2023年物业管理师《物业经营管理》考前重点复习题库（二百题）

2023年物业管理师《物业经营管理》考前重点复习题库(二百

题)

一、单选题

1.物业经营管理活动的管理对象通常为()。

A、居住物业

B、公共物业

C、收益性物业

D、特殊物业

答案：C

解析：物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼'零售

商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设等。

2.反映企业收益对偿付债务利息的保障程度和企业偿债能力的是()。

A、费产积累率

B、已获利息倍数

C、现金流量表

D、利润率

答案：B

解析：已获利息倍数是指企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值。

该指标反映了当期企业收益是所需支付的债务利息的多少倍，从偿债资金来源角

度考察企业债务利息的偿还能力。已获利息倍数充分反映了企业收益对偿付债务

利息的保障程度和企业的债务偿还能力。

3.会所按()可分为企业会所、外国人专用会所、专业会所等。

A、所处的地理位置

B、经营的经济目标

C、使用性质

D、专业类别

答案：C

解析：按照不同的分类标准，会所有不同的类型划分：①按所处的地理位置可分

为城市会所和乡村会所，②按经营的经济目标可分为以赢利为目的的会所和以完

善服务项目为目的的社区配套性质会所，③按使用性质可分为企业会所、外国人

专用会所、专业会所等；④按照专业类别可分为以康体内容为主的会所、以娱乐

休闲为主的会所和以会议餐饮为主的会所。

4.目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流商业模式是()。

A、物业服务提供商

B、物业资源开发商

C、物业顾问服务商

D、物业资产运营商

答案：A

解析：物业服务提供商，又称基础服务模式。其特征是，物业服务企业通过向业

主及使用人提供物业管理区域内的保洁'绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合

性的基础服务，来获取物业服务费的收入。其实质是，物业服务企业直接向业主

出售准公共性的物业服务产品。这是目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流

商业模式。

5.下列关于公寓、别墅的说法错误的是()。

A、别墅一般是指带有庭院的、二至三层的独立居室和住宅

B、公寓的土地使用年限可能只有40年

C、公寓一般选址在郊外，远离市区

D、公寓的建设原则是“统一规划'综合开发”

答案：C

解析：一般公寓建设选址在市中心商业繁华地段，主要入住对象为商务人士或家

庭。各类大型园区的开发建设一般都有公寓配套，满足入园企业员工的居住需求,

别墅一般选址在风景优美的郊外，远离市区，公共交通相对不够便利。

6.收益性物业的运营费用是除()外物业发生的所有费用。

A、税金

B、抵押贷款还本付息

C、保险

D、管理费用

答案:B

解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包

括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、

维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保

险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

7.小区上空一定范围的空间可以看作为()。

A、物业内部空间

B、物业附属空间

C、物业内部斐源

D、物业关联资源

答案：B

解析：从物业使用属性上划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空

间和附属空间。例如，小区门口空地、道路、绿化带可以看作物业关联资源，小

区上空一定范围的空间可以看作为物业附属空间，这些斐源和空间通过合理利用

也能为业主和企业带来定的经济效益。

8.如果承租商的基础租金是20万元，百分比租金的百分比为10%,该承租商的

营业额为180万元，则此时该承租商应缴纳的租金为()万元。

A、18

B、20

C、26

D、38

答案：B

解析：根据题中数据，因为180万元V20/10%=200万元，所以此时该承租商应

缴纳的租金为基础租金，即20万元。

9.物业经营管理市场细分的依据主要有()。

A、消费者心理

B、最终用户和客户规模

C、消费者行为

D、消费者自我个性

答案：B

解析：物业经营管理市场的客户是拥有物业的业主和租户，这类业主和租户使用

物业的目的并不在于消费，而在于获取利润。因此这个市场的细分，还有不同于

一般消费者市场细分的依据。物业经营管理市场细分的依据主要有最终用户和客

户规模。

10.动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。

A、净现金

B、净收益

C、净现值

D、财务净现值

答案：B

解析：动态投资回收期，是指当考虑现金折现时，项目以净收益抵偿全部投资所

需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投费项目来说,

动态投资回收期自投费起始点算起，累计净现值等于零或出现正值年份即为投奥

回收终止年份。

11.专用物业发生突发事件、恶性事件的概率要()住宅小区、写字楼等物业

A、低于

B、高于

C、差不多

D、无法比较

答案：B

解析：专用物业的使用性质决定这些物业发生如法事件、恶性事件的概率要高于

住宅小区、写字楼等物业。近年，校园砍伤学生事件、医院因医患纠纷伤人事件、

银行抢劫事件'大型集会踩踏事件等时有发生，社会负面影响很大。因此，从事

此类物业服务的企业应当特别予以重视。

12.资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国

际上一般公认的比较好的资产负债率是()。

A、30%

B、40%

C、50%

D、60%

答案：D

解析：资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标,

比较保守的经验判断一般为不高于50%,国际上一般公认60%比较好。因为过高

的负债率表明企业财务风险太大，过低的负债率表明企业对财务杠杆利用不够。

13.等额序列支付的现值计算公式是()。

A、P=A/(1+i)n

B、P=(A/1)[1-1/(1+1)n]

C、P=A/i(1+i)n

D、P=A/[1-1/(1+i)n]

答案：B

14.作为严格的租赁行为，必须有明确的()。

A、租赁用途

B、租赁期限

C、支付方式

D、修缮责任

答案：B

解析:作为严格的租赁行为，必须有明确的租赁期限。租赁期限的表达应该完整、

明确，写明开始和终止日期，并说明整个期限的时间长度。

15.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。

A、最低投资回报率

B、最低投资利润率

C、平均投资报酬率

D、最低投资平均利润率

答案：A

解析：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投费行

为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。

16.运用收益估估价，需要预测估价对象的()。

A、收益

B、未来收益

C、预期收益

D、经营任务

答案：B

解析:收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金,

这被称为奥本化。根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不

同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。

17.物业经营管理的主要服务对象是()。

A、房地产开放商

B、业主和租户

C、物业招标人

D、政府

答案：B

解析:物业经营管理的对象主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、

工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等。物业经营管理的主要服务对象是业主和

租户。

18.我国个人储蓄存款和国库券利息是以()计算的。

A、名义利率

B、实际利率

G单利

D、复利

答案：C

解析：利息的计算有单利计息和复利计息两种。单利计息是仅按本金计算利息,

利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。我国个人储蓄存款和国库券的利

息就是以单利计算的，计息周期为“年”。

19.反映物业服务企业在某一特定日期的财务状况的会计报表是()。

A、资产负情表

B、利润表

C、损益表

D、现金流量表

答案：A

解析：会计报表主表包括资产负债表、利润表、现金流量表。资产负情表是指反

映企业在某一特定日期的财务状况的会计报表。利润表又称损益表，是反映企业

在一定会计期间经营成果的会计报表现金流量表是反映企业在一定会计期间内

的现金和现金等价物流入和流出的会计报表。

20.写字楼物业经营管理要以()为基础。

A、客户基本需求

B、利润最大化的目标

C、物业的增值服务

D、基本物业服务

答案：D

解析：写字楼物业经营管理要以基本物业服务为基础，不要脱离基本物业服务。

这样，可以尽量减少资金、技术和经验等方面的劣势，大大降低经营风险。反之

将会对物业服务产生不利的影响，甚至导致丧失该写字楼的服务管理权。

21.通常写字楼租金调升每次上调幅度尽量控制在()之间。

A、1%〜3%

B、3%〜5%

C、5%~7%

D、7%〜10%

答案：B

解析：一般情况下，写字楼租金的小幅调升不但可以提高项目收益，同时还可以

提升项目的市场形象。价格上调前期，可以适当地给予承租人一定的优惠政策来

缓冲，通常每次上调幅度尽量控制在3%〜5%之间。

22.大数据营销的本质是()

A、实现渠道优化

B、精准营销信息推送

C、打通线上线下营销

D、影响目标消费者购物前的心理路径

答案：D

解析:大数据营销的本质是影响目标消费者购物前的心理路径，在消费者购物前,

通过各种方式，直接介入其信息收集和决策过程。而这种介入，是建互在对于线

上与线下海量用户数据分析的基础之上。

23.组织简单、成本低、不受时空与地域限制的调查方法是()。

A、访问法

B、观察法

C、实验法

D、网络调查法

答案：D

解析：网络调查法有点是组织简单、成本低'客观性好'不受时空与地域限制、

速度快等。

24.下列属于实际办公室的特点的是()。

A、为客户提供个高价值的商业地标地址

B、办公空间使用管理具有较大的灵活性

C、同时拥有齐全的会议室、秘书和其他支持服务

D、客户可以在有需求时，随时拥有所需的所有资源

答案：B

解析：服务式办公室一般有两种使用形式，即实际办公室和虚拟办公室：①实际

办公室租赁使用对象一般为一家企业，有实际具体办公空间，办公空间使用管理

具有较大的灵活性，②虚拟办公室则是为多家企业同时使用，数家企业可以租用

服务式办公室内的同一区域办公，没有实际具体的办公空间，是为客户提供一个

高价值的商业地标地址，建立一个可靠、成功的形象，同时拥有齐全的会议室、

秘书和其他支持服务，客户可以在有需求时，随时拥有所需的所有资源，即客户

充分利用服务式办公室内的公共商务资源和服务资源。

25.房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为()

A、房屋转租

B、房屋出租

C、房屋承租

D、房屋批租

答案：A

解析：租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租

人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中

获得收益。

26.关于资金的时间价值，下列论述中不正确的是()。

A、同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值

B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值

C、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到

的补偿

D、资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小

答案：D

解析：D项，资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投斐的角度来看主

要有：①投资利润率，即单位资金投资所能取得的利润，②通货膨胀率，即对因

货币贬值造成的损失所应得到的补偿，③风险因素，即对因风险可能带来的损失

所应获得的补偿。投费分析中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现。

单位时间（一个计息周期）内，利息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示。

利率也是资金时间价值的标志。

27.下列关于大数据的处理环节的说法错误的是（）。

A、数据收集要针对各行业的特点需求，专门设计行业数据收集系统

B、数据显化特大数据的分析结果还原为具体的行业问题

C、在产业应用环节中，大数据真正开始帮助管理实践

D、数据收集之后，紧接着进行数据的存储及管理

答案：D

解析：按照信息处理过程，大数据可以分为：①数据采集。专业的数据收集公司

针对各行业的特定需求，专门设计行业数据收集系统。②数据清理。当大量庞杂

无序的数据收集之后，特有用的数据筛选出来，完成数据的清理工作并传递到下

一环节，也会有专业公司专注于数据清理工作。③数据存储及管理。数据的存储'

管理是数据处理的两个细分环节。这两个细分环节之间的关系极为紧密。④数据

分析。⑤数据显化。将大数据的分析结果还原为具体的行业问题。⑥产业应用。

这一环节中，大数据真正开始帮助管理实践。通过对数据的分析和具象化，特大

数据能够推导出的结论量化计算，同时应用到行业中去。

28.下列对公寓、别墅的班车服务说法错误的是()。

A、班车路线设计应考虑便捷性、安全性和时效性

B、物业服务企业可以与大型汽车租赁公司联营的方式经营班车服务

C、物业服务企业通过租用车辆自营的方式经营班车服务

D、班车可以接载非社区客户

答案：D

解析:班车服务应符合验证原则，司机要准确核对乘车证，杜绝非社区客户上车，

以免意外发生是承担不必要的责任。

29.下列关于体育馆物业车辆管理的说法，不正确的是()。

A、车辆管理要实行分区域、分片包干管理

B、不同的车要停放在事先规划的区域，所有的车要事先派发相同标记的车证

C、力争做到自行车不丢失，汽车不刷蹭，公交车不抛锚，运动员轿车不被封堵

等

D、赛事结束散场时，要按照预案，按先后顺序放行车辆，同时加大向场馆四周

放行的速度

答案：B

解析：车辆管理要实行分区域、分片包干管理，这样的管理效果最好，最适合大

型赛事活动的特点。不同的车要停放在事先规划的区域，不同功能和性质的车要

事先派发不同颜色和标记的车证以示区别，同时也便于指挥疏导。车辆管理的另

一个方面是车辆的安全管理。力争做到自行车不丢失.汽车不别蹭，公交车不抛

锚，运动员轿车不被封堵等。赛事结束散场时，要按照预案，按先后顺序放行车

辆，同时加大向场馆四周放行的速度，尽快疏散聚集在场馆周围的各类车辆，确

保观众迅速离开。

30.()是物业服务企业评估衡量一项经营服务项目可否开展标准之一，也是其增

强市场竞争力的重要方面。

A、特殊性

B、规模性

G多样性

D、不确定性

答案：B

解析：一般情况下，物业服务企业可以采取项目与项目联合、区域与区域联合、

企业与企业联合的经营管理形式，也可以尽可能地为写字楼客户群体提供所需要

的所有服务，尽量满足他们的切需要，达到规模效益。规模性应是物业服务企业

评估衡量一项经营服务项目可否开展标准之一，也是其增强市场竞争力的重要方

面。

31.投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式不包括的是()。

A、完全拥有产权，仍维护大股东身份

B、特大部分产权出售，转变为小股东

C、全部出售套现

D、以较小面积进行招租、承诺给予固定回报

答案：D

解析：投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有三种，包括:

①完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份，②特大

部分产权出售，成为小股东，③全部出售套现。

32.关于产业园区物业经营管理的特点说法不正确的是()。

A、园区规模大，地处相对中心

B、入住企业众多，入住周期长

C、企业性质不同，员工需求差异大

D、园区规划统一，政府主导性强

答案：A

解析：产业园区物业经营管理的特点包括：①园区规模大，地处相对偏远，②入

住企业众多，入住周期长；③企业性质不同，员工需求差异大；④园区规划统一，

政府主导性强。

33.在对小业主、承租商进行管理时，经营者是承租商的商业物业类型是()

A、分散使用权型

B、分散产权型

C、统一使用权型

D、统一产权型

答案：D

解析：对小业主、承租商的管理。统一产权型的商业物业，其经营者一般情况下

都是承租商，有的还可以再转租。租赁合同中写进相应的管理条款，对承租商的

经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引

导。

34.以下租赁形式中，通常采用净租的是()。

A、短期租赁

B、中短期租赁

C、定期租赁

D、长期租赁

答案：D

解析：物业使用过程中所发生的费用，主要自税费、物业管理费和承租单元内部

的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，

通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。净租也称纯租金，净租

租金要求承租人除了支付规定的租金外，还要额外支付物业服务费用的部分甚至

全部。在长期租赁中通常采用净租形式。

35.承租商和业主之间可能要协商一个()作为计算百分比租金的基础。

A、净租金

B、盈亏平衡点

C、基础租金

D、人为平衡点

答案：D

解析：在收取百分比租金时，承租商和业主之间可能要协商一个人为平衡点作为

计算百分比租金的基础，人为平衡点可以高于或低于自然平衡点，而如果人为平

衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。

36.下列属于定性分析方法中SWOT析方法特点的是()。

A、建立在经验基础上，具有一定的可靠性，简单易行，但可能具有偶然性

B、可以使企业从整体上考虑经营发展战略，用联系的、全面的和发展的观点来

研究市场的各种现象

C、一种能够客观而准确地分析和研究个项目现实情况的方法

D、把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料

答案：C

解析：不同的定性分析方法的特点如下：①SWOT析方法是一种能够客观而准确

地分析和研究一个项目现实情况的方法。物业服务企业使用这种分析方法，可以

就某一个经营性物业项目的发展状况进行评判，为项目的取舍提供比较客观的依

据。②用系统分析的方法进行市场分析,可以使企业从整体上考虑经营发展战略,

用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象，既看到供的方面，又看

到求的方面，并预见到它们的发展趋势，从而做出正确的经营管理决策。③归纳

分析法是根据调查对象具有或不具有某种属性，从而归纳出该类事物的全部对象

都具有或不具有这种属性的归纳方法。这种方法建立在经验基础上，具有一定的

可靠性，简单易行，但可能具有偶然性。为了克服这种现象，需要扩大考察对象

的范围。④演绎分析法就是把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类

资料，并通过对这些分类斐料的研究分别把握特征和本质，然后将这些通过分类

研究得到的认识联结起来，形成对市场整体认识的逻辑方法。⑤案例分析法就是

以典型企业的营销成果作为例证，从中找出规律性的东西。

37.下列不属于可供企业选择的市场营销策略的是()。

A、品牌营销

B、集中性营销

C、无差异营销

D、差异性营销

答案：A

解析：可供企业选择的市场营销策略有三种：①无差异营销，是指企业不考虑细

分市场的差异性，对整个市场只提供一种产品。企业的产品针对的是客户的共同

需求而不是不同需求。②差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别

设计产品及营销方案，以满足不同细分市场的需求。②集中性营销，是指企业将

整体市场细分后，只选择其中一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套

营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。二'多项选择题

38.下列关于利率的说法错误的是（）。

A、利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）

之比

B、利率是本金的增加额

C、一般以百分数表示

D、利率的表达公式是：i=L/P*100%

答案:B

解析：B项，利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即

本金）之比，一般以百分数表示。因此，它是单位本金经过一个计算周期后的增

值比率，不仅仅是本金的增加额。

39.绿色建筑概念中的两个关键点是“全寿命周期理念”和（）。

A、节约资源

B、保护环境

C、减少污染

D、建设运营

答案：D

解析：绿色建筑是在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减

少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿

色建筑概念中“全寿命周期理念”和“建设运营”是两个关键点。

40.下列关于房屋租赁政策的说法，不正确的是()。

A、私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明

B、共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权

C、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议停止履行

D、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出

租人应当继续履行原租赁合同

答案：C

解析：C项，在房屋租赁的有效期内，即使出租房屋的所有权发生转移，原租赁

关系依然有效，房屋新所有权人必须承担房屋原有所有权人在租赁合同中确定的

义务，尊重承租人的合法权益。

41.下列关于信息技术对物业经营管理的意义的说法错误的是()。

A、推动物业经营管理的标准化运作，全面提升服务质量

B、充分利用自然能源和人工能源

C、帮助物业服务企业创造新的商业模式

D、信息技术是提高物业经营管理效率、增强企业核心竞争力的新动力

答案：B

解析：现代信息技术的运用和网络系统的开发，对物业管理行业逐步摆脱劳动密

集型现状，应对用工难和成本持续上涨，以及推动物业经营管理的标准化运作与

服务质量的全面提升具有战略意义。可以说，现代信息技术的应用既可以帮物业

服务企业创造新的商业模式，又可以改变管理服务方式、降低管理服务成本，提

高管理服务工作的透明度，是一项提高管理效率、增强企业核心竞争力的新动力。

同时，所服务的对象也会深刻感受到物业服务企业的科技含量'与时俱进的经营

理念和高品质的管理服务水平。

42.人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的()

A、80%

B、60%

C、30%

D、90%

答案:A

解析：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条

规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，人

民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的80%,如果出现

流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留

价的20%o

43.专用物业的共同特点不包括()。

A、产权单

B、具有很强的公共性，社会关注度高

C、易发生各类突发事件

D、物业服务费相对较难

答案：D

解析：从物业经营管理服务的角度来看，除产业园区外，这些专用物业具有以下

共同的特点：①产权单一，②具有很强的公共性，社会关注度高，③易发生各类

突发事件；④物业服务费相对更有保障。

44.()是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估

价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A、直接资本化法

B、收益还原法

C、假设开发法

D、报酬费本化法

答案：D

解析：报酬费本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下,

认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。具体做法是预测估价对象未

来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价

时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

45.已知某笔贷款的年利率为6%,借贷双方的约定为按月计息，则该笔贷款的实

际利率是()。

A、0.5%

B、6%

C、6.16%

D、6.19%

答案：C

解析：该笔贷款的实际利率i=(1+r/m)m-1=(1+6%/12)127=6.16%。

46.最早的购物中心(ShoppingCenter)出现在()。

A、日本

B、法国

C、德国

D、美国

答案：D

解析：最早的现代购物中心建成于美国，它是零售业不断发展的必然产物。195

6年，美国第一个购物中心——SouthdaleMall在明尼阿波利斯城附近开业。

47.现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内()的简化图式。

A、资金流入

B、资金流出

C、资金形态

D、资金运动状态

答案：D

解析：一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。在该时间段内，资金的

流入与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。为了全面、正确地表示现金流

量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。现金流量图是用以反映

在一定时期内资金运动状态的简化图。

48.复利计息时，几个计息周期后的本利和是()。

A、Fn=P•n■i

B、Fn=P(1+i-n)

GFn=P[(1-i)n-i]

D、Fn=P(1+i)n

答案：D

解析：复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计

的利息进行计息，即“利息再生利息”。则第n个计息周期后的本利和为：Fn=

P(1+i)n-1+P(1+i)n-1•i=P(1+i)no

49.()是提高会所使用率、减少运行成本、使业主满意的关键。

A、对周边环境、潜在消费群体的消费需求、财务运营的可行性分析

B、不断推出新颖的康体健身和娱乐项目

C、合理配套，尽量完善

D、在项目定位及经营上突出个性

答案：D

解析：目前小区内配套会所已经相当普遍，但会所经营服务项目定位及经营服务

方式趋于类同。如何在项目定位及经营上突出个性，是提高会所使用率、减少运

行成本、使业主满意的关键。

50.()提出世界上第一个绿色建筑综合评估系统。

A、英国

B、美国

C、加拿大

D、澳大利亚

答案：A

解析：英国于1990年提出的BREEAM是世界上第一个绿色建筑综合评估系统，也

是国际上第一套实际应用于市场和管理之中的绿色建筑评价方法，其采用了一个

相当透明、开放和比较简单的评估架构主要评估条款包括管理、能源、健康舒适'

土地使用、选址的生态价值等9个方面。

51.下列关于商业模式的说法错误的是()。

A、商业模式是“企业战略的战略”

B、从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题

C、广义的商业模式又称为盈利模式

D、商业模式是企业创造价值的核心逻辑

答案：C

解析：商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商

业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值'运营结构、合作伙伴及关

系资产等一系列商业要素的集成。从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造

价值以实现自身价值的问题。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战

略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了必须

站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。

52.对会所日常管理的说法不正确的是()。

A、确保来会的会员能高高兴兴来，痛痛快快玩，愉愉快快走，是会所经营的核

心

B、为保证会所的卫生标准，经营管理方要制定并定期公布会所卫生方面的要求，

并制定外带食品饮料、吸烟、宠物等方面的管理规定

C、对于会所的财务管理要做到事后收费、持卡消费、打折促销等政策保持连续

性

D、对于施行会员制的会所，要注意会员信息安全

答案：C

解析：会所的财务管理应是预先收费、持卡消费'打折促销等政策保持连续性,

而不是事后付费。

53.一般情况下，()应选择联合经营型经营管理模式。

A、以追求利润或保障质量为目标时

B、经营内容专业性较强或需要特许审批的

C、不具备经营能力，但具有可供经营的平台时

D、需要降低经营成本和风险时

答案：B

解析：物业服务企业选择经营模式时，要充分考虑每种经营模式的优缺点，然后

结合企业自身的综合能力、具体服务的内容'市场环境、项目特点、客户需求特

点等确定。选择确定经营模式是个复杂的过程，一般情况下，以追求利润或保障

质量为目标时，选择自主经营型，经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择

联合经营型，不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型。

54.下列各表达式中，正确的是()。

A、净资产报酬率=息税前净利润/正均资产总额*100%

B、利息保障倍数=息税前利润总额/利息支出

C、总资产周转率=主营业务收入/正均资产总额

D、销售增长率=本年主营业务收入增长额/本年主营业务收入总额*100%

答案：B

解析：具体分析如下：A项，总资产报酬率二（利润总额+利息支出）/平均资产

总额*100%C项，总资产周转率（次）=主营业务收入净额/平均资产总额D项，

销售（营业）增长率=本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额*100%

55.写字楼物业经营管理，就是物业服务企业特写字楼物业管理服务过程中所能

涉及的所有资源和（）都作为可以经营的资源。

A、有形资产

B、无形资产

C、生产要素

D、生活资料

答案：C

解析：写字楼物业经营管理，就是物业服务企业特写字楼物业管理服务过程中所

能涉及的所有资源和生产要素，包括人、财、物、品牌及知识产权等有形资产和

无形资产，都作为可以经营的斐源，通过对这些资源的综合运营利用，获得相应

经济效益的过程。

56.下列各项中，不属于财务报告分析中比较分析法的对象的是（）。

A、比较各会计要素的总量

B、比较结构百分比

C、比较各财务比率

D、比较变动额

答案：D

解析：财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析的对象主要包括：①比较

各会计要素的总量，比如总资产、净资产、净利润的总量变化，②比较结构百分

比，比如利润表中各个项目的构成比重,③比较各种财务比率，比如资产负债率、

应收账款周转率等。

57.关于公寓、别墅特约服务定价，下列说法错误的是()。

A、特约服务定价要充分考虑企业成本、利润和市场价格等多方面因素

B、定价应结合项目的市场价格

C、特约服务定价不能高于市场价格

D、特约服务定价可以略高于市场价格

答案：C

解析：特约服务定价要充分考虑企业成本、利润和市场价格等多方面因素。企业

成本要进行全成本核算，尤其是管理成本的核算。利润率的设定可以结合问卷调

查分析客户的承受能力，确定区间范围。定价还要结合此项目的市场价格，物业

服务企业在社区内提供的服务相对于市场服务具有便捷和可追溯的优势，同时由

于社区内需求量相对有限导孔服务成本增加，定价可以略高于市场价，尤其是些

需求量较少'作业难度大的项目，定价会明显高于市场价。

58.下列各项中，不用计算借款偿还期的是()。

A、房地产置业投资项目

B、房地产开发之后进行出租经营项目

C、房地产开发之后进行自营的项目

D、房地产开发用于销售的项目

答案：D

解析：借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发

经营期内使用可用作还款的利润'折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息

所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项

目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。

59.房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为()。

A、有效毛收入

B、客观净收益

C、潜在毛收入

D、实际净收益

答案：C

解析：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可

出租面积与最可能的租金水平的乘积。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的

收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得

的租金收入。

60.名义利率与实际利率的关系是：名义利率越—,计息周期越—,则实际

利率与名义利率的差异就越—。()

A、大，长，小

B、小，短，小

C、大，短，大

D、小，长，大

答案:C

61.租金调整对于主要承租商一般每()年调整一次，次要承租商可每年调整一次。

A、4

B、5

C、6

D、7

答案：B

解析：租金调整条款对基础租金及百分比租金同样有效，经营过程中的费用可根

据每年的实际情况确定。对于主要承租商一般每2〜5年调整一次，一般承租商

可每年调整一次。

62.在物业经营管理过程中，（）是物业服务企业的根本目的。

A、提升信誉

B、优化服务

C、树立品牌

D、获取利润

答案：D

解析：在物业经营管理过程中，获取利润是物业服务企业的根本目的。物业服务

企业追求利润的形式、手段不尽相同，但最终是为了产生效益。利润保障物业经

营管理发展的必需条件。

63.一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度0。

A、较低

B、较高

C、相等

D、无法比较

答案：B

解析：有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合

同大多数是双务合同。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成的程度要高于无

偿合同，有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要重。

64.财务内部收益率是指在整个()内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现

率。

A、开发期

B、计算期

C、性能寿命期

D、动态投资回收期

答案：B

解析：财务内部收益率(IRR)是指项目整个计算期内，各年净现金流量现值累

计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率的经济含

义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目

寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。

65.对于一般物业投资项目，偿债备付率应该大于。

A、12

B、1.2

C、2

D、0.2

答案：B

解析：偿债备付率表示可用于还本付息的费金偿还借款本息的保障倍数。对于一

般物业投资项目，该指标值应该大于1.2

66.物业服务企业常用的预算编制方式为（）。

A、一上一下式

B、一下一上式

C、二上一下式

D、二下一上式

答案：D

解析：各物业服务企业常用的预算编制方式为“二下一上式”：①物业服务企业

管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控

制目标（一下），②各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出

分季度的成本预算草案，并上报物业服务企业财务部门（一上），③财务部门对

各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算（包括成本

预算），并报物业服务企业管理层，然后再自管理层交业主大会讨论批准后，正

式下达给备部门执行（二下）。

67.经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的价格是（）。

A、成交价

B、应价

C、标价

D、评估价

答案:A

解析：成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的

最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不定成为成交价，只有在最高应价高于

或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。

68.物业经营管理强调为业主提供多种经营管理服务，满足其()的需求。

A、物业投资收益

B、企业发展战略

C、多样化服务

D、延长物业的自然寿命

答案：C

解析：物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地

进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供多种经营管理服务，满足客户

的多样化服务需求。

69.公寓的土地使用年限为()年。

A、70

B、30

C、40

D、50

答案：C

解析：在我国，公寓没有严格的定义，般是指居住条件较为完善可供出售或出租

给众多人士分开独立居住的分层、分户住宅物业。与一般住宅楼宇的主要不同的

是其土地使用年限可能只有40年。

70.通过物业资产管理实现的目标是使这些物业在所处的市场内实现()的目标。

A、价值最大化

B、收入最大化

C、成本最小化

D、风险最小化

答案:A

解析：以资产的概念、特征以及资产管理的概念为基础，结合物业管理来看，物

业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请

求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值'增值，实现费产价值

最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。

71.企业净利润占净资产（或所有者权益）的比率是（）。

A、权益资本净利率

B、权益斐产净利率

C、资金利润率

D、投资收益率

答案:A

解析：每股收益（或称为权益斐本净利率），是企业净利润占净资产（或所有者

权益）的比率，用以反映企业运用自由奥本获得利润的能力。

72.关于普通高等院校物业经营管理的特点，下列说法错误的是（）。

A、高等院校一般校区规模较大，建筑物多。从产权角度看，都同属学校

B、在高校从事物业服务与经营管理，企业一定要注意与校内各职能部门的配合

C、不同使用功能的校内物业所采职的物业管理模式大致相同，但其经营管理服

务要求不同

D、物业服务企业应利用相对集中的假期，对房屋建筑、各类设备实施尤其是地

下管险等，配合校方做一次全面系统的检测、修缮

答案：C

解析：C项，不同使用功能的校内物业管理模式是不同的，其经营管理服务要求

也不同。

73.对于居住物业，应重点了解()。

A、目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平等

B、其所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系

C、物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平等

D、未来入住者的意见

答案：A

解析：居住物业要重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现

有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置

标准、需要向业主或租户提供的物业服务产品的种类、数量及标准等。

74.总资产报酬率指标的计算公式为()。

A、利息总额/费产总额*100%

B、税前利息/平均资产总额*100%

C、息税前利润总额/平均资产总额*100%

D、税后利润/正均资产总额*100%

答案：C

解析：总资产报酬率是指企业定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。

总资产报酬率的计算公式为：总资产报酬率=(利润总额+利息支出)/平均资产

总额*100%

75.租赁管理的客户对象是()。

A、出租方

B、房地产中介机构

C、业主

D、租用物业的租户

答案：D

解析：租赁管理的客户对象是租用物业的租户。租赁管理的本质实际上是典型的

服务营销与销售，换句话说就是包含着服务'销售、市场营销等多个综合方面。

如果说房地产开发更多行为是围绕项目运作和房屋销售进行管理的，那么租赁管

理更多的行为是以租户为中心并主要针对业主资产进行的。

76.从事商业物业的经营管理，必须首先()。

A、了解和掌握商业物业运营管理的目标

B、了解和掌握客户的需求

C、了解和掌握商业物业运营管理的特点

D、对商业运营业务及商业物业实施管理

答案：C

解析:从事商业物业的经营管理,必须首先了解和掌握商业物业运营管理的特点。

否则容易发生好心办错事的情况，或出现管理空白区，有的甚至会直接影响双方

的协调，影响商业物业的经营效益。

77.关于物业经营过程中的准备金，下列表述不正确的是()。

A、准备金又称大修理基金

B、用于物业的日常维修和更新改造

C、如果准备金来自物业收益，应从物业现金流中扣除

D、准备金是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金

答案：B

解析：准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于

支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中

扣除。准备金通常用于支付物业经营过程中的斐本性支出，包括房屋及设备、设

施的大修理更新。

78.成本预算以()为基础。

A、其他预算

B、各项定额

C、技术经济措施

D、费金使用收益

答案：B

解析：物业服务企业制定的各项材料物资消耗定额、劳动定额'费用定额等，是

编制成本预算的直接依据。成本预算必须以各项先进的技术经济定额为基础，因

此，应及时完善和修订各项技术经济定额。

79.()是企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案的市场营销

策略。

A、无差异营销

B、精细化营销

C、差异性营销

D、集中性营销

答案：C

解析：差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方

案，以满足不同细分市场的需求，无差异营销是指企业不考虑细分市场的差异性，

对整个市场只提供种产品。企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求,

集中性营销是指企业将整体市场细分后，只选择其一个或少数几个细分市场作为

目标市场，制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。

80.某家庭以30万元购买一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，

该贷款的年利率为6%,按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷

款本金5万元。则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。

A、544.10

B、556.00

C、1776.32

D、2109.38

答案：B

解析：具体计算过程如下：①n1=15*12=180个月，n2=5*12=60个月,i=6%/12=

0.5%;②初始抵押贷款数额为30万元，③该家庭月还本付息额为:A=P*i/[1-(1+

i)-n]=30*05%/[1-(1+0.5%)T80]=0.2530(万元),④第6年初尚未偿还折抵押

贷款本金额为：P=(A/i)*[1-(1+1)-n]=(0.2530/0.5%)*[1-(1+0.5%)-(180-60)]

=22.77(万元)：⑤当该家庭在第6年初一次偿还本金5万元后，则在第6年初

尚未偿还抵押贷款本金数额为22.77-5=17.77(万元)，⑥从第6年开始该家庭

月还本付息额为：A1=P1*i/[1-(1+i)-n]=17.77*0.5%/[1-(1+0.5%)-120]=0.197

4(万元)；⑦从第6年开始的月还本付息额将减少：2530-1974=556(元)。

81.物业服务企业拓展社区商业经营业务的做法不包括()。

A、自行开展社区商业服务

B、通过与商业机构联合经营

C、通过与其他物业服务企业联合经营

D、通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费

答案：C

解析：随着商业模式的变化，社区成为各类商业机构竞相追逐的热点。物业服务

企业应充分发挥自身优势，拓展社区商业经营业务。具体做法有：①可根据社区

需求，自行开展社区商业服务，②通过与商业机构联合经营，③通过对进驻社区

的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费。

82.某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于0。

A、社会平均收益率

B、国民经济增长率

C、通货膨胀率

D、项目基准收益率

答案：D

解析：如果净现值大于等于零，说明该项目的获利能力达到了或超过了基准收益

率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果净现值小于零，则项目不可接受。

83.目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式是()。

A、物业服务集成商

B、物业资产运营商

C、物业斐源开发商

D、物业保障服务商

答案:A

解析：物业服务集成商，又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服

务的主流商业模式，也是作为物业服务提供商的物业服务企业的发展方向。

84.下列对于成交价格、市场价格和理论价格的说法正确的是()。

A、市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格

B、成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格

C、实际的成交价格即市场价格

D、成交价格可以按照交易方式的不同来划分

答案:A

解析：A项，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是

长期均衡价格。

85.房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门()。

A、注册

B、审核

C、登记备案

D、批准

答案：C

解析：物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直

辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理物业租赁备案手续。物业租

赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案。

86.确定租金时，一般应首先根据()确定一个基础租金。

A\市场租金水平

B、收租损失

C、业主希望达到的投费收益率目标和可接受的最低租金水平

D、物业管理成本

答案：C

解析：在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业

主希望达到的投费收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。

87.下列关于酒店公寓散客租赁管理服务说法错误的是()。

A、散客客户是酒店公寓的主要服务对象

B、散客与酒店公寓接触交往可分为预售期、销售期和售后期三个阶段

C、对有预定和无预定的客户，酒店公寓提供相同的服务程序

D、散客退房一般是到前台自行结账

答案：A

解析：散客客户作为酒店式公寓客源的一个重要补充，对增加酒店公寓营业收入

起着非常重要的作用，长住客户是酒店公寓的主要服务对象。

88.台湾物业管理服务项目不包括()。

A、建筑物与环境的使用管理与维护

B、生活与商业支持服务

C、资产管理

D、物业管理

答案：D

解析：台湾物业管理以实现整合业界转硬件标准化系统'提升服务质量为目标,

将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类：①建筑物与环境的使用管理

与维护，包括提供建筑物与环境管理维护、清洁'公共安全检查、消防安全设备

及附属设施设备检修等服务，②生活与商业支持服务，包括提供物业代办及咨询

业务、物业生活服务（小区网络'照顾服务、保姆、宅配物流）、生活产品（食

衣住行育乐）及商业支持等服务，③资产管理，包括提供不动产经营顾问、开发

租赁及投资管理等服务。

89.下列写字楼物业经营管理项目选择的说法不正确的是（）。

A、客户服务需求的项目是物业经营首先应该考虑的内容

B、在地理位置较偏远的单纯性写字楼里，宜开办经营性商务服务中心

C、对月收入水平5000元以上的客户群体，午餐最好提供相对便宜的盒饭

D、在地理位置优越的综合型写字楼里，可以实施服务式办公模式

答案：C

解析：写字楼客户群体的收入状况、购买能力、工作性质、文化层次'兴趣趋向

等特征，是决定经营项目选择的因素之一。例如：餐饮经营时，对月收入水平2

500〜3500元之间的客户群体，午餐最好提供相对便宜的盒饭，对月收入水平5

000元以上的客户群体，午餐最好在餐厅零点或自选，或提供档次较高的盒饭等。

90.（）是业主获取的、与承租商经营业绩（经营额）不相关的个最低收入。

A、物业管理费

B、百分比租金

C、基础租金

D、代收代缴费用

答案：C

解析：基础租金又称保底租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主

获取的、与承租商经营业绩(营业额)不相关的个最低收入。

91.某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房

抵押贷款,抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%,按月等额还本付息。

假设该写字楼物业每年升值2%,投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转

售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是()万元。

A、182.16；259.47

B、150.53；249.47

G182.16；217.84

D、192.16；249.47

答案:D

解析：由题意：n1=15*12=180个月，n2=5*12=60个月，i=9%/12=0.75%,初始购

买价格=400万元，则具体计算过程如下：①初始抵押贷款数额：P=400*60%=240

(万元)，②投资者月还本付息数额为：A=P*i/[1-(1+i)-n]=240*0.75%/[1-(1

+0.75%)-180]=2.2342(万元)，②第6年初写字楼物业的价值为：400*(1+2%)

5=441.63(万元),④第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为：P=(A/i)*[1-(1

+i)-n]=(2.2342/0.075%)*[1-(1+0.75%)-(180-60)]=192.16(万元),⑤投资者转

售物业时拥有的物业权益价值为：441.63-192.16=249.47(万元)。

92.对于分散产权型的商业物业，一般宜采用()，明确业主、经营者与管理者的

责任、权利和义务。

A、管理公约的形式

B、经营公约的形式

C、租赁公约的形式

D、出售公约的形式

答案:A

解析：对于分散产权型的商业物业，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经

营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范各方的行为，保证良好的经营秩序，

也可由工商部门'物业服务企业和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管

理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共

经营秩序。

93.小区会所与一般俱乐部的不同点在于()。

A、小区会所功能更全面

B、小区会所只对业主开放

C、俱乐部偏重于康乐类

D、小区会所是封闭式管理

答案：B

解析：小区会所是为业主(用户)提供娱乐、休闲活动的场所。与一般俱乐部不

同的是，小区会所只对业主开放，这种“特权”时常让业主有种“身份”满足感，

并通过尽享会所配套的服务体现出

94.()是园区的政策指导和监督单位。

A、园区开发商

B、园区管委会

C、政府

D、物业企业

答案：B

解析：园区开发商负责园区的开发建设和经营管理，是园区的具体经营管理单位;

园区管委会负责园区产业政策的制定、招商引资，是园区的政策指导和监督单位。

95.下列物业经营管理的内容中，以运行管理为主的是()。

A、物业管理和设施管理

B、物业管理和资产管理

C、设施管理和投资组合管理

D、资产管理和投资组合管理

答案:A

解析：物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业投费组合管理

以策略性管理为主。

96.关于财务分析中的比较分析法，下列说法不正确的是()。

A、比较分析法是财务分析中常用的方法

B、比较分析可以与本企业历史比，也可以与同类企业比

C、比较分析不可以与计划预算比

D、比较分析包括趋势分析和横向比较

答案：C

解析：c项，财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析可以与本企业历史

比(也称“趋势分析”)，可以与同类企业比(也称“横向比较”)，也可以与

计划预算比。

97.以下物业评估难以采用市场法的是()。

A、学校、纪念堂

B、物业开发土地、普通商品住宅

C、高档公寓、别墅

D、写字楼、商铺

答案：A

解析：比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比

性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房

地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采

用，比如特殊厂房'学校、纪念馆'古建筑'教堂'寺庙等。

98.根据是否考虑()因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。

A、利润率

B、通货膨胀率

G利率

D、资金时间价值

答案：D

解析：盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动

态指标两类。其中：①静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直

接通过现金流量计算得出的指标，通常在对投资项目进行概略评价时采用，②动

态指标是考虑了斐金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计

算费金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。

99.医院物业经营管理内容不包括()。

A、医疗设备设施管理

B、亲属探望病人的时间管理

C、医院清洁卫生及绿化管理

D、安全服务

答案：B

解析：医院物业经营管理内容主要包括以下几个方面：①医疗设备设施管理，②

医院清洁卫生及绿化管理，③医疗辅助服务；④安全服务，⑤病区被褥用品洗涤

及供应管理服务，⑥开设和提供其他服务项目。

100.()是园区产业发展的主力军。

A、园区开发商

B、来访人员

C、入园企业

D、企业员工

答案：C

解析：园区的入院企业，与租赁写字楼的企业不同，一般都是带有招商引资背景

进入园区，享受园区产业政策。他们既是园区的租户或业主，也是园区产业发展

的主力军。

多选题

1.产业园区物业管理经营对策包括()o

A、做好物业管理早期介入，为经营管理打下基础

B、协调处理好与园区开发商、管委会的关系

C、制定物业费的收费标准和服务制度

D、了解园区产业政策和主导产业服务需求

E、处理好人员代管与费用代担问题

答案：ABDE

解析：产业园区物业管理经营对策包括：①做好物业管理早期介入，为经营管理

打下基础，②协调处理好与园区开发商、管委会的关系，③了解园区产业政策和

主导产业服务需求；④处理好人员代管与费用代担问题。

2.关于写字楼各经营项目的特点的说法正确的有()。

A、餐饮经营管理要上升到文化层面，并与写字楼文化相衔接

B、广告所使用的场地产权，一般情况下都属于开发商所有

C、写字楼的装饰装修需要具有资质的专业企业施工，装修人一般情况下均是法

人企业

D、车位以年度租赁为主，零散租赁为辅

E、停车管理费用较高，停车费支付形式以年付为主，月付、季付为辅

答案：ACD

解析：B项，广告所使用的场地产权，一般情况下都属于业主所有。E项，停车

管理费用较高，停车费支付形式以月付、季付、年付为主，零付、小时支付为辅。

3.同一物业对于不同的投资者Z所以会有不同的投资价值，是因为()。

A、收益结果不同

B、经营费用不同

C、纳税状况不同

D、投资者个人预期不同

E、开发成本不同

答案：BCDE

解析：同一物业对于不同的投费者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投

资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心

不同，等等。所有这些因素，都会影响投资者对该物业未来收益能力的估计，从

而影响投资者对该物业价值的估计。

4.下列人口因素变化，可以使得物业价格上涨的有()。

A、人口增长

B、人口素质提悬)

C、家庭人口规模增加

D、家庭人口规模下降

E、人口密度增加

答案:ABD

解析：物业价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对物业的需求

就会增加，物业价格也就会上涨。人类社会随着文明发达'文化进步，公共服务

设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足

以增加对物业的需求，从而导致物业价格升高。随着家庭人口规模小型化，即家

庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，物业价格有上

涨的趋势。

5.房地产投资活动中，现金流出主要包括()等。

A、土地费用

B、建造费用

C、空置损失

D、还本付息

E、税金

答案：DE

解析：投资活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有

很大差异。对于物业经营管理投资项目来说，现金流入通常包括销售收入'出租

收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、

税金等。

6.下列部门中，可以设置为费用中心的有()。

A、总经理室

B、保洁部门

C、保安部门

D、工程管理部门

E、人事部门

答案：AE

解析：费用中心，适用于那些产出不能用财务指标衡量，或者投入和产出问没有

密切关系的部门，比如行政管理部门、研究开发部门、市场营销部门等。费用中

心的预算编制通常会依据本公司的历史经验，或者参考同行业水平。费用中心的

绩效几乎很难用财务指标加以衡量，通常依赖于有经验的专业人员进行评价。

7.下列关于物业服务企业的说法中，正确的有()。

A、管理型物业服务企业是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中

处在总包的位置

B、物业服务企业是服务性单位，不是经营性企业组织

C、专业性物业服务企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常

以专业分包形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本'绩效或成本加绩效合

同的基础上获得物业管理业务

D、现代物业服务企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机

制运作

E、综合型物业服务企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业

答案:ACDE

解析：B项，物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业

服务企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。物业服务企业首先应当是个优

秀的企业，其次才是个优秀的物业服务企业。随着社会的发展，企业的目标日益

多元化，除了营利之外，还包括了商业伦理、社会责任等方面。但企业作为个经

营性机构，营利是企业最基本、最重要的目标。

8.未来物业管理的商业模式包括()。

A、物业价值创造商

B、物业服务集成商

C、物业斐源整合商

D、物业费产运营商

E、物业保障服务商

答案：BDE

解析：物业管理行业要实现适应现代服务业的转型升级，就必须着力于转变发展

方式，调整产业机构，其核心内容离不开改进和创新现有的物业管理商业模式,

其中，重要的关键点在物业经营管理的全面引入。未来物业管理商业模式包括:

①物业服务集成商，②物业资产运营商，③物业保障服务商。就是在物业管理的

基础上，以开展物业经营管理为核心，推动物业服务企业全面转型升级。

9.写字楼物业的特点，主要集中在()。

A、所处区位好，规模大

B、多为现代化高层建筑

C、功能齐全，配套设施完善

D、无产权

E、多由专业物业服务企业管理

答案：ABCE

解析：写字楼物业的一般特点，主要集中在这几个方面：①所处区位好，规模大，

②多为现代化高层建筑，②功能齐全；④人员密集，流动性大，使用时间集中，

⑤物业服务与经营管理要求高，时效性强。

10.按房屋的使用用途，房屋租赁分为()。

A、公有房屋的租赁

B、私有房屋的租赁

C、居住用房租赁

D、非居住用房租赁

E、公共房屋的租赁

答案：CD

解析：按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。

其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业使用房和生产经营用房的租赁。

11.资产管理的主要类型有()。

A、自营

B、专业服务

C、多种经营

D、合作经营

E、资产经营

答案：BCE

解析：目前，我国物业服务企业开