可参梁考其成辅功经验辛来规划透产品。金融职业钓学校农大生物多学院旧居民组住宅区矿务局中补学新北苑小娘区荣信财富阶广场沙岭—沈阳荣信断商业广场案例三本案本项目占戏地面积230拆00余平方米贞，建成后礼营业面积载可达6900台0平方米.其中四层深高的综合惕性商业广壤场，全部资门市、商皆铺共计131碧2套，其漆中6—20平产权商肉铺总价6万起，20—3奥00平产权门妹市最低单调价398许0元.借鉴点:商场与公仰寓相结合,农贸、医肥院等的业牢态布置充弓分考虑到凭了周边农顿户的生活林便利及日唤常需求.沙岭—沈阳荣巩信商业房诚广场基本信息总建面7万平方米层数4层（商业）1.35万平/层18层(公寓)车位地上1000个定位沙岭中心,城市综合体产品形态门市（200-300平）以一到二层为主，层高5米左右。内铺（7-14平）700个左右，共分两个部分。其中三分之一的主力店为商场自持;其它为对外销售出售方式两年返租,年回报6%.即购买时在总价款打88折.点评沙岭目前比较成熟的商圈之一，产品业态丰富.其主力特色为农贸市场,充分的提供了周边原住民的生活配套问题;肯德基已签约20年.租售情况对外销售内铺1200-15000元/平外铺8000元/平公寓4000元/平左右首层名品精品店二层时尚百货\轻工小百三层儿童乐园\KTV四层医院\待定业态B区将完工楼层分猛布主力业态面积(平)楼层小百80001-3百货100001-3超市60001-2影院30004农贸20001美食20004儿童20004KTV40004数码30001广慈医院待定4层公寓(1.6万)自持部分出售部分本项目瞎从2012年底正式希蓄客,20敲13年5月份开盘,总共推汁出铺位500个左右(项目铺位砍总数约为700多个,其中自持衔量约为200个左右),现至今皇商铺已违销售90%以上.现余四层故未定业态日部分未对梅外销售.沙岭—沈阳荣信骨商业广场沙岭—沈阳荣信桥商业广场平面业洋态布局上图-1F销控图业态分撑布二层外铺精品商街小百数码(30捕00平)农贸(200框0平)外铺:200孟-300平,800攻0-10总000元/平,内铺:精品商街30-猛50平,小铺位7-2异0平,平均150升00元/平.农贸2000平为自营.沙岭—沈阳荣信底商业广场平面业劣态布局艇图-2F销控图业态分布二层外姜铺精品商街轻工\小百潮服\饰品超市(600思0平)外铺:二层200-参300平,80释00-填100捉00元/平,内铺:精品商街30-5免0平,小铺位7-20平,平均约1200泪0元/平.沙岭—沈阳荣某信商业同广场平面业态陡布局图-3F销控图业态分布自持部泰分(60搬00平)业态待究定内铺:精品商景街30-5歼0平,小铺位7-20平,平均100昏00元/平.精品商街轻工\小百潮服\饰品广慈医院沙岭—沈阳荣信许商业广场平面业态溉布局图-4F销控图业态分布广慈医院内铺:其中一半座为预计招蜜商广慈医异院,另一部分可自持物业甚做休闲娱悬乐设施.(自持)影院KTV儿童美食1000贱0平参比成续功案例——沈北新麻区名仕N爱经典沈北道际义大学所城有沈然阳师范密大学、满沈阳工盾程学院底、辽宁妨大学和版沈阳医宁学院等孕著名院机校组成勒，总师幸生达15-护20万人，顷加上周蹄边居民迈，依托去地铁二弹号线已苗是发展骡成熟的胁城区。名仕N爱经典场是一座任完全定泛位为“拾大学城含商业”谜的项目玩，从产饭品到产右业，彻触头彻尾炊地面向受大学生坛这一群聪体展开株规划。遭其规划思思想值部得本案拍借鉴。案例四辽宁大公学沈阳师钓范大学沈阳医顾学院沈阳工金程学院沈阳航采空航天影大学辽宁美览术职业淘学院院校经济+地铁经冒济20余万人院滋校师生与周边中高档小慎区20万人口在一起汇鞭成商业庞太大的消费并人群，形孙成消费的野主力军。本案三公里侵生活半猴径名仕经典蛋商业广场爱情娱乐泥休闲中心爱情文化扭产业中心爱情文静化创意坐中心主题业态功能配套区域规划形象标捉杆创新模宗式增加价值“N爱”构筑项府目的三瓜大“品满牌伞”混体系爱情文技化主题陷圣地定位低总扇价产品易石于去化名仕N爱中心疮产品规辛划遵循队“低总描价”原侧则，以用小面积全，低总浸价的产爷品冲击然市场，猪实现以马小众客睬群拉动恋大销量安，最终嘴占据市祝场份额东。女子社闷团联盟校园歌手届大赛运动会长赞助校园布展魔直销协办招聘唇会提供活豪动场地项目推广抹完全为大肠学生服务洽赞助形式名仕N爱中心你推广方浊式也走特进校园兽，通过矿为学生倡提供活锣动场地稍、赞助霜等形式脸拓展知雕名度。商业业漂态规划一层爱平方业态规划菠：三大形理象店：伴时尚快诵餐、休要闲咖啡沿、化妆微品集合倒店+两大主力护配套店内部业遥态以化肚妆品、缩慧饰品、继特色小躁百为主二层爱立方业态规划名：西餐厅蹈主力店慈、咖啡胖厅内部业态胞以情侣装理、时尚男区女装、进口零递食、摄练影外展袍为主三层爱魔方业态规蒙划：娱乐电玩秀、美甲、朽情侣用品汽、特色礼编品、箱包捎皮具、小枪针织、情背侣DIY、男士寄免存处、爱油情产业中曲心(红娘屋、撞星座算命旨厅、爱情该银行、爱究情保险、怨爱情邮局邀、爱情快挎递、爱情歌记忆、情烂侣咨询、使爱情学校永等)四层爱蜜方业态规舍划：时尚餐饮叠、美食广编场明城新掀北市沈阳商业辩未来的淘欠金地：新缝北市APM生亩活场以崭嚼新的品味透生活志及隔夜行消费魄理念，全庭面引进最母新、最紧膀贴时尚潮债流的娱乐千饮食及品惩味生活元泄素，为年仪轻及新进夜人士提供泳一个全天葱候的购物帮、聚会、瓜休闲、玩各乐的时尚顾艺术潮流仅汇源地。借鉴点:围合式商必业街区、榨商业小独粱栋的产品趴设计案例五明城新蚁北市基本信息总建面200000平方米层数3层（商业）33层（住宅）车位地上600个定位未来沈阳的钻石级商业街位产品形态门市（300平）以一到三层为主，层高5米左右。内铺（170平-200平），以一到三层为主，层高5米左右。租售情况内铺已售罄，现售临街300多平米商业，价格38000元/㎡。现交房阶段。买家租售价格173㎡年付20万元。出租:约3元/天/平B区将完宪工围合式商耕业街区明城新北羞市北一路—怀万达广场项目所尤在地块饱是铁西贿区与皇厉姑的交促界处，刷东侧的克兴华街避是皇姑茧铁西两杰区互通各的交通训要道；梢北一中避路向东欢，是东森西快速哀干道，佳是沈阳难市中心转修建的珠第一条妨东西跨愁城高速合路，它令贯通沈月阳市内田五区，甚也是附魔近城市固入沈的际重要交副通干道立之一；煎规划中朵的地铁5号线在管北一路与狸兴华街交驶汇处的站先点会给本饺项目增加形大量的客热流。是集龄购物、餐病饮、文化钞、娱乐、洽商务、休愁闲等多种浸功能为一密体的大型撒城市综合态体。借鉴点:街区式耻商业,情景式予的包装迷设计案例六北一路纪—万达绝广场基本信息总建面277600平方米层数2层（商业）23层（公寓）车位地上1150个定位多种功能为一体的大型城市综合体产品形态金街门市：110—130㎡，1到2层为主。租售情况现已售罄起价20000元/平米最高价30000元/平米出租:1.2-1.5元/平/天B区将完工商业街北一路—疑万达广场PART6本项目予商业初庭步定位从市场族空白点怎明确项秩目的定的位方向适合中低漆收入消费芒群体，且浸伴随着经说济发展消改费需求在皱成倍的增查长。市场牺份额能持鄙续不断扩辛大，可支啦撑项目部狱分体量。酱（作为考医虑重点）餐饮娱乐服饰潮品如何定位？适合所有乘消费群体亚，且伴随壮着经济发射展消费需亭求在持续查的增长。椅市场份额半能持续不响断扩大，颠可支撑项坝目部分体载量。（作划为考虑重哭点）生活消房诚费需求凝，可持摘续不断波扩大市溪场份额品。具备泽支撑项朴目一部恨分体量赶，且行旗业利润街空间较伪大。（奥做为考阴虑重点遇）适合大学刃生不断追怪求“新”害心理消费莫需求，可泰以持续不冠断扩大市咸场份额，代具备支撑杀项目部分址体量。（薯做为考虑易重点）√√√√大学生:这个群与体有着疤年轻、耻受教育居程度高自、消费田选择多峰样性等挨特点,接受新鲜历事物快,是时尚谦品消费跳的主力姑客群.周边居民牲和业主:地缘性搂客户,满足基颠本的生缎活与日慈常需求.客群导向过分析细分化市宜场中主题职定位1、文启化旅游览资源2、区域湿娱乐资源3、学持生休闲哗资源1、主集题—爱激情主题2、娱窑乐—娱湾乐产业3、智跳慧—新哭兴文化如何有效烘利用现有脸资源以净满足

集自中化细分视市场？借势、跳缸出、超越借鉴现有夫案例泰晤士拨城产品净建议建议三商业+临贼街商网+小面积公拿寓建议二建议一商业+口临街商土网商业+商业街区+公寓建议一借鉴于鞋万达广秀场、优芒粤城，杨通过商纸业在新飞区域建躬设城市葛核心。商业+商业街区+公寓建议原则利用大学诊城优势，久打造营口细南城新的柿消费中心漫，成为引特领营口市给消费风向潜标。建议建饿筑两栋抹商业大鹅楼，一柜座以购晒物，超姥市为主尺的购物馆城。另银一栋为类娱乐城叮，打造悲成为吃垂、喝、稀游、玩安、购、锈赏六位筑一体的墓综合商亮业广场脸。引进国内驶知名品牌妄超市、品部牌衣店、挽奥特莱斯危、高档影兴院ktv眼、各地方攻特色小吃烧。儿童用积品类女性用品捏类成衣棉纺害类日用百观货类小商品类项目可捞选择的招商定帅位方向项目的招书商定位方病向主要有志以下几类舱：家居建材哪类成人服杯装类日常生救活大型超价市小型便利椅店大型专业份卖场家庭生活家居家电儿童聚会生础活餐饮休闲娱乐健康生改活健身诊所药店美好生活美容美发服装服讲饰一站式购川物、一家钓休闲、一葛天逛街！商场1.2万平(四层)商场1.2万平(三层)商业内街（5000平)商业街(1000平)公寓(1万)公寓(1万)一到二闭层商业(拐角处萝两层设找计):进伸12米,开间4米-8米层高4.5执-5.恒2米面积50-的100平预计500徐0平一层商业:进伸8米,开间4米层高5.6米面积40-龙60平预计100健0平建议产品须规划图商业中嗽心购物中心通过连廊威将两座中踩心连接起广来，形成付营口大学闷城区域最惨大型商业洪中心，吃刷喝玩乐购省一应俱全派，连廊处篮可规划购妄物内街，鸟处处商机变，价值彰社显。商场1.2万平(四层)商场1.2万平(三层)商业内街（5000平)商业街(1000平)公寓(1万)公寓(1万)商场商场1.2万平(四层)商场1.2万平(三层)商业内街（5000平)商业街(1000平)公寓(1万)公寓(1万)购物中茶心商场1.2万平(四层)商场1.2万平(三层)商业内街（5000平)商业街(1000平)公寓(1万)公寓(1万)商业内街商场1.2万平(四层)商场1.2万平(三层)商业内街（5000平)商业街(1000平)公寓(1万)公寓(1万)商业外萝街商场1.2万平(四层)商场1.2万平(三层)商业内街（5000平)商业街(1000平)公寓(1万)公寓(1万)商场一层佛平面业态轧分布建议农贸市场(3000平)商业内街名品折龙扣时尚用诸品100宿0平化妆品精品服搞饰1000平数码名表2000平商场二旷层平面揭业态分靠布建议生活超市(3000平)商业内街箱包\鞋帽1000平男士服饰1000平女士服筒饰2000平商场三计层平面稠业态分倒布建议家居建材(3000平)商业内街家电用蜂品整层200夹0平美食广白场主题餐面饮200辈0平连廊商场四庙层平面扇业态分郑布建议精品家居(3000平)屋顶花园商业内街或在开悉口处设丑立钟楼道、代表贤整体商唐业街档即次和展运示的精挖神堡垒编；商业街的楼入口处，假必须用醒碌目、夸张违、艺术的胖手法、通评过建筑或聪构筑物表爹现出商业迎街的整体忌气势，吸颗引人流关逼注、驻足券，同时也滋能成为商舍业街的地势理标志；建筑物殖到了端摔头可以顺放大，声或形成社大面积队广告位精神堡垒风是广告牌揉、是霓虹膜灯更是“什么样”的商业街秒的直接表颗达；端头设计商业街中浩的休憩景匀观和商家阿自己的露蛾天桌椅一晚同形成一迅道美丽的慕风景。休憩景恩观建议二借鉴于虎智石台荣信喊广场，多买样化业态瞎拉动区域糕经济。商业+览临街商疾网学生开学币之初很多乳家长会到介学校送孩底子上学。盏在上学期女间学生与赌学生之间词互动，到劝彼此学校冲探望、游狠玩。很多策不方便长霜期居住在闷校外的情埋侣。商端场二层商业:进伸12米,开间4米-8米,层高4.2嗽-4.嗽5米面积100胶-20灿0平约:70算00平一层商夜业:进伸12米,开间4米-8米层高5.6米面积50-1阶00平约:30相00平商场:100强00平/层四层设计,共4万平建议产品街规划图方案二商场(4万)商业街(1万平)四层商业凭业态建议男士服浸装、日车用品、设小百超市、农府贸百货综合性商绪场，经营疮业台主要陪要是针对舌大学城学拢生，以娱瞧乐、餐饮测、服装、闸饰品为主额。女士服屿装、日孙用品、爪小百娱乐、餐已饮、kt俯v一层平球面业态腊分布建立议大型超子市400为0平农贸市场3000平名品折扣潮饰小百数码产窗品3000平二层平趁面业态问分布建绘议轻工小逐百男子服饰5000平外贸原单日常用旱品500倚0平三层平勺面业态学分布建辨议女士服装4000平日用小百4000平箱包靯帽2000平四层平肚面业态誉分布建叔议影城3000平美食城4000平娱乐健身美容300懂0平商场意普向图方案二商场临街商业建议三借鉴于女荣信产冤品，在样商业规挽划上向司定位客馒群靠拢蛇。商业+尚临街商牙网+小面积公库寓建议原则经过我们梦公司详细册调查，营变口房地产勉整体情况子不乐观，穗很多位置堤优越于我速们的项目正都出现销塘售滞销情缴况，但是便我们项目脚所在位置晋具有一个唱其他项目哨不具备的沸优势“紧涝邻大学城计”为我们狡项目可操迎作性提供邀很大空间像。大学生狠现在消其费特点孩：购买答频次高铺，购买侄金额低某，消费胁能力出谈众。具抱有较高纽奉的商业灭价值。肺所以可僻以根据递学生之密一特质窝，建议粥在项目常地建筑3层3万平米及商业。生活条颤件的提右高，大止学生可息自由自百配资金焦越来越苹多。很络多学生叨不满足轰学校住逗宿条件趣，外出乖租赁小散户型改序善居住忘条件。愤随着社丈会的发裙展，很敬多学生御情侣考渡虑同居顶。为此向我们可器推出经兄典一室逃小户型笑。商员场二层商业:进伸12米,开间4米-8米,层高4.2呢-4.泼5米面积100泳-20勿0平约:700昆0平一层商李业:进伸12米,开间4米-8米层高5.6米面积50-1之00平约:30目00平公寓公寓公寓:标准层600平,15层设计.约1万平/栋商场:800层0平/层三层设惕计,共2.4万平建议产品稀规划图小面积培公寓楼方案二商场公寓公寓方案二商场公寓公寓围合式根开放街夸区方案二商场公寓公寓一层商业谦街商业业态兽建议（三层金）美食+娱乐城+电影院（二层底）购物沃中心（一层匆）大型领超市+佣名品折说扣店名品树写形象超市聚彼人气快时尚涂产品面向学跳生客群种类多样创意百献变一层平飘面业态辫分布建船议大型超嫁市4000平农贸市蒜场2000平名品折扣潮饰小百数码产息品2000平二层平面抛业态分布跌建议轻工小百男子服尸饰3000平外贸原单女子服饰5000平三层平面魂业态分布犯建议影城300煤0平美食城300慢0平娱乐健身美容200阔0平一层意君向图超市一层为大兰型超市和扬名品店，炸一层的功槐能不仅面锐向大学城窗学生，也遭要吸引营凡口市民增驱加区域人系口基数。名品折扣寒店二层意向馒图“格子嫁铺”源攀自日本滚，是在忆城市繁判华地带趁的商铺画内，放必置标准种尺寸的沙“格子县柜”，爆任何人电只需每屿月支付谣很少的吉费用，示就可以施租用格挂子寄卖无自己的观物品。1、大学生屠二手物品抛交易2、大学生黎创业基地针对大学药城学生以陷时尚服装罩、潮品、夺饰品、礼巧品为主，潜小面积商天铺，吸引总学生消费肠。服装店饰品店三层意向伟图电玩城台球厅网吧美食城KTV公寓建托议：4犹0㎡—奔60㎡洞，低总女价，以件大学城号为噱头及，吸引元客户目败光，实番现快速尾销售。公寓定位公寓定位产品类型方案一销售额(元)方案二销售额(元)方案三销售额(元)公寓2万平(2栋)1亿__________2万平(2栋)1亿商场2.4