房地产业税务稽查业务培训指导手册讲解

房地产业税务稽查业务培训房地产业税务稽查业务流程第一章房地产开发基础知识第一节概念名词解释第二节经营的特点第三节基本流程第四节行政审批管理第五节涉及相关法律法规第六节税收管理

第一节概念名词解释房地产开发分类土地开发

房屋开发城市基础设施和公共配套设施的开发

代建房开发第一节概念名词解释土地的开发与经营

企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接对外有偿转让、出租给其他单位使用，这一过程称为房地产的一次开发。所谓“三通一平”是指：水通、电通、路通，场地平整；所谓“七通一平”是指：给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。第一节概念名词解释房屋的开发与经营

房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等建筑物、构筑物，开发完成后，作为商品作价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为房地产的二次开发。第一节概念名词解释城市基础设施和公共配套设施的开发第一节概念名词解释代建工程的开发

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。第一节概念名词解释

房地产开发企业的资质等级

（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和第一节概念名词解释

资质等级的开发项目适用范围一级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，技术复杂程度不受限制，经批准还可以承担专门的土地开发任务。第一节概念名词解释

资质等级的开发项目适用范围二级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，原则上不得承担专门的土地开发任务和技术要求特别高的建筑项目。第一节概念名词解释

资质等级的开发项目适用范围三级资质房地产开发企业可承担建筑在12万平方米居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，但不得承担含有12层以上、跨度超过24米的建筑物的建筑项目。第二节经营的特点1.开发经营的计划性、合法性2.开发经营业务的复杂性3.开发建设周期长，投资数额大4.经营风险大第三节基本流程1.项目设想及可行性研究2.项目立项及企业审批3.项目规划4.土地使用权取得5.征地、拆迁6.工程建设7.房地产经营8.物业管理第四节行政审批管理房地产开发的手续房地产企业在交易市场参加竟标、竟拍、竟牌，取得《中标通知书》后，即进入前期手续办理程序。在土地交易市场成立以前，房地产企业办理各项审批程序非常烦琐复杂。实行土地招、拍、挂以后，手续相对简单很多。一些前期手续如拆迁、初步规划、选址等由土地储备中心代为办理。第四节行政审批管理房地产开发的手续

中标的开发企业自行办理的手续涉及十几个政府部门，但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。前期手续办理，最重要的是要取得以下四证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设项目开工许可证》第四节行政审批管理取得计划部门审批意见根据《中标通知书》、《履约保证书》，向市发改委提交《项目意见书》，取得审批意见；提交项目可性行研究报告，取得《建设项目投资计划书》。第四节行政审批管理取得规划部门审批意见

主要取得两证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》第四节行政审批管理取得土地部门意见

取得《建设用地许可证》后，向土地储备中心缴清土地价款，到国土资源与房屋局办理《国有土地使用证》。第四节行政审批管理取得建设主管部门意见

《建设项目开工许可证》第五节习涉及蔽相关法材律法规土地使用忧权划拨是指县呜级以上练人民政均府依法住批准，碑在土地宪使用者躁缴纳补墓偿、安器置等费根用后将阿该幅土使地交付汇其使用变，或者销将土地轨使用权跨无偿交震付给土叛地使用跨者使用我的行为樱。第五节私涉及相关弦法律法规土地使显用权划下拨划拔土挡地使用叹权的条票件是：A、国家樱机关用劝地和军波事用地任；B、城市基羡础设施用择地和公益油事业用地疮；C、国家重掌点扶持的键能源、交惹通、水利慢等项目用颂地；D、法律、态行政法规厚规定的其唉它用地。梦原有老国评有企业的投用地也壶属政府贱划拔。第五节致涉及相关后法律法规土地使澡用权出府让土地使用花权出让，恶一般采取氧拍卖、招泛标或者双耍方协议的略方式。2002年7月1日起施行美的《招标拍卖匆挂牌出让射国有土地亲使用权规绵定＞（国亿土资源部羊令第11号）明确旦规定：商姿业、旅游短、娱乐和污商品住宅弟等各类经胸营性用地绘，必须以砖招标、拍答卖或者挂押牌方式出病让，商业铲、旅游、躬娱乐和商举品住宅以找外用途的常土地的供吩地计划公假布后，同桶一宗地有修两个以上谱的意向用幅地者的，浓也应当采境用招标、尤拍卖或者晒挂牌方式斯出让。第五节换涉及相关悦法律法规土地使用慈权出让按《中华人民取共和国城扎市房地产秩管理法》的规定蚁，以出蒙让方式副取得土英地使用袭权进行塔房地产网开发的贿，必须石按照土追地使用脸权出让尽合同约菌定的土颈地用途敌、动工美开发期决限开发舱土地。捕超过出就让合同答约定的穿动工开晋发日期浇满一年傻未动工高开发的赌，可以产征收相谱当于土疲地使用敞权出让愈金百分签之二十础以下的汤土地闲些置费；稿满二年奔未动工皇开发的骆，可以睛无偿收巾回土地刊使用权粘；但是韵，因不孩可抗力催或者政呆府、政笨府有关量部门的顶行为或特者动工锈开发必忌需的前递期工作竭造成动这工开发舟迟延的括除外。第五节据涉及相关油法律法规协议方式救出让协议方装式出让将土地使盆用权仅际限于以庭下范围翁：工业软用地；彻政府建耍设的社退会微利喇商品房京用地和宋全成本质微利商贼品房用胶地；属横急需或么特别鼓易励发展怨的项目侮用地；蚊政府以辛土地入装股合作星的项目钟用地。第五节舒涉及悬相关法箱律法规土地使用朱权出让金壤的收取土地出让泽金又可分包为地面价臭与楼面价挪两种计算冠方法，地骑面价为每做平方米土手地的单价钟，即以出暗让金总额剥除以土地堂总面积；拐楼面价为激摊到每平榜方米建筑谊面积的地病价，即以垄出让金总盗额除以规铜划允许建邪造的总建右筑面积。第五节税涉及脑相关法或律法规以某市涂为例：混根躺据规定泥，对市荣内四区哄土地级要别和土录地出让沾金的标幼准共分9个级别，社各级别又川按不同区愧位条件分弹成若干类辆区。住宅屑类用地的蜘出让金标至准从每平绑米220元—31胡60元不等茅。如容田积率在1.0-后1.5之间，矛一级地症标准为1390，1530，174谊0，1940元四档瓶；九级挽地为280一档。存容积率差越高，变收取标关准越低杯。第五节互涉及护相关法丘律法规土地使用炒权转让土地使封用权转宿让是指敞经出让咳方式获店得土地岁使用权介的土地扫使用者逢，通过匆买卖、强赠与、眼交换或神者其他食方式将芝土地使饺用权再索转移的拳行为。舒以出让呢方式取希得土地颂使用权胞的，转腾让房地狸产时，慢应当符江合有关犬条件。第五节割涉及抬相关法框律法规竣工验庙收竣工验收事按项目施晒工进度可托分为单体肺工程验收姨和项目整先体验收；篇按组织形掘式可分为赴建设单位拜组织的验神收和行政呜主管部门冒组织的验款收。第五节扎涉及相关睡法律法规预售许可录证制度根据《中华人民集共和国城业市房地产告管理法》、《城市房地比产开发经团营管理条待例》及建设部《城市商唱品房预邪售管理劫办法》，商品往房预售忆应当符关合下列民条件：A、已交斩付全部坐土地使笨用权出恩让金，蛇取得土敢地使用们权证书院；第五节网涉及相关静法律法规预售许金可证制场度B、持有建折设工程规外划许可证荣；C、按提码供预售侦的商品寨房计算佣，投入舅开发建俯设的资辰金达到蛇工程建络设总投蚊资的百组分之二右十五以榜上，并腿已经确袭定施工译进度和们竣工交禽付日期床。第五节迟涉及只相关法呈律法规申请办理《商品房辫预售许驼可证》应当提衔交下列虎证件（姜复印件军）及资盛料：①上述A、B、C项规定的拍证明材料异；②开发企度业的《营业执庸照》和资质晨等级证揭书；③工程施迁工合同；④商品房菊预售方案台。预售方先案应当说回明商品房伍的位置、坡装修标准惩、竣工交摸付日期、竟预售总面衰积、交付罗使用后的宗物业管理尾等内容，翻并应当附甩商品房预重售总平面哀图、分层古平面图。第五节凭涉及扭相关法断律法规商品房现割房销售商品房现稠房销售应屡当符合以消下条件：(一)现售商品堆房的房地丢产开发企种业应当具教有企业法人营隐业执照烘和房地方产开发干企业资夫质证书孔；(二)取得土阁地使用赚权证书宾或使用甩土地的宁批准文察件；(三)持有建售设工程段规划许慕可证和兆施工许膛可证；第五节改涉及信相关法躲律法规商品房现梅房销售商品房现霞房销售应腰当符合以喷下条件：(四)已通过倾竣工验馋收；(五)拆迁安料置已经但落实；(六)供水、供段电、供热圾、燃气、惜通讯等配柳套基础设荷施具备交春付使用条泊件，其他松配套基础授设施和公胸共设施具修备交付使劫用条件或被者已确定蓝施工进度孟和交付日蒸期；第五节辟涉及相关诞法律法规商品房搁现房销妥售商品房现奔房销售应齿当符合以望下条件：(七)物业管淘理方案愚已经落筝实。房地产率开发企淋业应当僻在商品唉房现售狐前将房爬地产开姨发项目报手册及郊符合商询品房现赏售条件永的有关等证明文怠件报送稠房地产帐开发主舟管部门修备案。第五节但涉及相关私法律法规建筑面积房屋的野建筑面持积系指酱房屋外雹墙（柱霞）勒脚慕以上各姿层的外它围水平始投影面亩积，包乖括阳台驴、挑廊捆、地下腹室、室复外楼梯镰等，且肢具备有双上盖，刊结构牢替固，层着高2．20M以上（用含2．20M）的永糠久性建仍筑。它愉包括计辈算全部地建筑面强积的范闹围、计吐算一半蚕建筑面唉积的范约围、不茅计算建阀筑面积鞭的范围隶。第五节中涉及查相关法扑律法规计算全部踢建筑面积嫁的范围第五节忍涉及相关罚法律法规计算一抬半建筑氏面积的怜范围未封闭恳的阳台辫、挑廊第五节羡涉及相关立法律法规不计算卧建筑面乏积的范筹围①层高是小于2.2伏0m以下的层夹层、破插层、询技术层勺和层高锯小于2.2东0m的地下耽室和半超地下室化。②突出炕房屋墙贱面的构驴件、配雁件、装葱饰柱、坝装饰性驰的玻璃啄幕墙、叉垛、勒五脚、台邻阶、无嗽柱雨篷炕等。③房屋带之间无删上盖的斤架空通帮廊。④房屋的躬天面、挑低台、天面赠上的花园贯、泳池。第五节桐涉及相关拜法律法规不计算叼建筑面容积的范底围⑤建筑庄物内的域操作平耐台、上寸料平台风及利用苹建筑物案的空间志安置箱垫、罐的敏平台。⑥骑楼得、过街马楼的底冠层用作毕道路街幕巷通行博的部分率。⑦利用引投桥、高架唯路、高架丑桥、路面脸作为顶盖瞎建造的房典屋。⑧活动房今屋、临时乖房屋、简苏易房屋。⑨独立喂烟囱、仇亭、塔植、罐、汽池、地益下人防悦干、支狠线。⑩与房屋脾室内不相纪通的房屋险间伸缩缝交。第五节派涉及厌相关法馒律法规共有建嘴筑面积房屋共有廊建筑面积穿系指各产溉权主共同栋占有或共套同使用的做建筑面积滚。共有建筑惭面积的内楼容共有面拾积的内容淋包括：电境梯井、管屡道井、楼奖梯间、垃葱圾道、变虎电室、设圆备间、公粘共门厅、鹿过道、地氏下室、值蹦班警卫室法等，以及崭为整幢服自务的公共雨用房和管岂理用房的贸建筑面积歇，以水平帅投影面积隙计算。第五节剧涉及已相关法灭律法规共有建筑绝面积共有建搅筑面积件还包括滥套与公东共建筑咐之间的僻分隔墙浪，以及骨外墙（宗包括山逝墙）水灭平投影挨面积一扶半的建隙筑面积警。独立建使用的滴地下室白、车棚绪、车库戏、为多挠幢服务茫的警卫性室，管忍理用房哗，作为颂人防工汁程的地酱下室都瓶不计入毕共有建美筑面积姥。第五节疼涉及予相关法南律法规共有建筑欺面积的分倒摊方法第五节选涉及相关羡法律法规房屋使象用面积房屋使用编面积系指厦房屋户内警全部可供派使用的空亚间面积，叠按房屋的凯内墙面水嫁平投影计陪算。第五节跃涉及相关巡寿法律法规房屋的图产权面女积房屋的产迫权面积系镰指产权主娇依法拥有覆房屋所有浮权的房屋雀建筑面积裹。它包括油“套”或织“单元”递建筑面积扒与分摊的筛共有建筑迎面积之和桑。第五节坦涉及相关唱法律法规房屋的产款权面积按现行规麦定，与住俭房或商业桑用房不在喂同一建筑曾体内的建夜筑面积，君不得做为泻公摊面积僚分摊，即可独立成体攻的社区用防房、物业在用房、空枣调机房、倾配电用房枯、地下人盘防设施、拣网球场、县游泳池、零幼儿园、阶游泳池、征菜市场等数公建配套签设施，不著得作为公钩摊面积分巷摊。第五节字涉及谎相关法佩律法规房屋的产狗权面积产权面积恋要以最后帐房管部门昌认可的测馋绘面积为凯准。对实逐际面积超寺出己售面擦积的（在3%幅度内锹），购槐房者须馆补面积匆差价，建对己售廊面积小躬于实际高面积的晨，开发辉商须退凶面积差饿价。第六节队税收管理第二章蚁房地尸产财务窃核算概犯要第一节侵成柔本组成第二节同财双务核算步概要第一节弦成本组成主要由开斤发成本、尖开发期间锈费用、税奶金三大项劫组成。第一节毯成本透组成开发成本1.土地使袄用权出膜让金2.土地征络用及拆膀迁安置猴补偿费3.前期工掀程费4.建安工触程费5.基础设些施费6.公共配套炉设施费7.不可预见替费第一节罩成本舅组成土地成本蔬构成土地出此让金城市房屋某拆迁补偿拉费房屋拆棋迁安置余费第一节箱成本升组成农用地渣征地补黎偿费用附的构土地补偿煌费青苗补怀偿费地上附斥着物补捎偿费安置补助幕费新菜地射开发建遣设基金耕地占蛇用税土地管预理费第二节灯财务核算饱概要房地产行塘业会计制圈度企业会尺计制度企业会零计准则成本核袭算的对左象：第二节顺财务隐核算概觉要存在的业突出问专题一是核算犯对象划分孙不清。如职分期滚动宇开发项目拨，将前后匹期项目混红在一切，未竣工成仰本计入已勒竣工成本然之中；或赤将后期项屿目成本计网入前期项三目成本之桃中。二是未这按开发散的产品物对象设雨置各类况明细核丙算科目背。将尚盏未销售肆的可销前售配套保设施成信本列入筐商品房斗的开发伤成本，术或在开蝇发成本-商品房开尝发成本中暑预提可售坡的公共设久施配套成剂本。第二节元财务核算乔概要存在的突甜出问题三是未按典“工程结股算单据”火列支开发筒成本，而战以合同金傍额、预计叉金额列支核，或以白遭条入帐。四是自志购工程短物资、愤设备直栋接投入椅工程，价未设材仙料、设喘备帐，颗未建立在出入库慰手续。第三章昏房地水产税收疯与会计喷制度差欺异第一节肌期间发费用税前扭扣除的差净异第二节矿利息臂支出税前津扣除的差狸异第三节膏会计愤确认销售舟实现时间病与纳税义晨务时间暂的差异第四章肌房地印产业主惰要违法屈手矮段及产刺生环节第一节耽违法缓成因概述第二节抽营业税端（一般投手法、称特殊手忽法）第三节宵土地富增值税第四节恩企业幕所得税第五节里外商投来资企业男所得税第六节紧其他钻各税第一节辞违法俭成因概述（一）少揉记、不记转、隐匿收革入1.收到银阅行拨付都按揭款库后，不粒及时入史账，形免成账外统收入，务或将收需到的按裤揭款项状记入“济短期借源款”科落目；2.分解售房晌款收入，苹将部分款工项开具收宅款收据，馋隐匿收入决；3.售后返租酷业务，以蜜冲减租金币后实际收侧取的款项阶计收入；第一节探违法成烧因概述（一）挤少记、牙不记、街隐匿收穴入4.以房抵拣工程款样、以房蒸抵广告怒费、以疫房抵银聋行贷款倒本息、隙以动迁念补偿费门抵顶购赚房款等六业务，手不记收光入；5.以房换图地、以忘地换房辉业务未俗按规定贿缴纳营支业税；6.与部队艰、村委驻会联建堂商品房遗，隐匿躺收入；第一节雄违法成宰因概述（一）少缠记、不记敏、隐匿收辅入7.私建违建览阁楼、车饱库、仓库裤，对外销况售使用权油开具收款壳收据，隐畅匿收入；8.无正当桑理由，缘瑞以明显喘偏低价怪格将商扑品房销雷售给本序公司股亭东及相鄙关联企承业及个献人；9.采取包销顷方式，未雾按包销合挤同约定的监收款时间疑、金额确辉认收入；第一节餐违法成锦因概述（一）少和记、不记菊、隐匿收矛入10、签订精释装修商品享房购销合乓同，对装蜓修部分的久房款开据塔建筑业发刃票，少缴光营业税；11、将售篮房款挂僚在往来壳账上或植直接冲涌减开发器成本。第一节富违法庸成因概述（二）乌虚列、趋多列成肃本费用1.多预提里施工费俊用，虚睬列开发蠢成本；2.滚动开发贷项目，多倍列前期开委发土地成眨本，多转描销售成本巷；3.在结转贤经营成稀本时，浇无依据销低估销麻售单价叛，虚增拾销售面盗积，多小摊经营岗成本；4.发生销犯售退回伶业务，既只冲记抹收入，桃不冲回蔑已结转股成本；第一节绪违法杨成因概述（三）列其他情活形1.发生视同由销售行为洗，未作收赶入处理；2.取得预收棵收入，未月按规定预勿缴企业所前得税；3.虚列劳务事用工人数纱，偷逃个香人所得税狱；4.未按规定肃缴纳开发验期间土地帝使用税；第一节趁违法堆成因概述（三）网其他情芬形5.将未出晚售的商蜻品房转土为自用脆、出租骑、出借忆，未缴晶纳房产剥税；6.少计商纺业网点萍、公建慌收入，和或错用并预征率岩，少缴好、不缴阁土地增耍值税；7.故意拖盈延项目带竣工决勺算时间壶，少缴疑土地增啊值税；8.未按规定粪申报缴纳头契税。第五章师房地即产开发组各环节鸟税富务稽查羡重点第一节援取得土轰地第二节渠支腐付土地滤及地上收建筑物择补偿第三节标规划设奔计第四节绍筹僚资第五节串建造施嚼工第六节吗销售策曾划、预售钟、销售第七节佛开租发产品稳完工后软转为自避用、出贺租第八节隶项目完帝工第九节胁代建工程制的开发检姑查的重点第六章施房地览产开发窗企业税白务众稽查案雪前准备第一节匪纳税资棉料分析第二节辰工僚程项目神分析第三节驶土地成腔本构成分票析第四节军房屋建开造概算指脖标数据的红税收分析第五节梅配涛套设施假费用的师成本分互析第六节牧销韵售费用捡合理性这检查第七节缓检查方稀法及手段伐的确定第一节帆纳税替资料分夕析房地产业询税负水平理论税负：（假皆设：毛利40%，利润率15%押-20载%，土地成岂本为开发拘成本的30%衡)营业税5.5障5%；土地兼增值税1%；企业踪蝶所得税4.95休%-6。6%；契税0.72煌%；其他钻各项税灶费0.1%。则理论托税负为12.3改2%-1只3.97匆%实际税负第一节寄纳税数资料分武析住宅造价蔑指标据有关鹿资料某工市住宅峰造价指谨标如下化：砖混结构浮：多层以铁下每平米600鹅-66抽0元左右弹；框架结扰构：多么层每平销米800靠-86违0元左右，著高层每平米1000贸-130至0元左右，爪二十层以槐上塔楼每平米130性0-1秀500元左右恢；别墅锦每平米710床-10庙00元左右。注：大连己属北方，蜂建筑增加蹲取暖设施薯，略高于胶南方。第一节誓纳税竞资料分牛析开发成译本各要逝素比例第一节雕纳税丙资料分杂析纳税资料倘分析查阅近年躺纳税申报摆资料，了蔬解纳税人岸申报纳税医的收入水亲平、成本脸水平、利轻润水平。技通过对各骡年度纳税支申报数量咏、各税种镇变化、各得税种的逻蠢辑关系以常及各年检悠查补税等佩情况分析首，测算企切业的经营益规模，项搜目开发的窜大致进程级，从中找希出可能出来现的税收愤问题。第一节悼纳税资料训分析纳税资贱料分析如：企业双某月申报哨营业税100万元，熟计税依通据为200悬0万元，驴但土地读增值税泉只申报5万元，如妇当地土地晴增值税预种征率为5‰，则说当明该企漠业当月宅少申报输土地增得值税5万元。父又如：虚企业在困一个年翼度内申轨报的营究业税为催类似100，1000万的整稻数，说政明该企涉业采取阶的极可减能是预细缴的方愿法，其何对应的今城建税狗及附加攻、土地心增值税增、预缴御的企业报所得税惜是否正泪确申报继？第二节谣工程项尤目分析一是了压解企业继各年度蚁开工项棵目名称储、地理竹位置，修是否已靠进行年咳度企业魂所得税林汇算和度土地增妙值税清摇算。房笔地产业赖的运作鹊一般经呆过立项压审批、辟土地的三取得、劈燕规划设细计、筹固资、组携织施工签、销售仪策划、谊完工验泼收、预结售销售拼、项目搜竣工决腰算等环置节。其召中与税么收紧密旷相关的张内容为木开发商暖基本情椅况、土供地取得陵的确权只时间、坑项目名引称、占从地面第二节帮工程项钓目分析总建筑尽面积、地开工日拒期、总脾包及分杜包的施节工单位存、合同裂造价、愤第一笔俩预售收州入取得亚时间、拼销售平舟均单价铺、销售诵面积、谅可销售思面积、钓当年预坟售收入毕、发票阵领购开巴具情况隶、单体瘦竣工验曲收时间态、竣工英决算时们间、当榆年申报劣缴纳各呈税种情蠢况等等燥。在实续行房地副产业税津收项目摸管理的姓地区，罗以上信钩息可从环征管部虑门获得零。第二节息工程项哀目分析二是通验过报纸孟、电视徒、楼盘蜡销售宣画传单等甜媒体，皆了解企工业的广同告覆盖唐面、楼星盘功能身档次、摸户型结略构、预购售证批父号及取找得时间赠、预售屑开盘情乔况及销专售阶段扩等信息悔，为营西业税及是企业所坑得税检汤查做好甜基础准缴备。第七节贩检查方从法及手段则的确定房地产某检查基捕本思路第七节呀检皮查方法扛及手段凑的确定检查预较案的制姿作第七章孝营业税检鸟查方法1.对预售收爽入的检查2.企业申增报计税瘦营业额它的测算净（前岩提：企董业收到可的定金、被预收款狱全部在众预收帐泪款核算捉。项目尚未柜完工时：营业额=当年预判收帐款汪的贷方库发生额项目已完宏工年度：营业额=预收帐才款的贷盏方发生猎额+当年已确匪认的收入-预收帐款防的借方发序生额或营沈业额=预收帐拜款的贷族方发生额+应收帐液款的借打方发生累额-应收帐款下的贷方发彼生额第八章稠土地钞增值税迈检查方挑法第一节软土地增倡值税的清冤算的难题季所在第二节轨房断地产开饿发大流废程中应伏了解的缴税务信包息第三节鄙对兄财务信季息持职号业怀疑陶态度第四节皮清算中醉所涉及的以房地产知别识第五节厨清算的溜义务时间第六节驻清算义兴务时间涉劫及的房地悠产知识第七节住确棚认土地材增值额胳应涉及单到房地痒产知识第八章征土地增值混税检查方趣法第八节挨确认土送地增值巨额应涉故及到房电地产知司识第九节弟扣除回项目应调逐整的部分第十节井不应列疗入扣除模项目的诞单列面宜积部分第十一灾节不依应列入挂扣除项爆目的单列面建积所有喝权属性第十二秧节对士不可售额面积可塔作扣除蛙项目说貌明第十三枯节扣膊除项目女应遵循节的税收戚原则第十四节捐内外资看房地产企浩业扣除项码目的差异第八章橡土地桶增值税立检查方贤法第十五悬节浅土地喂增值税哥视同销抚售收入忘的确认第十六节旺视抗同销售价砌格不同于季征管法规仪定顺序第十七节停土酬地增值税糊应评估的讯情形第十八丧节抢收入扛与扣除盈项目的瓜评估方叶法第十九禽节庙房产春评估的连基本常壳识第二十节询房分地产各项乘成本的一贩般水平第二十一掀节申报拔表数据应雹如何填列罚计算第九章膛企业击所得税找检查方牙法第一节漆收入的宪检查第二节破成本的丢检查第三节壮内疫外资房袭地产企繁业税收五差异第四节复完润工项目迷所得税穗清算方云法第一节齐收援入的检铸查对预售营收入的役企业所烦得税的洒检查按国税发职［2006］31号通知规岔定、对当懂期取得的损预售收入辱，先按预六计计税毛仪利率分季(或月)计算出拨当期毛球利额，哗扣除相兄关的期裂间费用阿、营业麻税金及辨附加后熊再计入增当期应染纳税所书得额，茄待开发闯产品结怖算计税缩慧成本后茎再行调减整。预屑计计税览毛利率眯规定：附经济适使用房不菊低于3%，非经跃济适用量房开发氏项目预侨计计税马毛利率惑按以下谊规定确倦定：①昆开发项仿目位于钩省、自生治区、墙直辖市循和计划明单列市访人民政飘府所在哪地城市遵城区和堆郊区的浙，不得裙低于20％。②死开发项槐目位于氏地及地趟级市城诊区及郊吨区的，头不得低翅于15%。③开俘发项目切位于其步他地区苍的，不拐得低于10％。第一节塞收入的孙检查企业申盈报缴纳叮企业所吨得税测应算（不考虑腥弥补亏损郑、投资收色益等单独呆计算补税性因素）1.未完工年晨度：（1）应纳妨税所得活额＝应对纳税所鸭得额（1）+（本期均新增预线售收入批毛利额-相应税金门）（2）应纳税师所得额＝病本期预售病收入新增贞毛利额-相应税金-期间费妖用+其他利准润（其知他业务负利润、未营业外或收支净衣额、补拣贴收入定等）第一节烦收贿入的检宅查企业申报杯缴纳企业嗓所得税测网算（不考虑寄弥补亏损俘、投资收脏益等单独俗计算补税觉因素）本期新礼增毛利呆额=（预收帐甲款年末余昌额-预收帐款沫年初余额续）×预计毛利辜率其中，应半纳税所得遍额（1）为依据丈会计利润逢调整后的我应纳税所板得额。第一节焰收入的难检查2.已完工巷年度：（1）应纳税芳所得额＝芳应纳税所咱得额（1）-与结转唯收入相肥应的已盛计提前扭期预售摄毛利额+（本期宁新增预瓦售收入怠毛利额-相应税亿金及附魔加）（2）应纳冷税所得鞠额＝本渡期新增上销售收用入毛利汁额+本期新增铜预售收入样毛利额-相应税金株及附加（爱对应本期碧新增销售淋、预售收腾入）-期间费犹用+其他利润泊（其他业疗务利润、抵营业外收裤支净额、幼补贴收入熟等）+毛利差额毛利差随额=结转收入垮实际毛利型额-相应前辫期已计汁提的预券售收入乌毛利额其中，粮应纳税蔽所得额石（1）为依据兰会计利润弃调整后的切应纳税所聋得额。该扭应纳税所受得额含调苍增的本期蚀结转收入华对应的税隔金及附加厘。第一节龙收报入的检状查完工项目迫所得税收堂入确认的瓦检查内资房宵地产企客业收入聪确认时仁间：（一）符袍合下列条未件之一的神，应视为珠开发产品洗已经完工忠：1.竣工证兽明已报无房地产临管理部惩门备案忧的开发瓦产品（胳成本对粪象）；2.已开始投凳入使用的锈开发产品乓（成本对斩象）；3.已取得了埋初始产权核证明的开腿发产品（生成本对象搬）。第一节蒙收玩入的检盘查完工项丽目所得盐税收入药确认的炸检查内资房霸地产企灾业收入膏确认时轮间：（二）蛇开发产街品完工拌后，开什发企业由应根据徒收入的递性质和懒销售方骄式，按豆照收入雁确认的昨原则，败合理地颤将预售雷收入确栋认为实宾际销售布收入，型同时按姓规定结辣转其对股应的计德税成本在，计算教出该项虽开发产另品实际数销售收代入的毛锈利额。悠该项开栽发产品钞实际销佛售收入惜毛利额症与其预辉售收入护毛利额蔑之间的调差额，闷计入完图工年度沉的应纳供税所得测额。第一节纺收入的所检查收入确轿认时间手的检查涌方法向企业索络取项目竣商工备案资泛料，或到精建设主管狱部门调阅山，看项目还竣工备案灯时间；向销售部级门索取交鸟付使用商琴品房清单尺，或到楼捧盘现场察横看业主是牧否入住、甩是否已开欲始装修；到房产管扫理部门调胀阅产权登走记情况，家看该项目脑是否已有炒办理产权摧的业主。符合上述哗条件之一朴，即为该若项目确认围销售收入础的起始时马间。第一节饮收入的唇检查收入确减认时间测的检查张方法在上述前戒提下，对捡照商品房弄认购书、津买卖合同损，区分哪支些属于预瞧售收入、迁哪些属于房诚销售收入满，对照预症收帐款及裳销售收入史明细账，太看预售收钟入是否及董时结转销背售收入。破将合同到淡款时间与碑实际到款险时间逐一亩核对，分横月统计，同看是否及奋时确认收修入。第一节鬼收犯入的检躲查收入确认犹原则的检拒查对已完工帅的开发产夫品，是否鸦按下列原喉则确认收涛入的实现吸：采取一悔次性全治额收款沫方式销朵售开发密产品的采取分聋期付款肺方式销伟售开发津产品的采取银幻玉行按揭狸方式销意售开发心产品的采取委城托方式纹销售开盾发产品暖的将开发产得品先出租牛再出售的第一节你收入的暮检查对视同销则售行为的白检查内资房记地产开旱发企业隐将开发侵产品转姥为固定恳资产或程用于捐拌赠、赞绸助、职匆工福利贿、奖励冒、对外阔投资、驶分配给瞎股东或推投资者嗽、抵偿谷债务、肢换取其脖他企事凳业单位剧及个人尚的非货溪币性资势产等行警为，是乡丰否视同百销售，耽于开发译产品所镰有权或像使用权厚转移，另或于实贷际取得吉利益权颜利时确仔认收入虑的实现详。第一节办收入的杏检查对代建炮工程和拘提供劳岂务收入众的检查检查代盗建合同战、代建瓜工程形音象进度歇表及双唤方的结铁算单据检查房手地产开扯发企业筑的代建魂工程属仪于自营搭工程还切是分包工程检查提拦供劳务解过程中忆节省的纯材料、予下脚料惕、报废亮工程或网产品的鸭残料政府代建蚕工程机关、烈单位代糊建工程第一节检收入的圾检查特殊收入慕方式的检衡查1、对以房抵乳顶工程款旅、银行贷挑款的检查污；2、对以命地换房雾、以房涌换地、庄参建联那建、合阻作建房页的检查宏；3、对委喉托销售镰和境外雨销售的蜻检查；4、对超衫规划面烦积销售恨收入的弊检查；5、对假许按揭贷成款的检凯查；6、其他收是入的检查雁。开发成本腿的检查：第二节咏成添本的检挂查销售成仅本的检轻查可售面积胃单位工程救成本=成本对愚象总成毒本÷总可售面晕积销售成本=已实现销眼售的可售裕面积×可售面童积单位颈工程成顽本开发企业斧发生的应馒计入开发受产品成本霞中的费用逐，应根据韵实际发生撇额按以下犬规定进行粥分摊：（1）属于墓成本对突象完工马前发生榜的，应减按计税偶成本结赢算的规区定和其互他有关穿规定直掩接计入棉成本对痕象。（2）属于成尊本对象完扔工后发生锯的，应按歌计税成本杂结算的规陷定和其他讲有关规定乖，首先在崭已完工成杯本对象和甩未完工成取本对象之耐间进行分息摊，然后胜再将应由补已完工成无本对象负惯担的部分俱，在已销愁开发产品万和未销开样发产品之渔间进行分度摊。开发企制业在开渡发区内表建造的木会所、习停车场惨库、物较业管理凤场所、疯电站、橡热力站捞、水厂份、文体非场馆、寄幼儿园蹄等配套烧设施，罪按以下诞规定进桶行处理务：（1）属于非欧营利性且楼产权属于碗全体业主乌的，或无饶偿赠与地首方政府、拉公用事业翠单位的，急可将其视耻为公共配维套设施，蒙其建造费全用按公共劈燕配套设施尘费的有关麦规定进行矩处理。（2）属于营牧利性的，普或产权归储开发企业槽所有的，柔或未明确授产权归属阳的，或无恋偿赠与地见方政府、鉴公用事业福单位以外庄其他单位醋的，应当篮单独核算模其成本。碗除开发企带业自用应闯按建造固漫定资产进补行处理外捆，其他一鞠律按建造烛开发产品愈处理。开发企魄业在开奏发区内源建造的仪邮电通炊讯、学际校、医绞疗设施着应单独手核算成帖本，按赌以下规要定进行侮处理：格（1）由开必发企业消投资建什设完工彩后，出菊售的，氏按建造墙开发产竞品进行趁处理；夹出租的赛，按建穷造固定坝资产进请行处理茫；无偿贩赠与国懂家有关愉业务管淋理部门拦、单位低的，按材建造公泄共配套岂设施进君行处理劲。（2）由开发爱企业与国勺家有关业馆务管理部立门、单位袍合资建设拳，完工后歼有偿移交迷的，国家筛有关业务克管理部门助、单位给叉予的经济任补偿可直梁接抵扣该届项目的建摧造成本，荡抵扣的差医额应计入浮当期应纳坛税所得额挣。开发企业粮建造的售蚁房部（接椒待处）和桐样板房，甜凡能够单素独作为成靠本对象进肚行核算的说，可按自忠建固定资提产进行处落理，其他份一律按建灿造开发产锋品进行处弯理。售房闯部（接待浴处）、样宝板房的装科修费用，窃无论数额丑大小，均孤应计入其观建造成本田。第二节怪成本的应检查检查中应饮把握以下嘴几点1.可售面溜积单位夹工程成腾本取决膝于核算华对象开卵发总成装本及可毁售面积呜。2.核查开政发成本太中的土槽地征用烫及拆迁韵补偿费驳、公共程设施配续套费记占帐凭证觉，看是陈否已实译际交纳榴或实际弃发生；3.对分期摄开发的输房地产导项目，拆其各期叼开发成灿本中分兄摊的土妻地征用陵及拆迁淋补偿费娇、公共殖设施配奥套费是稳否正确芦。第二节圣成走本的检取查可售面索积的检饱查1.房地产妇建筑面晴积的种迟类2.可销售面液积的界定3.可销售体面积的童检查可售面致积的检及查房地产己建筑面狡积的种井类开发项目剩的建筑面妄积有很多泊种类，如脚：规划面董积，施工团面积，竣舱工面积，玻测绘面积熄，可销售结面积，不耀可销售面亚积、合同悲面积等。规划面积牌：施工面积郑：测绘面积须：可销售晶面积：不可销移售面积湖：合同面悲积：第二节勤成经本的检体查可售面积帖的检查房地产才开发企阅业在可拖售面积姐的税收累处理上绵容易出限现的问紫题：一是不饭按竣工剩后测绘刚的面积蒜，而是要按规划寸面积或预合同面哨积作为疮可售面炮积；二是在结爆转成本时凤，故意加秤大已售的裹可售面积漏的数额，春多转销售橡成本。对虚假建匠安成本的望检查（1）虚假建排安成本的兔取得方式购买虚宰假发票判，自行怎填开入导帐；与总承包唐商联手，孟虚立施工创合同，虚芝开工程施轿工发票；由关联弱企业施筑工，虚妨开工程袋施工发茧票；挂靠施世工企业阀，自行对组织施殿工，虚搞列建安匙成本；支付较低排的费用，晋从核定征左收的施工咬单位虚开谣发票；与挂靠守的无资菠质的分冲包商签芽订分包蝇协议，浆取得挂叶靠方虚废假发票末；施工单位蝇虚开劳务咐发票、利信用虚假资炕料向税务庙机关申请签代开发票黄；虚假建安财成本的表急现特征：工程造统价明显愚偏高；项目完枣工，仍物然有高危额的应懒付未付链款项；借故不提特供合同资亭料；工程项目安管理混乱甘，不能提旧供有关施析工鉴证单袭据；施工单勾位与发辅票开具准、工程验价款结趴算单位倘不一致骡；签订总鲁包合同蜓，列支昼大宗自斑购的建杨造材料糕。等等旋。内、外麻资房地累产企业穗的税收梦差异第十章待其它税种箭稽查方法第一节用土地使牢用税对房地产能开发企业献征收土地爪使用税的锄计税依据惭应包括与昏其不可分优割的附属识设施占地推。即对住露宅小区内宅的马路、赢绿化用地顺、商业网虾点、自行倍车棚等公厌共设施用翠地均应征氧税。房地搭产开发企序业在开发舰建设及出记售不同期景间土地使殃用税的纳敬税人和计杜税依据不影同：第一节艳土地回使用税①在开柄发建设驾期间，咱是指房决地产开页发企业眠自土地肠管理部追门批准载其开发安建设始众至开发怠建设项舒目完工鲁（含竣览工）止崭。在此纸开发建捞设期间谨应按其疮全部占狂用土地痕面积计锁算缴纳爱城镇土冒地使用腾税。②在项密目完工增后至房虎地产全晓部出售絮期间，昏对未出况售部分维和已经耍出售部洗分，应强合理分成摊计算昆缴纳土吼地使用渗税。财税[2欠006]翻186号能财政部膊国家税务案总局关于狱房产税、狂城镇土地响使用税有疲关政策的厘通知规定查：以出让欧或转让方拼式有偿取展得土地使俱用权的，世应由受让恋方从合同逐约定交付牲土地时间诞的次月起制缴纳城镇奴土地使用翠税；合同居未约定交田付土地时运间的，由付受让方从撞合同签订询的次月起族缴纳城镇争土地使用吓税。第二节尘房产税房地产蓝开发企那业的商哀品房在焰未售出互前对外仓出租、耽出借，秘或转为枣自用，歼是否按稳规定缴根纳房产歉税；房地产开丛发企业开量发的商品杀房在出售质前用于出病租的，其怖会计核算格是否正确汁，房产税宴的计税依贡据是否正弊确，是否始足额申报旋缴纳房产拜税。国家税务他总局关于绪房产税、后城镇土地田使用税有英关政策规该定的通知(国税发[200距3]89号)规定：鉴于房乞地产开浇发企业训开发的蛇商品房味在出售庙前，对搭房地产睛开发企统业而言喂是一种抚产品，理因此，钥对房地盈产开发悄企业建香造的商镜品房，胜在售出舒前，不阁征收房泛产税；千但对售唇出前房喉地产开军发企业检已使用浑或出租番、出借械的商品飞房应按葡规定征妇收房产膛税。牲（关一）购圆置新建宾商品房在，自房序屋交付油使用之坡次月起街计征房异产税和骡城镇土薯地使用问税。拿（逐二）购史置存量咐房，自银办理房覆屋权属雕转移、娇变更登护记手续于，房地慢产权属附登记机庭关签发悄房屋权勤属证书翠之次月刘起计征扁房产税无和城镇勺土地使银用税。躁（三）版出租、六出借房普产，自裤交付出芬租、出宗借房产阵之次月轻起计征程房产税瓶和城镇尊土地使川用税。财税［200扯6］181号财政部稼国家税盆务总局关真于具备房遵屋功能的晶地下建筑闲征收房产夺税的通知一、凡嫁在房产饮税征收洋范围内滩的具备顾房屋功秩能的地顺下建筑妹，包括灿与地上凡房屋相肯连的地众下建筑兽以及完狸全建在芽地面以壳下的建努筑、地翼下人防菌设施等裂，均应增当依照伸有关规吃定征收绝房产税浸。上述具备夺房屋功能斑的地下建疲筑是指有澡屋面和维露护结构，象能够遮风平避雨，可谈供人们在吃其中生产踪蝶、经营、测工作、学稻习、娱乐箩、居住或带储藏物资承的场所。二、自厉用的地削下建筑蛮，按以免下方式碌计税：1．工业用真途房产，伶以房屋原菠价的50—臂60%作为应税啊房产原值新。应纳房栽产税的辞税额=应税房邀产原值×［1-(岸10%蛇—30食%)］×1.2％。2．商业纲和其他雨用途房疯产，以当房屋原膏价的70—8寺0％作为再应税房机产原值促。应纳房产广税的税额=应税房产泉原值×［1-(翠10%谁—30拼%)］×1.蛇2％。房屋原价造折算为应朝税房产原扇值的具体耕比例，由巧各省、自奸治区、直单辖市和计扎划单列市期财政和地滥方税务部院门在上述惊幅度内自摩行确定。3．对于与肌地上房屋涝相连的地绪下建筑，领如房屋的摔地下室、敌地下停车壳场、商场换的地下部洁分等，应区将地下部默分与地上给房屋视为障一个整体挤按照地上即房屋建筑转的有关规喜定计算征豪收房产税好。三、出散租的地珍下建筑桂，按照望出租地传上房屋崇建筑的偷有关规碌定计算猫征收房弃产税。四、本摊通知自2006年1月1日起执行桶，《财政部税搜务总局关好于房产税舒若干具体帅问题的解果释和暂行猜规定》（［86］财税地只字第008号）第十塔一条同时渣废止。国家税务摄总局关于狼外商投资泛企业征收询城市房地仅产税若干做问题的通斤知(国税发【200梨0】第44号2000年1月1日起执行)一、关于至利用人防瓶工程免征脂城市房地拾产税问题胳为鼓样励利用地看下人防设敬施，对外搅商投资企蚁业利用人役防工程中秃的房屋进匙行经营活程动的，可迎比照《关于检梳发＜关铜于