《透视产业地产》

动力联行梁春整合资本城市产业不动产IntegrateCapitalCityIndustryRealEstate透视产业地产万象观资本术土地论模式考潜规则城镇化新革命产业地产新问题与新趋势整理课件土地论工业用地与模糊经济学的诱惑1979200320082012

改革开放后，蛇口工业园的开发，拉开了中国真正意义上的工业地产崛起序幕。

随着改革开放进程加速，经济开发区进入社会视野。2003年起，国家在清理整顿开发区时最终保留了“一百零八将”。中国产业地产的发展雏形可以说正是源自这些园区，并不断演变繁衍，生生不息。2012年，国家房地产调控政策的压制和监管力度不断加大，更多开发商开始被迫进入这个市场，行业参与主体从政府、民企到外资，愈显多样化。2012年，可以说是产业地产井喷时代的到来。2008年全球金融危机及国家房地产调控政策下的历史性调整期的到来，不少开发商开始另辟蹊径，寻找更广阔的新市场。嗅觉灵敏的开发商开始大量储备工业用地，积极探索产业地产之路。整理课件土地论工业用地与模糊经济学的诱惑政府住宅商业用地工业用地提高土地财政收入吸引大企业入驻提高价格降低价格差价便宜的工业用地原本是由于鼓励生产成本的降低，但被产业地产商拿到后转手作为经营营利性用地，但其中包含的产权分割问题、土地用途追究问题、工业用地指标问题等却隐藏着很多风险。整理课件土地论工业用地与模糊经济学的诱惑现象一

专业批发城的土地诱惑现象二现象三

落后地区的土地急先锋总部基地—总部经济的乱麻整理课件模式考投资运营商——管理价值开发商——制造环境土地运营商——规划产城产业运营商——培育未来整理课件模式考投资运营商——管理价值

这是一种最具国际形态的产业地产类型，他们不采取绝大多数产业地产商租售并举的模式，也不试图用住宅或配套的销售利润反哺园区发展。而是进行投资收购项目，通过对物业进行持有出租和投资管理，并以此获得租金与资产增值收益。这批投资运营商中尤以内资的万通控股，外资的普洛斯、嘉民、丰树和盖世理等为代表。他们纯持有出租的开发模式与绝大多数产业地产上形成了鲜明对比。案例：万通的“售后回租（Sale&LeaseBack）”模式1万通在宣布对无锡16万平方米的TCL数码工业园的收购和改造，其中包括主厂房、职工宿舍，食堂，仓库等物业。2万通控股采取“售后回租”模式，将58%的厂房回租给TCL，租期为6年。3万通持有约60万平方米已出租物业面积和可观的土地资源，且出租率高达99%整理课件模式考投资运营商——管理价值4、辨别城市投资价值能力3、资产管理能力2、价值判断能力1、金融能力

金融能力投资运营商只有对金融知识、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能够确保能在前期的并购和物业投资上获得先机，以及在未来的资本运作上对接资本市场，从而保证公司在业务开拓上能获得足够发展资金动力和清晰退出，维持公司投资运转。

价值判断能力这一点对于投资运营商尤其重要，如同一个猎手，必须能够纷繁的环境和短暂的时间里迅速判断适合自己的猎物，并对其价值趋势有精确的预先判断能力；而物业持有在手中后，也要随时能够对价值区间有着明晰的判断，以便决定回报、退出、止损等策略，从某种意义说，这不仅是一种专业能力，更是一种天赋异禀的非常直觉。

资产管理能力投资运营商自身定位就决定了必须配备有足够张力的资产管理能力才能对物业进行持有，保证公司和业绩的可持续发展。对于产业地产投资运营者而言，正确的资产管理应开启从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁、至营运及维护等一系列的相关工作环节，每一个环节都可以影响到日后的资产价值能否保值和增值。

辨别城市投资价值能力投资运营商也必须对囊括城市配套、产业发展水平及企业实际需求在内的城市状况有清晰的认识和把控。只有辨别出具有未来投资价值的城市，才能让市场需求得到满足，投资获得拓展。投资运营商模式的类型标准整理课件模式考开发商——制造环境4、服务能力3、有效客户的辨别能力2、经营标准1、产品开发能力

产品开发能力由于开发商的角色定位，决定了这种类型的产业地产商必须如像三星、海尔这些实体制造商一样具备最基本的产品标准主导和研发制造能力，并有自己独特的产品系。

经营标准经营标准的设立是在竞争日益激烈的市场中直接影响到开发商经营能力和经营成果的重要因素，必须从战略高度进行考量。其中，经营标准要求对包括产品配比，园区租售比例等方面的设定都要有清晰的定位。

有效客户的辨别能力城市和区域客群庞大，开发商首先必须有清晰的客户定位，筛选出相应行业的客户群。只有从庞杂的客户群中辨别出有效企业，才能满足园区的发展需求，转变为区域的发展动力，进一步区域经济的发展。服务能力产业地产开发商在对园区进行经营管理之时要着重打造自身服务水平，确保能够为入园企业提供其成长发展所需的相应服务。这是近些年企业客户对产业地产开发商提出的重要要求之一，同时也会成为不同企业的重要差异竞争优势。开发商模式的类型标准整理课件模式考土地运营商——规划产城

这类土地运营商通常透过与政府的紧密沟通，与政府签订合约或协议获得园区开发建设权，政府同时辅以住宅、商业用地给开发商作为补偿，委托土地运营商打造“产城”一体化的新区域经济发展极。

产业导向的新型城镇化产业城镇产业（园区）城镇住宅配套商业专业园综合体市场群整理课件模式考土地运营商——规划产城4、政府谈判能力3、区域产业规划能力2、产业发展把控能力1、宏观形势解读能力

宏观形势解读能力土地运营商特定的角色定位必定要求其对宏观政治经济形势有充分透彻的认识，从城市政策的分析把握到城市产业群的界定与认识，是土地运营商进入土地一级开发前的必备功课。

产额发展把控能力对全球产业链发展的清晰认识以及中国在全球产业链上的准确定位是土地运营商得以确立未来产业导向的前提。以产业大视野去判断产业发展状况与未来走向，才能判断“何以有所为，何以有所不为”，从而引导产业的良性发展。

区域产业规划能力土地运营商的特性要求其必须具备引导区域产业发展的能力，因而需要其能够在对区域产业未来发展有充分认识和把握的基础上，对区域产业进行细分与规划，引导区域产业发展，启动区域经济发展引擎。政府谈判能力土地运营商的天然属性要求其必须紧跟政府脚步，因而是否能够建立强大而坚固的政府关系以及流畅的政府沟通能力，与政府实现互利共生是土地开发商能否获取长足发展的最重要前提之一。土地运营商模式的类型标准整理课件模式考产业运营商——培育未来3、管理输出能力2、金融渠道1、资源服务能力

资源服务能力人才资源、教育资源、产业资源、政府资源以及品牌资源等都是产业运营商在产业地产市场做大做强的强有力保证。在现有与不断提升的资源优势基础上，为入园企业提供所需的业务服务，才能维持产业运营商的核心竞争力。

金融渠道通过明确的金融渠道，产业运营商能够很好地调节企业的生命周期，为入园企业提供相应的金融服务与帮助的同时，亦有更多的渠道让产业运营商实现更大范围的投资与增值。

管理输出能力这种纯粹的物业管理和产业培育是一种轻资产运营模式，其大量沉淀的不是物业或资金，而是经验资本，因此产业运营商天生就应该具备管理输出的能力，以更好地复制这种模式。产业运营商模式的类型标准整理课件万象观地方政府主导的产业园区模式专业产业地产开发商开发运营的模式外资基金主导的产业地产运作模式大型制造企业自建自用为主的园区模式传统地产开发商转型进入的新兴模式整理课件万象观地方政府主导的产业园区模式典型代表：蛇口工业区张江工业园武汉•中国光谷北京中关村浦东金桥苏州工业园天津滨海新区深圳高新科技园左图：苏州工业园优势：地方政府对本地优质稀缺资源的充分理解和把握能力强大的人力、资金、关系调动能力和对整体区域产业与城市发展的规划能力，低廉的拿地成本、多年的品牌和客户积累短板：体制和地域的限制束缚过度依靠原来粗放的资源和政策招商，缺乏市场化的机制产品和服务附加值太低，配套的完善、运营的成本、规划和形象的统一性以及可流通性等都存在着很多的缺陷专项财力有限，一旦产业引导布局有误，易造成园区发展缺乏产业系统性和持续性，空置较多的问题整理课件万象观专业产业地产开发商开发运营的模式优势：客户至上的绝对信条、优秀的客户忠诚度。招商开发运营的全面能力和增值服务的不断升级，是他们最凌厉的杀手锏。短板：仍然有很多地方政府不能理解他们的存在价值和真实作用，在拿地成本、政府沟通成本等方面还有很多亟待解决的问题；在国内融资渠道和资本市场对接的匮乏，也是这些专业派做大做强的主要障碍。

整理课件万象观外资基金主导的产业地产运作模式典型代表：新加坡腾飞集团、澳大利亚嘉民集团，美国安博置业（AMB）、普洛斯集团优势：对外资的招商能力强大的资本支撑短板：多数集中于仓储物流地产本地化变通性差，管理稍显刻板外资派不仅逐利性太强，而且显著受制于本国集团的发展和财务状况，这种不稳定的态势与中国产业地产市场逐渐固定成型的趋势无法吻合

上图：普洛斯物流园整理课件万象观大型制造企业自建自用为主的园区模式典型代表：富士康、中兴集团、华为集团、海尔集团、三一重工等的工业园区优势：品牌、税收等对政府吸引力而获得廉价土地上下游企业的吸附能力短板：强于产业弱于专业，不能提供最优质的地产产品和园区服务

，高管团队绝大多数是制造业出身，对于园区的生活、商务和办公配套以及整体园区的运营管理能力不尽如人意，难以真正的市场化和专业化上图：富士康工业园整理课件万象观传统地产开发商转型进入的新兴模式典型代表：世茂房地产与台资合作的“海峡城”远洋创智高地成都龙泉绿地•格兰德富力金港城工业园区瑞安大连天地•软件园招商局光明科技园优势：对于房地产开发的把握、对于资本渠道的驾轻就熟、政府关系的良好把握对于客户、市场、服务的理解很多可以移植到产业地产领域多年市场化的锤炼和浸淫让他们的学习能力和适应能力变得很强短板：过去的成功往往成为未来转型的阻碍客群积累、操作模式、对产业理解都是崭新且难度颇高的门槛，短时间内见效几乎不太可能机会型的进入和边缘性的集团战略位置让这些产业地产业务显得十分尴尬，矛盾重重整理课件资本术基金潮涌——产业园区资本之路中国合伙人——万通美版工业地产普洛斯的资本魔方整理课件资本术基金潮涌——产业园区资本之路

随着产业地产市场的日益升温，以往注意力都停留在住宅和商业地产上的私募基金正在频繁的转移视线，争相挖掘这块“裸露的金矿”。由于产业地产稳定平缓的现金流状况和越来越追求稳健长效的私募基金产生了强大的耦合式效应，几乎从未在主流领域有所作为的产业地产基金正在高调登堂入室，并震动着原有的地产基金格局。

工业地产成功联姻TCL和汇源的万通控股，已经成了其首期工业地产增值基金，主要投向为工业物业并进行增值孵化，而未来则会陆续成立更多形式的工业地产基金模式一国内最大的民营物流地产商上海宇培集团正在做着两手准备，一方面计划海外IPO，另一方面则希望发起国内首只股权性质的物流地产私募基金模式二联想集团旗下的私募投资基金弘毅投资已经战略性入股香港豪德集团，目前该集团已经更名为“毅德控股”，并计划在香港联交所上市。模式三具有美国背景的绿野资本集团旗下已经成立了三支产业投资基金，分别为5亿美元的产业发展基金，5亿元的电子商务港基金和10亿元的新兴信息产业投资基金。另外，绿野资本还在考虑小规模的产业地产商的股权投资并购。模式四整理课件资本术中国合伙人——万通美版工业地产“工业地产是万通学习美国模式的一个具体分支，我们希望以这种模式在未来5~10年内成为国内领先的工业地产持有运营商，并按照国际惯例以REITs或公司形式IPO上市对接资本市场。”——万通控股副总经理大众仓储金融类公司普洛斯在美国股票市场的标准普尔行业分类中，类似大众仓储（PublicStorage）、普洛斯（ProLogis）这些持有大量收租型工业物业的公司都被划分为金融类公司，正是基于对这种划分的观察和思考，万通控股确定了对自身进入工业地产的路径选择。整理课件资本术普洛斯的资本魔方

自2003年携“物流地产”概念登陆中国，普洛斯发展态势可谓“一日千里”，迅速成为中国最大的现代物流设施提供商。目前，普洛斯的中国版图已经扩张到国内的25个主要城市，投资并管理着76个综合性物流园区。其中，可供租赁面积就达1040万平方米，基本形成了对中国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消费市场的物流配送网路的覆盖。普洛斯的成功之道：3、快速布点普洛斯在全球的物流配送设施几乎都是临港而建，在世界前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影，这个比例正在日益扩大。在中国，东部发达地区的主要空港、海港也基本都被普洛斯以最快速度锁定。2、战略合作普洛斯与国内最大的物流地产商中储股份建立了全面的合作协议，12年参股国内最大的民营物流地产商上海宇培。这种“夫唯不争，故莫能与之争”的握手同化之道值得国内每一位企业家思索。1、背后强大的金融支撑借助美国上世纪90年代初的REITs热潮，普洛斯成功在纽交所上市，成为一家工业地产投资信托公司。除了资本市场的融资，普洛斯旗下还管理着14只总规模达80亿美元的基金，以及在银行信贷方面的支持，这些保证了普洛斯在全球范围内攻城略地。整理课件潜规则潜规则之“草船借箭”潜规则之“瞒天过海”潜规则之“移花接木”潜规则之“假戏真唱”整理课件草船借箭“草船借箭”之模式政府开发商企业政府给予开发商土地供给承诺开发商用政府承诺及相关政策招商引资企业交付订金，准备进入园区进行生产开发商履行相关手续从政府手里拿地，转给企业开发商获得帮助政府招商的佣金或一级土地开发溢价开发商可以帮助企业定制化建造，或是建造标准厂房，获得二次溢价园区政府：获得税收、带动就业、促进当地经济发展开发商：少量资金滚动大园区开发企业：获得新的生产环境整理课件草船借箭“草船借箭”之利益共生招商先行可以实现项目的快速收益，缩短项目开发周期政府开发商草船借箭模式下的政府与开发商利益共生开发商用很少的资金就可以滚动整个园区开发借助开发商资源提升区域招商品质借助开发商资源提升区域招商品质整理课件草船借箭“草船借箭”之破局招商并不是严格意义的销售1有存在合理性，但要规避风险2土地资源稀缺性必须招商先行3工业项目的长周期要求招商先行4整理课件瞒天过海“瞒天过海”之模式0.3的建筑密度、40%的绿化率、4米层高、皇家风范的园林景观、全立面干挂石材，甚至直截了当地打出“不限购、不限贷”的口号，然而这并不是中央别墅区的豪华独栋别墅，而是某些工业地产产品。整理课件瞒天过海“瞒天过海”之诱因工业用地的价格优势导致的逐利行为1企业需求的多样性让产品有极大市场2区域经济发展让原有工业用地具备商业价值3法律的建设、监管不完善形成模糊地带4整理课件瞒天过海“瞒天过海”之破局多元发展是正道国内现行土地性质划分其实限制了工业用地发展政府应该出台正对性法规，但不应限制企业发展土地、空间、政府、企业、开发商多种元素交织形成此种现象，但市场需求是客观存在的中国下一个30年创业型企业的兴起，要求开发商有多远开发思维此种模式存在权属风险市场的需求是客观存在政府需要加大对开发商的引导，规避政策风险对前期审核不够对后期监管不够对建筑形态审核不够对产业需求理解不够产业发展需引导政府监管最核心整理课件移花接木“移花接木”之模式广东某物流园总占地面积为近2000亩，而包括办公楼、高尚住宅、公寓、假日酒店等配套项目的总建筑面积达到124万平方米，其中住宅和公寓就占到了90%以上。小配套大产业小产业大配套移花接木整理课件移花接木“移花接木”之诱因移花接木财务需求产业地产投资大，利润回收时间长，加之国内缺乏合适的金融产品，开发商需要借助短平快的住宅项目去平衡现金流。部分开发商直接政策套利，以低廉的工业地价获取土地，其后以发展工业地产为名，建设住宅配套为实，享受政策的优惠，赚取快速高额的利润后就全身而退政府几乎零地价把工业用地交给产业地产商，只要对方能够实现大规模招商，甚至将落地投资额的50%都分出去，然而再将周边大量的住宅用地卖给这些开发商，实现地方财政平衡，可谓是一举两得的手段利益追逐政府助长整理课件移花接木“移花接木”之破局以产业贯穿主线产业

厂房研发物流仓储配套开发可以作为项目开发一种策略配套开发可以作为

平衡财务的一种手段配套开发是综合园区

的一种必要的服务内容必须坚持区域的产业规划主导性配套必须坚持项目开发的完整性必须坚持对产业发展需求的服务性整理课件假戏真唱“假戏真唱”之模式

已经成为孵化器大国的中国，有多少孵化器真正能够达到国际级的孵化标准令许多专业人士忧虑，更有借着科技创新东风以孵化器名义行地产销售之实，很多大型的孵化器甚至成为了“鬼城”。孵化器，在很多开发商眼中只是一个似是而非的幌子，明知道是假戏，然而在政策补贴和土地优惠的诱惑下，也要在表面上认认真真唱好这台戏。整理课件假戏真唱“假戏真唱”之问题盛名之下，其实难副。“一些孵化器规模非常大，孵化面积动辄几十万、上百万平方米，孵化服务能否跟得上孵化器的规模扩张，这是一个现实问题。”科技部火炬中心孵化器管理处处长张峰海表示，“孵化器质量和数量的不匹配，孵化器规模和服务水平不匹配，这是现阶段我国孵化器发展面临的一个突出挑战。”

缺少服务，没有孵化之灵魂。地方政府主导的孵化园区如同摆设，大多数只是在扮演着“物业服务”的浅层次角色，为创业者提供租金低廉的办公场地和优惠的政策支持，这实际上造成极大的资源浪费，而一些看准孵化器“商机”的开发商则利用空白套利，外观华丽的独栋别墅冠以孵化中心之名，却无论如何与只有往往只有几个人的创业团队扯不上关系。缺乏认知，对企业需求认知不足。有的孵化器按照学校课堂来建，甚至按照旅馆来建，不符合中小企业的要求；而孵化器建好以后，招商引资很困难，这是因为建孵化器的时候产业定位没有想好，也没有做好孵化器的市场调研，不知道入驻企业的客户群体在什么地方，另外就是没有孵化器专业的招商团队。整理课件潜规则“假戏真唱”之思考大孵化通路投资商政府开发商看到孵化器的物业租售价值，也要把握住孵化器的服务运营价值加强对孵化器的孵化政策支持具备资源整合能力，实现产业、创业、孵化、科技、人才、资本整合实现“产学研”的一体化实现创业、产业孵化与企业大规模的扩张的全流程扶持整理课件城镇化及新革命城镇化红利之“点、线、面”观潮产业地产新型城镇化的弄潮儿以第三次工业革命之名掘金“新四化”“隐形巨人”的鼓角争鸣整理课件城镇化城镇化红利之“点、线、面”调控压力加大、传统地产红利淡化，“创新红利”成为地产继续繁荣的重要抓手第三次工业革命来临之际，中国要维持经济快速增长，必须坚持“创新驱动”服务创新型企业，实现创新型企业的聚集，是中国产业地产的历史使命没有构建有利于内部企业创新的园区终将走向衰败点：创新资源包括土地资源、企业客户资源、资本资源、政府资源资源线也是开发商的“生命线”要把资源转换为自身发展的资本要对自身资源给予整合城镇化将进一步加强企业的集群发展，特别是中小企业的集群大城市周边的产业集群将带动人口聚集，进而推动城镇化产业园区的生态圈既要有横向的圈层和资源平台，又要有纵向产业链上下游发展脉络，形成立体式园区面：集群线：资源整理课件城镇化观潮产业地产如何打通资源整合和服务运营的“任督二脉”对于产业地产商来说意义重大从产业的角度去理解产业地产而不能单纯以地产的角度去看待产业地产园区内部的软性服务提升、产业及企业的发展促进作用将是产业地产和中国园区的重要发展方向第三次工业革命来临之际，土地和资源的高校集约化利用给予了产业地产新的空间在中国经济结构调整和转型的背景之下，产业地产承担起服务中国经济发展的新重任新型城镇化建设的要求，使得产业地产在起进程中大有作为产业地产的自身开发模式决定开发商必须不断异地复制，而这带来诸多不可预见问题清华科技园、卓尔等由于天时地利人和成功的开发商的异地复制能否成功还有待考量中国产业地产当前群雄逐鹿，市场混战，只有故事，还未形成模式机遇通脉难点整理课件新革命以第三次工业革命之名第三次工业革命下的“机会窗口”机会窗口第三次工业革命对企业的发展提出了新的要求，这给工业地产创造新的机会窗口核心能力制造业与服务业深度整合企业的竞争转换为平台竞争企业从内部一体化转换为平台制造资源整合能力产业服务能力区域提升能力掌握核心能力把控市场先