世联地产大连软件园棚户区项目定位及物业发展建议书

大连软件园棚户区项目定位及物业发展建议谨呈：大连软件园开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。一、项目概况与项目界定2项目所在软件园区域发展日渐成熟，规划和产业带动的区域价值被客户认可，城市新中心的趋势逐渐显现软件园在城市的位置图大连软件园一期占地3平方公里，目前已基本开发完毕。

浓厚的人文氛围，良好的居住环境，丰富的教育资源和区域带来的住宅高价值和巨大升值前景吸引了大量区域外置业者，城市新中心的趋势逐渐显现。软件园从1998年开始建设至今，产业、居住、教育、商业等各项设施不断完善，工作、居住人口逐渐增多。近100家大型企业在软件园扎根。21家世界500强企业在软件园设立分公司或业务基地。软件园现有280家企业，2万多职工。3地块位置与经济技术指标

——位于软件园内小规模项目数码广场回迁小区项目地块军产房居住区干休所理工大学煤厂经济技术指标占地：9721㎡容积率：2.8限高：12层IBMHP等公司软件园企业集中区国际新城康派东北财经大连理工学清园学苑广场项目总建筑面积27218.8㎡，属于小规模项目。4地块交通条件——与软件园步行道畅通，车行只可从地块南部五一路进入回迁小区项目地块军产房居住区干休所理工大学煤厂IBMHP等公司软件园企业集中区数码广场国际新城康派东北财经大连理工学清园学苑广场可直接从地块西边道路经回迁小区步行10分钟到达软件园产业区。步行方式车行方式由于铁道的存在，从而阻隔了项目地块和软件园产业区的联系。只可经由数码广场进入地块。5地块内部和四至——周边环境较差，无景观资源干军回煤内部待迁棚户西北面回迁小区北面干休所西面铁路和煤厂南面军产房6项目地块分析：地块局促、地势低洼、建筑规划受限严重建筑退红线12米后，占地5270平米地块南侧挡土墙高2-3米内部地势低于路面半米左右规划限制条件：限高12层、建筑退红线12米。总建筑面积2.72万平米，平层面积2268平米（做足12层）。技术指标：占地9721平米、容积率2.8。地块特征：洼地、南北向均有建筑物7地块资源评价优势劣势位于软件园内部，距离产业区仅需10分钟步行时间；软件园建设基本完毕，本项目地块在软件园内部稀缺。不直接临主干道，较为安静；地块局促、地势低洼、建筑规划受限严重；周边环境差（回迁区、铁路、煤厂），无景观资源；

车行交通进入性差；8管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网5/7/20235/7/2023项目开发目标2项目立即启动，今年入市

改造棚户区，整合软件园物业形象31本项目需要实现6500元/㎡的单价11开发目标解析——6500元/㎡的单价属城市中高档价位，软件园片区处于城市房地产价值第二梯队价格3000元/㎡以下3000-4500元/㎡4500-6500元/㎡6500-8000元/㎡8000元/㎡以上档次低档中低档中档中高档高档所属辖区金州旅顺金州旅顺甘井子甘井子沙河口中山西岗沙河口中山西岗典型片区旅顺开发区泉水片区学府片区软件园片区台山-南沙片区中山片区星海片区代表楼盘金润花园大连阳光生态城碧海尚城南岭新城福典人家万科城市花园宏都筑景康派伊景华园嘉和花样年华区域价值：老市中心区、成熟，配套全、商贸氛围浓、公共设施全价位：均价8000-9000元/平米物业：以酒店式公寓为主客户：投资客、商务人士区域价值：海景、广场、会展中心、旅游景点、空气质量价位：9000元/平米左右物业：公寓及景观豪宅客户：外地人、市内高收入人群区域价值：居住环境、人文教育氛围、新兴城市景象价位：均价6800元/平米左右物业：普通住宅客户：本区域及沙河口区，部分外地人软件园片区星海片区中山片区第一梯队第二梯队12项目界定城市新中心

资源条件较差的

小规模中高端住宅项目13二、项目开发背景研究14明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境进行扫描，是发现市场机会的前提项目所在区域在城市中目前的地位如何？区域将来发展前景如何？区域里人口结构及收入状况如何？界定项目的竞争市场范围竞争范围内的市场供需状况、产品素质、销售状况、客户如何？区域背景市场环境15项目位于城市西拓的第一站，绿色硅谷的腹地，最具发展潜力的区域产业环境西拓到高新区、旅顺高新产业海景、山景和绿化北进到甘井子加工制造业污染严重结论在城市扩张的两个主导方向中，本项目所处的西边在产业和环境方面都优于北边大连城市规划——西拓北进产业规划——建设绿色硅谷到2010年，大连市规划将旅顺南路建成中国“绿色硅谷”。本项目处于由家村软件园和七贤岭高新技术产业基地这一“绿色硅谷”的门户。项目所在软件园一期产业部分目前已基本建设完毕，区域居住、教育、商业设施将不断完善，区域发展日臻成熟。16软件园区域目前有2万多产业人口，人均收入属大连最高水平，其中多数尚未购置房屋软件园内企业工作人员收入状况分析级别职位比例数量收入居住状况高层总裁、总经理2％7030—400万长租300左右20—100万多数已购房中高层总监3％600左右20—50万多数已购房中层员工项目经理、部门经理15％3000—45007—10万部分已购房普通员工普通员工80％90005—6万少量已购房多数在租房80003—4万数据来源：软件园股份有限公司访谈和软件园企业职工访谈2004大连各行业在岗职工人均工资2003年，大连信息传输、计算机服务和软件业人均工资第一次超过了金融业，居大连首位。2004年，信息传输、计算机服务和软件业人均工资为43045元，为大连最高水平。2005年，大连软件从业人员人均年收入已达到4.5万元。大连软件业从业人员人均收入迅速提高，但比北京、上海等城市还有较大差距，未来将有很大上升空间。软件园目前有2万多产业人口，人均收入属大连中高水平。其中80%为普通职工，年收入3-6万，目前多未购置房屋。17区域背景扫描结论软件园区域是承接城市高端住宅市场的第一站，区域价值较高。软件园区域存在大量人均收入属城市中高水平的人口，他们多未购置房屋，潜在购房需求强劲。18明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境进行扫描，是发现市场机会的前提项目所在区域在城市中目前的地位如何？区域将来发展前景如何？区域里人口结构及收入状况如何？界定项目的竞争市场范围竞争范围内的市场供需状况、产品素质、销售状况、客户如何？区域背景市场环境19根据项目本体特征和开发目标确定市场研究的范围项目本体特征项目规模较小，辐射力有限。资源条件较差，捕捉中高端资源敏感型客户较困难。规划设计受限严重，可能的产品形式有限。开发目标是实现市场中高端价格。市场研究范围城市房地产市场宏观特征。周边可能竞争区域住宅市场。区域内住宅市场。20房地产进糖入高速发状展期，市股场需求表杠现为数量千与质量并施重近5年来佣，大连市验GDP保枯持快速增乒长，按照敲GDP增蹦长与房地暴产发展的漏一般关系赛，大连市佣的房地产本正处于高热速发展阶筛段；固定资金产投资嘴增长率毫高于G汪DP增亚长率，思固定资千产投资穗活跃；房地产开鞋发投资从网2003风年后开始迎爆发性增孟长；大连市炮人均G意DP已尿经超过左400袍0美元瓜，房地痛产市场箭的需求敢表现为铲数量与扫质量并减重发展究的阶段韵；人民收鞭入稳步圾增长，碎生活水铸平逐渐爬提高；21销售面积杂稳步上升念，土地紧谁缩导致供摘不应求，摘价格上涨住宅销售区量稳步小寨幅上升，掠受04年简土地紧缩后的影响近浪两年供应湖量下降；市场表高现为明拘显的供违不应求醋，单价驻上涨。03年土俯地集中放协量，04夫年土地供添应紧缩，月05年有傅所回升；22中心区“胖地荒”和碎房价持续南攀升形成健市场高卖勒压，消费其者心理底铅线被迫“位水涨船高抛”中山区说和西岗区区土地忌存量不充到10粪%，城铸市中心壶区可开浊发用地得少；近年来，洲随着单价曲的上升，致商品房套系均面积持捆续下降，嫌表明在购轿买能力未染有显著增隔强的情况纹下，消费拖者被迫通妹过适当压拖缩购买面勉积来承受修高单价。大连拥桥有丰富怒的山海杏资源，冤特殊的歉地形条忙件使城邮市的可蛛发展方蜜向受到贞限制，蜓可开发絮用地有翼限；随着城市瘦中心区可自开发用地蜘日渐减少察，房价持起续上涨，弓消费者不情得不接受浑现行市场难价格。23新房的签供应不粘足引爆榜三级市颜场，二队手房成弄交量高症速增长蜡，需求勿以中小晌户型为奴主二手房套验均面积为交80平米让以下，三惯级市场需汽求以中小逃户型为主禁；由于新途房单价某高、供箭应量不产足，大霜量需求日转向三粒级市场确，二手潜房销售棍量大幅提增长，抵价格攀补升；24根据项促目本体设特征和右开发目及标确定顺市场研津究的范帅围项目本体特征项目规模较小，辐射力有限。资源条件较差，捕捉中高端资源敏感型客户较困难。规划设计受限严重，可能的产品形式有限。开发目标是实现市场中高端价格。市场研究范围城市房地产市场宏观特征。周边可能竞争区域住宅市场。区域内住宅市场。25从地理驱位置和伙产品档团次考虑竭，可能雁和本项阶目存在具竞争的可区域为袭台山-尤南沙区余域和学渠府区域地理位置考虑可能的竞争本项目规模较小，辐射力有限，所以从地理位置考虑，可能面临周边学府、星海和台山-南沙区域的竞争。结合产品档次可能的竞争星海区域属城市价格第一梯队，为豪宅板块，与本项目不存在直接竞争。台山-南沙区域为成熟居住区，医疗、教育、商业等配套完善，2005年在售项目均价5000元/㎡左右，为本项目可能的竞争区域。学府区域依托高校和产业资源，住宅市场发展迅速，2006年均价接近5000元/㎡，较低的价格可能会对本项目构成威胁。26台山-南隔沙区域—些—成熟居晕住区，目没前无新房就供应，部由分项目即肚将入市台山-南沙区域本案区域价值成熟住区——纯居住区域，发展较为成熟，区域居住氛围浓厚。配套齐备——周边商业、医疗、教育等配套设施齐备。随着中心区土地供应量的大幅减少，离中心区合适的距离使其房价上涨迅速。客户沙河口区的年轻人是台山二手房市场主流客户。软件园产业人口也有部分已购置或者正准备购置台山二手房。价格2005年在售项目均价5000元/㎡；未来供应产品预计单价超过6500元/㎡。供应目前：区域内无供应未来主要供应：大华台山项目——计划06年入市，总建面15.1万㎡，主流面积119-137㎡和67-116㎡，单价可能达到6500元/㎡甚至更高。幸福e家四期——计划06年4月开始内部认购，总建面15.6万㎡，户型面积90-170㎡，预计单价超过7000元/㎡。台山-南罗沙区域目页前无新房舒供应。未来将逗有大量毙新房入糖市，产挂品品质鸦较高，鸦有一定笑产品创陕新，预阔计单价皆650石0元/灵㎡以上耽。客户以方本区域孙婚龄年锋轻人为址主，兼将有少量缎软件园岗产业人制口。产品05年产品以普通多层和小高层为主，未来供应产品品质有所提升，出现大堂、观景电梯等产品创新。27台山-南气沙二手房淡市场活跃伟，二手房谈均价60邮00-6卖500元沸/㎡（简怜单装修）跨，接近新拜房项目户型楼层总楼层面积（㎡）总价（万）单价（元/㎡）均价（元/㎡）电业小区3室2厅4610560571455003室2厅361246048383室2厅161056057142室2厅56915560433室2厅171056057142室2厅1785.994552332室2厅1785.78455245幸福e家3室2厅1612787685063141室162545265777兰亭山水1室1厅455835603468392室1厅6671.495374132室2厅56104.47787466选择了宋部分较包新楼盘蜘作为统叮计对象引。二手房惊是目前葡台山-哲南沙区讲域主要咐供应来捎源。由于区域俩目前无新彼房供应，吊二手房价衬格较高，苦普通封闭昌小区清水缠房单价已农达600坛0元/㎡。台山-南故沙区域二遗手房总体业品质较低误，多数为贿90年代晓建设的开拢敞式小区扰，无社区堵围合和社最区配套，庙房屋较为雾老旧。电业小免区、幸待福e家喷、兰亭还山水等柄200狗0年后而新建封带闭小区伏在二手挎市场上酷售价已星接近新乖房。28学府区伍域——怜依托园鞭区内产属业人口撇和周边烘高校资午源，价诞格平台末较低，顾发展前已景看好学府区刮域本案区域价值位于高新园区内，软件园附近价位相对低，升值潜力大空气质量好，适合居住户型较小，总价较低客户区域内高校教师和高新园区产业人口为主。少量软件园产业人口。价格05年单价4000元/㎡左右。06年即将入市项目5000元/㎡起价，总价超过50万。供应目前：仅有少量尾盘供应未来主要供应：山海一家2期是未来区域主要供应来源。06年入市，5000元/㎡起价，户型面积100㎡以上，总价超过50万，共6万㎡建筑面积。学府区胸域目前墨新房供卵应量少明，多为狸项目尾窑盘销售岸。未来入市俊新房量不装大，产品冷品质一般裤，预期单先价500炮0元/㎡炒以上。软件园士二期将抗在学府撇区域开历始建设狱，区域差发展前逢景看好粮。客户以本罚区域产业联人口和高促校教师为跑主。产品产品以普通多层为主，品质一般。未来供应将会出现部分小高层产品。29根据项坏目本体每特征和士开发目温标确定权市场研颂究的范反围项目本体特征项目规模较小，辐射力有限。资源条件较差，捕捉中高端资源敏感型客户较困难。规划设计受限严重，可能的产品形式有限。开发目标是实现市场中高端价格。市场研究范围城市房地产市场宏观特征。周边可能竞争区域住宅市场。区域内住宅市场。30区域内妄目前和毕未来供授应均以撤小面积巡寿投资型良和大面繁积舒适直型产品守为主，哲且目前既供应量剪较少主要供应楼盘主流户型面积供应量价格卖点CITYONE46㎡299套均价7000元/㎡左右总价低投资前景好位于软件园核心位置COMPINB栋35-60㎡316套均价6800元/㎡左右总价低投资前景好社区环境好COMPINAC栋130-160㎡181套均价6600元/㎡左右良好的自然环境浓厚的人文氛围区域发展潜力强国际新城四期（未来供应）160㎡16-17万㎡起价8000元/㎡区域自然和人文环境豪宅产品海景景观资源区域目孔前供应明以小面号积投资炎型和大奥面积舒梢适型产拾品为主继；未来国轻际新城恳四期主丹打16数0㎡以取上海景惕豪宅产醋品；31针对投资续型客户的洋小户型产姥品目前市私场表现良末好，投资航客看重企包业高层租躬房需求，暂但普通职森员是目前肥区域内主忍流租房客州户CITY超ONE自弦2005沈年11月岸26日开揉盘至今，竿已售出1躲84套。逮虽然经历陶了房地产菌市场的淡并季1月和震2月，但愁平均销售送速度可达鸡46套/左月。目前摄销售又进掩入一个高缘瑞潮期。软件园企业职工居住状况级别职位比例数量居住状况高层总裁、总经理2％400左右长租或已购房中高层总监3％600左右多数已购房中层员工项目经理部门经理15％4000左右部分已购房普通员工普通员工80％17000左右少量已购房多数在租房调查显粮示：软件园肉企业高饲层数量坚较少，弃多长期友在市内今租住酒矩店或高美级公寓解。中层和川中高层与员工收散入水平春较高，赞多已购圆置房屋软。目前普文通员工辽中大多胜数租住姓房屋。兵但由于偏收入有性限，可辩以承受吉的租赁池价格为凯：40-揭50㎡职，一居疫室，5导00-侵600夹元/月冷；60-7捏0㎡，二否居室，1缸000-李1300她元/月。软件园近钢几年房价某上涨速度埋较快，判布断未来房刻价仍有上之升空间。产品总价谈较低，多题在25-态35万。不关注社岩区环境、纵楼层、户薯型、朝向鹅、采光等贯因素。看中软件车园2万多虏产业人口怜尤其是中两高层管理扬者的租房鼻需求。预期租金津：50㎡一惯居室20幕00-3劫000元阳/月。投资型客波户购买区脑域内小户光型产品的铸考虑因素32软件园念区域内阅二手房宵市场较货为活跃煌，单价馆接近在扣售新房项目户型楼层总楼层面积（㎡）总价（万）单价（元/㎡）平均单价（元/㎡）国际新城2室2厅913100.1475748972702室1厅131378557051学清园3室2厅55101.2377760666293室2厅361267962693室2厅26130.838061143室2厅5697.2963.56526鸿基书香园2室2厅4610471.2684666413室2厅451319673283室2厅551035553393室2厅612133.18261603室2厅4614111078012室2厅411102656372软件园窜开发前公原有房皱屋无小语区且房须屋老旧纺，无可逃比性，涉故选取医近几年秩开发建挂设的商踪蝶品房为苦研究对沈象。区域内堡有一定虎量二手舍房供应愧，价格至已达6到600零-72足00元便/㎡（盆精装修绘），产煤品品质清较好，寄但仍停滑留在传裁统居住舰社区阶叛段。33随着产剥品品质侧的提高德和房价华的不断债攀升，道客户来拴源从区焰域内向除区域外醉逐渐扩郑大项目价格客户以前供应学清园、知音园3000元/㎡周边高校教师软件园中高端人士国际新城均价5000元/㎡软件园中高端人士沙河口区住房升级型客户外省市置业客户目前供应CITYONE均价7000元/㎡左右沙河口投资客为主部分软件园自住客户康派均价6800元/㎡左右沙河口区中高端客户市内其它区域高收入人群东北三省客户未来供应国际新城四期起价8000元/㎡市域范围内中高端客户东北三省实力购房者康派成交客户居住区域统计分析学清园和软知音园项福目主要客搞户均来自而区域内高棍校教师和致企业中高恢收入者。国际新城刘项目开始携出现大量纹沙河口区劫住房升级忽型客户和衬外省市置许业客户。到目前赔在售的皱CIT窃YON赶E和康咸派则会蛋发现，袖沙河口薯和东三闻省客户闪成为项埋目主要兴客户来记源。软件园产染业人口仅女有2万多搜，其中中汁高端客户众数量有限钻，且经过夜学清园等险五个项目绒的消化，该其住房需廉求多已被代满足。软件园内酸区域外客斯户多为中点高端客户弊，对资源顽条件要求姨较高。34宿披舍商品房90年植代之前单位分配户型统一封闭小区住宅小呀区90年谨代开始市场交茂易与福音利、微俯利等形沃式户型单植一90年篇中期市场交易户型变诞化(厅良、卫、背阳台、起朝向)出现初级榴水平物业悟管理90年相代末市场交绸易出现社找区商业健、幼儿扣园等配群套封闭式管先理物业管洲理水平较颤低主题社萝区市场交易社区配套户型创耳新封闭式管超理人性化磁服务社区中心参园林景观社区文化社区会户所等本区域块和周边庆区域所锈处阶段目前本区城域和周边倡区域楼盘掘处于封闭燃小区和初量级主题社蝇区阶段封闭小络区：山配海一家宝、硅谷苍假日等航项目。初级主题敏社区：国笋际新城、舱康派等项炮目。35尚未出红现附加弯明确社纽奉区文化茂的主题跳社区通过各增种价值慰的累加，房地产厚价格不端断提高示，品牌妄形象逐斤步提升果！地段价值产品创新价值人文、品牌价值实体价值精神价值区域代表楼盘实体价值精神价值软件园国际新城、康派一定的产品创新和社区感的营造区域人文氛围价值和亿达品牌价值台山-南沙幸福E家地段价值的实现无学府山海一家、大有恬园、硅谷假日地段价值的实现和一定的产品创新区域人文氛围价值星海一品星海、星海假日一线海景资源无目前本急区域和挨周边区汤域楼盘袜已经在谋产品创裹新上附座加新的严价值，疾观光电锦梯、L痒OFT荐等新的绕产品形朋式不断拴出现，乖逐步向涨主题社浮区迈进径。区域主流倡人口年轻蕉、高知，膀对生活有南较高的精屋神需求，辱对文化有惯很强的感择知力。但目前本基区域和周布边区域楼鸟盘尚未出物现附加明兄确社区文魄化的主题腊社区。36市场环贵境扫描土结论大连市房尝地产进入祝高速发展骗期，土地绞紧缩导致季供不应求候，价格上替涨，消费般者心理底薪线被迫“棉水涨船高析”，部分光消费者转本向二手房米市场。台山-南挠沙区域二兆手房市场溉活跃，价新格接近新判房。未来锁将有大量桃新房入市肺，产品品活质较高，医预计单价兄6500壤元/㎡以链上，与本灾项目存在免潜在竞争景。学府区师域目前故新房供蜂应量少援，未来绿入市新倒房量不嫩大，产姥品品质狐一般，苦预期单令价50劝00元举/㎡以善上，与统本项目案在价格响上有一卵定的竞疫争优势堡。软件园赞区域目割前供应诊量较少挪，未来第四期供偷应以海羊景豪宅只产品为族主，与邪本项目牧不存在伙市场竞膝争。软件园内轿和周边区幸域楼盘均青处于封闭布小区和初芦级主题社赠区阶段，拐尚未出现季附加人文民价值的主街题社区，戒为本项目识产品创新快提供了可播能。37三、基于制背景扫描住发现市场哪机会38通过区讽域背景刚的扫描弃发现了塔一批有难较强支打付能力弹的潜在晒客户软件园区锁域是承接事城市高端申住宅市场膊的第一站巧，区域价侍值较高。软件园醉区域存铃在大量宰人均收教入属城世市中高节水平的嚼人口，造他们多赖未购置爸房屋，保潜在购惑房需求怕强劲。机会一刃：软件纸园区域抚内占产纠业人口膨80%半的普通躲职工多商未购置厕房屋，览他们收击入水平堆较高，睬有较强降的支付读能力，色潜在购啊房需求满强劲，作可能成鞠为本项抵目客户泻。39区域高归收入产疲业人口郑和周边议高校年兴轻教师泛特征年龄多为25-35岁，处于婚龄行业软件、IT、教育工作地点软件园和周边高校工作状态刚毕业工作几年，处于事业的起点和奋斗期，一般还在做基层工作；工作时间较长，常需加班；收入水平家庭年收入6-10万居住状态多租住房屋，家庭（2人）月租房费用约为1000-1300元消费观念追求时尚，对品质有一定要求；看重情调、风格；消费行为经常外出就餐或休闲娱乐；喜欢去市内商场购物；其他他们中很多不是大连本地人，但在大连读书，毕业后留在大连，希望以后能在大连居住；软件园债周边东雀北财经诞大学和界大连理停工大学扩等高等呢院校近虾年来发娱展迅速聚，大批痰毕业生甲留校任敬职，年策轻教师尿（任教攻不满三尿年）年斜收入在棉4万左点右，目讯前租住江民居，残通过访忘谈发现宝这类人街群存在贪迫切的眠购房需票求。40访谈发庸现软件肃园普通滤员工和态周边高挤校年轻禁教师有贝强烈的渴购房需敞求通过访扭谈IB赞M、H驶P等公笋司普通军职员和析东财、下理工年逐轻教师呀，总结粥出他们歇的购房颜关键需市求如下仇：此类人阶群多为蝇25-境35岁童，多数展为本科爽毕业，学历较高。处于婚春龄或已吉婚，年版收入3棋-6万脑，目前抄租住房提屋，家庄庭月租朴房费用者约为1制000瓶-13逐00元音。他们购房需求佛强烈，希望早日头购房以节仅省租房费狸用。区域内目奋前没有合燃适他们计草划购置的志房屋作为胀长期居住收的第一居个所，而区舞域外的房扯屋不是太始远就是总盐价过高，目前处于姻观望状态。希望房屋集能够满足节基本的居标住功能，汪所以倾向购买疯普通大小从两居室7充0-10援0㎡。这类家待庭目前垂收入不愚是很高闲，处于缎事业的角起点和竭奋斗期粘，一般服还在做腥基层工收作。对卫房屋的去购买抱受一种务萝实的态灭度，从成自己现揉有的经棚济能力稳，未来谣事业的耗发展及茎对未来龄生活的渴设想出粗发买房渴，多数什能承受狮的总价上买限为4见0-5圆0万。这类人群束工作时间汉较长，多快需要加班馒。在总价谊可以承受宅的范围内栗，需要房董屋离工道作地点航足够近。部分议人群没钓有购买阶山海一帽家等学型府区楼鸽盘的原尿因是认谋为距离贯较远。对产品品融质有较高恳要求，认为虎学府片孙区楼盘棍产品品姑质一般舞。41结合普通童职工、高车校年轻教泊师对住宅距产品的需饱求和市场类供应产品盈状况发现溜市场供应逝存在缺失希望房屋相能够满足猜基本的居裳住功能，掏所以倾向秆购买普通劣大小两居蕉室70-绪100㎡坐。这类家续庭目前收污入不是很饰高，处于翠事业的起钥点和奋斗饰期，一般滤还在做基季层工作，清多数能承具受的总价再上限为4剥0-50姻万。区域内核：总价致40-点50万茧内，7蹄0-1筋00㎡潮居住型踪蝶两居在屋区域内伍供应量躺很少，攀COM眼PIN异和CI稳TYO锈NE仅脖有几十焦套产品返供应。辆按目前教消化速添度，等瞎本项目雅入市则觉无此类沙产品供长应。未者来国际据新城四盾期无此谋类产品任供应。竞争区手域：台阔山-南另沙区域抄未来供神应产品牵单价较灰高，总昼价上限洲满足4祖0-5裳0万的乖两居室折量较少筛；学府晚区域未泉来主要惰供应量虾来自山乒海一家馒二期，裕其户型爷面积较船大，均爪超过1吃00㎡势，使总彻价均超赵过50孩万。机会二：退软件园内易和竞争区单域满足普卸通职工和扭高校年轻享教师需求慢的总价4父0-50周万内，7鲜0-10胡0㎡居住慌型产品供桥应量较少自。42距软件沙园产业逢区10叠分钟的蚕步行距逗离是本熊项目独宵一无二脂的优势这类人群弓工作时间摧较长，多正需要加班雾。在总价箭可以承受糊的范围内案，需要房证屋离工作捷地点足够骄近。部分倘人群没有阔购买山海充一家等学母府区楼盘炊的原因是酷认为距离挑较远。本项目地序块距软件牧园产业区趣仅10级分钟步行塔距离，完胶全可以实宋现步行通云勤，大大顽节省了通倒勤时间和礼通勤成本依。从学府陡区到软败件园产表业区乘禽车需2弓0分钟树，中途盲需倒车息，上下治班高峰台期通行悠状况不累佳，且病公共交肚通运营妙时间较剪短，不呜能满足响普通职稍工加班凉需求。台山-不南沙区赔域公共吼交通运喘营时间结也较短域，且上瞒下班高套峰期交死通拥堵杰。机会三：命距离工作畏地点足够遍近是软件荣园普通职纵工和高校办年轻教师泛购房关注敌要素，也顷是本项目盒独有的优税势。43四、发展克策略及项隶目定位44项目竞怨争分析堂——通熔过强吸职引力的仔产品将叮目标客块户留在带园区内学府区域台山-南用沙区域软件园区域台山-患南沙区思域竞争二手房这售价已俯接近新躁房，与胳本项目浮无可比瓣竞争；未来供缘瑞应新房昏产品品绍质较高旷，单价婶与本项杨目相当馆或更高贪，但距薪离软件捧园较远这，本项找目以距塑离取胜糖。软件园区贸域内部竞挖争区域内部蹄无新房竞移争；二手房途单价较吵高，且娱产品停训留在初化级主题渣社区阶核段，本洗项目以些针对性网的产品胜打造赢伏得竞争学。学府区域薄竞争学府区域秤未来新房潮供应量不尝大，且产牺品品质一痰般，单价金较低，但枯户型面积呆较大，总掌价较高。尼本项目通川过控制户折型面积来严控制总价厨，以便利应的通勤交弊通和全方壁位迎合目命标客户需杏求来赢得精竞争。45软件园孝内和周业边区域催尚未出死现附加剃人文价扇值的主壶题社区哨是我们啊赢得竞梨争的机攀会软件园内言和周边区陕域楼盘均翼处于封闭漏小区和初再级主题社员区阶段，事尚未出现历附加人文殃价值的主源题社区。软件园稿产业人肃口和周解边高校航年轻教债师25新-35角岁，多描为本科昏毕业，网学历较乘高，对宰文化有桃较强的渐感知能贺力。部分客户昆放弃选择梨山海一家泽、硅谷假盐日等楼盘颂主要是因飞为距离较椅远，其次欲认为产品捆特点不强辟。竞争区域法内尚未出滤现主题社吐区，而软沾件园产业酸人口和周段边高校年推轻教师均歇为高知人兔群，对文富化有较强票的感知能炕力，是本袄项目产品双发力点。46项目发帅展策略机会一：握软件园区伞域内占产冤业人口8西0%的普策通职工多蜓未购置房纹屋，他们酱收入水平艳较高，有炭较强的支挣付能力，絮潜在购房愧需求强劲急，可能成穗为本项目封客户。机会二助：软件惜园内和历竞争区扑域满足扭普通职邪工和高偶校年轻跟教师需冈求的总榆价40傅-50疲万内，仪70-框100衣㎡居住政型两居婆产品供傻应量较踢少。机会三祖：距离前工作地驴点足够昂近是软崖件园普妹通职工凑和高校骡年轻教拖师购房朱关注要监素，也日是本项轿目独有些的优势浸。竞争区四域内尚义未出现究主题社龟区，而龟软件园袖产业人帐口和周眉边高校黄年轻教网师均为晃高知人比群，对缓文化有尾较强的妨感知能喂力，是泻本项目皱产品发舒力点。面向区域遍主流人口合理控念制单户小面积强调步到行通勤斥便利打造主题炸社区市场机帮会竞争力47与本项弯目相似非的目标汉客户，孩案例对态客户的迈深层特移质和情缠感需求子进行了蹈深入挖财掘。——北京湿·橡树湾针对北诉京CB养D白领女的纯粹仇青年社狗区。——北国京·炫蓝特区指导我蜘们更清偷晰地认道识目标土客户，烤挖掘客的户的深若层需求与本项目认相似的小妈规模物业队，主打都随市年轻白丑领的主题跑社区营造狐赢得了客奔户认同。——深键圳·丽孟阳天下定位都汇市年轻箭白领的全主题社宾区如何切营造48北京·橡树湾（串ITO绩WN中关村科膏技园区上地科技央园区项目简介地理位躲置：上地递信息产宣业基地葬南侧，狱周边清大华、北应大等众泻多高校救云集，课各大科圣研院所禽分布其竹间。项目经酒济技术董指标：占地4着5万㎡，山建筑面积船70万㎡穷，规划用吃途是住宅卵、商业金户融与综合昼配套（托赛幼、体育谈设施）。区域机傻构：中关稿村区域缸共有68所阻大专学搁校，2闯30多悉所中央锦级的科伏研院所及和上万个冲企业，同时有3决8万科技细研究人员百。项目定芒位：面向中见关村产救业园区摆和高等缘瑞院校高枕知人群贫，打造材学院风淡情高品彼质居住谣社区。49骨子里的矛校园文化哪精神——召中国“硅孟谷”人群提的深层气鸽质产业化对积中关村-弦上地区域伤人群的冲霸击，使得喊经济一时传成为彼此参思考的中墨心，更多奥的人为了钟生计、为屡了事业在破奔波忙碌轻。“我在北声大毕业后蚀继续任教料”“我在闲清华毕遣业后仍迹在中关货村工作茫”“很久没品有回学校天看看了”“我很骡忙，生刃活的压躺力很大衣，除了饼工作，忌别的都忍没时间看想”“上周因韵为工作匆据匆回了一稠趟学校，回真好”“我的事明业很成功卸，但是觉己得缺少什粪么”“……旱”人生的毒最关键每阶段在而大学里筑度过，最好的机朋友是率在校园款里结交武的，另一半是身原来的大惜学同学，最敬重块的人还陪在大学卧里教书苍，回忆起最星快乐的时粥光发生在锣大学里，……为了对距项目进睁行准确码定位，困开发商塞华润置打地对中降关村人四群的特拿质进行贴了深入晕研究。橡树湾—随—与本项管目目标客版户相同的句深层特质矮：骨子里的织校园文化样精神；关键词：槽放松、高元知、交流崭、活力、杨多元；50深圳·丽阳天粮下：面尘向白领姐阶层资苍源条件阻较差的肃小规模石单体项旨目在竞属争中脱秘颖而出项目简原介总建面绸6万平修米，由产2栋3晋2层塔目楼组成寻，1-灾2层为柏450始0平米通商业群新楼；优势：毗该邻中心区乘，成熟配哀套，便利偿交通，临竖主干道，郑利于展示泄；劣势：紧弃临新洲立蜂交桥，噪敞音影响严梳重；单体物挑业，无搁小区环描境，与寨大型社略区楼盘弄相比有重先天不椒足；客户定腹位：年富轻白领衔+投资塑人士面对周边桐同时入市右的大量同拌质产品的萍竞争，本羊项目利用随主题社区稻赢得了竞翻争，获得辞了市场热勇销。竞争格局弓：200考2年丽足阳天下肚所在石帆厦片区范将有超坊过30伸00套掩以上小护户型单厦位的供杯应量，棍成为深摇圳小户迷型供应咏量最大菠的、小野户型楼浊盘分布初最密集泼的区域猫。51丽阳天下凳成功关键爸因素——增COND礼O主题的铲重新定义糖与诠释CON企DO倡五导的八深大生活感主张：年轻的阳光的便利的共享的都市的核心的小尺度的轨道上猛的52COND而O八大生抛活主张的弓功能体现严——社区命功能模式CON浊DO社区大堂设施：留言板室内大树、喷泉休闲座椅TV自动售货机饮水机背景音乐点唱机书吧鲜花店前广场及总绿化带：3人篮球图场街灯、休底闲座椅滑道板裙楼商业配套：CONDO酒吧24小时便利店小区食堂银行/ATM柜员机快速冲印店书店寄卖中心药店架空层：自助洗衣枪房/干衣两房；乒乓球雄台，单殃双杠，扶吊环，裤秋千等善运动设底施跑步机宪、自行威车机、办举重机劝等健身芳设施物业管理妄服务：钟催点工服务逢、商务中好心、保安型保洁以物蜻业助理的系形象出现产品理井念建立蛇在社区万资源的怖配套组艺合上，速概念和回精神通赞过可以捏感知的基物质资友源展现问出来，问概念价讨值得以诵深化53北京·炫特区联（SH雾OW壁MY诵LIF淋E）项目简介地理位煌置：炫特帅区地处今CBD淘、燕莎忘商圈和见使馆区穗辐射地拌带，贴伪邻朝阳镜北路，剩紧临东绸四环路按。项目经济制技术指标：占地岁7.8战9万㎡闹，建筑偏面积3敬0万㎡席，共4疯000敢套住宅缩慧。核心客茫户：北京东闭部CB鸽D年轻社白领炫特区国位际青年社拨区——全迫国第一预个完全夜国际化耗的青年庭社区54完全根据听青年人特执点的产品抗设计与社脸区配套户型在户型闸功能设盟计上对六青年人医的的家密庭结构孤和个体梢空间人晕性化进侮行深入薪研究。泰一居为坊42至店60平饺米，二陵居为6协0到8剥0平米乓，厅、增卧、厨逼、卫等功能配套门齐全，且悄布局完善，充分保析障起居、俗私密部分谷，零居室专为40平叔米以下3字0平米以嘉上(备厨寄房)，户烦型设计更施为合理和欺人性化。社区配床套大型自昌助餐厅盆与大型绍自助洗伯衣房，附完全按棍国际化插标准设虾置。炫根特区还绝与青鸟榴健身一尾起共同饲打造炫晕特区青录鸟健身涛会所。社区公共苗空间在社区辣各楼座她之间的超园林中糕散布着拿二十多促个活动探场所。祝小溪步烫道、棋良弈广场杆、运动他场、攀湖岩石壁葱、小溪驴步道等饲，为居腹民提供子了优美被的户外仍运动环石境和场嘱地，同时也诊促进了裙业主之桑间交流欠沟通，疗满足了为年轻人阅结交朋磁友的愿裂望物业服增务专业的夺物业管芝理公司斧提供的贝18项圆星级酒肝店式服齐务，呼帜叫服务枕、上门推清洁、除送餐、令洗衣等唉。商务膨中心提芦供的复阔印、打朗字、传柏真、邮袄件、快愈递、票舌务等服歌务，全趟面提升团生活品羡质。55案例借瓣鉴启示橡树湾—刮—与本项六目目标客犯户相同的阶深层特质杯：骨子里的济校园文化异精神；关键词韵：放松需、高知枝、交流熟、活力择、多元擦；丽阳天虫下——薪面向都仍市年轻挽白领主缎题社区匙的营造瘦：年轻的坚、阳光魄的、便河利的、油共享的膏主题社葵区营造瓦符合都徐市年轻鸣白领的摸情感和厌生活需常求；CON净DO主额题概念瓶通过社炎区资源岗的配套虫组合，突淋漓尽商致的表毛达出来佣；炫特区共——全罗国第一看个完全荣国际化饥的青年眉社区：全方位伪的国际匠青年社即区的打隔造56项目定浮位亿达国震际青年社鄙区活力·莫沟通·输精品——建立艰国际青年摄社区标准巷体系（In酱ter牙nat骡ion怠al狭You橡th赶Com昆mun厘ity疮Sy昏ste践m)亿达作为屠大连本地白开发商中端的领袖角娇色，在客谷户心目中味已经建立桨起坚定的环品牌形象驶。虽然棚斤户区只是能亿达在软剪件园住宅电地产开发春中的一个套小规模项脏目，但仍锦然背负着惨巩固和提客升亿达企哪业品牌的锋责任。国此际青年社飘区的形象僻不但符合孩目标客户闲的深层情和感需求，勺也契合了掌亿达的品州牌形象。57居住空间不论居室蛋面积大小限，厅、卧妨、厨、卫做等功能配套紫齐全，且旷布局完善阴，充分保络障起居、皱私密部分。社区DI中S系统建筑外眨立面、挑社区形揪象、园草林意向夸等社区涝DIS虏系统要牵处处体现社区捧主题标志土，并传达掠年轻的概知念。社区业董主组织社区业龄主自发览形成的若业余爱鉴好组织园：篮球脖联盟、哑电影好饿友等，促进业主脆之间的交谁流。社区配套给忙于工躲作的年轻泄业主生活监带来极大缺便利的社录区配套：自助红餐厅、询自助洗东衣房、弱24小柔时便利肠店等。社区物秤业服务钟点工棕服务、雹商务中读心、保巴安保洁惰以务业盏助理的裂形象出绕现，充分便屈利年轻北人的生糟活。前提条件地段：项目位净于城市或殖区域的核沈心地段，节有一定城塞市感。硬件设施公共空浮间社区内部凶设置足够性的公共活花动空间，方便业粮主活动事和交流。软件配套KPI可为因胃素58形象定泊位

—减—国际办青年社侍区：活查力、沟松通、精娱品活力沟通精品建筑造型科简洁亮丽社区配套浆充满运动饰元素社区年轻利人聚集一切不因答小而陋，散但因小而询精。社区—草—小而巩精致配套——滨小而实用户型——乌小而舒适在社区的斥三人篮球奴场和邻居她打球打到锯大汗淋漓伏，然后痛竞快畅谈人嫁生，释放舟工作中诸傍多的压力盾和想法。社区里拒充满沟必通，邻右里互助评，生活锈轻松而稼愉快。59客户定姥位——势软件园堤年轻白喷领为本温项目核耍心客户格，周边夹高校年累轻教师锋是本项障目重要剧客户年轻有活挣力，消费未观念超前伸，对未来吃生活充满悟憧憬。他们追求烧生活品质和，可以减栽少消费的志量，但是先不可以降芹低消费水象平，愿意厘为有品质角感的东西崭而付费。喜欢现台代的东贫西，各咏种高新页产品的搜领先使悉用者。深层精神说气质——饼骨子里的焰校园文化博精神。怀恋校衰园生活汉，喜欢迟与同龄让人交往趋，希望感大家能较一起踢勒球，一误起为自纲己喜欢面的球队渐加油！年轻、时笛尚、讲究匀生活品位夫的他们，桐有着骨子指里的校园渴文化精神60客户定轰位——街繁忙疲爬惫的工或作让他南们更加铅怀念校恐园里畅串快交流疼的空间已经晚上铅9点了，维老板临走导前留下的乎工作是不跑是要干到重12点？终于有衡一个不贺用加班秆的周末嫌，老同抽学新同情事一起蔬聚聚吧伞！拖着疲史惫的身着体回到凡了“家疯”，看棍着租住唤房间里返斑驳的畜墙皮，席他们开纸始幻想亡温馨的铁小屋。因为年犬轻，所主以有很翁多想法衬；因为响年轻，还所以喜袄欢结交缎朋友。圾但现在笨却很少咳有机会努把自己活心中的畏想法与挡人分享某，发现艘生活圈漂子越来炭越小，敢生活仅港仅是工肾作。越喉发怀念动在学校忆的卧谈耐会，想阅念和同漠龄人交垃流的畅艺快。除乞了同学自聚会，困还能找借到另一洋个可以捷交流沟致通的空芒间吗？61五、物勇业发展恶建议62物业发秋展建议手原则物业发勒展建议企业视畜角定位视掀角技术视角基于客剑户的需蹈求，准烧确的体纸现项目堂定位。满足功能吃需求激发在填情感需浆求上的寸共鸣亿达在稠大连市迅场已经请建立了茅良好的中高端住宅开叔发企业蝴的认知叼，其品港牌号召涝力强，肾在产品形回象和品估质方面更为滩突出。周边环境须较差，本缸项目需要灰通过产品若自身的品杨质和亮点窝体现亿达飞品牌的定仍位，强化器品牌的市神场认知。在技术浅条件允深许下着竞眼于企她业品牌蜘的延续休，体现句项目的机定位。从项目的恨技术条件包出发，给拆出符合要梯求的可行牛性建议。63产品视尽角的客判户需求隶解读—双—在渴挪望拥有赛独立生言活空间妄的同时矩，潜意告识里寻区找校园脑文化与狐精神的着回归功能需蛛求：品殊质与实丝式用、紧毛迫情感需台求：骨倡子里的以校园情钉节客户描跌述婚房，首羡次置业；结束群会居和租赔住生活各，拥有替自己的泊“家”虾；积蓄不堆多，房坦子不大轧但要实教用；经常加胖班，生刊活要便帐利；离不开网技络的生活茫方式；对时尚和漆潮流敏感撞，追求品界质，要实叙惠；飘了几甲年，对姻“家”油的渴望漆日益强像烈；最快乐氧的时光劈燕都在大克学里度谦过、最鼓铁的朋架友是在浅大学里屯结交；紧张的工扰作之余需守要放松心傍情；为运动缠而疯狂胜；产品启示户型以二色居为主；户型基本唤功能完善卖，面积尽肃量紧凑；有针对袄的生活臭配套；居住氛田围的营源造；产品体辞现一定辣的品质置感和实歉惠感；纯粹的脏年轻社崇区；生活感；交流与津共享；运动；软件园艳准婚白被领的专刃属活力呜地盘64项目地克块分析俊：地块中局促、车受规划地限制严窄重导致极可建用跌地面积赢狭小且杜不规整建筑退亮红线1桂2米后申，占地5270木平米建筑退红存线并考虑咐南北向间释距要求（敢南侧1.牢5倍、北赖侧40米导），占地4644者平米建筑退红匙线并考虑龙南北向间袜距要求（瓶南北侧1快.5倍）吼，占地4061胜平米注：间距刷要求未考汤虑地势影协响技术指标炸：占地9骑721平帮米、容积驰率2.8辈。规划限制江条件：限滑高12层逃、建筑退鲜红线12唐米。地块特污征：洼病地、南锻北向均畅有建筑砍物。总建筑筑面积2绝.72秋万平米伞，平层签面积2世268例平米（踪蝶做足1夜2层）值。65项目户颜型面积处与配比亮的确定户型面积(平米)套数比目标总价8成20年按揭月供单房30-4010%23万≈1200元一居50-6020%36万≈1800～2000元二居70-8060%49万≈2500～2700元二居半90-10010%62万≈3100～3400元按照目标里客户的主纯要需求，术二居套数任比定为6仇0%。根据目纽奉标客户留40-爽50万推的总价烟承受力阳，二居亚的户型姓面积定疯位在7趋0-8悔0平米继。考虑的狗户型组酸合的需厌要，在率较好的灶位置设子置面积凡稍微放扫大的二祖居半，费较差的立位置设筒置一居确和单房忌。按此户见型面积晒（取中座间值）酿及配比店，项目府总户数讲为39拔4户，关套均面怪积69设平米。项目在做除足12层邀的条件下估，平层户网数为32贴户。663、社区障DIS系但统打造大妥连首个倍国际青松年社区4、社区牺配套2、公共捡空间1、居住愿空间6、社僻区物业弊服务5、社区痕业主组织67规划布局弃建议：做负足容积率鸽和限高，寇尽量避免宽出现纯朝启北户型（碑方案一）应对：在诸多因贩素的限制专下，斜向大塔巡寿楼的平面攀布局方搂式几乎塔是唯一这的出路如果限高浆和退红线膛距离能够涨突破，由迟建筑师在呢做足容积猜率和保证却户型要求窑的前提下要灵活处理音。方案评横价：基本无纯枯北向户型建筑造型呼比较新颖外部空间踩零乱原则：对首次置到业的年轻骨客户，降宏低容积率钻带来的品眨质提升难浪以实现明距显的溢价傲，因此建障议做足2梨.8的容驻积率。规划布局攀应尽量保底证户型方初正实用，缠以及朝向诉和采光，换尽量避免尘出现纯朝非北的困难肚户型，保惨证基本的李居住舒适认性。68规划布局纹建议：做帝足容积率嚷和限高，话尽量避免搞出现纯朝弦北户型（劲方案二）应对：在诸多因费素的限制炊下，斜向大塔楼的照平面布局少方式几乎术是唯一的联出路如果限摆高和退愤红线距领离能够底突破，非由建筑避师在做挥足容积弓率和保迷证户型祖要求的蚕前提下杰灵活处缩慧理。方案评闹价：少量纯北次向户型基地围尊合感强脏，能形龙成北侧草的集中响空地更好的呼咬应周边环载境原则：对首次备置业的耻年轻客贝户，降鹅低容积美率带来庭的品质钩提升难社以实现飞明显的躲溢价，犹因此建欺议做足尊2.8鸟的容积饿率。规划布派局应尽泉量保证踩户型方队正实用轰，以及劲朝向和耍采光，理尽量避俘免出现厚纯朝北环的困难践户型，随保证基窃本的居泪住舒适览性。69标准层垮户型分鉴布一居和单房为主二居和二居半为主垂直交通核方案评价唱：“哑铃倒型”布层置户型蛛采光面除稍长，兼朝向均宣好性强赔，1梯眨16户L型布置泼，出现部堤分纯北向卡户型，1路梯8户左钟右原则朝向采光洲好和端头影位置布置呆二居和二叔居半户型押。朝向差、声采光差、嗽户型不方巧正的位置拌布置一居蹦和单房。70在技术杀条件满该足的前敢提下，赤可供参勉考的其药他标准葱层形式71户型建羊议原则失和主要远尺寸户型面积(平米)套数比单房30-4010%一居50-6020%二居70-8060%二居半90-10010%厅：开间鸦3.3-晚3.5米架，面积1雹2-15找平米；卧室：观开间2盈.5-聪3.0呢米，主促卧12船-15㎡，次卧狠8-1洲0㎡；书房：7耽-8㎡；厨房：3愤-5㎡；卫生间：膏4-5㎡；由于条桥件限制会，本项预目的户电型属于岔保健因谢素，保宽证基本终的居住口舒适性岂即可，餐不形成轮项目的效核心竞资争力，殖因此主鞋要做到帜以下三电点即可伐：户型方正近，开间进迁深合理，徒实用性较裤强；厨卫独逐立，基螺本功能科空间完境善，生刻活舒适宿性较高舞；适当通筒过户型兴亮点与罗赠送面鞋积体现属品质与茎实惠；72单房户型恐示例——站户型方正辟、面积紧艺凑、基本格功能空间怜完善建议单蜜房户型销设置独立厨楚房，与市场歼上的小户祖型开敞式枯厨房公寓赚在居住舒适其性上形成竞蜡争优势。73一居户液型示例超大转角毁观景凸窗自然扩筹展室内到空间，缺采光好代，厅房状方正实南用户型紧业凑、横歪厅、方假正实用有明确的给功能分区器，厅房方肥正实用，介玄关保证厅英和卧室份均有采白光面，条件许愈可的情况湖下通过凸项窗等户型链亮点增加伴竞争力。74二居户确型示例宽大弧型巨阳台，视辆野舒展，腾厅房设计起方正，实揪用率高，钟卫生间靠顺近卧室，技生活起居扯便利。占用面单宽窄，觉但三个灶厅房均三有南向蒜采光，俗户型方释正实用液，无面批积浪费窜。二居为蛛本项目咱的主力生户型，覆在户型俯设计时击优先考沃虑它的召功能要尿求和舒肾适性。保证厅和叫主卧有采近光面，尽量的实现客怖卧的采粪光，通共过凸窗吗、转角怒窗等户瓜型亮点中增加竞评争力。75二居半混户型示嫩例户型方正疼实用，无献暗房，功壶能分区合济理，无面私积浪费户型方跪正实用忧，三个蓝阳台二居半货户型总菜价高，羊设置在现转角等撞位置较糟好处。保证厅织和两个仗卧室有波采光面，尽量盐实现书懒房的采猜光，通杆过凸窗垫、转角罩窗等户练型亮点闻增加竞甘争力。76可拆除会倒凸窗户型特伶色——可高附送段增值，话体现实胸惠773、社李区DI定S系统打造大阔连首个论国际青贷年社区4、社助区配套2、公雾共空间1、居在住空间6、社遭区物业橡服务5、社区梅业主组织78通过丰富丙的建筑附稻属空间赋痛予社区鲜嫌明的个性张，营造立讽体的共享胖空间占地面积志狭小、地珠势低洼是色我们地块圆的限制，司但同时也葵为我们营撑造更为丰辉富的立体正空间提出壶了启示。——借抵鉴法国昏·马赛鼻公寓思路：平面局促亚：平面布粗置与向舟空间发店展相结召合；地势低洼肝：利用地田势高差构屠造出层次闻更丰富的议附属空间业，赋予社屠区个性特好色的同时捐，使共享交流耗空间无所不谅在；要点：底层架空府，使地面缠、西侧路盲面与住宅徐首层形成脉三个平面五，造坡架厉桥；利用连桥闻、外廊、誉架空层、粱屋顶、园槐林形成丰棋富的公共默空间，打摧造本项目虚的产品竞梨争力；79平面布驰置——孕社区的千对外交序流沿西浊侧道路亚展开设置公煌共空间车行入口昆：通过坡惰道进入社蛋区社区边祝界通过入屡口小广亏场增强掀架空层狸的外向忠性人行入消口：通赴过连桥裁直接进漆入住宅册首层地面停车板：设置少肯量地面停节车位，其松余地下车遭库解决，犯户数车位险比1:0壤.3左右80空间布置妙——底层麻架空设置在酸架空层掀的公共答空间穿过架空层的社区人行道设置在架催空层的商纯业设置在零架空层怜的公共杨空间地块局促华且为洼地寨，南侧挡客土墙高约链2米，西智侧道路高笛出半米左款右，建议辰底部架空架空层作吧用住宅首猴层品质凭提升设置社伶区公共讲空间与偷配套有效的彼沟通被洲楼座分手割的地拐块，利伙于社区敢整体氛哲围的营值造与交暂通组织81架空层配价套规模和倡业态参考按照产品组定位，本昌项目总户斑数约为3粗80户，火700人钥左右，商们业配套规酒模为50型0㎡左右落。柱网设涉计应充分绿考虑到商钻业划铺要释求和地下杰停车要求踪蝶。由于社区岗进入性差圣，周边无同商业氛围拆，经营性如配套要控门制面积，暑不求门类奥齐全，但巩求小而精构。便利店感、干洗辽店、水胸果蔬菜谣店、快捏餐厅和冶美容美抵发店尽适可能靠野近西侧匪道路布合置，有只利于昭袭示性。部分建只议业态息和规模枯如下表82空间布置训——充分用沟通住宅降首层与架岛空层外廊进弟入单元旬门外廊采用耳半檐遮蔽旋梯、扶通梯沟通住冈宅首层与劈燕架空层，快增强架空奖层的进入足性人行入口贺、连桥半檐遮蔽坝外廊通过入视口小广悬场增强锐架空层厘的外向卖性，有痕利于配眼套商业鞠的经营小型大堂法国·马谜赛公寓83空间布徐置——元设置公互共服务窜层在住宅中乎部楼层辟搞出部分楼翼面设置“莲公共服务冶区”，服椒务面积5横00平米存左右，作核为建筑内誓部沟通上杂下住户的拉公共空间盆，交通设狸计上应使垄各楼座及伤各层住户乘都比较容北易到达，争在此公共法服务区建禁议设置自侦助洗衣房树、台球室诸、乒乓球陪室、健身垮房等配套军