中国房地产业城市分级泡沫度量及企业应对的策略

中国房地产业城市分级泡沫度量及企业应对的策略

一、中国房市发展的周期特征二、中国房市发展的动态分析三、中国房市泡沫的侧度四、造成中国房价格飞涨的原因五、中国房市的发展趋势和风险分析六、中国的房地产开发企业的策略

目录中国房市发展的周期特征周期年份价格涨幅价格（元/平方米）CPI原因第一个周期：8年1989-1997年1989-1994年24%/年574—140914%1990大陆经济进入增长期，1992年局部地区的房地产泡沫非常严重，北海和海南。1993年7月，中央出台严厉措施整顿全国房地产市场，居民收入增加1995-1997年12%/年1591—19979.4%步入这个周期的下降通道，1997年出现负增长第二个周期：12年1998-2010年1998-2003年2.85%/年2063--2360-0.1%1997-1999年我国经济增长面临内需不足、出口乏力的双重制约，宏观经济整体偏冷，政府出台了多种措施刺激国内需求的增加，1998年中国住房体制改革性纲领文件，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化2004—2007年13%2360--43694%城市化进程加快，货币升值，实行宽松稳健的货币政策中国将进入住宅消费第2个阶段第一阶段人均GDP3000美元以下住宅消费解困期第二阶段人均GDP3000—8000美元住宅消费发展期第三阶段人均GDP8000—15000美元住宅消费质量期第四阶段人均GDP15000美元以上住宅消费个性舒适期根据先进国家经验，住宅消费一般分为4个阶段：

中国将进入住宅发展的第2阶段，中国的房地产还在初期发展中，一些发达城市例如深圳（人均GDP达到1万）率先进入第三阶段，也就是旅游度假物业和稀缺性物业消费将逐渐启动并进入相对较快的发展阶段。

一、中国房市发展的周期特征

二、中国房市发展的动态分析三、中国房市泡沫的侧度四、造成中国房价格飞涨的原因五、中国房市的发展趋势和风险分析六、中国的房地产开发企业的策略

目录中国房市资金来源动态分析年度自筹资金自有资金国内贷款利用外资定金/预售款其他资金199827.912.5238.831.38.5199929.313.322.95.3338.9200028.113.922.72.937.98.2200128.515.322.21.838.68.7200228.515.722.51.638.68.6200328.615.523.81.438.77.3200430.316.718.41.343.16.8200533.218.718.11.236.610.82006中国房市资金来源动态分析从表中可以看出，自筹资金、国内贷款、定金及预售款和其他资金是我国房地产业的四大资金来源。其中定金及预售款是第一大资金来源，2000年以来所占比重一直保持在36%-43%之间，2005年自由资金成为第二大资金来源，占18.7%，2007年18.5%，据国家要求的30%要求还有很大差别。在我国，定金及预售款中有60%来自银行按揭贷款，自筹资金大约40%来自银行贷款，其他资金中，大约60%来自各种渠道的银行贷款，这样我国房地产全部资金来源中，银行贷款占了60%

中国商品房销售增长率分析

单位：%

中国商品房销售面积分析

单位：万平方米

中国商品房销售额分析

单位：亿元

房屋施工面积和竣工面积增长率

单位：%

中国房屋施工面积和竣工面积

单位：万平方米

中国房地产价格

单位：元/平方米

中国房地产价格增长率

单位：%

中国房屋租凭价格增长率

单位：%

一、中国房市发展的周期特征二、中国房市发展的动态分析

三、中国房市泡沫的侧度四、造成中国房价格飞涨的原因五、中国房市的发展趋势和风险分析六、中国的房地产开发企业的策略

目录第一阶段：房地产无泡沫理性涨价阶段：这一阶段往往处于经济周期回升期，城市化的速度加快，居民收入增加，储蓄达到一定程度，拉动价格正常上涨第二阶段：房地产泡沫形成的阶段：房价上涨一段时间后，市场上部分人出现投资心理，投资性买房者开始出现，市场出现供不应求的局面第三阶段：泡沫的非理性膨胀和恶化阶段：房价上涨的预期心理得到强化，产生羊群效应，锚定效应，出现价格狂想，房价出现非理性膨胀，出现严重的投机银行加大房地产贷款额度第四阶段：泡沫的巅峰和突然破灭阶段：房价被推到顶峰，出现滞涨时，政府会出台强硬的调控措施，紧缩银根第五阶段：信心崩溃和价格非理性下跌阶段：非理性的投机者出现大量抛售，房价出现非理性下降第六阶段：市场平静和价值回归：根据购买力等因素重新评估房价，有些人对明显低估的房地产果断买入房地产泡沫运行过程2004-2005、2007年中国房市泡沫程度的度量中国的房地产价格究竟高不高？中国人住着世界上最贵的房子世界上房价最贵的地方当属日本东京，目前在东京市区，一套实用面积80平方米的公寓楼，家庭车位精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平方米的阳台和好几个平方米的走廊以及包括液晶电视等基本电器,售价约为3000万日元，折合人民币225万元，单价2.6万元即便从绝对值上看，中国上海、北京、深圳、杭州等地城市中心或靠近市中心地带的一些房价也已经超出这个价位。如果考虑到日本的人均GDP是我们的21倍，中国的很多城市房价已经远远超过‘天下第一贵的“日本，坐上世界头把金交椅而且，中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4%，而许多国家是永久所有权中国房屋平均寿命是30年中国部竟分城市刘房价收球入比一、中国成房市发展竿的周期特滑征二、中国哭房市发展弦的动态分慎析三、中讲国房市纵泡沫的块侧度四、造成故中国房价拥格飞涨的瓦原因五、中国弦房市的发时展趋势和算风险分析六、中炕国的房分地产开易发企业棵的策略目录造成中济国房价哗飞涨的各原因成本推动冰房价上涨土地价钓格上涨躁：从1探998妥年开始各到20左06年亚住宅用姐地累积还上涨被65%发展商暴答利：20董00年仅锤为20%您，到20罩07年均客40%需求拉动川房价上涨居民收入义在经济环差境增长的掉前提下高充速增长城市化进车程加快流动性过良剩促使商镇业银行信逗贷扩张流动性过碍剩造成短乡丰期投机资役金进入房刷地产，自漂美国91蛮1后，大误量的资金港赌人民币装升值造成中国劳房价飞涨口的原因经济制异度因素住房保脂障制度寒缺陷房地产税藏收制度缺蚕陷：税负庆较高，加束拿大为1风1.3%日，我国1寻5%对地方政负府考核制环度的缺陷利益集团家的市场操萝作房地产泡女沫形成的撞心理因素前面提灰到过了“代际秀遗忘”居是历史周上房地码产市场欧反复出墙现投机峡狂潮的恋重要原建因—明寇斯基一、中国述房市发展顷的周期特匪征二、中国狗房市发展枯的动态分携析三、中因国房市新泡沫的够侧度四、造额成中国身房价格鸡飞涨的窑原因五、中国除房市的发斥展趋势和僚风险分析六、中此国的房在地产开县发企业滚的策略目录2008宿-201星0年中国费房市进入猫本轮周期紫的衰退阶吓段进入衰退植期的标志房价炒液的过高归超出居巴民实际撑承受能款力住房自群有率过筋高，发撇展过快醒（发达罩国家6蹈0%-盘70%沟）人均居王住面积侮已经接腰近中高吉等收入诊国家的庆水平，词发展空悄间有限200嫁8-2揭010扇年中国涨房市进样入中期棚调整由于信片贷条件葱的恶化邻，限价迷房推出镰，资本额市场的绪调整，淋促使全议国房地颜产开始饱降温，橡深圳、键广州等适大城市凯上半年税会出现帜比较大墓的降幅社，预计吓均幅5碍0%左崇右，二浑、三线队城市会某滞后半昆年左右臣反映，乓但降幅爬不会像括大城市致那么猛混烈，因率为投机残行为较帆低，因克此说2鱼008称年是出广手买房夸的好机愚会(针闯对的是富自住型府和长期养投资型悟），有瘦些楼盘思一定是揪历史低酬位了（恋如果是液想短期哲套利，桑房地产膊目前已套经不是孤最佳投迈资渠道和了）200始8-2松010摧年加速对房地产商企业的析集约化信贷条抹件的恶医化加速往房地产掩企业的奥集约化信贷条件猎的恶化会隆导致企业柜出现破产摊被吞并（冈5万多家醉—4千家类左右），右居民因购问房负担加缺重而需求能减弱，银种行存款回部流整个宏嘱观经济怠处于转滔折点，姿失业率料将会上感升由于美元劣反弹，热瞎钱撤离，印同时导致惧外商投资砌下降，制材造业转移籍达到高峰猜，需求减仍弱，失业民增加，购搬买能力明耐显下降，涨经济增长已的速度减皮缓，房价舰出现滞涨距下跌的局伟面。人民属币升值主联要对国际无性城市，俊对于封闭唱的城市影铅响较小经济适用巨房的上市寻对市场的赠定价标准兽形成了很袜大的冲击美国的律次贷危矮机对中司国房市榴的影响选将会显案现2008葡-201锤0年刚性也需求支撑厚房市阶