漫话广州房地产市场

漫话广州房地产市场第1页/共47页漫话广州地产市场

第2页/共47页房地产市场分类PART1——房地产需求分类——城市化进程对需求分类的影响——不同需求分类所表现出来的楼市特征——不同需求分类对房价的影响第3页/共47页房地产需求分类首次置业型需求对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：改善型需求投资需求投机需求任何一种需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置业型的客户，他们也会有投资保值的要求。改善型的客户，随时都可能在楼市大涨的时候卖楼。每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。第4页/共47页就珠三角而言，珠海江门和肇庆，是典型的首次置业型需求城市；佛山东莞，就是典型的改善型需求为主的城市；广州大致是介于投资性需求与改善型需求之间；而深圳，介于投资与投机之间。就广州而言，不同的区域体现出不同的特征，天河中心区是投资性需求旺盛，而番禺区目前表现出的是改善型需求为主，花都区，就正在从首次置业阶段，向改善型需求阶段过渡。

城市化进程对需求分类的影响房地产市场的4个需求阶段，是伴随着城市化的发展进程，而逐步升级的：首次置业型需求改善型需求投资需求投机需求城市化初期随着城市化进程而升级城市化进程的轨迹：工业化

居住化

CBD化

绝大多数的城市只能在完成工业化后，进步到宜居型城市。CBD只能在极少数的一线城市打造成功。

第5页/共47页比如广州，09年一手房成交量为1125万平米，二手房成交量为1320万平米，二手房与一手房的成交量对比为1.17：1。这表明广州的楼市开始进入投资性需求时代，但在市场表象上，仍会体现出强烈的改善型需求与投资性需求并重的特征。不同需求所表现出来的楼市特征一般而言，目前各大房地产机构，所采取的供求关系计算模式，是用一手房和二手房的总成交量，与办理了预售登记的一手新增供应量，进行对比。考察一个区域房地产市场的活跃程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。

首次置业型需求改善型需求投资需求投机需求二手房与一手房的成交量比值在0.5：1，市场成交不活跃，换手率较低二手房与一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之间，大部分客户卖掉了自己的第一套房，从而购买第二套房二手房与一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之间，有部分客户会较为迅速的购进和卖出，但未在整体上形成炒楼的氛围。二手房和一手房的交易量超过1.5：1，意味着楼市的换手率极高，每个购买一手房的客户，都卖掉了自己原有的房屋，其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。第6页/共47页不同需求所表现出来的楼市特征不同的需求，所表现出的楼市外部特征，差异非常明显：首次置业型需求改善型需求投资需求投机需求对产品的要求不高，1梯4户、6户、8户都非常常见，客户对通风采光、房屋朝向的要求也不高，最大的关注点，是价格。毛坯交房最为常见，装修交房受到极大的反感，以楼梯房最常见，即使有电梯，也只需要一部电梯对产品的要求很高。一梯两户，南北对流，面积越大的房子，卖得越贵。装修交房不受到鼓励，但也不导致反感。品牌地产商会受到市民的追捧，并可以实现比零星开发商要高出10%左右的品牌溢价。首要特点是：装修溢价。这类城市的客户繁忙而充实，他们没有那么多闲杂的时间花费在装修上，产品上的要求高，小户型将可能实现更高的单价，因为总价要低，对投资客户的资金要求不高。这些城市往往是资金的汇集地，城市汇聚了大量的、无法通过其它手段消耗的资金，只能以楼市作为泄洪口。第7页/共47页不同需求所表现出来的楼市特征楼市供求关系的第二个重要方面，在于客户来源分析。客户来源越多，市场的开放程度就越高，需求就越旺盛，市场也就更活跃。区域中心型城市，会吸引该区域的所有具有消费力的客户，因为中心城市的生活配套无疑是区域内最完善的，医疗、教育、消费，都是最完美的。北京具有对全中国富人的吸引力，因此市场最开放，投机心态旺盛。反观珠三角，与北京这种磁铁型的城市不一样，珠三角绝大多数的城市，都缺乏对周边城市的吸引力。即使广州这种中心一线级城市，市场也是相对封闭的，以内销为主（珠海因打旅游牌、惠州因靠近深圳，房地产表现出相应投机心态）。佛山东莞中山等地，市场不光是对外封闭，其内部各个区之间，也是相对封闭。封闭型市场和开放型市场，是两种完全不同的市场形态。后者极易诱发投机，而前者的市场将相对稳定。这就是房地产市场与其它商品市场相比而言的特殊性。一般来说，对于城市群来说，越是均衡发展的，就越容易形成相对封闭型的房地产市场。珠三角的城市群相对发展都比较均衡，广州和深圳虽然位于前列，但也没有达到一枝独秀的地步，因此也不能打破各个地方的壁垒，也不能对各个地方的客户形成强烈的吸引。第8页/共47页不同需求分类对房价的影响房地产市场的不同阶段，楼面地价占房价的比例不同，所反映在房价上的波动也不同，一般而言：首次置业型需求改善型需求投资需求投机需求地价非常低，楼面地价占房价中所占的比例一般都低于10%。房价中的主要构成部分是建安成本，大致占到60-70%左右。建安成本大致在2500元/平米左右，首次置业型城市，房价一般都低于3500—4500元/平米。市场第一阶段市场第二阶段市场第三阶段地价开始上涨，楼面地价占房价的比重开始逐渐上涨，最终可以达到30%左右。建安成本所占比例开始逐渐下降，到30%左右，楼面地价与建安成本最终将达到大致相同的水平。销售均价可以慢慢达到8500元/平米左右这个档次。地价在楼价中的占比逐渐扩大，并成为最主要的成本，占比达到60-70%。建安成本占比下降到20%以下。在这类地区，楼市的主要价值是保值。销售均价可以达到1万左右，其中中心城区大致可以达到2万左右。这类城市是闲散资金的汇集地，以楼市作为泻洪口。这类城市的销售价格，难以体现城市的真实价值。市场第四阶段第9页/共47页广州市楼市市场环境PART2——城市概况——城市规划——各区楼市展望第10页/共47页广州城市概况商业文化浓郁：广州，南中国的商贸中心，2000年来一直传承完整清晰的强悍的商业文化，这使得广府文化地区的商业文化氛围极其浓厚和强悍。广府文化地区有着坚定的“重商”情结，使它成为中国工业产业最强悍的地区。工业发展迅速：近5年来，广州的工业发展突飞猛进，05年它的规模工业增加值是1600亿元，到09年达到了2938亿。2010年1到11月份的合计值为3239亿，较05年翻了一番。这种增长速度极其惊人，在全中国范围内，只有深圳依靠强悍的高科技产业，苏州依靠全中国最大的外资产业园，可以勉强与之相比。工业结构调整：2010年前11个月，它的重工业增加值为1852亿，轻工业增加值是1387亿，重工业的占比达到了57%，而05年这个比例只有48%。这显示出广州的工业水平在迅速的提升，从鞋袜衬衫开始走向了汽车石化。重工业在工业增加值中的占比超过55%的。第11页/共47页广州楼市发展历程对广州10区楼市的发展历程，可以划分三个阶段：第一阶段1998年前以首次置业型为主，楼价在3000元/平米左右。

第二阶段1998—2005年逐渐开始改善城市居住环境，标志性事件包括98年地铁1号线开通、99年内环路开通、，02年地铁二号线开通等，刺激改善型需求入市。到05年，楼价上升到6000元/平米左右。第三阶段2005年后广州城市居住环境迅速改善，公共交通设计完善，刺激投资性需求入市，并带动广州10区一手房价平稳而坚决的上升，06年6500，07年8000，08年9000，09年1万……2010年12月份广州10区均价约1.5万，就内部区域市场而言，目前中心4区（天河、越秀、海珠、荔湾）的均价约2.2万，这四区配套成熟、生活便利，房产具有极高的投资性，是投资型客户的首选。第12页/共47页广州城市规划。根据广州的“东进、南拓、北优、西联”规划，东南西北各部一直有着各自特殊的区域定位：东部萝岗、增城随着区域内各产业经济的发展，有望成为新兴的高品质居住区；白云新城领衔北优战略，携五大功能分区及环保特色，有成为广州市区新的豪宅区的趋势；番禺、南沙、白鹅潭由于便利的交通和更靠近广州中心区的区位优势，也成为大批广州人改善居住环境的不二选择第13页/共47页萝岗区萝岗是广州目前的制造业产业聚集区，产业前景不可限量。它的工业园区创造了广州25%的工业产值，40%的工业利润。目前它的楼市均价约1.1万，这得益于它近年来生活环境和城市面貌的显著改善，激发了改善型需求入市。

第14页/共47页萝岗区—中新知识城

未来规划中新知识城选址在广州科学城北区(即萝岗区九龙镇)，初步规划面积123k㎡，其中规划建设用地面积50—60k㎡。要把知识城打造成为一个引领广州、广东以至中国产业高端发展尤其是知识经济发展的新引擎；要在知识城汇聚全球的精英人才；要把知识城建设成具有国际一流水平的生态宜居新城。区域设施2010年7月完成项目可行性研究工作之后,中新“知识城”的招商引资、项目引进工作已经提前展开,首期开发重点在于数字化图书馆、南洋理工大学海外分校、会展中心及高新技术成果转化示范基地等。中低密度住宅、花园式小区、工业用地将占35.4%,配套占11.4%。楼市展望住宅以中低密度为主,容积率为0.6—3.0，住宅层数从低层的1—2层至最高的16—20层，只有一处有21层以上的住宅。其中会设相关配套：如沿路商业广场、图书馆、公交中转站，医疗所、污水厂、中小学等，需要保留的文物。整个知识城中，将会有540个组团公园，34个小区公园，用绿色生态来包围居住区,体现生态宜居的理念。第15页/共47页萝岗区—勤天智品上城萝岗九龙镇新盘勤天智品上城已开放样板间，预计将在11月正式开盘，首期将别墅、洋房齐推。其别墅面积约175-230平方米，洋房面积45-130平方米，户型组合较为丰富，首期有最受东部客喜爱的90-100平方米小三房，也有130平方米的舒适三房，另外还有75平方米左右的两房户型，二期还将推出小面积单身公寓。其联排配有超大花园、内庭院、餐厅中空和多个露台，均为毛坯交楼，目前售价仍未确定。勤天智品上城小区配套完善，超市、幼儿园、社区服务中心、风情商业街应有尽有，在项目旁边还有中小学、电信局、医院，充分满足自住需求。物业类别：住宅、别墅项目特色：特色别墅,花园洋房建筑类别：多层小高层装修状况：毛坯物业地址：萝岗九龙镇广汕公路北侧镇龙一中对面开盘时间：2010-11-28入住时间：2012-12容积率：1.67绿化率：40%户数：总共126户当期74户开发商：勤天集团均价：13000元/平方米勤天智品上城一期全景效果图第16页/共47页萝岗区—海伦春天位于增城市新塘镇永和永顺大道东，凤凰城北侧。东临永顺大道、永和镇，西靠悠山与萝岗经济开发区相连。二期洋房G1、G2、G3栋基本卖完，只剩下一期100来套103-120㎡的3房在售，均价7300元/㎡，带1600元/㎡的装修。另外，一期别墅还剩余20多套联排在售，面积在239-242㎡之间，毛坯均价1.5万元/㎡，买三层送二层。物业地址：增城新塘镇永和永顺大道东15号（凤凰城北侧）海伦春天实景图第17页/共47页萝岗区—合景科汇金谷合景领誉是科学城规模最大，也是区内唯一的总部商务综合体项目——合景科汇金谷的最新公寓产品。合景科汇金谷本身集45栋独栋式写字楼、公寓式商务SO-HO、商业街、商铺、会所等各类型商务物业于一体，公寓的置业门槛较低，其主力户型为36-103平方米，单间，也有一房两厅和两房两厅等户型，全部附送科学城最高端的价值4000元/平方米豪华装修，还送全屋名牌家电、家私，目前均价约14800元/平方米，总价50多万元起就能入市。合景科汇金谷实景图第18页/共47页萝岗区—飞晟文汇广场国庆前就开放样板房的新盘飞晟文汇预计将在近期开售，首期均价约1.2万元/平方米，附送有价值2500元/平方米的精装修。其首推的“星寓”公寓产品户型丰富，有70平方米一房、80-90平方米二房、110-120平方米三房和135-140平方米五房等多种选择。该盘不少户型配有一户一梯的观光入户电梯，最独特的是其300多套单位中有一半的户型拥有大量的赠送面积，除赠送阳台和入户花园外，不少户型还附送有面积不小的夹层空间，赠送面积最多的单位，赠送部分甚至可达到全屋总建筑面积的30%以上。飞晟文汇广场效果图第19页/共47页萝岗区—在售板块（资料来自搜房网）第20页/共47页番禺区番禺区目前均价约1.35万。这个区域兼容改善型客户和比较富裕的首次置业客户。目前这个区域的客户分流越来越清晰：传统的华南板块（均价约1.5万）逐渐成为改善型客户的首选，而新的热点板块亚运城板块（均价1.2万）则汇聚了大量的首次置业客户。第21页/共47页番禺区—1.5平方千里番禺CBD未来规划广州市规划委员会审议并通过了番禺新城德舜商业区的城市规划项目，这意味着，一个1.5平方公里的番禺CBD即将浮出水面。未来在广州中心城区的南部、番禺区的北部，将打造广州城市次级公共中心——番禺新城。番禺新城将由德舜商务办公区、长隆休闲旅游区和汉溪商贸服务区组成。区域设施未来的番禺新城德舜商业区交通规划将有地铁七号线及观光单轨车经过，邻近城市主干道迎宾路、汉溪大道，向北连接广州市主城区，向南连通番禺市桥和南沙，向西一直连通广州火车南站，地块交通条件优越。未来的番禺新城德舜商业区交通规划将有地铁七号线及观光单轨车经过。楼市展望番禺CBD规划不仅意味着商业的繁华，更预示着未来完善配套的公共服务。十年之后，番禺CBD可能会比珠江新城CBD发展得更好，因为它的发展空间比中心城区大。所以，该规划的通过，对目前仍在推货的星河湾、南奥、广雅、华碧、锦绣香江等多个发展商而言无疑是支强心剂，其项目的升值潜力也将因此更高。第22页/共47页番禺区—南奥高尔夫酒店公寓物业地址：番禺汉溪大道南国奥园（三号线汉溪长隆站旁）均价：剩余少量单位，毛坯均价18000元/㎡南奥高尔夫酒店公寓效果图第23页/共47页番禺区—锦绣香江物业地址：番禺南村镇锦绣路138号华南干线迎宾路段（长隆动物世界旁）锦绣香江施工图锦绣香江在售高层公寓和底层洋房。公寓为80㎡的一房和120㎡的两房，18000元/㎡，带装修，送家私家电，有9折优惠，折后每平米减1300元；洋房只剩2楼143㎡的单元，由于该户型带一个较大的平台花园，因此均价在23000元/㎡，带装修，目前无折扣。第24页/共47页番禺区—华南新城物业地址：番禺南村镇南大路168号(华南快速干线番禺大桥东侧)均价：尚有少量低层楼房在售，户型为92㎡的两房单位。售价12000-15000元/㎡，带装修

华南新城效果图锦绣香江在售高层公寓和底层洋房。公寓为80㎡的一房和120㎡的两房，18000元/㎡，带装修，送家私家电，有9折优惠，折后每平米减1300元；洋房只剩2楼143㎡的单元，由于该户型带一个较大的平台花园，因此均价在23000元/㎡，带装修，目前无折扣。第25页/共47页番禺区—雅居乐剑桥郡雅居乐剑桥郡效果图处于广州雅居乐花园东北部，其西端是南沙港快线，与大学城隔江相望，项目总占地近1000亩。该盘由高层、多层洋房及双联和多联别墅构成，在小区中心区的主干道两旁有会所、商业以及教育的配套，其中会所就有两所，小学也有两间。首期将推出5～6层的小洋房以及双联及多联排别墅。雅居乐剑桥郡即将推出佰利山组团，样板房11月13号开放，将于11月26号开盘。此次组团推出6栋900余套单位，主打户型为104㎡-160㎡的实用三房四房单位。目前吹风价在1万5-1万6/㎡之间，带3000元/㎡的装修。目前诚意登记开盘时可以享受93折。第26页/共47页番禺区—珠江怡景湾珠江怡景湾效果图物业地址：番禺洛浦街沙溪大道榕江街3-7号（番禺大石镇沙窖岛东部）均价：目前在售85-90㎡的二房和小三房，部分单位为南北朝向，均价13000元/㎡，现房售卖番禺区—华南碧桂园华南碧桂园实景图物业地址：番禺大石镇迎宾路559-567号（华南快速路番禺出口旁）华南碧桂园“十年华南”组团在售最后一批臻藏单位，户型面积178-221平方米的“6米阳光”大户型，还有经济实用的中小三房，面积为约100-111平方米，均价11000元/㎡，大概剩余货量90多套。

第28页/共47页番禺区—锦绣银湾锦绣银湾实景图物业地址：

番禺广州市番禺区大岗镇蓝华街38号（大石镇迎宾路沙溪大桥南岸）均价：户型面积为140㎡、160㎡、200㎡的四房单位。价格在16000-17500元/㎡之间，毛坯交楼。第29页/共47页番禺区—富豪山庄富豪山庄实景图物业地址：番禺市桥市广路232号（祈福新村往市桥方向前800米）富豪山庄在售景峰二期C、E两栋，货量约200多套。此次推出的户型面积为100-180平米的三房和四房，户户南北对流，均价为11000元每平米，毛坯交楼。第30页/共47页番禺区—自在城市花园自在城市花园效果图物业地址：番禺迎宾路与兴业路交界处自在城市花园一期推货都已售完，二期预计最快本年底面市，户型主要为中小户型，货量、面积和价格待定。二期位于项目的东北端，靠近马路，目前还在打地基阶段。第31页/共47页番禺区—广州雅居乐十年小雅广州雅居乐十年小雅施工外立面物业地址：番禺南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园广州雅居乐十年小雅推出最后50套绝版小户型，面积主要集中在75㎡/89㎡紧凑两三房的户型。产品户型方正紧凑实用，实用率高，并携大户型专用的U型厨房、270度飘窗等卖点优雅现身，收纳小雅最美景观，打造出私享生活的最佳样板。第32页/共47页番禺区—星河湾海怡半岛星河湾海怡半岛交通图物业地址：番禺沙溪大道480号（洛溪岛东端）星河湾海怡半岛位于广州市番禺区洛溪岛东端，与大学城广东科学中心隔江相望，毗邻琶洲会展中心，地理位置优越，交通便利。项目南、北、东三面环江，享有城市极为稀缺的江景，是南中国难得一见的住宅区开发用地。星河湾海怡半岛现主推240-500㎡的四房大户型单位，均价33000元/㎡,带装修。第33页/共47页番禺区—新光城市花园新光城市花园独栋别墅外立面物业地址：番禺南村镇兴南大道368号(广州雅居乐花园以西)新光城市花园目前在售三期“纯墅133”别墅组团，为380-630平方米的四房到六房，联排、独栋均有。地下室赠送面积最大180平方米，私家花园面积最大900平方米，采用三进式庭院设计，客厅层高4.2-7.2米，预留电梯位、双车位、双首层、地下室直出花园，2.5万-3.5万元/平方米。第34页/共47页番禺区—金山谷国际社区金山谷国际社区实景物业地址：番禺区东环街东艺路81号（金山大道的南面）均价：金山谷国际社区11月10日推出“领仕”洋房新货，约100多套单位，主打92-113㎡N＋户型臻品洋房，毛坯均价12000元/㎡。第35页/共47页南沙区南沙的城市建设还处于起步阶段，它远离广州中心区，荒凉冷僻，配套尚不完善。在区域定位上，南沙曾定位为重工业、高科技、高端休闲居住，摇摆不定的定位导致区域设置的被动。南沙是广州唯一的临海口，拥有最好的景观资源，但因处于初步开发阶段，目前它的洋房均价也只能达到6000，别墅只能卖到1万出头。第36页/共47页南沙区—生态滨海新城未来规划根据《广州城市总体发展战略规划》，用20年时间将南沙滨海新城建设成粤港澳合作的示范实验区、国际航运中心和现代产业基地、海滨生态宜居示范区。目前南沙规划控制区功能呈“一个中心＋四大产业组团”的模式布局，一个中心即南沙地区综合服务中心，四大产业组团即现代物流业组团、临港产业组团、高新技术产业组团和装备工业组团。南沙将形成集物流、高科技和临港大工业于一体的产业结构。区域设施作为珠江三角洲经济区的几何中心，南沙位于珠江出海口虎门水道西岸，东与东莞虎门隔海相望，西连中山，以南沙为中心，周围60㎞半径内有14个大中城市。可谓区域性水陆交通枢纽。此外，南沙的水上运输通过珠江水系和珠江口通往国内外各大港口，海上距香港38海里，距澳门41海里。航空方面，周围有广州、香港、澳门等国际机场。从城市终端转变成与国际接轨战略性中枢城市，区位价值日益凸显。楼市展望目前南沙地区住宅用地约2290万K㎡，而未来该区域的住宅规划用地达3187万K㎡，近900万K㎡的发展用地为房地产业提供了巨大的发展资源。再过20年时间，南沙将被建成一个可容纳100万人口，相当于广州天河新区的“大南沙”。南沙要建成“产业布局合理、经济辐射力强、基础设施配套、自然环境优美的现代化生态型新城区”，这无疑给许多开发商打了强心针，南沙各大开发商加快了开发节奏。第37页/共47页南沙区—在售板块（资料来自搜房网）第38页/共47页白云区白云区是在金沙洲板块的强力拉动下，目前的均价达到了1.7万，是改善型客户的首选。但金沙洲板块开发已经过半，而且它的区域定位从经适房到豪宅区，几经反复，导致社会规划与生活配套达不到档次，难以刺激高端改善性客户入市。倒是白云区全新打造的居住新区白云新城区域极有高品质住宅区的气象，预计未来将成为高端改善型客户的首选，成为广州首屈一指的豪宅区。第39页/共47页白云区—白云新城未来规划未来10年，白云区将构筑“一轴带动、多级辐射、多节点支撑”的总体格局。“一轴”是指白云新城至白云国际机场以106国道为骨架的广州北轴。“多级”是指由各级商业中心构成的白云区零售主导型商业中心。“多节点”是指依托白云区城市与产业功能，结合组团式城市空间发展态势，培育和发展的主导功能明晰的特色商业集聚区。区域设施白云新城五大功能分区分别是：5号停机坪所处的商贸综合体区、北部居住区、公共文化中心区、休闲商业区和南部居住区。白云新城完成地铁二号线延长线，十四号线正在规划中。白云新城还将设置独立步行系统，提高道路绿地比例，增加绿化缓冲带。绿化带和渠化岛上均种植覆