上海某地产新江湾城项目投资建议书

新江湾城项目投资建议书1目录项目概况市场分析市场定位项目规划预案投资收益评价投资风险评价投资建议2一、项目概况3国际化上海城市能级城市规划产业升级城市化上海现代化上海1.1上海概况宏观背景：三化上海4深圳、重庆、天津……广州、台北、首尔……北京、上海、香港……大巴黎、大东京、大纽约……上海将不仅是中国的上海，更是世界的上海，而且是世界的中心城市之一：国际经济中心、国际金融中心国际贸易中心、国际航运中心. 国际化上海含义动力中国的上海——世界的上海国家战略推动+全球经济拉动国际化上海5伴随着上海的国际化进程，上海的城市能级将由中国的核心城市提升到世界核心城市——大上海。上海房地产市场将同大巴黎、大东京、大纽约等国际一线城市的房地产市场能级靠拢上海城市能级提升上海房地产市场能级提升更多的跨国企业、资金、技术、人才将抢滩上海办公环境更加国际化、品质化；商业地产更加集约化；住宅地产更加高端化；……质变6城市化上海上海正进入城市化进程的高潮时期，相关的城市规划已经基本确立。而房地产市场伴随高速城市化进程，其增长趋势不可逆转。城市化进程城市规划功能分区城镇体系规划交通规划……落实房地产实体7现代化上海上海率先实现现代化的要求驱动着上海不断实现产业升级，产业整合集约化发展不断催生出上海房地产新板块。现代化进程产业集聚产业升级新板块新的地产形态8上海“十一五”规划“1966”四级城镇体系：“1”——1个中心城：外环线内600多平方公里的中心城区；“9”——9个新城：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、南桥、金山、临港、崇明新城；“6”——60个左右相对独立、各具特色、人口在5-15万左右的新市镇；“6”——600个左右中心村，对分散的自然村适度归并，合理配置600个左右行政村。910花木徐家汇真如五角场人民广场CBD外滩北外滩新江湾世博园上海中心城区——功能分区确立与完善11成交面积（万平方米）成交总额（亿元）上海33102200重庆1500352成都1532550北京228720112006年4城市房地产消化量的对比12上海中心城区内最后的“绿洲”1.2江湾城简介新江湾城13新江湾城———人民广场人民广场新江湾五角场15公里新江湾城———五角场2公里148号线2007年底投入使用10号线2010年投入使用新江湾城轨道交通——正在修建中的8#以及10#将上海轨道交通网扩展至新江湾区域15新江湾城道路交通——可依托于淞沪路，连接中环，出行便利16A：江湾天地：直面黄浦江，上海游艇产业节点，未来新江湾的休闲娱乐运动主题中心B：自然花园：低密度住宅区（规划容积率约为0.6）C：中央公园：占地面约3万平米，上海仅存的湿地公园D：都市村庄：建筑类型多层/小高层E：知识商务中心：以办公楼宇、公寓、酒店为主，同五角场商圈衔接，共同构筑五角场—新江湾城市副中心F：复旦大学江湾校区FF17目标地块美国汉斯待开发的商业地块社区配套地块(高规格幼儿园,小学)生态公园18新江湾城实景照片19新江湾城实景照片20新江湾慰城实景杆照片21新江湾堂城实景威照片22区内社会敏配套（分休布在半径碌2-4公纯里的圆周购内）体育场馆复旦体育馆、江湾体育场医院肺科医院、黄兴医院、上海华都医院商场百联又一城、大西洋百货、沃尔马中小学郑立路第二小学、复旦小学、六一小学、五角场小学、复旦附中、同济初中大学上海财大、复旦大学、同济大学23城市副醋中心—洞—五角心场商圈愤（距离势约为2孙公里）四个城油市副中惨心之一棉；241.3敬区域两内土地州供应情饥况新江湾城秋总面积9施.45平薯方公里，立其中，由朽上海城投斩（上海市拖城市建设状投资开发堆总公司）礼实施综合蛋开发的为倚6平方公晶里（含复粱旦江湾新芬校区1平潮方公里）截至目境前，区楚域内土锅地出让巴情况如螺下：地块土地面积（万平方米）土地性质容积率成交公司楼面价（元/平方米）成交时间C117.7万住宅1.6珠江地产5,6142005年1月C525.2万商业住宅1.86美国汉斯5,2122006年7月C214.4万住宅1.6华润地产6,6772006年11月25小结：1、目标傻地块紧邻谈主城核心搂区域，生泥活配套完凑善，交通骂便捷；2、区域骑内原生自律然资源良刺好，中央资公园、湿靠地公园的与建设维护名为将来的历环境品质弱提供了保奔障；3、政章府对市姓政配套调的大量无投入，魄使土地违价值持尊续提升型；4、新序江湾城阀可出让卫土地面学积5平稼方公里读，目前摇仅出让息0.5宵7平方广公里；惕随着地辰块的不虽断出让块开发，恐将使该须区域土上地价值淋继续升夺高。26二、市场禾分析27上海五年抵房地产的夺发展曲线君与GDP扑增长率曲搭线的对比在经济悦发展维但持稳定凭增长的秘前提下寄，房产伸投资的府增长被欧宏观调壳控所压适制2.1邀宏行观经济芝分析282000扩-200荣6年上海滥商品住宅孔预售登记前价格及增估长率29人均可支仗配收入增牺长趋势200美5、2近006甘两年人俊均可支血配收入暂增长率钟高于商加品住宅现价格增劈燕长率30小结：在宏观劝调控的贝作用下哀，上海良房地产翠市场的吵泡沫被副极大自的挤出活，而释经济的声高速发练展，人把均收入适的提升陡已经为卖上海房肿地产的帮又一次盒发展积呈蓄了能昼量。31供应减扩少需求回升墨，房产市额场已处在姓回暖的临忙界点。200库0-2迹006拿年上海率商品住上宅供应你（批准锅预售）估、需求券（预售给登记）2.2艺市添场供需因分析单位：向万平方什米32200遮0-2申006弃年土地挠市场交矛易量单位：穴万平方雹米土地供烟应的减症小将对箱未来1匆-2年过内的供岭需结构宇产生重怒要影响垃，房价铸大幅度武上升不稿可避免躁。33上海、怪重庆当售期市场虚存量与醉年度消山化量的砌对比单位：挖万平方予米34被访者购秧房目的以自住为给目的的购对房者占到吗总比例的兆91%，足保证了房苗地产市场赔的需求将裳在中短期重内保持稳壁定。35潜在置业骡者的购买嘉潜力多数描将在1年悠左右的时每间释放。被访者购榨房时间36一、五依角场商唇圈随着万达口商业广场遭开业，百抢联又一城摔、沃尔玛耀、巴黎春常天、HO城LA家居红、万达国朵际影城、桃新华书城例等商业企狸业一一亮惹相。未来谁5年内，什五角场城齐市副中心枝南部商业巨商务区1敌30万平肾方米的功市能性项目贪将相继建滋成。届时慌，该地区锐将成为特曲色鲜明的裙市级公共训活动中心摔，其辐射翠作用将覆铜盖上海东逗北部。目蓝前，同在贤五角场商撇圈的中环锻国际大厦退、金岛大宰厦、沪东涂金融大厦炎、平盛大耐厦，已于让2004柏年竣工并侨投入使用磁。江湾－贡五角场城监市副中心裳的功能将惰分为三部防分：南部裤商务区，麦规划面积丝式0.96美平方公里器；中部杨射浦知识创电新区中央彼社区，规穴划面积0骗.86平蓝方公里已茄完成一期怀部分；北芬部知识创鉴新基地，森规划面积搜1.29孤平方公里敢，与新江边湾城相接胸。37五角场汁商圈图38二、区赌域写字干楼分析1、区域好内的产业勒分布集中宿，多以高旋新科技为烛主；2、区域踪蝶内写字楼虫的入住率吵绝大部分孔维持在9禾5%左右气（见左图碗）；3、常驻滨办公人口挖将为该区节域提供高谷质、稳定胃的潜在客惩户群体。名称入住率上海万达商业广场95%-98%复旦科技园大厦94%-95%创智天地坊55%平盛大厦80%富庆国定大厦在建五角场科技大厦98%无锡大厦98%中环国际98%科技卵化楼（二期）100%39新江湾角区域需挠求持续磁上升，心存量不弟足，价贵格持续得上升。舍（见下很图）40小结：1、上盐海市住名宅供应脆量在过顷去2年该和可预洋见的1腐－2年浆将持续造下降，球而需求柔不断提月升。供隐需关系袋带来的查价格上港升不可构避免。2、以自辆住需求为剪主的购房从需求有较役强的抗风姨险能力。素为上海房耻地产的稳稻定发展提砍供保障。3、五投角场商辆圈的发书展为新克江湾城也提供了帅持续增鸭长的高钉收入人捐群。而链区内房垒地产正闭处于起义步阶段宵，需求安旺盛而炭供应不悼足，价笼格持续依走高。41合生珠舞江：新浙江湾城络1号作枪品——晚合生江晴湾2.3途竞争对蹦手扫描土地面积17.7公顷业态规划容积率1.6小高层11/18层建筑面积28万平米成交时间2005年1月售价均价1.6万元楼面地价5617元左右42现场照片43华润置均地：C续2地块土地面积15公顷业态规划容积率1.6高层20/18/11层建筑面积24万平米别墅－1＋4+1叠加成交时间2006年11月预计售价2.2万元/平米楼面地价7000元左右开盘计划今年下半年推出叠加别墅部分44橡树湾品效果图452.4灿竞争燥对手扫颗描修建中顷的会所46小结：1、合生扒项目档次日低，示范程区、样板卷房效果差辞、管理混呀乱。其均凳价170纳00元/鹿㎡应是我婆们未来价旷格预期的咬保底价。2、华润为项目叠拼止别墅(6脚层楼的全阵跃层花园替洋房)预穿计开盘价康格220席00元/勒㎡。可成厘为我们定违价的重要偶依据。3、如夫果取得满土地，血我们将篮比华润星晚开盘捷一年，梨价格将度有提升沃的空间淹。47三、市搭场定位483.1耻项目总妇体定位上海洋房食新篇章1、少挣有的城双市生态邀居所。2、独酒特的居减住空间青体验。3、别墅印级的建筑今审美。4、震芦撼性的鞋小区环比境。493.2蛋客振户定位目标客户熟来源全世界、劫全国来沪抛工作的精户英阶层；上海追求岸生活品质喘的精英阶敢层；五角场区亿域进行科挥研、教育饺、商务活冈动的人员可；已迁入、蛇即将迁入代江湾城的阳企事业单屿位的工作郊人员；全世界吊范围内耀的投资辞客户。50目标客慨户分类自住客喜户：第二次置撤业为主的羞，以改斥善居住为痰主要目的伪。两代居咏、三代掩居为主搏。家庭月收拔入2万以舟上。对景观大、环境暗的敏感街度较高舰。投资客腾户：在中国赖、上海贴有一定捷的业务扎，有剩惜余资金吊。了解抢中国，罚了解上蒙海，看劳好上海箱房地产满和人民月币升值成的全世材界投资互客。51目标客户闲特征年龄：35－容45。家庭结构初：两代同古堂、三踏代同堂愉。工作状尊态：事业有成咏，但工作嫁的压力巨脏大。休闲：珍惜有限语的休闲时栽光，追求膀高质量的仇休闲生活鹊。消费：追求品牌惠，但更看兰重品位。审美：国际化的朗审美取向俊，有自己绑独立的见钓解，但不别免会附庸食风雅。（偷附庸风雅贞是没有错修的，是它葱推动了社青会的文明仰。）52客户需求汁特点自然生态姿的居住环包境与便捷锋的交通同摩样重要。追求内在泥的居住体规验与体面丢的外观的蔽统一。更亲地、渣更多空间群变化、更格多的附加读值是其不帅变的追求屯。533.3洽产针品定位花园洋夸房社区斧。浓烈的莲异域风劫情。（器客户访虽谈中客缺户对弗旧莱明戈身、红郡映的认同售度极高桐）亲地住注宅、建相筑与环话境更紧谢密的结卸合。富于变化兆的内部空洁间。通过提难高附加具值，提搞升可售遭面积的挂价格。543.4效价格定惑位各产品类逗型价格业态单户面积售价总价14层小高层9020000180000014层高汤90220001980000花园洋房底汤180300005400000花园洋房3、4楼跃层160250004000000花园洋房5层楼平层90230002070000花园洋房6+1层高汤90250002250000小户型花园洋房9023000207000055四、项久目规划势预案564.1墨招标文秃件的规呢划指标链分析用地面积种：592兰53.7茂平方米总建筑面浩积：10附0731围.29平斑方米容积率：柏1.7覆盖率：捏25%限高：4辛0米其他：执朱行709僵0政策设计思毙路—被—打造顾一个以稀6+1歌花园洋救房为主帐的高品顷质社区添，使尽启量多的伟面积以衫花园洋泡房的业羞态表现苍出来。574.2研须发关键点震和难点：1.在覆盖率2真5%一定的情况低下，在7090的政策下猾，存在大催量的小户孝型，如何晨实现产品挤的高溢价每？2.在花也园洋房为炭主力业态羞的情况下搜，如何提申高3-5嚼层楼层的脆溢价？584.3晋设计拣对策1、尽畏量增加诊亲地户释型的套苏数，提译升花园渐洋房3腰、4楼栗的溢价2、花润园洋房绣上部小判户型送邻尽量多许的露台维和可改央造空间3、小户咱型和大户搅型的花园恩洋房混合君布置，提视高溢价4、高层傍全部为9倒0平米以举内户型，黎分为高汤让和平层小激户型，送锄可改造空列间59大跃层大跃层大平层大平层大平层大跃层大跃层小平层小跃层a.洋磁房下部的牌叠加别墅疫:以别墅霉的价格卖墨花园洋房雅。6061b.小户我型的花园区洋房：1止、2层赠俯送地下室（不减少棋近地户型渴的价值）6263c.高拨汤6465d.10话%左右的棒平层赠送算空间664.4煤产品组合小户型与亿叠加别墅宇多维度混捐合，可以段营造别墅晒的空间氛里围，拉升段小户型售年价。6768694.5些技术经济份指标5925涛3.75925荒3.7125励3311007摆31.2仰91007衣31.2亩92560私01007岔31.2侧91.7962限高40盖米6+1和躁14层57810047835%70五、投资柜参数715.1牧投资测怀算参数省－－项风目关键栽节点序号节点时间1交地2007年9月2办理国土证2007年10月3办理施工许可证2007年12月4开盘2008年4月540%销售许可证2008年9月670%销售许可证2008年12月7竣工验收2009年10月8交房2009年11月725.2肉投忽资测算别参数－惰－项目母分期情该况分期产品地上面积(万平米)开工时间施工周期开盘时间1期花园洋房662312008年1月25个月2008年4月A类高层345002008年1月25个月2008年7月地下车库212002008年1月25个月2009年11月735.3红投资测诸算参数－宜－建安成坦本产品类型建安成本建面均价（元/平米）花园洋房1560A类高层1730花园洋房地下室1580地下车库2500745.4任投资测朋算参数－自－销售情筛况业态开盘时间可售面积（平方米）套数建面单价（元/平米）总价（万元）备注14层小高层2008年7月14,50016420,00028,739

14层高汤2008年11月20,00022222,00043,604

花园洋房底汤2008年4月17,2008830,00051,136带电梯，6+1F；底汤的地下室4400平米未计入花园洋房3、4楼跃层2008年4月13,0008825,00032,208带电梯，6+1F花园洋房5层楼平层2008年4月3,9704423,0009,049带电梯，6+1F花园洋房6+1层高汤2008年4月7,9208825,00019,622带电梯，6+1F小户型花园洋房2008年4月24,14126823,00055,025带电梯，6+1F车库2009年11月20,2005774,5009,008共21200平米，有1000平米物管用房未计入合计

120,93120,540248,390

755.5刷现践金流分帐析资金来源稍及融资方恋案在项目贡四证齐辉全（2怎008流年1月查）的时碌候考虑鞠1.3浸亿元的故项目贷苍款，在可项目贷泰款之前厦考虑自草有资金戒投入共页约15粮.3亿抢元；项目现金海盈亏平衡枯分析（底陈价模型的要基础上）项目开盘锯前资金总陷投入约1辆5.9亿寻元；20娱08年1激2月项目订现金流平寄衡；对集团现编金流影响叫（取得项输目前后呆集团净涝现金流拦变化情聚况，图桶示，由箩集团财孕务中心弊负责填俊写）76六、投批资风险亏评价77优势1、紧临城市核心区域。2、自然生态环境优越。3、市政配套完善。4、交通便捷。5、大量商贸、教育