城市经济人口规划

城市经济，城市规划

和房地产市场一、导论

I.金融业和房地产的关系—中国脉络II.认识不动产III.房地产市场概况不动产市场

不动产是一个市场博弈:--追求利益--游戏规则--参加者又不同角色和战略--即使为了获利，也要了解经济的外部性新规则促使参加者改变博弈计划变动的市场例：办公楼小型化--后工业社会--企业削减办公用房费用Kodak削减25-40%办公用房费用不动产不仅仅是一个博弈

政府干预增加投资--税收，补贴限制开发--分区规划参加者—包括政府的相互影响经济领域+非经济领域I.金融业和房地产的关系

----中国脉络（1）以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业，金融业的支持必不可少房地产开发资金的四条主要来源:

自有资金，银行贷款，资本市场融资，销售回笼资金金融业和房地产的关系

----中国脉络（2）银行贷款一直是开发资金的主要来源。

在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法:

一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30％，其余行业占70％：

二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30％，住房抵押贷款及其他业务占70％。金融业和房地产的关系

----中国脉络（3）

信用关系

：

金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序:

房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。

房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。

相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。

信用中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明：

在信用较好的上海，受评的238家开发商中，信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37％，2B(有风险但可以贷款)占59％；福建受评的122家开发商，2B及以上企业占68％。

核心问题是：规模太小，自有资本金太少，实际源于银行的资金普遍高出50％，信用状况普遍较低。

金融业和房地产的关系

----中国脉络（4）紧缩政策：2002年12月5日，中国人民银行发布了“切实落实房地产信贷管理政策，促进房地产业健康发展”的消息，开始对2001年6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查

银行界的反应：

惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致。

光大银行：对于房地产开发项目惜贷，但对于像北京城建集团，住总集团、建工集团这样的优质客户，不但不提高贷款利率，还会适当放宽一些政策去争取项目。中国工商银行：更多地把资金投向有实力、销售前景看好、户型合理的项目。实行“低层封顶，高层要完成项目三分二”的原则加强对客户的监控。

中国建设银行：实施“个贷品牌”手段，全力打造“乐得家”品牌，争夺一些实力强，在市场上有口碑，信誉度好的品牌房地产企业，在开发贷款，硬件配备。服务，保证金的扣留额度，担保的时间上都动了不少脑筋。

金融业和房地产的关系

----中国脉络（5）与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火

个人住房贷款的不良贷款率不足0.4％，再加上它具有担保方式完备，风险小等众多优点，各家银行都对其格外关注，也纷纷地加大了个人住房贷款的投入力度，积极支持住房消费，使大量信贷资金转化为现实需求。

个人住房贷款截至今年10月底，中国工商银行的个人住房贷款余额由1997年末的62亿元增加到2418亿元，增长了38倍，预计到2005年末，中国工商银行住房贷款占全部贷款的比重将达到1596左右，其中个人住房贷款占全部贷款的比重达到12％以上。

金融业和房地产的关系

----中国脉络（6）我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少

商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款。这对需要长期资本的房地产企业来说，还是不适应当前市场的需要，不能保证房地产业的持续发展，相反却成了房地产业发展的一个限制性因素。（如，办公物业的持有和管理）间接融资和直接融资国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准。去年我国房地产开发企业资金来源的统计显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％，在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。迫切需要扩大资本市场的融资渠道目前，我国2.5万余家的房地产企业中只有50多家实现了在证券市场上市融资

但，上市是答案吗？II.认识不动产

不动产的资产特点（1）

物理特征1）

不可移动性：各地市场是分散的地方市场/全国/国际2）

独特性（异质性）：商品差异大3）不灭性：土地作为有形资产和合法权益的载体不动产资产的特点（2）经济特征1）

稀缺性2）

经济寿命长3）

改造：影响不动产的价值4）

situs(位址)/location(位置/区位):不动产区位以及与周围环境的关系不动产市坐场的特点葬：

完全狼竞争市场崭不可能存妄在信息的抹获取较裁困难，步成本较景高，需绢要经纪陶人和评春估师等滨专业人楚员让市剂场有效歼运转外部经济/基础设施爆影响大E.g衔.污士染，轨隶道交通不动产埋的产品1)空间2)不动产资赌本市场：70年代以来缘瑞逐渐成熟（中国射的地产请基金？素）产品特性--使用其价值和交恋换价值--“耐至久消费品素”vs.“是权利神，不是商蛙品”总之很贵,需要政府棋不同形式/程度的赛介入国际上，仁房价和居往民年收入去之比一般于在4到6期倍，而我锁国许多地骗区已经超吉过了8倍虾：北京（跑11.0赞）、云南间（10.罪6）、上从海（9.宫9）、天谜津（8.币9）、海凶南（8.攻9）、吉侵林（8.恰1）、黑浆龙江（8妥.1）、柄广东（8眠.0）、趟陕西（8选.7）和话宁夏（8望.6）。不动产的赚供需需求1)不纲动产既是傅消费品，群又是资本骡品。2)鲁有效需厅求供给1）时间:建凭筑期间造现成的滞后如，奥运易，sar拐s2）地点：滑不可移纲动性3）转换雹：如，深塌圳华强北，北京大目山子市场中的悼个人和机厕构参加者垂包括--使俱用者、松消费者笛，包括直所有者须和租户--提缎供者，畅建筑工驼人、建导筑师、状工程师规、测量搁员、开蜜发商、挂投资者--中央腾和地方政备府，各级贝代理机构依，法院--其他尺辅助使用昂者或提供旅者的相关僻专业人员边，对市场扑运作起关悦键作用：蹄如，中介蓄、咨询、凤物业管理细看投泊资者1）个人2）公司：出CEO乖—财务店经理/焦不动产溪经理3）机构投资蜡者（国内酸/国外）--80块年代后的辫显著趋势--银消行、养刘老基金殊、人寿选保险公很司房地产席对经济交的作用作为生此产要素蜘：为经丙济和生犹产活动助提供空筝间反过来说驶，经济和亩生产活动省的内容影揭响需求的惧内容）作为公司偶财产：是有公司资产仅负债平衡呜表中重要奥的资产项布目，和公侍司负债相宗对应作为投枝资工具柏：是个讽人投资妄者的主糟要投资胳工具，嫁是金融忠机构，品基金和嗓保险金茅的主要天收入来堤源—当然，案每个国亡家/地区的惩情况有柄别。房地产和添经济房地产刮是世界餐各国经缝济发展奴的重要供组成部仗分，并厘分别在毯一些国企家的国杨民生产浑总值中消占有3畜％至1销2％的润不同比团重。英袭、德、窃日、美答等国家识在经济涝起飞时度期，房纽奉地产投叮资占全喇国投资薄比例曾柄高达4刑0％以剂上。美国的鞠房地产谅和经济美国G艺DP每尿年6万脸亿美元糕以上。化人均约刚2万4认千。总修体GD园P中，星个人消旧费近2足/3，订政府购收买20题%多一哈点，私平人投资垒大概1浴5-1耕6%。视每年国克内私人同投资一喜半左右角投资于治不动产堡，其中舍又有一腥半以上娱（即总阁量的1国/4）攻投资于无住宅。近几年，称中国的房左地产同样携有了重大迎的发展，峰从197叶8年之前涌的平均占事国民生产箭总值的0讨．5％至汽1．5％顿上升到1概993年尸之后的平针均超过7蔑．5％的诵水平，高床峰时接近鞠占固定资桐产投资中赖的30％狼。近几年遗房地产销治售额约占仿全社会消槽费品零售早总额的5巴％至7％湾，房地产顽同时在拉芳动其他消屯费上和生岭产上起到焦极大的作阴用。历年建酿筑业产假值数据姥列表纲(单箭位:塑万元)年份19951996199719981999建筑业占GDP比重（全国100，单位:%）6.56.76.56.76.6历年建筑业总产值(单位:万元)579374548282249791264777100619922111528640本课结构1.城市盈和区域经芝济如何影霜响

房地稀产市场发撕展方向城市和沸区域的墓兴衰产业和不揭动产需求2.公谷共政策曲和城市夹规划决蚀定了房违地产市念场的构之架（教科书帜的用途）III.攻不动产市斤场概况—中美比傅较为什么要杠研究美国院和其他国碧际环境中被房地产的站操作惯例践？对中外不扔同惯例的炒研究是有百启发性和星有趣的为吸引国现外投资，独有必要了欠解投资者售的思维方蚊式一个了解教其他市场西如何操作娇的机会加入世界慈贸易组织定之后的中阅国市场将碌日益向国翠际市场靠姐拢200虑6年,崖外国拥商业银端行将可闭以进入先中国市讯场简介影响美国糟房地产业飞发展

的产因素经济人口技术土地使忠用模式砖/城市由化金融体狠系房地产脾类型开发商简介不同的微经济要比素如何敬影响房睡地产类辽型？住宅受家庭组农成速度的跑影响办公楼受新创造鸽的就业机资会和从制占造业经济晋向服务经傻济转变的坑影响酒店受国民叠生产总代值的影氏响零售受消费甩者信心示的影响美国人口阻趋势:199东5-2症010稳定的人恭口增长蛋(由于移刘民)人口老刘龄化复杂的励细分市咬场人口统计毙学美国总人贱口信息来源劳:美国哭统计局人口统计创学人口按性眼别和年龄亩分类19702000信息来源倒:美国商统计局人口统炎计学合法移洋民美国艇的人数人口统计凭学信息来哨源:姨美国统碧计局家庭组培成的变蹄化信息来源给:美国看统计局人口统壶计学有子女无的已婚付妇女加吸入劳动笔力大军中国人口惠增长（单位踏：万人铜）中国人尊口趋势人口老龄句化中国65流岁及以上拥人口从1居990年比的629瓜9万增加柔到200早0年的8己811万芽，占总人偏口的比例岸由5.5闹7%上升遣为6.9布6%。预弊计到20解40年，充该比例将饺超过20避%。北京现飘已有老购年人口建188详万，约部占北京逆人口总溉数的1浴5％，束并且以溜每年5董％的速待度递增利。中国妇女水从业比例免对

住房市需求的影塌响？中国家污庭户规伞模缩小水对住虾房需求僻的影响计划生育涛政策的实痒施导致家鹊庭户规模湿的缩小1997甚年，全国累家庭户规驾模3.6特4，北京狂3.13传.1999充年，全国璃家庭户规签模3.5铸8，北京氧3.05衡。2000客年，全国曲总计城镇迅户均人口网规模为3于.1人，骗农村平均师户均人口英规模为3相.65