中指研究院-2022年区域楼市观察系列报告

目录引言1.长三角：市场韧性较高，2021

市场前热后冷，2022

预计逐渐复苏..............................................

3(1)

上海：政策松紧适度，市场预期总体平稳.......................................................................................3(2)

杭州：政策强压，存量见底，三批次土拍回温，2022

市场恢复动力较强.................................4(3)

南京：2021

市场高开低走，板块分化加剧.....................................................................................

7(4)

苏州：土地市场成交回落，新房市场热度“前高后低”...................................................................8(5)

宁波：史上最严新政下，楼市遇冷，成交下行...............................................................................9(6)

无锡：土拍市场先扬后抑，新房库存呈增长趋势.........................................................................10(7)

三四线代表城市：政策调控趋严，市场运行明显分化.................................................................102.珠三角：市场调整较早，上半年部分城市或企稳回升....................................................................13(1)

深圳：政策严控下市场逐步回归理性.............................................................................................13(2)

广州：政策严控依旧，全年成交规模高位运行.............................................................................14(3)

东莞：2021

调控政策持续升级，市场降温明显...........................................................................15(4)

佛山：政策调控延续，2021

市场成交走低...................................................................................17(5)

珠海：政策平稳运行，2021

年新房供求双双上升.......................................................................183.京津冀：需求支撑偏弱，整体恢复动力不足，市场分化加剧........................................................20(1)

北京：行业预期进一步稳固，合理购房需求逐步释放，市场有望底部恢复............................21(2)

天津：改善需求释放，市场供求平稳，但库存去化风险仍较大................................................

23(3)

其他地区：多城市深度调整后缓慢恢复，但市场情绪欠佳.........................................................254.山东：2022

年楼市稳字当头，市场预期有望恢复..........................................................................

28(1)

整体市场：山东区域整体市场表现以稳为主，不同城市分化趋势明显....错误！未定义书签。(2)

青岛：市场表现“前高后低”，区域分化加剧.................................................................................28(3)

济南：政策触底下，市场还要多久回暖？.....................................................................................29(4)

临沂：市场表现“高开低走”，价格短期承压.................................................................................30(5)

潍坊：“洼地”潍坊调控政策温和，去化压力不减.........................................................................315.中部地区：市场深度调整后，置业信心有待重启............................................................................

33(1)

武汉：楼市供求平稳，区域分化严重.............................................................................................33(2)

长沙：楼市全年呈现“前热后冷”，年末改善需求释放带动成交翘尾........................................

35(3)

南昌：楼市深处调整中，市场需求偏弱.........................................................................................36中指研究院分析师

2022

年区域楼市观察系列报告2022

年

2

月中指研究院分析师

2022

年区域楼市观察系列报告(4)

郑州：市场内忧外困，恢复仍需时日.............................................................................................376.西南地区：分化持续，“双向”调节稳楼市........................................................................................

40(1)

成都：“最严调控”年末略有转向，楼市抗压力强.........................................................................40(2)

重庆：多维调控促楼市稳定，核心区价值凸显.............................................................................42(3)

昆明：多重因素致变局，城市发展谋破局.....................................................................................44(4)

南宁：楼市两极分化，政策先紧后松.............................................................................................457.西北地区：2022

年，西北楼市的春天还有多远？..........................................................................

48(1)

西安｜西北桥头堡的楼市新考验.....................................................................................................48(2)

咸阳｜楼市短期受挫，未来酝酿复苏窗口.....................................................................................52(3)

兰州｜楼市开启下行通道，长远发展更需“养气补血”.................................................................53(4)

银川｜塞上江南的楼市涅槃.............................................................................................................55(5)

乌鲁木齐｜首府楼市的赶考之路”...................................................................................................56研究主持：中指研究院

中国房地产指数系统数据支持：中指数据

CREIS引言2021

年下半年，全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善，特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足，购房者置业情绪略有好转。近两个月，货币政策继续发力，全面降准、降息稳定市场预期，短期市场仍有降准降息预期，资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看，当前部分热点城市市场已现企稳迹象，但多数城市调整态势仍在深化。2022年春节前后，中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化，形成区域楼市观察系列报告，以供企业参考。长三角房地产市场整体韧性较高，在经历市场降温后，预计将逐渐恢复。2021

年，上海、杭州等热点一二线城市整体成交规模已达历史同期最高水平，但多数城市短期库存不足，土地成交量增加对未来新房供应端将带来支撑。2022

年，随着政策宽松预期不断增强，信贷环境逐渐改善，市场情绪逐渐恢复，预计短期市场将延续调整态势，但基于较好的城市基本面，2022

年全年市场规模仍有望保持高位。

珠三角房地产市场

2021

年出现了由高热到快速降温的趋势，城市分化显著，同时在信贷政策的支持下，多个城市出现了年底翘尾行情。展望

2022

年，在中央坚持“房住不炒”以及保障居民合理购房需求的背景下，政策存在微调空间，但广深莞或保持现有较为严厉的调控政策，其他城市则保持稳中有松。土地市场在房企资金趋紧的背景下，整体市场将延续低位运行。新房市场在信贷政策支持下，成交量将逐步回升，体现出较强的韧性。

京津冀地区

2021

年下半年市场快速降温，市场进入调整期，客户观望情绪加重，年末虽房企加大优惠力度积极营销，但市场成交规模并未有明显好转，市场恢复信心动力不足。2022

年京津冀整体市场调整态势或延续，但分化态势更加明显。北京房地产市场在供应端改善的带动下，市场热度有望底部复苏，成交规模或将保持高位；天津市场当前调整压力较大，预计将适度调整政策稳定市场预期；河北各城市经过这些年的深度调整，短期市场情绪较为低迷，购房需求支撑要素相对较弱，市场恢复信心仍需时间。山东区域当前政策底逐渐显现，信贷环境持续改善，市场预期有望逐步恢复，预计

2022

年山东区域房地产市场仍以稳字当头，但楼市分化将进一步加剧，购买力向高能级城市聚集的趋势不会改变，部分库存压力较大的三四线城市仍将承压。中长期看，随着中部崛起战略推进，中部地区核心城市依然拥有一定的成长空间，仍具较强的投资吸引力，但预计

2022

年各城市间市场分化仍较为明显。武汉潜在供应规模较大，市场竞争激烈，但市场需求充足，仍将维持较高规模成交。长沙

2021

年土地成交将推动商品住宅市场成交保持较高水平，但市场竞争压力有增无减。南昌市场容量及热度不高，潜在供应缩量或将对

2022

全年成交形成较大影响。郑州市场当前仍低温运行，购房者置业信心不足，短期市场恢复动力相对较弱。

2021

年西南区域楼市分化加剧，成都和重庆作为成渝双城经济圈的极核城市，市场抗压能力相对较强。展望

2022

年，在房地产调控政策略有放松的预期下，西南区域房地产市场仍将呈现理性回归趋势，但各城市区域分化仍将延续，极核城市市场抗性犹存。2021

年，西北地区受短期政策调控、疫情波及等因素影响，楼市表现基本趋于下行。2022

年，面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，西北楼市的复苏之路道阻且长。在未来在中央频繁释放市场维稳信号的大环境背景下，各地结合市场情况因城施策，才能在保证经济增长和防范楼市风险之间寻求新的平衡。1.

长三角：市场韧性较高，2021

市场前热后冷，2022

预计逐渐复苏图：2015-2021

年长三角城市群代表城市商品住宅成交面积注：长三角城市群包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、宁波、南通等城市。数据来源：中指数据

CREIS

2021

年，长三角商品住宅成交面积同比增长约

8%，规模接近

2016

年的高点水平。2021

年长三角宅地成交面积同比基本持平，与珠三角、京津冀宅地成交缩量相比，长三角地区宅地供应有所改善，为市场后续发展提供支撑。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021

年长三角新建住宅价格累计上涨

2.78%，涨幅较

2020

年收窄幅度较大，但仍高于京津冀、山东半岛等城市群；二手住宅价格年度累计上涨

5.61%，居各主要城市群首位。12

月，长三角新建住宅价格环比跌幅收窄；二手住宅价格环比止跌回升，是唯一价格上涨的主要城市群。在

2021

年下半年市场明显降温后，随着政策宽松预期逐渐增强，信贷环境逐渐改善，长三角市场正逐渐企稳。(1)

上海：政策松紧适度，市场预期总体平稳

政策端松紧适度。2021

年，上海积极贯彻因城施策，灵活调整相关政策，提高楼市韧性。限购政策进一步完善，夫妻离异

3

年内限购、住房赠与被纳入限购；新房按认购入围情况执行积分摇号；二手房参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价“三价就低”作为贷款标准；户籍政策调整，试点在五个新城和自贸区新片区就业、符合条件的应届研究生毕业生直接落户。土地市场运行回归常态。从土拍规则看，2021

年，上海土拍规则更改价高者得模式，改为进行一次书面报价，以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人；同时出台禁马甲、加强履约监管、二批次新增随机值等多方面补丁，提升土拍规则公平性。从成交量看，2021

年上海涉宅土地成交规模创近十年新高，成交建筑面积达

1200

万平方米，同比增长

29%。此外，2021

年上海保障性住房用地供应量大幅上升，用地主要集中于五大新城，其中浦东新区成交占比居首。新房价格总体上涨，市场预期保持平稳。2021

年，上海新建商品住宅价格呈现总体上涨趋势，前三季度多数月份环比增速保持增长；四季度以来，受政策调控作用影响，价格增速连续三个月出现下跌，12

月新建商品住宅均价

51510

元/平方米，环比下跌

0.17%，同比上涨

2.7%。(2)

杭州：政策强压，存量见底，三批次土拍回温，2022

市场恢复动力较强

2021

年杭州政策调控持续收紧。房产赠与、法拍房、高层次人才购房等行为纳入限购，取消大专生学历落户和研究生“先落户后就业”待遇，进一步提高购房门槛限制炒房投机行为。同时，摇号制度逐步优化，以社保年限排序入围摇号，极大照顾了改善客户群体。图：2021

年杭州楼市政策一览数据来源：中指数据

CREIS土拍规则经历“宽松-严格-部分放宽”的调整。2021

年，杭州首次供地多数条款延续之前非集中供地时期的规则，土拍热度火热；随后政策逐步收紧，二次土拍提高了房企参拍门槛，同时增加了地块的建设要求；三批次土拍政策主要从让利房企、提高房企参拍积极性方面调整，包括恢复勾地制度、降低溢价上限、不限参拍资质等。2021

年，杭州推出宅地

139

宗，供应面积同比增长

48%，成交面积同比增长

16%，宅地供应、成交规模均创历史新高。

新房市场年内成交量近

2000

万平方米，楼市年内经历从热到冷转变。2021年，杭州全年新建商品住宅成交近

2000

万平方米，同比增长

46.5%，创近年新高。但年内杭州楼市经历“前热后冷”，9

月起成交“四连降”。从价格端看，12

月，杭州新建住宅价格

29081

元/平方米，环比下跌

0.08%，同比上涨

2.75%。图：2016-2021

年杭州市区商品住宅年度供销价走势数据来源：中指数据

CREIS图：2021

年杭州市区商品住宅月度供销走势数据来源：中指数据

CREIS

市场库存维持低位，后续房源储备不足。截至

2021

年底，杭州市区商品住宅出清周期仅

2.6

个月，其中下半年显性库存维持低位，房源供应不足。分地区看，市区住宅可售房源集中在临安、富阳、萧山，其中临安区出清周期最长，为

10

个月左右。全市隐性库存约

1300

万平方米，去化周期

9.7

个月，近

50

个板块面临断供，而存量主要集中在富阳、余杭、临平等郊区核心板块。图：2019-2021

年杭州市区商品住宅可售面积和出清周期走势数据来源：中指数据

CREIS规则内容第一批次第二批次第三批次挂牌地块数量525361土拍规则限房价、竞地价限房价、定品质、竞地价限房价、定品质、竞地价合作方式未做要求部分地块不得联合报名竞买、不得合作开发未做要求保证金比例按地块位置、热度设置20%、30%、50%不等按地块位置、热度设置20%、30%、50%不等下调为20%（高淳为30%）溢价率30%下调至15%以内

二手房市场全年成交同比下降，走势波折。2021

年，杭州市区（不含富阳、临安）共计成交二手房

69819

套，同比下降

14.4%。月度来看，上半年市场热度持续升温，4

月二手房成交量创年内新高；下半年受政策调控影响，成交量持续回落，10

月成交规模创历史新低；11、12

月，伴随着房贷利率的宽松、放款速度加快，杭州二手房市场止步于六连跌，成交量探底回升。2021

年市场经历了楼市大热及政策筑底的时期，2022

年调控仍将持续，集中供地政府让利趋势不改，杭州楼市或将进入新的发展周期，市场在调整中趋稳。(3)

南京：2021

市场高开低走，板块分化加剧2021

年上半年，南京土地市场和商品住宅市场均呈现火热态势；下半年，政策调控和信贷收紧的影响逐渐显现，随着全国房地产市场整体走低，南京也进入市场下行阶段，开发商的拿地意愿与购房者的购房意愿双降，土地市场、商品住宅市场降温明显。

政策方面，2021

年南京政策调控收紧主要表现在人才购房门槛调整、“无房”购房门槛提高、部分热门项目集中报名使得购房者只能“N

选

1”；积极方面表现为落户的放松，浦口、六合、溧水、高淳四区落户限制全面放宽。土拍规则持续调整。

2021

年，南京三个批次集中供地土拍规则不断进行调整，从第二批开始，在以往“双限”的基础上，新增“定品质”、限制房企参拍报名总数、规范项目主体变更、严格审查资金来源等。从成交量来看，2021

年，南京涉宅用地成交面积

711.1

万平方米，同比减少

4.98%；全年土地出让金为

2071

亿元，同比增长

2.47%，土地出让金第二年冲破

2000

亿大关；成交楼面均价

11156

元/平方米，溢价率稳定在

10%—11%左右，调控成效明显。图：2021

年南京三次集中出让政策对比开发资质

禁马甲

36

幅地块三级及以

6

幅一级，16

幅二级及以

上，其余未做要求

上，其余均为三级及以上

在本批次出让公告中，同一同一竞买人及同一集

竞买人及同一集团成员企团成员企业不得同时

业不得同时报名竞买（含联报名竞买（含联合竞

合竞买）同一幅地块，且报

买）同一幅地块

名地块幅数不得超过

13

幅

（溧水区、高淳区除外）

均为三级及以上

竞买人所属企业集团的成员企业、与该竞买人之间存在直接或间接持股关系的企业均不得同时与该竞买人报名竞买（含联合竞买）同一幅地块，且同一竞买人报名地块幅数不得超过

11

幅（溧

水区、高淳区除外）。上市节点未做要求竞得土地后

6

个月内商品住宅不得上市其他当地块达到最高限价后须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高

至完成住宅部分投资额的

50%

数据来源：中指研究院整理

市场热度前高后低。受到

2020

年年末市场热度、土拍刺激等影响，上半年，

南京新建商品住宅供销量持续抬升，1-9

月的成交量已超过

2020

年全年；但南京

疫情（7-8

月份）之后，受南京出台宁小通、银行利率提升、短时间内供应激增、

购房者市场信心下降等多重因素影响，市场开始呈现出“热盘降温、刚需盘成交

下滑加剧”的态势。最终，南京新房市场全年供应

13859

万平方米，同比增长

11.6%；

成交

1282

万平方米，同比增长

16.8%，成交套均面积

117

平方米，与上年持平。

板块之间分化明显。下半年，在市场热度降温的背景下，南京各家房企为了

加速资金回流，推盘节奏加快，但市场两极分化愈发严重。热门板块、热门项目

去化成绩依然亮眼，远郊板块、产品力一般项目开盘去化惨淡，靠续销去化、分

销带客。但整体来看，南京市场韧性相对较大，后期随着市场信心提振和产品品

质提升，购房意愿在

2022

年第二季度或将修复。(4)

苏州：土地市场成交回落，新房市场热度“前高后低”

三次土拍热度阶梯式下滑。第一批次土拍热度较高，

14

宗超中止价溢价成交，

2

宗低溢价成交，12

宗底价成交，其中部分底价成交地块为定向出让地块，华侨

城、万科、绿城、中建三局等房企积极拿地。第二次土拍新规趋严，包括土地款

付清前，不得引入合作方；严禁马甲、对房企资质、资金来源管理更严等，最终

仅

1

宗园区宅地封顶进入一次性报价，另有

1

宗流拍，2

宗撤牌。第三次土拍规

则条件有所缓和，取消了土地市场指导价等，但拿地主力主要是国资企业、城投

公司。

土地市场成交出现回落。2021

年苏州推出住宅用地

208

宗，共计

2356.5

万平方米，同比增长

3.39%；住宅用地成交

193

宗，共计

2131.6

万平方米，同比减少

2.12%。全年新房市场热度“前高后低”，热门板块需求旺盛。上半年，苏州新房市场热度较高，成交量处于历史同期高位；但下半年随着全国房地产市场调控政策不断加码，市场观望情绪浓厚，购房者入市意愿降低；而临近年末之际，随着居民首套、二套房贷利率下调，银行放款提速，苏州楼市呈现回暖迹象。分区域看，2021

年，苏州新房市场热门区域和板块供不应求，其中吴中区新增供应面积达279.43

万平方米，新房成交

264.6

万平方米，供求量均为全市最高。(5)

宁波：史上最严新政下，楼市遇冷，成交下行2021

年，宁波市场整体波动起伏较大，上半年政策调控下，宁波楼市新房以及二手房成交量价均有较大回落；下半年，随着区域性“稳楼市”政策出炉，楼市整体运行趋于平稳。政策走向从步步收紧到局部宽松。2021

年，宁波楼市政策调控密集，上半年楼市限购、限贷、二手房交易、金融端等调控持续升级以规范市场；下半年楼市逐步降温，年末为提振市场信心，人才补贴频出、信贷政策逐渐宽松。

土拍市场量价齐跌。2021

年，宁波市六区实行供地两集中政策，全市住宅用地成交总规划建筑面积

1195

万平方米，同比

2020

年大幅缩减；楼面价为

8625元/平方米，近

3

年首次出现下跌，跌幅为

5.6%。从年内走势来看，上半年和下半年土地市场热度呈现“冰火两重天”状态，溢价率持续走低。图：2014—2021

年宁波宅地成交量价情况数据来源：中指数据

CREIS

新房市场观望情绪加剧，成交同比下降近二成。2021

年，集中供地政策压制新房供应，政策多频调控导致宁波市场观望情绪严重，成交量持续下滑。

2021

年，宁波全市新建商品住宅成交量近

1300

万平方米，同比下降

19.5%，成交金额2791.1

亿元，同比下降

4.9%。核心三区表现亮眼，但部分县市后续去化存压。2021

年，宁波核心市三区高端盘纷纷入市，推高区域供应和成交规模。其中，鄞州区作为价值高地，供求均领跑宁波全市，全年新房供应

197

万平方米，成交

211

万平方米。而余姚、慈溪楼市呈现“先热后冷”，上半年市场持续扩容，市区投资转向余慈，土拍带动市场热情高涨，成交量价小幅上涨；但下半年，随着政策收紧，主城推盘密集，客户观望情绪浓厚，余慈新房市场持续下滑，后续去化存压。(6)

无锡：土拍市场先扬后抑，新房库存呈增长趋势

土拍市场先扬后抑，整体平稳。2021

年，无锡三轮集中供地整体平稳，第一批次集中供地有

15

宗地块触及最高限价，触顶率

93%，房企拿地积极；第二批次集中供地热度明显下降，但仅一宗地块流拍，9

宗地块触顶摇号，触顶率

39%；第三批次集中供地热度持续走低，绝大部分地块以底价成交，无一宗地块触及最高限价。

住宅用地供需同比回落。2021

年无锡共推出住宅用地

111

宗，共计

1037.8万平方米，同比减少

19.08%；住宅用地共成交

110

宗，共计

1009.4

万平方米，同比减少

14.92%。

新房市场热点区域需求旺盛。2021

年，无锡新建商品住宅供应

645.7

万平方米，同比上涨

15.21%，成交

641.6

万平方米，同比上涨

7.17%。其中，滨湖区依旧为成交主力，商品住宅新增供应

168.8

万平方米，成交

159.3

万平方米，销售金额达

424

亿元。新房库存量增长，出清周期同步上扬。无锡商品住宅供应充足，库存量整体呈现增长趋势，出清周期同步上扬，截至

2021

年底，全市整体库存为

514

万平方米，去化周期为

9.6

个月。(7)

三四线代表城市：政策调控趋严，市场运行明显分化南通，公积金政策“保一限二禁三”，引导合理住房消费；土拍“双限”调控加码，“420”新政将地价+房价双控调控扩大至全市域范围，全面实行最高备案价及片区指导价制度，对混合类用地采取“控房价、竞地价”。涉宅用地量价均有回落，2021

年，南通市区涉宅地块成交量同比略有回落，双限”调控及综合类地块增多致宅地实际价格有所回落。新房市场进入高位调整期，2021

年，受调控收紧、行业下行等多方面因素综合影响，南通新建住宅市场出现分化迹象。市场成交量较2020

年缩量明显，成交均价结构性小幅上涨，库存有所上升。徐州，政策整体偏紧，土地供应实行“两集中”，要求“地价、房价”双限，土地端控溢价，严查购地资金来源；下半年市场下行促使政策放宽预售申领面积，但成效不明显。土地市场持续低温运行，2021

年，受政策收紧影响，徐州全年涉宅土地供交受到抑制，供应

295.9

万平方米，同比下降

33%；成交

304.2

万平方米，同比下降

28%。全年市场热度呈现“前高后低”，上半年市场热度较高，供不应求态势显著，1-6

月供应

324

万平方米，成交

427

万平方米；下半年起受宏观经济、政策调控等大势影响，市场下行明显，成交量大幅下降。7-12

月，供应

349万平方米，较上半年上涨

8%，成交

208

万平方米，较上半年下降

51%，市场去化周期拉长。义乌，年内调控政策频发，上半年政策加码，针对新房、二手房出台限售政策；下半年政策边际放松，放宽预售条件和摇号规则。土地市场量价齐增，2021年，义乌宅地市场的成交规划总建筑面积约为

479

万平方米，较

2020

年小幅增长。宅地成交的楼面均价为

12520

元/平方米，同比增长

31.0%，但仍未突破

2017年的宅地高价位水平。新房成交规模再创新高，2021

年，义乌新建商品住宅成交面积达到

316.8

万平方米，成交总金额

655.8

亿元，同比增速分别达到

59.9%和48.4%。长三角房地产市场整体韧性较高，在经历市场降温后，预计将逐渐恢复。

2021年，上海、杭州等热点一二线城市整体成交规模已达历史同期最高水平，但多数城市短期库存不足，土地成交量增加对未来新房供应端将带来支撑。2022

年，随着政策宽松预期不断增强，信贷环境逐渐改善，市场情绪逐渐恢复，城市群内热点一二线城市市场行情有望率先回温；城市群内部三四线城市

2021

年下半年降温态势更加明显，2022

年在同期高基数影响下，预计短期市场将延续调整态势，但基于较好的城市基本面，2022

年全年市场规模仍有望保持高位。

2022

年调控政策、信贷环境改善预期增强，但房企偿债压力仍然高企。在此背景下，2022

年房企更需顺势而为，控规模、调节奏；加速销售回款，紧盯融资窗口期，确保现金流安全；量入为出，优化城市布局，聚焦主流城市，合理布局长三角核心城市；提升产品力和服务力，提高品牌竞争力。2.

珠三角：市场调整较早，上半年部分城市或企稳回升2021

年初，珠三角维持较高热度，多个城市成交高位运行，市场热度较高引发调控政策的持续升级；下半年在调控政策的作用下，市场骤然转冷，各城市分化加剧。从全年来看，粤港澳大湾区

9

市供应量上升，成交萎缩。随着下半年市场的急转向下，整体的调控政策保持稳定，年末信贷环境略有改善，一方面房贷利率有所下降，另一方面银行放款的速度加快，使得部分城市年底出现翘尾行情。图：2015

年以来珠三角城市群房地产市场成交规模情况数据来源：中指数据

CREIS

2021

年，受调控政策影响，珠三角市场规模回调早于长三角及京津冀城市群，5

月商品住宅成交面积同比开始下降，全年商品住宅成交面积同比下降

17.1%，除广州、深圳成交规模同比依然保持增长外，其余城市均同比下降，其中惠州、东莞成交面积同比降幅较大。2021

年下半年以来市场降温明显，珠三角商品住宅成交面积同比降幅超

40%。

房价来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021

年，珠三角新建住宅价格各月环比涨幅整体呈收窄趋势，全年累计上涨

3.63%，涨幅居各主要城市群首位；二手住宅价格累计上涨

3.55%，二手房市场持续降温，价格月度环比涨幅整体收窄，9-12

月连续下跌。2021

年以来，区域内深圳、广州、东莞等城市相继出台“二手房成交参考价”政策，市场情绪逐渐回落。(1)

深圳：政策严控下市场逐步回归理性

政策：2021

是深圳政策出台最为频繁和严厉的一年，深圳调控再升级，严厉打击投机炒房行为，并通过二手房指导价+新房指导价+集中供地房地联动+加大居住供应合理引导市场预期，此外推出国内首个“单边代理”二手交易平台，避免因“信息不对称”而吃“差价”或者高价销售等情况。

新房市场：深圳坚持“房住不炒”定位，近年来不断增加住宅供应。2021

年深圳住宅新房市场供应量再创近几年新高，推出商品住宅

555.2

万㎡，同比增长12.6%。供应量的增加叠加逐渐回归理性的市场需求，市场成交规模同创近

6

年新高，全市累计成交商品住宅

486.0

万㎡，同比增长

13.0%。深圳二手房市场受二手房指导价政策影响供需急转直下，后续二手房成交量除

11

月出现短暂回升以外，其他各月持续下滑，市场观望情绪依然较重。

土地市场：2021

年，深圳继续加大住宅用地供应，全年累计推出住宅用地

62宗，总规划建筑面积

860.6

万㎡，成交住宅用地

39

宗，总规划建筑面积

560.7

万㎡，推出和成交规模均为近十年最高。2021

年

2

月深圳首推一宗宅地，由星河和开客市联合获得，随后

22

城集中供地政策发布，整体来看，深圳“两集中”三轮土拍整体热度相对较高，共供应

39

宗，仅

1

宗流拍。未来预计深圳调控政策仍将以稳为主，或将更关注市场监管和住房保障，进行房地产税试点的预期较强。市场方面，预计

2022

深圳新房将继续加大供应，量增价稳；二手房市场进入深度调整期，成交短期低位盘整，价格存在向下压力；土地方面，商品住宅用地及保障性宅地供应持续加快，土拍规则或将进一步优化，央企国企以及优质民企仍是拿地主力。(2)

广州：政策严控依旧，全年成交规模高位运行2021

年广州全年市场整体呈现“前高后低”的态势。上半年延续

2020

年年末市场热度，楼市活力持续恢复，市场行情逐步上行。年后各区房贷、人才购房政策逐步收紧，特别是

4

月份连续两次出台楼市调控升级政策，市场上行的趋势迅速被打断，市场开始下行。在市场需求充足、10

月以来部分银行房贷利率下调、项目加大优惠力度及中央楼市维稳等多重因素共同作用下，2021

年广州楼市的成交量相对平稳。政策：调控政策持续升级，调控效果渐显。2021

年广州房地产市场经历了一系列多变调控，如集中供地、一手住房备案价、二手住房参考价政策及金融端、人才方面政策都对房地产行业产生极大影响。在楼市热潮逐渐褪去之后，广州本土及周边城市部分房企债务违约，加上限价政策持续实施，购房者置业信心不足，新房成交量明显下滑。年底，随着国家以及地方加大对房地产行业信贷政策的支持，房地产行业政策预期有所改善。

土地市场：上半年热度较高，下半年降温明显。2021

年广州成交

78

宗地块，土地出让金约

1778

亿元。三轮集中供地市场表现冷热不均，民营房企拿地热情“高开低走”，国企凭借雄厚的实力兜底。首轮集中供地，近

30

家房企报名竞拍

42

宗地块，其中

4

宗竞拍达到地价上限和配建面积上限后摇号，土拍市场情绪相对较高。随后调控政策趋紧，市场下行，加上房企资金承压，二批次集中供地

48

宗地有一半流拍，拿地企业多是央企和国企，土拍市场降温明显。第三轮集中供地，政府减小供应，摘牌房企中除一家本土民营房企外，其余拿地企业均为央企和国企。图：广州市

2021

年商品住宅月度供求情况备注：价格环比数据来源于百城价格指数，下同。数据来源：中指数据

CREIS

新房市场：整体成交规模高位运行。2021

年广州新房市场整体供求均上涨，全年商品住宅供应面积

1334.5

万㎡，同比增加

3.1%，成交面积

1267.6

万㎡，同比增加

8.2%。月度来看，1

月份在

2020

年整体行情带动下，商品住宅成交面积达

150

万㎡，为全年月度最高；2

月份受春节成交淡季影响，市场成交有所下滑，3

月份以来，市场成交稳步回升，但在调控政策持续收紧下，广州下半年市场成交降温明显，年底在信贷政策改善带动下，市场出现翘尾行情。

跌宕起伏的

2021

年已经过去，经历了过去一年来多管齐下的调控，年底中央各部委频繁释放维稳信号，以及信贷环境的逐步改善，2022

年，预计广州房地产市场将能够维持平稳运行的总体态势。(3)

东莞：2021

调控政策持续升级，市场降温明显2021

年，在调控政策持续收紧的背景下，东莞楼市进入下行调整期，土地市场上半年热度高，下半年降温明显；新房市场上半年逐步回升，“莞八条”出台后市场热度骤降。政策：2021

年东莞房地产调控政策持续加码，调控力度前所未有。2021

年，在“房住不炒”的总基调下，东莞市不断升级房地产调控政策，不断细化调控“精准度”。从上半年的“莞六条”、新房限价新政、土拍新政严禁“马甲”等，到下半年迎来“莞八条”、“二手房指导价”等政策，调控政策全面收紧，力度之大、频次之多前所未有。在严厉的调控政策持续影响下，东莞楼市迎来了调整期。图：东莞市

2021

年以来相继出台房地产调控政策数据来源：中指研究院整理

土地市场：整体供需回落，地价稳步上涨。2021

年东莞土拍新政变化：6

月，东莞市发布规范土地招拍挂竞买资格通告，禁止房企挂空壳马甲进入土拍市场；8“月，

莞八条”中新型土地出让方式——优化土拍规则，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，同时严格购地主体资格审查，建立有效的企业购地资金审查制度。在楼市调整及土拍新政的叠加影响下，2021

年东莞市土地市场整体呈现供求下降趋势，上半年土地市场热度高，多个镇区高价地频现，下半年随着政策持续加码，土地市场开始降温。从上半年的“封顶”成交，到四季度演变成“终止出让”、

“流拍”地块出现，土地市场热度急剧下降。全年供应建筑面积574万㎡，同比下降7.3%；共成交建筑面积

493

万㎡，同比下降

16.9%，整体成交平均溢价率为

22.4%。从拿地企业来看，其中超七成地块被国企竞得。保利、碧桂园、万科、华润置地、华侨城等房企拿地金额位列全市拿地金额前五。

新房市场：调控效果显现，市场降温明显。回顾

2021

年东莞房地产市场，整体供求萎缩，市场降温明显。年初

1

月份在

2020

年整体行情带动下，市场活跃度高，商品住宅成交面积达

90

万㎡，为全年最高，2

月份受春节成交淡季影响，叠加“莞六条”政策的出台，市场成交下滑明显，当月仅成交了

24

万㎡，3

月份以来，市场成交逐步走高，一直维持到

6

月份。下半年随着“莞八条”以及“二手房指导价”政策的持续收紧，市场降温明显，购房者观望情绪浓厚。

东莞市全年共成交商品住宅

478

万㎡，同比下降

35.4%；成交套数为

4.13

万套，同比下降36.1%。图：东莞市

2021

年商品住宅月度供求情况数据来源：中指数据

CREIS预计东莞房地产调控政策整体难以放松，部分政策会有微调，但整体难以快速改变短期低迷的市场形势，预计随着库存的不断积累，去化周期将持续拉长。(4)

佛山：政策调控延续，2021

市场成交走低

政策：整体政策趋于稳定。2021

年，佛山房地产调控政策趋于稳定，但也收紧人才购房政策及公积金政策。具体来看，在人才购房政策方面，优粤佛山

T

卡申请门槛由中专学历提升至大专及以上学历，且对于

T

卡人才，需提供满一年社保证明。在住房公积金方面，个人贷款额度由

50

万下调至

30

万，房屋建筑面积超过

144

平方米不放贷，停止向已有两套住房的缴存职工家庭发放贷款，缴存职工家庭公积金贷款没还清之前不得再次申请；各大银行加入限“双外”队列，通过人才窗口购房的“双外”客户首付

5

成以上，下半年调为

3

成。

土地市场：整体供求下滑，下半年降温明显。2021

年佛山商住土地市场成交规划建筑面积为

892.5

万㎡，整体规模同比下降超

3

成，溢价率也有所下降。分上下半年来看，呈现先热后冷趋势，上半年成交商住用地

41

宗，平均溢价率达24.7%；下半年由于调控政策影响，不少房企资金链紧张，观望情绪浓重，拿地节奏暂缓，多宗地块延迟出让或流拍，佛山下半年仅成交

24

宗商住用地，平均溢价率为

7.5%。

央企国企成为佛山绝对的拿地主力军，拿地权益金额

TOP10

房企中，前四名皆为央企国企。其中保利一举斩获

7

宗商住用地，中海、万科、华润等亦有亮眼表现。新房市场：供应上升，成交萎缩。回顾

2021

年佛山房地产市场，整体成交萎缩，市场降温明显。第一季度商品住宅成交规模同比增长明显，但后续市场持续疲软。从年度数据来看，2021

年佛山市商品住宅批准上市面积为

1160.5

万㎡，同比上升

22.8%；成交面积为

1121.2

万平，同比下降

12.45%。由于市场大环境影响，购房者观望情绪浓厚。房地产调控政策触底，中央连续释放维稳信号下，佛山调控及信贷环境改善预期不断加强，但市场尚未出现全面恢复，预计

2022

年第一季度延续

2021

年的低迷状态，后续将逐步改善，二季度有望迎来上升期。(5)

珠海：政策平稳运行，2021

年新房供求双双上升

政策：2021

年珠海房地产政策整体趋于平稳，调整幅度较小。4

月份及

8

月份调整商品住房备案规则；

9

月份出台规范商品房预售资金的监督管理，保证预售资金优先用于商品房项目建设；同时调整个人转让二手住宅的个人所得税，核定征收率调整为

1%。此外，出台人才住房管理办法完善人才住房保障。土地市场：供求均下降。市场成交整体波动较大，受外部因素影响明显，自2018

年底楼市政策松绑后，珠海土拍热度高涨，2019

年成交量和溢价率达到了近

5

年高峰。2020

年成交地块优渥，在土拍成交量下滑的情况下成交楼面地价升高；2021

年土地挂牌数下降，成交量亦下滑，溢价率较

2020

年上升。成交区域来看，主城中心区和横琴土地资源稀缺，土地成交多集中在金湾、斗门及唐家等热门板块。新房市场：供求均下降，成交分化显著。2021

年

3-4

月份珠海房地产市场供需两旺，中心板块热度开始恢复，新盘去化率明显提升。五一后伴随着疫情反复，外地客户来访量和成交量急剧下降，叠加三季度政策端、金融端等的严控和收紧，以及部分房企债务违约，下半年市场热度骤降，住宅市场成交明显下滑。从区域市场来看，上半年珠海全市多点开花，热点板块如唐家、横琴等地均出现阶段性供应不足现象；但由于珠三角市场回调早于全国其他城市，

5

月开始市场迅速降温，至年底依然处于深度调整通道，近横琴板块表现相对稳健，如十字门片区，来访去化仍保持一定热度。预计

2022

年全年低开高走可能性较大。上半年大概率维持

2021

年下半年的局面，虽然年末有点状回暖，但短期内成交量难现明显改观。下半年市场信心有望恢复，成交规模或逐渐回升。板块分化局面将延续，短期以价换量或仍是主要手段之一。

2021

年，珠三角房地产市场出现了由高热到快速降温的趋势，城市分化显著，同时在信贷政策的支持下，多个城市出现了年底翘尾行情。展望

2022

年，在中央坚持“房住不炒”以及保障居民合理购房需求的背景下，政策存在微调空间，但广深莞或保持现有较为严厉的调控政策，其他城市则保持稳中有松。土地市场在房企资金趋紧的背景下，整体市场将延续低位运行。新房市场在信贷政策支持下，成交量将逐步回升，体现出较强的韧性。3.

京津冀：需求支撑偏弱，整体恢复动力不足，市场分化加剧2021

年下半年，全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善，特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足，购房者置业情绪略有好转。近两个月，货币政策继续发力，全面降准、降息稳定市场预期，短期市场仍有降准降息预期，资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看，当前部分热点城市市场已现企稳迹象，但多数城市调整态势仍在深化。2022

年初，中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化，形成区域楼市观察系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之京津冀篇。图：2015

年以来京津冀城市群房地产市场成交规模情况注：京津冀城市群包含北京、天津、石家庄、唐山、廊坊、衡水、沧州、保定等城市。数据来源：中指数据

CREIS近些年京津冀房地产市场热度较低，2017

年市场深度调整后缓慢恢复，2021年下半年受全国市场大环境影响，客户观望情绪上升，房地产市场进一步调整。全年来看，2021

年商品住宅销售面积与

2020

年基本持平，相比于

2016

年高点尚有一定距离。

房价来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021

年，京津冀新建住宅价格累计上涨

1.17%，居各主要城市群末位；二手住宅价格累计上涨

2.11%，下半年以来，二手房市场持续降温，价格环比涨幅呈收窄趋势，10-12

月均持续下跌，多个城市市场情绪偏低，房价连续下跌。与长三角和珠三角地区相比，京津冀市场运行节奏明显偏慢。(1)

北京：行业预期进一步稳固，合理购房需求逐步释放，市场有望底部恢复图：2021

年北京房地产行业相关重点政策一览数据来源：中指数据

CREIS

楼市调控精准推进，保障性住房体系建设将逐步完善。2021

年，北京楼市始终围绕“房住不炒”定位，精准纵深推进，在市场监管与政策“堵漏”等方面落地多项新规。调控整体稳中趋紧，完善限购政策，重点监测短期内多次结、离婚且新购住房的人群；市场监管升级，严查经营贷、首付贷违规流入楼市，严格执行多校划片、派位入学政策，并坚决遏制、精准打击部分投机性需求恶意炒作学区房行为。另外，北京持续加大政策性租赁住房的供应，完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，预计未来北京租赁住房市场或将出台更多优化、细致的政策。图：2021

年北京市宅地成交分布情况（部分标注有重叠）数据来源：中指数据

CREIS

土拍规则持续加码，宅地市场热度或将延续低位运行。2021

年，在“房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期”主基调下，北京保持从严调控定力，土地供给端深化调控，构建“房地联动，一地一策”机制，根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件，遏制非理性拿地行为。2021

年，北京宅地市场全年呈前热后冷走势，整体成交规模高于去年同期。首批集中供地房企投资积极性较高，土拍竞争激烈；下半年，伴随着市场环境变化，房企销售回款及融资受困，资金流动性承压，投资积极性明显回落，成交地块多为底价或低溢价成交。

2022

年，首批供地竞拍规则再次加码，推出的

18

宗地块普遍有各类约束条件，其中

50%地块设置竞现房销售，进一步体现了北京落实稳地价的决心，预计2022

年一季度北京宅地市场热度仍延续低位运行。图：北京市房地产市场发展周期分析数据来源：中指数据

CREIS

楼市政策暖风频吹，短期市场热度将底部复苏。

2021

全年北京楼市整体呈“先扬后抑”。上半年在“就地过年”、“学区房”等的带动下市场热度较高，成交规模保持高位运行，整体成交量创近五年同期新高；下半年，市场预期转向，观望情绪加重，市场快速降温。全年商品住宅累计供应

1095

万平，成交

1010

万平，市场供求均创近七年新高，市场供求处于弱平衡状态，销供比为

0.92。2022

年

1

月，LPR

如期下调，短期市场预期进一步稳固，将带动北京楼市热度稳步回温，但受去年高基数的影响，市场周期或将由发展期短暂进入调整期。价格方面，随着集中供地项目逐步入市，中高端改善产品成交占比或将上升，带动房价结构性上涨，但在“房住不炒”、房屋销售价格引导机制等因素综合影响下，房价上涨幅度有限。(2)

天津：改善需求释放，市场供求平稳，但库存去化风险仍较大2021

年天津调控政策宽柔相济，加强市场监管和规范要求；市场面临较大调整压力，但韧性较强，整体表现较为稳定，成交量价均高于上年。

政策方面，2021

年上半年，天津市场监管逐步趋严，严查“经营贷”违规流入楼市。下半年，天津降低首套房贷款利率，缩短放款周期，及时发布“限跌令”，维护市场稳定。另外，海河英才计划持续推进并优化，重点支持在津工作人群需求。图：2016-2021

年天津商品住宅供求情况数据来源：中指数据

CREIS

市场新增供求基本均衡，但短期库存去化时间较长，去化压力大。2021

年，天津市商品住宅供应

1220.9

万平方米，同比下降

6.5%；成交

11.5

万套/1245.8万平方米，同比分别增长

3.5%、2.5%。整体来看，近几年天津商品住宅市场一直处于供过于求的状态，2018

年最为严重，随后有所缓解，2019

年至今市场销供比连续三年上升，2021

年市场销供比为

1.02，供求基本均衡。2021

年以来，天津商品住宅库存量一直维持在

2100

余万平米，处于高位运行阶段，去化周期在20

个月左右波动，天津商品住宅库存面临较大压力。图：近两年天津新建住宅价格走势数据来源：中指数据

CREIS价格稳中有升，改善需求释放，提升整体均价。近两年，天津新建住宅价格整体平稳波动、呈现“稳中有升”趋势，同环比涨跌幅维持在

2%以内。今年多个高品质项目入市，改善产品成交量提升明显，拉高整体成交均价。长期来看，天津住宅成交价格呈现出平稳波动上涨趋势。

集中土拍效果明显，土地市场平稳。2021

年，天津住宅用地计划供应

950

公顷；共成交

714

万平米，完成率

75%，成交金额为

1035.9

亿元，较

2020

年增加12.3%。2021

年天津三次集中土拍，规则趋严、拿地门槛逐步提升、资金审核更城市20152016201720182019202020212021同比香河2312811512442568550%廊坊市区19032616775979510713%衡水1632752751862012222408%石家庄346407457432377549466-15%唐山322384318351483419326-22%固安304290103391058653-38%城市新房价格二手房价格2021年12月环比全年累计涨幅2021年12月环比全年累计涨幅邯郸-0.09%2.37%-0.20%-0.94%唐山-0.03%1.53%-0.89%-6.81%衡水-0.34%0.49%-0.30%-0.35%为严格，热度、关注度则逐渐下降，第一批土拍，成交宗数、参拍企业数量、溢价宗数均为三次最高；第二、三批热度则明显下降。土拍规则调整、市场环境变化下，房企拿地更为理性，布局更为合理，不再扎堆市区、环城，远郊部分地块受到企业青睐，此外，国企优势凸显，拿地占比过半。2022

年，在“房住不炒”总指导下，天津作为房地产市场调整压力较大的城市，将适度调整政策稳定市场预期，预计天津将继续从人才引进、落户等方面深化政策、活跃市场。市场端，结合

2021

年第二、三批次土地成交情况，预计

2022

年新房市场或将继续保持低位供应，整体市场仍然以清库存为主，量价在合理范围内波动；2021

年天津土地成交由热到冷、热度逐批次走低，市场信心明显不足，预计

2022

年上半年仍将维持低位，同时区域板块之间的分化也将进一步加剧，政府或将释放优质地块表现诚意，但市场信心的恢复仍需时间。(3)

其他地区：多城市深度调整后缓慢恢复，但市场情绪欠佳表：河北部分地区

2015-2021

年商品住宅成交情况数据来源：中指数据

CREIS

河北重点地区市场深度调整后逐渐恢复，但短期市场仍低温运行。2017

年河北各地区调控政策加码后，商品住宅成交规模均明显回落。2018

年至

2020

年，环京调控政策较稳定，除唐山外，其他城市多放宽落户，市场信心缓慢恢复。但2021

年下半年，受大环境偏冷影响下，河北各地区市场情绪较为低落，多数城市以价换量态势，部分城市全年成交规模虽有所回升，但整体市场仍低温运行，客户置业信心不足。表：河北部分地区

2021

年

12

月新房和二手房价格环比及

2021

年全年累计涨幅情况城市推出面积(万㎡)同比成交面积(万㎡)同比成交楼面价(元/㎡)同比土地出让金(亿元)同比保定1354140%1159193%2247-7%260173%衡水36143%20223%1573-3%3219%石家庄777-25%498-32%4629-2%231-33%邯郸716-19%476-41%1911-14%91-49%邢台573-31%321-45%1286-11%41-51%张家口340-52%212-49%166938%35-30%唐山460-48%371-51%2805-25%104-63%沧州245-10%99-53%3403-3%34-55%廊坊197-63%127-65%3563-11%45-69%秦皇岛279-19%94-68%2331-9%22-71%承德79-67%47-77%20395%10-76%城市

新房价格2021

年

12

月环比

全年累计涨幅

二手房价格2021

年

12

月环比

全年累计涨幅石家庄秦皇岛

保定张家口-0.09%-0.10%

0.06%-0.11%0.15%-0.20%-0.52%-2.85%-0.10%-0.70%-0.91%0.10%-3.22%-2.58%-1.48%-2.93%

数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数，中指数据

CREIS

新房、二手房价格继续下探，市场信心恢复仍需时间。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021

年

12

月，除保定外，代表城市新房价格环比普遍下跌，部分城市新房价格全年累计下跌，其中张家口项目价格普遍下调，新房价格累计跌幅近

3%，市场情绪较为低迷。二手房价格方面，河北代表城市价格全年均累计下跌，其中唐山下跌近

7%，居百城跌幅之首。

表：河北各城市

2021

年市本级住宅用地供求量价同比情况

数据来源：中指数据

CREIS

受重点城市供地“两集中”政策及市场情绪影响，河北各城市住宅用地供求普遍缩量，土地出让金大幅下滑。2021

年，河北城市土地市场整体较冷，除保定、衡水外，其余城市普遍放缓供地节奏，成交规模大幅下滑，成交楼面价呈现不同幅度下降，多数城市土拍热度降温明显，低溢价及底价成交成为主旋律，土地出让金大幅下滑，其中廊坊、秦皇岛、承德同比下滑

70%左右，保定

2021

年加大城改力度，出让地块中近八成为安置房用地，带动土地供求及土地出让金明显增长。

2021

年下半年以来，河北多城市市场热度进一步下行，虽年底信贷端环境有所改善，但当前房地产市场仍处于调整之中，各地区置业情绪仍较低迷，在“三稳目标”总指导下，2022

年政策环境有望进一步改善，预计多城市市场规模有望底部企稳，但整体需求动能偏弱，市场恢复节奏较慢。从各地分析师反馈市场情况来看，京津冀地区

2021

年下半年市场快速降温，市场进入调整期，客户观望情绪加重，年末虽房企加大优惠力度积极营销，但市场成交规模并未有明显好转，市场恢复信心动力不足。2022

年京津冀整体市场调整态势或延续，但分化态势更加明显，北京房地产市场在供应端改善的带动下，客户购房需求仍有释放空间，市场热度有望底部复苏，成交规模或将保持高位；天津市场当前调整压力较大，预计将适度调整政策稳定市场预期，上半年成交规模维持低位，下半年有望企稳回升；河北各城市经过这些年的深度调整，短期市场情绪较为低迷，叠加区域核心城市疫情防控严格，市场外溢需求受限，购房需求支撑要素相对较弱，市场恢复信心仍需时间。4.

山东：2022

年楼市稳字当头，市场预期有望恢复2021

年全年山东房地产政策较为稳定，在坚持“房住不炒”的原则下，通过出台发展租赁住房市场、进行户籍制度改革、调整公积金政策等多维度政策，保持房地产市场健康稳定的发展。2021

年山东省全年市场成交规模同比上涨，绝对规模仍保持在历史较高水平，成交价格则稳中有升，市场表现较为稳定。2021

年上半年购买力集中释放，同比上涨明显，下半年调控效果显现，叠加行业负面情绪影响，市场表现低迷，上半年市场活跃拉动全年成交量上涨。2021

年各城市间市场表现分化趋势明显，市场调整期，青岛、济南等高能级城市抗风险能力相对较强，市场相对稳定，而四季度之后烟台、临沂等城市市场回调幅度较大，不同级别城市分化趋势明显。2021

年山东省宅地市场供求规模同比分别缩减

5.3%、17.5%，其中济南、聊城、滨州同比增加，其他城市同比下降，潍坊、威海、青岛、济南等城市供求规模位居前列。成交楼面价则同比上涨

11.5%，其中济南、烟台、淄博、菏泽同比有所下降，其他城市均不同程度提升。2021

年土地两集中政策出台，青岛、济南全年分三批次实施集中供地活动，土地市场整体表现平稳。(1)

青岛：市场表现“前高后低”，区域分化加剧

回顾

2021

年青岛楼市，“集中供地”、“政策底显现”等关键词纷纷浮现，也让

2021

年的青岛楼市显得与往年格外不同。2021

年青岛商品住宅成交规模为1392

万㎡，同比小幅下降

2.7%，全年呈现前高后低的特点，改善型需求持续释放，上半年需求旺盛拉动全年成交规模仍保持在相对较高水平，市场维稳，成交价格保持小幅上涨，但区域分化明显。2021

年年初疫情态势稳定，一季度开端房地产市场延续

2020

年底热度，上半年经济形势逐步企稳，落户政策放宽，市场活跃度持续上升，市场呈现供需两旺态势，市场热度高；受到一系列调控政策的影响，三季度开始楼市逐步回归理性，四季度市场低温运行，市场转冷，购房者观望情绪浓。分区域来看，市场表现为中心城区热边缘板块相对低迷，市北区、崂山区等主城区价格稳中有涨，抗风险能力强，楼盘去化速度相对较快，2021

年青岛商品住宅项目成交金额

TOP10

榜单中崂山区有多个项目上榜，改善型需求较为旺盛；而胶州市、即墨区等辅城区价格回调幅度较大，房企以价换量加速去化稳定现金流。与此同时，土地市场也经历了前所未有的改革，2

月青岛出台“两集中”土地拍卖政策，全年分三批次集中统一发布出让公告和实施出让活动。全年土拍市场呈现“高-平-低”的特点，底价成交仍为主流。首批次集中供地推出

63

宗地块，热度最高，市北区开平路

45

号地块引发多家房企争抢，最终触发熔断价。二批次供地细则出现调整，引入竞品质等规则稳地价、控溢价，二批次推出

87

宗地块，供地规模最大但市场表现平稳。三批次供地规模较前两次明显下降，仅推出

45

宗地块，房企在融资端和销售回款端承压仍较大，拿地愈加谨慎，土拍热度明显下降。在下半年市场转冷之后，中央于

9

月发布两维护政策，旨在提振市场信心，之后频繁释放政策维稳信号，政策底逐渐显现，信贷环境持续改善。目前青岛落户政策已放宽，产业结构持续优化，预计

2022

年青岛楼市将继续保持稳定态势，市场预期将逐步恢复，但区域分化仍将进一步加剧，房企应根据自身情况谨慎判断区域机会和风险。(2)

济南：政策触底下，市场还要多久回暖？

2021

年的济南楼市可谓是冰火两重天，上半年持续

2020

年年底热度，暖意融融，3、4

月份迎来楼市小阳春，4

月份达到最高峰值，但受全国房地产市场环境影响，下半年市场迅速降温，购房者观望情绪加深，成交量持续下降，12

月份房企冲击年度业绩，部分项目出现促销，成交量止降转增。整体来看，2021

年济南主城区