大型复合地产项目天津星耀五洲

大型复合地产项目

——星耀五洲开盘分析 世纪卓成市场组2009-6-15开发背景土地属性项目概况规划定位配套规划开发进度产品情况销售进展市场影响目录开发背景2007年，全国的土地市场在二级市场的带动下，疯狂的攀升，制造了一波又一波的热浪。我们一方面要说大多数开发商被无限良好的市场预期“冲动”的行为，而另一方面恐怕是大多数人不能真正了解的“政府”角色后的利益关系。2007年9月，津南区政府以13亿元起挂价推出良好资源的“天嘉湖”300万规模的地块，同时对于获取者要求及其苛刻——30日内缴齐全部土地款，公建2年半内竣工，住宅3年内竣工80%，4年全部竣工。2007年9月，昆明星耀体育运动城有限公司以62.9亿获取天嘉湖项目，即现在的星耀五洲，总用地275万平，容积率1.09，规划总建面300万平，楼面地价2097元/平。项目在2008年年中，经过与中信信托合作后，以“天嘉湖地块”作为抵押，缴清了全部土地出让金。该项目至现在非常高调，其主要目的在于对外宣传此项目为良性资产。在市内奥体中心对面、友谊路华润万家及北京朝阳区嘉都大厦设有展场，参加过天津市的08秋季节房交会，及北京房展会、山西推介等。但项目的存活与成长问题，业界一直看法不一，目前来看市场风险性依然较高。开发背景——开发商简介星耀集团星耀集团是以城市多元复合地产开发为主的实业集团。成立于1992年，装修起家，1998年进军房地产开发领域。在进入天津之前，星耀主要开发阵地在云南，相继开发过星耀大厦、大理中和坊、新亚洲体育城等11个地产项目。其中，新亚洲体育城让星耀集团名声大震。新亚洲体育城占地3000亩，建筑面积200万㎡，是目前中国规模最大、唯一拥有国家级体育场馆的运动健康生活城区，包含多种公建配套的复合型地产项目。2007年，销售收入30亿元，名列云南省企业综合实力前50强。集团目前为家族式企业管理模式，内部相对混乱，派系纷争严重。融资背景：2007年12月20日，中信“昆明星耀特定资产收益权投资项目”集合资金信托计划成型(简称“星耀特定”即“中信盛景”的前身”)，募集资金30亿元。期限为1年，预期收益率25%。募信托资金用于购买昆明星耀体育运动城有限公司和天津星耀投资有限公司的特定财产收益权。在收到转让价款后，昆明星耀体育运动城公司通过股权增资的方式注入天津星耀投资有限公司，进行“天津天嘉湖项目”的开发建设。天津星耀将天嘉湖地块的土地使用权抵押给中信信托，星耀体育城将天津星耀100％股权质押给中信信托。08年3月，中信和星耀重新沟通，6月达成共识，将原信托产品改造成纯粹的房地产基金模式。在08年8月份提前终止首期的信托产品，公司改为发行信托基金。项目公司资金成本从25%到14%。星耀以其持有的天嘉湖地块土地作为抵押，以超优先级募集规模11.5亿元计算,抵押率为18.28%。同时引入中信地产，使其在整个信托基金的运行中扮演了不可或缺的角色，并将在中信信托改造和建立星耀公司制度之后,承担地产项目运作监管的角色。

发展商：天津星耀投资有限公司（云南星耀集团天津分公司）战略合作伙伴：中信信托战略顾问：王志纲工作室营销顾问：深圳达观物业管理：戴德梁行天津公司设计单位：美国迈克尔索金事务所（上海分公司）A.M.Associates（Singgapore）PteLtd北京乾元奥得建筑设计咨询有限公司奥建建筑及市内设计有限公司北京维拓时代建筑设计有限公司天津市方标建筑设计有限公司重庆贝尔高林建筑景观设计公司等三十家国际设计机构参与设计世界十大顶级设计师助阵：德克、埃瑞克、马希姆、迈克尔·索金、潘泰、理查德·迈耶、皮特、柯复南、陈可石、黄雄溪等参与单体设计总包单位：一期住宅——中建八局；酒店——上海宝冶建设开发团队——国际顶级设计大师参与，烘托国际化概念土地属性：作为09年政府20项重点工程，星耀项目位于天津市东南部，地属津南区，距外环线19km（东丽湖为17km），项目与外环间由津港（天津-大港）公路连接，距津港公路口约3.5km，规划的大港到市区的轻轨在项目有两个站点（目前尚无建成时间）；目前周边3km范围内无生活配套，未来将由自身投资解决；项目拥有4.5㎞2的湖景水域资源（东丽湖水域面积7.3km2），土地属性为与东丽湖相同，为远郊资源型四季土地，适合打造TOP2、或T2类产品。项目概况：宗地是天津现存的大型天然生态湖区改造项目，预计投资200亿元，在7000亩天嘉湖湖心填筑一片4100亩的陆上板块，将世界版图比例微缩，亚、欧、北美、南美、大洋洲和非洲五大洲板块成世界地图状瀛寰于湖面之上，总规模由此达到11000亩。项目整体分为四期开发，周期5年。一期为北美组团，5月1日开盘的还包括亚洲组团的别墅部分。规划指标：占地面积：7.3平方公里；水域面积：4.5平方公里；陆地面积：2.7平房公里；水陆面积比：6.3:3.7，与世界版图极为接近；总用地面积：275.23万㎡总建筑面积：300万㎡；住宅部分面积：260万㎡；公建部分面积：近40万㎡（其中酒店7万㎡）；容积率：1.09湖岸线长度：30多公里，3/4个马拉松土地出让时间：2007-10-19总地价：62.9亿楼面地价：2097元/㎡无套型面积限制。1期北美洲亚洲项目规划定位：世界版图、水上浮城、度假型复合大盘，TOP2+T21、微缩的五大洲版图。结合地块水资源优势，将世界版图适当调整后同比例缩小，形成地理意义上的五大洲板块。2、先行启动复合型公建配套。定位集国际会议中心、超7星级酒店、水景、高尔夫球场、各种类型住宅等综合型商务、休闲、度假项目，万人广场、音乐喷泉场等已呈现，不断完善土地属性转化。规划亮点：1、一个水的世界；

2、三大特色建筑奇观：

1）360°七星级全水景风情酒店，蜂巢酒店(迈耶）

2）世界最大规模室内运动休闲娱乐建筑，综合体30万㎡室内滑雪场；

3）漂浮别墅——湖心“水之钻”豪宅（迈耶，设计中）

3、五大建筑博览园：

1）世界建筑博览园：汇集世界五大洲建筑风格精髓

2）世界桥梁博览园：从美国金门大桥到澳洲悉尼大桥，它将80多座世

界著名桥梁微缩再造，完全按照各洲际的地理布局建筑在相应的版图

中，成为单位面积桥梁密度的世界之最。

3）世界园林博览园：依照世界十大园林体系的不同风格，结合生态水域

自然景观的特点，建造出一地感受多国园林风情的景观公园。

4）世界雕塑博览园：纽约“自由女神”、联合国“扭曲之枪”、丹麦“美人

鱼”等，汇聚世界各地的经典雕塑。

5）世界谚语博览园：凝聚世界各民族的智慧箴言，镂刻在了五大洲

板块的墙垣铺面上，让生活在这里的孩子在聪颖睿智中一路成长。配套规划：项目围绕天嘉湖而建，每期均设有风情酒店、商务会所、商业配套、特色园林及建筑。1期建设的106万平米中，约30平公建集中在北美洲板块，包括滑雪场、音乐喷泉、万人广场、超五星级酒店和七星际企业会所等，配套设施将在10年底全部交付世界级规模的室内滑雪场包含四条滑道，冰上娱乐中心、国际溜冰场音乐喷泉中国最大直径圆形的音乐喷泉和平广场容纳万人集聚的休闲娱乐场所蜂巢酒店七星级360度全水景风情酒店七星际企业会所会员制的私人聚会场所一期北美板块二期亚欧板块开发策略：展示性配套先行（音乐喷泉、万人和平广场等），别墅先行启动规避远郊项目客户的抗拒心理，同步提升项目品质和度假功能，景观高层充分挖掘湖景资源的可视性。每一组团的开发均将当地的建筑符号、景观元素、人文特征融合在一起，高、中、低端产品混搭，配套、住宅同步推进，试图打造丰富的世界人居生活。策略判断一：主入口与当前的景观大道连接更紧密，通达性更好；策略判断二：一期公建集中，对于远郊大盘的昭示性和示范性效果更好；策略判断三：北美组团的包容性汇集了多种建筑风格，从另一方面规避了做单一风格的风险性。开发进度：项目围绕天嘉湖而建，1期建设的106万平米中，约30平公建集中在北美洲板块，包括滑雪场、音乐喷泉、万人和平广场、超五星级酒店和七星际企业会所等，配套设施将在10年底全部交付。2008年5月1日开工，约15万平米；2009年5月1日开盘，住宅：一期别墅封顶，高层主体4-11层。音乐喷泉呈现；万人和平广场呈现；和平广场雕塑呈现。由于工程抢工，现场呈现品质粗糙，但整体规模浩大。主入口日式钟雕塑主入口大桥和平广场中心台扭断的抢雕塑世界版图的地面音乐喷泉目前开发进度：填湖造城，全力推进。一期住宅部分10年底入住。低密产品实景多层产品实景超五星酒店实景音乐喷泉实景商业步行街几组照片呈现工程进度控制的紧张程度由津港公路转向通往项目的景观大道开盘前5天，其实直到前一天，示范区仍然是一片工地（很遗憾，当天只顾了找路忘了拍照，因为景观大道正在铺油，无法进入，转到了乡村路里面），集团孙嘉很疑虑的说：“这哪像明天开盘的样？”开盘当天的景观大道，由于刚下过雨，似乎有种别样的清新。下雨前，还有很多刚刚完工的尘土、泥泞；路边是夜里竖起的广告牌主入口雨后倒映灯杆的路面5天前5天前5天前产品类型供应套数（套）供应面积（㎡）面积段（㎡）高层（二室）3252934172-115高层（四室）668452128叠加别墅1101208783-12524459472154-392组院（联排）31155480151-2326827348373-426独栋3218302396-908合计1156210481——产品组合：多层次产品，最大范围覆盖客户。一期北美组团：40栋独栋；45栋叠加；100栋联排；20栋4层多层；20栋34层高层。约3000户，车位配比1：1。特点：别墅类产品均带地下室，全算产权面积，但由于是在水库，客户最担心透水问题，也成为检验后期工程质量的关键。截止4月30日已获取销许产品法式（M系列）

：1175㎡，地下一层465㎡，地上两层709㎡。总价约700万。特点，超大户型，双车库，下沉式庭院，8.1米客厅开间，共享空间，卧室均附带独立的卫生间、衣帽间。地下一层地上一层地上二层独栋：分为两种系列（M、K系列），5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。独栋：分为两种系列，5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。欧式（M系列）

：1206㎡，地下一层418㎡，地上两层788㎡。特点，超大户型，三车库，下沉式庭院，两处独立楼梯，8.1米客厅开间，共享空间，卧室均附带独立的卫生间、衣帽间。工人房设在一层。

地下一层地上一层地上二层独栋：分为两种系列（M、K系列），5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。地上三层地上一层地上二层地下一层下沉式庭院中式（M系列）

：760.77㎡，地下一层234.37㎡，地上两层526.4㎡。特点，双车库，下沉式庭院，客厅共享空间，独层主卧区。多个超大观景露台。独栋：分为两种系列（M、K系列），5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。地下一层地上一层地上二层地上三层现代风格（M系列4种，K系列1种）

：其中M系列，709-805㎡，地下一层205-271㎡，地上三层436-533㎡。现代风格的K系列户型面积最小，378㎡，地下105㎡，地上273㎡。特点：外檐简约；M系列双车库，K系列为单车库；下沉式庭院，客厅共享空间，独层主卧区。独栋：分为两种系列（M、K系列），5种风格：法式、欧式、西班牙、中式、现代，湖景资源最大化。西班牙（K系列）：共三种户型，面积较K系列较小，同时均为四层设计。578-619㎡，地下一层205-271㎡，地上三层436-533㎡。特点，单车库，下沉式庭院，独层主卧区。地下一层地上一层地上二层地上三层双拼：西誉班牙风格，次湖景赔资源。西班牙：辞共2种户演型，四层众设计。376产-39局9㎡，谱地下一城层12嚼4㎡，棕地上三李层25据1-2德74㎡甘。特点牛，单车捉库，下殖沉式庭贸院，客及厅共享决空间，传大开间足、短进偶深，独套层主卧茎区。地下一妻层地上一怖层地上二层地上三庆层组院别墅当：中式，足6围合;咸英式，8泄围合；西丘班牙式1莫，10围免合；西班个牙式2，如11围合龄。中式：6捞围合，地秤下一层，旧地上三层茂设计。388㎡、4姻18㎡扑、42份6㎡各鸟2套，地下一层咏134-警162㎡怀，地上三组层254跟-278会㎡。特点匪，下沉式悄庭院，客愚厅共享空洒间，露台六，带电梯组院别墅懂：中式，腾6围合;刘英式，8掏围合；西董班牙式1洽，10围洲合；西班森牙式2，袍11围合英式：8备围合，390㎡、31鞭4㎡、2泊90㎡（地下一层授，地上三哪层设计）、154磨㎡（地建上3-5鬼层），业各2套。特点，下宇沉式庭院木，客厅共剩享空间，缠露台，带夸电梯154折㎡别墅挠，地上蛾3-5蹦层，其凑中第5薄层最高款点达到缎9m，绍可以再筹搭出一勇层湖景高层牌：三梯两学户（3橡64㎡五室斧四厅四泄卫）；三梯三寺户（246㎡四室二纳厅四卫+扑213㎡执四室二厅规三卫+1寄24㎡二帽室二厅二苏卫）；三梯六户掏（130㎡四室害二卫+戏2套8控0㎡二能居二卫叉+10丧0㎡二难厅二卫醉+77糕㎡二厅迁二卫+站75㎡狡二厅二启卫三梯两辱户：3安64㎡五居逃大户型朱，足够于舒适的峡主卧套吩间和客员厅，户抢型窗。湖景高童层：三企梯两户东（36茅4㎡五室习四厅四伪卫）；三梯三户（24煌6㎡四室二漠厅四卫+杆213㎡另四室二厅畅三卫+1许24㎡二投室二厅二灶卫）；三梯六某户（1映30㎡四室二泳卫+2套去80㎡二得居二卫+敌100㎡横二厅二卫圈+77㎡障二厅二卫制+75㎡拔二厅二卫三梯三户诊：200库平米以上掏的户型全着部带佣人短房，但是折目前来看才功能作用塑不大，也嘱许分配给慕其他空间膨更舒适。湖景高引层：三浮梯两户托（36膀4㎡五室四辉厅四卫）；三梯三休户（24蜻6㎡四室二票厅四卫+狼213㎡灵四室二厅鞠三卫+1谁24㎡二池室二厅二鼻卫）；三梯六炮户（1摆30㎡四室皆二卫+忘2套8厉0㎡二早居二卫雄+10弊0㎡二厉厅二卫损+77皂㎡二厅虑二卫+弯75㎡古二厅二暂卫营销策啦略：高举高宽打，概刊念先行霜，完整慌的故事疼体系。京、津豪、唐同研步推广觉。主题推广浊语：世界鼓是你的推广渠道衬：主力以委报纸、网刻络、外展辰场为重点车拓展渠道次，建立项娃目自身独阅立的项目熄网站、电心子楼书等邪，各类大营型冠名活温动，和现咏场品牌性闷的大型暖师场活动。电子楼书封面封2、封3以设计师的影响力赋予项目力量电子楼书200马8年5箭月28糠日，260亿犁，110摸00亩―冈―中国再罗造世界？核！（软文）2008珍年5月2川8日，谁为中煮国地标叉狂:星录耀五洲司敢造慕（项目瞎奠基活承动软文啊），文中更浸有“迪拜舰去矣，更申大的奇迹弓正在进行寨中！”胃的豪语。2008居年5月2锤8日，星耀五洲棒世界的梁唯一（软文荡）200车8年6套月5日烫，星耀集团势牵手AM歉A集团就壤非洲风情先酒店设计活签约（软文）2008旗年6月1碗2日，国际顶级臭建筑设计甚大师迈耶殿空降天津（软文享）2008待年6月3携0日，天津要便建七星握级酒店没？（软文）200跳8年7姐月1日插，星耀五洲土：中国新稿地标级项勇目布局滨缺海（软文）200颂8年7纷月3日珍，中国新围地标的作崛起（软文伟）200斗8年7历月6日经，我集团项瘦目中国人催居10年工·生态社华区示范奖（软文）2008勾年7月7舱日，天津：袜津南区采将建造付七星级让全水景乓豪华酒郊店（软文）200互8年9段月2日债，实况：全浮国百家房卡地产精英需互动沙龙档(组图)（软文活昨动炒作）2008康年9月1寸8日，“国际规炎划大会”熄住宅规划蹄参评项目就展示（软文臂）200善8年1博0月1抚7日，星耀五担洲七星惯级酒店季项目环载境影响友评价报蛙告书阶蹲段公众恭参与信岛息公示（软文鞠）2008日年10月逆24日，世界来了颜：星耀五及洲，盛世石绽放亮群相津门，预告“1析0月30仇日晚，一念台“隆重祝纪念改革好开放三十裂周年、魅棋力天津·旧星耀五洲坑、天津房撇地产感恩跟盛典暨星车耀五洲盛俘世绽放夜壮”大型文绑艺演出将竹在天津大技礼堂举行唐。”2008陡年10月味25日，云南省末政协主叙席王学尼仁考察兆“星耀纹五洲”奔项目（软文栏）200运8年1丛0月2蒜5日，36亿养星耀幅破局（新浪滋）200饿8年1赞0月2吗8日，“感恩盛公典”双星雪闪耀（李宗蝴盛活动方提前曝次光软文融）200椒8年1邮0月3纷1日，世界奇迹谨空降天津（房交会映首次大型骨曝光报道伍）2008叼年10月续31日，天津星耀砖五洲环文渤海重构抹“世界版昂图”（软文其）推广节丑奏：软硬同弄步，事鞠件性新免闻炒作特+高频麻度曝光墓，高调狠打造项在目品牌疏。推广节奏困：软硬同慈步，事茧件性新步闻炒作状+高频御度曝光徐，高调如打造项育目品牌片。2008魔年11月狡3日，房协组归团参加柔200法8中国趟环渤海（软文）200伙8年1动1月3策日，星耀集初团联手菌中信巧分设信托（软文）200飘8年1种1月6渔日，中国最截大地产德基金横替空出世2008际年11月富6日，中国原创牺歌曲三十菊年燃情歌线会将唱响（冠名拣活动报耐道）2008见年11月协6日，实力唱将显汇聚津城（冠名喝活动报天道）200安8年1闭1月8液日，群星燃渐情演唱桥会在津饿举行（冠名欲活动报道道）2008醋年11月废8日，“燃情植歌会”计暖流涌哄动（冠名活季动报道）200映8年1扔1月9漂日，演出市活场“立打冬”火赤爆（冠名活描动报道）200间8年1晓1月1迈0日，寻找“地喷王”幸存浑者200盛8年1葛1月1努1日，星耀五愧洲打屑造世界丛人居新保高地2008栏年11月减13日，“地王确”项目养遭遇寒晨冬2008祥年11月侄13日，行业低迷碑致“地王宅”分化200含8年1缩慧1月1守4日，从京津压走向世评界星恳耀五洲爽惊艳“哀环博会德”（10版月31明日，参饺加在唐刘山举行蛮环渤海磁房地产胃博览会删报道）200皮8年1王1月1矮7日，星耀五洲种：挑战迪烘拜“世界勤岛”2008辛年11月腔18日，国际建筑骄大师捞得港中国楼盘头最高设计杯费（迈耶巡寿以国内少设计师蔽100巨倍的设牧计费签偏约）200黄8年1引1月1忧8日，从“鸟巢东”到“水钓母”国晴内地标建笼筑风靡仿鲜生学（美国桨著名建州筑设计烧师迈克遍尔•索省金的报城道）200傅8年1悦1月2罚1日，海外华文喊媒体看天化津2008吨年11页骂21日，在海外叫腰响天津声反音200绒8年1夜1月2艘2日，“世界岛云”展现全询球风情200目8年1励1月2罢5日，海外华文踏媒体“让室世界做星票耀的业主仗”2008曾年11月逆25日，探访十届访住交会：旧001展朝台神秘花鄙落（参展兵十届住男交会报累道）200秆8年1冲1月2祥5日，访天津网星耀集叠团总经未理颜勇多:在天恭津打造含世界城2008冷年11月兵28日，住交会展嫩示六大看森点万科剂、富力等伴品牌地产地参展（参展十挣届住交会辩报道）200眠8年1潮1月2见8日，答对问且题即有粒机会获闻得《梅湿兰芳》亩北京全丛球首映选礼门票（赞助《康梅艳芳》槽首映）2008补年11月零30日，颜语:厨高端不放动产应点把房子谋当艺术壁品当作垒品来卖推广节徐奏：软硬同棒步，事众件性新芽闻炒作键+高频世度曝光签，高调物打造项盾目品牌搂。2008广年12月珠1日，王志纲：展城市一体骂化前景广申阔2008份年12月焦1日，天津10稳大新上市果楼盘（搜房初）2008无年12月并1日，星耀五滚洲：世迹界岛余地标中寻国2008羽年12月喷1日，星耀滑气雪馆综荒合体项茧目环境协影响报拒告书公祸众参与铲信息公践示2008扯年12月买2日，星耀“见世界建栏筑大师缴俱乐部云”亮剑（12类月30殃日，住汇交会0霜01展蚊厅，来露自法国末、德国北、荷兰搂、澳洲熄4国的预著名建卧筑机构照及世界背级建筑虏大师，稼与中国送星耀集搭团“世届界岛”强项目签恢下了合自作协议首）200咏8年1吹2月3丸日，房地产跨暑界营销模岛式创新创喷在思维上（梅兰芳应首映礼后线续报道）200顺8年1脾2月3衰日，星光不夜旺天《梅嫂兰芳》好书戏开锣（梅兰芳覆首映礼后猾续报道）2008昌年12月谦3日，星耀集宾团签下浑四位世耳界级建泉筑大师2008项年12月嚼4日，“天津瞧不只狗旗不理统还有世钢界岛”2008温年12月虾4日，CIHA暂F颁奖盛冒典“暖冬廉”星耀冬囊括4大欠奖成最大尚赢家（住交羞会报道指）200溉8年1蚀2月4匠日，牵手《梅录兰芳》全霉球“首映日”星耀充上演“跨戏界”营销胖大戏200洲8年1辜2月2饲2日，迎新春坚百万谢大奖等如您拿（新春抽巴奖公告：一、抽奖米时间：2挑008年项12月2馅1日--算2008黎年1月2请6日；二闲、抽奖对办象：已认受筹或认购瓜的客户，咸以及在活偷动期间认范筹的客户倘；三、抽陶奖地点：顷天津天嘉幅湖展示中霜心，天津认奥体展示扮中心，北蜂京嘉都大盘厦展示中烦心；四童奖品设蜓置：一等瓶奖IB栽M笔记本胞电脑，二恢等奖S椅ONYw佩150数穷码相机，挽三等奖绝格兰仕微迈波炉或同味等价值的织电磁炉，制四等奖逢《梅兰芳姑》首映礼必典藏高级柄红酒，纪亲念奖电材影票兑换妥券；开盘突当天认购凉的客户，交可参加奔定驰/甲壳自虫名车等阿众多奖品骑的抽奖活蹲动，奖品牧丰厚，好通礼等你来谨。）200规8年1剩2月2抵4日，星耀五洲润闪亮北大稍PE年会2008姻年12月藏25日，星耀五耳洲创岁楼末京津截别墅热流销奇迹200迅8年1妨2月2骑9日，中进英足之杰信亦心09吸关爱坡随行贺抄岁车主旱年会倾扶情奉献2009功年1月8值日，津南提共速海巡寿河经济坦蕴含巨隔大商机启无缝湖连接桐市中心圈与滨海到黄金走坡廊200腰9年1珍月8日根，黄金走廊役“巨资”莲筑城2新009年叫津南领灾舞天津2009妖年1月8辛日，华北地膏区超大拔规模水振城浮出炒水面触星耀五镰洲重生肿态“领爹舞”人堆居福地2009英年1月8住日，2009渡年天津南中部亮点频销出交通泪网络牵动届万众瞩目推广节奏展：软硬同步洒，事件性强新闻炒作悼+高频度蚁曝光，高允调打造项台目品牌。2009份年1月1振6日，津南渐成弃环渤海“勾给养通道听”2009鹊年2月1膨3日，天嘉湖形旅游区杀纳入天吐津新二爹十项重惕大服务忘业项目2009矩年2月1液3日，高端客户紫争购星耀剃五洲200染9年2萄月13银日，高职教育顶基地扎根梦环渤海2009吉年3月1孙日，星耀五洲鉴认购火热究天津楼恨市回暖放忧量200柏9年3葛月12虏日，星耀五洲招遭外地客蔽户疯抢200迟9年3借月18氧日，豪华邮轮妙游日韩报您名火爆2009窃年4月1蛛4日，李瑞环许同志参汉观考察到星耀五都洲2009逃年4月1大4日，星耀五洲波北京春季恐房展诠释户“五大博框览园”（参加北巷京春季房衣展会报道早）2009驼年4月1夺5日，5月盛怒大开盘目星耀皂五洲“医价值生承活”点薪亮京津（开盘怠预告）200亮9年4贼月29口日，星须耀五洲离5.1蔽盛大开短盘，样次板间同傅期开幕思，推出少5月“早欢乐月庙”系列躲活动。5月1日凝，开盘纪臣实，阴雨荣天气未有键直接影响脑，现场品份质虽然粗呼糙，依然蒸带来气势妙；现场组协织相对混浪乱，直接旗影响客户瞧成交及情富绪。主入口前的马路成为临时停车场主入口主桥主入口广场主活椒动台，雨活天，一半桃用塑料布氏遮了起来盲。广场上货派发气颤球的礼场仪“扭断的隆枪”雕塑5月1日冻，开盘纪游实，阴雨剩天气未有包直接影响枕，现场品稼质虽然粗痛糙，依然拴带来气势括；现场组葵织相对混跌乱，直接歌影响客户知成交及情近绪。开盘当母天搭的渣铁艺雕气塑没有清理元干净的广阳场路（其倦实雨天已撞经帮助他佛们清洁了诞很多灰尘捕）日式钟，侦广场上到驰处是民工盘在赏景。“铸剑增为犁”禽雕塑广场树穴垃体现细节现场素读描，民想工也是摄旁观者5月1日屑，开盘纪地实，阴雨兴天气未有友直接影响佣，现场品绕质虽然粗昌糙，依然迁带来气势酱；现场组臣织相对混化乱，直接遭影响客户燃成交及情喷绪。广场上瓦的花钵驾，虽然推花很普底通但很闲漂亮。北京运炒来的老龄爷车、预甲壳虫料等，配好有统一趴的“l戚ogo疏”和车卸型介绍贞。当天购房驱的客户可谱以享用饮烤料、小吃渴。摆在售笋楼处门抖口的奖讨品，3踪蝶5万的江特等奖退奔驰已董被“一晓个购买字高层铁马角”产砖品的客掩户抽走穴。下雨了灿，客户撤挤在门去口大学生弄服务员彩做了临叮时接送员，信送往门口蒸的大巴车骗。5月1日耀，开盘纪佩实，阴雨灰天气未有抚直接影响舍，现场品涉质虽然粗湿糙，依然疮带来气势捏；现场组甲织相对混兆乱，直接种影响客户有成交及情墨绪。拉把椅子锋就是洽谈念区疲惫的客哀户沙盘上方蝴悬挂的各桂国国旗，泊显示国际牌化氛围。沙盘旁边唤，民工和亮客户混杂营在一起。现场销控交，经常出刮错样板间皱示范通凶道成为幸其亮点症，热带仇园林的晃感觉让固没怎么落享受过盲的津南咏区客户扔很受用鸽，整体轨通道有散点星河幕湾的感龙觉；杂但样板斩间内的辱装修风酸格及配究饰单调吸一致（号10余你套几乎涂一样）直，内部市配饰临算时摆布扛相对凌柿乱；拿样板间许引导员枝形象较贴佳，但冤专业度纪不足。热带园林鸦布置的样较板间通道偏豪华型炭的样板间只能放塌一张单改人床（漏两张床妨垫的叠冬拼）的隶次卧室宴，却放昌了一个学不相称企的大花迷瓶。样板间的俱引导员形型象较佳样板间娱门口的斧路的细少节品质按，同时华具有区婶分导示叫作用。2009-05-01至2009-05-10开盘优惠8％，最高优惠14％。开盘购房抽奖活动，天天抽奖：冰箱、液晶电视。10号还将抽出1辆奔驰，2辆甲壳虫轿车大奖2009-04-01至2009-05-31孙丽、陈坤齐聚星耀五洲，共赏老爷车。开盘活动多多！2009-03-01至2009-04-05星耀五洲预计五一开盘，包括70-600平米的公寓及独栋、联排别墅等。现在认筹可优先选房，认筹费2万元（可冲抵房款）。2009-02-02至2009-02-28星耀五洲一期开盘前认筹96折，物业费：叠加：2.6元/平米（五层叠加）3.2元/平米（七层叠加含电梯维护费用）；独栋：3.6元/平米；高层：2.07元/平米。开盘时间未定，入住时间：一期：2010年9月30日组院别墅，2010年12月31日高层住宅。2009-01-01至2009-01-31星耀五洲明年开盘，具体时间未定，市内展示中心在南开区宾水西道12号新城市花园底商，目前可到现场或市内展示中心咨询。2008-11-20至2008-11-30入住时间：一期：2010年9月30日组院别墅2010年12月31日高层住宅2008-09-28至2008-11-30开盘购房96折2008-09-01至2008-10-30一期产品全面接受咨询，日赠800元VIP预约登记中（星耀集团郑重承诺：交房一个月内无理由退房！）销售节奏衫：200垮8年9着月1日惑接受咨香询，逐迫日递加蒜优惠点弱位；在肥市场严狭重恶化鹿的情况床下，推核出无理尾由退房熟承诺。积累客户卸时间：至版09年5捡月1日开值盘，积累朱客户时间丝式为8个月寨，排卡2别100余泊组（10葵00元诚叹意金），夕期间与津后南区政府敞谈定团购苗（但优惠浑额度相当袄于8折）截止5陈月31米日房交笛会结束读销售情析况：大手范围造柱势形成起热销，淋实际虽丧无媒体恩宣传的拌旺销局糟面，但六仍为非碗常不错抛的开端宇。2008